4 av 10 tomtägare betalar för hög fastighetsskatt Systematiska fel i Skatteverkets taxering av obebyggda tomter Daniel Liljeberg, chefekonom 20 december 2011 Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se www.villaagarna.se
2 (6) 4 av 10 tomtägare betalar för hög fastighetsskatt Studie av markvärdestaxeringsvärdenas överensstämmelse med verkligheten vid 2012 års taxering Vid årets taxering har 39% av de obebyggda tomterna fått ett för högt taxeringsvärde 1,3 % av alla obebyggda tomter har fått ett taxeringsvärde som motsvarar 75 % av försäljningsvärdet Den tomt som fått störst positiv avvikelse har fått ett taxeringsvärde som är 2,4 miljoner kronor för högt, vilket höjer fastighetsskatten med 24 000 kr årligen. Den tomt som fått störst negativ avvikelse har fått ett taxeringsvärde som är 7,1 miljoner kronor för lågt, vilket sänker fastighetsskatten med 71 000 kronor årligen. Bakgrund Tomtens taxeringsvärde, det så kallade marktaxeringsvärdet, ska i princip motsvara 75 % av marknadsvärdet. Vid 2012 års småhustaxering har värdena stigit på ett obegripligt sätt. Fördubblade marktaxeringsvärden mellan 2009 och 2011 är ingen ovanlighet. Det finns även exempel på ännu högre höjningar. Många har frågande vänt sig till Skatteverket. På sin hemsida förklarar myndigheten att det ändå är 75% av försäljningsvärdet som ska nås genom taxeringen: Taxeringsvärdet på en fastighet ska motsvara 75 % av fastighetens sannolika pris vid en försäljning på den allmänna marknaden. Marknadsvärdet vid en småhustaxering grundas på det genomsnittliga prisläget två år före fastighetstaxeringen i det område där fastigheten ligger, i detta fall prisläget 2010. Som underlag för att fastställa marktaxeringsvärdena för alla fastigheter använder Skatteverket försäljningspriserna på obebyggda tomter som sålts åren 2008 2010. Skatteverket räknar sedan ut ett genomsnitt för marknadsvärdenivåerna av de köpeskillingar för småhus eller tomter som betalats inom varje värdeområde. Antalet godkända köp som ingår i provvärderingen är endast 11 384 i hela landet.
3 (6) Priserna på drygt 11 000 obebyggda tomter är alltså vägledande för fastställande av marktaxeringsvärdena för alla obebyggda och bebyggda småhustomter i hela landet vid 2012 års taxering. Schabloniseringen när värdenivån från dessa försäljningar ska överföras till alla drygt två miljoner fastigheter blir mycket kraftig. I vissa kommuner har det endast sålts ett fåtal tomter, vars värden ligger till grund för den mycket osäkra värderingen av omkringliggande tomter. Resultat Villaägarna har låtit studera samtliga 11 384 försäljningar som använts för att fastställa marktaxeringsvärdena vid 2012 års fastighetstaxering. För var och en av dessa försäljningar har 75 % av det faktiska försäljningspriset jämförts med det taxeringsvärde som taxeringssystemet kommit fram till. Avvikelserna är stora både uppåt och nedåt. 4436 tomter (39 %) har fått taxeringsvärden som överstiger 75 % av försäljningsvärdet. Det genomsnittliga felet är 26 % (motsvarar 84 000 kronor). Den tomt som fått störst avvikelse uppåt har fått ett taxeringsvärde som är 2,4 miljoner kronor för högt. 6802 tomter (59 %) har fått taxeringsvärden som är lägre än 75 % av försäljningsvärdet. Det genomsnittliga felet är här 52 % (motsvarar 144 000 kronor). Den tomt som fått störst avvikelse nedåt har fått ett taxeringsvärde som är 7,1 miljoner kronor för lågt. Konsekvenser För obebyggda tomter utgår fastighetsskatt med 1 % på taxeringsvärdet. Följden blir att 4 av 10 tomtägare får förhöjd fastighetsskatt, i genomsnitt 840 kronor per tomt. Den som fått den största avvikelsen i landet får höjd fastighetsskatt med 24 000 kronor per år. Effekterna på fastighetsskatten för de kommuner som har de genomsnittligt största avvikelserna uppåt (taxeringsvärdet överstiger än 75 % av försäljningspriset): Andel med för högt Antal tax.värde(%) Medel-avvikelse Största avvikelsen Nacka kommun 31 38% 483000 2364000 Lidingö kommun 9 45% 466000 829000 Värmdö kommun 39 57% 415000 1525000 Vaxholm kommun 13 48% 350000 890000 Lomma kommun 2 20% 335000 528000 Tanum kommun 75 48% 273000 1102000 Sollentuna kommun 13 25% 263000 919000 Härryda kommun 19 33% 262000 922000 Strömstad kommun 30 34% 262000 639000 Sundbyberg 3 100% 256000 359000
4 (6) 6 av 10 tomtägare får betala för låg skatt i förhållande till systemets regler. I genomsnitt får de sänkt fastighetssatt med 1 400 kronor jämfört med om taxeringsvärdet skulle ha motsvarat 75 % av försäljningspriset. För den som har störst avvikelse nedåt innebär det sänkt fastighetsskatt med 71 000 kronor per år. Effekterna på fastighetsskatten för de kommuner som har de genomsnittligt största avvikelserna nedåt (taxeringsvärdet understiger 75 % av försäljningspriset): Andel med för lågt Antal tax.värde(%) Medel-avvikelse Största avvikelsen Ockelbo kommun 1 14% 1000 1000 Degerfors kommun 1 33% 4000 4000 Strömsund kommun 1 50% 7000 7000 Töreboda kommun 2 50% 8000 15000 Tranemo kommun 1 50% 9000 9000 Hagfors kommun 1 50% 12000 12000 Åsele kommun 3 100% 14000 25000 Uppvidinge kommun 2 100% 15000 17000 Oskarshamn 4 50% 15000 30000 Kävlinge kommun 6 16% 16000 27000 Det taxeringssystem som ska leda till att taxeringsvärdena i genomsnitt ska motsvara 75 % av marknadsvärdet tillåter alltså mycket stora variationer för enskilda fastigheter. Det är en klen tröst för tomtägare som drabbas av tiotusentals kronor i för hög skatt att taxeringsvärdena i genomsnitt, sett till hela riket, motsvarar kravet. För högt värderade bebyggda tomter begränsas felaktigheternas privatekonomiska betydelse av att taket på fastighetsskatten men för dem som har obebyggda tomter finns ingen övre gräns. När fastighetsskatten reformerades valde regeringen att undanta obebyggda tomter från de nya reglerna med ett tak för skatten. Anledningen var att man ville stimulera byggande och motverka spekulation. Men många obebyggda tomter ligger i direkt anslutning till bostadshuset på en familjefastighet. De kan ha styckats av från ursprungstomten för att fler i familjen ska ha möjlighet att bygga egna hus på kära släktställen. Det kan t ex gälla vid arvskiften när flera barn ska ta över familjens sommarställe. För dessa obebyggda tomter där arvingarna ännu inte haft möjlighet att bygga kan skatten nu bli så hög att de tvingas sälja. I alla dessa fall drabbas vanliga människor på ett sätt som aldrig kan ha varit avsikten med särregeln.
5 (6) De höga marktaxeringsvärdena har också stor betydelse för alla tomträttshavare. De ger höjda friköpspriser och när omreglering är aktuell höjda avgälder. De kraftiga höjningarna av markvärdena vid 2012 års taxering innebär att tomträttshavare som nu får sina avgifter omreglerade kan få sin avgäld höjd med 10 000-tals kronor. För dessa höjningar finns inget tak. Villaägarna anser Taxeringssystemet ger så osäkra värden för enskilda fastigheter att de inte kan användas som underlag vare sig för beskattning eller som underlag för bestämning av avgifter. Regeringen utreder för närvarande hur systemet kan avskaffas eller förenklas. Villaägarna anser att ett avskaffande är den enda rimliga vägen eftersom en förenkling bara skulle leda till ännu större fel. Ett avskaffande får dock inte medföra att skatteuttaget ökar varken för enskilda småhusägare eller småhusägarkollektivet. Dessutom måste den skeva beskattningen av bostadsrätter jämfört med småhus hanteras. I avvaktan på utredningen och den fortsatta beredningen bör taxeringsvärdena frysas på 2009 års nivå.
6 (6) Metodbilaga Taxeringsvärde på obebyggd tomtmark i förhållande till faktisk köpeskilling Taxeringsvärde för fastighet med obebyggd tomtmark ska motsvara 75 % av marknadsvärdet. Skatteverkets provvärdering visar hur taxeringsvärdena förhåller sig till marknadsvärdena genom de så kallade T/K-värdena, där T utgör taxeringsvärde och K utgör faktiskt erlagd köpeskilling. Tabellen visar för kommuner, län och hela riket 1) sålda tomter med för högt taxeringsvärde i förhållande till köpeskillingen (T/K > 0,75), 2) sålda tomter med taxeringsvärde som motsvarat rätt andel av köpeskillingen (T/K = 0,75) och 3) sålda tomter med för lågt taxeringsvärde i förhållande till köpeskillingen (T/K < 0,75). För var och en av kategorierna 1, 2 och 3 ovan visas antal köp som ingår i underlaget, andelen sådana köp i förhållande till totala antalet ingående köp (1+2+3 ovan) på respektive redovisad nivå (kommun, län och riket) samt motsvarande medeltaxeringsvärde, medelavvikelse i kronor och största avvikelse i kronor. Medeltaxeringsvärde i kronor Summan av genomförda köp dividerat med antal köp. Medelavvikelse i kronor Summan av differenserna mellan taxeringsvärde och 75% av köpeskillingen dividerat med antal genomförda köp. Största avvikelse i kronor Maximalt enskilt förekommande skillnad mellan taxeringsvärde och 75 % av köpeskillingen.