FASTPARTNER. Stabil tillväxt i jämförbart bestånd Vakanspotential Stora upprevideringar KURS (SEK): 145,0 REMIUM EQUITY RESEARCH

Transkript

1 FASTPARTNER NASDAQ OMX Mid Cap Stabil tillväxt i jämförbart bestånd Vakanspotential Stora upprevideringar Stabil tillväxt i jämförbart bestånd. För det tredje kvartalet ökade hyresintäkterna i FastPartner med 8,4% till 342 MSEK (316) där vår prognos var 345 MSEK. Den starka nettouthyrningen vi fått se under 2017 tillsammans med tillträdet av Hilton 5 i Frösunda (cirka 40 MSEK i hyresvärde på årsbasis) bidrog främst till den starka utvecklingen. FastPartner lyfter fram att årets starka hyresmarknad har fortsatt även under Q3 och bolaget förväntar sig, med hänsyn till pågående förhandlingar, att trenden fortsätter under Q4. Driftnettot ökade med drygt 11% till 241 MSEK (217) vilket var precis i linje med vår förväntan om 241 MSEK. Förstärkningen förklaras av förvärv, en förbättrad fastighetsmix och en starkare hyresutveckling relativt kostnadsökningen i jämförbart bestånd. Förvaltningsresultatet uppgick till 183 MSEK (153) vilket var i linje med vårt estimat om 183 MSEK. De finansiella kostnaderna avvek inte medan central administration var 1,4 MSEK lägre än förväntat och resultat från intresseföretag (bostadsrätter i Täby tillsammans med Besqab) var 1,7 MSEK lägre än prognos. Vakanspotential. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,6% (87,8) och var oförändrad Q/Q. Även om vakansnivån legat förhållandevis stabilt kring 12% de senaste fyra åren sker fortlöpande en förädlingsprocess i bakgrunden där fastigheter med högre vakans förvärvas, hyresgästanpassas och sedan hyrs ut. Den över åren relativt stillastående vakansgraden döljer delvis detta värdeskapande arbete. Bolaget har arbetat aktivt med bland annat Ericssons gamla lokaler i Gävle, som nu är uthyrda till 5. Därutöver arbetas det intensivt med uthyrningsarbete i Lunda Business, med produktions-, lager- och kontorslokaler, Kista Bright med kontorslokaler och Västberga Entré. Vi bedömer att dessa bland annat avser de pågående förhandlingar som lyfts fram i rapporten och mer information ska redovisas i kommunikén. Stora upprevideringar. Strax efter Q3-rapporten förvärvade FastPartner kommersiella fastigheter i Uppsala samt avyttrade bostadsfastigheter i Gävle. Netto ökar förvaltningsresultatet cirka 18 MSEK på årsbasis. Därutöver justerar vi in de uthyrningar som har kommunicerats, bland annat Nasdaq-huset i Stockholm samt i Gävle, Göteborg och Sätra. På totalen höjer vi prognosen avseende driftnetto och EPS-förvaltningsresultat med respektive 13% på vår prognos för 2018e. BOLAGSBESKRIVNING FastPartner som grundades 1987 (IPO 1994) äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen och Gävle. Bolaget arbetar aktivt med sitt fastighetsbestånd genom förvärv, försäljningar samt investeringar i befintligt bestånd. * Justerat för preferensaktier till inlösenkurs ej justerat för aktuell skatt Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, NYCKELDATA Marknadsvärde (MSEK) 145,0 KURSUTVECKLING mån (%) 3,6 Nettoskuld (MSEK) mån (%) 1,0 Enterprise Value (MSEK)* mån (%) 5,6 Soliditet (%) 36,5 YTD (%) 6,6 Antal aktier f. utsp. (m) 60,4 52-V Högst 149,8 Antal aktier e. utsp. (m) 60,4 52-V Lägst 123,3 Free Float (%) 31,0 Kortnamn FPAR 2015A 2016A 2017E 2018E Hyresintäkter (MSEK) Driftnetto (MSEK) Förv.res (MSEK) EBT (MSEK) Just. EPS (SEK)* 8,91 10,31 10,69 12,51 DPS (SEK) 3,75 4,00 4,25 4,50 Tillväxt hyresintäkter (%) 23,3 12,0 6,2 13,0 Just. EPS tillväxt (%) 36,9 14,3 3,0 16,1 Driftnetto marginal (%) 67,9 67,1 67,8 68,7 2015A 2016A 2017E 2018E P/Förvaltningsres. (x)* 17,1 13,2 13,6 11,6 P/BV (x)* 2,2 1,3 1,4 1,3 P/NAVPS (x) 1,6 1,0 1,0 1,0 EV/Hyresintäkter (x) 16,4 13,8 15,2 13,3 EV/Driftnetto (x) 24,1 20,5 22,4 19,3 Dir. avkastning (%) 2,5 2,9 2,9 3,1 KURSUTVECKLING HUVUDÄGARE KAPITAL Sven-Olof Johansson bolag 69, 0, ,9% Länsförsäkringar fonder 8,2% 0 8, Nordea Fonder 3,1% 0 3,2% Swedbank Robur fonder 2,8% 0 2,9% Ordf. Peter Carlsson 4Q-rapport VD Sven-Olof Johansson 1Q-rapport CFO Daniel Gerlach 2Q-rapport KURS (SEK): 3Q-rapport Fastigheter FPAR OMXSPI Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings RÖSTER Important information: Please see the attached disclaimer at the end of this document Remium 1

2 RESULTATRÄKNING MSEK 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17E 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Kostnader centraladmin. -6,5-7,5-7,1-9,0-6,3-7,7-6,6-9,0-23,7-27,0-30,1-29,6-32,0-35,0 Resultat intresseföretag 11,0 4,7 7,0 5,8 5,6 4,1 4,3 4,0 0,0 12,1 28,5 18,0 16,0 16,0 EBIT Finansnetto -61,5-62,6-63,8-55,9-53,9-54,9-55,7-57, Förvaltningsresultat Fastighetsförsäljning - 0,1 2,7 11,2-40, ,5 11,5 14,0 40,4 - - Värdeförändring fastigheter Värdeförändring fin. instrument -81,8-48,6-48,7 79,4-13,1-13,7 47, ,9 73, ,1 - - EBT Skatt , ,5-57,1-69,9-39, Nettoresultat EPS (förv.resultat)* 2,39 2,71 2,68 2,53 2,31 2,67 2,87 2,84 7,03 8,91 10,3 10,7 12,5 12,9 EPS (Nettoresultat) 7,25 6,73 5,91 8,83 7,03 4,60 3,94 2,34 8,72 22,5 28,9 17,9 10,25 10,59 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 5,8% -0,1% -0,2% 2,4% 0,8% 1,4% 3,7% 2,9% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 18% 13% 9% 8% 3% 4% 8% 9% 2 23% 12% 6% 13% 2% Driftnetto/Hyresintäkter 62% 7 69% 68% 62% 69% 7 69% 66% 68% 67% 68% 69% 69% Förv.resultat/Hyresintäkter 44% 49% 49% 5 46% 52% 53% 51% 41% 4 48% 51% 52% 52% EBT marginal 156% 146% 128% 198% 131% 101% 9 51% 63% 137% 157% 93% 52% 52% * EPS förv.res. justerat för preferensaktier till inlösenkurs ej justerat för aktuell skatt KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E SEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E Kassaflöde från rörelsen EPS 8,72 22,5 28,9 17,9 10,25 10,59 Förändring rörelsekapital EPS förv.res 7,03 9,62 11,0 11,3 13,1 13,6 Kassaflöde löpande verksamheten BVPS 61,6 68, Kassaflöde investeringar CEPS 8,54 7,78 5,46 7,1 17,0 12,1 Fritt kassaflöde DPS 3,50 3,75 4,00 4,25 4,50 4,75 Kassaflöde fin. verksamheten ROE 1 32% 16% 9% 8% Nettokassaflöde Just. ROE 1 32% 16% 9% 8% Soliditet 26% 27% % 37% BALANSRÄKNING MSEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E AKTIESTRUKTUR Fastigheter Antal A-aktier (m) - Totala tillgångar Antal B-aktier (m) 60,4 Kassa & bank Totalt antal aktier (m) 60,4 +46 (0) Eget kapital Nettoskuld Sysselsatt kapital Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Sturegatan Stockholm ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 3Q 2017A 2017E 2018E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring Hyresintäkter % % Driftnetto % EPS förv.res (SEK) 2,88 2,87 10,70 10,69 11,36 13,14 16% Remium 2

3 RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO ,0X ,0X 10,0X 8,0X 6,0X 2 2 4,0X 1 2,0X 0,0X Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto ROE & CAPEX RETURN ON EQUITY (R12) NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) ROE Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Remium 3

4 MARKNAD HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD TYNGDPUNKT PÅ STOCKHOLM 6% 8% 76% Källa: Bolagsrapporter, Remium Nordic Stockholmsområdet Gävle Storgöteborg Norrköping Övriga orter Storstockholm är och förblir FastPartners mest prioriterade investeringsområde. Cirka 76% av hyresintäkterna kommer från Storstockholmsområdet och 24% från övriga landet med Gävle som största förvaltningsenhet. I beståndet återfinns bland annat fyra fastigheter i Stockholm city, en på Östermalmstorg och tre på Luntmakargatan intill Kungsgatan till ett värde om cirka 1,6 mdr SEK. FastPartner äger även Nasdaqfastigheten i Frihamnen. FASTIGHETSTYPER HYRESINTÄKTER PER FASTIGHETSTYP STOR BYGGRÄTTSPORTFÖLJ 9% 2% 9% 34% Källa: Bolagsrapporter, Remium Nordic 47% Produktion/Lager Kontor Butiker Övrigt Bostäder FastPartner har en hög andel kombinationsfastigheter som lämpar sig för logistikändamål i samklang med kontor, butiker, produktion med mera. Därutöver äger bolaget sju centrumanläggningar i Stockholmsområdet med tillhörande handel, kontor och bostäder. Således har FastPartner en naturligt diversifierad fastighetsportfölj. Från att ha haft ett högt förvärvstempo under åren har fokus sen dess legat på att investera i och utveckla det egna beståndet. Genom åren har FastPartner arbetat upp en portfölj om cirka 168 tkvm bostadsbyggrätter och cirka 212 tkvm kommersiella byggrätter. Framgent finns goda möjligheter att omvandla dessa till uthyrningsbara ytor. PEERTABELL Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E Stendörren 66,5 23,6 3,1 4,8 13,7 11,3 9,8 0,84 0,73 0,71 34,4 12,9 7,4 Catena 155,5 69,5 13,1 12,1 14,5 12,0 10,2 0,91 0,97 0,89 10,6 13,7 10,2 FastPartner 145,0 12,0 6,2 13,0 13,2 13,6 11,6 1,13 1,09 1,04 29,7 16,0 8,5 Medel 35,0 7,5 10,0 13,8 12,3 10,5 1,0 0,9 0,9 24,9 14,2 8,7 Median 23,6 6,2 12,1 13,7 12,0 10,2 0,9 1,0 0,9 29,7 13,7 8,5 Källa: Remium Nordic Vi anser att Catena och Stendörren är bra peers till FastPartner. Catena är en renodlad logistikaktör som har en del likheter med FastPartner geografiskt sett med en betydande andel i Stockholm. Därutöver fokuserar Catena på nyproduktion av logistikfastigheter. Stendörrens geografiska exponering är väldigt koncentrerad kring Storstockholm och med deras projektportfölj vill de både bygga moderna logistikcenter, samt utveckla logistikmark till bostadsbyggrätter. FastPartner har en hög andel kombinationsfastigheter, kontor och centrumanläggningar, men även en mindre andel bostäder som på sikt bör öka i takt med utnyttjandet av bolagets byggrättsportfölj. Därutöver äger bolaget innerstadsfastigheter i Stockholm. Så även om det finns en hel del likheter, så är det stor skillnad bolagen emellan. Remium 4

5 FASTPARTNER Förvaltning av kommersiella fastigheter FastPartner äger, förvaltar och utvecklar framför allt kommersiella fastigheter. Beståndet består i huvudsak av lager- och produktionsfastigheter, men även av kontor och butikslokaler. Bolaget har som uttalad strategi att investera på lång sikt men ska ändå kunna fatta snabba beslut vid behov. Paradfastigheten Krejaren 2, Östermalmstorg 1, 3 Fokus på kommersiella fastigheter i Stockholm och Gävle FastPartners fastighetsverksamhet påbörjades under 1987 då bolaget förvärvades av bland andra ICA, Skandia och Skanska. Under 1994 börsnoterades bolaget och två år senare apporterades Fastighets AB Landeriets tillgångar in i bolaget vilket medförde att Sven-Olof Johansson blev huvudägare. Under decenniet som följde fokuserade FastPartner på finansiell stabilisering och fastighetsförvaltning, men även mindre investeringar i IT- och medtechföretag. Tidigt valde FastPartner att fokusera på kommersiella fastigheter i Stockholmsregionen och Gävle, med betoning på Stockholm. Den koncentrerade portföljen medför att FastPartner kan arbeta nära kunderna. Dessutom blir det enklare att växa med kunden då FastPartner i många fall vid flytt kan erbjuda andra lokaler ur det egna beståndet, utan att kunden behöver gå till en annan hyresvärd. Därutöver arbetar bolaget mycket med kundanpassning där hyresgästen själv får vara med och bestämma hur fastigheten ska planeras och användas. Många kunder uppskattar att få tillgång till så kallade kombinationslokaler där de kan ha exempelvis kontor och lager i samma fastighet. Denna service gör även att flyttkostnaderna för en hyresgäst ofta ökar, vilket gör dem mer lojala och mindre känsliga för prishöjningar. Dessutom medför det att FastPartner generellt sett kan ingå relativt långa hyresavtal. I bolaget är man även i regel snabba på att tillsätta nya hyresgäster, inte minst för att potentiella kunder träffar beslutsfattare vilket gör processerna kortare och mer effektiva. Tydlig huvudägare i Sven- Olof Johansson Koncentrerad portfölj medför att FastPartner kan arbeta nära kunderna Värderar sitt fastighetsbestånd externt I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen marknadsvärdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver fastighetsvärdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan resultatet således påverkas negativt vid sjunkande marknadspriser på fastigheter. De svenska fastighetsbolagen genomför värderingen på olika sätt där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. FastPartner värderar sitt fastighetsbestånd externt. FastPartner använder sig av externa värderingsinstitut Remium 5

6 FASTPARTNER En fastighet kan inte värderas på samma sätt som andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde. Istället för att titta på resultatet är det ofta betydligt intressantare att titta på kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar. Det är viktigt att se till kassaflödet i fastighetsbolag Förvärvar objekt med förädlingspotential Även om vakansnivån i FastParterns fastighetsbestånd legat förhållandevis stabilt genom åren sker fortlöpande en förädlingsprocess i bakgrunden. Fastigheter med högre vakans förvärvas, hyresgästanpassas och hyrs sedan ut. Bolaget har historiskt varit bra på att identifiera objekt med förädlingspotential och den över åren relativt stillastående vakansgraden döljer delvis detta värdeskapande arbete. När förädlingsarbetet i en fastighet anses vara avklarat så har bolaget historiskt avyttrat till förmån för nya förvärv där FastPartner ser utvecklingsmöjligheter. Utöver fastighetsförvaltning har projektverksamhet länge varit en del av verksamhetsstrategin. Byggnationen av Krejaren 2 på Östermalmstorg, Nya Märsta Centrum och bostadsrättsproduktion i Täby tillsammans med Besqab är några exempel på projekt som FastPartner framgångsrikt har drivit. Framgent har bolaget flera annonserade projekt och exempelvis har FastPartner ett bostadsprojekt i Bromsten, Spånga. Området är ursprungligen ett lager- och industriområde som har påbörjat sin transformering från gammalt industriområde till att utvecklas till en förstad till Stockholm. FastPartners roll blir att exploatera markyta och bygga lägenheter, där flertalet kommer att upplåtas med hyresrätt. Kort räntestrategi Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning så blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del kompletterar även med derivat för att säkra vissa räntesatser under perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet. FastPartner arbetar framförallt med långsiktiga kreditavtal och goda låneramar, men huvudsakligen med korta räntebindningstider. Vidare finansierar sig bolaget via kapitalmarknaden med hjälp av icke säkerställda obligationslån. Om rätt förutsättningar ges framöver är ambitionen att 4 av låneportföljen ska ha en räntebindning överstigande fem år. En historik av att förvärva fastigheter med förädlingspotential Projektverksamhet har länge varit en del av verksamhetsstrategin FastPartner har historiskt använt sig av kort räntebindning Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - Remium 6