Detaljplan för Byalaget 27 TILLBYGGNAD AV ENBOSTADSHUS I KARLSLUND Östersunds kommun

1 Detaljplan för Byalaget 27 TILLBYGGNAD AV ENBOSTADSHUS I KARLSLUND Östersunds kommun Dnr Ädh 1109/2017 Dnr ByggR: P 2017-29 GRANSKNINGSUTLÅTANDE Detaljplanen har hållits tillgänglig för granskning i Rådhuset, på Länsbiblioteket i Östersund samt på kommunens hemsida under tiden 19 januari till 12 februari 2018. Underrättelse om granskningen har sänts till berörda sakägare, myndigheter, organisationer och kommunala förvaltningar. Planhandlingarna utgjordes av planbeskrivning, plankarta med planbestämmelser och samrådsredogörelse. Under granskningstiden ingick en grundkarta som redovisar befintliga förhållanden och gällande bestämmelser. Till förslaget hörde även en fastighetsförteckning. YTTRANDEN Under granskningstiden kom nio yttranden in till Miljö- och samhällsnämnden. Sju av yttrandena finns med i granskningsutlåtande. Två av yttrandena hänvisar till tidigare yttranden, dessa yttranden bifogas. De flesta yttrandena rör kulturmiljön och kulturmiljövärden och den föreslagna tillbyggnadens anpassning till värdena. Samhällsbyggnad har valt att samla sina kommentarer avseende kulturmiljö och kulturmiljövärden på sidorna 11-14. På sidorna 14-15 finns kommunens samlade kommentarer avseende olägenheter. Tabellen nedan visar en sammanfattning av de yttranden som kommit in under granskningen. Länsstyrelsen Jamtli Räddningstjänsten Renhållningen Jämtkraft Skanova Sakägare (en person), Byalaget 4 Sakägare (tre personer), Byalaget 25 Sakägare, (två personer)byalaget 26 ingen erinran erinran ingen erinran ingen erinran ingen erinran erinran erinran erinran erinran

2 Statliga och regionala myndigheter och organisationer Länsstyrelsen (6 februari 2018): Länsstyrelsen har fått planhandlingar för granskning enligt 5 kap 18 plan- och bygglagen, PBL (2010:900). Detaljplanen handläggs enligt reglerna för standardförfarande utökat förfarande. Syftet med detaljplanen är att utöka byggrätten. Synpunkter enligt länsstyrelsens särskilda bevakningsområden Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att ett antagande av detaljplanen enligt förslaget inte kommer att prövas. Länsstyrelsen har inga synpunkter när det gäller sådant som kan aktualisera prövning. Riksintresse Planområdet ligger inom riksintresse för kulturmiljövården, Storsjöbygden (Z 25). Länsstyrelsen bedömer att ett genomförande av planförslaget inte skulle kunna innebära risk för påtaglig skada på riksintresset. Behovsbedömning Kommunens bedömning är att planen inte medför betydande miljöpåverkan och att en särskild miljökonsekvensbeskrivning därför inte behöver upprättas. Länsstyrelsen har i samrådsyttrande 2017-08-29 delat kommunens bedömning. Kommentarer: Efter kontakt med Länsstyrelsen har det framgått att det smugit sig in ett skrivfel. Detaljplanen handläggs med utökat planförfarande, inte standardförfarande. Länsstyrelsen meddelar att detta inte påverkar deras bedömning. Jamtli (9 februari 2018): Vi har tidigare yttrat sig under samrådet. Våra åsikter kvarstår och således anser vi att en utbyggnad av Byalaget 27 inte bör ske. Kommentar: Samhällsbyggnad har valt att samla sina kommentarer kring kulturmiljön senare i granskningsutlåtandet, se sidorna 11-14. Jamtlis samrådsyttrande bifogas i dokumentet. Kommunala förvaltningar och bolag Räddningstjänsten (5 februari 2018): ingen erinran. Renhållningen (19 januari 2018): ingen erinran. Jämtkraft (12 februari 2018): ingen erinran.

3 Övriga organisationer, företag och enskilda Skanova (25 januari 2018): Skanova AB har tagit del av förslag till detaljplan, och låter framföra följande: Skanova har en befintlig markförlagd teleledning som matar befintliga hus inom detaljplaneområdet, se bifogade dokument. Skanova önskar att så långt som möjligt behålla befintlig teleanläggning i nuvarande läge för att undvika olägenheter och kostnader som uppkommer i samband med flyttning. Denna ståndpunkt skall noteras i planhandlingarna. Tvingas Skanova vidta undanflyttningsåtgärder eller skydda telekablar för att möjliggöra exploatering förutsätter Skanova att den part som initierar åtgärden även bekostar den. För ledningssamordning kontakta Skanovas Nätförvaltning. Kommentar: I granskningshandlingen står: Det finns telekablar i planområdet, bland annat under byggrätten för tillbyggnaden. Kablarna kan flyttas men samråd måste ske med Skanova, som ansvarar för kablarna. En flytt bekostas av exploatören/byggherren. Inför antagande förtydligas texten med informationen: Skanova önskar att så långt som möjligt behålla befintlig teleanläggning i nuvarande läge för att undvika olägenheter som uppkommer i samband med flyttning. Byalaget 4, KSN (12 februari 2018): Jag motsätter mig i alla delar föreslagna planförändringar i detaljplanen för Byalaget 27 för tillbyggnad av enbostadshus. Jag har följande att invända mot detaljplanen: Felaktig grundkarta och felaktig plankarta med planbestämmelser Grundkartan ska enligt samrådshandlingarna redovisa befintliga förhållanden. På grundkartan och plankartan saknas för fastigheten Byalaget 26 befintlig utbyggnad av bostadshuset och för fastigheten Byalaget 25 befintlig yttertrappa på bostadshuset. Därmed uppfylls inte kravet på att befintliga förhållanden redovisas. Jag finner det anmärkningsvärt att detta inte har justerats i aktuell detaljplan då dessa omständigheter påpekats vid upprepade tillfällen i tidigare detaljplaneärende (Dnr ByggR P2014/26). Det innebär att bedömning av lägesrelationer mellan eventuell tillbyggnad och komplementbyggnad inte kan göras korrekt samt att det påverkar bedömningen av olägenhet och hänsyn till enskildas intressen. Att en situationsplan nu finns i planbeskrivningen kan inte anses vara tillräckligt för att uppfylla kraven på att befintliga förhållanden redovisas. Detaljplanens omfattning och utformning uppfyller inte plan- och byggnadslagens (PBL 4 kap, 30-33 ) krav

4 1. Förståelsen av detaljplanen påverkas och försvåras av felaktig grundkarta och felaktig plankarta med planbestämmelser. 2. Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen (PBL kap 4, 32 ). Det anförs att tillbyggnadens lämplighet säkras genom att "tillbyggnadens placering och utformning säkerställs genom precisa planbestämmelser". Jag vidhåller att förslaget till detaljplan inte är precist, varken den slutligt tilltänkta placeringen av utbyggnaden eller utformningen är bestämda. I planbeskrivningen regleras inte hur påverkan på befintlig timmerstomme i bostadshuset får ske i samband med tillbyggnad med glaslänk. Samhällsbyggnad har i medföljande handlingar "Samrådsredogörelse" med rubrik "Samlade kommentarer för synpunkter som rör kulturmiljön" under punkt1 "Förvanskning av den befintliga flygelbyggnaden" angett detaljer avseende tänkt ändring av huvudbyggnad i form av en öppning i husets södra fasad och där också angett att "då endast ett fönster berörs bedöms förändringen vara godtagbar och inte innebära en förvanskning". Detta framgår inte av planförslaget. I underrättelse om granskning står det att förslaget har bearbetats. Jämfört med förslag till planbestämmelser upprättad 1 juni 2017 och förslag till planbestämmelser upprättad 29 november 2017 har det skett betydande förändringar beträffande f 2. I handlingarna står det att planbestämmelsen f 2 revideras till att gälla samma storlek och höjd som de befintliga komplementbyggnaderna. I det senare förslaget har område med markering att endast uthus eller annan komplementbyggnad får uppföras tagits bort och detta lämnas utan förtydligande eller kommentar. Förvanskning av A-klassad byggnad Länsmuseet Jamtli har i samrådsyttrande 2015-02-19 angett att bygga ut Byalaget 27 som föreliggande detaljplaneförslag vill göra möjligt torde vara en förvanskning. Länsstyrelsen Jämtlands län anger i samrådsyttrande 2015-02-27 att planförslaget inte visar tillräcklig hänsyn till byggnadens kulturhistoriska värden och att en tillbyggnad på det vis som planförslaget tillåter kan anses som olämpligt. Länsstyrelsen Jämtlands läns beslut 2016-03-04 anger att detaljplanen innebär en övervägande risk att huvudbyggnaden förvanskas genom att detaljplanen tillåter en relativt stor tillbyggnad i förhållande till huvudbyggnaden och att det tillåts för huvudbyggnaden främmande tilläggsmaterial i form av en sammanfogande glaslänk och gräs/sedum som taktäckning. I samrådsyttrande från Länsstyrelsen (2017-08-29) anges att Länsstyrelsen inte delar kommunens åsikt om att planförslaget visar tillräcklig hänsyn till byggnadens kulturhistoriska värden. Att bygga ut en särskilt kulturhistoriskt värdefull byggnad på det vis planförslaget tillåter kan anses vara olämpligt. Länsmuseet Jamtli (2017-08-18) anför bland annat att såga upp en dörröppning i timmerstommen på flygelbyggnaden Byalaget 27, och via

5 öppningen i timmerstommen ansluta en byggnadskropp på 75 kvadratmeter med en glasad gång, är inte en varsam behandling av byggnadens volym och originaldelar. Jag anser att föreslagen tillbyggnad inte visar tillräcklig hänsyn till byggnadens kulturhistoriska värden och är en förvanskning av volym och originaldelar. Vidare att föreslagen tillbyggnad förtar intrycket av bebyggelsens särart och dess funktion som en del i en sammanhållen kulturhistorisk miljö. Utbyggnadens storlek är sådan att den inte kan betraktas som underordnad huvudbyggnaden. I samhällsbyggnads samlade kommentarer tillkommer uppgifter om hur den tänkta ändringen ska ske genom att öppningen görs i ett befintligt fönster och vidare anges att endast väggdel under fönstret, fönsterkarm och fönsterbåge måste tas bort. Samhällsbyggnad skriver vidare att då endast ett fönster berörs bedöms förändringen vara godtagbar och inte innebära en förvanskning av huvudbyggnaden. Grunden för ovanstående detaljerade beskrivning saknas i planen och riktigheten i Samhällsbyggnads bedömning beträffande förvanskning ifrågasätts. Påverkan på kulturhistorisk miljö I den kulturmiljöinventering som genomförts inom Östersunds kommun anges beträffande Karlslunds gård att varsamhet ska iakttas avseende gårdsformen med mangårdsbyggnad och flyglar samt med husens volymer och originaldelar samt balansen mellan bebyggelse, grönytor, träd och övrig växtlighet. Mark- och miljööverdomstolen har med detta som bakgrund bedömt att ett planförslag som möjliggör en tillbyggnad av flygelbyggnaden på Byalaget 27 om ca 75 kvadratmeter får anses vara av intressen för en bredare allmänhet. Jag anser att en tillbyggnad inte är lämplig eller kan anpassas till platsens förutsättningar utan påtaglig negativ påverkan på det kulturhistoriska värdet avseende såväl Karlslunds gård som kvarteret Byalaget med stöd av bland annat ovanstående. Betydande olägenhet Tillbyggnaden kommer att ligga mycket nära gränsen mot min fastighet vilket jag anser utgör en betydande olägenhet. Tillbyggnaden kommer genom den byggnadsförtätning som uppstår påtagligt försämra den mycket unika och för mig värdefulla miljön som min bostad och tomt är en del av varför jag motsätter mig planförslaget. Jag anser att det ligger ett stort värde i det befintliga bostadshusets (Byalaget 27) fristående läge och avstånd till övrig bebyggelse. Nuvarande öppna parkliknande trädgårdslandskap i kvarteret Byalaget och på Karlslunds gård är unikt och vilket också tydligt anges i kulturmiljöinventeringen som Östersunds kommun genomfört med angivande om varsamhet ska iakttas avseende gårdsformen med mangårdsbyggnad och flyglar samt med husens

6 volymer och originaldelar samt balansen mellan bebyggelse, grönytor, träd och övrig växtlighet. Kommentar: Samhällsbyggnad har valt att samla sina kommentarer kring kulturmiljön och kulturmiljövärden samt olägenheter senare i granskningsutlåtandet, se sidorna 11-14 respektive sidorna 14-15. Grundkarta och plankarta I grundkartan saknas en tillbyggnad på Byalaget 26 och en trappa på Byalaget 25 men uppfarten är markerad med en streckad linje. Avsaknaden av trappan och tillbyggnaden föranleder ingen annan bedömning vad gäller olägenhet för grannar eller placering av byggrätten. Att de saknas i grundkartan beror på att grundkartan har uppdaterats inom planområdet men inte utanför planområdet (i ett planarbete uppdateras i princip alltid grundkartan endast inom planområdet). Platsbesök görs alltid för att bedöma förhållanden på plats och då har tillbyggnaden och trappan uppmärksammats. Planbeskrivningen har kompletterats med en illustration över en möjlig situationsplan. På illustrationen är trappan och tillbyggnaden inritad utifrån mått från bygglovsritningar. Plankartan med bestämmelser är juridiskt bindande medan övriga handlingar är bilagor och underlag för att förtydliga planförslaget. En grundkarta har samma status som en illustration, de är likvärdiga och ska underlätta förståelsen av planförslaget. Det finns möjlighet att dela upp underlagsinformationen i flera kartor om det förtydligar förslaget. Samhällsbyggnad bedömer att grundkartan och illustrationen tillsammans utgör ett fullgott underlag. Korsmarken (mark som endast får bebyggas med komplementbyggnader) visas inte eftersom utrymmet mellan korsen är anpassade efter byggrättens utbredning i samrådsförslaget. Till granskningen minskades byggrätten för komplementbyggnaderna. Det har tyvärr inneburit att korsmarken inte kan ses i pappersversionen av plankartan. I planbestämmelserna finns dock egenskapsbestämmelsen med. Inför antagande kommer plankartan att förtydligas så att det tydligt framgår att befintliga komplementbyggnader omfattas av korsmark, mark som endast får bebyggas med komplementbyggnader. Samhällsbyggnad är tacksam för att detta uppmärksammades. Samhällsbyggnad är även tacksam för de synpunkter som sakägaren framför kring svårigheterna att förstå planförslaget. Planbeskrivningen kompletteras därför med de resonemang som gjordes i samrådsredogörelsen. Byalaget 25, SGN, YGB och BG (9 februari 2018): Som ägare till Byalaget 25 har vi följande synpunkter på det planförslag som nu föreligger i det utökade planförfarande som miljö- och samhällsnämnden den 14 juni 2017 beslutade att initiera.

7 Vi stöder det förslag till bestämmelser i planförslaget som berör komplementbyggnaderna, under förutsättning att dessa inte förändras under processen. För tydlighetens skull vill vi att sidan 10 i Granskningshandlingen, första meningen, tredje stycket skrivs om till att lyda enligt följande: Komplementbyggnaderna har också utformningsbestämmelser och begränsas till samma placering och storlek som de befintliga komplementbyggnaderna. Vad gäller resterande innehåll i detta planförslag motsätter vi oss fortsatt ändringar av detaljplanen avseende Carlslunds gård. Se tidigare yttrande i mål P839-16. Yttrande i mål nr P 839-16 över Östersunds kommuns överklagan av länsstyrelsens beslut 2016-03-04, dnr 403-3421-2015. Med detta yttrande framförs stöd för länsstyrelsens beslut 2016-03-04, dnr 403-3421-2015 att inte förtäta Carlslunds gård. Yttrandet innebär att ett eventuellt godkännande av detaljplanen starkt ogillas eftersom den förstör det kulturhistoriska arv som Carlslunds gård utgör. Gården är unik. Ytterligare byggnader förstör gårdens utseende samt skulle innebära rivning av den timrad, kulturhistorisk intressant och fullt funktionell jordkällare i originalutförande. Att för alltid förstöra en av de få (den enda i centrala Östersund?) kvarvarande gårdarna enbart för att möjligöra en utökning av boyta och byggande av ytterligare fastighet kan inte anses försvarligt. Nuvarande ägare var fullt medveten om fastighetens begräsningar när ägaren tillträdde fastigheten. Nedan följer talan från ägaren till fastigheten Östersund Byalaget 25. Som ägare till fastigheten Byalaget 25, har jag fått möjligheten att framföra min talan i detta mål. Undertecknad har tagit del av tidigare yttranden. Jag känner stor frustration över hur det här ärendet har skötts av kommunens representanter som inte har lyckats göra opartiska bedömningar (något som de säger sig värna starkt om??) Hänsynstagandet har visat sig vara mycket ensidigt till PS Byalaget 27 favör. Att man från Samhällsbyggnad har rannsakat sin uppgift i detta ärende, visar klart vad den ursprungliga handlingen är värd vad beträffar bedömningsförmågan. Att man smyger på fastigheten och gör intrång oanmäld, i ett sådant viktigt ärende, utan att ens vilja tala med berörda parter är skamligt. Samhällsbyggnad vill inte påverkas av oss berörda. Detaljplanens bakomliggande tanke att förtäta Carlslunds gård är ytterst förvånande, där man inte tagit hänsyn till grannars miljö, trivsel och de kulturhistoriska värdena, som Samhällsbyggnad tycks ha en väldigt liten känsla för. Hur omgivningen blir får man inte veta någonting om. Förvånansvärt är att K-märkning tycks sakna betydelse.

8 Jag är emot detaljplanens utformning, där placering (förtätning) av eventuella byggnader vetter som fastklistrade mot grannfastighetens tomtgränser. Befintlig byggnad, i södra delen av fastigheten, där jordkällaren är belägen, ligger på lagstadgat avstånd från min tomtgräns. Östersunds kommun visar i den senaste skrivelsen en illustration över en tänkt byggnad. Det framgår, att det kan blir vilket slags hus som helst. Är det inte kutym, att man presenterar en riktig ritning vid bygglovansökan? Nu vet man ingenting om utförande eller placering. Det enda som framkommit är höjden på den tilltänka byggnaden, som är 6,5 meter och som fulständigt kommer att förstöra utsikten från mina fönster mot Byalaget 27 flygelbyggnad och Stenstigen. Illustrationen på sida 3 i Samhällsbyggnads senaste yttrande (se f2 på Plankartan) är en förlängning av befintlig byggnad, vilket medför att den hamnar cirka 2 meter från min tomtgräns. Olagligt! På ritningen av mitt eget hus (se medföljande skiss) har Östersunds kommun förminskat huset genom att ta bort hela yttertrappen. Här har 12,5 kvadratmeter försvunnit och gårdsplanens blivit 2 meter bredare. Tanken är naturligtvis att det ska se ut som ägaren till Byalaget 27 eventuella hus inte kommer så nära min fastighet. Min gårdsplan är lika med infarten till garagen och inte mycket mera. Om jag skulle ha min bilar stående framför garagen och om Samhällsbyggnads illustration genomförs, kommer inte PS in i sitt garage för huset står för nära min tomtgräns. Dessutom kommer det att medföra virvelvindar som drar mer löv och yrsnö än vad som är fallet idag. Det eventuella huset kommer att upplevas som ett jättehögt plank mitt emot min entré. Någon form av näringsidkare kan ej komma i fråga intill min gårdsplan. Inte heller bilparkering för detsamma. Servitutet på tillfartsvägen gäller enbart för PS garageparkering. Övrig parkering kommer att beivras. Härmed bestrider jag alla Samhällsbyggnads planer av förändringar på Carlslunds gård. Kommentar: Samhällsbyggnad har valt att samla sina kommentarer kring kulturmiljön och olägenheter senare i granskningsutlåtandet, se sidorna 11-14 respektive sidorna 14-15. Den text som sakägarna hänvisar till avseende komplementbyggnaden ändras enligt önskemål. I grundkartan saknas en trappa på Byalaget 25 men uppfarten är markerad med en streckad linje. Avsaknaden av trappan föranleder ingen annan bedömning vad gäller olägenhet för grannar eller placering av byggrätten. Att de saknas i grundkartan beror på att grundkartan har uppdaterats inom planområdet men inte utanför planområdet (i ett planarbete uppdateras i princip alltid grundkartan endast inom planområdet). Platsbesök görs alltid för att bedöma förhållanden på plats och då har tillbyggnaden och trappan uppmärksammats. Planbeskrivningen har kompletterats med en illustration

9 över en möjlig situationsplan. På illustrationen är trappan inritad utifrån mått från bygglovsritningar. I arbetet med detaljplaner ingår bedömningar av olika slag så som t ex olägenhet och förvanskning. Bedömningarna ska vara opartiska. Planhandläggaren ska bland annat bedöma om ett förslag tillgodoser allmänna och enskilda intressen och att marken används till det den är mest lämpad till utifrån beskaffenhet, läge och behov. Bedömningar baseras alltid på plan- och bygglagen och domar och beslut i överprövande instanser. I arbetet med detaljplaner sker alltid en diskussion med sökande om omfattningen och utformningen av förslaget. Samhällsbyggnad har i det här fallet ställt krav på placering, storlek och utformning av tillbyggnaden för att överhuvudtaget kunna tillåta en tillbyggnad. Sökande har fått anpassa sitt förslag efter detta. I ett pågående ärende kan en tjänsteman beträda den aktuella fastigheten. Ett platsbesök görs alltid för att få en uppfattning om platsen. Ett planförslag upprättas och skickas alltid ut till berörda grannar. Grannarna har då möjlighet att skicka in synpunkter på förslaget. Processen med hur en detaljplan ska tas fram är hårt styrd i plan-och bygglagen och utskicken är till för att få in synpunkter från berörda grannar. Planhandläggaren bedömer sedan om och i så fall hur planförslaget ska revideras utifrån de synpunkter som kommit in. Bedömningen görs av sakkunniga (planhandläggare) inom stadsplanering. I användningen bostadsändamål ingår rätten att ha en mindre verksamhet i bostadshuset. Bostad ska vara huvudändamålet men enstaka arbetsrum kan accepteras. Verksamheten får inte vara störande för omgivningen och detta innefattar bland annat omfattningen av biltrafik. Planen tillåter alltså inte något utöver det som tillåts i den gällande detaljplanen. De servitut som finns fortsätter att gälla. Samhällsbyggnad vill förtydliga att det yttrande som sakägarna hänvisar till är tidigare fastighetsägares yttrande i Mark- och miljödomstolen ärende P839-16. Byalaget 26, AW och CW (9 februari 2018): Vi upprepar vårt tidigare framförda yrkande nämligen att förslaget till detaljplan för Byalaget 27 inte skall antas. Detaljplanen innebär en förvanskning av den klass A skyddade fasigheten Byalaget 27 vilket strider mot förvanskningsförbudet enligt PBL 8 kap 13. De kompletteringar som finns i det ny utskickade underlaget med bland annat ritningar stärker oss i tidigare framförda uppfattning att Byalaget 27 förvanskas av detaljplaneförslaget. Det framgår tydligt att tillbyggnaden inte kan anses underordnad huvudbyggnaden utan är likvärdig med den i storlek. Det visar också att det inte är rimligt att inskränka förvanskningsdiskussionen till att enbart behandla huvudbyggnaden (något som dock Jamtli påpekat, även den förvanskas) utan att det likaså är den nya

10 helheten som förvanskar de egenskaper och karaktärsdrag som gör Byalaget 27 skyddsvärd genom att bland annat tidstypiskheten upphävs av den stilblandade nya byggnaden. Detaljplanen innebär betydande olägenhet för oss närmaste grannar. Vi anser att Östersunds kommun de facto medger att så blir fallet genom att konstatera att: Kvarteret Byalaget 27 ligger i ett villaområde i en central stadsdel i Östersund. I ett sådant område är det oundvikligt att byggnader tidvis kan komma att medföra skuggbildningar på granntomter, att viss insyn på tomten förekommer och att viss utsikt försvinner. Det är sådant som enligt praxis får tålas i et tätbebyggt centralt område. Formuleringen ovan visar tydligt att Östersunds kommun inte tar hänsyn till oss närmaste grannar utan anser att ägaren till Byalaget 27 intressen bedöms väga mycket tyngre än våra. Kopplingen till ärendet avseende Bygglov Förråd Byalaget 27 DnrL- 000661 Vi anser att det är fel av kommunen att driva två ärenden parallellt, och oberoende av varandra, som bägge handlar om byggnationer på Byalaget 27. Var för sig och ännu mer sammantaget innebär planerad byggnation en förtätning av Byalaget 27 och det bör därför omfattas av ett gemensamt detaljplaneärende som tydligt redovisar helheten avseende planerad byggnation på Byalaget 27. Jamtlis och länsstyrelsens remissyttranden Vi konstaterar att Östersunds Kommun ännu en gång nonchalerar den sakkunskap i ärendet som finns hos Jamtli och Länsstyrelsen vilka bägge anser att planerad tillbyggnad inte bör ske. Vi delar Jamtlis och Länsstyrelsens uppfattning och finner det anmärkningsvärt att inte Östersunds Kommun beaktar deras respektive synpunkter. Kommentar: Samhällsbyggnad har valt att samla sina kommentarer kring kulturmiljön samt olägenheter senare i granskningsutlåtandet, se sidorna 11-14 respektive sidorna 14-15. Samhällsbyggnad har i bygglovärendet fått in synpunkter från grannarna, som även överklagat kommunens beslut. Samhällsbyggnad refererar till de svar och kommentarer som berörda grannar har fått i det ärendet. Byggnaden invid jordkällaren som ansökan avser är befintlig, uppförd gissningsvis någon gång under 1920-30 tal. Renoveringen avses utföras så att det nedre syllvarvet byts ut till nya timmerstockar och befintlig dörr och portar kommer att renoveras, höjas och portarna förses med isolerglas. Marken har dränerats och kommer att sänkas utvändigt med 15 cm (varav ingendera är marklovspliktigt). I samband med renoveringen kommer taket att höjas till en byggnadshöjd på ca 2,7 m (befintlig byggnadshöjd ca 2,3 m) för att dels isoleras och att tillskapa ett mindre loft. Nytt tak kommer att vara målad bandplåt, precis samma färg och vinkel som finns där nu. Inne i byggnaden utförs ett badrum och mindre kök.

11 Mindre avvikelser har i förarbetena till plan- och bygglagen (PBL) definieras att de ska vara förenliga med syftet med planen samt innebära tex att en byggnad placeras någon meter in på prickmark, eller ändringar som uppstår på grund av byggnadstekniska skäl eller för att medge en bättre planlösning. Avvikelsens art eller storlek måste relateras till skalan och karaktären hos miljön den avses utföras inom då bebyggelsemiljöns karaktär inte får förändras. I det aktuella ärendet innebär avvikelsen att byggnadshöjden höjs med strax under 40 cm. Detta bedöms vara en försumbar förändring av bebyggelsemiljön och byggnadens karaktär, speciellt då uthus och gårdsbyggnader tillåts ha en byggnadshöjd på 3 m och föreslagen åtgärd understiger detta. Åtgärden bedöms därför vara en mindre avvikelse enligt 9 kap. 31 b PBL. För att det ska vara aktuellt att invänta pågående planändring krävs i korthet att åtgärden för byggnaden innebär att grannar tex inskränks att framgent utnyttja sin mark, eller att åtgärden sker med närhet till verksamheter som omfattas av lagen om åtgärder för att förebygga och begränsa följderna av allvarliga kemikalieolyckor eller innebär en betydande miljöpåverkan. Vad som anses innebära en betydande miljöpåverkan anges i förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar. Då inget som är aktuellt i ansökan innebär att något av ovan berörs har det inte bedömts nödvändigt att invänta planändringen. Sammantaget bedöms det inte finnas några hinder från att bevilja bygglov för fasadändring i form av ändrad placering av dörr och portar eller avvikelse i form av utbyggnad av byggnaden uppåt till en byggnadshöjd av 2,66 cm. Åtgärden bedöms som dels förenlig med de krav som ställs för fasadändring i 9 kap. 30 PBL och dels för avvikelse förenlig med de krav som ställs i 9 kap. 31 b & 31 c pt. 2 PBL. Samhällsbyggnads samlade kommentarer avseende kulturmiljö Vid planläggningen har Samhällsbyggnad haft utgångspunkten i de kulturhistoriska värdena av befintlig huvudbyggnad men även miljön. Inventeringen inför arbetet med kulturmiljöprogrammet och samrådsförslaget av kulturmiljöprogrammet redovisar att miljön på fastigheten Byalaget 27 ingår i en särskilt värdefull bebyggelsemiljö med beteckningen klass A. I beskrivningen av miljön står det att: Husen utgör en betydelsefull rest av hur bebyggelsen på en större gård kan ha tett sig i utkanten av Östersund under mitten och slutet av 1800-talet, med den bevarade tidstypiska gårdsformen mangårdsbyggnad med flyglar. Byggnaderna uppvisar tidstypiska arkitektoniska uttryck och framförallt den södra flygeln mycket välbevarad. Av betydelse är också det omgivande, närmast parklika landskapet. Samtliga byggnader är särskilt värdefulla klass A. Vidare står det att man bör vara varsam med gårdsformen med mangårdsbyggnad och flyglar, husens volymer och originaldelar,

12 ursprunglig färgsättning på hus och detaljer och balansen mellan bebyggelse, grönytor, träd och övrig växtlighet. I värdebeskrivningen av huset nämns bland annat snickerier kring fönster, dörrar och gavelns balkong, takutsprång, timrade väggar, sockel i grovhuggen natursten och övervåningens fönster. Vidare nämns att byggnaderna omgärdas av en väl tilltagen och uppvuxen trädgård. Trots att byggnaderna har förändrats under åren så finns höga kvalitéter och historiska värden som gör att byggnaderna och miljön klassas högt. Tilläggas bör att klassningen utgår från byggnaderna och miljön i det skick de är idag. Båda flygelbyggnaderna har en pedagogisk funktion som en del i gårdsbilden. Planförslaget har förhållit sig till det faktum att byggnaderna och miljön avses pekas ut i kulturmiljöprogrammet som klass A, och bedöms vara i enlighet med programmets intentioner och syfte. Planförslaget bedöms också förhålla sig till förvanskning enligt plan- och bygglagen. Ett förvanskningsförbud är inte ett förändringsförbud. Vid bedömning av om en åtgärd innebär en förvanskning eller inte är det en grundläggande förutsättning att beskriva byggnadens eller områdets värdebärande karaktärsdrag. Det är dessa karaktärsdrag som inte får förvanskas. Detta klargör och understryker vikten av att varsamheten med en byggnad måste bedömas från olika aspekter. Samhällsbyggnad menar att välmotiverade och välformulerade planbestämmelserna om utformning och placering av tillbyggnaden innebär att hänsyn tas till de kulturhistoriska värdena, vilket innebär att varsamhetskravet och förvanskningsförbudet upprätthålls. Samhällsbyggnad bedömer att den samkomponerade gårdsmiljön och förståelsen av den inte påverkas i och med byggandet av den föreslagna tillbyggnaden. Tillbyggnaden placeras i det sydöstra hörnet av flygelbyggnaden vilket inte bedöms påverka upplevelsen av gården. Gården kan fortfarande upplevas i sin helhet och balansen mellan grönytor, träd och övrig växtlighet störs inte. Planförslaget medger en tillbyggnad till befintlig flygelbyggnad. I planförslaget regleras placering genom prickmark (mark som inte får bebyggas), nockhöjd, vinkel i förhållande till huvudbyggnad, taktäckning, takform, takvinkel, fasadmaterial och färg på fasad på tillkommande flygelbyggnad. Därutöver regleras att länk mellan befintligt bostadshus och tillbyggnad ska utformas som en glaslänk, samt högsta nockhöjd för densamma. Tillbyggnaden får en placering som på ett så varsamt sätt som möjligt anpassas till befintliga värden på platsen och närområdet. Ingreppet i flygelbyggnaden är inte så stort att det bedöms som en förvanskning. Upplevelsen av Karlslunds gård som helhet med huvudbyggnaden och flyglar finns kvar även med den tillbyggnad som planförslaget möjliggör.

13 Den befintliga flygelbyggnadens volym, originaldelar, ursprungliga färgsättning och detaljer påverkas inte av tillbyggnaden som detaljplanen möjliggör. Planbestämmelserna syftar till att tillbyggnaden ska underordna sig flygelbyggnaden och ses som en komplettering av befintligt hus. I enlighet med detta har höjden för tillkommande delar satts lägre än flygelbyggnadens höjd. Byggnadsarean inklusive glasad länk har begränsats till max 75 kvm. Flygelbyggnadens byggnadsarea är ca 100 kvm. Därmed bedöms tillbyggnaden inte upplevas som likvärdig flygelbyggnaden i storlek. Tillåten placering av byggrätt för tillkommande tillbyggnad på fastigheten regleras i plankartan genom en egenskapsgräns (gräns för var tillbyggnaden får placeras) omgiven av prickmark (mark som inte får bebyggas). Byggrätten på plankartan omfattar ca 85 kvm och enlig en planbestämmelse är största tillåtna byggnadsarea för tillbyggnaden 75 kvm. Det innebär att tillbyggnaden kan placeras inom byggrätten men inte på en exakt angiven plats. Tillbyggnadens volym kan alltså bli t ex något längre eller bredare beroende på var inom byggrätten den placeras. Vid detaljplaneläggning strävar planhandläggaren alltid att göra en så flexibel plan som möjligt. Planen ska endast reglera det som är absolut nödvändigt för att uppnå syftet med planen. Det är mer regel än undantag att gränsen i en detaljplan för byggrätten är större än själva byggrätten i absoluta tal. I det här fallet bedöms byggrätten i plankartan och i texten vara tillräcklig exakt för att tillbyggnaden ska uppfylla kraven på hänsyn till den kulturhistoriska särskilt värdefulla huvudbyggnaden och miljön och samtidigt inte innebära någon betydande olägenhet. Den tänkta ändringen på huvudbyggnaden är en öppning i husets södra fasad. Öppningen görs i ett befintligt fönster vilket innebär att endast väggdelen under fönstret och fönsterkarm och fönsterbåge måste tas bort. Då endast ett fönster berörs bedöms förändringen vara godtagbar och inte innebära en förvanskning av huvudbyggnaden. Vid en bygglovprövning har kommunen en skyldighet att se till att ändringen sker varsamt. Det innebär att tillbyggnaden kommer att prövas ytterligare och mer ingående. Det är också i bygglovskedet som detaljerna redovisas. Fasadmaterial och fasadfärg regleras och ska vara lika flygelbyggnaden med undantag för den planerade glaslänken. Genom att den sammanbindande delen ska bestå av glas, ett material som avviker från den befintliga byggnaden, bidrar den till att pedagogiskt tydliggöra och förklara vad som är den ursprungliga byggnaden och vad som är ett tillägg. Möjligheten att använda andra takmaterial än den befintliga byggnadens har också utgått från resonemanget att tillbyggnaden ska underordnas och skilja sig från flygelbyggnaden. Tillsammans med tillskottet av glas bidrar det också till att tillbyggnaden med glaslänk på ett tydligt sätt går att avläsa som ett nyare tillskott. Tillbyggnaden bidrar inte till en minskning av

14 byggnadens värde, det samhällshistoriska värdet går fortfarande att avläsa tydligt. Befintlig huvudbyggnad får genom planförslaget bestämmelser om att byggnaden inte får förvanskas till sin yttre form. Vid underhåll ska ursprungligt utförande, material och färgsättning vara vägledande. Byggnaden får inte heller rivas. Samhällsbyggnads samlade kommentarer avseende olägenheter Samhällsbyggnad har gjort bedömningen att tillbyggnaden inte blir en betydande olägenhet för de närboende gällande bland annat solinstrålning, insyn, utsikt eller snöras. Skuggan från tillbyggnaden kommer bara att påverka bostadshusets fasad mot tillbyggnaden under delar av året samt under relativt korta perioder. Det är endast delar av bostaden som påverkas av skuggan samtidigt. Detta bedöms vara acceptabelt. Samhällsbyggnad bedömer att påverkan på utsikten är begränsad. Tillbyggnaden är relativt liten och påverkar bara en mindre del av utsikten från omkringliggande fastigheter. Planområdet med närområde är tätbebyggt och ligger centralt. Det finns ingen vid utsikt från planområdet eller omkringliggande fastigheter. Det är dock ett lummigt bostadsområde med vacker vegetation som ger området karaktär. Byggrätten för tillbyggnaden är placerad på en yta som till största delen utgör gräsmatta, ett mindre träd och några buskar. Trädet och buskarna måste tas bort om tillbyggnaden byggs. Den största delen av träd och buskar på fastigheten kommer dock att finnas kvar. Avståndet mellan den föreslagna tillbyggnaden och byggrätterna för befintliga bostadshus är relativt stort och samhällsbyggnad bedömer att planförslaget inte innebär några betydande olägenheter. Det finns inget lagstadgat avstånd till tomtgräns. Tidigare fanns ett allmänt krav på 4,5 m till tomtgräns baserat på brandkrav. Detta gällde före 1985 då plan- och bygglagen tillkom. Hur en byggrätt placeras i en detaljplan bedöms utifrån lämplighet och det kan gälla t ex insyn, skuggning eller annan olägenhet. Avståndet mellan tillbyggnaden och omkringliggande fastigheter gör att det på ett rationellt och funktionellt sätt går att sköta marken runt tillbyggnaden utan att inkräkta på grannfastigheter. Grannfastigheternas möjlighet att bygga påverkas inte av den föreslagna tillbyggnaden. Detta eftersom deras byggrätter i stort sätt är utnyttjade. Bedömning av en betydande olägenhet ingår i det dagliga arbetet med detaljplaner och bygglov. Olägenhet går inte alltid att mäta och bedömning görs utifrån vägledande rättsfall och erfarenhet. Vad som utgör en

15 betydande olägenhet måste bedömas med utgångspunkt i områdets karaktär och förhållande på platsen. Tillbyggnaden hamnar som närmast ca 4,7 m från fastighetsgränsen mot Byalaget 4 och som närmast 15 meter från befintligt bostadshus på Byalaget 26. Detta bedöms som rimligt eftersom tillbyggnaden inte bedöms orsaka någon skuggning eller insyn som kan klassas som en betydande olägenhet. Kvarteret Byalaget ligger i ett villaområde i en central stadsdel i Östersund. I ett sådant område är det oundvikligt att byggnader tidvis kan komma att medföra skuggbildning på granntomter, att viss insyn på tomten förekommer och att viss utsikt försvinner. Det är sådant som enligt praxis får tålas i ett tätbebyggt centralt område. En solstudie har gjorts och kommunen bedömer inte att skuggbildning eller insyn påverkas så att betydande olägenhet uppstår för närboende. Utsikten från Byalaget 26 utgörs av vegetation och byggnader och även här bedöms inte påverkan från tillbyggnaden vara betydande. Mark- och miljööverdomstolen har inte berört frågan om förvanskning i sin dom utan bara valet av förfarande. Länsstyrelsen och mark- och miljödomstolen haft olika åsikter gällande förvanskning. I likhet med Länsstyrelsen och Jamtli har samhällsbyggnad kompetens inom kulturmiljöområdet, som arkitekter och bebyggelseantikvarier. Den kompetensen är nödvändig i vårt dagliga arbete för att kunna göra välgrundade bedömningar. KVARSTÅENDE SYNPUNKTER EFTER SAMRÅD OCH GRANSKNING Till följd av de yttrandena som kom in under samrådet föreslog samhällsbyggnad revideringar av förslaget. Dessa var: Planbestämmelsen f 2 revideras till att gälla samma storlek och höjd som de befintliga komplementbyggnaderna. Planbestämmelserna revideras angående tillbyggnadens nockhöjd och taklutning vid pulpettak. Planbeskrivningen kompletteras med en volymstudie samt en illustration av hur situationsplanen och tillbyggnaden kan komma att gestaltas. Planbeskrivningen kompletteras med förtydligande text om nockhöjder. Planbeskrivningen kompletteras med ett förtydligande om att ytan där tillbyggnaden placeras till största del utgör gräsmatta, ett mindre träd och några buskar. Trädet och buskarna måste tas bort om tillbyggnaden byggs. Den största delen av träd och buskar på fastigheten kommer dock att finnas kvar.

16 Efter granskningen föreslår samhällsbyggnad inga revidering av planförslaget utan bara förtydligande av kartor och texter. Detta innebär att det fortfarande finns synpunkter som inte tillgodosetts under planprocessen. Dessa synpunkter är: Tillbyggnaden innebär en förvanskning av byggnader och miljö Mer exakt precisering av tillbyggnadens placering Tillbyggnadens avstånd till fastighetsgränser Mer exakt illustration av hur tillbyggnaden kommer att utformas. Komplettering av grundkartan Detaljplanens rubriksättning STÄLLNINGSTAGANDE Planförslaget har förhållit sig till det faktum att byggnaderna och miljön avses pekas ut i kulturmiljöprogrammet som klass A, och bedöms vara i enlighet med programmets intentioner och syfte. Planförslaget bedöms också förhålla sig till förvanskning enligt plan- och bygglagen. Samhällsbyggnad menar att planbestämmelserna om utformning och placering av tillbyggnaden innebär att hänsyn tas till de kulturhistoriska värdena, vilket innebär att varsamhetskravet och förvanskningsförbudet upprätthålls. Skälen för ställningstagandena finns att läsa i kommentarer till yttrandena. Inför antagande förtydligas planbeskrivningen så att det blir lättare att förstå konsekvenserna av förslaget. Den förtydligande texterna finns i samrådsredogörelsen men är information som tidigare inte funnits i planbeskrivningen. Samhällsbyggnad ser att den informationen med fördel ska finnas i planbeskrivningen för att tydligare beskriva förslagets konsekvenser. SAMMANFATTNING Samhällsbyggnad föreslår att Miljö- och samhällsnämnden antar den nya detaljplanen för tillbyggnad av enbostadshus i Karlslund upprättad den 12 april 2018. Antagandehandlingarna består av plankarta med bestämmelser, planbeskrivning samt detta granskningsutlåtande. UNDERRÄTTELSE När protokollet har justerats ska underrättelse om antagandebeslutet, jämte protokollsutdrag och besvärshänvisning, sändas till: Ägarna till fastigheten Byalaget 26 Ägarna till fastigheten Byalaget 25 Boende på fastigheten Byalaget 25 Ägaren till fastigheten Byalaget 4

17 För kännedom bör information om antagandebeslutet, utan besvärshänvisning, sändas till: Lantmäterimyndigheten Samhällsbyggnad Länsstyrelsen/kansliet, Samhällsenheten, 831 86 Östersund Sökande Jamtli Skanova Jämtkraft Räddningstjänsten Teknisk förvaltning/renhållningen Östersund den 12 april 2018 Maria Boberg Stadsarkitekt Karolina Vessberg Planeringsarkitekt