Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av fastighetsmäklarens medverkan till ett köpekontrakt i samband med förmedlingen av ett arealförvärv där överlåtelsen förutsatte en lantmäteriförrättning. Även frågan om mäklaren har brustit i sin rådgivningsoch upplysningsskyldighet har bedömts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare av ett arealförvärv framfört kritik mot NN, som har varit ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget. Anmälaren har lämnat in kopior av marknadsföringsmaterial, fotografier, objektsbeskrivningen, ett förhandsbesked från Stadsbyggnadskontoret, e-postkorrespondens, köpekontraktet, ett avtal mellan köparna och säljaren angående köpekontraktets nullitet samt ett uppdragsavtal med en annan fastighetsmäklare avseende ett annat förmedlingsuppdrag. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig över anmälan samt lämnat in uppdragsavtalet för den aktuella förmedlingen. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. Han och hans fru var intresserade av att köpa en tomt. De kontaktade NN, som skickade en objektsbeskrivning med ett förhandsbesked som angav vissa förutsättningar för byggnationer av ett bostadshus och ett garage. NN berättade att tomten kunde avstyckas enligt tre olika alternativ. Han och hans fru bestämde sig för ett av alternativen. De fick inskrivet i köpekontraktet att köpet kunde hävas om avstyckningen inte skulle godkännas av Lantmäteriet. Han berättade för NN om sina planer att bygga ett hus på cirka 200 kvm med ett garage på 150 kvm. Hon var införstådd med att de tänkte bygga ett stort hus. Han och hans fru var nästan dagligen på tomten för att stega, mäta och planera samt kontrollera brunnar, ström och avlopp. När de hade ett underlag bokade de tid för att träffa stadsarkitekten. På mötet hittade inte handläggaren sina handlingar, men hon kunde ändå konstatera att man inte fick bygga hus och garage i den storlek som de hade planerat. Han ringde NN, som tyckte att det var konstigt att de inte fick bygga hus och garage i deras önskade storlek. Hon föreslog att de skulle fullfölja köpet och i sin tur sälja tomten. Han var inte intresserad, utan ville häva köpet. Han meddelade säljaren sitt beslut och bad honom återkomma med en specifikation över sina utlägg. Säljaren ville ha ett belopp som inte alls stod i relation till säljarens utlägg. Han kontaktade en advokat och efter en del diskussioner med säljarens advokat enades de om en förlikning, under hans protester. Han fick reda på att NN tidigare hade informerats om begränsningarna kring den tillåtna storleken. Om hon hade talat om detta från början skulle han och hans fru aldrig ha blivit intresserade av tomten och alltså inte köpt den. Dessutom saknades viktig information i förhandsbeskedet. Handlingar
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Köpekontraktet Vid rubriken Överlåtelseobjekt anges bland annat: Ett område om ca 11.000 kvm att avstyckas från --- (enligt bifogad karta) --- Vid rubriken Tillträdesdag anges: Enligt överenskommelse, dock senast 2013-10-01 eller den senare dag avstyckningen vinner laga kraft. Vid 13 rubriken Övriga villkor och bestämmelser anges bland annat: A. Säljaren skall ombesörja upprättande av samtliga handlingar och bekosta samtliga kostnader i samband med avstyckningen. ( ) B. Köpet skall gå åter och erlagd handpenning återbetalas om inte avstyckningsförrättningen vinner laga kraft. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Anmälan Anmälarens byggplaner, behov och önskemål diskuterades inte på det sätt som han har beskrivit. Anmälaren informerades om att det fanns ett förhandsbesked, som han också fick ta del av, samt att ytterligare information kunde inhämtas hos Stadsbyggnadskontoret. Av anmälan framgår att anmälaren upplevde problem med att få nödvändig information från kommunen, något som inte rimligen kan läggas henne till last som fastighetsmäklare. Hon har ingen skyldighet att hos kommunen utreda innebörden av ett förhandsbesked avseende uppförandet av en bostadsbyggnad. Tvärtom är det av väsentlig betydelse att en presumtiv köpare själv inhämtar nödvändig information från en behörig tjänsteman på kommunen. Anmälaren var väl medveten om att förhandsbeskedet inte på något sätt kunde likställas med ett bygglov. Köpet mellan parterna villkorades således av att en avstyckning skulle ske och inte av att något bygglov skulle erhållas. Att anmälaren sedan drogs in i en förhandling med säljaren är inget hon som mäklare kan ta ansvar för. Hela förhandlingsprocessen pågick utan hennes inblandning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Köpekontraktet Vid tidpunkten för avtalets undertecknande hade den aktuella lantmäteriförrättningen redan påbörjats genom en ansökan av säljaren. För parterna fanns det inte några hinder mot att invänta ett beslut från Lantmäteriet, som enligt myndigheten uppskattades ta cirka sex månader. Köparen var informerad om detta. Eftersom det var säljaren som sedan tidigare hade ansökt om förrättningen hade han fått information från Lantmäteriet om processens gång. Som fastighetsmäklare kunde hon inte upplysa parterna om lantmäteriförrättningar och deras genomförande annat än i väldigt allmänna ordalag. För mer detaljerad information om processen hänvisade hon därför även köparna till Lantmäteriet. Parterna hade inga särskilda krav på när förrättningen skulle vara klar, utan de var överens om att invänta ett beslut från Lantmäteriet. Parterna var också överens om att det inte skulle finnas någon annan möjlighet att frånträda köpet än att lantmäteriförrättningen inte vann laga kraft. Det träffades därför inte några överenskommelser på dessa punkter. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Anmälan Anmälaren har kritiserat NN för att ha brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet i samband med förmedlingsuppdraget. Utredningen ger inte stöd för att NN skulle ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed vid utförandet av sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Detta leder därför inte till några åtgärder från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Köpekontraktet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare verka för att parterna träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Enligt 4 kap. 7 jordabalken är köp, som innebär att ett visst område av en fastighet kommer i en särskild ägares hand, giltigt endast om en fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom en förrättning. Ansökan om en sådan förrättning ska ske senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades. Köpet blir giltigt om fastighetsbildningsmyndigheten får kännedom om köpet och lägger det till grund för förrättningsbeslutet. Fastighetsmäklarinspektionen har i ett antal beslut framhållit att det ingår i mäklarens skyldigheter att upplysa parterna om risken med att avtalet blir giltigt endast om en fastighetsbildning sker. Mäklaren bör verka för att parterna träffar en överenskommelse om när lantmäteriförrättningen senast ska vara klar, t.ex. senast vid tillträdet eller vid ett tidigare datum. Alternativet är att tillträdesdagen förläggs till en viss tid efter det att förrättningen har vunnit laga kraft. Eventuella överenskommelser om att part har rätt att frånträda köpet om förrättningen inte är klar i tid ska dokumenteras i kontraktet. Det är viktigt att parterna sluter en överenskommelse om den ekonomiska regleringen för det fall att köpet inte blir giltigt. Parterna bör också uppmanas att reglera konsekvenserna av om arealen skulle avvika från vad parterna ursprungligen har avtalat (jämför Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 24 september 2014 i ärendet med dnr 4.1-710-13 och beslutet 2012-10-24:2 i inspektionens årsbok 2012). I det aktuella köpekontraktet anges att parterna bland annat har avtalat om att ett område om cirka 11 000 kvm skulle avstyckas från en fastighet tillhörande säljaren. Av kontraktet framgår dock inte vad som hade gällt om arealen hade avvikit mot parternas ursprungliga överenskommelse. I köpekontraktet saknas det även en uppgift om när förrättningen senast skulle ha ägt rum, samtidigt som frågan om den sista dagen för tillträde har lämnats öppen. Fastighetsmäklarinspektionen finner att dessa brister motiverar en varning. Övrigt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd I ett förmedlingsuppdrag där överlåtelsen förutsatt en lantmäteriförrättning har NN medverkat till ett köpekontrakt som har saknat en reglering av när förrättningen senast skulle ha ägt rum samt vad som hade gällt om arealen skulle ha avvikit från vad parterna ursprungligen överenskommit. För detta ska NN meddelas en varning.