Plan för nybyggnad seniorboende

Plan för nybyggnad seniorboende 2018 2040 av Planering anpassade bostäder för äldre 2018-2040 Dnr: Kontaktperson: Larisa Freivalds/Martin Holmberg

Avdelning: Byggprojekt Plan för nybyggnad av seniorboende 2018 2040 2 (26) Sammanfattning Hur man vill bo som äldre blir en allt viktigare fråga i samhällsdebatten. Många efterfrågar en mellanform mellan en ordinär bostad och de vård- och omsorgsboenden som är biståndsbedömda och till för de med mycket stort behov. I denna rapport redogörs för olika utredningar syn på behovet av seniorboenden, vad syftet är med denna boendeform och hur äldres efterfrågan på seniorboende ser ut. Statusen på dagens bostadsbestånd avseende tillgänglighet är också en fråga som belyses. Enligt Micasa Fastigheters inventering finns det idag 3 681 seniorbostadslägenheter med hyresrätt i Stockholms stad. Lägenheterna finns inom Micasas fastighetsbestånd, hos stadens övriga bostadsbolag och hos privata aktörer. Om nivån på antalet lägenheter i relation till befolkningen 65 år och äldre ska bibehållas när den äldre befolkningen ökar kraftigt under 20- och 30-talet behöver det tillkomma ytterligare 2 400 seniorboendelägenheter till 2040. I rapporten läggs en plan fram för Micasa Fastigheters utbyggnad av seniorboendet som omfattar 1 500 lägenheter varav 1 100 lägenheter i nyproduktion. En stor andel av nybyggnationen behöver tillkomma i östra söderort som idag är underförsörjt med seniorboenden i förhållande till övriga staden. Innehåll Sammanfattning 2 Bakgrund 4 Befolkningsutvecklingen i Stockholm 5 Genomförda utredningar om äldreboende 6 Syfte med ökad nyproduktion av seniorbostäder 7 Minskat behov av bostadsanpassning 7 Effekter på vård- och omsorgsboende och hemtjänst 7 Frigör lägenhetsyta 8 Allmän efterfrågan av en mellanboendeform 8 Tillgängligheten i bostadsbeståndet idag 9 Äldres önskemål om seniorboenden idag 11 Befintliga boenden för seniorer 12 Kommunala bostäder 12 Privata Seniorboenden 12 Förmedlade seniorbostäder och antal köande 14 Bedömd efterfrågan av seniorboenden med utblick mot 2040 15 Plan för utbyggnad av seniorbostäder 17 Omfattning 17

3 (26) Lokalisering 18 Tillgänglighet 20 Social samvaro 21 Yteffektiva 21 Centrala lägen 21 Nya förmedlingsregler 21 Referenser 23 Källor för kartläggning av privata seniorbostäder och bostadsbeståndet 23 Bakgrund I Micasa Fastigheters ägardirektiv framgår att bolaget ska skapa fler bostäder med fokus på trygghet och tillgänglighet för äldre, som målgruppen har råd att efterfråga, genom nyproduktion eller i bolagets befintliga fastigheter. Denna rapport ska ligga till grund för bolagets arbete med att uppfylla ägardirektivet. Äldreboendeutredningen i Stockholm stad har i sin delrapport som godkändes i kommunfullmäktige den 28 november 2016 konstaterat att det är viktigt att staden kan erbjuda ett boende för äldre som fyller det behov som finns av anpassat boende. I äldreboendeutredningen 2016 föreslogs att staden ska erbjuda tre boendeformer för äldre; vård- och omsorgsboende, servicehus och seniorboende med aktivitetscenter. Det betyder att dagens trygghetsboenden och seniorboenden omvandlas till seniorboenden med aktivitetscentra. De befintliga boendena kommer dock inte täcka det behov av anpassat seniorboende som kan förväntas behövas i framtiden. Micasa Fastigheter utreder i denna rapport därför behovet av nya seniorboenden och kartlägger i vilken omfattning och var dessa boenden skulle behöva byggas. Utgångspunkten för planeringen av seniorbostäder är en sammanvägd och övergripande bedömning av efterfrågan, framtida trender där konsekvenser för såväl regioner som staden som helhet beaktas. Planen för utökning av antalet anpassade bostäder för äldre inom kommunal regi ska vara vägledande för Micasa Fastigheters löpande beslut gällande förändringar av stadens tillgång till anpassade bostäder för äldre. Hänsyn tas även till tillgång och utbyggnad av seniorbostäder i privat regi. En övervägande majoritet av äldre bor inom det ordinarie beståndet med eller utan hjälp av hemtjänst eller med hjälp av privata tjänster med RUT-bidrag. För de personer med omfattande behov av vård

4 (26) och omsorg finns biståndsbedömt boende som prövas enligt Socialtjänstlagen (SoL) i form av vård- och omsorgsboende och servicehus. Äldreboende utan biståndsbedömning finns i form av framför allt trygghetsboende och seniorboende. Trygghetsboende finns i Stockholms stad endast inom Micasa Fastigheters bestånd och är idag ett boende för personer +75 och mantalsskrivna inom kommunen, med trygghetsvärdar som resurs för att ordna social samvaro och gemensamma aktiviteter, gemensamhetslokal samt viss möjlighet till gemensamma måltider. Dagens trygghetsboende kommer att omvandlas till Seniorboende med aktivitetscentra med start i oktober 2017. Seniorboende är en löst definierad form som finns både som hyresrätter och bostadsrätter med olika åldersgränser. I Micasa Fastigheters bestånd är seniorboende ett boende för personer +65 och innehåller gemensamma lokaler i någon omfattning men ingen personal. Befolkningsutvecklingen i Stockholm Befolkningen i åldersgruppen 65 år och äldre ökar kraftigt vilket kommer att innebära en ökad efterfrågan på olika former av bostäder för den seniora gruppen, både inom ordinärt boende och i form av särskilda boendeformer. Stockholms stads befolkningsprognos för perioden 2016 till 2040 utgår ifrån den faktiska befolkningen sista december år 2015. Den äldre åldersgruppen, 85 år och äldre, minskar ett antal år framåt för att omkring år 2022 öka. Ökningen är kraftig och antalet äldre över 65 år exklusive boende i särskilt boende beräknas öka från 134 020 år 2017 till ca 222 450 år 2040. För åldersgruppen 65 79 år beräknas en ökning med knappt 65 procent fram till 2040. Redan till år 2020 ökar åldersgruppen med 18 procent. Ökningen väntas i samtliga områden i staden, störst är ökningen i Söderort. Efter ett antal års minskning av invånare över 80 år väntas gruppen åter att öka även om det tidsmässigt skiljer sig åt mellan regionerna. På sikt, fram till år 2040, förväntas en fördubbling av åldersgruppen 80 år och äldre jämfört med idag. Befolkningsprognos Stockholm stad 2017 2020 2025 2030 2040 Förändring 2017-2040 Totalt 65- år 139 890 149 920 168 640 190 860 230 570 65 % Därav

5 (26) 65-79 år 104 700 113 720 123 140 134 610 157 870 51 % 80- år 35 190 36 200 45 490 56 250 72 700 107 % 85- år 19 710 18 780 20 100 27 050 38 540 95 % 90-år 8 590 8 130 7 170 8 770 15 550 81 % Genomförda utredningar om äldreboende 2008 publicerades äldreboendedelegationens utredning Bo bra hela livet (SOU 2008:113). Utredningen konstaterade att behovet av särskilda boendeformer för äldre kommer att öka fram till år 2040, och att behovet inte kan lösas genom en enda begränsad insats. Tillgängligheten i befintliga flerbostadshus sägs kunna bli en ödesfråga i samhället. Man menar att de nya bostäder som byggs inom det ordinära bostadsbeståndet och särskilda boendeformer som vård- och omsorgsboende inte kommer att räcka till för att möta de behov av stödjande bostadsmiljöer som man kan förutse under de närmaste trettio åren. Man konstaterade att många äldre personer idag upplever att det är ett alltför stort glapp mellan bostaden i det ordinära boendet och vård- och omsorgsboendet. En alternativ boendeform, där bostaden och dess omgivning/utemiljö är tillgänglig, där det är nära till service och där det finns möjligheter till gemenskap med andra efterlystes. Utredningen föreslog därför en ny mellanboendeform som har benämnts trygghetsbostäder. Utredningen menar att möjligheterna för äldre att bo kvar i dessa bostäder är större än inom ordinärt boende, och att en flytt till vårdoch omsorgsboende därmed inte blir nödvändig eller kan skjutas upp. Effekterna av trygghetsbostäder är därmed dels att det kan förväntas ge ökad livskvalitet för den enskilde, dels kan det ge positiva effekter ur ett kommunalekonomiskt perspektiv. I samband med utredningen gavs ett investeringsstöd för nybyggnation för trygghetsbostäder. Motsvarande stöd för särskilda boendeformer för äldre finns även idag. I Stockholm resulterade stödet i att ett flertal servicehus byggdes om till trygghetsboenden. Utbyggnaden av nya trygghetsboenden har dock gått mycket långsamt i hela landet, och i Stockholm har inga nyproducerats utöver ombyggnationerna. År 2015 gjordes den statliga Utredningen om bostäder för äldre inom det ordinarie bostadsbeståndet. Utredningen konstaterade att det fanns ett antal faktorer som gör att många äldre inte vill eller kan bo kvar i sin nuvarande bostad hela livet. Många bostäder har

6 (26) bristande tillgänglighet och de äldre klarar inte vardagsbestyren samt upplever ensamhet och otrygghet. Dessutom bor många äldre onödigt stort då många har blivit ensamstående. Utredningen konstaterade att anledningen till att många äldre inte flyttar utöver faktorer som dålig ekonomi, praktiska svårigheter och bristande information helt enkelt beror på att utbudet av seniorbostäder är magert. Det är ofta svårt att få ekonomi i tillgänglighetsförbättringar i det befintliga beståndet, och det saknas incitament för fastighetsägare att förbättra tillgängligheten. En ökad andel av nyproduktion av tillgängliga seniorbostäder är därför angeläget. I juni 2017 publicerade Stockholms läns äldrecentrum rapporten Bostäder anpassade för äldre (2017:4 ISSN 1401-5129). Rapporten är gjord på uppdrag av äldreförvaltningen i Stockholm och bygger på enkäter riktade till 3 500 personer mellan 75 och 85 år. Enkätsvaren visade att ca 25% stod i någon form av bostadskö i syfte att planera för framtiden. Nästan en tredjedel av de intervjuade var beroende av hjälpmedel som t ex rullator inomhus, och något fler, ca 40% var beroende av hjälpmedel utomhus. Det stärker ytterligare bilden av att många äldre bor i bostäder som har bristande tillgänglighet, och att det behovet inte kan lösas i det ordinära bostadsbeståndet. Syfte med ökad nyproduktion av seniorbostäder Minskat behov av bostadsanpassning En stor del av bostadsbeståndet idag har en bristande tillgänglighet för äldre. Bostadsanpassningsavdelningen på stadsbyggnadskontoret betalar idag ut ca 100 mnkr om året idag för bostadsanpassningar i det befintliga beståndet. Bidragen går framför allt till badrumsanpassningar, dörrautomatik och hissinstallationer. Antalet ärenden minskar, men antalet ärenden som innehåller fler åtgärder ökar, d v s anpassningarna blir allt dyrare. Utöver ökade kostnader för bostadsanpassning leder otillgängliga och dåligt anpassade bostäder till sämre livskvalitet för äldre. Tillgång till tillgängliga hyresrätter för äldre kommer bli viktigt för att hålla tillbaka kostnaderna för bostadsanpassning när den äldre befolkningen ökar. Effekter på vård- och omsorgsboende och hemtjänst Tillgång till seniorboenden kan leda till en senareläggning av behovet av vård- och omsorgsboende, genom att bostaden är bättre anpassad, äldre erbjuds större möjlighet till social samvaro och möjlighet att delta i gemensamma måltider. En bättre anpassad lägenhet ger högre livskvalitet för den boende, mer självständighet

7 (26) och mindre risk för skador (exempelvis fallskador). Vård- och omsorgsboende är den mest kostsamma omsorgsformen för kommunen. SPF Seniorerna beräknar i en utredning från 2015 att kommunernas kostnad i hela landet för särskilt boende kommer att öka med 70% till 2040, från 63 mndr till 109 mndr. En senareläggning av behovet av vård- och omsorgsboende kan bedömas ge ekonomiska besparingar för kommunen. Man kan också anta att behovet av de som behöver flytta till vård- och omsorgsboende alls minskar i viss utsträckning. Sannolikt kan det även ge effekter på minskad hemtjänst. Avsaknaden av hiss i många fastigheter ger ett ökat behov av hemtjänstinsatser i form av hjälp med inköp. När behovet av hemtjänst ändå uppstår kan man förvänta sig ökade samordningsmöjligheter när flera äldre bor inom samma fastighet, vilket kan ge positiva effekter på personalkontinuitet inom hemtjänsten. Frigör lägenhetsyta En ökad andel seniorboenden inom de bostadsområden som idag domineras av bostäder med bristande tillgänglighet ger fler människor större möjlighet att göra valet var man vill bo som äldre, och när man kan och vill flytta. En flytt till seniorboende sker oftast till en mindre lägenhet, färre rum eller mindre yta. Det innebär att en flytt till ett seniorboende bidrar till en flyttkedja som frigör lägenhetsyta på bostadsmarknaden. Allmän efterfrågan av en mellanboendeform Hur man vill bo som äldre blir en allt växande fråga i samhällsdebatten. Många efterfrågar just en mellanform mellan en ordinär bostad och de vård- och omsorgsboenden som är biståndsbedömda och till för de med mycket stort vårdbehov. Många äldre upplever att boende i det ordinära beståndet, kanske med stöd av hemtjänst, inte räcker till för att ge en innehållsrik vardag med tillräckliga kontakter med andra. Många vill flytta till större trygghet i samband med att man blir änka/änkling, men där självbestämmandet i boendet och integriteten ändå är hög. En större möjlighet till gemenskap och kanske möjlighet att äta ihop efterfrågas.

2040 8 (26) Plan för nybyggnad av seniorboende 2018 Tillgängligheten i bostadsbeståndet idag Det saknas en fullständig kartläggning och statistik av tillgängliga bostäder anpassade för äldre med funktionsnedsättningar i staden. Boverket fick 2006 ett regeringsuppdrag att beskriva byggnaders tekniska utformning (BETSI - Byggnaders Energi, Teknisk Status och Inomhusmiljö) och i en delrapport från 2010 ingår viss kartläggning av tillgänglighet i flerbostadshus. Där konstateras att merparten av de flerbostadshus med tre eller fler våningsplan som byggdes före 1975 saknar hiss. För hus byggda före 1961 är andelen hisslösa flervåningshus drygt 65%. Hisskrav för flerbostadshus med fyra eller fler våningar infördes 1960, och 1977 för flerbostadshus med tre eller fler våningar. Där hiss finns är inte hissen alltid tillräckligt rymlig och användbar för rullstol. Även här saknas statistik. Boverket uppskattar dock andelen tillgängliga hissar i flerbostadshus till ca 75%. Förmodligen sjunker andelen tillgängliga hissar kraftigt ju äldre husen är. En stor andel av husen byggda före 1976 har också trappsteg mellan angöring och entré. Även i hus byggda mellan 1976-85 är det många hus som inte går att nås utan att passera några trappsteg (ca 30%), motsvarande siffra för hus byggda 1986-95 är ca 25%. Först för hus byggda 1996 eller senare sjunker siffran till ca 10%. Det finns även andra tillgänglighetsaspekter med små badrum, smala dörrar etc. i hus byggda före framför allt 1960, som gör att dessa lägenheter ofta har dålig tillgänglighet. Att studera när de olika stadsdelarna byggdes ut i Stockholm kan alltså ge en vägledning var hiss saknas och där tillgängligheten i flerbostadshus inte är tillräckligt god, då det ofta förekommer trappsteg vid entréer. I hela staden är ca 58% av bostäderna byggda före 1960 (statistiken omfattar bostadsbeståndet t o m år 2014), och kan utifrån Boverkets bedömning bedömas ha dålig eller bristfällig tillgänglighet. Sett regionvis byggdes i innerstaden 70% av husen före 1960, vilket innebär ca 136.000 lägenheter. I östra söderort byggdes ca 60 % av beståndet före 1960, vilket innebär ca 52.000 lgh, den största delen ligger i Enskede-Årsta-Vantör. I västra söderort är andelen hus

9 (26) byggda före 1960 41%, ca 24.500 lgh, med en övervägande majoritet i stadsdelsnämnd Hägersten- Liljeholmen. I västerort är antalet (26) hus byggda före 1960 40%, ca 31.000 lgh med flest lägenheter i Bromma och i Hässelby-Vällingby. Troligen kan man också utgå ifrån att en stor andel av småhusen i Stockholms kommun, varav merparten är byggda före 1945, har dålig anpassning för äldre med funktionshinder. Enligt SPF Seniorerna bor varannan senior + 65 i hela landet i ett flerbostadshus som saknar hiss (Rapport Bostadspatrullen maj 2016, https://www.spfseniorerna.se/sa-tycker-vi/boende/rapporter-- remissvar/ ). Det är 100 000 fler än för tio år sedan, och ökningen fortsätter. Av de 50% som bor i flerbostadshus med hiss bedömer man att 25% inte når lägenheten utan att passera trappsteg. Det finns några lokala tillgänglighetsinventeringar som visar att andelen lägenheter utan hiss kan vara mycket hög i enskilda

10 områden. Familjebostäder AB gjorde en pilotstudie i Blackeberg 2007. Familjebostäder ägde vid undersökningstillfället 1104 lägenheter i 40 lamellhus i 3-4 våningar utan hiss och fyra punkthus i 7-9 våningar med hiss. Trevåningshusen har smala trappor och lägenheter med små mått. Möjligheten att installera hissar är i stort sett obefintliga. Hissarna i punkthusen är små med smala dörrar. I tre av de fyra punkthusen går hissen bara till vartannat våningsplan. Därifrån nås bostäderna på angränsande våningsplan via halvtrappor. Även andra fysiska brister konstaterades i tex badrum och kök, vilket ledde till förändringar i bolagets program både vid nyproduktion och ombyggnad. Av de kommunala bostadsbolagen i Stockholms stad rapporterar Svenska Bostäder AB att ca 20% av deras lägenheter är tillgängliga definierat som att man kan ta sig nivåfritt utan några som helst trappsteg från angöringsplats till lägenhetsdörr. Det innebär att ca 5 200 lgh av ca 26 000 är tillgängliga. Stockholmshem AB uppger att ca 10% av deras bostäder är helt tillgängliga, motsvarande ca 2 500 lägenheter av 26 000. Äldres önskemål om seniorboenden idag Stockholms stads bostadsförmedling har genomfört två enkätundersökningar, 2006 och 2013, om seniorers uppfattning om senior- och trygghetsboenden. Av de svarande i enkäten från 2013 är det 10% som är helt säkra på att de kommer att flytta till ett seniorboende medan 55% svarar att det är troligt att man kommer att flytta till ett seniorboende. Resterande tror inte att en flytt till seniorboende är så trolig. Undersökningen visar också att det framför allt är tvårumslägenheter som efterfrågas. Cirka 60% efterfrågar den rumsstorleken. Näst vanligast är att man önskar treor, 30%. Förvånansvärt få önskar en etta, 10%. De flesta önskar enligt undersökningen 2013 att bo på ett seniorboende i innerstaden, 40%. Näst vanligast är det att man vill bo på ett seniorboende i stadens närförorter, ca 20%, följt av södra ytterstaden, drygt 10% och västra ytterstaden, mindre än 10%. Övriga svarande önskar ett seniorboende i annan kommun eller svarar att det inte har någon betydelse. På frågan om vilka lägesfaktorer som är viktigast vid val av seniorboende är det 90% som svarar att bra kommunikationer viktigt. Så många som 80% svarar också att det är viktigt att det är ett lugnt och tryggt område samt att lägenheten har en rimlig hyra. Nära till kommersiell service tycker 74% är viktigt. Vad gäller

11 (26) innehållet i seniorboendet tycker 90% att det är viktigt att det finns hiss. Att lägenheten är tillgänglighetsanpassad tycker 40% är viktigt. Lika många tycker att det är viktigt att det finns gemensamma lokaler. (26) I rapporten bostäder anpassade för äldre från 2017 framkommer att den allra viktigaste faktorn är att boendet har god fysisk tillgänglighet, 86% svarar att det har stor betydelse. Ökningen från bostadsförmedlingens undersökningar speglar att gruppen äldre som bor i otillgängliga lägenheter växer. Av service och aktiviteter tycker 59% att det har stor betydelse med en restaurang i huset. Gemensamma aktiviteter, möjlighet till socialt umgänge med grannar, tillgång till värdinna och tillgång till gym tycker runt 40% är viktigt. Bostadens läge och omgivning är mycket betydelsefulla. Närhet till affär är viktigast för 80%, tätt följt av närhet till allmänna kommunikationer som har stor betydelse för 78%. Även närhet till grönområde tycker 62% har stor betydelse, medans närhet till kultur bara har stor betydelse för 29%. Vad gäller storleken på lägenheten är fortfarande tvåor den mest efterfrågade storleken, 65% önskar detta, 21% önskar en etta, d v s något fler än bostadsförmedlingens undersökning, och 14% önskar en trea. Befintliga boenden för seniorer Kommunala bostäder Micasa har idag 1 561 icke biståndsbedömda bostäder. Dessa är fördelade på 991st seniorbostäder och 570st trygghetsbostäder. Även de övriga kommunala bostadsbolagen har ett antal bostäder riktade till äldre. Svenska Bostäder AB har 362 lägenheter för seniorer 65+. Stockholmshem har 187 lägenheter särskilt lämpliga för äldre. Privata Seniorboenden Det finns ett antal privata aktörer som äger seniorboenden. Någon komplett kartläggning finns inte, Micasa har gjort en inventering och lyckats lokalisera ca 1 760 hyresrätter och ca 415 bostadsrätter på den privata marknaden i Stockholms stad. Störst aktör inom staden för bostadsrätter är Seniorgården, men på senare år har ett antal ytterligare byggaktörer utvecklat

12 boendeformen. Dock är det få som har färdigställt eller påbörjat projekt inom Stockholms stad ännu. Man bör observera att seniorboenden inom bostadsrättsmarknaden vanligen vänder sig till personer +55. Inom den privata hyresrättsmarknadens största aktörer märks bl. a Blomsterfonden med fastigheter i innerstaden och Liseberg, Stockholms Borgerskap med fastigheter i innerstaden och Sällskapet vänner till Pauvres Honteux med fastigheter i innerstaden och västerort. Även andra privata aktörer finns, t ex Rikshem/Boviva och föreningen Katarinagården. Stiftelsen Stora Sköndal utvecklar egen mark i Sköndal, och har ett antal befintliga boenden. Nedan redovisas befintliga boenden för seniorer i fyra kartbilder en för varje region västerort, innerstaden, östra söderort och västra söderort.

2040 Plan för nybyggnad av seniorboende 2018 14 (26) Förmedlade seniorbostäder och antal köande Idag (april 2017) står totalt 22 269 personer över 65 år boende i Stockholm i bostadsförmedlingens kö. Av dessa står drygt hälften, 12 811 personer i kö för trygghetsboende. Idag kan man köa för en trygghetsbostad när man har fyllt 70 år. Åren 2015-2016 förmedlades 620 senior- och trygghetsbostäder av bostadsförmedlingen, de allra flesta inom Micasa Fastigheters bestånd. Blomsterfonden anger på sin webbplats att kötiden för deras bostäder idag är 10-20 år. Sällskapet vänner till Pauvres Honteux anger en kötid på 6-8 år.

14 (26) Bedömd efterfrågan av seniorboenden med utblick mot 2040 Idag finns det totalt 3.681 lägenheter i seniorboende med hyresrätt i staden enligt den inventering Micasa har gjort. Om man relaterar antalet lägenheter till antalet personer över 65 år utgör dessa lägenheter 2,75%. Om man antar att 70% av hushållen i seniorboende är ensamhushåll och 30% är par bor 3,6% av befolkningen 65 år och äldre i seniorboende. Tillgången på seniorboenden med hyresrätt skiljer sig mellan de fyra regionerna. Befolkning Antal Procent 65- år seniorlägenheter Västerort 30 940 969 3,1 Innerstaden 57 650 1 730 3,0 Östra söderort 26 040 226 0,9 Västra söderort 19 390 756 3,9 Staden totalt 134 020 3 681 2,7 Flest antal lägenheter finns det i innerstaden 1 730 vilket utgör 47% av det totala antalet. Minst antal lägenheter finns det i östra söderort, 226, som även har det lägsta procentuella andelen lägenheter i förhållande till befolkningen 0,9%. Högst procentuell andel lägenheter i förhållande till befolkningen har västra söderort 3,9%. Nedan redovisas för staden och regionerna vilken utökning av seniorboende med hyresrätt som skulle behövas om dagens relation mellan antalet lägenheter och befolkningen ska behållas fram till 2040. Befolkningssiffrorna är då minskade med antalet personer som förväntas bo i heldygnsomsorg. För regionerna har också antagits att relationen mellan antalet lägenheter och befolkningen ska jämnas ut jämfört med dagens situation. Det finns ingen anledning att någon region har en högre andel seniorbostäder förutom möjligen innerstaden utifrån att efterfrågan är högre på en lägenhet där. I innerstaden kommer det dock att vara som svårast att få till en utbyggnad. Staden totalt 2017 2020 2030 2040 Befolkning 65- år 134 020 144 140 184 240 222 450 Seniorlägenheter 3 681 idag Antal lägenheter enligt stadens snitt 3 681 3 958 5 060 6 110 Utbyggnadsbehov 0 278 1 379 2 429

15 (26) För att upprätthålla dagens nivå på seniorboende med hyresrätt behöver det tillkomma ytterligare 2 429 seniorlägenheter fram till 2040. Befolkningsökningen är relativt jämn över perioden varför också efterfrågeökningen bedöms vara jämn. Ett antal omvandlingar från andra boendeformer till seniorboende är planerade vilka kommer att ge ett tillskott på 400 lägenheter. I huvudsak kommer dessa omvandlingar vara genomförda till 2020 och därigenom täcka efterfrågeökningen fram tills dess. Västerort 2017 2020 2030 2040 Befolkning 65- år 30 940 33 630 44 390 53 830 Seniorlägenheter 969 idag Antal lägenheter enligt stadens snitt 850 924 1 219 1 478 Utbyggnadsbehov -119-45 250 509 För att upprätthålla dagens nivå på seniorboende med hyresrätt i västerort behöver det tillkomma ytterligare 509 seniorlägenheter till 2040. Befolkningsökningen är relativt jämn över perioden varför också efterfrågeökningen bedöms vara jämn. Regionen har i förhållande till stadens snitt ett överskott av lägenheter idag. Två omvandlingar från andra boendeformer kommer ge ett tillskott på 136 platser till 2020. För att upprätthålla dagens nivå skulle det därmed inte behöva tillkomma ytterligare seniorboenden förrän närmare 2030. Innerstaden 2017 2020 2030 2040 Befolkning 65- år 57 650 61 290 72 260 81 430 Seniorlägenheter 1 730 idag Antal lägenheter 1 583 1 683 1 985 2 237 enligt stadens snitt Utbyggnadsbehov -147-47 255 507 För att upprätthålla dagens nivå på seniorboende med hyresrätt i innerstaden behöver det tillkomma ytterligare 507 seniorlägenheter till 2040. Befolkningsökningen är något kraftigare fram till 2030 än efter. Regionen har i förhållande till stadens snitt ett överskott av lägenheter idag vilket göra att tillskottet behöver vara lika stort före som efter 2030. En omvandling från annan boendeform kommer ge ett tillskott på 60 platser till 2020.

16 (26) Östra söderort 2017 2020 2030 2040 Befolkning 65- år 26 040 28 090 39 340 50 350 Seniorlägenheter 226 idag Antal lägenheter enligt stadens snitt 715 772 1 081 1 383 Utbyggnadsbehov 489 546 855 1 157 För att upprätthålla dagens nivå på seniorboende med hyresrätt i östra söderort behöver det tillkomma ytterligare 1 157 seniorlägenheter till 2040. Det är i stort sätt halva den utbyggnad som behövs. Befolkningsökningen är relativt jämn över perioden men då östra söderort har ett underskott av lägenheter idag skulle en stor del av utbyggnaden behöva ske under 20-talet. Två omvandlingar från annan boendeform kommer ge ett tillskott på ca 125 platser till 2020. Västra söderort 2017 2020 2030 2040 Befolkning 65- år 19 390 21 130 28 250 36 840 Seniorlägenheter 756 idag Antal lägenheter enligt stadens snitt 533 580 776 1 012 Utbyggnadsbehov -223-176 20 256 För att upprätthålla dagens nivå på seniorboende med hyresrätt i västra söderort behöver det tillkomma ytterligare 256 seniorlägenheter till 2040. Det är den regionen med lägst utbyggnad för att upprätthålla dagens nivå och då det idag finns ett överskott skulle hela utbyggnaden ske under 30-talet. En omvandling från annan boendeform kommer ge ett tillskott på 81 platser till 2020. Plan för utbyggnad av seniorbostäder Omfattning Som tidigare har konstaterats behöver antalet seniorlägenheter med hyresrätt utökas med drygt 2.400 lägenheter fram till 2040 om dagens nivå på relationen mellan antalet lägenheter och befolkningen 65 år och äldre ska behållas, 2,75%. Det innebär att 3,6% av befolkningen 65 år och äldre har möjlighet att bo i ett seniorboende räknat utifrån att 70% av hushållen är ensamhushåll.

17 (26) Om man ska utöka möjligheten för ytterligare 1% av befolkningen att få möjligheten bo i ett seniorboende krävs det att ytterligare 1.761 lägenheter i seniorboende tillskapas. Utökningen av antalet lägenheter bör vara jämn över tiden fram till 2040 utifrån hur befolkningsökningen ser ut. Micasa fastigheter gör bedömningen att en möjlig utökning för Micasa är 1.500 lägenheter i seniorboende. Som stadens största byggherre inom vård- och äldreboende är det naturligt att Micasa Fastigheter tar ett skäligt ansvar för utökningen av antalet seniorbostäder. Ett antal omvandlingar från andra boendeformer till seniorboende i Micasas fastigheter är planerade vilka kommer att ge ett tillskott på 400 lägenheter. Om inga ytterligare omvandlingar blir aktuella skulle det innebära att Micasa ska planera för en nybyggnation av 1.100 seniorlägenheter. Med en planeringsinriktning för lämplig storlek på seniorboendena om 50-100 lägenheter per projekt skulle det betyda 15 nybyggda seniorboenden. I princip innebär det att ett projekt ska färdigställas per år under planperioden då planeringen för nybyggnad av seniorboenden är i sin linda och ett första projekt kommer att kunna färdigställas en bit in på 20-talet. Tillsammans med den utbyggnad av nya vård- och omsorgsboenden som Micasa har att genomföra, vilken även den innebär färdigställande av ett projekt om året, bedöms den utbyggnadstakten som maximal. Till skillnad från behovsprövade boenden exempelvis vård- och omsorgsboende, där stadsdelsnämnderna är beställare av bostäderna, måste dessa seniorboendeprojekt genomföras utifrån efterfrågan, hyresnivåer och betalningsvilja inom den vanliga hyresrättsmarknaden. Varje projekt måste därför analyseras utifrån bedömda förutsättningar för varje enskilt projekt. Den ovan beskrivna planeringsinriktningen innebär samtidigt att om dagens nivå på tillgången av seniorboende ska bestå behöver 900 seniorlägenheter med hyresrätt tillkomma hos privata aktörer. Det är relativt få privata aktörer som planerar för nybyggnation av seniorbostäder i hyresrätt. Troligtvis är det de redan etablerade aktörerna som kan komma att utöka sitt bestånd. Det kommer bli viktigt att bevaka intresset för utbyggnad hos privata aktörer för att kunna göra en bedömning av om dessa kan bidra i den omfattning som här beskrivits. Lokalisering Lokaliseringen av projekt för nybyggnad av seniorboenden bör utgå ifrån följande principer:

18 (26) Upprätthålla dagens nivå för staden på tillgången av seniorboende i samtliga regioner

2040 19 (26) Plan för nybyggnad av seniorboende 2018 Pröva att lokalisera seniorbostäder i de kommande projekten med vård- och omsorgsboende som planeras enligt äldreboendeplanen Centrala lägen nära spårbunden kollektivtrafik i smalhusområdena och de äldsta delarna av tunnelbaneförstäderna Inriktningen innebär att stort fokus inledningsvis kommer att läggas på att starta upp projekt för nya seniorboenden i östra söderort som har betydligt sämre tillgång till seniorboenden idag än övriga regioner. Micasa Fastigheter planerar att genomföra sitt första seniorbostadsprojekt i Årsta inom fastigheten Ånn 7, som även kommer att innehålla ett vård- och omsorgsboende samt en förskola. I detta pilotprojekt kommer Micasa lägga särskild stor vikt vid att utforma yteffektiva lägenheter och analysera vilka lägenhetsstorlekar som är optimala. Även vid nyproduktionen av ett vård- och omsorgsboende i Högdalen planeras ett seniorboende. Arbete pågår också för att finna en tomt för ett seniorboende i Skarpnäcks stadsdelsnämndsområde. I ett något senare skede kommer projekt för nya seniorboenden sökas även i västerort och innerstaden. I västra söderort bedöms det inte behöva tillkomma några nya seniorboenden förrän på 30-talet. Enligt de uttalade önskemålen från de som är 65+ och köar hos bostadsförmedlingen är innerstaden mest attraktivt vid en flytt till seniorboende, följt av närförort. Möjligheten att hitta enskilda tomter i innerstaden bedöms vara begränsad, men där möjlighet finns är sådana platser förstås intressanta. Mer rimligt är dock att söka platser i innerstadens utvidgning i de inre delarna av ytterstaden. Konsekvenserna av detta kan bli att nivån på tillgången på seniorboende i innerstaden blir något lägre i framtiden och att den blir något högre i närförort. Stadsdelar som enligt samrådsförslag till uppdaterad översiktsplan 2017 har mycket stora eller stora stadsutvecklingsmöjligheter inom sådana områden är: Östra Söderort: Skarpnäcks stadsdelsnämnd: Hammarbyhöjden (utbyggt på 1930-40-talet) Björkhagen (utbyggt i huvudsak 1948-1952)

20 (26) Kärrtorp (utbyggt 1940-50-talet) Bagarmossen (merparten utbyggt 1950-talet) Enskede-Årsta-Vantörs stadsdelsnämnd: Johanneshov (utbyggt i stor utsträckning på 1940- talet?) Bandhagen (utbyggt 1950-talet) Högdalen (utbyggt 1950-talet). Västerort: Brommas stadsdelsnämnd: Alvik (utbyggt 30-40-talet) Åkeslund (utbyggt 1942) Blackeberg (utbyggt sent 1940-tal) Innerstaden Norra Djurgårdsstaden Västra Söderort: Hägersten-Liljeholmens stadsdelsnämnd: Aspudden (utbyggt 1910-talet och 1940-talet) Midsommarkransen (utbyggt 1910-talet) Även inom andra centrala lägen i smalhusområden som inte är specifikt utpekade med stor stadsutvecklingspotential i förslaget till översiktsplan bör det vara möjligt att söka lämpliga platser för nya seniorboenden där behovet och efterfrågan av tillgängliga bostäder kan bedömas vara stort, t ex i Årsta (utbyggt på 1940-talet), Hökarängen (utbyggt 1946-54), Gubbängen (utbyggt 1945-489), Hägerstensåsen (utbyggt 1940-48) och Västertorp (utbyggt 1949-54), alla i söderort. Kartor med markerade områden där det är prioriterat att söka platser för nya seniorbostäder finns i bilaga 1. Utöver dessa områden kan andra platser vara aktuella för projekt om det bedöms finnas en efterfrågan i området. Tillgänglighet Det allra viktigaste kriteriet för ett seniorboende är naturligtvis att det är tillgängligt. Byggnaden och dess utemiljö ska utformas så att man underlättar för äldre med funktionsnedsättningar att röra sig självständigt i miljöerna. Micasa har ett ramprogram för tillgänglighet som ska tillämpas i alla projekt. Även om alla nya lägenheter idag skall vara anpassade för funktionsnedsatta kan det ändå finnas brister i tillgänglighet för den som tar sig fram med

21 (26) hjälpmedel. T ex kanske tillgång till, och utformningen av gård inte alltid är optimal för äldre. Social samvaro Många äldre är, eller blir ensamstående och upplever en ökad grad av ensamhet och otrygghet. När man blir äldre och får svårare att röra sig, så tillbringar man mer tid hemma, och möjligheten till gemensamma möten och aktiviteter i huset man bor blir viktigare. Även detta kan vara svårt att tillgodose inom det ordinarie bostadsbeståndet. Seniorboendena ska därför planeras med aktivitetscenter som utformas i samråd med stadsdelsförvaltningarna, som förutsätts förhyra dessa lokaler. Utredningen Bostäder anpassade för äldre från 2017 visade att ca 60% av de tillfrågade efterfrågade tillgång till restaurang i huset. Yteffektiva Många äldre bor idag i äldre bostäder med relativt låga boendekostnader och betalningsviljan för att flytta till en nyproducerad lägenhet avspeglar det. Det är ett faktum att nyproduktion är dyrt. Den målgrupp seniorer som kommer att efterfråga en bostad inom ett nytt seniorboende kommer med stor sannolikhet efterfråga en mindre bostad än man bor i idag. För att eftersträva rimliga hyror bör bostäderna vara mycket yteffektiva. Micasa Fastigheter gör också bedömningen att tvåor och små treor är det som kommer att ha störst efterfrågan. Centrala lägen Bostadsförmedlingens undersökningar visar att centrala lägen nära kollektivtrafik och service är det man framför allt efterfrågar. Att ha nära till mataffär, vårdcentral och annan service, och inte vara beroende av att kunna köra bil är viktigt för att kunna leva ett självständigt liv på äldre dagar, och kan bidra till att minska behovet av hemtjänst. Även utredningen Bostäder anpassade för äldre ger stöd för detta. Närhet till affär hade stor betydelse för 80%. Om det inte finns möjlighet att ta sig till service själv, blir man stillasittande, och då kommer man lätt in en ond cirkel där rörligheten minskar snabbt. Nya förmedlingsregler Den 1 januari 2018 införs nya förmedlingsregler för Micasas seniorlägenheter. Då införs ett generellt krav på folkbokföring i Stockholm och att man ska ha fyllt 65 år för att erhålla en lägenhet. Därtill ändras de särskilda förmedlingsreglerna. För de som fyllt 65 år ska det vara möjligt att, med ett intyg från biståndshandläggare eller primärvård, erhålla förtur om den nuvarande lägenheten inte är

22 (26) tillgänglig och eller om den sökande är ensam eller orolig. De som har fyllt 85 år kommer alltid att kunna söka seniorlägenhet och få förtur. För arbetet med planeringen av en utbyggnad av seniorboende är det självklart viktigt att följa konsekvenserna på efterfrågan av de nya förmedlingsreglerna både vad gäller antal ansökningar som var i staden man önskar bo och hur stor lägenhet man efterfrågar. Eventuellt behöver planeringen justera efter en analys. I denna plan har utgångspunkten varit utifrån det gamla regelverket. Micasa tror generellt att det kan vara lämpligt att revidera planen för utbyggnad av seniorboende ungefär var fjärde år.

Referenser Plan för nybyggnad av seniorboende 2018 2040 23 (26) Boverket: Teknisk status i den svenska bebyggelsen resultat från projektet BETSI (2010) Hjalmarson Ingrid och Österman, Jenny: Bostäder anpassade för äldre önskemål om boende för äldre och utformningen av trygghetsboende med aktivitetscentra i Stockholms stad, Rapporter/Stiftelsen Stockholms läns Äldrecentrum 2017:4 ISSN 1401-5129 (2017) Johansson, Annika och Cecilia Jensfelt: Underlätta äldres boende i det befintliga fastighetsbeståndet, pilotstudie i Familjebostäders Blackeberg (2007) SOU (2015:85) Bostäder att bo kvar i. Bygg för gemenskap i tillgänglighetssmarta boendemiljöer SOU (2008:113) Bo bra hela livet SPF Seniorerna: Bostadspatrullen SPF Seniorernas verktygslåda för fler seniorbostäder och bättre tillgänglighet (2016) Stockholms stads bostadsförmedling: Seniorers uppfattning om senior- och trygghetsboenden (2013) Stockholms stad: Äldreboutredningen, delrapport (2016) Stockholms stad: Boendeplan 2018 med utblick mot 20140 (2017) Sveriges Kommuner och Landsting: Femtio funderingar om äldres boende (2012) Vinnova (VI2013:03) Inspirationskatalog trygghetsbostäder för äldre Källor för kartläggning av privata seniorbostäder och bostadsbeståndet http://statistik.stockholm.se/ Blomsterfonden.se Bonumseniorboende.se Borgerskapet.se

2040 Plan för nybyggnad av seniorboende 2018 24 (26) Hsb.se Josephinahemmet.se Katarinagruppen. se Peab.se Rikshem.se Seniorgarden.se Seniorval.se Storaskondal.se Svph.se (Sällskapet vänner till Pauvres Honteux)

Plan för nybyggnad av seniorboende 2018 26 (26) Plan för nybyggnad av seniorboende 2018 2040 25 (26) BILAGA

2040