CATENA NASDAQ OMX Midcap Ett händelserikt 217 summeras Nybyggnation i fokus Ett starkt 218 i korten Ett händelserikt 217 summeras. För det fjärde kvartalet redovisade Catena hyresintäkter om 233,4 MSEK (199,7), motsvarande en tillväxt om 16,9% y/y. Vår prognos var i linje och uppgick till 233,5 MSEK. Driftnettot ökade till 17 MSEK (148) innebärande en överskottsgrad om 73,% (74,2), en försämring med 12 bps y/y. Vi hade räknat med 74,5%. Säsongsvariationer påverkade negativt och därutöver hade Catena höga tillträdes- och anpassningskostnader i och med den stora mängd omflyttningar som varit under kvartalet. Central administration ökade till -8,4 MSEK (-6,9) gentemot vår prognos om -7,3 MSEK. Finansnettot minskade y/y till -56, MSEK (-59,8) att jämföra med vårt estimat om -55,5 MSEK. Med en lägre än förväntad överskottsgrad och en något högre kostnadsbild i övrigt, ökade förvaltningsresultatet med 32% y/y till 17 MSEK (81,3) där vi räknade med 114 MSEK. Utdelningen föreslås att höjas med 29% till 4,5 SEK (3,5), i linje med vår prognos om 4,5 SEK. Vi är på totalen väldigt imponerade av vad Catena har uträttat under 217. Nybyggnation i fokus. Målsättningen utifrån nuvarande balansräkning är att investera cirka 5 MSEK per år i befintligt bestånd och nybyggnationsprojekt. Under 217 prickades målet då investeringar om 52 MSEK genomfördes och vi har mer att se fram emot då Catena under 217 har kommunicerat ett antal nybyggnationsprojekt som kommer att färdigställas under 218. Oaktat värdeförändringar väntas nettoskuldsättningen falla till 55,4% under innevarande år trots förväntade investeringar om 5 MSEK. Således finns det förvärvsutrymme om möjligheten uppstår. Därutöver har Catena inte visat sig vara blyg att använda stamaktier som betalningsmedel senast utnyttjat vid Kilenkrysset-förvärvet. Ett starkt 218 i korten. Catena kommunicerade kontrakterade hyresintäkter om 151 MSEK, en sekventiell uppgång om cirka 92 MSEK. Ser vi till run rate, indikerar det närmare 263 MSEK per kvartal, men initiala rabatter och tillträden medför att det torde dröja in i Q2 innan vi når den nivån. Vi väljer att bibehålla våra estimat i och med att rapporten, justerat för vissa tillfälligt högre kostnader, kom in i linje med förväntan. Vi ser positivt på Catenas mat- och e-handelsfokus och räknar med att överskottsgraden kan nå 76,7% (75,2) under 218e. BOLAGSBESKRIVNING Catena är Sveriges största fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter och bolagets fastighetsbestånd är, sett till hyresvärde, koncentrerat till Stockholm, Malmö, Göteborg, Helsingborg samt Jönköping. Stora strukturtrender inom logistikbranschen medför att Catena satsar på fastigheter inom bland annat livsmedel och E-handel. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 218-2-21 KURS (SEK): 156,6 Fastigheter NYCKELDATA KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) 5 857 1 mån (%) -2,1 Nettoskuld (MSEK) 7 473 3 mån (%) 8,4 Enterprise Value (MSEK) 13 33 12 mån (%) 14,7 Soliditet (%) 32,3 YTD (%),7 Antal aktier f. utsp. (m) 37,4 52-V Högst 173, Antal aktier e. utsp. (m) 37,4 52-V Lägst 125,3 Free Float (%) 58,9% Kortnamn CATE 216A 217A 218E 219E Hyresintäkter (MSEK) 787 892 1 55 1 97 Driftnetto (MSEK) 578 671 89 847 Förv.res (MSEK) 316 44 544 577 EBT (MSEK) 387 759 544 577 EPS (förv.res. SEK) 9,52 12,18 14,55 15,43 EPS (SEK) 1,19 15,93 11,35 12,3 Tillväxt hyresint (%) 69,5 13,4 18,3 4, Just. EPS tillväxt (%) -6, 28, 19,4 6, Just. Driftnettomarg. (%) 73,5 75,2 76,7 77,2 216A 217A 218E 219E EV/Hyresintäkter (x) 13,4 14,7 12,7 12,4 EV/Driftnetto 18,3 19,5 16,6 16, P/E (förv.resultat.) (x) 13,5 12,8 1,8 1,2 P/BV (x) 1,1 1,2 1,2 1,1 P/NAV (x),8 1,,9,9 Dir. avkastning (%) 2,7 2,9 3,4 3,7 KURSUTVECKLING 172 162 152 142 132 122 112 217-2-16 217-5-16 217-8-11 217-11-3 218-1-31 CATE OMXSPI Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium, Holdings HUVUDÄGARE KAPITAL RÖSTER Backahill Kil AB 3,% 3,% 3,% Endicott Sweden 11,1% 11,1% Länsförsäkringar Fonder 9,2% 9,2% SFU Sverige AB 4,8% 4,8% LEDNING FINANSIELL KALENDER Ordf. Gustaf Hermelin 1Q-rapport 218-4-26 VD Benny Thögersen 2Q-rapport 218-7-1 CFO Peter Anderson 3Q-rapport 4Q-rapport 218-1-26 219-2-15 Important information: Please see the attached disclaimer at the end of this document Remium 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18E 2Q18E 3Q18E 4Q18E 215A 216A 217A 218E 219E 22E Hyresintäkter 212 222 225 233 255 262 269 269 464 787 892 1 55 1 97 1 13 Driftkostnader -55-49 -54-63 -64-56 -6-67 -113-29 -221-246 -25-248 Driftnetto 157 174 171 17 191 27 29 22 351 578 671 89 847 882 Central administration -9-7 -6-8 -8-8 -8-8 -27-33 -31-33 -33-34 Netto övrigt 9 4 1 Joint Venture 3 2 2 1 2 2 2 2 12-6 8 8 7 6 EBIT 151 169 167 163 185 21 23 196 346 543 649 784 821 854 Finansnetto -42-58 -53-56 -6-6 -61-61 -87-227 -29-24 -244-246 Förvaltningsresultat 18 111 114 17 126 141 142 135 259 316 44 544 577 68 Värdeförändring fastigheter 167 64 126 21 - - - - 31 148 377 - - - Värdeförändring derivatinstr. -32 4 15 3 - - - - 31-39 26 - - - Värdeförändring goodwill -77-8 - - - - - - - -39-85 - - - EBT 167 27 255 13 126 141 142 135 59 387 759 544 577 68 Aktuell skatt - - - - - - - - -4-6 - - - - Uppskjuten skatt 9-47 -6-27 -28-31 -31-3 -15-43 -124-12 -127-134 Minoritetsintresse -22-38 - - - - - - - -59 - - - Nettoresultat 176 138 157 14 98 11 111 15 572 338 575 424 45 474 EPS e. utsp. (SEK) 4,93 3,86 4,4 2,77 2,62 2,94 2,97 2,82 22,32 1,19 15,93 11,35 12,3 12,68 EPS (förv.res.) 3,4 3,11 3,18 2,86 3,36 3,77 3,81 3,61 1,13 9,52 12,18 14,55 15,43 16,26 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 6% 5% 1% 4% 9% 3% 2% % N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 2% 1% 8% 17% 21% 18% 19% 8% 69% 13% 18% 4% 3% Överskottsgrad 74,1% 78,2% 75,8% 73,% 74,9% 78,8% 77,9% 75,2% 75,7% 73,5% 75,2% 76,7% 77,2% 78,1% Förvaltningsresultatsmarginal 51,3% 49,9% 5,5% 45,9% 49,2% 53,8% 53,% 5,3% 55,9% 4,2% 49,3% 51,6% 52,6% 53,8% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 215A 216A 217A 218E 219E 22E SEK 215A 216A 217A 218E 219E 22E Kassaflöde från rörelsen 242 294 419 544 577 68 EPS 22,32 1,19 15,93 11,35 12,3 12,68 Förändring rörelsekapital 38-5 -15 8 4-2 EPS (förv.res) 1,13 9,52 12,18 14,55 15,43 16,26 Kassaflöde löpande verksamheten 279 29 44 552 581 66 BVPS 96,8 117,6 127,2 129,8 136,5 143,5 Kassaflöde investeringar -434-578 -812-5 -58-52 CEPS 1,91 8,72 11,18 14,76 15,55 16,21 Fritt kassaflöde -155-289 -48 52 73 86 DPS 3, 3,5 4,5 5,25 5,75 6,25 Kassaflöde fin. verksamheten 157 233 357-53 -66-165 ROE 26% 11% 14% 9% 9% 9% Nettokassaflöde 2-56 -51-1 7-79 Just. ROE 11% 8% 6% 9% 9% 9% Soliditet 36% 32% 32% 33% 33% 34% BALANSRÄKNING AKTIESTRUKTUR MSEK 215A 216A 217A 218E 219E 22E Goodwill 614 53 53 53 53 Antal aktier f. utsp. (m) 37,4 Fastigheter 4 782 1 786 13 131 13 631 14 139 14 659 Antal aktier e. utsp. (m) 37,4 Totala tillgångar 6 948 12 345 14 247 14 771 15 29 15 744 Eget kapital 2 478 3 94 4 597 4 853 5 16 5 366 Kassa och bank 22 146 95 93 1 22 Nettoskuld 3 25 6 312 7 473 7 59 7 713 7 841 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Landskronavägen 34 252 32 Helsingborg 42-449 22 ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 4Q 217A 218E 219E Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring Hyresintäkter 234 233 % 1 55 1 55 % 1 97 1 97 % Driftnetto 174 17-2% 811 89 % 849 847 % EPS förv.res 3,5 2,86-6% 14,63 14,55-1% 15,49 15,43 % Remium 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKTER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES-MARGINAL (MSEK) 1 2 1 8 6 4 2 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 3 25 2 15 1 5 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E 214 215 216 217 218 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 9% 8% 7% 6% 67,% 6,9% 58,2% 58,5% 56,7% 56,9% 55,7% 54,5% 53,5% 14x 12x 7% 6% 5% 4% 5% 4% 3% 34,8% 1x 8x 6x 3% 2% 4x 2% 1% 2x 1% % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E 214 215 216 217 218 % 211A 212A 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto x ROE & CAPEX RETURN ON EQUITY 3% 25% 2% 1% NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 2% 1% 5% % -5% 5% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E -1% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2E Q4E 214 215 216 217 218 214 215 216 217 218 ROE Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Remium 3
RENODLAD AKTÖR INOM LOGISTIK Catena är Sveriges största fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter. Fastigheterna är lokaliserade längs transportleder och kring storstadsregionerna i främst södra samt mellersta Sverige och bolaget delar in fastighetsbeståndet i region Göteborg, Helsingborg, Jönköping, Malmö och Stockholm. Stockholm står för närvarande för över 4% av bolagets hyresvärde och i övrigt är det relativt jämn fördelning mellan de andra regionerna. Sedan 211 har Catenas fastighetsbestånd vuxit med en CAGR (211-217) om 67%, till stor del drivet av Tribona-förvärvet, och under 216-22e räknar vi med en CAGR om 8%. Bland bolagets konkurrenter återfinns bland annat Sagax, Corem, Stendörren och FastPartner. I Sverige verkar även privatägda Kilenkrysset och de internationella bolagen Prologis och Goodman. Störst i Sverige på logistikfastigheter 8% CAGR 216-22e HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD 1% 43% Stockholm Helsingborg Malmö Göteborg Jönköping 67% CAGR 211-217 25 2 13 131 13 631 14 139 15 1 786 1 5 751 4 722 4 782 3 382 5 61 211A 212A 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 17% Källa: Remium, bolagsrapporter Fastighetsvärde Catena Fastighetsvärde FastPartner Källa: Remium, bolagsrapporter Fastighetsvärde Stendörren Bland logistikfastigheternas hyresgäster finns logistikföretag där producenter och grossister outsourcar sin logistikfunktion genom så kallad tredjepartslogistik (3PL). De främsta företagen inom området är, DHL, PostNord, Schenker, DSV, Bring och Green Cargo. Det finns även producenter och leverantörer som hanterar logistiken själva i egna eller eller hyrda lokaler. Exempelvis industriaktörer som Volvo och Electrolux, stora handelsbolag som ICA, Axfood och IKEA samt nya e-handelsbolag som Boozt, Dustin, Mathem och Mat.se. Se nedan för exempel på logistikfastigheter som Catena har i sitt fastighetsbestånd: Terminaler: Logistikfastighet som primärt är anpassad för omlastning av gods och varor som levereras in och ut samma dag. Gods ankommer från tillverkare och distributörer med båt, flyg, järnväg och bil. En del är kombiterminaler som har speciellt goda förutsättningar för att flytta gods från ett transportmedel till ett annat. Verksamheten i terminalen bedrivs ofta av stora 3PL-företag och operatören kan i en terminal ofta betjäna flera hundra kunder, vilket begränsar Catenas hyresgästrisk. Logistiklager för förvaring: I ett logistiklager förvaras varor och produkter i väntan på att bli sålda. De kan vara utrustade från pallställ till full automatisering och är ofta belägna i närheten till producentens lager eller importörens hamn. Verksamheten i ett logistiklager bedrivs i vanliga fall av en eller ett fåtal hyresgäster och risken med ett mindre antal kunder hanteras via långsiktiga kontrakt med stabila kunder. Distributionslager: Utformat för att i centralt läge lagra varor under en kortare tid i väntan på transport till återförsäljare eller konsumenter. Det kräver bra in- och utlastningsmöjligheter och distributionslager är vanligtvis lokaliserade längs ringleder. Verksamheten bedrivs ofta av 3PLföretag såsom DHL och PostNord. Vanligt att outsourca logistikfunktionen till tredjepartslogistikföretag Låg hyresgästrisk Risk hanteras med långsiktiga kontrakt Distributionslager opereras av 3PL-företag Remium 4
Citylogistik: Distributionslager som är speciellt anpassade för täta, snabba och korta transporter av snabbrörliga konsumtionsvaror till detaljhandeln. Lokalerna är centralt placerade och är utrustade för plockning eftersom en försändelse kan bestå av flera olika produkter från olika leverantörer. Citylogistiklager har ofta högt teknikinnehåll med automatiseringslösningar för att kostnadseffektivt hantera många små orders med flera olika varor. Citylogistik har ofta högt teknikinnehåll E-handelslager: Lager för e-handel är en variant av distributionslager som är specialiserat på att hantera orders via e-handel. E-handelslager är vanligtvis utrustad för packning av godset innan leverans till de utlämningsställen där slutkunden kan hämta sina varor. De kan också vara lättillgängligt placerade för att effektivisera och förbättra leverantörens distribution till slutkonsument. Specialiserat på att hantera orders via e-handel LIVSMEDELS- OCH E-HANDELSNISCH Catena fokuserar på det pågående strukturskiftet inom e-handel och dagligvaruhandel som drivs av förändrat konsumentbeteende med en förskjutning mot snabbare leverans av bland annat produkter och mat. I takt med det ökade godsflödet, en ökad handel, och inte minst e-handel, ökar behovet av moderna logistikytor i bra lägen. Jämfört med andra länder har Sverige höga hyror för lager- och logistikfastigheter, vilket hänger samman med dyrare byggkostnader och ett hittills begränsat spekulativt byggande. Catena är välpositionerat Inflationsjusterat har hyresnivåerna i logistiksektorn i princip varit oförändrade sedan 199. Det ger sektorns aktörer en mindre uppsida i form av uppvärderingspotential jämfört med övriga fastighetssegment, men stabilare intäkter under sämre tider. Dock har det börjat ske en förändring. Hyran för väl lokaliserade terminaler samt e-handelslokaler och specialiserade lokaler för exempelvis livsmedel är något högre än för vanliga lager. Framgent väntas hyreshöjningar begränsas av den stora tillgången till utvecklingsbar mark, stabila produktionskostnader, men även av en hög konkurrens inom projektutveckling. I Stockholm och omkring andra storstäder blir däremot tillgången på utvecklingsbar mark, bland annat i takt med ett ökat bostadsbyggande, allt lägre än i övriga landet. I kombination med högre lönekostnader drivs hyrorna upp för nyproducerade logistikytor i attraktiva lägen. Starkare hyresutveckling i specialiserade fastigheter Marknaden för e-mat har haft en CAGR om 36% (29-217e). Catena har bland annat ICA, Menigo, Martin & Servera och Mat.se som kunder. E-handeln har vuxit med en CAGR om 2% (23-217) och Catena har bland annat Boozt Fashion som hyresgäst. LIVSMEDELSFÖRSÄLJNING PÅ INTERNET MSEK E-HANDELNS OMSÄTTNING MSEK 9 75% 1 75% 75 6 45 3 15 6% 45% 3% 8 6 4 2 6% 45% 3% 29 21 211 212 213 214 215 216 217e % 23 25 27 29 211 213 215 217 % Livsmedelsförsäljning på internet Tillväxt E-handelns omsättning Tillväxt Källa: Remium, Svensk Digital Handel Källa: Remium, E-barometern Remium 5
PROJEKTVERKSAMHET Catena har precis som de flesta andra börsnoterade fastighetsbolagen, en uttalad ambition att växa. Det som särskiljer Catena från mängden är storleken på den utvecklingsbara projektportföljen och fokus på att bygga kring viktiga knutpunkter och framtidssäkert. Idag omfattar bolagets projektportfölj, i egen räkning eller i samarbeten, mark, byggrätter och optioner med utvecklingsbar yta för olika logistikfastigheter. Byggrätter och optioner är en kapitaleffektiv metod för att säkerställa en projektportfölj som kan aktiveras när tiden är rätt och kund finns på plats. Catena bygger kring viktiga knutpunkter och framtidssäkert Utöver en egen betydande projektportfölj medförde förvärvet av Tribona ytterligare cirka 2 kvm byggrätter. Merparten av Catenas totala projektportfölj återfinns i Malmö, Helsingborg och Örebro. Med förvärvet i Mälardalsregionen från Kilenkrysset medföljde ytterligare byggbar mark i storleksordningen 15 kvm. Vid fastigheterna i Norrköping och Eskilstuna föreligger detaljplan och cirka 9 kvm är byggbara idag. Övrig yta består av så kallad råmark där detaljplanearbete kommer att krävas innan nybyggnation blir möjligt. Merparten av Catenas markreserv är förlagd till övriga delar i Sverige så i och med förvärvet kan bolaget numera erbjuda nybyggnationsprojekt i en ny region, Mälardalen, där efterfrågan är stor. Stor projektportfölj i flera delar av Sverige Catena väljer främst att bygga nytt, men vill ha en inflyttningsklar kund innan första spadtaget tas. Målsättningen utifrån nuvarande balansräkning är att investera totalt 5 MSEK per år i befintligt bestånd och nybyggnationsprojekt. Därutöver har Catena visat att de inte är främmande för att använda stamaktier om rätt möjlighet uppstår. Mål att investera 5 MSEK per år PEERTABELL Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E Stendörren 68,4 23,6 3,1 5,8 13,7 11,5 9,8,84,75,72 34,4 12,9 7,5 Catena 156,6 69,5 13,4 18,3 13,5 12,8 1,8,85,97,95 1,6 13,5 9, FastPartner 143, 6,2 12,6 2,5 12,4 12,6 11, 1,8 1,6 1, 29,7 2,2 7,9 Medel 33,1 9,7 8,9 13,2 12,3 1,5,9,9,9 24,9 15,5 8,1 Median 23,6 12,6 5,8 13,5 12,6 1,8,8 1,,9 29,7 13,5 7,9 Källa: Remium Vi anser att FastPartner och Stendörren är bra peers till Catena. Utöver logistikfastigheter har FastPartner en stor andel kontor och centrumanläggningar, men även en mindre andel bostäder som på sikt bör öka i takt med utnyttjandet av bolagets byggrättsportfölj. Därutöver äger bolaget innerstadsfastigheter i Stockholm. Stendörren fokuserar på logistik och lätt industri med en geografisk exponering som är väldigt koncentrerad kring Storstockholm. Med deras projektportfölj vill de både bygga moderna logistikcenter, samt utveckla logistikmark till bostadsbyggrätter. Även fastighetsbolag som Corem, Sagax och NP3 är relevanta jämförelseobjekt. Stendörren och FastPartner är peers till Catena Catena är mer av en renodlad logistikaktör med en betydande exponering mot Stockholmsområdet. Därutöver fokuserar Catena på nyproduktion av logistikfastigheter. Så även om det finns en hel del likheter, så är det stor skillnad bolagen emellan. Remium 6
HISTORISKA NYCKELTAL 212A 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E CAGR L3Y L5Y Hyresintäkter 286 317 431 464 787 892 155 197 113 35,4% 22,4% Driftnetto 185 221 326 351 578 671 89 847 882 37,7% 25,6% Förvaltningsresultat 179 147 25 259 316 44 544 577 68 29,1% 12,1% AVG. L3Y L5Y Adj. P/E (EAFI) (x) 4,8 17,1 13,2 11,4 13,5 12,8 1,8 1,2 9,6 12,7 12, P/NAVPS (x),9 1,32 1,13 1,3,85,97,95,89,84 1, 1, P/BV (x) 1,2 1,5 1,4 1,2 1,1 1,2 1,2 1,1 1,1 1,2 1,3 EV/RENT (x) EV/NOI (x) EV/EBIT (x) 1,2 16,6 13,8 13,3 13,4 14,7 12,7 12,4 12,1 13,5 13,5 15,8 23,8 18,3 17,6 18,3 19,5 16,6 16, 15,5 18,1 18,8 12,4 24,2 19,9 17,8 19,5 2,2 17,1 16,5 16, 19,1 18,8 ROA (%) 1,6% 3,3% 6,2% 8,7% 3,5% 4,3% 2,9% 3,% 3,1% 6% 6% ROE (%) 42,7% 11,6% 19,% 25,6% 1,6% 13,5% 9,% 9,% 9,1% 18% 22% ROCE (%) 13,9% 5,9% 6,7% 7,5% 9,4% 7,4% 7,1% 7,2% 7,3% 8% 9% ROC (%) 8,5% 4,7% 6,8% 7,1% 8,1% 6,% 7,% 7,1% 7,2% 7% 7% FCF YIELD (%) DIV. YIELD (%) -9% -9% -8% -5% -7% -7% 1% 1% 1% -7% -8% 2% 2% 3% 3% 3% 3% 3% 4% 4% 3% 2% No. of shares (m) Market Cap (MSEK) EV (MSEK) 13,6 25,2 25,6 25,6 33,2 36,1 37,4 37,4 37,4 857 252 277 2963 4266 5617 5857 5857 5857 2 916 5 269 5 965 6 169 1 578 13 91 13 447 13 57 13 698 Adj. P/E (EAFI) (x) *Medel = 12,1 P/NAVPS (x) *Medel = 1,3 2 1,4 15 1,2 1, 1,8,6 5 212A 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E,4,2, 212A 213A 214A 215A 216A 217A 218E 219E 22E Adj. P/E (EAFI) (x) Medel P/NAVPS (x) Medel *Medelvärdet baserat på historiska nyckeltal Remium 7
CATENA Moderna och strategiskt placerade logistikanläggningar Catena förvaltar strategiskt belägna logistikfastigheter med fokus på stabila kassaflöden vilket ger goda möjligheter att skapa långsiktig tillväxt via förvärv och projektutveckling. Stora strukturtrender inom logistikbranschen medför att Catena satsar på fastigheter inom bland annat livsmedel och e-handel där dessa är lokaliserade i Sveriges storstadsregioner och knutpunkter. Expansiv Historik Catena är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik som erbjuder företag och tredjepartsoperatörer anpassade, kostnadseffektiva och hållbara logistikanläggningar på strategiska lägen i anslutning till landets godsflöden. Bolaget har en lång historik i olika skepnader som började då bolaget knoppades av från Bilia 26. Då var bilhandelsföretaget Bilia Catenas största hyresgäst och stod för 93% av hyresintäkterna. 21 ändrades fokus från förvaltning till projektutveckling. Bolaget avyttrade merparten av fastighetsbeståndet för att fokusera på projektet Haga Norra. Dagens Catena tog sin form 213 när merparten av Brinovas fastighetsportfölj förvärvades via ett omvänt förvärv. 215 avyttrade Catena Haga Norra, en stor utvecklingsfastighet i Solna, och för likviden förvärvades fastighetsbolaget Tribona som konsoliderades i början av 216. Efter förvärvet av Tribona blev Catena det största fastighetsbolaget inom logistik i Sverige med en portfölj uppgående till cirka 1 7 kvm samt en betydande byggrättsportfölj. Bland annat medförde förvärvet att Catenas position inom livsmedel stärktes. Därefter har bolaget varit aktiva på förvärvs- och avyttringsfronten samtidigt som Catena investerat betydande summor i befintligt fastighetsbestånd samt nyproduktion. Utvecklar framtidens logistik Genom omfattande analyser har Catena en bra förståelse för Skandinaviens godsflöden. Med denna kunskap i åtanke investerar Catena för att skapa en smartare, bättre och snabbare logistik för att tillgodose framtidens logistikkunder. Dagens konsumenter vill inte vänta utan kräver sina beställda varor omgående. Redan idag kan de i vissa storstäder få sina varor samma dag som de beställts. Därutöver tvingas detaljhandeln att bredda sitt sortiment för att generera förbättrade köpupplevelser och möta nya köpmönster. En historik i flera olika skepnader Förvärvade Tribona i slutet av 215 Har kunskap för att tillgodose framtidens logistikkunder Remium 8
CATENA Effektiva varuflöden bygger på stora strategiskt placerade terminaler i anslutning till de viktigaste transportlederna. Exempelvis har en stor och växande andel av Catenas logistikyta tillgång till kombiterminaler. Det innebär att fastigheten ligger i anslutning till flera transportslag, oftast olika kombinationer av väg, järnväg och hamn. För hyresgästen medför denna strategi en större flexibilitet och möjlighet att optimera sin logistik genom användningen av flera typer av transportslag. Men effektiva varuflöden bygger även på lokala city-nära distributionslager för last mile logistics, placerade i städernas utkanter. Slutligen behövs nya innovativa lösningar för att frekvent och på ett flexibelt vis distribuera gods och varor till lägre kostnader och miljöbelastning. Det handlar också om automatiserade logistikanläggningar som med hjälp av algoritmer förbättrar varuflödet samt reducerar kostnaden för hantering och plockning. Catenas nybyggnationsprojekt i Ängelholm, E-city Engelholm, till bland annat hyresgästen Boozt Fashion, är ett bra exempel på en modern logistikanläggning anpassad för e- handel. Både förvaltnings- och projektportfölj Catena prioriterar, vid förnyelse och utveckling av fastighetsportföljen, att bygga nytt. Det ger oftast kunden den, ur alla aspekter, bästa lösningen och bolaget den bästa avkastningen. Catena är dock inte främmande för förvärv om det kan ske med produktionskostnaden för motsvarande anläggning som grundläggande måttstock. Att bolaget både har en förvaltningsportfölj och en projektportfölj gör att de har större möjligheter att växa under olika marknadsklimat än endast bolag med en förvaltningsportfölj. Catena kalkylerar med att en logistikfastighet kan tillfredsställa en större operatörs krav under cirka 2 år. Därefter, i en andra fas, är fastigheten framförallt intressant att utveckla för ett antal mindre logistikoperatörer eller företag. I en tredje fas, efter att den aktuella orten vuxit, har många logistikfastigheter spelat ut sin roll som logistikläge. Då väntar en försäljning till ansvarsfull part som vidareutvecklar fastigheten till bostäder eller kontor. Dessa är möjligheter som Catena beaktar vid projektstart. Prioriterar finansiell stabilitet Catenas finansieringsstruktur ska bestå av stamaktier, bankfinansiering och säkerställda obligationer. Bland annat äger Catena, tillsammans med Diös, Fabege, Platzer och Wihlborgs, 2% av finansbolaget Nya Svensk FastighetsFinansiering AB med ett säkerställt MTN-program om 12 MSEK (medium term note) för att bredda basen för ägarbolagens upplåningsstruktur. Genomsnittlig kapitalbindning bör uppgå till minst två år. Därmed har bolaget säkrat en finansiering över en tidsrymd som reducerar finansieringsrisken samtidigt som bolaget vid varje tillfälle kan säkra optimala kreditvillkor för en fortsatt finansiering av verksamheten. Ränteteckningsgraden ska inte understiga 1,75 gånger och soliditeten ska lägst vara 3%. Catena är ett kassaflödesfokuserat bolag och utdelningen ska långsiktigt uppgå till 5% av förvaltningsresultatet, reducerad med schablonberäknad skatt. Catenas mål för 22 är att täcka all elförbrukning med egen förnybar energiproduktion. Stort fokus ligger även på energieffektivisering och miljöcertifiering av nyproduktion. Strategiskt placerade terminaler i anslutning till transportleder Automatiserade logistikanläggningar blir allt vanligare Förvaltnings- och projektportfölj skapar möjligheter Delägare i Nya Svensk FastighetsFinansiering Genomsnittlig kapitalbindning minst 2 år Catena är ett utdelande bolag Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic Holding AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer Remium 9