Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet

Transkript

1 STENDÖRREN NASDAQ OMX First North Stark underliggande tillväxt Stor uthyrning i Greenhub Bro Uppreviderade estimat Stark underliggande tillväxt. För det tredje kvartalet redovisade Stendörren hyresintäkter om 114 MSEK (17), vilket var 2% över vår prognos om 111 MSEK. De nyuthyrningar som har genomförts under året, till väsentligt högre hyresnivåer, har därmed börjat ge effekt. Driftnettot ökade med 6,5% till 82 MSEK (77) där vi hade räknat med 8 MSEK. Kostnader för central administration uppgick till -1 MSEK (-14) gentemot vårt estimat om -15 MSEK. Dels har bolaget justerat en felaktig koncerneliminering om 4 MSEK. Vidare har en post om 7 MSEK kategoriserats om från transaktionskostnader till en utgift hänförligt förvärv/avyttringar och lagts på värdet av fastigheterna i balansräkningen. Underliggande kostnader för central administration i kvartalet uppgick till 11 MSEK. Även finansnettot avvek då vi hade estimerat -22,5 MSEK att jämställa med faktiskt utfall om -27 MSEK (-26), vilket vi bedömer vara hänförligt obligationsinlösen samt räntederivat. Justerar vi för underliggande central administration uppgick det justerade förvaltningsresultatet till 44 MSEK, en förbättring med 19% y/y och 5% över vår förväntan om 42 MSEK. Stor uthyrning i Greenhub Bro. I Stendörrens logistikområde i Upplands Bro, där bolaget har möjlighet att bebygga upp till 4 kvm med logistiklokaler, tecknades nyligen ett hyresavtal med Dahl Sverige. Upplåtelsen omfattar cirka 155 kvm mark varav en byggnad om cirka 56 5 kvm. Därutöver har Dahl erhållit en option att hyra ytterligare cirka 5 kvm i angränsande område. Hyresavtalet löper på 2 år till en årshyra om cirka 44 MSEK med tillträde beräknat till årsskiftet 22/221. Avtalet vittnar om markens attraktivitet och vi bedömer att logistikområdet, med närhet till E18, egen järnvägsanslutning till mälarbanan samt kollektivtrafik inom räckhåll, kommer att fortsätta att utvecklas i en positiv riktning för bolaget. Långsiktigheten i avtalet skapar väldigt säkra kassaflöden för Stendörren, men kommer att kräva myndighetsbeslut och att den nya detaljplanen som är under framtagande antas. Uppreviderade estimat. Vi har reviderat ned våra antaganden avseende central administration samt justerat in förvärvet av Dahls fastighet i Kallhäll, med ett årligt hyresvärde om 26,5 MSEK. BOLAGSINFORMATION Stendörren AB med ursprung ur Kvalitena-koncernen är ett fastighetsbolag med fokus på lager/lätt industri i Stockholmsregionen. Bolaget ämnar förvärva, förvalta och förädla fastigheter inom detta segment. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, KURS (SEK): 68,75 ##### Fastigheter NYCKELDATA KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) mån (%) -1,1 Nettoskuld (MSEK) mån (%) -2,2 Enterprise Value (MSEK) mån (%) 2,7 Soliditet (%) 36, YTD (%) -1,5 Antal aktier f. utsp. (m) 27,6 52-V Högst 74,8 Antal aktier e. utsp. (m) 27,6 52-V Lägst 62, Free Float (%) 76,7 Kortnamn STEF B 215A 216A 217E 218E (MSEK) Driftnetto (MSEK) Förv.res (MSEK) EBT (MSEK) EPS (förv.res. SEK) 4,3 5, 5,97 6,74 EPS SEK 11,21 22,5 1,9 6,7 Tillväxt hyresint (%) nmf 23,6 2,9 3,7 EPS förv.res. tillväxt (%) nmf 16,2 19,6 12,9 Driftnettomarg. (%) 69,2 68, 68,4 69,4 215A 216A 217E 218E EV/ (x) 9,7 1,5 11,8 11,4 EV/Driftnetto (x) 14, 15,5 17,3 16,5 P/E (förv.resultat.) (x) 11,6 13,7 11,5 1,2 P/BV (x),9,9,8,8 P/NAV (x),88,82,75,72 Dir. avkastning (%) 3,2 2,9 3,6 4,1 KURSUTVECKLING STEF B OMXSPI (ombaserad) Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings HUVUDÄGARE KAPITAL RÖSTER Kvalitena AB 23,3%,233 39,8% Länsförsäkringar Fastighetsfond 9,7% 5,4% Altira AB 9,1% 14,% Lantmännen 7,5% 4,2% LEDNING FINANSIELL KALENDER Ordf. Seth Lieberman Q4-rapport VD Fredrik Brodin Q1-rapport CFO Magnus Sundell Q2-rapport Q3-rapport Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1

2 RESULTATRÄKNING MSEK 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17E 214A 215A 216A 217E 218E 219E , Driftkostnader -36, -32, -3, -42, -4, -32, -32, -38,1-9, Driftnetto 68, 74, 77, 81, 72, 8, 82, 76,9 12, Central administration -13, -12, -14, -15, -17, -16, -1, -1,5-2,1-31, -55, -44,5-49, -51, EBIT 54, 62, 63, 66, 55, 63, 81, 66,4 1, Finansnetto -27, -25, -26, -3, -26, -23, -27, -22,4-12, ,4-9,7-9,7 Förvaltningsresultat 27, 37, 38, 36, 29, 39, 53, 44, -1, Värdeförändring fastigheter 37, , 17 15, 61, 93, - 34, Värdeförändring derivatinstr. -4, -28, -4, 27, 15, -4, -2, ,2-46, 9, - - EBT 24, , 96, , 32, Skatt 4, - -25, -15, -15, -37, -23, -4,4-7,1-6, ,4-18,6-21,5 Nettoresultat 27, , , 6, ,6 25, EPS e. utsp. (SEK),98 12,17 3,29 5,61 1,59 2,17 4,89 1,43 1,35 11,21 22,5 1,9 6,7 7,2 EPS (förv.res.),98 1,34 1,38 1,3 1,5 1,41 1,92 1,59 -,9 4,3 5, 5,97 6,74 7,8 Tillväxt hyresintäkter Q/Q -2,8% 1,9%,9% 15,% -8,9%,% 1,8%,8% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y nmf 13% 8% 15% 8% 6% 7% -7% N/A 1518% 24% 3% 4% 7% Överskottsgrad 65% 7% 72% 66% 64% 71% 72% 67% 58% 69% 68% 68% 69% 71% Förvaltningsmarginal 26% 35% 36% 29% 26% 35% 46% 38% -8% 33% 31% 36% 4% 43% EBT marginal 23% 411% 18% 138% 53% 86% 126% 38% 149% 14% 169% 76% 4% 43% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E SEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen EPS 1,35 11,21 22,5 1,9 6,7 7,2 Förändring rörelsekapital Just. EPS -,9 4,3 5, 5,97 6,74 7,8 Kassaflöde löpande verksamheten BVPS 43,1 53,9 74,4 82,1 85,7 89,9 Kassaflöde investeringar CEPS -1,71 3,25-1,27 9,22 6,19 7,49 Fritt kassaflöde DPS, 1,6 2, 2,5 2,8 3,1 Kassaflöde fin. verksamheten ROE 6% 27% 34% 13% 7% 8% Nettokassaflöde Just. ROE % 8% 8% 8% 9% Soliditet 36% 3% 34% 36% 37% 38% BALANSRÄKNING MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E AKTIESTRUKTUR Fastigheter Antal A-aktier (m) 2,5 Totala tillgångar Antal B-aktier (m) 25,1 Eget kapital Totalt antal aktier (m) 27, Kassa och bank Nettoskuld Soliditet Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Strandvägen 5A Stockholm ESTIMATFÖRÄNDRINGAR Q3 217A 217E 218E Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring % % % Driftnetto % % % EPS (förv.res.) 1,54 1,92 25% 5,4 5,97 11% 6,49 6,74 4% Remium Nordic AB 2

3 RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) % % 3% A 215A 216A 217E 218E 219E Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E % - - Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal NET CAPEX & SKULDSÄTTNING NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 15% 5% BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 65% 6% 55% 14X 12X 1X 8X 6X 4X % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E % 215A 216A 217E 218E 219E 2X X Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto AVKASTNING EGET KAPITAL, R12m & HYRESGÄSTSPLIT RETURN ON EQUITY 4% 3% HYRESGÄSTSPLIT HYRESINTÄKTER 11% 6% 3% 2% Coop Sverige Fastigheter AB Silex Microsystems AB Finisar Sweden Exploria AB % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E 78% Övriga ROE Remium Nordic AB 3

4 FOKUS PÅ STOCKHOLMSREGIONEN Stendörren äger främst kassaflödesgenerande fastigheter i Stockholmsregionen, en av Europas snabbast växande marknader. I regionen har hyresnivåerna för logistiksektorn, inflationsjusterat, i princip varit oförändrade sedan 199. Detta ger sektorns aktörer en mindre uppsida i form av uppvärderingspotential jämfört med övriga fastighetssegment, men stabilare intäkter under sämre tider. Under senare år har det dock börjat skönjas en positiv förändring som Stendörren har som målsättning att utnyttja. Den starka befolkningstillväxten har medfört ökad efterfrågan på lager-, logistik- och industrifastigheter vilket har börjat leda till högre hyressättning då Stendörren tecknar nya hyresavtal. På längre sikt leder den positiva befolkningstillväxten till att centralt belägna industriområden successivt konverteras till bostäder och kontor. Stendörren har valt en strategi att högst 15% av balansräkningen ska bestå av projektfastigheter medan minst 85% ska bestå av kassaflödesfastigheter. Bolaget äger bland annat ett intressant utvecklingsområde i Upplands-Bro utanför Stockholm med planlagd mark för industri och logistik. Här vill Stendörren bygga ett modernt logistikcenter där läget med egen järnvägsanslutning till mälarbanan och den nya trafikplatsen Kockbacka med närhet till E18 medför ett starkt erbjudande till potentiella hyresgäster. Bolaget äger även ytterligare mark i området som för närvarande inte är planlagd. Därutöver har Stendörren byggrätter i bland annat Järfälla, Stockholm och Botkyrka där de arbetar för framtagande av bostadsbyggrätter om minst 1 5 bostäder. UTHYRBAR YTA PER GEOGRAFISK MARKNAD* 22% Stockholm 33% Upplands-Bro Järfälla Botkyrka 16% Enköping 6% Övrigt 9% 14% HYRESINTÄKTER PER FASTIGHETSTYP* 11% 1% Lager/logistik 16% Lätt industri 46% Kontor Retail Övrigt 26% *Källa: Bolagsrapporter, Evidens BEFOLKNINGSUTVECKLING I PRIORITERADE ORTER VS SVERIGE (INDEXERING BASÅR 2) *Källa: Bolagsrapporter, SCB Järfälla Botkyrka Upplands-Bro Täby Stockholm Södertälje Enköping Eskilstuna Sverige PEERTABELL Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E 216A 217E 218E Stendörren 68,8 23,6 2,9 3,7 13,7 11,5 1,2,82,75,72 34,4 12,9 7,2 Catena 143,5 69,5 13, 1,8 14,5 11,8 1,3,93,96,88 1,6 13,7 1, FastPartner 136,8 12, 6, 1, 13,2 12,8 11,2 1,1 1,1 1,4 29,7 15,9 8,3 Medel 35, 7,3 8,2 13,8 12, 1,6,95,93,88 24,9 14,2 8,5 Median 23,6 6, 1, 13,7 11,8 1,3,93,96,88 29,7 13,7 8,3 Remium Nordic AB 4

5 Renodlat fastighetsbolag Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag med fokus på kommersiella lokaler, primärt lätt industri och lager i Stockholmsområdet. Portföljen har sitt ursprung i Kvalitena AB som grundades för 2 år sedan och som bortom sitt ägarskap i D.Carnegie Co även är huvudägare i Stendörren. Strategi med tre stöttepelare BOLAGSBESKRIVNING Expansivt fastighetsbolag med Stockholm i fokus Stendörren Fastigheter skapar långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter. Bolaget ska primärt verka i Storstockholm med fokus på fastigheter inom segmenten lager och lätt industri. Stendörren har som mål att skapa en hög riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom sina bolagsaktiviteter och initialt växa kraftigt i samband med detta har bolaget en strategi som grundar sig på tre stöttepelare inom förvärv, förvaltning och utveckling samt ekonomi och finans. Förvärv Sett till förvärv eftersträvar bolaget en hög riskjusterad avkastning inom segmenten lager och lätt industri primärt i Stockholmsregionen med en flexibilitet i sina användningsområden Förvaltning och utveckling Arbeta med förvaltning och förädling i egen regi, långsiktigt och effektivt, samt fokusera på fastigheter som kan utvecklas genom aktivt arbete. Eftersträva långa avtal strukturer med välrenommerade hyresgäster Ekonomi och Finans Bibehålla ett fokus på starka och stigande kassaflöden. Agera proaktivt med bolagets kapitalförsörjning för att hålla en balanserad risknivå i verksamheten och vara positionerat för nya förvärv Kostnadseffektiv förvaltning till låg risk och hög direktavkastning Stendörren ämnar bibehålla ett tydligt fokus på kassaflöde och öka sitt förvaltningsresultat. I regel innebär fokus mot lager och lätt industri en relativt låg operativ risk i och med avtalsstrukturen särskilt om detta kombineras med en stark lokal marknad och välrenommerade hyresgäster. Stendörren eftersträvar detta i sin målsättning. Avtalsstrukturen innebär i regel att kontrakten är långa och att en stor del av driften ligger hos kund. Fastigheterna har i regel jämfört med andra segment relativt höga direktavkastningar vilket skapar möjligheter för löpande kassaflöden till nyinvesteringar. Lager och lätt industri i Stockholmsregionen Stendörrens fokus är även att arbeta med fastigheter som kan utvecklas genom aktivt arbete för minskade vakanser, hyreshöjningar, hyresgästanpassningar men även exploatering. Stockholms läns befolkning har ökat med 2 personer under de senaste 5 åren och 4 personer sedan år 2, understött av en kraftig urbaniseringstrend. Under samma period har utbudet av fastigheter inom lätt/lager industri minskat med 6% i huvudsak på grund av konverteringar av de relativt enkla ytorna till annan användning. Med tanke på denna dynamik begränsas vakansrisken och således även den operationella risken i verksamheten, samtidigt underbyggs förutsättningarna för en positiv hyresutveckling medan de relativt enkla ytorna ger en långsiktig option på eventuella förädlingsarbeten. Ökad tillgång till finansiell flexibilitet Bolagets struktur och växande portfölj i kombination med börslistningen skapar möjligheter att bygga en effektivare kapitalstruktur. Bland annat genom att genom att introducera icke säkerställt kapital i finansieringsstrukturen så som preferensaktier eller obligationer. En större portfölj och minskade enskilda hyresgästexponeringar ger också fördelar på banklånemarknaden. Stendörrens finansiella målsättning är en soliditet om minst 35%, en räntetäckningsgrad om 2% och en årlig avkastning på det egna kapitalet om lägst 12%. Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - Remium Nordic AB 5