DIÖS. Ännu ett stabilt kvartal Värdeskapande investeringar Nyproduktion och avyttring REMIUM ANALYS

Transkript

1 DIÖS NASDAQ OMX Mid Cap Ännu ett stabilt kvartal Värdeskapande investeringar Nyproduktion och avyttring Ännu ett stabilt kvartal. För det tredje kvartalet redovisade Diös hyresintäkter om 436 MSEK (335) som med en överskottsgrad om 65,8% (63,3) resulterade i ett driftöverskott om 287 MSEK (212). Vår prognos var i linje då vi hade räknat med hyresintäkter om 437 MSEK och ett driftnetto om 286 MSEK. Överskottsgraden blev således 43 baspunkter bättre än vårt estimat. Nettouthyrningen fortsatte vara stark och uppgick i kvartalet till 13 MSEK. Kostnader för central administration kom in på -16 MSEK (-13) där vi hade räknat med 14 MSEK, finansnettot uppgick till -49 MSEK (-52) gentemot vår prognos om -47 MSEK. Därmed uppvisade Diös ett förvaltningsresultat om 222 MSEK (147), 1% under vår förväntan om 225 MSEK. Värdeskapande investeringar. Under kvartalet investerades 141 MSEK (7) i ny-, till- och ombyggnationer och totalt för 217 har bolaget investerat 385 MSEK (327). Vi räknar med 475 MSEK per år under prognoshorisonten till en yield-oncost om 9,5%. Till följd av att den genomsnittliga värderingsyielden i fastighetsbeståndet är cirka 6, räknar vi med positiva värdeförändringar. Därutöver bör det lyftas fram att Diös, vid hyresgästanpassningar, förhandlar hyresnivåer på kontor om 2-24 SEK/kvm på flera orter, jämfört med SEK/kvm för ett par år sedan. Generellt finns det en ökad efterfrågan på effektiva och flexibla kontor med centralt läge och goda kommunikationsmöjligheter cirka 5 av Diös hyresvärde består av kontor i A+/A- lägen. Nyproduktion och avyttring. Diös och Nordic Choice Hotels har tecknat avtal om nyproduktion av ett hotell i Sundsvall med planerad byggstart årsskiftet 218/219 ett steg i riktning mot större fokus på projektverksamhet som bolaget tidigare har kommunicerat. Framgent bör vi få veta mer om Diös projektplaner. Därutöver avyttrades hela bolagets bestånd i Söderhamn och fastigheterna frånträddes 4 september. Koncentrationen mot bolagets 1 prioriterade städer fortsätter således. Vi väljer att bibehålla våra estimat efter en rapport i linje med våra förväntningar. BOLAGSBESKRIVNING Diös är ett fastighetsbolag med inriktning att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter norr om Dalälven. Bolaget äger främst centralt belägna kommersiella lokaler i huvudorterna Borlänge, Falun, Umeå, Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, KURS (SEK): 54,5 Fastigheter NYCKELDATA KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) mån (%) 5,8 Nettoskuld (MSEK) mån (%) 14, Enterprise Value (MSEK) mån (%) 13,5 Soliditet (%) 33,9 YTD (%) 15,8 Antal aktier f. utsp. (m) 134,5 52-V Högst 56,5 Antal aktier e. utsp. (m) 134,5 52-V Lägst 41,5 Free Float (%) 63,9 Kortnamn DIOS 215A 216A 217E 218E Hyresintäkter (MSEK) Driftnetto (MSEK) Förv.res (MSEK) EBT (MSEK) EPS (förv.res.) (SEK) 6,8 7,21 6,17 6,91 DPS (SEK) 2,85 1,83 2,9 3,2 Tillväxt hyresint (%),3 2,2 28,4 7,3 Just. EPS tillväxt (%) 2,7 6,1-14,5 12, Just. Driftnettomarg. (%) 59, 6,1 63,2 64,1 215A 216A 217E 218E EV/Hyresintäkter (x) 9,8 9,3 1,7 1, EV/Driftnetto 16,7 15,5 17, 15,6 P/E (förv.resultat.) (x) 9, 8,3 8,8 7,9 P/NAV (x) 1,,8,9,8 P/CEPS(x) 11,8 8,6 9,4 8,2 Dir. avkastning (%) 4,6 3,1 5,3 5,9 KURSUTVECKLING DIOS OMXSPI (ombaserad) Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings HUVUDÄGARE KAPITAL RÖSTER AB Persson Invest 15,5%,155 15,5% Backahill Inter AB 1,5%,148 1,5% Bengtssons Tidnings AB 1,1%,19 1,1% Pensionskassan SHB Förs.förening 6, 6, LEDNING FINANSIELL KALENDER Ordf. Bob Persson 4Q-rapport VD Knut Rost 1Q-rapport CFO Rolf Larsson 2Q-rapport IR Johan Dernmar 3Q-rapport Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1

2 RESULTATRÄKNING MSEK 1Q16 2Q16 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17 3Q17 4Q17E 214A 215A 216A 217E 218E 219E Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Central admin. & avskrivningar EBIT Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändring fastigheter Värdeförändring derivatinstr EBT Skatter Nettoresultat EPS e. utsp. (SEK) 1,91 2,6 3,6 3,56 2,42 1,9 1,43 1,79 4,4 7,25 11,13 7,54 6,99 7,17 EPS (förv.res.) 1,59 1,87 1,97 1,77 1,33 1,67 1,65 1,52 5,63 6,8 7,21 6,17 6,91 7,13 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 1,2% -,3%,3%,3% 2,5% 8, -,2% 1,1% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 1,8% 2,2% 3,4% 1,5% 2,8% 3,9% 3,2% 31,3% -,1%,3% 2,2% 28,4% 7,3% 2,5% Just. Driftnetto/Intäkter 55,8% 63,5% 63,3% 57,9% 59,5% 65,7% 65,8% 61,3% 58,1% 59, 6,1% 63,2% 64,1% 64,6% Just.Förvaltningsres./Intäkter 36, 42,4% 44,4% 39,8% 44,8% 51,9% 51,5% 46,9% 32,6% 39,2% 4,7% 48,8% 5,9% 51,3% Just. EBT marginal 41,5% 62, 83,9% 97,9% 98,3% 74,3% 62,4% 7, 29,9% 64,3% 71,4% 75,8% 65,5% 65,6% KASSAFLÖDE MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E SEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen EPS 4,4 7,25 11,13 7,54 6,99 7,17 Förändring rörelsekapital EPS (förv.res.) 5,63 6,8 7,21 6,17 6,91 7,13 Kassaflöde löpande verksamheten BVPS 45, 49,4 57,7 51,1 55,2 59,1 Kassaflöde investeringar CEPS 5,5 5,21 7, 5,8 6,64 6,86 Fritt kassaflöde DPS 2,85 2,85 1,83 2,9 3,2 3,3 Kassaflöde fin. verksamheten ROE 9% 15% 21% 18% 13% 13% Nettokassaflöde Just. ROE 9% 15% 21% 18% 13% 13% BALANSRÄKNING MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Soliditet 27% 27% 31% 35% 35% 36% AKTIESTRUKTUR Fastigheter Antal A-aktier (m) - Totala tillgångar Antal B-aktier (m) 134,5 Eget kapital Totalt antal aktier (m) 134,5 +46 () Kassa och bank Nettoskuld Sysselsatt Soliditetkapital 11 28% % % % % % 665 DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Fritzhemsgatan 1A Östersund ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 3Q 217A 217E 218E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring Totala Intäkter Driftnetto EPS (förv res) (SEK) 1,67 1,65-1% 6,19 6,17 6,89 6,91 Remium Nordic AB 2

3 RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) A 21A 211A 212A 213A 214A 215A 216A 217E 218E 219E Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y 35% BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 8 3X 3 25% 2 15% 1 5% X 2X 15X 1X 5X -5% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E A 21A 211A 212A 213A 214A 215A 216A 217E 218E 219E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto X ROE & CAPEX RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 25% 2 15% 1 5% ROE Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Remium Nordic AB 3

4 MARKNAD HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD* CENTRALT BELÄGNA FASTIGHETER 11% 18% 13% 12% 13% 17% *Källa: Bolagsrapporter, Remium Nordic 17% Västerbotten Retail Jämtland Norrbotten Västernorrland Dalarna Gävleborg Diös är norra Sveriges största privata fastighetsbolag och har ett fastighetsbestånd om cirka 19 mdr SEK. Bolaget satsar på fastigheter i centrala lägen och i städer såsom Sundsvall, Östersund och Luleå dominerar de i stort sett hela stadsbilden. Den största andelen är kontor som står för 5 av hyresvärdet, följt av butik 23%, industri/lager 5%, bostäder 7% och övrigt 15%. Historiskt har Diös haft vanan att växa i maklig takt med vissa undantag. 211 förvärvades Norrvidden, en affär om 5,8 mdr SEK som mer än fördubblade bolagets storlek. I februari 217 var det dags igen då Diös förvärvade Norrporten för 4,5 mdr SEK från Castellum. SKILLNADER I AVKASTNINGSKRAV AVKASTNINGSKRAV KONTORSFASTIGHETER* KASSAFLÖDESDRIVET FASTIGHETSBOLAG 7,5% 7, 6,5% 6, 5,5% 5, 4,5% 4, 3,5% H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 Umeå (A-läge) Stockholm (AA-läge) Luleå (A-läge) Östersund (A-läge) Diös är ett kassaflödesdrivet fastighetsbolag. Marknadens avkastningskrav speglar risken och yielden är generellt sett lägre i centrala lägen, i större orter och för bostadsfastigheter. Därmed är det exempelvis en stor skillnad på kommersiella fastigheter i centrala Stockholm jämfört med centrala Luleå. Vidare åtnjuter inte Diös lika stora positiva värdeförändringar som exempelvis Huvfudstaden i nuvarande fastighetsklimat då avkastningskraven faller. Å andra sidan kommer inte värdeförändringarna att slå lika hårt åt andra hållet, allt annat lika. *Snitt högsta och lägsta yield kontorsfastigheter. Källa: NaiSvefa, Remium Nordic PEERTABELL Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E Stendörren 67,5 23,6 1,9 4,5 13,7 12,6 1,5,82,78,75 34,4 8,4 7,3 Catena 146, 69,5 14, 9,4 14,5 11,7 1,5,93,97,89 1,6 12,6 1, FastPartner* 139, 12, 6, 5,1 13,2 13,2 12,4 1,14 1,1 1,6 29,7 14,7 7,9 Diös 54,5 2,2 28,4 7,3 8,3 8,8 7,9,84,9,82 2,8 18,1 13,2 Amasten* 3,4 45,5 12,6 5,5 22,2 24, 17,,69,64,62 16,5 8,4 4,3 Atr. Ljungberg 137,5-6,8 1, 6,9 19,7 15,7 14,8,91,8,78 2,4 13,9 5,6 SBB i Norden* 6,5 N/A 613,8 14,4 N/A 16,5 12, N/A,79,77 114, 46,2 6,4 Medel 24,3 98,1 7,6 15,3 14,7 12,2,89,86,81 35,2 17,5 7,8 Median 17,8 12,6 6,9 14,1 13,2 12,,88,8,78 2,8 13,9 7,3 * Preferensaktiejusterade nyckeltal Källa: Capital IQ, Remium Nordic Remium Nordic AB 4

5 BOLAGSBESKRIVNING Fastigheter i norra Sverige Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige. Mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter. Från Borlänge i söder till Luleå i norr Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige och mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter. Merparten av beståndet består av centralt belägna kommersiella lokaler med fokus på så kallade attraktiva A-lägen. Faktorer som gör att bolaget anser att Norrland är intressant är i huvudsak en stabil basindustri, ett ökande antal högskolor och en stark turismsektor. Diös fastighetsbestånd består främst av kontor och butiker, industrilokaler och en del bostäder. Fastigheterna är indelade i sju marknadsområden: Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten, Retail och Norrbotten. De städer som står för den största andelen av fastighetsbeståndets värde är Umeå, Luleå, Sundsvall och Östersund. Diös präglas av en decentraliserad förvaltningsorganisation med en stark lokal förankring. Värderar sitt fastighetsbestånd externt I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen värdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver fastighetsvärdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan resultatet således påverkas negativt vid sjunkande marknadspriser på fastigheter. De svenska fastighetsbolagen genomför värderingen på olika sätt där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. Diös externvärderar 25 % av sitt fastighetsbestånd varje kvartal medan resterande fastigheter, som inte är föremål för stora förändringar, internvärderas. De fastigheter som är föremål för större förändringar, exempelvis omfattande om- eller nybyggnationer, liksom nytecknade eller uppsagda hyresavtal, internvärderas med extern hjälp. Man kan inte värdera en fastighet på samma sätt som man värderar andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde. Istället för att titta på resultatet är det av intresse att se till kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar. Medellång räntestrategi Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del kompletterar även detta med derivat för att säkra vissa räntesatser under vissa perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet. Diös arbetar med en medellång räntestrategi med målsättningen att den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder skall uppgå till mellan två och fyra år samt att lånens förfallostruktur skall vara jämnt fördelad över tid. Därutöver äger Diös, tillsammans med Catena, Fabege, Platzer och Wihlborgs, 2 av finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB med ett säkerställt MTN-program om 8 MSEK (medium term note) för att bredda basen för ägarbolagens upplåningsstruktur. Bolagets finansiella målsättning är en soliditet om minst 25% på kort sikt och 3 på lång sikt, en ränteteckningsgrad om minst 1,8 gånger och en belåningsgrad om högst 65% Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - Remium Nordic AB 5