1
Information till medlemmar i Bostadsrättsföreningen Morkullan 6 angående ett potentiellt vindsprojekt och genomförande av entreprenad 2
Inledning Detta material skall ses som vägledande inför ett beslut om att upplåta er råvind för byggnation av nya vindslägenheter. Materialet skall även ses som en generell beskrivning av hur en försäljningsprocess, byggprocess samt flytt av lägenhetsförråd skulle kunna gå till om det är så att medlemmarna fattar beslut om en försäljning av råvinden. Vi på mäklarfirman Skeppsholmen Sotheby s International Realty, välrenommerad mäklarfirma med stor erfarenhet av råvindsprojekt, inleder dokumentet med att gå igenom de för- och nackdelar vi har identifierat med ett projekt, och därefter går vi igenom mer detaljerad information om vad projektet skulle kunna innebära rent ekonomiskt för Er förening. Målsättningen har varit att sätta samman ett välbalanserat dokument i syfte att underlätta för styrelsen samt föreningens medlemmar att ta ställning i frågan. För frågor om detta material kan ni vända er till styrelsen samt undertecknad, Pär Karlsson, projektledare för Skeppsholmen Sotheby s International Realty. 3
Bakgrund Föreningens fastighet står inför ett antal större renoveringar som har utretts sedan ett antal år tillbaka. Föreningens gällande underhållsplan från februari 2014 togs på uppdrag av styrelsen fram av Fastighetsägarna efter en inventering av fastigheten. Nödvändiga renoveringar Avloppsstammar Fastighetens stammar bedöms vara från år 1970 då fastigheten totalrenoverades. I källaren finns stammar av äldre datum. Stammarna är således idag 47 år och livslängden för stammar brukar vara ca 40-50 år. Underhållsplanen rekommenderade att stammarna skulle spolas och filmas för att bättre bedöma dess status. Detta skedde i november 2015 med stamläckage i B-huset som följd. En läcka med oklart ursprung har även skett på samma stam under 2014. Huset har även haft läckage på en stam i A-huset under 2015. Ett stambyte anses därför som nödvändigt. Gårdsbjälklag År 2009 gjordes en undersökning av gårdsbjälklaget då provgropar togs upp (dessa är de kvadratmeterstora rutorna på gården). Redan då konstaterades att vissa balkar bar spår av rostangrepp. Vid inventeringen inför underhållsplanen 2014 identifierades rostangripna balkar i bärande konstruktion i gårdsbjälklaget. I garaget finns flera rostskadade balkar och vatteninträngning sker i garaget. Under vintern 2017 har gården undersökts på nytt med kompletterande provgropar. En gårdsrenovering bedöms som nödvändig. Gårdsfasad och vädringsbalkonger Gårdsfasaden renoverades inte samtidigt som gatufasaden renoverades år 2007. Gårdsfasaden är i sämre skick och uppvisar sprickbildning och putssläpp. Renovering av vädringsbalkongerna har varit aktuellt sedan flera år tillbaka och är stängda tillsvidare. En renovering anses därför vara nödvändig. Elstigar Fastighetens elstigar (ledningsdragning fram till respektive lägenhet) är av sådan ålder att de bör bytas i samband med ett stambyte. Ventilation Fastighetens ventilation är inte godkänd från senaste genomförd OVK. Ventilationskanalerna till de boende behöver rensas som en första åtgärd. Föreningen har investerat i ny ventilation för lokalhyresgästen Kitchenlab till en kostnad av ca 0,7 Mkr. Föreningen behöver på sikt även investera i ventilation för lokalhyresgästen UCKG som saknar befintlig ventilation. Kommande, ännu inte utredda renoveringar Gatufasad och stensockel Trots att fastighetens gatufasad renoverades så sent som år 2007 är intrycket av fastighetens yttre ganska mörk, särskilt i jämförelse med dess tvilling Birger Jarlsgatan 102. På sikt kan det övervägas att laga eventuella skador i fasaden och att avfärga den i en ljusare kulör. Att tvätta en fasad är ett sämre alternativ eftersom den kan bli flammig. Kostnaden för avfärgning är ca 1 100 kr/kvm inkl moms. Kalkstenssockeln har inte tvättats på länge och är i behov av stenkonservering för att förhindra att den inte fortsätter att vittra sönder. Sockeln är betydligt mörkare än övriga fastigheter i kvarteret, där stenssockeln har renoverats. Så en tvätt och stenkonservering av sockeln bedöms på sikt som nödvändig. Eventuellt kompletterat med en avfärgning av fasaden. 4
Fönsterrenovering Målning av fönster och fönsterbleck har bedömts nödvändigt i bl.a underhållsplanen. Värmesystem Fastighetens värmesystem är ett enledningssystem, till skillnad från dagens standard med tvåledningssystem. Ett enledningssystem innebär en mer ineffektiv energianvändning, men är fungerande. I dagsläget bedöms kostnaden för byte av enledningssystemet vida överstiga nyttan av ett tvåledningssystem. Ett byte skulle även innebära stor olägenhet för de boende eftersom samtliga rum berörs och därmed skulle vara påverkade av damm och byggstök. Takomläggning Under sommaren 2014 målades fastighetens tak. Plåttaket är av äldre datum och utgörs av enkelfalsad plåt. Det gör att vatten kan tränga in genom skarvarna vid t.ex snö på taket. Plåttaket ligger direkt mot undertaket i trä, utan underlagspapp, vilket är den byggmetod som användes när huset byggdes. Tekniken innebär risk för kondensbildning och ökad risk för läckage. Under vintern 2016 har vi haft takläckage till en av vindslägenheterna. Trots ommålning för några år sedan så kan en helomläggning bli aktuell inom en inte alltför avlägsen tid. Taket är ca 1 300 kvm. Att lägga om ett plåttak kostar ca 1 750 kr/kvm inkl moms, vilket innebär en totalkostnad om ca 2,3 Mkr inkl moms. Se vidare under Ekonomi, kostnader och intäkter. Kostnaden för föreningens kommande nödvändiga renoveringar bedöms uppgå till ca 14 Mkr. Stambyte 8 Mkr Gårdsbjälklag 4 Mkr Gårdsfasad* 0,6 Mkr * Inkl vädringsbalkonger Elstigar 0,9 Mkr Ventilation 0,8 Mkr TOTALT 14,3 Mkr Detta innebär att föreningen har ett behov av att finansiera renoveringar för minst 14 Mkr de närmaste åren. Därtill kommer kostnaderna för de ännu inte utredda renoveringarna. De finansieringsalternativ som styrelsen ser är upptagande av nya lån eller en råvindsförsäljning. Styrelsen har därför sedan ett antal år tillbaka undersökt möjligheten att utveckla råvindsytor i föreningen i syfte att finansiera nödvändiga renoveringar och samtidigt genomföra en del underhåll och byggnationer i fastigheten. Förhoppningsvis kan även en vindsförsäljning i slutändan förbättra föreningens redan goda ekonomi. En försäljning av B-husets råvind är ingen ny idé, samma tankar fanns även vid mitten av 80-talet. Ytan i fråga gäller hela råvinden i B-huset. En uppmätning har genomförts av råvinden som visar ungefär hur många kvm boarea (BOA) som kan omvandlas till nya vindslägenheter, både som separata nya vindsvåningar samt möjlighet till etage för befintliga medlemmar, men i detta dokument har vi utgått från teoretiska 225 kvm blivande bostadsyta. Vi på Skeppsholmen Sotheby s har haft sakkunniga på plats för att se över vinds- och källarytorna, bl. a med arkitekt, uppmätningsfirma, byggtekniker, hissfirma samt förrådskonsult. Samtliga av dessa konsulter har bekostats av oss på Skeppsholmen. I det fall föreningen beslutar att inte sälja råvinden, av någon anledning, drabbas föreningen inte av några kostnader. 5
Identifierande fördelar med av att sälja (upplåta) råvinden för byggnation av bostäder 1. Förbättrad ekonomi i föreningen i och med kapitaltillskott och ökat avgiftsunderlag från de nya vindsvåningarna. (Se kap. Ekonomi för mer information). 2. Möjlighet att erhålla kapital för att återinvestera i stambyte, renovering av gård och gårdsbjälklag, iordningställande av ytor i källare/garage, omläggning av tak samt renovering av elstigar och ventilation. 3. Ett gott marknadsläge med hög köpeskilling på råvindar. 4. Ökat marknadsvärde på existerande lägenheter som ett resultat av förbättrad ekonomi i föreningen med möjlighet till lägre avgiftsnivå, men även p.g.a högre standard på fastigheten. Lägre avgifter, eller bibehållen låg avgiftsnivå, innebär högre marknadsvärde, både för de nya vindsvåningarna, men även för samtliga befintliga lägenheter i föreningen. 5. I samband med att hissen byggs om för att dra upp den till vinden är det även möjligt att förlänga den ner till källaren, vilket innebär bättre tillgänglighet till förråd och tvättstuga som kommer att kunna nås via hiss. 6. Renovering och modernisering av tvättstugan. För att skapa mer yta för nya källarförråd planeras det ena rummet av dagens tvättstuga att tas i anspråk för förråd. I det kvarvarande rummet planeras för en ombyggnad och modernisering av tvättstugan. Se vidare under rubrik Tvättstugan. 7. Uppdaterat brandskydd med brandskyddsklassade säkerhetsdörrar och förbättrad taksäkerhet. 8. Minskat kallras och förbättrat inomhusklimat genom bättre isolering för underliggande och i sidled angränsande lägenheter. Identifierande nackdelar med av att sälja (upplåta) råvinden för byggnation av bostäder 1. Försämrad boendekvalité med vissa störningar under själva byggtiden som bedöms totalt till ca 12 månader (byggnation av råvind tar dock ca 9 10 månader) 2. Troligtvis något mindre förråd än i dagsläget. Alla förråd blir dock varmförråd. Styrelsen arbetar för att hitta största möjliga storlekar på nya förråd för befintliga lägenheter. Se vidare under rubrik Förrådsyta och flytt av förråd. 3. Till ytan halverad tvättstuga, men med mer effektiv planering. 4. Föreningens befintliga motionsrum och snickarrum försvinner. Efter genomgång med styrelsen gör vi bedömningen att oavsett vindprojekt kommer föreningen uppleva en byggarbetsplats 2017/2018 pga. av planerat underhåll i fastigheten genom framförallt stambyte och renovering av gårdsbjälklag. Med detta projekt slår ni två flugor i en smäll och får dessutom rabatt på övriga fastighetsrelaterade entreprenader. 6
Försäljning och värdering Vi på Skeppsholmen Sotheby s ser goda möjligheter till att Stockholms stad kommer ge tillstånd till en vindsinredning utifrån erfarenhet av liknande fastigheter samt bedömningar av sakkunnig. Råvinden bedöms i dagsläget (som tidigare nämnts) ha en uppskattad boarea om ca 225 kvm. Trots att vi genomfört en uppmätning är det endast ett teoretisk antagande om blivande kvm BOA på vindsplanet. Entreprenör och förening kommer dock sträva efter maximal förädling med så många kvm som möjligt. Generellt gäller dock att den slutliga boytan inte är känd förrän bygglov erhållits och råvinden är fullt inredd. Vi rekommenderar er att välja en försäljningsmetod som innebär att ni erhåller köpeskilling för samtliga kvadratmeter (BOA) som byggs, inte enligt en preliminär bedömning som görs innan projektet startar. Föreningen har en mycket attraktiv råvind med goda förutsättningar att inreda bostäder. Det troliga är att det blir 2 3 nya vindslägenheter, båda med terrasser och kupor mot innergård samt kupor mot gatan. Det finns även goda möjligheter för att befintliga medlemmar kan förvärva yta från den vindsentreprenör styrelsen väljer att sälja till. Vi på Skeppsholmen har genomfört flertalet rekordförsäljningar i området under det senaste året. Den senaste på 86 000 kr per kvm BOA för en råvind på Karlavägen 7. Trots att er potentiella byggrätt ej kommer upp i den nivån kommer marknaden erbjuda en hög köpeskilling för Er råvind. Att poängtera är dock att styrelsen har fri prövningsrätt på samtliga inkomna anbud, vilket innebär att om vi ej erhåller ett tillfredställande anbud från en bra köpare, kan styrelsen välja att inte genomföra affären. Ljudklassning Angående ljud mellan de nya vindsvåningarna samt underliggande och i sidled angränsande befintliga lägenheter. I de projekt Skeppsholmen hanterar kommer vi avtalsmässigt att kräva omfattande åtgärder för att minska störningar. Vi avtalar om ljudisolering av klass B mellan översta våningsplanet och vindsplanet och i sidled angränsande lägenheter, vilket är dyrare inredning än klass C. Klass C är den gängse normen vid nyproduktion och den senare är väsentligt bättre än den ljudisolering som finns i resten av er fastighet. Det innebär att störning mot underliggande och angränsande våningsplan begränsas till ett minimum. (Klass A används för musikstudios). 7
Ekonomi, kostnader och intäkter Följande åtgärder ser vi för att kunna förädla råvinden, vissa är nödvändiga (myndighets krav), vissa är förslag. I slutändan avgör styrelsen/föreningen vad som skall utföras i samband med vindsprojektet. 1. Höjning (till vindsplanet) samt sänkning (till källarplan) av befintlig hiss på Birger Jarlsgatan 106 B. I samband med höjningen (vind) /sänkning (källare) uppdateras hissen till de senaste kraven och gällande regelverk samt så förläggs hissmotorn till hisstoppen alt. i källarplan (ny teknik som kräver lite utrymme). Hissarbetena kommer i så fall att utföras i tidstypisk stil lika befintliga installationer samt i stil med fastigheten. Hissarbetena utförs av den vindsentreprenör (med underentreprenörer) som styrelsen väljer att sälja råvinden till. Entreprenören ansvarar för att lämna in bygglovshandlingar samt att avtalad kvalitet levereras. Ett separat entreprenadavtal skrivs för detta arbete. Ett sådant avtal kommer föreskriva att merkostnader och oförutsedda händelser helt och hållet är entreprenörens risk. Tidsperioden för att höja/sänka en hiss en våning är 4 8 veckor och utförs företrädesvis under eller i anslutning till sommar/semestertider för att hålla störningarna och driftstopp av hiss till det minimala. 2. Omläggning av plåttaket I samband med inredning av vindsvåningar kommer plåttaket läggas om i sin helhet. Vindsentreprenören, som skall bekosta kupor, ev. taklyft och terrasser, bekostar och byter således mellan 30-50% av taket (hur stor procent är beroende på vilket typ av bygglov entreprenören får godkänt för). Resterande del bekostar föreningen. En annan positiv aspekt, förutom den kostnadsbesparing/synergieffekt som föreningen får med att byta resterande plåt i samband med vindsinredningen, är att full garanti kan erhållas på hela taket och all plåt får samma tidsålder. 3. Brandskyddsklassade säkerhetsdörrar För att bygglov ska beviljas för inredning av vindslägenheter är ett myndighetskrav att trapphusets lägenhetsdörrar ska vara brandskyddsklassade. Det innebär att det kommer att bli nödvändigt att byta ytterdörrarna i trapphusen. Ett mervärde för de boende är att dörrarna även kommer att vara säkerhetsdörrar. Tyvärr kommer det även vara nödvändigt att byta ut befintliga säkerhetsdörrar, då dessa genom brevlådeinkastens konstruktion inte kommer att uppfylla myndighetskraven för brandklassning. 4. Byggtekniskt ombud (föreningens projektledare) Vid ett vindsprojekt kommer föreningen anlita en byggtekniker (föreningens ombud) som arbetar för föreningen och kontrollerar köparens/entreprenörens arbete. Anlitande av ombudet har uppskattats till ca 200-300 tkr (motsvarar ca 200 300 timmar projektledning) enligt erfarenhet från liknande projekt samt konkreta offerter. Denna person har en central och viktig roll i ett byggprojekt. Vi på Skeppsholmen rekommenderar starkt att styrelsen säkerställer att ombudet är oberoende från mäklarfirma samt entreprenör, allt för att säkerställa lojalitet mot föreningen och tydlighet i uppdraget. Föreningen skall därför bekosta ombudet. 8
Nedanstående kalkyl bygger på kvalificerade uppskattningar samt konkreta offerter. Denna skall ses som vägledande och ett exempel på hur ekonomin kan komma att se ut vid ett vindsprojekt. Vi har valt att lägga ett modest förslag samt ett lite högre för att visa på vad som händer vid olika intäktsnivåer. Intäkter Baserat på 50 000 kr per kvm BOA Baserat på 60 000 per kvm BOA Ca 225 kvm BOA + 11 250 000 kr + 13 500 000 kr Nödvändiga utgifter för ett vindsprojekt (ca priser inklusive moms baserat på erfarenhet av liknande projekt): Kostnader Byggtekniskt ombud för föreningen (max) - 300 000 Höjning/sänkning av hiss och renovering/modernisering - 1 100 000 Omläggning av plåttak A-huset - 1 125 000 B-huset - 1 125 000 Del av B-husets tak som finansieras av entreprenör (ca 40%) + 450 000 Källarförråd Troax (ca 29 + nya lgh) samt viss anpassning av ytan i källaren inkl håltagning - 350 000 Säkerhetsdörrar (29 st) installeras (vindsvåningarnas dörrar bekostas av entreprenören) - 1 600 000 Ombyggnad tvättstuga (inkl nya maskiner) - 300 000 Flytt av förrådsinnehåll - 50 000 Oförutsedda kostnader - 100 000 kr Total kostnad (uppskattning) 5 600 000 kr Intäkter Kostnader Resultat 11 250 000 kr -5 600 000 5 650 000 13 500 000 kr -5 600 000 7 900 000 Resultat för projektet, blir således ett netto om ca 5 650 000 och 7 900 000 kr* *= Baserat på kvm utfall, kvm pris samt exakta kostnader 9
Nuvarande årsintäkter för lägenheter och lokaler: 2016 2015 Avgifter 699 255 650 746 Lokalhyror 1 178 478 1 270 759 Summa 1 877 743 1 921 505 Lokalhyrorna var lägre 2016 jämfört med 2015 genom hyresreduktion till en hyresgäst p.g.a ventilationsproblem. Under 2017 investeras i ny ventilation, vilket innebär att hyresintäkterna kommer att vara högre. Framtida årsintäkter för lägenheter och lokaler efter råvindskonvertering: Befintlig lägenhetsyta uppgår till 2 967 kvm. Befintliga avgifter uppgår till 236 kr / kvm och år. Med antagande om bibehållen kostnads- och avgiftsnivå, innebär det ökade intäkter om 53 100 kr för de nya lägenheterna (225 kvm). Avgifter (2016 års nivå) 699 255 Tillkommande avgifter 53 100 Lokalhyror (2015 års nivå) 1 270 759 Summa 2 023 114 10
Förrådsyta och flytt av förråd Om vinden förädlas kommer vi att behöva installera nya moderna förråd i källarplanet. Förråden kommer att levereras av branschledande Troax. De kommer att vara utförda i Troax-standard, d.v.s. de grå metallburarna, som är den absolut vanligaste förrådstypen man ser i dessa sammanhang. Dessa burar är betydligt mer hållbara och gedigna än de hönsnätsförråd som föreningen har idag. En fördel med placering av de nya förråden i källaren jämfört med vindsförråden är att samtliga källarförråd är varmförråd. Innan källarförråden görs om planeras för ommålning av källarutrymmena. Det gamla garaget ingår i den yta som planeras att göras om till förråd, likaså halva tvättstugan och motionsrummet. Entré till garaget kommer att ske via dagens cykelrum. Planen är att först färdigställa de nya förråden i garaget och att innehavare till dessa förråd flyttar in där först. Därefter flyttar innehavare till befintliga källarförråd ut från sina gamla förråd rum-för-rum, för att dessa ska kunna målas och renoveras och att nya metallburar ska kunna monteras i källaren rum-för-rum. För att underlätta förrådsflytten kommer allt skräp kunna kvarlämnas för grovsortering. Föreningen kan även tillse bärhjälp för äldre och personer med nedsatt funktion. Enligt branschpraxis räknar man med att det bör finnas minst 1 kvm förråd/person i varje hushåll. De nya källarförråden kommer att fördelas enligt andelstal, storleken på medlemmarnas lägenheter. Det vi tittar på tillsammans med Troax innebär att varje lägenhet får så stora förråd som möjligt. Lägenhetsförråden kommer variera i storlek (ca 4-9 kvm) till följd av källarens utformning samt storlek på medlemmens lägenhet. I och med att vi frångår vindarnas snedtak innebär det att den totala volymen i förråden optimeras. Volymen kommer att variera mellan ca 10-20 kubikmeter. De fyra minsta förråden, om vardera 2,8 kvm (6,7 kubik), avser de nya vindslägenheterna samt ett föreningsförråd. Mer detaljerad information samt vilka tillval som finns till förråden lämnas vid ett senare tillfälle. Styrelsen fattar alla beslut om förråd. 11
Tvättstugan För att frigöra mer yta för nya källarförråd är det möjligt att halvera tvättstugans yta men med bibehållna funktioner. Befintlig maskinpark är gammal och i behov av byte. Detta är därför ett bra tillfälle att uppdatera tvättstugans standard. Samtidigt som ombyggnaden sker byts maskinerna ut och kompletteras. Styrelsen har givit i uppdrag till en arkitekt att ta fram ett förslag på ny disponering av tvättstugan med följande önskvärda funktioner: - Minst två tvättmaskiner - En torktumlare - Två stora torkskåp av befintlig modell - En liten mangel - En rostfri tvättho - Vikbord 12
Försäljningsmetod Råvinden upplåts i konkurrens. Detta sker genom en upphandling till en köpare, en byggentreprenör, till högsta möjliga köpeskilling genom att de mest välrenommerade byggentreprenörerna i Stockholm lämnar anbud. Styrelsen väljer ensamt vilken byggentreprenör som blir köpare. Ett 20- tal välrenommerade bolag kommer att tillfrågas. Parametrar som kommer avgöra styrelsens val av köpare: Köpeskillingens nivå och betalningsvillkor. Förutsättningar i byggnationen samt offerter på de separata entreprenadarbetena (priser). Trygghet hos köpare med erfarenhet och goda referenser. Kommersiella villkor i bud samt offerter på fastighetsrelaterade arbeten. Råvinden säljs i sin helhet till en byggentreprenör, en juridisk person. Byggentreprenören inreder sedan råvinden till vindslägenheter och säljer i sin tur dessa vidare till fysiska personer, de nya medlemmarna. Det innebär att föreningen säljer ytorna och får betalt för råvinden innan byggnationen startar. Föreningen kommer alltså inte att vara involverad i byggnationen med minimal risk som följd. Däremot kommer föreningen att anlita ett byggtekniskt ombud som representerar föreningen, och är föreningens projektledare, genom hela projektet och som löpande kontrollerar att avtal följs samt att entreprenörens byggnation utförs korrekt enligt senaste myndighetskrav, byggnormer och regelverk. De avtal som skrivs mellan föreningen och byggentreprenören kommer att vara utformade av Landahl Advokatbyrå och dessa kommer att säkra upp att föreningen inte åker på oönskade eller oförutsedda utgifter eller ansvar. (se kap Risk i projektet) Det kan vara så att köparen av råvinden även utför stambyte och gårdsrenovering i fastigheten. Men styrelsen har självklart valmöjligheten att kontraktera annan part för dessa arbeten. 13
Försäljningsprocess och tidsplan Det arbete som skulle utföras om föreningsstämman röstar ja till försäljningen beräknas ta följande tid i anspråk: Försäljning: Denna tar mellan 1-2 månader totalt inkl. avtalsförhandlingar. Gårdsrenovering och källare: Detta arbete inleder projektet. Innan byggnation av råvinden kan påbörjas förbereds först källaren och Troax-förråd installeras så att råvinden kan tömmas. Ombyggnationen av källaren samt installation av förråd kommer att ta ett par veckor. Bygglov: Att söka och sedan erhålla bygglov kommer troligtvis ta mellan 3 6 månader. Möjligen något längre. Detta genomförs samt bekostas av Entreprenören (köparen) samt utförs parallellt med övriga aktiviter som källarinredning. Byggnation av vindsvåningarna, omläggning av tak samt höjning av hiss: ca 9-10 månader. När det gäller byggprojektet avgör byggentreprenören den exakta arbetsgången, men byggnation som berör medlemmarna direkt (t.ex. hissarbetena) kommer koordineras med styrelsen, som i sin tur sköter kontakten med de i föreningen som berörs. Mer utförlig information lämnas närmare byggstart när upphandlingen är avslutad och styrelsen valt köpare. Styrelsen kommer avtala med entreprenören om att störande arbeten i fastigheten endast får utföras vardagar mellan kl. 08.00 och 17.00. Tysta arbeten får utföras vardagar mellan kl. 07.00 och 08.00 samt kl. 17.00 och 18.00. Samtliga aktiviteter såsom flytt av förråd kommer annonseras i god tid före genomförande. Se mer information under punkten Förrådsyta och flytt av förråd. Styrelsen kommer kräva flertalet garantier i samband med de avtal som kommer tecknas med köparen, varav en är rejäla viten vid försening efter avtalat färdigställandedatum. Läs mer under punkten, Risk i projektet. Om befintlig medlem är intresserad av att förvärva del av vinden (Etage alt. separat lägenhet) Om en föreningsmedlem är intresserad av att förvärva vindsyta för till exempel byggnation av etagevåning så är det en affär mellan byggentreprenör och medlem. Är man intresserad av att köpa vindsyta, så skall man kontakta den entreprenör som köper vindsytan snarast efter det att affären med föreningen genomförts. Medlem kommer således ej att kunna köpa råvindsyta direkt från föreningen utan gör affär med den part som föreningen väljer som köpare av råvindarna. Skeppsholmen bistår gärna i den affären och premierar föreningens medlemmar framför externa kunder. Etablering och bygghiss Material- och persontransport kommer ske via extern bygghiss som placeras utanför fastigheten. Exakt var avgör entreprenören i samarbete med Stockholms stad. 14
Föreningens ansvar och åtagande Föreningens åtagande är begränsat. Föreningen skall svara upp till de kommersiella villkor som stipuleras i upplåtelseavtal samt entreprenadavtal mellan föreningen och köparen. Det innebär t.ex. att föreningen skall ha en representant som arbetar för föreningen genom att föra dialog och kontrollera entreprenören i det kommande byggprojektet, ett s.k. byggtekniskt ombud. Denna person täcker föreningens intressen och kontrollerar löpande entreprenörens arbete. Föreningens representant, det byggtekniska ombudet, kommer tillsammans med den tilltänkta köparen undersöka fastigheten rent tekniskt innan avtal om förvärv skrivs under. Detta för att minimera risken för oväntade och icke budgeterade kostnader för föreningens räkning. Byggentreprenörens åtagande (vid ett Ja till en råvindsförsäljning) Bygglov: Processen att söka bygglov sköter entreprenören själv. Dels för att entreprenören gärna sätter sin egen prägel på bygglovshandlingarna och dels att tiden för godkännande oftast är betydligt kortare när en väletablerad byggentreprenör genomför bygglovsansökan än när föreningar själva gör detta. Entreprenören kommer ta fram bygglovshandlingar med den lösning de önskar bygga. Innan slutgiltigt bygglov lämnas in kommer godkännande inhämtas från styrelsen. Fastigheten: Entreprenören kommer tillsammans med föreningens byggtekniska ombud att göra en förbesiktning av fastigheten generellt samt av underliggande och direkt angränsande lägenheter specifikt (undertak m.m.) för att säkerställa hur det ser ut innan byggnationen startar. I avtal säkerställs sedan att entreprenören har ansvar för ev. nya skador på fastigheten och dess lägenheter. Regler för genomförande: Hela byggnationen kommer att genomföras i enlighet med gällande lagar och regelverk. Detta regleras i de upplåtelse- och entreprenadavtal Skeppsholmen tillhandahåller (och som tagits fram i samarbete med advokatfirman Landahl). Efterlevnad av gällande regler kontrolleras bland annat genom oanmälda- samt anmälda kontroller/möten av föreningens byggtekniska ombud. Försäkringar, garantier och säkerheter: Byggentreprenören kommer enligt avtal att under byggnationen ställa ut säkerhet. Entreprenören är också skyldig att inneha en försäkring, som täcker allt arbete. Efter projektet skall entreprenören också lämna erforderliga garantier för utfört arbete. 15
Risk i projektet De avtal som skrivs mellan föreningen och byggentreprenören är utformade av Landahl Advokatbyrå. Avtalen inkluderar garantier för färdigställande och utförande, säkerheter i form av bankgaranti, vitesförelägganden för förseningar och begränsade byggtider och störningsmoment. Det är dock föreningen som själv bestämmer över hur det slutliga avtalet ska utformas. Eventuellt kommer avtalsförslaget granskas och godkänns av en ytterligare advokatbyrå som föreningen anlitar för en second review, det avgör styrelsen. Som tidigare nämnts kommer föreningen inte att vara involverad i byggnationen, med minimal risk som följd. Däremot kommer föreningens byggtekniska ombud att vara engagerad genom att kontrollera det löpande arbetet. Betalning för råvinden Skeppsholmen Sotheby s har som standard i alla upphandlingar att byggentreprenören skall klara av att betala råvinden på följande sätt: 10 % vid avtalssignering (upplåtelsen) 80 % innan byggstart efter erhållet startbesked 10 % vid uppmätning av de färdigställda vindslägenheterna (BOA). På så sätt har föreningen nästan hela ytan betald innan entreprenören startar projektet. En köpare skall även kunna färdigställa råvinden till bostäder utan tillskott av kapital. D.v.s. en entreprenör skall inte behöva finna en slutkund under produktionens gång för att kunna göra klart lägenheterna samt arbeten i fastigheten. Juridik omröstning på extra föreningsstämma I och med att samtliga medlemmar berörs av förrådsflytten krävs att samtliga medlemmar röstar i frågan vid en extra föreningsstämma. På stämman krävs det att 2/3 av föreningens medlemmar (samt hyresnämndens godkännande, alt. 100% utan hyresnämndens godkännande) röstar Ja till projektet för att det skall gå igenom. Medgivande kan lämnas genom fullmakt eller genom att man röstar Ja till försäljningen på den extra föreningsstämman. Viktiga datum 10 maj 2017 Informationsmaterial distribueras 30 maj 2017 Informationsmöte 14 juni 2017 Extra föreningsstämma med omröstning 16
17