Årsrapport 2010. Offentliga Fastigheter Holding I AB

Årsrapport 2010 Offentliga Fastigheter Holding I AB

Innehåll Viktiga händelser 2010... 5 Offentliga Fastigheter Holding I AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Östersund... 11 Linköping... 12 Stockholm... 13 Norrköping Såld... 14 Nyckeltal... 15 Årsredovisning... 17 Förvaltningsberättelse... 19 Resultaträkning... 21 Balansräkning... 22 Redovisnings- och värderingsprinciper... 24 Noter... 25 Revisionsberättelse... 28 Fastighetsöversikt... 29 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 3

Campus Östersund 4 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Viktiga händelser 2010 NYPRODUCERADE LOKALER På Garnisonen Linköping har det under 2010 pågått två större projekt som i huvudsak är avslutade i slutet av året. Det ena projektet var nya lokaler och ändringar i befi ntliga lokaler för Domstolsverkets nya förvaltningsrätt. Ett nytt 15-årigt avtal ingicks för totalt 7 646 kvm. En ny byggnad på cirka 3 800 kvm uppfördes med det här avtalet som grund, varav cirka 3 050 kvm kommer att användas av Domstolsverket. Infl yttningen skedde enligt planen den 1 januari 2011. Delar av projektet kommer att fortsätta till maj 2011, då man kommer att genomföra viss ombyggnad i befintliga lokaler. Samtidigt har man gjort en ombyggnad för Rörelse & Hälsa med en ytterligare förlängning på 10 år. Rörelse & Hälsa flyttade in i nya lokaler på 1 710 kvm i september. Man har även moderniserat lokaler för KFUM på 655 kvm och för Team Ortopedik på 672 kvm under 2010. FÖRSÄLJNING NORRKÖPING Portföljen i Norrköping såldes med verkan från den 16 december 2010. Portföljen bestod av två fastigheter i centrala Norrköping som köptes under 2005. Den totala uthyrningsbara ytan utgjorde 11 365 kvm och var fullt uthyrd till Linköping Universitet och Kunskapsskolan i Sverige AB med en genomsnittlig återstående hyrestid på cirka sex år. Bruttohyresintäkterna var 19,3 miljoner svenska kronor, vilket motsvarar 1 670 kronor per kvm. Försäljningsvärdet blev 235 miljoner svenska kronor (före avdrag för uppskjuten skatt), vilket motsvarar en direktavkastning på cirka 6,4 procent. Försäljningen gav en beräknad avkastning på projektet (IRR) på cirka 7 procent. Styrelsen gjorde bedömningen att en försäljning just nu var rätt beslut, med tanke på den återstående löptiden för hyresavtalen i projektet. Bolaget hade fl era gånger försökt få hyresgästerna att förlänga avtalen, men utan att nå framgång. Fastigheternas attraktivitet antas därför minska framöver. Samtidigt fanns det en uppenbar marknad för den här typen av fastigheter som gjorde en försäljning attraktiv. UTVECKLINGSMÖJLIGHETER I STOCKHOLM Under 2010 har bolaget aktivt försökt påverka Stockholms stad att ändra en bestämmelse om icke bebyggd tomtmark i Stockholm. Detta är ett projekt som har inletts och nämnts tidigare, men som det har tagit lite mer tid att förverkliga på grund av den oroliga fi nans- och fastighetsmarknaden. Bolaget uppfattar samtalen med kommunen som konstruktiva och man förväntar sig att det kommer att vara möjligt att realisera potentiella mervärden i de här områdena. STIGANDE MARKNADSVÄRDEN PÅ EN POSITIV SVENSK MARKNAD Värdena i bolaget har utvecklats positivt under 2010. Detta beror först och främst på långa avtal med solida hyresgäster och därmed ett något sjunkande avkastningskrav. Investeringar i nyproduktion och nya hyresgäster har dessutom snabbt lett till ökade intäkter och värdet på fastigheterna har stigit med cirka 9 procent under det senaste året. UTBETALNING FÖR 2010 Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2010 och bolagets likviditet föreslagit att utbetala 0,80 kronor per A-aktie, motsvarande 4 procent av det totala inbetalade kapitalet i den första emissionen. 0,25 kronor utbetalas genom inlösen av resterande B-aktier, och 0,55 kronor utbetalas genom ordinär utdelning. Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 5

> 1 700 aktieägare i Norge > 700 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter R Holding AB ca 78 % ca 22 % Offentliga Fastigheter i Sverige II AB 100 % 100 % 100 % Offentliga Fastigheter i Sverige C AB Offentliga Fastigheter i Sverige B AB 100 % A4 Campus AB Östersund 47 507 kvm Hyra MSEK 73,2 Förvärvat september 2004 Andel av inv. kapital 31,2 % 100 % I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Linköping 76 735 kvm Hyra MSEK 117,7 Förvärvat september 2004 Andel av inv. kapital 35,4 % 100 % Fastighets AB Lysbomben Stockholm 31 352 kvm Hyra MSEK 53,3 Förvärvat december 2005 Andel av inv. kapital 25,4 % Offentliga Fastigheter Holding I AB Inledning Årsrapporten för 2010 innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Norden samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Offentliga Fastigheter Holding I AB (OFH I). Struktur och översikt OFH I grundades 2004. Bolagets affärsidé är att investera i fastigheter och infrastrukturprojekt med statliga och andra offentliga myndigheter som främsta hyresgäster. Minst 60 procent av varje projekt ska vara uthyrt till offentliga myndigheter på långa hyresavtal vid investeringstillfället. Fastigheterna ska ligga i EU- eller EES-länder. Bolaget kan också äga delar av motsvarande fastighetsportföljer. Investeringarna genomförs med det norska bolaget Etatbygg Holding II AS (EBH II). I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljen för OFH I och EBH II. Läge Fastighetsportföljen består av totalt tre projekt. Projekten ligger i kommunerna Östersund, Linköping och Stockholm. Bolaget är inne på sitt sjätte normala verksamhetsår. Det har pågått stora utvecklingsprojekt i både Östersund och Linköping och det fi nns fortsatt potential för vidareutveckling, vilket utvärderas och utnyttjas kontinuerligt. I övrigt fokuserar man på att optimera driften samt att se till att det fungerar så bra som möjligt för befi ntliga hyresgäster. De olika fastigheterna beskrivs mer ingående senare i årsrapporten. Återstående hyrestid Alla investeringar i OFH I har portföljer med en majoritet offentliga hyresgäster och relativt långa hyresavtal. Diagrammet på nästa sida visar genomsnittlig återstående hyrestid för de tre portföljerna. Totalt sett är den genomsnittliga återstående hyrestiden cirka sju år. De långa hyresavtalen innebär att bolaget har en låg risk. Det fi nns hittills ingenting som tyder på att någon av hyresgästerna med långa avtal har önskemål om att fl ytta till nya lokaler. Istället har fl era etablerade hyresgäster utökat sin yta. Figuren på nästa sida visar fastigheternas geografi ska läge. 6 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Återvarande hyrestid (år) 12 10 8 6 6,8 8,8 6,9 4 4,3 2 0 Stockholm Linköping Östersund Ge.snitt portefölj 1 3 2 Fastigheter 1. Campus Östersund 2. Garnisonen Linköping 3. Lysbomben Stockholm Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 7

BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Norge Sverige Finland Danmark Källor: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat stark tillväxt under det senaste året och regionen verkar ha klarat sig bättre än andra industriländer med sin starka tillväxt och stabila makroekonomiska fundamenta. Låg statsskuld, konkurrenskraftig exportindustri, öppen ekonomi och konsumenter med sund privatekonomi ger regionen stabilitet och en grund för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden har återhämtat sig under 2010. I Norge och Sverige har intresset för fastighetsinvesteringar ökat bland både nationella och internationella aktörer. Viktiga faktorer bakom den ökade likviditeten är att bankerna öppnar upp för fi nansiering, de utländska bankerna är tillbaka, räntorna är stabila och investerarna förväntar sig en relativt stark ekonomisk utveckling. Centralt belägna prestigefastigheter med långa, säkra hyresavtal har visserligen haft den bästa prisutvecklingen, men hela fastighetsmarknaden har haft en uppgång. Den goda likviditeten på de norska och svenska marknaderna förväntas fortsätta under hela 2011, medan transaktionsvolymen i Finland förväntas återhämta sig, framför allt för de mest attraktiva fastigheterna. I Danmark har avståndet mellan köpare och säljare minskat och det finns förhoppningar om ökad likviditet på den danska fastighetsmarknaden under 2011. Avkastningskraven 1 för kontorsbyggnader i Norden passerade toppen under 2009 och för prestigefastigheter har direktavkastningen fallit på alla marknader utom i Köpenhamn. I Norge såg man avkastningsförändringen redan under 2009 tidigare än i de övriga nordiska länderna mot bakgrund av den gradvisa förbättringen i ekonomin, att vakansgraden stabiliserats och högre hyresnivåer. I Stockholm och Helsingfors såg man fallande avkastningskrav under första halvåret 2010. Källa: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en kraftig tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP-tillväxten var hela 6,9 procent under tredje kvartalet 2010 jämfört med samma kvartal förra året. Sverige påverkas starkt av den globala ekonomin eftersom ungefär hälften av BNP utgörs av export, varav cirka 80 procent till OECD-länderna. Tillväxten förväntas ligga på 6 8 procent inom exportindustrin under 2011 2012. Arbetsmarknaden följer konjunkturerna och sysselsättningen steg med cirka 1 procent under 2010 och förväntas stiga med 1 1,5 procent under 2011 2012. Infl ationen steg under 2010 men förväntas av fl era olika skäl vara låg under de kommande åren. Kapacitetsutnyttjandet i världen är för närvarande mycket lågt, vilket ger ett lågt infl ationstryck. Löneökningarna förväntas bli låga, eftersom en stark global konkurrens leder till prispress. Dessutom har centralbankerna ett tydligt fokus på en låg och stabil infl ation. Även om Riksbanken höjde styrräntan till 1,5 procent i februari 2011 förväntas räntan stiga försiktigt och ligga kvar på en låg nivå under de kommande åren. Kreditmarknaden har förbättrats då de utländska bankerna är tillbaka i Sverige efter att ha varit frånvarande sedan 2008 2009. Kreditspreadarna är fortfarande något högre än de var innan fi nanskrisen. Källa: Riksbanken, SCB, Newsec Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden ökade under 2010 och transaktionsvolymen uppgick till 98 miljarder svenska kronor, vilket är tre gånger mer än året innan. Utländska investerare, främst från Norge och Tyskland, ökade sin relativa andel från 10 procent av volymen under 2009 till 15 procent av volymen under 2010. Ett par stora 1 Direktavkastning/yield kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Kontorhyresutveckling i Norden, Q111 Oslo Helsingfors Stockholm Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Göteborg Källor: Jones Lang Lasalle, Newsec transaktioner bidrog starkt till den ökade volymen. Försäljningen av Hyresbostäder i Sverige AB och delar av Hyresbostäder i Sverige III Gul AB till Willhem AB i december omfattade cirka 860 000 kvm till ett värde av 7 miljarder svenska kronor. I juni köpte den svenska pensionsstiftelsen Fjärde AP-fonden fastighetsbolaget Dombron med 480 000 kvm bostadsyta för 5,4 miljarder svenska kronor. Transaktionen var delvis intern eftersom säljaren var Vasakronan, som ägs av första, andra, tredje och fjärde AP-fonderna. I december köpte Vasakronan fastigheten Klara Zenit i Stockholm från den tyska fastighetsfonden Commerz Real för 4,35 miljarder svenska kronor. Den positiva trenden för fastighetsmarknaden är beroende av att banksektorn förstärks och att bankfinansiering blir tillgänglig. Oron vad gäller återfi nansiering under de kommande åren har nu minskat. Det är framför allt nordiska banker som återhämtat sig, men även en del utländska banker har som mål att växa på den nordiska marknaden. Attraktiva fastigheter har främst köpts av institutionella aktörer som inte har problem med finansieringen. Segmentet med mindre attraktiva fastigheter är mer beroende av extern bankfi nansiering och detta är en viktig orsak till det ökade avkastningsgapet mellan segmenten. De nordiska bankerna är fortfarande försiktiga och ger främst nya lån till befi ntliga och solida kunder. För att resten av fastighetsmarknaden ska följa prisutvecklingen måste bankerna öppna upp för mer utlåning och ökad exponering. Källor: JLL, Newsec Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 9

Campus Östersund 10 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Campus Östersund Östersund Campus i Östersund är en del av Regementsfastigheter och består av tidigare försvarsanläggningar som nu utvecklats till nya och attraktiva fastigheter med statlig och privat näringsverksamhet. Campus har cirka 47 000 kvm fördelat på 26 byggnader och en del lagerbyggnader. Östersund är stad ungefär mitt i Sverige och har cirka 60 000 invånare. Som länets enda stad är Östersund ett centrum för handel, näringsliv och turism. Staden är en viktig samlingspunkt för vinteridrott och Åre ligger bara en timmes bilfärd bort. Med en fl ygplats 10 minuter utanför centrum har Östersund bra förbindelser till Stockholm. Utvecklingen av Campus i Östersund har fortsatt under 2010 och fokus har legat på att färdigställa nyproducerade lokaler och säkra nya hyresgäster. Under året har man genomfört 16 större och mindre projekt för att förbättra området och säkra framtida intäkter. Vid årets slut fanns det 17 kvm kontorslokaler som var vakanta i hela portföljen och som kan hyras ut idag. När det gäller rålokaler som inte är uthyrningsbara idag pågår det förhandlingar med landstinget om uthyrning till en tandläkarmottagning, ett avtal som omfattar 600 kvm. Det fi nns också ytterligare 300 kvm som kan iordningställas för uthyrning. Nettointäkterna för Campus var cirka 78,7 miljoner svenska kronor under 2010, en ökning med cirka 8 miljoner svenska kronor jämfört med året innan. Man investerade i nyproduktion av kontorslokaler och renovering för cirka 13 miljoner svenska kronor. Vintersportcentret på Campus har en nära koppling till elitidrott och skidskytte. Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal Areal 47 507 kvm 30 % Budgeterade hyresintäkter 2011 MSEK 73,2 andel intäkter från offentliga myndigheter 93 % Viktad återstående hyrestid 8,8 år Teknisk och ekonomisk förvaltare A4 Campus AB Investeringsår 2004 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 11

Garnisonen Linköping Linköping Garnisonen Linköping är den andra delen av Regementsfastigheter. Denna tidigare försvarsanläggning har i likhet med Campus i Östersund utvecklats till moderna näringsfastigheter. Området har cirka 30 fastigheter på totalt cirka 77 000 kvm samt ett stort antal parkeringsplatser. Garnisonen har ett centralt läge i Linköping, i närheten av Universitetssjukhuset. Linköping är Sveriges femte största kommun med cirka 140 000 invånare. Högteknologisk och forskningsinriktad industri har länge varit utmärkande för staden. Staden har goda kommunikationsmöjligheter genom vägnät och järnväg. Driften av Garnisonen är stabil och bra med ett par stora offentliga hyresgäster. Under 2010 har nya lokaler för Domstolsverket producerats och utvecklats. Domstolsverket flyttade som planerat in i nya lokaler den 1 januari 2011. De nya lokalerna består av en nybyggnation på totalt cirka 3 800 kvm, varav cirka 3 050 kvm används av Domstolsverket. De här lokalerna kompletterar tidigare avtal med Domstolsverket i Linköping, som nu hyr totalt cirka 8 500 kvm i portföljen. Man har också genomfört en större ombyggnad av en fastighet för Rörelse & Hälsa. De flyttade in i nya lokaler på 1 710 kvm i september 2010. Det pågår fortsatt vissa moderniseringar i de här lokalerna, som förväntas vara klara i maj 2011. Andel av årliga hyresintäkter Linköpings kommun, landstinget i Östergötland, Statens Kriminaltekniska Laboratorium, Polisen, Domstolsverket och Rättsmedicinalverket svarar för nästan 90 procent av hyresintäkterna i portföljen. Portföljens uthyrningsbara yta är nu cirka 77 000 kvm. Garnisonen har fortsatt spännande utvecklingsmöjligheter. Nettointäkterna för Garnisonen var cirka 104,7 miljoner svenska kronor under 2010, en ökning med cirka 0,5 miljoner svenska kronor jämfört med föregående år. Man investerade i nyproduktion och hyresgästanpassningar för cirka 97 miljoner svenska kronor. Nyckeltal Areal 76 735 kvm 48 % Budgeterade hyresintäkter 2011 MSEK 117,7 andel intäkter från offentliga myndigheter 92 % Viktad återstående hyrestid 6,8 år Teknisk och ekonomisk förvaltare I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Investeringsår 2004 12 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Lysbomben Stockholm Den här portföljen består av två fastigheter på Kungsholmen i Stockholm. Total uthyrningsbar yta är cirka 31 400 kvm och de största hyresgästerna är Riksarkivet och Socialstyrelsen. Den ena fastigheten är från 1968, men har sedan dess renoverats såväl invändigt som utvändigt. Den andra fastigheten är från 1949 och den renoverades genomgripande under perioden 1998 1999. På fastigheten fi nns vakanta tomtytor som kan användas för nybyggnation om man kan få en ny plan för tomten. Planprocessen gentemot kommunen pågår och man arbetar med att ta fram konkreta utvecklingsförslag både för nya lägenheter och en utbyggnad för nuvarande hyresgäster. Utvecklingen av området kommer att kunna drivas med interna resurser eller med en samarbetspartner. Samtalen med kommunen har under 2010 blivit mer påtagliga och bolaget arbetar nu med konkreta planer som anses vara intressanta för både ägarna, befi ntliga hyresgäster och kommunen. I övrigt är driften och förvaltningen stabil. Den genomsnittliga återstående hyrestiden för avtalen i den här portföljen är fyra år. Andel av årliga hyresintäkter Nyckeltal Areal 31 352 kvm 22 % Budgeterade hyresintäkter 2011 MSEK 53,3 andel intäkter från offentliga myndigheter 97 % Viktad återstående hyrestid 4,3 år Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringsår 2005 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 13

1. 3. 5. 7. 1 5. Gropen 6 6 8. Bomulls - spinneriet 1 2. 4. 6. 8. Norrköping Såld Norrköpingsportföljen såldes den 16 december 2010. Portföljen bestod av fastigheterna Gropen 6 och Bomullspinneriet 1 som ligger i centrala Norrköping med totalt cirka 11 500 kvm uthyrningsbar yta. Gropen 6 byggdes 1960 och mellan 1999 och 2001 omvandlades och uppgraderades fastigheten från industrilokaler till undervisningslokaler. Bomullsspinneriet uppfördes mellan 1854 och 1856, men genomgick mellan 1997 och 1998 betydande uppgraderingar och ombyggnation när fastigheten anpassades för undervisningsverksamhet. Största hyresgäst i Gropen 6 är Kunskapsskolan, medan Linköpings Universitet är enda hyresgäst i Bomullsspinneriet 1. Norrköpingsportföljen var färdigutvecklad och den genomsnittliga återstående hyrestiden var cirka sex år. Bolaget har diskuterat en förlängning med hyresgästerna, men har inte lyckats komma överens ekonomiskt. De hyresavtal som ingicks blev därför kortare för varje år och fastigheternas attraktivitet förväntas i framtiden minska med de kortare hyresavtalen. Samtidigt såg man en attraktiv marknad för den här typen av fastigheter med en stor andel relativt långa statliga hyresavtal. Försäljningsvärdet blev 235 miljoner svenska kronor (före avdrag för uppskjuten skatt), vilket motsvarar en direktavkastning på cirka 6,4 procent. Försäljningen gav en beräknad avkastning på projektet (IRR) på cirka 7 procent och tillförde koncernen en likviditet på cirka 50 miljoner svenska kronor. 14 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Nyckeltal Offentliga Fastigheter Holding I AB (OFH I) äger 21,8 % av aktierna i Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB (ÖFS II). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen for OFH I omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen for ÖFS II. Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning 2010 2009 Intäkter 283 185 246 330 Driftskostnader -86 469-69 480 Övriga kostnader -10 424-10 910 Av- och nedskrivningar -59 558-57 700 Driftsresultat 126 735 108 240 Finansiellt resultat -79 650-78 651 Resultat före skatt 47 085 29 589 Skatt -8 089-8 054 Resultat efter skatt 38 996 21 535 (SEK i tusentals kronor) Balansräkning 2010 2009 Materiella anläggningstillgångar 2 040 419 2 224 080 Summa anläggningstillgångar 2 040 419 2 224 080 Omsättningstillgångar 223 051 62 814 Summa Tillgångar 2 263 470 2 286 894 Eget kapital 518 660 529 664 Avsättningar och obeskattade reserver 89 156 94 564 Långfristiga skulder 1 566 716 1 582 151 Kortfristiga skulder 88 938 80 515 Summa skulder 1 655 654 1 662 666 Summa Eget kapital och skulder 2 263 470 2 286 894 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 15

Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Förfall ICR krav 1 LTV krav 2 Faktisk ICR Faktisk LTV Regementsfastigheter Swedbank 1 128 829 SEK 20.09.2024 1,1 NA 2,14 57 % Stockholm Swedbank 437 886 SEK 31.12.2014 1,4 76 % 2,30 63 % 1 ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetäckningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. 2 LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Per 31.12 var 89 % av bolagets lån säkrade genom räntederivat. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp (SEK) Valuta Fast ränta Förfallodatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Regementsfastigheter Swedbank 1 000 000 SEK 4,88 % 30.09.2014-67 617 Stockholm Swedbank 400 000 SEK 3,59 % 30.12.2014-9 682 Summa räntederivat SEK 1 400 000-77 299 16 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 17

18 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 19

20 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 21

22 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 23

24 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 25

26 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 27

17 27. 28 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB

Fastighetsöversikt Fastighet Kommun Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Taxvärde 2010 (TSEK) Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Smedstad 1:21 Linköping 88 76 734 76 734 0/996 559 929 67 656 627 585 Artilleristen 1 Östersund 82 47 507 47 507 0/772 102 840 18 083 120 923 Summa Regementsfastigheter 0 0 170 124 241 124 241 0/1634 662 769 85 739 748 508 Lysbomben 4 Stockholm 2 136 12 31 352 31 352 0/146 162 485 79 292 241 777 Summa Öffentliga Fastigheter C 2 136 12 31 352 31 352 0/146 162 485 79 292 241 777 Summa Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB 2 136 182 155 593 155 593 31/1786 825 254 165 031 990 285 Årsrapport 2010, Offentliga Fastigheter Holding I AB 29

Offentliga Fastigheter Holding I AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika NO-0115 Oslo signatur.no 110251