Detaljplan för Sardinen 1 m fl Strömstads kommun Dnr MBN-2015-1079 Samrådsredogörelse Hur samråd har bedrivits Samrådshandlingarna har varit utsända under tiden 2018-03-21 2018-04-12. Handlingarna har även funnits tillgängliga på Kommuncenter i Strömstads Stadshus och på kommunens webbsida. Inkomna synpunkter Följande skriftliga synpunkter har kommit in till och med 2018-04-21: 1. Länsstyrelsen inkom 2018-04-13 2. Statens Geotekniska Institut - SGI inkom 2018-04-12 3. Trafikverket inkom 2018-04-10 (remissinstans samt ägare av Strömstad 4:17) 4. Lantmäteriet inkom 2018-04-12 5. Ellevio inkom 2018-04-13 6. Skanova inkom 2018-03-22 7. Frykvalla Förvaltning AB inkom 2018-04-16 (ägare av Sardinen 1)
1. Länsstyrelsen Länsstyrelsen ifrågasätter lämpligheten för ytterligare byggnation/tillbyggnader i området. Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 Plan- och bygglagen (PBL) och nu kända förhållanden att frågor som berör hälsa/säkerhet, risken för olyckor, en negativ påverkan på miljökvalitetsnormerna för vatten samt risken för översvämning måste lösas på ett tillfredsställande sätt i enlighet med vad som anges nedan för att ett antagande inte ska prövas av Länsstyrelsen. Länsstyrelsen befarar däremot inte att mellankommunal samordning blir olämplig, att strandskydd upphävs i strid med gällande bestämmelser, att bebyggelse blir olämpligt sett utifrån erosion eller att riksintresse kommer att skadas påtagligt. Länsstyrelsen använder sig av den riskpolicy som finns framtagen av storstadslänen (Skåne, Stockholm och Västra Götaland), Riskpolicy för markanvändning intill transportleder för farligt gods. Länsstyrelsen i Västra Götalands ställningstagande är att eftersträva 30 meter bebyggelsefritt område i anslutning till transportleder för farligt gods. Därefter finns det inga fasta avstånd men enligt riskpolicyn så är centrumverksamhet och hotell den typ av markanvändning som rekommenderas att placeras längst bort från transportlederna (zon C). Planområdet ligger mellan två riskkällor, dels Bohusbanan och dels Uddevallavägen som är en sekundärled för farligt gods. Kommunen har bifogat en riskanalys som är framtagen för ett område strax norr om det aktuella planområdet. Att kommunen använder sig av en tidigare gjorde riskanalys som beskriver samma riskkällor är positivt. Det som skiljer sig åt mellan områdena är den kvartersmark som det är tänkt att planläggas för. I det aktuella planområdet föreslås mer personintensiv verksamhet samt även verksamhet där personer sover (hotell eller liknande). För att riskanalysen ska kunna användas som ett bedömningsunderlag så bör de förutsättningar som råder inom den aktuella planen beskrivas på ett tydligare sätt. Exempel på de förutsättningar som behöver beskrivas är hur riskbilden påverkas av det korta avståndet, topografin i området, persontätheten och vilka verksamheter som kan förväntas inom området. I dagsläget beskrivs riskkällorna var för sig. I detta fall då personer inom ett område utsätts för påverkan från flera riskkällor är det av intresse att kunna presentera den sammanvägda riskbilden för området. Det är utifrån den sammanvägda riskbilden som sedan slutsatser kan dras och åtgärdsförslag presenteras. Kommunen måste komplettera med ett korrekt bedömningsunderlag. Avstånden mellan planområdet och riskkällorna är väldigt korta och det är enligt Länsstyrelsen ej lämpligt att planlägga för centrumverksamhet på dessa avstånd. Länsstyrelsen kan acceptera att befintlig byggnad med dess nuvarande användning bekräftas i detaljplan. Vi ifrågasätter dock lämpligheten av ytterligare byggnationer/tillbyggnader med centrumändamål i området. Länsstyrelsen behöver ta del av en kompletterad riskanalys för detta planförslag innan vi kan ta ställning till lämpligheten. Kommentar: Miljö- och byggnämnden har en acceptans för Länsstyrelsens synpunkt att riskfrågorna i området kan belysas djupare än i samrådshandlingen. Miljö- och byggnämnden anser däremot att Länsstyrelsen föregår denna fördjupning i sitt ställningstagande att området ej är lämpligt att planlägga för centrumverksamhet. Områdets lämplighet för denna användning bör rimligen klarläggas i en fördjupad riskutredning. Likaså är Länsstyrelsens acceptans för den nuvarande användningen oavsett riskbild bristfällig, då det antingen föreligger risk för människors hälsa och säkerhet eller ej. Miljö- och byggnämnden har förståelse för att riskbilden i området kan upplevas som hög vid en första anblick, men anser att dessa bör vara hanterbara. En kompletterande analys av riskbilden i förhållande till den avsedda användningen kommer att tas fram under det fortsatta planarbetet.
Planområdets sydöstra del är förorenat av eldningsolja troligen efter läckage från cistern. Planbeskrivningen anger att eftersom Abbahuset är anpassat med byggnadstekniska åtgärder bedömer kommunen, vad gäller förorenad mark, att det inte föreligger risk för människors hälsa och säkerhet. Det har i huset även funnits flera verksamheter som kan ge upphov till markföroreningar. Vid planarbetet ska det tas fram sådana uppgifter som visar att marken är lämplig för den avsedda användningen. Det gäller även pågående markanvändning vid ny planläggning. Det är därför viktigt att vid planskedet undersöka förekomsten av markföroreningar så att det kan fastställas att föroreningarna kan tas bort med rimliga åtgärder till den nivå som gäller för markanvändningen, i detta fall mindre känslig markanvändning (MKM). Det behöver därför utföras markprover med syfte att kartlägga förekomsten av markföroreningar inom planområdet. Om det vid undersökningen visar sig att det behövs marksaneringsåtgärder behöver det i plankartan säkerställas att åtgärder genomförs innan det kan beviljas bygglov/marklov. Länsstyrelsen delar kommunens syn på att markföroreningar från det närliggande Myrenområdet inte bör påverka Sardinen 1. Kommentar: Den eldningsolja som omnämns i planbeskrivningen påträffades vid ombyggnaden av fastigheten under år 2011. De oljeförorenade massorna som påträffades vid detta tillfälle grävdes bort och berghällen spolades rent. Det konstaterades att eldningsolja fanns i bergssprickor inom ett okänt utbredningsområde. Denna eldningsolja var inte åtkomlig för sanering annat än om berget sprängts bort eller genom omfattande grundvattensanering. Då det var oklart hur omfattande sådana saneringsåtgärder skulle bli vidtogs istället en rad byggnadstekniska åtgärder för att i möjligaste mån förhindra olägenhet av eventuell eldningsolja i grundvattnet. Förekomsten av markföroreningar i området har inledningsvis undersökts i planskedet genom kartläggningen av vilka verksamheter som tidigare funnits på platsen. Miljö- och byggnämnden delar dock Länsstyrelsens bedömning att en mark- och miljöteknisk undersökning behövs för att helt klarlägga denna fråga innan detaljplanen kan antas. Enligt 2 kap. 10 PBL får planläggning inte medverka till att en miljökvalitetsnorm (MKN) enligt 5 kap. Miljöbalken (MB) överträds. I dagsläget saknas denna bedömning. Kommunen behöver därför visa hur planerade åtgärder påverkar möjligheterna att nå uppsatta MKN för vatten. Kommunen ska visa på vilka grunder bedömningen har gjorts, exempelvis med stöd av uppgifter från dagvattenutredning eller annat underlag som berör vattenkvalitén. Om vattenförekomstens status/potential är sämre än god måste kommunen visa att den planerade dagvattenhanteringen medför en förbättring jämfört med nuläget. Är statusen god måste kommunen visa att föreslagen dagvattenhantering inte medför en försämring. Kommentar: Planförslagets konsekvenser på miljökvalitetsnormen för vatten i närområde ska belysas tydligare i det fortsatta planarbetet. Då hela området redan är hårdgjort och ianspråktaget bör denna effekt dock vara försumbar. Eventuella åtgärder genomförs i sådana här fall lämpligen i samband med att markanvändningen i området förändras i framtiden eller genom planerad tillsyn i det fall den nuvarande hanteringen är bristfällig. Extrem nederbörd/skyfall är något som kan orsaka problem redan idag och som förväntas bli vanligare och intensivare i framtiden. Konsekvenserna av ett skyfall, minst ett 100-årsregn, behöver utredas och beskrivas i planen där också planens eventuella påverkan på området utanför planområdet behöver ingå.
Kommunen skriver i sin behovsbedömning att en höjning av havsnivån med +3,3 meter skulle medföra att mindre delar av planområdet hamnar under vatten. Någon ytterligare information kring detta finns inte i planbeskrivningen. Kommunen behöver utveckla detta resonemang och beskriva vilka konsekvenser som kan uppstå när delar av planområdet sätts under vatten. Hur ser möjligheterna ut att utrymma byggnaderna vid en översvämningssituation? Kommentar: De befintliga höjderna i området kan utläsas på plankartan. Som kan utläsas av dessa höjder ligger en mindre del av planområdet närmast Myrens hamn (dock huvudsakligen denna del av Uddevallavägen) under +3,3 meter. Både fastigheten och byggnadens entréer är dock åtkomliga även om denna yta skulle översvämmas. Med tanke på områdets närhet till havet är kopplingen mellan konsekvenserna av ett 100-årsregn och översvämningsrisk mycket svag. Att avleda detta regnvatten bör i stort vara oproblematiskt sett till topografin och de korta avstånden. Risken för översvämningar kommer troligen snarare från konsekvenserna av en höjd havsnivå tillsammans med vågor från kraftiga stormar. Vid dessa tillfällen kan havet, i de mer extrema klimatscenarierna, svalla över och nå någon liten del av fastighetens södra hörn. Detta bör inte medföra några betydande begränsningar för fastigheten. En beskrivning av detta förhållande kommer att införas i planbeskrivningen till granskningen. I den nya planen prövas möjligheterna att även tillåta hotellverksamhet. Det står dock i planbeskrivningen att kommunen inte anser att buller behöver utredas eftersom detaljplanen inte möjliggör för användningen bostadsändamål. Om det ska tillåtas hotellverksamhet inom planområdet behöver det finnas ett resonemang om att inomhusnivåer kan uppfyllas. Kommentar: Med tanke på den, i ett nationellt perspektiv, ringa trafiken utmed Uddevallavägen bedömer miljö- och byggnämnden att en godtagbar bullermiljö inomhus bör kunna uppnås utan större svårigheter. Vissa byggnadstekniska åtgärder kan dock vara nödvändiga för att klara av detta. 2. SGI De geotekniska förhållandena för planområdet i sin helhet har inte närmare redovisats, vilket är en brist. I planbeskrivningen anges att planområdet är platt och på ett behörigt avstånd till berg och hav och att geotekniska utredningar inte anses relevanta i det avseendet. SGI delar inte den uppfattningen utan anser att stabiliteten ner mot havet måste klarläggas. SGI saknar även en bedömning av stabiliteten för bergslänten vid Abbahuset. Det kan finnas risk för bergras och blocknedfall. Detta bör särskilt uppmärksammas och på lämpligt sätt tas upp i planen. Kommentar: Stabiliteten ner mot havet har studerats i en tidigare geoteknisk utredning som hör till en annan detaljplan. Denna utredning kommer att bifogas till planhandlingarna i granskningsskedet. En bergteknisk besiktning kommer att tas fram för att studera risken för blocknedfall i området. 3. Trafikverket (remissinstans samt ägare av Strömstad 4:17) I planförslaget föreslås parkering förbjudas inom 8 meters horisontellt avstånd från spårmitt och nybyggnation förbjudas inom 15 meters horisontellt avstånd från spårmitt. Trafikverket tillämpar minimiavstånden 15 meter till närmast parkerade fordon på grund av risken för gnistbildning och 30 meter till byggnader där människor stadigvarande vistas. Trafikverket kräver att prickmark/bebyggelsefri zon läggs ut i planen om minst 30 meter från spårmitt, samt att parkering förbjuds inom 15 meter från spårmitt. Trafikverket tar inte ansvar för skador på fordon som står uppställda inom 15 meter från spårmitt.
Kommentar: Miljö- och byggnämnden uppmuntrar Trafikverket till att ta del av det PM avseende riskfrågor som bifogats till samrådshandlingarna. I detta PM görs bedömningen att stängslet längs järnvägen kan kompletteras så att parkerade fordon skyddas mot lackskador. De 8 meter som föreskrivs i detaljplanen är baserade på samma riskutrednings rekommendationer i förhållande till elsäkerhet. Miljöoch byggnämnden ser inga skäl till att ändra sitt ställningstagande annat än om denna bedömning ändras i revideringen av utredningen. Miljö- och byggnämnden anser också utifrån detta att 15 meters byggnadsfritt avstånd kan vara ett fullt godtagbart skyddsavstånd från järnvägsanläggningen. Denna bedömning är baserad på slutsatserna i detaljplanens riskutredning, som kommer att revideras till följd av Länsstyrelsens synpunkter. Miljö- och byggnämnden anser att det byggnadsfria avståndet som regleras i detaljplanen ska utgå från faktiska risker på platsen. Att Trafikverket generellt sett tillämpar ett större avstånd kan knappast ha betydelse om det inte föreligger någon praktiskt risk, vilket bör bli helt klarlagt genom revideringen av riskutredningen. Vidare har kvartersmark lagts som planbestämmelse över den statliga järnvägsfastigheten i den södra delen av planområdet. Detta möjliggör för exploateringsfastigheten (Sardinen 1) att tvångsvis lösa in denna del av järnvägsfastigheten. Trafikverket motsätter sig att järnvägsfastigheten ingår i planområdet och är inte beredda på att avyttra någon mark från järnvägsfastigheten. Detta ses som en begränsning av utvecklingsmöjligheten av järnvägsfastigheten. Kommentar: Trafikverket har under år 2017 avyttrat en cirka 10 meter bred remsa utmed cirka 100 meter längs järnvägen till Sardinen 1. Ytan trafikverket refererar till består av en lika djup remsa om cirka 80 meter sydöst om Sardinen 1 fram till Trädgårdsgatan. Denna mark används idag som parkering för Sardinen 1. Miljö- och byggnämnden bedömer utifrån nu kända förhållanden att denna mark inte rimligt kan utnyttjas för utveckling av järnvägen och att den befintliga markanvändningen bör ges företräde. Nämnden anser att Trafikverket behöver redogöra för hur denna mark kan fylla en praktisk funktion i utvecklingen av järnvägsfastigheten, då denna redan tycks ha begränsats av ovan nämnda försäljning. Om en sådan redogörelse inte inkommer avser nämnden att fortsatt driva planarbetet med nuvarande inriktning. 4. Lantmäteriet Kommunen ska enligt 4 kap. 21 PBL ange en administrativ bestämmelse om vilken genomförandetid som gäller för detaljplanen. I den aktuella detaljplanen saknas en sådan bestämmelse. Lantmäteriet noterar att planens genomförandetid enligt 4 kap. 21 PBL därmed blir 15 år från den dag då beslutet att anta planen vinner laga kraft. Av planbeskrivningen framgår att detaljplanens genomförandetid är 5 år, men för att detta ska gälla behövs som sagt en administrativ bestämmelse om det. Det anges inte heller något om vem som initierar och bekostar den fastighetsbildning som behövs för genomförandet av detaljplanen. Kommentar: Planhandlingarna kommer att revideras enligt Lantmäteriets synpunkter. Det finns flera parter som har möjlighet att initiera de aktuella fastighetsbildningsåtgärderna och kostnaden kan fördelas på flera olika sätt, vilket kommer att beskrivas. 5. Ellevio Ingen erinran 6. Skanova Ingen erinran
7. Frykvalla Förvaltning AB (ägare av Sardinen 1) Området direkt söder om planområdet används idag som infartsväg för tung trafik med varutransporter. Då denna trafik med fördel helst kommer söderifrån så behöver det ses på en lösning för flödet inom planområdet. Noteringen i genomförandebeskrivningen om att det förväntas att en överenskommelse nås mellan Strömstads kommun och ägaren av Sardinen 1 bör strykas. Detta då antagandet av planen inte bör kopplas till denna överenskommelse. Kommentar: Trafikflödet för varutransporter ska studeras närmare i det fortsatta planarbetet. Miljö- och byggnämnden ser det däremot som lämpligt att en överenskommelse om marköverlåtelse nås innan detaljplanen vinner laga kraft. Om en överenskommelse inte nås kan Lantmäteriet behöva bestämma ersättningen i kommande förrättning, vilket nämnden vill undvika. Namnlista Följande har framfört synpunkter under samrådet som helt eller delvis inte har tillgodosetts: Trafikverket (ägare av Strömstad 4:17) Miljö- och byggförvaltningen 2018-08-22 Plan- och byggavdelningen Jimmy Magnusson Planeringsarkitekt