Hyresgäst i Bryssel 1

Hyresgäst i Bryssel 1

Handläggare Datum Anna Eklöf 2008-02-18 Hyresgäst i Bryssel Sammanfattning En god bostad är något grundläggande för varje människa. För en stor del av hyresgästerna i dagens Bryssel präglas situationen av otrygghet och relativt höga hyror för en låg bostadsstandard. 40 procent av inkomsten till hyran Genomsnittshyran, 508, är hög jämfört med regionens låga snittinkomster. Hälften av hushållen har en boendekostnad som överstiger 40 procent av inkomsten. Över 20 procent av befolkningen är arbetslös och i åldersgruppen 15-24 är andelen 35 procent. I vissa centrala kommuner är upp till 50 procent av den aktiva befolkningen arbetslös. Den gentrifiering (förädling) som pågår i centrum leder till ökade hyror som tvingar låginkomsttagare att flytta. Otryggt hyresboende Hyresgäster har ett svagt besittningskydd (lagskydd mot omotiverade uppsägningar). Hyresvärdens flertaliga möjligheter att säga upp hyresgästen skapar en otrygg situation och gör hyresrätten till en mindre attraktiv boendeform. 2006 var 23 procent av hyreskontrakten på bara 1 år. Hälften av de hyresgäster som flyttar ofrivilligt gör det för att bostaden säljs eller för att värden ska ha bostaden till privat bruk. Andra skäl till flytt är sanitär olägenhet eller att man inte har råd med hyran. Segregerad stad Bryssel är en segregerad stad där medel- och överklassen bor utanför staden och resurssvaga hushåll finns i centrum. Hyresbostäder utgör ca 58 procent av bostadsbeståndet. I innerstaden finns cirka 65 procent hyresbostäder, i utkanten av staden är den siffran runt 40 procent. I Bryssels centrala delar är 32 procent av husen byggda före 1945 och bostadsstandarden av mycket låg kvalitet. 25 000 hushåll står i kö till socialbostad (social housing). 2

Bakgrund Den svenska bostadsmarknaden beskrivs ibland som alltför rigid och reglerad. Samtidigt beskrivs EU-huvudstaden Bryssel ofta som en plats där det är särskilt lätt att hitta en bostad. Skildringen kommer bland annat från den som arbetat i Bryssel en kortare period, och då inte haft några större problem att snabbt hitta en bostad. Den ger dock inte en helhetsbild över villkoren för olika människor. På bostadsmarknaden ska alla sorters människor rymmas, de som invandrat från EU, de som invandrat från övriga världen, unga, barnfamiljer och äldre. Det är därför intressant att närmare studera situationen för en hyresgäst i Bryssel. Är bilden av en smidig och problemfri bostadsmarknad rättvisande? Hur är det att vara hyresgäst i Bryssel? Syfte Den här studien av Bryssels hyresbostadsmarknad är avgränsad till två områden. Först beskrivs bostads- och hyresbeståndet samt hyresmarknadens lagar och regler. Sedan beskrivs hyresgästerna och de socioekonomiska faktorer som påverkar deras livssituation, såsom inkomster, arbetslöshet och invandring. Syftet är att via dessa beskrivningar ge en övergripande bild av den verklighet som Bryssels hyresgäster befinner sig i. Metod Materialet som ligger till grund för rapporten är främst statistiska sammanställningar från belgiska myndigheter. Uppsatser och tidskrifter har även använts inför analys av statistiken. Inledning En tillbakablick Bryssel, Europas administrativa huvudstad, har idag strax över en miljon invånare. I början av 1900-talet kunde man skönja den uppdelning av Bryssel som än idag sätter sin prägel på staden. De bemedlade grupperna sökte sig till utkanten av staden för att bo, samtidigt som de arbetade och roade sig i centrum. Stadskärnans historiska kvarter och omgivande centrala områden urbaniserades när industrier växte fram längs med kanalen och järnvägen. Där bodde de kvar som inte hade råd att flytta. Efter första världskrigets skapades de första socialbostäderna (social housing) i centrala 3

Bryssel. På 1950-talet sökte sig den växande medelklassen från stadens mitt för att köpa ett hem med trådgård. Sedan 1960-talet har främst personer med låga inkomster och nyinvandrade familjer i behov av bostad installerat sig i de centrala kommunerna. 1 Dagens Bryssel är segregerat Geografiskt sett ligger de välmående Brysselkommunerna i en krans kring de mer socialt belastade kommunerna i mitten av staden. Bryssel består av 19 kommuner och delas ofta upp i Pentagonen (stadskärnan), första kronan (innerstaden som omger mitten) och andra kronan (ytterstaden), något som innebär en geografisk, men även socioekonomisk uppdelning som också syns på bostadsmarknaden (se bilden 2 ). Detta är ovanligt i en europeisk kontext, där de mer välmående delarna av staden brukar vara i centrum. Sedan 1990-talet pågår en satsning där de offentliga myndigheterna revitaliserar centrum, ett nödvändigt och efterlängtat arbete. Idag är Bryssel en av Europas största kontorsmarknader. Viss gentrifiering pågår idag i centrum. En liten, yngre grupp - ofta trendkänslig - söker sig till bostäder i de gamla industrikvarteren. Det gör att investerare börjar köpa och renovera fastigheter. Det pågår inte i samma takt som i till exempel London eller New York, men forskare varnar för konsekvenserna för den resurssvaga innerstadsbefolkningen, som kan tvingas flytta om hyrorna ökar för mycket. 3 Gentrifieringen för alltså med sig både positiva och negativa konsekvenser. 1 Van Mieghem (2007:17) 2 Delas här m.h.a den Belgiska hyresgästföreningen in på följande vis: Pentagonen räknas in i första kronan med Anderlecht, Bruxelles, Evere, Forest, Ixelles, Koekelberg, Molenbeek-St-Jean, Saint-Gilles, St-Josse-ten-Noode och Shaerbeek. Andra kronan består av Auderghem, Berchem-Ste-Agathe, Etterbeek, Ganshoren, Jette, Uccle, Watermael-Boitsfort, Woluwe-St-Lambert och Woluwe-St-Pierre. Bilden kommer från Hyllengren (2002) 3 Kulturgeografen Mathieu Van Griekingen, verksam på Université Libre de Bruxelles, har forskat på gentrifieringen av Bryssel. Han uttalar sig i tidningen Art, nummer 2007:28) 4

Resultat Bostadsmarknaden i Bryssel Bostadsbeståndet Enligt statistik för 2006 från Brysselregionens offentliga bostadsföretag (SLRB) finns ca 465 000 bostäder i Bryssel, varav ca 275 000 är hyresrätter. Cirka 82 procent av hyresrätterna ägs av privata hyresvärdar och omkring 18 procent är offentligt ägda. Tabell 1. Bostadsbeståndet i Belgien och Bryssel 2006 Ägare Privat Offentlig Övrigt hyresvärd hyresvärd Belgien 68 procent 23 procent 7 procent 2 procent Bryssel 42 procent 48 procent 10 procent - Källa: Observatoire des loyers 2006 Hyresbeståndet i Bryssel består till 90 procent av lägenheter. En tredjedel av detta bestånd finns i individuella hus och två tredjedelar i flerbostadshus. Bilden nedan visar hur andelen hyresrätter skiljer sig mellan inneroch ytterstaden. Även om siffrorna är från 1991 är mönstret detsamma idag. Varje färg motsvarar en sjundedel av befolkningen. De gräddfärgade rutorna är områden med färre än 100 invånare. Blått visar låg andel hyresrätter och röd/brun är lika med hög andel. Det blir tydligt att det finns flest hyresrätter i centrum. Figur 1. Andel hyresrätter 1991. Källa: Hyllengren 2002 5

Lagar och regler på den belgiska hyresmarknaden 1991 skärptes den belgiska lagen om uthyrning av bostad, något som tidigare reglerats i olika temporära lagar. Senast 2007 gjordes ändringar i lagen, som finns till för att balansera förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd. Ett kontrakt är antingen ett långtidskontrakt (9 år eller livstid, som är ovanligt) eller ett korttidskontrakt (1-3 år, vanligast är 3 år). Om inget slutdatum preciseras i kontraktet gäller det i nio år. Hyresgästerna i Belgien har alltså ingen gedigen besittningsrätt. 2006 var 23 procent av hyreskontrakten i Bryssel på 1 år. Inte förrän 2007 blev det lagstadgat i Belgien att skriva ett officiellt kontrakt då man hyr ut en bostad. Numera måste varje kontrakt registreras hos en särskild myndighet, med målsättning att detta skapar en tryggare situation för hyresgästen. Strax innan denna regeländring ägde rum uppskattades att cirka 9 procent av hyresgästerna inte hade något skriftligt kontrakt med sin värd. 4 När en hyresgäst flyttar in i en bostad lämnar denne en deposition motsvarande två eller tre månaders hyra, en summa som hyresgästen får tillbaka vid utflyttning. Ett långtidskontrakt kan sägas upp av hyresvärden 1) för personligt bruk när som helst under hyresperioden 2) För renoveringar, först efter tre år 3) utan särskilda skäl, först efter tre år. Uppsägningstiden är i alla dessa fall sex månader. Om uppsägning sker utan särskilda skäl måste hyresvärden betala nio eller sex månadshyror till hyresgästen. Hyresgästen kan säga upp ett långtidskontrakt när som helst, men måste betala tre månadshyror om det är under det första året, två om det är under det andra året och en om det är under tredje året. Efter 1 jan 2007 kan också hyresgästen säga upp kontraktet om värden underlåtit att registrera det, och då utan straffavgift. Ett korttidskontrakt kan inte sägas upp av vare sig hyresvärd eller hyresgäst, såvida man inte kommit överens om en sådan möjlighet. 5 Om en hyresgäst har problem med sin hyresvärd eller är i behov av rådgivning ligger det stora ansvaret på hyresgästen själv att kontakta juridisk hjälp och att betala eventuella kostnader i samband med tvist. Hyresgästföreningen i Belgien har begränsade resurser och driver bara specifika fall till domstol. 4 Observatoire des loyers (2006) 5 La loi sur les loyers (2007) 6

Socialbostäder i Bryssel Majoriteten av de offentligt ägda bostäderna i Belgien är socialbostäder. De som erbjuds socialbostad är personer med låga inkomster, eller som är på andra sätt har små resurser (funktionshindrade, familjer med låga inkomster och många barn). Möjligheten att få en socialbostad kan ha vissa regionala skillnader eftersom varje region har egna bestämmelser. 6 Inkomstgränsen för att få socialbostad i Brysselregionen är 18 680 /år för ensamstående, 20 744 /år för ett hushåll med endast en inkomst samt 23 720 /år för ett hushåll med två inkomster. Dessa siffror höjs med 1 779 per barn och med 3 558 per funktionshindrad hushållsmedlem. I Belgien finns 337 400 socialbostäder vilket motsvarar 7 procent av alla bostäder. I Bryssel är andelen socialbostäder ca 10 procent av alla bostäder. I januari 2007 stod strax över 25 000 hushåll i väntan på socialbostad. 7 Hyresnivåer Hyrans storlek bestäms helt och hållet i en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst. Varje år är en hyreshöjning i paritet med inflationen tillåten. Efter ett långtidskontrakt kan hyran höjas, oavsett om det är samma hyresgäst som bor kvar i lägenheten. Ovanpå hyran får hyresgästen betala kostnader för vatten, elektricitet, underhåll etc. Månadshyran i genomsnitt i hela Bryssel var 508 år 2006. 8 De högsta hyrorna återfinns främst i förorterna i den sydöstra utkanten av staden, där snitthyran är över 570 i månaden. De lägsta hyrorna finns i centrum, där snitthyran är under 457 per månad. Tabell 2. Hyran i relation till storlek Storlek Genomsnittshyra per månad 2006 Lägenhet i flerbostadshus - 34 kvm 411 34 54 kvm 451 54 84 kvm 543 85 104 kvm 616 105 kvm - 831 Källa: Observatoire des loyers 2006 6 Ghéckière (2007) 7 Baromètre Social 2007 8 I siffran räknas hela beståndet in, både offentliga och privata hyresbostäder. Observatoire des loyers 2006. 7

Tabell 3. Hyran i relation till antal rum Antal rum Genomsnittshyra per månad 2006 Lägenhet i flerbostadshus 1 studio 384 1 sovrum 457 2 sovrum 566 3 sovrum 764 4 sovrum och större 871 Källa: Observatoire des loyers 2006 Antalet rum beräknas efter antalet sovrum. En studio innebär ett enda rum. I övriga beräkningar innerymmes oftast även ett kök och vardagsrum.(kan variera) 9 Bostadsstandard I jämförelse med andra europeiska länder har Belgien ett relativt gammalt bostadsbestånd. I Europa är 23 procent av beståndet från innan 1945. I Bryssel är samma siffra 32 procent. 10 Det är en av förklaringarna till den låga bostadsstandarden. I innerstadens gamla hus saknar vissa hyresbostäder centralvärme (30 procent) eller badrum. De många privata hyresvärdarna som erbjuder ett litet antal bostäder har varken haft intresse eller resurser till att göra stora investeringar för att höja standarden. Tabell 3. Hyran i relation till standard Standard Genomsnittshyra per månad 2006 Lägenhet i flerbostadshus Nivå 0: frånvaro av komfort 428 Nivå 1: eget badrum och toalett i lägenheten 455 Nivå 2: nivå 1 + centralvärme 473 Nivå 3: nivå 2 + eget kök som är större än 4 kvm 537 Nivå 4: nivå 3 + vardagsrum 553 Nivå 5: nivå 4 + garage 709 Källa: Observatoire des loyers 2006 År 1998 hade motsvarade endast 35 procent av hyresbostädernas komfortnivå 5 ovan. 11 Den låga standarden förbättras idag långsamt tack vare olika former av renoveringsinitiativ. Problemet med den låga standarden kan hänvisas till att lagstiftningen inte har hängt 9 Enligt Marie-Laurence de Keersmecker, författare till Observatoire des loyers 2006, kan köket i enstaka fall vara en del av vardagsrummet. 10 Vanneste, Thomas & Goosens (2007:10-12), Hyllengren (2002) 11 Hyllengren (2002) 8

med. Även till den låga nivån på kunskap hos både hyresgäster och hyresvärdar om vad som är en skälig standard. 12 Idag finns vissa kriterier fastställda, men den allmänna kunskapen om den är låg. Figur 2. Bostadsstandard i Brysselregionen A: Andel bostäder av låg standard B: Andel bostäder av god standard Källa: Vanneste, Thomas & Goosens (2007) Bilden ovan visar dels hur stor andel lägenheter som är av låg standard och av god standard. De bruna delarna har högst andel. Bostäderna med sämst kvalitet är koncentrerade i innerstaden och bostäderna med hög standard återfinns främst i sydöstra Bryssel. På Bryssels hyresmarknad finns alltså många lägenheter av olika kvalitet. Eftersom en stor grupp efterfrågar så billiga bostäder som möjligt finns det lägenheter att hitta för den som har en större betalningsvilja. Perspektivet skiftar alltså beroende på vem du är. Ett pris som anses vara överkomligt för en EU-tjänsteman eller någon med en svensk medelinkomst, kan vara mycket kostsammare för någon med en belgisk inkomst. Denna problematik har bland annat uppmärksammats av Alain Hutchinson, ledamot i EU-parlamentet, tidigare ansvarig minister för bostäder i Bryssel 13 12 The Housing Market in Brussels 13 Von Sydow (2002) 9

Att tvingas flytta När ett belgiskt hyreskontrakt går ut finns inga garantier för att man som hyresgäst får bo kvar i bostaden. Det är upp till värden att bestämma om någon annan ska få flytta in eller om hyran ska höjas. Eftersom antalet ägarlägenheter i Bryssel är stort, är det också vanligt att värden säger upp ett hyreskontrakt för privat bruk. Det vill säga att bostaden skall tas över värden själv eller någon i dennes närmaste familj. Därför finns det hyresgäster som får lämna sina lägenheter ofrivilligt: 14 Bostaden säljs, 39 procent Hyresvärden ska ha bostaden för eget bruk, 14 procent Bostaden ska renoveras, 13 procent Kontraktet går ut, 12 procent Vräkning, 8 procent Sanitär olägenhet, 8 procent Hyreshöjning, 6 procent Den största anledningen till att man ofrivilligt lämnar sin hyresbostad är alltså att den ska säljas. Fler flyttar på grund av sanitär olägenhet (8 %) än för att hyran höjs (6 %). Kategorin kontraktet går ut innebär att hyresgästen inte erbjuds ett nytt kontrakt och måste flytta eftersom det inte finns något tvång för hyresvärden att behålla ens en exemplarisk hyresgäst. Vem bor i Bryssel? Arbetslöshet Trots att Bryssel är huvudstad i ett av Europas mer välmående länder skiljer sig situationen när det gäller arbetslöshet och social belastning markant mellan Bryssel och övriga Belgien. I Bryssel ligger arbetslösheten på 21,6 procent i genomsnitt medan den i hela Belgien ligger på 14,2 procent. 15 I åldern 15-24 år var arbetslösheten i Bryssel så hög som 14 Observatoire des loyers 2006. Det exakta antalet hyresgäster är svårt att finna, men Brysselregionens officiella bostadsorgan konstaterar att det var fler som flyttade mot sin vilja 2006 än tidigare år. 15 Indicateurs statistiques de la Région de Bruxelles-Capitale (2007) 10

35,3 procent år 2006, samma siffra i Belgien 18,9 procent och i EU25 17,1 procent. Bilden 16 visar att arbetslösa främst bor i de centrala delarna av staden. Ju mörkare färgen blir, desto högre andel arbetslösa. I stadens centrala kommuner kan andelen gå upp till 50 % av den aktiva befolkningen. Inkomster Trots alla EU-institutioner och välbetalda tjänstemän är Bryssel inte någon utpräglad höginkomstregion. Andelen höginkomsttagare är densamma som genomsnittet i landet. Samtidigt har 30 procent av befolkningen i Bryssel en inkomst som ligger under EU: s gräns för fattigdom, 822 /månaden. Motsvarande siffra i hela Belgien är 15 procent. 17 Hälften av hushållen i Bryssel har en boendekostnad som överstiger 40 procent av deras inkomst. 18 0020 Tabell 4. Beskattningsbar inkomst per deklaration i Bryssel och Belgien Per deklaration I svenska kr Svenska kr/mån Belgien 24 455 230 672 19 222 Bryssel 23 964 226 040 18 836 Källa: Le baromètre conjoncturel de la region de Bruxelles. År 2003 Tabell 5. Beskattningsbar inkomst per invånare i Bryssel och Belgien Per invånare I svenska kr Svenska kr/mån Belgien 12 655 119 368 9 947 Bryssel 10 864 102 475 8 539 Källa: Le baromètre conjoncturel de la region de Bruxelles. År 2003 I Bryssel år 2003 var 67 % av de i skattedeklarationerna redovisade inkomsterna mindre än genomsnittsinkomsten för staden. 19 Nästan två tredjedelar hade alltså lägre inkomst än genomsnittet. Bilden visar inkomstfördelningen i Bryssel. En färg motsvarar en sjundedel av befolkningen. Det bruna och röda visar högre inkomster, och det blåa visar att de 16 Atlas de la Santé et du Social (2006) 17 Baromètre Social (2007) 18 Delaleeuwe (2007:4) samt Observatoire de loyers (2006) 19 Le barometre conjoncturel de la region de Bruxelles-Capitale (2007) 11

lägsta inkomsterna finns i stadens mitt. Bilden åskådliggör den relativa inkomstfördelningen. 20 Hyresgästernas inkomster: 21 Två förvärvsinkomster 21 procent En förvärvsinkomst 30 procent En förvärvsinkomst och ett socialbidrag 7 procent Två socialbidrag 2 procent Ett socialbidrag 21 procent Pensionärer 10 procent Studenter 5 procent Övriga 4 procent Strax över 22 000 Brysselbor levde på socialbidrag 22 år 2006. Bidraget är på 625,60 /mån eller 417,07 /mån om man bor med någon. Av de hyresgäster som lever på socialbidrag bor 97 procent i lägenhet och 19 procent saknar eget badrum. 23 En ensamstående hyresgäst som lever på socialbidrag och hyr en enrummare av låg standard fick i snitt betala 61,9 procent av sin inkomst i hyra år 2006. 24 Invandring Första januari 2006 fanns 1 018 804 invånare i Bryssel, det vill säga 9,7 procent av Belgiens befolkning. Den siffran inrymmer endast människor som är folkbokförda. 2006 fanns samtidigt 27 545 asylsökande i Bryssel, inskrivna på väntelistor för uppehållstillstånd. I Bryssel var år 2005 26,3 procent av befolkningen icke-belgiska medborgare. Samma siffra för Belgien som helhet var 8,3 procent. 25 Dels finns stor invandring från Afrika och Turkiet, dels flyttar många Européer till Bryssel. Den största invandrade utomeuropeiska gruppen är från Marocko, 41 388 personer 2005. Om man räknar med de personer som väntar på uppehållstillstånd är kongoleser den största invandrargruppen i Bryssel. 26 20 Hyllengren (2002). Exakta data om inkomstnivåer saknas. 21 Observatoire des loyers (2006) 22 Revenu d intégration 23 Observatoire des loyers (2006) 24 Baromètre Social (2007) 25 Population et ménages 26 Population et menages 12

Bilden till vänster visar var invandrare från EU15 bosätter sig. Det röda/bruna visar en hög andel från EU15 och det blåa visar en lägre andel. Det blir tydligt att denna grupp bosätter sig främst i den välbeställda, sydöstra delen av staden. 27 Konsekvenser Europeiska storstäder idag visar upp två motsatta ansikten. Möjligheter till karriär och växande internationella nätverk lockar resursstarka medborgare. Den växande tjänstesektorn och den samtidiga avindustrialiseringen av samhället bidrar dock samtidigt till att arbetstillfällena för mindre kvalificerade medborgare minskar. I kombination med en ökad invandring skapas ett annat ansikte. Staden blir härbärge åt dem som lever i arbetslöshet, fattigdom och hemlöshet. Bryssel är inget undantag. Staden drar till sig tjänstemän från hela världen vilket innebär att priserna på bostadsmarknaden stiger. Människor som inte har råd att välja bostäder av god kvalitet får nöja sig med det som blir över, något som förstärker segregation och utanförskap. EU-huvudstaden Bryssel ofta som en plats där det är särskilt lätt att hitta en bostad. Det är inte helt fel. Men perspektivet skiftar beroende på vem du är. Ett pris som anses vara överkomligt för en EUtjänsteman eller någon med en svensk medelinkomst, är mycket kostsammare för någon med en belgisk inkomst, eller någon som lever på socialbidrag, a-kassa eller andra former av bidrag. Man tvingas då bo i en bostad med oskäligt låg standard. En god bostad är något grundläggande för varje människa. Om man har en bostad eller inte, om man lever i en trygg hyressituation, om bostaden är i gott skick eller för trång påverkar sammantaget individens möjlighet delaktighet i samhället. För en stor del av hyresgästerna i dagens Bryssel präglas situationen av otrygghet och relativt höga hyror för en låg bostadsstandard. 27 Hyllengren (2002) 13

Bryssel är en segregerad stad där medel- och överklassen bor utanför staden och resurssvaga hushåll finns i centrum. Hyresbostäder utgör ca 58 procent av bostadsbeståndet i Bryssel. I innerstaden finns upp till 65 % hyresbostäder, i utkanten av staden är den siffran så låg som runt 40 %. I Bryssels centrala delar är 32 procent av husen byggda före 1945 och bostadsstandarden är av mycket låg kvalitet. I Bryssel är över 20 % av befolkningen arbetslös och i åldersgruppen 15-24 är andelen 35 procent. I vissa centrala kommuner är upp till 50 % av den aktiva befolkningen arbetslös. Det står 25 000 hushåll i kö för att få socialbostad (social housing) i Bryssel. Genomsnittshyran i Bryssel, 508, är hög jämfört med regionens låga snittinkomster. Hälften av hushållen i Bryssel har en boendekostnad som överstiger 40 % av inkomsten. Hyresgäster i Bryssel har ingen gedigen besittningsrätt (lagskydd för att inte tvingas bort från sin hyresrätt). 2006 var 23 procent av hyreskontrakten i Bryssel på 1 år. Hyresvärdens flertaliga möjligheter att säga upp hyresgästen skapar en otrygg situation för hyresgästen och gör hyresrätten till en mindre attraktiv boendeform. Hälften av de hyresgäster som flyttar ofrivilligt gör det för att bostaden säljs eller för att värden ska ha bostaden till privat bruk. Andra skäl till flytt är sanitär olägenhet eller att man inte har råd med hyran. Den gentrifiering (förädling) som pågår kan ha negativa konsekvenser för de låginkomsttagare som bor i centrum, och de kan tvingas flytta då de ej kan betala högre hyror. 14

Referenser Baromètre conjoncturel de la région de Bruxelles-capitale, E.R.: C. Servaty, Institut Bruxellois de Statistique et d Analyse (IBSA), Ministère de la Région de Bruxelles-Capital,2007 Baromètre Social, Rapport Bruxellois sur l état de la pauvreté Observatoire de la santé et du social Bruxelles, 2007 Chômage, Région de Bruxelles-Capitale, www.brussels.irisnet.be Atlas de la Santé et du Social Observatoire de la santé et du social Bruxelles Commission communautaire commune de Bruxelles-Capitale, 2006 De Villers, M, Lambert, A, Thys, S, Jumeau, V, Analyse du tissus socioéconomique de la Région de Bruxelles-Capitale Lettre d information, Observatoire du marché du travail et des qualifications, 2000 Delaleeuwe, Nathalie, Bruxelles bobo a le blues: Quand la gentrification chasse les pauvres du centre-ville Art, 2007:28 s.4-8 Gheckiere, Laurent, Le dévéloppement du logement social dans l union européenne. Quand l intérêt général rencontre l intérêt communautaire Dexia éditions 2007 Hyllengren, Håkan, The Housing Market in Brussels, Master Thesis, Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm 2002 Indicateurs statistiques de la Région de Bruxelles-Capitale, Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale (MRBC) 2007 La loi sur les loyers Service public federal justice, D/2007/7951/FR/515, rapport från Belgiska justiciedepartementet 2007 Le Baromètre Conjoncturel de la région Bruxelles-Capitale, Trimestriel, E.R.: C. Servaty, Institut Bruxellois de Statistique et d Analyse (IBSA) Cellule Analyse, Ministère de la Région de Bruxelles- Capitale, april 2007 Observatoire des loyers, Observatoire régional de l habitat, Société du Logement de la Région Bruxelles-Capitale 2006 Population et ménages, Région de Bruxelles-Capitale, www.brussels.irisnet.be Van Mieghem, Par Werner, Tout évolue. Une brève histoire de Bruxelles Art 2007:28 s.17-18 Vanneste, Dominique, Thomas, Isabelle & Goosens, Luc, Le logement en Belgique, SPF Economie, P.M.E., Classes moyennes et Energie Direction générale Statistique et Information économique, 2007 Von Sydow, Emily, Bryssel hyresgästernas marknad men långt ifrån drömmen, Att bo i Europa, Ursula Berge (red.), Agora, 2002 15