1 Riktlinjer för bostadsförsörjningen i Sollentuna kommun Antagna av fullmäktige 21-6-9, 47 Sammanfattning Sollentuna har ambitionen att tillgodose det behov av bostäder som genereras av den egna befolkningsökningen, men också ta ansvar för en proportionell andel av regionens tillväxt. Det innebär att förutsättningar ska skapas för att bygga ca 3 lägenheter per år. I samband med nyexploatering eftersträvas en blandning av upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar, det ger variation och skapar förutsättningar för social integration. Den utgångspunkten gäller även vid omvandling, där ensartade områden gärna kan brytas av genom ändring av upplåtelseformer eller kompletteringsbebyggelse. I det fall byte av upplåtelseform kan bli aktuellt ska det ske genom initiativ från de boende. Bostäder för personer med särskilda bostadsbehov ska integreras med övrig bostadsbebyggelse. Bostadsområden ska också så långt möjligt anpassas för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Avsteg från detta ska särskilt motiveras. Marknadsprissättning ska tillämpas vid markförsäljning. En sund utveckling av byggkostnaderna ska främjas genom konkurrensutsättning och mångfald. Sollentuna är positiv till nya studentbostäder, övriga ungdomars bostadsbehov ska i första hand lösas genom de successionskedjor som uppstår vid nyproduktion. Särskild strävan ska ändå finnas att förmå byggherrarna att producera små billiga lägenheter. Bakgrund I lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (2:1383) står bl.a. följande att läsa. 1 Varje kommun skall planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Vid planeringen av bostadsförsörjningen skall kommunen, om det behövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen skall antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod.
2 Framtida behov Förslaget att det långsiktiga målet för bostadsbyggandet ska vara 3 lägenheter bygger på de antaganden om tillväxt som redovisas i den regionala planeringen. Regionplanens 1 scenario bas resp. hög anger för Sollentuna ett behov av 2 respektive 4 lägenheter fram till 23. Utifrån de regionala prognoserna bedöms 3 lägenheter vara en rimlig takt i byggandet, vilket Sollentuna inte riktigt nått upp till de senaste decennierna. Planberedskap I början på 9-talet förändrades förutsättningarna för bostadsbyggande radikalt. Det subventionerade byggandet är i princip borta och marknadens efterfrågan liksom byggföretagens strategiska planering styr i större utsträckning. Det innebär att det inte som tidigare går att sätta likhetstecken mellan ett teoretiskt beräknat behov följt av en kommunal planprocess och det verkliga antalet lägenheter som kommer att uppföras. Däremot förfogar naturligtvis kommunen fortfarande över möjligheter att påverka upplåtelseformer, lägenhetstyper m.m., men marknadsbedömningen är viktig för att kommunen inte ska bli stående med planer ingen vill genomföra, eller med segdragna förhandlingar kring avtal som inte blir genomförda för att de saknar ordentlig förankring i verkligheten. Att ha en god planberedskap kommer även i framtiden att vara en förutsättning för en jämn utbyggnadstakt, men inte en garanti. Sollentuna har en god beredskap, över 1 lägenheter kan byggas med stöd av gällande detaljplaner och ytterligare många tusen inom de planer som nu upprättas. Det är marknadsförutsättningarna inkluderat eventuella politiska åtgärder för att stimulera någon viss produktion, som kommer att ha störst betydelse för utbyggnadstakten. Det finns en viss risk, med tanke på det stora utbudet av planlagd mark, att utbyggnadstakten under vissa perioder kan bli högre än önskvärt men långsiktigt bedömer vi att marknaden eftersträvar balans och att vi sett över längre perioder kommer att ligga på nivån 3 lägenheter per år. Epokskifte Efter genomförandet av Väsjöområdet är möjligheterna att bygga bostäder på jungfrulig mark i enlighet med kommunens översiktsplan praktiskt taget uttömda. Det finns några områden som skulle kunna omprövas men det är en fråga att i så fall ta upp vid en revidering av översiktsplanen. Det betyder också att det kommunala markinnehavet för bostadsbyggande är mycket begränsat. Det här betyder att byggandet i framtiden allt mer kommer att handla om förtätning. I de uppdrag som kommunledningskontoret för närvarande har att jobba med är ca 8 % flerbostadshus. Det betyder att inom den 1 RUFS 21, utställningsförslag
3 kommande 1-årsperioden kommer Sollentuna att lämna den tidigare målsättningen att bygga lika delar småhus och flerbostadshus. Befintligt bestånd Som underlag för diskussioner om kommande bostadsbyggande redovisas här ett antal sammanställningar av befintligt bestånd och särskilt det byggande som skett sedan 1991. Statistiken är hämtad från SCB och bygger på folk- och bostadsräkningen (FoB) 199 och därefter på den årliga statistik som SCB inhämtar fram till och med 28. Fram till 195 byggdes huvudsakligen småhus, därefter satsningen i miljonprogrammet, slutligen en period av balans mellan båda typerna av bebyggelse. Totalt innebär det att fördelningen mellan småhus och flerbostadshus är jämn. Lägenhetsutveckling under 19-talet 3 25 2 15 L Flerbostadshus Småhus 1 5 Före 1921 1921-193 1931-194 1941-195 1951-196 1961-197 1971-198 1981-199 Efter 199 Tittar man närmare på åren efter 199 ser man att fördelningen mellan åren är ojämn både vad gäller antal och typ av bebyggelse. En trend som kan skönjas är att byggandet gått ner efter 1994 trots god planberedskap och Sollentuna har därmed inte riktigt nått målet trots att resultatet i ett regionalt perspektiv är bra.
4 Antal nybyggda lägenheter 1991-28 6 5 4 3 Småhus Flerbostadshus 2 1 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 Upplåtelseform Liksom kommunen haft en ambition att blanda lägenhetstyper har det funnits ett mål att blanda upplåtelseformer. Totalt sett har detta hittills lyckats väl. Det finns drygt 8 5 lägenheter upplåtna med hyresrätt, drygt 7 lägenheter upplåtna med bostadsrätt och drygt 1 lägenheter upplåtna med äganderätt. Föga överraskande ägs huvuddelen av småhusen. Upplåtelseformer i småhus 28 12 1 8 6 4 2 Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt I flerbostadshusen dominerar hyresrätten.
5 Upplåtelseformer i flerbostadshus 28 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Lägenhetsstorlek När det gäller lägenhetsstorlekar finns en klar dominans av 4 rum och kök och större i småhusen. Lägenhetsstorlekar i småhus 28 8 7 6 5 4 3 2 1 <1rk + okänd 1rk 2rk 3rk 4rk >4rk En något större spridning av storlekar finns i flerbostadshusen, men 2:or och 3:or dominerar och det gäller även tillskottet sedan 1991.
6 Lägenhetsstorlekar i flerbostadshus 28 6 5 4 3 2 1 <1rk + okänd 1rk 2rk 3rk 4rk >4rk Ägarkategori Slutligen ska vi i denna korta sammanfattning av lägenhetsstatistik titta på ägarkategorier. För småhusen dominerar det enskilda ägandet. Ägarkategorier i småhus 28 12 1 8 6 4 2 Staten, landsting, kommuner Allmännyttiga företag Kooperativa företag Övriga enskilda ägare Flerbostadshusen är ganska jämt fördelade mellan allmännyttiga och kooperativa företag, med en liten andel enskilda ägare.
7 Ägarkategorier i flerbostadshus 28 8 7 6 5 4 3 2 1 Staten, landsting, kommuner Allmännyttiga företag Kooperativa företag Övriga enskilda ägare Efterfrågan på hyresrätter Det kommunala bostadsbolaget dominerar på den marknad som erbjuder hyreslägenheter. Det förefaller som om små, billiga lägenheter om 1-3 rum och kök är mest efterfrågade hos det kommunala bostadsbolaget. Intressenterna är oftast 2-3 år och folkbokförda i Sollentuna. Nyproduktionen har färre intressenter, många är 3-4 år. Lägenheter inom vissa områden anses attraktiva trots att de inte har särskilt låga hyror. En förklaring anges vara områdenas karaktär av småskalighet. Det förefaller också vara stor efterfrågan på alla hyreslägenheter oavsett lägenhetsstorlek vid kommunens sydligaste pendeltågsstation med sin närhet både till Stockholms city och till Kista. Generellt finns få lägenheter om 5 rum och kök kvar i det kommunala bostadsbolagets bestånd. Folkökning Inflyttningen till kommunen har under den senaste femårsperioden ökat med 28 procent. Under 29 skedde den största folkökningen sedan 1974. Samtidigt var förtätningen av befolkningen i det befintliga bostadsbeståndet starkare under 29 än under tidigare år. Slutsatser av statistiken Så här långt kan man konstatera att Sollentuna totalt har en god blandning av lägenhetstyper, upplåtelseformer, storlekar och ägarkategorier. Däremot vet vi ju att fördelningen i olika delar av kommunen inte är den önskvärda och att segregerade områden finns. Lösningen på detta är att i samband med kompletteringar sträva efter en utjämning.
8 Kopplat till tidigare diskussion om att andelen flerbostadshus successivt kommer att öka finns det skäl att fundera över om strävan skall vara att nuvarande fördelning av upplåtelseformer, storlekar och ägarkategorier ska behållas. Just nu byggs huvudsakligen bostadsrätter vilket sett till den närmaste tioårsperioden inte är något större problem eftersom den kategorin är underrepresenterad. Kanske borde vi också sträva efter att andelen bostadsrätter i enskilt ägande ökar eftersom det finns mycket få av dessa? Ibland uppstår en debatt kring vilken storlek av lägenheter som efterfrågas. Den är svår eftersom det akuta behovet inte alltid kan tillgodoses med det nybyggda, utan det sker genom flyttkedjor. Ett större byggföretag har gjort egna utredningar om detta och resultatet av en från Malmö visade att av ca 1 nybyggda lägenheter skapades flyttkedjor som i något fall omfattade sju byten. I slutänden kom över 1 debutanter in på bostadsmarknaden. På kort sikt bedömer vi att det resonemanget håller, på längre sikt måste det kanske komma ett tillskott av mindre billiga lägenheter. Däremot kan det finnas skäl att kommunen håller ett öga på det totala beståndet och att olika kategorier av storlekar är representerade på ett önskvärt sätt. En allt större andel flerbostadshus i kommunen borde leda till ett behov av större lägenheter i dessa jämfört med idag annars får vi totalt sett på sikt genomsnittligt mindre lägenheter. Sociala mål I texten ovan har hänvisats till vissa mål angående integration och blandning. I kommunplanen finns ytterligare mål för boendet. Dessa sammanfattas i tillämpliga delar i de inledande riktlinjerna, vi har här koncentrerats oss på själva bostadsbyggande, mål om förvaltning av allmänna platser och dylikt har inte tagits med. Kategoribostäder I kommunen finns olika typer av kategoribostäder. För att få tillgång till vissa av dem krävs biståndsbeslut av ansvarig nämnd. Kategoribostäder med krav på biståndsbeslut Plats i kategoribostad med krav på biståndsbeslut kan också erbjudas genom överenskommelse med annan kommun. Särskilt boende för äldre Boendeformerna servicehus respektive omvårdnadsboende kan erbjudas om hemtjänst har visat sig otillräckligt. Omvårdnadsboende med demensinriktning kan erbjudas personer med demensdiagnos. Ansvarig nämnd hyr boendeplatser, men det är inte alltid kommunen som bygger och driver boendet. Även privata fastighetsägare och privata vårdgivare driver och förhyr boendeplatser till kommunen.
9 Pensionärslägenhet Ansvarig nämnd hyr lägenheter inom det kommunala bostadsbolagets bestånd. Lägenheterna tillgänglighetsanpassas. Dessa lägenheter kan erbjudas personer med omfattande behov av bostadsanpassning. LSS-bostad Servicebostad kan erbjudas den som, enligt Lagen om stöd och service (LSS) tillhör personkretsen som lagen omfattar, har stora, omfattande och varaktiga funktionsnedsättningar. I servicebostad är kontinuerlig personal ej nödvändig. I de fall kontinuerlig personal är nödvändig erbjuds gruppbostad. Socialt boende Socialt boende kan erbjudas personer med psykiskt funktionshinder, missbruksproblem eller andra sociala problem och som har behov av boende med stöd. Till kategorin socialt boende räknas även boende för ensamkommande flyktingungdomar över 18 år med permanent uppehållstillstånd och som går på gymnasiet. Ett hundratal tränings/försöks/genomgångslägenheter inom det kommunala bostadsbolagets bestånd kan också erbjudas för bland andra nyanlända barnfamiljer och övriga barnfamiljer utifrån biståndsbeslut. Utöver befintliga platser finns behov av ytterligare platser för ungdomsboende och socialpsykiatriboende med olika former av stöd. Kategoribostäder utan krav på biståndsbeslut Ungdomsbostäder Det kommunala bostadsbolaget erbjuder ett knappt hundratal bostäder i en av kommundelarna till ungdomar 18-28 år. Seniorbostäder Seniorbostäder upplåts av olika aktörer både med bostadsrätt och med hyresrätt. Det kommunala bostadsbolaget erbjuder ett 7-tal lägenheter med hyresrätt i två av kommunens tio kommundelar och har nyligen ändrat kriterierna från 55+ till 6+. Trygghetsbostäder Det kommunala bostadsbolaget erbjuder trygghetsbostäder för personer 7 år och äldre. De knappt 5 bostäderna, som byggs centralt i Sollentuna, är inflyttningsklara i juni 21. Bostäderna är utrustade med: Låsta entréer med elektronisk nyckelbricka Inga trösklar i lägenheten Brandlarm kopplat till brandkåren Ugn i ståhöjd Gemensamhetslokal med personal
1 Studentboende För tillväxten är möjligheten att ordna högre utbildningar i regionen viktig liksom att kunna erbjuda de studerande boende till rimligt pris. Kommunen bör utreda möjligheterna att få till studentbostäder. Är det t.ex. möjligt att utnyttja lägen som lämpar sig mindre bra för permanentboende? Bostadsförmedling I lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar står att läsa: 3 Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen skall en kommun anordna bostadsförmedling. Om två eller flera kommuner behöver gemensam bostadsförmedling, skall dessa kommuner anordna sådan bostadsförmedling. I kommunen förmedlas bostäder av det kommunala bostadsbolaget Sollentunahem AB, och av de privata byggherrar som bygger i kommunen. Förmedlingen uppfyller väl lagens krav. Årligt beslut om projekt Kommunens riktlinjer för bostadsförsörjning hanterar inte enskilda projekt. Eftersom programmet ska gälla över en mandatperiod hinner mycket hända och det skulle snabbt bli inaktuellt. Plan- och fastighetsutskottet fattar därför årligen i februari beslut om bostadsbyggandet för kommande tioårsperiod. Beslutet innebär ibland också en prioritering eftersom efterfrågan på planlagd mark för närvarande vida överstiger kommunens mål att bygga 3 lägenheter per år. Det finns visserligen en önskan att ha bra planberedskap, vilket Sollentuna har, men det är samtidigt nödvändigt att bedriva planläggning och inte minst genomförande på en kontrollerad nivå. Nedanstående karta redovisar större bostadsprojekt för den kommande tioårsperioden. Flera av områdena har också ett genomförande som sträcker sig fram förbi 23. Det mörkare röda är huvudsakligen flerbostadshus, det ljusare småhus.
11