1(17) Detaljplan för Fjällgläntan övre UTLÅTANDE Januari 2017 I detta utlåtande redovisas de yttranden som framkommit i samband med samråd (13 september 4 december 2016) samt granskning (16 december 2016 6 januari 2017) De instanser och sakägare som haft skriftliga synpunkter på planförslaget under ärendets handläggning, och som inte fått sina synpunkter tillgodosedda, ska enligt PBL 5 kap 29 tillställas utlåtandet snarast efter byggnadsnämndens behandling av ärendet. Utlåtandet skickas också till de instanser som kommit med andra synpunkter samt till exploatören för att ta del av dessa synpunkter. Följande erhåller utlåtandet: - Länsstyrelsen Dalarna - Lantmäteriet - Ellevio AB - Räddningstjänsten - BRF Trolldalen nr 3 - BRF Trolldalen nr 4 - Miljökontoret i Malung-Sälens kommun - Polismyndigheten - TeliaSonera Skanova Access AB - Trafikverket - VAMAS Information om när ärendet kommer behandlas av kommunfullmäktige lämnas i samband med lagenlig kungörelse om kommunfullmäktiges sammanträde (ortstidningar, kommunens anslagstavla). Beslut om antagande får beträffande planens sakliga innehåll överklagas endast av den som senast under granskningen skriftligen har framfört synpunkter som inte blivit tillgodosedda. Länsstyrelsen och Lantmäteriet erhåller tillkännagivande av fullmäktiges beslut.
2(17) 2016-09-16 LANTMÄTERIET Vid granskning av detaljplanen noteras följande: Plankartan Enligt planbeskrivningen ska kvarteret inom planområdets östra del utgöra en fastighet. Det finns ingen motsvarande bestämmelse i plankartan. Så som plankartan är utformad nu skulle det vara möjligt att dela in kvarteret i flera fastigheter. Planbeskrivningen Det är lämpligt om det framgår av planbeskrivningen hur befintlig gemensamhetsanläggning, Rörbäcksnäs ga:11, påverkas av den nya detaljplanen. I övrigt inga synpunkter Vid genomgång av planförslagets granskningshandlingar har följande 2016-09-16 noterats: Planfrågor som berör Lantmäteriets kommande arbete Lantmäteriets arbetsuppgifter, efter det att planen har vunnit laga kraft, är att med stöd av detaljplanen avstycka maximalt sex nya fastigheter för bostadsändamål. Planen gör det även möjligt att stycka av det område som är utlagt som vattenreservoar till en egen fastighet. Det kan även bli aktuellt att bilda en gemensamhetsanläggning för de i planen angivna naturområdena. Möjlighet till att bilda gemensamhetsanläggning eller servitut för väg inom planområdet skapas också. För plangenomförandet viktiga frågor där planen måste förbättras. Gemensamhetsanläggning för naturområdena Det bör förtydligas i planbeskrivningen att de områden som är utlagda för allmän plats natur kan komma att bilda en gemensamhetsanläggning för fastigheterna inom planområdet och vad detta innebär för rättigheter och skyldigheter för bilvande fastighetsägare. En gemensamhetsanläggning bildas genom en anläggningsförrättning som söks hos Lantmäteriet av någon av de blivande fastighetsägarna eller markägaren. Minsta tomtstorlek I egenskapsbestämmelserna för kvartersmark används begreppet tomt. Vid bestämmelser om fastighetens storlek, är det begreppet fastighet och inte tomt som ska användas. Begreppet fastighet är ett äganderättsligt begrepp medan begreppet tomt inte har någon betydelse i äganderättsligt hänseende. En fastighet kan innehålla flera tomter. Lantmäterimyndigheten har inte tagit ställning till begreppets innebörd i övriga planbestämmelser. Markreservat för utfart Det markområde som lagts ut som markreservat för utfart verkar utgöra utfart för alla fastigheter inom det västra planområdet som användas för åtkomst till vattenreservoaren. Det bör övervägas om
3(17) det istället bör läggas ut ett markreservat i form av ett g-område. Det i sig hindrar inte att det till att börja med vid plangenomförandet bildas ett servitut för enbart en fastighet. Ett markreservat för gemensamhetsanläggning anger åtminstone att marken inte får användas för något annat ändamål. Ett alternativ till g-område är att införa en bestämmelse om rättighetsområde enligt 4 kap 18 andra stycket punkt 2-4. U-område I planbeskrivningen framgår att det inom området finns VA-ledningar. Om det är aktuellt att bilda ledningsrätt för dessa ledningar i framtiden bör plankartan kompletteras med u-områden på kvartersmarken för att säkerställa att ledningsrätt kan bildas. Exploateringsavtal Om ett exploateringsavtal är tänkt att tecknas mellan kommunen och exploatören är det viktigt att det i planbeskrivningen redovisas avtalets huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett sådant avtal. Gemensamhetsanläggningar Av planbeskrivningen framgår att en gemensamhetsanläggning avses bildas för planområdets östra del för nya lokala tillfartsvägar inom kvarteret samt att en förening kommer att svara för skötsel av lokalvägar med belysning, sopuppsamling samt eventuella allmänna p-platser. Planområdets östra del har tidigare angivits ska utgöra en fastighet. Några gemensamhetsanläggningar inom kvarteret bör därför inte vara aktuella att bilda. Om anläggningarna ska vara gemensamma för hela planområdet bör detta förtydligas i planbeskrivningen och hur dessa i så fall är tänkta att skötas och förvaltas. Det framgår även av planbeskrivningen att detaljplanen kan föranleda justering av andelstal i den befintliga gemensamhetsanläggningen för Rörbäcksnäs ga:11. Det kan förtydligas att de nybildade fastigheterna kommer i samband med avstyckningen att inträda i gemensamhetsanläggningen och därmed få ett andelstal i den genom att Lantmäterimyndigheten prövar och beslutar om detta i förrättningen. Det kan även förtydligas vad det innebär för rättigheter och skyldigheter för de berörda fastighetsägarna. Huvudmannaskap Det saknas en redogörelse för de särskilda skäl som krävs för att besluta om att huvudmannaskapet ska vara enskilt.
4(17) Plankartan Plankartan kommer att kompletteras med en bestämmelse om minsta tomtstorlek inom kvarteret i planområdets östra del. Bestämmelsen utformas så att möjlighet att dela in kvarteret i flera fastigheter inte finns. Planbeskrivningen Plankartan kommer att kompletteras med en beskrivning hur gemensamhetsanläggningen, Rörbäcksnäs ga:11, kan komma att påverkas av den nya detaljplanen. Andelstal i den befintliga gemensamhetsanläggningen, Rörbäcksnäs ga:11, kommer att tilldelas i samband med avstyckning av bostadsfastigheterna. Servitut för utfart fram till Rörbäcksnäs ga:4 bildas på stamfastigheten till förmån för de nybildade fastigheterna. Det Skistar som idag sköter om driften av vägen upp till vattentäkten. Gemensamhetsanläggning för naturområdena Planbeskrivningen kompletteras med förtydligande om att gemensamhetsanläggning kan komma att bildas för de områden som i planen är utlagda som allmän plats natur. Minsta Tomtstorlek Begreppet tomt i planbestämmelserna ändras till fastighet. Markreservat utfart Markreservatet ändras till ett g-område för att möjliggöra att en gemensamhetsanläggning bildas. Ett markreservat för gemensamhetsanläggning är dock inget som hindrar att man istället bildar servitut för de fastigheter som avses använda vägen. Gemensamhetsanläggning är i de flesta fall den lämpligaste förvaltningsformen när en väg ska användas av flera fastigheter. U-område Plankartan kompletteras med u-område inom området som är utlagt som markreservat för utfart. Marken ska vara tillgänglig för allmännyttiga underjordiska ledningar såsom VA-ledningar, El-ledningar etc. Detta möjliggör att ledningsrätt eller servitut kan bildas för dessa ledningar. Exploateringsavtal Kommunen har inte för avsikt att teckna exploateringsavtal eftersom kommunen inte är huvudman för allmän plats i området. Gemensamhetsanläggningar Malung-Sälens kommun delar Lantmäteriets uppfattning om att det östra området i planen inte kan innehålla en gemensamhetsanläggning eftersom den upplåtelseformen är avsedd för flera delägande
5(17) fastigheter. Planbeskrivningen revideras med avseende på gemensamhetsanläggning för planområdets östra del. Planbeskrivningen kompletteras även med ett förtydligande om att de nybildade fastigheterna i samband med avstyckning kommer att inträda i gemensamhetsanläggningen Rörbäcksnäs ga:11. Huvudmannaskap Planbeskrivningen kompletteras med redogörelse för de särskilda skäl som krävs för att besluta om enskilt huvudmannaskap.
6(17) RÄDDNINGSTJÄNSTEN Bakgrund till yttrande 2016-09-21 Tillsyn enligt lagen om skydd mot olyckor Tillsyn utförs av kommunens räddningsnämnd och bedöms utifrån den verksamhet som bedrivs i en byggnad. Bedrivs korttidsuthyrning besiktas byggnaden utifrån de byggregler som gällde vid uppförandet av byggnaden för denna verksamhet. I grunden är det dessa regler som ska gälla. Det kan också vara så att tillsynsförrättaren konstaterat att det finns stora brister i det byggtekniska brandskyddet. Då får man närmare kontrollera byggnadens historik, det vill säga när den uppfördes, när och om verksamheten ändrats och om ändringen inneburit vissa krav utifrån de (i samband med ändringen) gällande byggregler eller inte. Om inte, kan tillsynsförrättaren komma att ställa krav utifrån bygglagstiftningen som gäller vid tillsynden utifrån den verksamhet som bedrivs. Som stöd för byggnadens utförande kan även Statens räddningsverks allmänna råd och kommentarer om brandskydd i hotell, pensionat, vandrarhem och liknande anläggningar användas. (SRVFS 2008:3) Byggregler och verksamhetsklass BRS 2016:6 BBR 23 Verksamhetsklass 3 Bostäder Verksamhetsklassen omfattar bostäder där det vistas personer som kan förväntas ha god lokalkännedom, som har förutsättningar att själva sätta sig i säkerhet och som inte kan förväntas vara vakna. Allmänna råd Exempel på utrymmen som ingår i verksamhetsklass 3A är vanliga bostadslägenheter såsom bostäder i flerbostadshus och småhus, trygghetsboende, seniorboende, familjedaghem, fritidsbostäder och liknande. BFS 2014:3 BBR 21 Verksamhetsklass 4 Hotell m.m. Verksamhetsklassen omfattar utrymmen där det vistas personer som inte kan förväntas ha god lokalkännedom, som har förutsättningar att själva sätta sig i säkerhet och som inte kan förväntas vara vakna. Allmänna råd Verksamheter som omfattas av föreskriften är hotell, vandrarhem, bed and breakfast, och andra typer av tillfälliga boende. Inom Sälenområdet är det mycket vanligt att bostadshus (Vk 3) omvandlas till byggnader där korttidsuthyrning sker (Vk 4). Räddningstjänsten håller på att ta in skriftliga brandskyddsredogörelser utifrån lagen om skydd mot olyckor från dessa. Till dagens datum har närmare tusental inlämnats. Och fler förväntas inkomma. Utifrån inlämnade redogörelser kan man se att det i vissa byggnader finns brister som måste åtgärdas. De är bland annat byggda utifrån den verksamhet som bedrivs i dessa. Yttrande över förslag till detaljplan Utifrån ovan anses att det är mycket viktigt, att redan i detaljplaneskedet klargöra vilken typ av byggnader som får uppföras, och vilken verksamhet som får bedrivas. I grunden har bygglagstiftningen och lagen om skydd mot olyckor samma mål. Att personsäkerheten ska vara god och anpassad utifrån den verksamhet som bedrivs i byggnader.
7(17) Planens syfte och huvuddrag 2016-12-28 - För att underlätta eventuellt byte av användningssätt av bostäderna till korttidsuthyrning, rekommenderas att bestämmelsen som reglerar markanvändningen ändras från bostadsändamål (B) till Bostad/Hotell (BO). Att redan i detaljplaneskedet klargöra vilken typ av byggnader som får uppföras, och vilken verksamhet som får bedrivas bedöms i det fallet som olämpligt eftersom det är omöjligt att redan nu förutse om lägenheterna kommer att användas för korttidsuthyrning eller inte. Malung-Sälens kommun delar räddningstjänstens åsikt om att användningssättet för bostäder (B) bör ändras till bostad/hotell (BO) för att göra detaljplanen flexibel för ändring av användningssätt. LÄNSSTYRELSEN Frågor som kan leda till att denna plan överprövas enligt PBL 11:10 2016-10-04 Länsstyrelsen har inte identifierat några sådana frågor. Övrigt att beakta Planbeskrivningen bör förtydligas angående om planområdet ska införlivas i verksamhetsområden för vatten och avlopp (det framgår redan att planområdet ska försörjas med kommunalt vatten och avlopp). I närområdet till detaljplaneområdet finns artfynd av hotade lavar. Det finns därför anledning att överväga om en planbestämmelse för skydd av träd bör finnas på plankartan. Det är viktigt med fortsatt dialog, med alla parter inblandade, kring konsekvenserna av sälenområdets expansion kopplat till trafiksäkerhet på väg 66. En tydlig karta över var planområdet är beläget skulle göra planbeskrivningen lättare att läsa. Behovsbedömning enligt 6 förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar Länsstyrelsen delar kommunens bedömning. 2016-12-21 Utifrån de intressen som Länsstyrelsen särskilt har att bevaka finns inget att erinra.
8(17) Malung-Sälens kommun delar inte Länsstyrelsens bedömning om att man bör överväga att skydda vissa träd inom detaljplaneområdet. Naturvärdesinventeringen har inte visat på några artfynd av hotade lavar inom planområdet och därmed anses det inte nödvändigt att med en planbestämmelse för skydd av träd. Planbeskrivningen kompletteras med en översiktskarta över området. Det noteras att Länsstyrelsen inte har någonting att erinra mot planförslaget.
9(17) MILJÖNÄMNDEN Miljönämnden i Malung-Sälens kommun har inget att erinra mot 2016-09-26 förslaget till detaljplan som helhet. Utan avser endast yttra sig avseende vissa aspekter. Dricksvattenförbrukning Enligt planbeskrivning daterad 2016-05-10 kommer det aktuella området att försörjas via den kommunala dricksvattentäkten i Tandådalen, lokaliserad på fastigheten Rörbäcksnäs 7:15. Vidare anges det i planbeskrivningen att vattenverket uppskattas ha tillräcklig kapacitet. Miljönämnden anser att en komplettering avseende vad dricksvattenförbrukningen enligt förslaget skulle uppgå till. Detta bör anges i m³/dygn. Avlopp Enligt planbeskrivningen finns det kapacitet då spillvatten kommer att avledas till Tandådalens avloppsreningsverk samt tillhörande överföringsledning till Sälfjällets avloppsreningsverk. Miljönämnden anser att planbeskrivningen bör kompletteras med en uppskattning om den ökade belastningen i form av en etablering enligt planförslaget. Uppskattningen ska anges i personekvivalenter, baserat på 70g BOD7 per person och dygn. Övrigt Miljönämnden ställer sig övrigt positiva till att huvudmannen avser att upprätta ett stängsel anpassat till både vinter- och sommartid för vattenreservoaren, benämnd E i plankartan. Under rubriken Dricksvatten i planbeskrivningen kompletteras texten med planförslagets uppskattade dricksvattenförbrukning. Planförslaget medför en exploatering motsvarande 260 bäddar. Om man räknar med att varje person förbrukar i genomsnitt 150 liter per dygn blir den ökade förbrukningen i det här fallet 39 m³/dygn. Under rubriken Avlopp i planbeskrivningen kompletteras texten med en uppskattning av den ökade belastningen angett i personekvivalenter (pe), baserat på 70g BOD7 per person och dygn. Den ökade belastningen blir därmed 260x0,7 = 182 pe
10(17) TRAFIKVERKET Trafikverket har inget att erinra mot detaljinnehållet i detaljplanen, men 2016-09-21 vill skicka med följande: Väg 66 är prioriterat nationell och internationell väg för gods, långväga transporter, dagliga personresor samt kollektivtrafik. Delen Malungnorska gränsen är av särskild betydelse för regional eller interregional trafik. Ytterligare sängplatser och därmed ökad trafik, påverkar både tillgänglighet och trafiksäkerhet på 66:an och vid anslutningarna, eftersom det saknas gång- och cykelvägar är oskyddade trafikanter hänvisade till väggrenen. Vinterunderhållet har också problem då bilar parkerar längs vägen då det saknas parkeringsplatser/områden uppe på fjället. En del olyckor har inträffat längs vägen. Trafikverket önskar en fortsatt dialog kring konsekvenserna av Sälenområdets expansion kopplat till transportsystemet. En viktig förutsättning är att trafiksäkerhets- och framkomlighetsaspekterna beaktas. Trafikverket har startat en åtgärdsvalsstudie, ÅVS för 66:an efter sträckan cirkulationsplats Sälen till anslutningen väg 1053 bortom Hundfjället. Samtliga parter som påverkas eller på annat sätt är involverade i utbyggnaden av Sälenfjällen bör inom ramen för sin verksamhet verka och planera för att framkomlighet och trafiksäkerhet uppnås på väg 66. Gransknings- Trafikverket har inga ytterligare synpunkter på detaljplanen utan yttrande hänvisar till det tidigare svaren från den 21 september 2016. 2016-12-22 Den planerade exploateringen i aktuell detaljplan för Fjällgläntan Övre skulle ge en marginell ökning av trafikmängden på väg 66. Fjällgläntan Övre blir ett lift- och anläggningsnära bostadsområde vilket innebär att parkering i stor utsträckning kan ske inom området. När den planerade flygplatsen tas i bruk kommer trafikmatningen i större omfattning än idag att ske från väst. Hundfjället/Tandådalen blir de första anläggningarna som möter resande från flygplatsen vilken kommer att medföra en ökad efterfrågan på bostäder i området. Det gäller framförallt lift- och anläggningsnära boende. Det noteras att Trafikverket inte har några ytterligare synpunkter utöver de som inkom vid samrådet.
11(17) POLISMYNDIGHETEN 2016-09-21 Polismyndigheten har ingen erinran att tillföra i ärendet Fjällgläntan Övre. Noterat TELIASONERA SKANOVA AB Skanovas teleanläggningar/rättigheter berörs inte/påverkas inte av 2016-09-30 rubricerat planförslag. Vi har därför inget att invända mot gällande detaljplaneförslag Gransknings- Skanovas teleanläggningar/rättigheter berörs inte/påverkas inte av yttrande rubricerat planförslag. Vi har därför inget att invända mot gällande 2016-12-22 detaljplaneförslag Det noteras att Skanova inte berörs av detaljplaneförslaget. VAMAS AB Gransknings-. yttrande Ingen erinran från VAMAS 2016-12-16 Det noteras att VAMAS inte har någonting att erinra mot detaljplaneförslaget.
12(17) BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN TROLLDALEN 3 2016-10-03 Styrelsen i Bostadsrättsföreningen Trolldalen 3, org.nr 799624-9163, lämnar följande synpunkter på föreslagen exploatering av Övre Fjällgläntan efter att ha samlat in synpunkter från våra medlemmar: Föreslagen exploatering bedöms påtagligt skada natur- och kulturvärden som är av stor betydelse för det rörliga friluftslivet (miljöbalken 4 kap 1 och 2, och kap 3 6 ). Ett av riksdagens antagna nationella miljökvalitetsmål är också att bibehålla en storslagen fjällmiljö. Den föreslagna exploateringen äventyrar dessa värden och mål. I planbeskrivningen framgår att området bär spår av skogseld med gamla brandstubbar och att markskiktet främst består av blåbärsris med inslag av lingon, ljung och lav. Detta är en värdefull miljö väl värd att bevara. Under sommar och höst är området mycket attraktivt för bärplockning för våra medlemmar. Bebyggelsen i området är placerad för att erbjuda ski-in/ski-out, en viktig beslutsfaktor för de som investerat i sina lägenheter. Möjligheten att som idag åka genom skogen från Trolliften och Långbacken 4 kommer att avsevärt försvåras. Det nya området blir ungefär lika stort som Trolldalen 3, Trolldalen 4 och Fjällgläntan tillsammans. Detta innebär att trafiken förbi Trolldalen 3, där all genomfartstrafik till det nya området passerar, kommer att fördubblas. Området är populärt bland barnfamiljer i och med att alla går eller skidar in i och ut från de omgivande backarna så kommer trafikökningen att väsentligt öka risken för olycksfall. Trolldalen 3 och den del av Fjällgläntan, som ligger mitt emot påverkas mest av trafikökningen, eftersom dessa fastigheter ligger i direkt anslutning till genomfartsväg. Våra medlemmar upplever den ökande trafiken som en klar försämring av den yttre boendemiljön. Upplogade snöhögar vid vägen och i direkt anslutning till bostäderna blir oundvikligen en lekplats för kvarterets barn. Trafikläget är redan idag ett problem. En fördubbling av trafikmängden ger en betydligt större risk för olyckor. Med hänsyn till ovanstående och eftersom detaljplanen delvis ligger utanför område som är reserverat för fritidsbebyggelse i befintlig översiktsplan för området så bör denna exploatering inte godkännas. 2017-01-09 Styrelsen i Bostadsrättsföreningen Trolldalen 3, org.nr 799624-9163, lämnar följande synpunkter på föreslagen exploatering av Övre Fjällgläntan efter att ha samlat in synpunkter från våra medlemmar: Föreslagen exploatering bedöms påtagligt skada natur- och kulturvärden som är av stor betydelse för det rörliga friluftslivet (miljöbalken 4 kap 1 och 2, och kap 3 6 ). Ett av riksdagens antagna nationella miljökvalitetsmål är också att bibehålla en
13(17) storslagen fjällmiljö. Den föreslagna exploateringen äventyrar dessa värden och mål. I planbeskrivningen framgår att området bär spår av skogseld med gamla brandstubbar och att markskiktet främst består av blåbärsris med inslag av lingon, ljung och lav. Detta är en värdefull miljö väl värd att bevara. Under sommar och höst är området mycket attraktivt för bärplockning för våra medlemmar. Bebyggelsen i området är placerad för att erbjuda ski-in/ski-out, en viktig beslutsfaktor för de som investerat i sina lägenheter. Möjligheten att som idag åka genom skogen från Trolliften och Långbacken 4 kommer att omöjliggöras. En mycket klar försämring för våra medlemmar. Det nya området blir ungefär lika stort som Trolldalen 3, Trolldalen 4 och Fjällgläntan tillsammans. Detta innebär att trafiken förbi Trolldalen 3, där all genomfartstrafik till det nya området passerar, kommer att fördubblas. Området är populärt bland barnfamiljer i och med att alla går eller skidar in i och ut från de omgivande backarna så kommer trafikökningen att väsentligt öka risken för olycksfall. Trolldalen 3 och den del av Fjällgläntan, som ligger mitt emot påverkas mest av trafikökningen, eftersom dessa fastigheter ligger i direkt anslutning till genomfartsväg. Våra medlemmar upplever den ökande trafiken som en klar försämring av den yttre boendemiljön. Upplogade snöhögar vid vägen och i direkt anslutning till bostäderna blir oundvikligen en lekplats för kvarterets barn. Trafikläget är redan idag ett problem. En fördubbling av trafikmängden ger en betydligt större risk för olyckor. Med hänsyn till ovanstående och eftersom detaljplanen delvis ligger utanför område som är reserverat för fritidsbebyggelse i befintlig översiktsplan för området så bör denna exploatering inte godkännas Det nationella miljökvalitetsmålet Storslagen fjällmiljö anger specifikt för Dalarna även att turismen är ett kulturmiljövärde som ska bevaras och utvecklas. Kommunen delar inte uppfattningen om att den föreslagna detaljplanen strider mot de av riksdagen antagna miljömålen. En naturvärdesinventering har genomförts inom det föreslagna detaljplaneområdet. Denna inventering visade på vissa naturvärdesbärande element som gamla brandstubbar och enstaka klena tallågor men inget som lyfter området till annat än måttliga naturvärden. Området blev bedömt som lämpligt för exploatering. Möjligheterna till ski-in/ski-out bedöms inte påverkas nämnvärt av den föreslagna detaljplanen då det finns skidbackar och liftar på bägge sidor av området. Det pågår sedan lång tid en successiv planläggning för utbyggnad av flera boendemöjligheter i området. Detta gäller framförallt lift- och anläggningsnära boenden. Huvuddelen av besökarna tar sig till och från
14(17) området med bil, vilket borde accepteras även om det vore önskvärt med en ökande andel kollektivresor till och från området. Det nu föreslagna detaljplaneområdet är fördelaktigt genom sitt läge i omedelbar anslutning till skidbackar och liftar, vilket reducerar behovet av bilförflyttningar inom området i jämförelse med andra tomtområden längre ifrån skidanläggningarna. Boende i direkt anslutning till skidanläggningar ökar dessutom förutsättningarna för en ökad andel resor med kollektivtrafik, särskilt med avseende på den planerade flygplatsen. Översiktsplanen rekommenderar relativt tät exploatering för fritidsboende i området, där det även påtalas att det är positivt med liftnära boende så att de som bor i området slipper förflytta sig med bil och på så sätt ökas inte trafiken i området nämnvärt. Området omfattas av fördjupad översiktsplan för Tandådalen-Hundfjället från 2001. Den fördjupade översiktsplanen gäller som ett komplement till översiktsplanen för Malung-Sälens kommun, antagen 2009-03-30. Det aktuella planförslaget bedöms stämma relativt bra med området Bf5 i rekommendationskartan till översiktsplanen. En marginell del av planförslaget kan ligga inom området för lift- och pistområde men eftersom kartan är ritad i stor skala får detta anses godtagbart. Efter samrådet har plankartan reviderats genom att kvartersmarken i planområdets östra del fasats av en aning för att öka möjligheterna för skidåkning från Långbacken 4, genom naturområdet, till Trollvägen. Den västra planområdesgränsen har dessutom justerats något åt öster för att underlätta skidåkning från den västra nedfarten, Fjällfen. Malung-Sälens kommun anser inte att detaljplaneförslaget utgör någon betydande olägenhet för BRF Trolldalen 3, och andra boende i området, att det är ett hinder mot exploatering av Fjällgläntan övre.
15(17) BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN TROLLDALEN 4 2016-09-30 Berett tillfälle att yttra sig över samrådshandling avseende detaljplan för Fjällgläntan Övre, dnr Plan2016.6 (KS/2016.73) får vi som sakägare framföra följande: Först vill vi framhålla att vi välkomnar fortsatt expansion och utveckling inom Tandådalen-Hundfjället, då vi tror att det bidrar till ökad service och förbättrad infrastruktur inom området samtidigt som attraktiviteten för området som helhet ökar. Vi menar dock att planerad exploatering i sin nuvarande utformning innebär onödigt hårda ingrepp i naturmiljön och att det från miljösynpunkt är angeläget att i möjligaste mån bevara naturmiljön. Planerad byggrätt ligger till stor del inom gällande detaljplan för Hundfjället gemensamma bostadskvarter, södra delen, lagakraftvunnen 2003-03-31, för vilken genomförandetiden inte har gått ut. Den nya detaljplanen, Fjällgläntan Övre, medger byggrätter inom området som i nu gällande detaljplan ät utlagt som naturmark (N) och skidbacke med lift (Natur), vilket är i linje med den fördjupade översiktsplanen för området. FÖP anger att hänsyn ska tas till de naturvärden som finns i området, till landskapsbilden och utsikten mot fjället. Vidare anges att områden med låga slukåsar och äldre tallskog, vilket förekommer inom område Bf5, utgör värdefulla landskapselement som bör hållas fria från anläggningar, schaktning etc för att bibehålla denna karaktär. För att möte behovet av tät exploatering inom Bf5 och samtidigt i möjligaste mån bibehålla värdefulla landskapselement och naturmiljö har vi tagit fram förslag på alternativ placering av hus inom planområdet, vilket marginellt påverkar exploateringsgraden. Se Bilaga 1. Utöver vad som ovan anförts menar vi att den föreslagna detaljplanen med sin planerade byggrätt kommer att påverka vår närmiljö påtagligt negativt i form av att nuvarande utblick mot fjälltopp, naturen med den glesa tallskogen, mossor och blåbärsris kommer att ersättas av en visuell vägg med tvåvåningshus på 5,8 m totalhöjd. Det vill säga att exploateringens inverkan på landskapsbilden är onödigt stor. Förutom förlorad utblick och utsikt mot fjället tillkommer ökad skuggning av våra fastigheter, ökad insyn, samt bländning av parkerade bilar, till följd av att den tänkta exploateringen är belägen söder om vår fastighet och flera meter över vårt markplan. Vi menar att den delen av illustrationskartan som utgör Natur ska utökas med minst 30 meter och kompletteras med en föreskrift om vegetationsridå. På så sätt tillvaratas i möjligaste mån de intressen som man i nu gällande detaljplan tagit hänsyn till utan större negativ inverkan på exploateringsgraden i den nya detaljplanen.
16(17) En naturvärdesinventering har genomförts inom det föreslagna detaljplaneområdet. Denna inventering visade på vissa naturvärdesbärande element som gamla brandstubbar och enstaka klena tallågor men inget som lyfter området till annat än måttliga naturvärden. Området blev bedömt som lämpligt för exploatering. Planförslaget ligger till viss del inom detaljplan för Hundfjället gemensamma bostadskvarter, södra delen, lagakraftvunnen 2003-03- 31. Genomförandetiden för denna plan gick ut 2010-12-31. I den fördjupade översiktsplanen för Tandådalen-Hundfjället är nu aktuellt detaljplaneförslag huvudsakligen beläget inom rekommendationsområde Bf5 Trollbäcken samt till mindre del inom Nl1 Hundfjället, nuvarande skidområde. I rekommendationerna för Bf5- området sägs att området ska användas för fritidsboende med tät exploatering. Att en liten del av planförslaget ligger utanför området Bf5 får ses som godtagbart eftersom rekommendationskartan är ritad i stor skala och därmed anger gränser med en viss tolkningsmån. Översiktsplaner har inte någon direkt rättsverkan, utan är rådgivande och vägledande. Det aktuella förslaget kan därför anses vara helt i enlighet med översiktsplanens syfte. Plankartan har efter samrådet reviderats genom att den östra delen av kvartersmarken för bostadsändamål har fasats av i det norra hörnet mot allmän plats natur. Området närmast den norra gränsen av detta område har i den reviderade plankartan belagts med byggnadsförbud. Utfartsväg kan dock komma att anläggas inom detta område. Malung-Sälens kommun anser inte att detaljplaneförslaget utgör någon betydande olägenhet för BRF Trolldalen 4, och andra boende i området, att det är ett hinder mot exploatering av Fjällgläntan övre.
17(17) SAMMANFATTNING, FORTSATT HANDLÄGGNING Under samrådet och granskningen har betydande synpunkter vad beträffar planförslagets utformning framförts av Länsstyrelsen Dalarna, Lantmäteriet, Räddningstjänsten, Miljönämnden, Trafikverket, Polismyndigheten, TeliaSonera Skanova Access AB, VAMAS, BRF Trolldalen nr 3 samt BRF Trolldalen nr 4. Även andra instanser har haft synpunkter som inte medfört revidering av planförslaget då yttrandena varit mer av allmän karaktär. Framförda synpunkter föranleder vissa justeringar och kompletteringar av planförslaget i enlighet med ovanstående kommentarer. Det upprättade förslaget till detaljplan för Fjällgläntan övre föreslås föreläggas fullmäktige för antagande. I samband med antagandet föreslås att följande uttalanden görs: De åtgärder planen medger är förenliga med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark och vattenresurser enligt 3, 4 och 5 kap miljöbalken. Detaljplanen är förenlig med gällande översiktsplan. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Denna samrådsredogörelse har upprättats av planarkitekt Johan Sandgren och stadsarkitekt Tomas Johnsson.