ATRIUM LJUNGBERG. Stark hyrestillväxt EO påverkade positivt Uppjusterad bolagsprognos KURS (SEK): 146,40 REMIUM ANALYS

Transkript

1 ATRIUM LJUNGBERG NASDAQ OMX Large Cap Stark hyrestillväxt EO påverkade positivt Uppjusterad bolagsprognos Stark hyrestillväxt. För det tredje kvartalet redovisade Atrium Ljungberg hyresintäkter om 595 MSEK (535) vilket var 1,6% över vårt estimat som uppgick till 586 MSEK och ett driftnetto i fastighetsförvaltningen om 424 MSEK (384) där vi hade räknat med 417 MSEK. Överskottsgraden uppgick således till 71,3% (71,8) gentemot vår förväntan om 71,2%. Hyresutvecklingen i jämförbart bestånd under Q3 var urstark och uppgick till 5,4% y/y, att jämföra med 3,8% för de första nio månaderna, även det en stark tillväxt. Överlag har det varit bra förhandlingar med stabila tillväxttal inom alla fastighetssegment, men kontorsbeståndet stack ut väsentligt i den positiva vågskålen. Nettouthyrningen var 26 MSEK (16) under kvartalet, varav 5 MSEK avsåg projektfastigheter. I allmänhet var det många mindre uthyrningar, men uthyrningen av cirka kvm i Glashuset vid Slussen till konsultbolaget HiQ är av större dignitet. Inflyttning väntas påbörjas under våren EO påverkade positivt. Central administration (CA) påverkades positivt med 13 MSEK efter en retroaktiv reglering avseende tjänstepension. Justerat för regleringen uppgick CA till -17 MSEK (-19), vi hade räknat med -21 MSEK. Övriga kostnader kom in i linje med prognos. Således uppgick det justerade förvaltningsresultatet till 308 MSEK (265), 4% över vår förväntan om 297 MSEK. Vidare erhölls en markanvisning om kvm BTA vid Slussen i Stockholm och därutöver tecknades ett exploateringsavtal för kvm BTA i Life City, Hagastaden. Den 20 november väntas besked om Sverige (regeringen har Life City som förstahandsval) blir värdland för europeiska läkemedelsmyndigheten (EMA). Totalt har 19 EUländer ansökt så konkurrensen är hård. Uppjusterad bolagsprognos. Prognosen för 2017 höjs till MSEK för resultat före värdeförändringar, upp från MSEK vid slutet av Q2. På våra reviderade estimat räknar vi med MSEK. Därutöver kan den senaste tidens stiltje på bostadsmarknaden, enligt oss, komma att förändra bolagets strategi avseende byggnation av bostadsrätter. Än är det för tidigt att säga, men med låga ingångsvärden på mark är bolaget inte beroende av att bygga bostadsrätter, så möjligheten finns att bygga en högre andel hyresrätter än vad som är tanken för närvarande. BOLAGSBESKRIVNING Atrium Ljungberg, som grundades år 1946 (noterat sedan 1994) utvecklar och förvaltar fastigheter i Stockholmsregionen, Malmö, Uppsala och Göteborg. Företaget erbjuder kontors- och butikslokaler. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, NYCKELDATA Marknadsvärde (MSEK) 146,40 KURSUTVECKLING mån (%) 4,4 Nettoskuld (MSEK) mån (%) 4,7 Enterprise Value (MSEK) mån (%) 3,7 Soliditet (%) 42,7 YTD (%) 2,9 Antal aktier f. utsp. (m) 133,2 52-V Högst 153 Antal aktier e. utsp. (m) 133,2 52-V Lägst 124 Free Float (%) 58,0 Kortnamn ATRLJ B 2015A 2016A 2017E 2018E (MSEK) Driftnetto (MSEK) EBIT (MSEK) Förv.res (MSEK) EBT (MSEK) EPS förv.res (SEK) 7,26 7,24 8,79 9,31 DPS (SEK) 3,55 3,95 4,30 4,45 Tillväxt totala intäkter (%) 6,8-6,8 10,0 6,9 Driftnettomarginal (%) 68,4 67,8 68,1 68,5 2015A 2016A 2017E 2018E P/E (förv.resultat.) (x) 18,3 19,7 16,7 15,7 P/E (x) 6,2 6,2 8,2 19,2 P/B (x) 1,24 1,17 1,08 1,06 EV/ (x) 12,2 14,7 14,7 14,0 EV/Driftnetto (x) 20,8 23,2 22,8 22,3 Dir. avkastning (%) 2,7 2,8 2,9 3,0 KURSUTVECKLING HUVUDÄGARE KAPITAL Konsumentföreningen Stockholm 29,3% 0, , Åke Ljungberg fam o bolag 12,7% 0, , Birgitta Holmström fam o bolag 7,7% 0 12, Carnegie Fonder 6,8% 0 5,3% LEDNING Ordf. Johan Ljungberg 4Q-rapport VD CFO Annica Ånäs Martin Lindqvist KURS (SEK): Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings FINANSIELL KALENDER Fastigheter LJGR B OMXSPI (ombaserad) RÖSTER Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1

2 RESULTATRÄKNING MSEK 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17E 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E Förvaltningskostnader Driftnetto Netto - övrigt Central administration EBIT Finansnetto Förvaltningsresultat Resultat fastighetsförsäljning Orealiserade värdeförändringar EBT Skatt Nettoresultat EPS (förv.res) 1,67 1,85 1,99 1,79 2,06 2,37 2,41 1,95 6,48 7,26 7,24 8,79 9,31 9,50 EPS -0,43 5,69 3,15 11,79 4,67 7,64 3,93 1,57 4,96 21,39 23,09 17,81 7,63 7,80 Tillväxt hyresintäkter Q/Q -4,9% 2,7% -0,6% 3,4% 2, 10,1% -4,6% 1,1% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 1,8% 3,1% 0,2% 0,3% 8,2% 16, 11,2% 8,8% 1,2% 7,1% 1,3% 11, 3,9% 2, Driftnetto/ 68% 7 72% 64% 68% 7 71% 63% 68% 68% 68% 68% 68% 69% EBIT marginal 57% 6 63% 56% 62% 61% 66% % 61% 6 61% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E SEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E Kassaflöde från rörelsen EPS (förv.res) 6,5 7,3 7,2 8,8 9,3 9,5 Förändring rörelsekapital EPS 5,0 21,4 23,1 17,8 7,6 7,8 Kassaflöde löpande verksamheten BVPS 89, Kassaflöde investeringar CEPS 5,6 7,7 7,1 8,3 9,4 9,5 Fritt kassaflöde DPS 3,30 3,55 3,95 4,30 4,45 4,70 Kassaflöde fin. verksamheten ROE 6% 22% 14% 6% 6% Nettokassaflöde Just. ROE 6% 22% 14% 6% 6% Soliditet 4 44% 44% 43% 43% 42% BALANSRÄKNING MSEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E AKTIESTRUKTUR Fastigheter Antal A-aktier (m) 4,0 Totala tillgångar Antal B-aktier (m) 129,2 Kassa & bank Totalt antal aktier (m) 133,2 Eget kapital (0) Nettoskuld Rörelsekapital Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Sickla Industriv. 19 Box Nacka ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 3Q 2017A 2017E 2018E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring % % Driftnetto fastigheter % EPS Förv.res (SEK) 2,23 2,41 8% 8,66 8,79 2% 9,14 9,31 2% Remium Nordic AB 2

3 RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 5 12X X A2008A2009A2010A2011A2012A2013A2014A2015A2016A2017E2018E2019E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto 8X 6X 4X 2X 0X RETURN ON EQUITY & CAPEX RETURN ON EQUITY (R12) NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 2 14% 1 12% 8% 6% 4% 2% ROE Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Remium Nordic AB 3

4 MARKNAD HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD* 6% 9% 7 Källa: Bolagsrapport per Q3*, Remium Nordic Stockholm Uppsala Malmö Göteborg TYNGDPUNKT PÅ STOCKHOLM Stockholm är och lär förbli Atrium Ljungbergs mest prioriterade investeringsområde. Cirka 7 av hyresintäkterna kommer från stockholmsområdet, ~ från Uppsala, ~9% från Malmö och ~6% från Göteborg. Atrium äger totalt 54 fastigheter, varav bland annat Sickla, Farsta, Kista och Södermalm utgör betydande delar av fastighetsportföljen. Bolaget äger även två fastigheter på Drottninggatan i Stockholms innerstad. Vidare har bolaget under de senaste åren exempelvis förvärvat Borgarfjord 3 i Kista, Fatburen 2 vid Medborgarplatsen på Södermalm, Sjömansinstitutet vid Slussen, Eken 6 i Sundbyberg samt tre fastigheter på Lindholmen i Göteborg. Efter genomförda avyttringar under 2015 har investeringstempot varit högre under 2016 och FASTIGHETSTYPER HYRESINTÄKTER PER FASTIGHETSTYP* 4% 4% 3% 3% Kontor Handel Kultur/utbildning 44% Restaurang Hälsa/vård Bostäder 37% Övrigt Källa: Bolagsrapport per Q3*, Remium Nordic VÄLDIGT STARK PROJEKTPORTFÖLJ Bolaget äger exempelvis Sickla Köpkvarter, Farsta Centrum, Gränby Centrum (Uppsala) samt Mobilia (Malmö) och totalt utgör handel ~37% av hyresintäkterna. I övrigt är Atrium Ljungberg starka inom kontor som står för ~44% av hyresintäkterna. Således har fastighetsmixen förskjutits markant under de senaste åren i och med att handel vid slutet av 2013 stod för ~5 av hyresintäkterna och kontor för ~36%. Atrium Ljungberg har en intressant projektportfölj där cirka 1/3 är detaljplanelagt medan resterande kräver förändrad detaljplan. Den kvarstående investeringsvolymen är ~2,4 mdr SEK för beslutade projekt men bolaget ser ytterligare 13 mdr SEK i framtida investeringar på egen mark och markanvisningar. Således har bolaget mer än tillräckligt med detaljplanelagd mark för att kunna hålla en hög investeringstakt. Cirka hälften planeras bli bostäder, där bolaget från och med 2019 ska byggstarta 300 lägenheter per år och sammanlagt blir det cirka bostäder, varav merparten bostadsrätter. Därutöver är planen att drygt 23% blir kontor, 18% handel, 7% utbildning och 3% hotell, en mix som vittnar om bolagets mantra stadsutveckling. ROE ATRIUM LJUNGBERG vs FABEGE 38% 28% 18% 8% -2% 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E Atrium Ljungberg Fabege Källa: Remium Nordic, Capital IQ Remium Nordic AB 4

5 Fokus på handels- och kontorsfastigheter i Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg Intern värdering av fastighetsbeståndet BOLAGSBESKRIVNING Handels- och kontorsfastigheter i fokus Atrium Ljungberg är ett fastighetsbolag som fokuserar på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter samt helhetsmiljöer där flera olika verksamheter kombineras. Bolagets ambition är att äga fastigheter med de bästa lägena i regioner med goda tillväxtutsikter. Handelsfastigheterna består av regionala köpcentrum, citygallerior samt storbutikshandelsplatser och står för drygt 4 av hyresintäkterna. Här ingår exempelvis Farsta Centrum och Sickla Köpkvarter i Stockholm, Gränby Centrum i Uppsala samt Mobilia i Malmö. Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter är främst koncentrerade till Stockholm, där profilfastigheten Glashuset vid Slussen är den mest kända. De senaste åren har bolaget även gjort entré på Lindholmen i Göteborg genom ett par förvärv. Atrium Ljungberg satsar mer på sin projektportfölj än många andra noterade fastighetsbolag. Det rör sig om nybyggen samt om- och nytillbyggnader. Årligen investeras betydande summor och från och med 2019 är målsättningen att produktionsstarta 300 bostäder per år, varav merparten bostadsrätter. Utöver bostäder kommer det även att byggas fastigheter för handel, kontor, hotell och utbildning för att på så sätt skapa en tilltalande och hållbar stadsutveckling. Bolaget driver med egen personal allt från förvärv och idéarbete till konceptutveckling, byggenomförande och förvaltning. Detta anses leda till högre lönsamhet och dessutom vara ett mervärde för kunderna. I Atrium Ljungbergs strategi ingår även att ha lokalt förankrad personal som både vårdar kunderna och sköter fastigheterna på plats. I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) ska de noterade fastighetsbolagen marknadsvärdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver värdena skrivas upp eller ned vilket direkt påverkar resultatet. De svenska fastighetsbolagen går olika till väga med värderingen, där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut. Atrium Ljungberg gör i regel en intern värdering av fastighetsbeståndet som sedan kvalitetssäkras externt. Hel- och halvårsvis låter bolaget externvärdera delar av fastighetsportföljen. En fastighet kan inte värderas på samma sätt som andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde. Istället för att titta på resultatet är det ofta betydligt intressantare att titta på kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar. Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar. Låg belåningsgrad och diversifierad låneportfölj Då i princip alla fastighetsbolag har stor belåning så blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. Atrium Ljungberg har en relativt låg belåningsgrad jämfört med andra noterade fastighetsbolag och lånar i huvudsak med olika löptider till bunden ränta, även om en liten del av låneportföljen är rörlig. Bolagets strategi är att sprida ut lånen så att de förfaller förhållandevis jämt under de närliggande 5-6 åren. Även om bolagets främsta finansieringskälla är via banker så använder sig Atrium Ljungberg även av kapitalmarknaden ur diversifieringshänseende genom utestående obligationer och företagscertifikat. Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - Remium Nordic AB 5