ÅTERRAPPORTERING M2009/4802/A (delvis) Hyror i Sverige år 1975 till 2009
Hyror i Sverige år 1975 till 2009 Boverket december 2010
Titel: Hyror i Sverige år 1975 till 2009 Utgivare: Boverket december 2010 Upplaga: 1 Antal ex: 85 Tryck: Boverket internt ISBN tryck: 978-91-86559-69-4 ISBN pdf: 978-91-86559-70-0 Sökord: Bostäder, hyresrätter, hyror, historik, betalningsförmåga, produktionskostnader, statistik Dnr: 212-4463/2010 Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56 Fax: 0455-819 27 E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats. Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket 2010
3 Förord Enligt Boverkets instruktion 3 5 ska Boverket följa och analysera ut- veckling på bostadsmarknaden. Boverket ska dessutom enligt reglerings- analys brevets återrapporteringskrav ta fram en rapport med en fördjupad av situationen för särskild grupp eller utifrån relevant frågeställning inom ramen området Bostadsmarknad. Hyresrätten är Sveriges vanligaste upplåtelseform. Ungefär 44 procent av Sveriges bostäder är upplåtna med hyresrätt och nästan var tredje per- hushåll är den största enskilda utgiften är hyror och hyresnivåer givetvis av central betydelse för många hushålls ekonomi. son i Sverige bor i en hyresrätt. Då utgiften för boende för de allra flesta Denna rapport redovisar hur utvecklingen har sett ut de senaste 35 åren vad gäller hyror, hyror i nyproducerade bostäder och även något kort om produktionskostnader och hushållens inkomster. Rapporten är sammanställd av Roger Gustafsson, analysenheten, Anna Andersson, planenheten och Jan Henriksson, analysenheten. Karlskrona december 2010 Janna Valik generaldirektör
4 Hyror i Sverige - 1975-2009
5 Innehåll Sammanfattning... 7 1 Inledning... 9 1.1 Bakgrund... 9 1.2 Syfte... 10 1.3 Avgränsningar... 10 1.4 Datamaterial... 11 1.5 Läsanvisning... 11 2 Hyror i beståndet... 13 2.1 Hyressättningssystemet... 13 2.2 Hyror sedan 1975... 15 2.3 Hyror 2009... 17 3 Produktionskostnader... 19 3.1 Vad är produktionskostnader och hur mäts de?... 19 3.2 Utvecklingen 1975-2008... 20 3.3 Produktionskostnader 2008... 22 4 Hyror och produktionskostnader... 23 4.1 Samband mellan produktionskostnader och hyror... 23 4.2 Utvecklingen 1975-2009... 24 4.2.1 Två rum och kök... 25 4.2.2 Tre rum och kök... 27 4.3 Är det dyrt att bo i nyproducerade hyresrätter?... 27 5 Utvecklingen av hyrorna på regional nivå, 1990-2009... 29 5.1 Regionalt läge 2009... 29 5.2 Utveckling 1990-2009... 30 5.2.1 Storstockholm... 30 5.2.2 Storgöteborg... 31 5.2.3 Övriga kommuner med mer än 75 000 invånare... 33 5.2.4 Övriga kommuner med mindre än 75 000 invånare... 34 5.3 Konklusion... 35 6 Hyror, inkomster och hushållens betalningsförmåga... 37 6.1 Hushållens inkomster... 37 6.2 Hyror och hushållens betalningsförmåga... 38 6.3 Framtiden... 39 Källförteckning och datakällor... 41 Källförteckning... 41 Datakällor... 41 Tabellbilaga... 43
6 Hyror i Sverige - 1975-2009
7 Sammanfattning Rapporten syftar till att studera utvecklingen av hyrorna i Sverige under perioden 1975-2009. Vi tittar både på hyresutvecklingen i beståndet samt hyrorna i nyproduktionen. Dessutom tittar vi kortfattat även på de histo- riska sambanden mellan utvecklingen av hyror och av produktionskost- naderna Hyror i beståndet Under 1970-talen och 1980-talen steg hyrorna ganska mycket. Till stor del berodde detta på att det allmänna prisläget, inflationen, ökade kraftigt. I samband med skattereformen 1990/1991 steg hyrorna exceptionellt mycket. 1991 var den genomsnittliga hyran närmare 45 procent högre än två år tidigare. Sedan början på 1990-talet har det penningpolitiska målet bidragit till att inflationen varit måttlig vilket i sin tur gjort att de nominella hyrorna inte ökat i samma utsträckning som tidigare. Sett till hela perioden 1975-2009 har hyrorna i genomsnitt ökat med närmare 7 procent per år men sedan 1995 har ökningen varit måttligare, 2,2 procent per år. Då vi räknar bort inflationen och i stället tittar på den reala utvecklingen har ökningen varit 1,7 procent per år under 1975-2009. Sedan 1995 har ökningen endast varit knappt 1 procent per år. Den enskilda hyran är givetvis beroende av en mängd faktorer men år 2009 var den genomsnittliga hyran i Sverige ungefär 900 kronor per kva- dratmeter. Detta motsvarar knappt 5 000 tusen kronor i månaden för en genomsnittlig lägenhet. Produktionskostnader I en studie av hyror och i synnerhet av hyror i nyproduktionen är det en omöjlighet att helt bortse från produktionskostnaderna. Produktionskostnaderna för byggande av bostäder har stigit kraftigt de senaste åren. År 2008 var produktionskostnaderna för att bygga hyresrät- ter nästan 25 procent högre än två år tidigare. Produktionskostnaden för att bygga en hyresrätt var 2008 närmare 25 500 kronor per kvadratmeter. Av denna produktionskostnad stod markpriser för cirka 13 procent medan själva byggnadskostnaden var 87 procent. Hyror och produktionskostnader Att det finns en kausalitet mellan produktionskostnader och hyror är täm- dock vara huruvida priserna (hyran) styr produktionskostnaderna eller om orsaksförhållandet är den omvända. ligen självklart, åtminstone på lång sikt. Exakt hur sambanden ser ut är svårare att säga. Den stora frågan som vi inte löser i denna rapport torde Vad vi dock kan konstatera är att hyror och produktionskostnader följt varandra relativt väl över tiden men att vi under den senaste tioårsperio- den kunnat konstatera att produktionskostnaderna ökat i en betydligt hög- re takt än hyrorna.
8 Hyror i Sverige - 1975-2009 Då vi mer explicit studerar sambanden mellan hyror i beståndet och hyror i nyproduktionen ser vi att dessa samvarierat under nästan hela perioden, men under de senaste tre åren har dock nyproduktionhyrorna ökat relativt kraftigt. Nyproduktionshyrorna har under 1975-2009 i genomsnitt varit 140 procent av hyrorna i det totala beståndet. Den senaste treårsperioden har detta ökat till i genomsnitt närmare 160 procent, med en topp 2009 på nästan 170 procent. Skälet till detta är troligen att sedan den 1 juli 2006 är nyproduktionen undantagen från bruksvärdessystemet. Den kraftiga ökningen i nyproduk- tionshyrorna sammanfaller även med de senaste åren kraftiga uppgångar av produktionskostnaderna. Utvecklingen på regional nivå Hyresnivåerna är givetvis högre i storstadsregioner och i områden med hög efterfrågan. Det gäller för såväl hyrorna i beståndet som för nypro- gefär 10 procent under riket som helhet. duktionshyrorna. Detta är helt naturligt och en konsistent del av hyressättningssystemet där hushållens preferenser ska synas. I Storstockholm ligger hyrorna i storleksordningen 10 procent över riksgenomsnittet medan motsvarande siffra för Storgöteborg är 5 procent. I kommuner med färre än 75 000 invånare ligger hyrorna följaktligen un- En intressant iakttagelse är att utvecklingen av nyproduktionshyrorna jämfört med hyrorna i beståndet skiljer sig åt i huvudstadsregionen jäm- fört med övriga riket. I Storstockholm har kvoten mellan nyproduktions- hyrorna och hyrorna i beståndet inte ökat de senaste åren. Hyror, inkomster och hushållens betalningsförmåga Även om hyror och hyresnivåer är intressanta i sig måste man alltid rela- tera dessa till hushållens inkomster. Så länge hushållen har tillräckligt höga inkomster spelar den nominella hyresnivån mindre roll. De senaste åren har hushållen fått en kraftigt ökad inkomst. Andelen av de disponib- la inkomsterna som ett genomsnittligt hyresrättshushåll betalar i hyra har minskat från 29,1 procent år 2004 till 27,6 procent år 2008. Det är även intressant att notera att utvecklingen av hyrorna i nypro- duktionen, trots den kraftiga uppgången de senaste åren, väl följer utvecklingen av hushållens disponibla inkomster. Avslutningsvis vill vi notera att alla hushållstyper fått det bättre de se- naste åren. Bättre då i bemärkelsen att man betalar mindre andel av den disponibla inkomsten i hyra och har mer över till övrig konsumtion då boendet är betalt. Olika hushållstyper har dock mycket skilda ekonomiska förutsättningar och det blir centralt att följa utvecklingen då det nya hy- ressättningssystemet sjösätts 1 januari 2011.
9 1 Inledning 1.1 Bakgrund Enligt Boverkets regleringsbrev ska Boverket tillhandahålla ett kvalifi- återrapporteringskrav inom området Bostadsmarknad är att ta fram en cerat kunskapsunderlag som fungerar som stöd för regeringen, dess myndigheter och aktörerna inom området bostadsmarknad. Ett av Boverkets rapport med en fördjupad analys av situationen för en särskild grupp eller utifrån en relevant frågeställning inom ramen för området Bostadsmark- nad. I innevarande rapport ska vi titta närmare på hyresrätten, eller mer precist på hyrorna. Det finns ett antal skäl till att studera hyresrätten och hyrorna lite extra. Hyresrätten är den vanligaste upplåtelseformen i Sverige. Av Sveriges drygt 4,5 miljoner bostäder är 44 procent upplåtna med hyresrätt. Med andra ord finns det närmare 2 miljoner hyresrätter i Sverige. Ungefär 85 procent av alla hyresrätter är lägenheter i flerfamiljshus. Det inne- av alla människor i Sverige som bor i en hyresrätt. Således är hyresni- bär att det finns i runda tal 1,7 miljoner lägenheter i flerfamiljshus som är upplåtna med hyresrätt. Det betyder att det är den vanligast förekommande lägenhetstypen, något fler än äganderätt i småhus. Om vi tittar på antalet personer som bor i hyresrätt är det ungefär 30 procent våer och hyrornas utveckling något som mycket direkt påverkar en mycket stor del av Sveriges befolkning. Det finns givetvis många skäl till att ett hushåll väljer att bo i hyres- i sitt boende. Men till skillnad från boende i bostadsrätt och äganderätt är det troligtvis ett relativt stort antal hushåll som bor i hyresrätt för att rätt. Det kan handla om att man uppskattar den service som är förknippad med hyresrätten eller att man slipper att binda ett stort kapital man inte har något annat val. Det kan bero på ekonomiska faktorer som till exempel att de inte har möjlighet att få några lån. Det är säkerligen ovanligare med den omvända situationen, dvs. att man bor i
10 Hyror i Sverige - 1975-2009 en äganderätt eller en bostadsrätt för att man är tvungen. 1 Det är också ett faktum, givetvis sammanhängande med ovanstående, att en större andel hushåll boende i hyresrätt har snävare ekonomiska ramar än bo- ende i andra upplåtelseformer. I en rapport från 2007 visade Boverket att år 2005 fanns det ungefär 430 000 hushåll med låga disponibla in- dessa hushåll bodde i komster. Knappt 300 000, eller 70 procent, av hyresrätt. Det är stora förändringar på gång inom hyresrättens område. Den 1 ja- viktigt att ha grepp nuari 2011 införs en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och samtidigt förändras hyreslagstiftningen. För att kunna studera konsekvenser av det nya regelverket är det om utvecklingen innan de reglerna införs. 1.2 Syfte Boverket ska följa och analysera utveckling på bostadsmarknaden. Detta för att tillhandahålla ett kvalificerat kunskapsunderlag som fungerar som stöd för regeringen, dess myndigheter och aktörerna inom området bostadsmarknad. Syftet med innevarande rapport kan delas upp i ett antal delar. I rap- i nyproducerade hyres- porten ska vi: studera hur hyrorna i beståndet samt hyrorna rätter utvecklats under 1975-2009 kortfattat belysa utvecklingen av produktionskostnaderna under perio- i nyproduktionen och hyror i den 1975-2008 undersöka hur relationen mellan hyror beståndet utvecklats under perioden kortfattat sätta utvecklingen av hushållens disponibla inkomster i relakan hyror i nypro- tion till utvecklingen av hyrorna Det är i synnerhet av intresse att studera utvecklingen av hyrorna i nyproduktionen under perioden 2007-2009. Från 1 juli 2006 duktionen, under en tioårsperiod, undantas från bruksvärdessystemet. Vi ska försöka utröna huruvida detta haft några effekter på hyrorna i nyproducerade hyresrätter. 1.3 Avgränsningar Vi har valt att studera en relativt lång tidsperiod i rapporten. Företrädesvis tittar vi på perioden 1975-2009. Huvudskälet till detta är att det är nödvändigt för att kunna identifiera mer långsiktiga förändringar. Detta framförallt då vi ser på hyror i nyproduktionen där de kortsiktiga variationerna kan vara ganska stora. 1975 känns som en rimlig startpunkt då det nuvarande hyressättningssystemet introducerades i slutet av 1960- talet men inte var i full drift förrän i mitten av 1970-talet. I kapitel 4 och 5 tittar vi framförallt på två- och trerumslägenheter. Jämförelse med hela beståndet är inte lämpligt då produktionen av lägen- f- 1 Det kan givetvis tänkas att man bor i en äganderätt/bostadsrätt i någon del av landet och man omöjligen kan sälja på grund av marknadssituationen, dvs. att det inte finns någon e terfrågan.
1 Inledning 11 heter kan variera över åren. Anledningen till att vi väljer just två- och trerumslägenheter är att de är de vanligaste lägenhetsstorlekarna både i be- om variationerna enskilda år som sagt kan vara re- ståndet och i nyproduktionen. Enligt SCB:s statistik var år 2009 ungefär 70 procent av hyresbeståndet två- eller trerummare. Detta gäller även för nyproduktionen, även lativt stora. 1.4 Datamaterial Datamaterialet i innevarande rapport är uteslutande hämtat från 1.5 Läsanvisning Statistis- hyror i bostadslägenheter (HiB) statistiska meddelanden serie BO 39 ka Centralbyrån (SCB). Det är framförallt statistik från undersökningarna och avgifter/hyror för nybyggda lägenheter serie BO 30 som använts. Dessutom har vi använt produktionskostnadsstatistiken som presenteras i statistiska meddelanden serie BO 26. För det mer historiska datamateria- let har vi använt SCB:s årliga publikation, Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok där delar av statistikmaterialet ur ovanstående publikationer finns presenterat. Vi har även, om än i mindre uträckning, använt material från SCB:s urvalsundersökning Hushållen Ekonomi (HEK). Se datakällor på sidan 41 för de exakta referenshänvisningarna. Rapporten är upplagd enligt följande. I kapitel 2 inleder vi med att be- skriva hyressättningssystemet samt utvecklingen av hyrorna i beståndet under perioden 1975-2009 för att i kapitel 3 övergå till att kortfattat titta på produktionskostnadernas utveckling. I kapitel 4 studerar vi sambanden mellan produktionskostnader, hyror i beståndet samt hyror i nyproduce- rade hyresrätter. I kapitel 5 tittar vi på utvecklingen av hyror i beståndet och i nyproduktionen på regional nivå. Avslutningsvis tittar vi i kapitel 6 kort på hushållens inkomster och reflekterar något om den framtida utvecklingen.
12 Hyror i Sverige - 1975-2009
13 2 Hyror i beståndet 2.1 Hyressättningssystemet Det svenska hyressättningssystemet är en relativt invecklad procedur och det finns mängder av litteratur skrivet på området. Vi kommer här endast kortfattat beskriva hur systemet är uppbyggt. Grunden till dagens hyressättningssystem infördes 1969 och har sedan I detta kapitel ska vi inleda med en kort beskrivning av det svenska hy- ressättningssystemet för att sedan se hur hyrorna utvecklats under perio- våerna år den 1975-2009. Vi avslutar med att något mer ingående titta på hyresni- 2009. genomgått en rad, företrädesvis mindre, förändringar. Detta system för hyressättning infördes som en efterträdare till den hyresreglering som in- troducerades under andra världskriget, närmare bestämt 1942. Hyror för bostadslägenheter bestäms genom en samverkan av flera olika regelverk men hyressättningssystemet kan sägas stå på tre grundpe- lare: bruksvärdessystemet, allmännyttans hyresledande roll och det kollektiva hyresförhandlingssystemet. 2 Bruksvärdessystemets syfte är att, i någon mån, efterlikna ett mark- nadssystem men samtidigt utgöra en spärr mot oskäliga hyror och att skapa ett starkt besittningsskydd för hyresgästerna. Enligt 55 första stycket hyreslagen ska hyran inte anses skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Hyran enligt bruksvärdet ska spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt och hyran ska inte kunna pressas upp till följd av en bristsituation. Den andra grundpelaren i hyressättningssystemet är alltså allmännyttans hyresledande roll. Detta innebär att det är främst de kommunala bo- stadsföretagens hyror som ska tillmätas avgörande betydelse vid hyres- 2 Man skulle även kunna säga att hyresförhandlingssystemet står på två grundpelare, bruksvärdessystemet och hyresförhandlingssystemet, och i så fall se allmännyttans hyres- ledande roll som en del av bruksvärdessytemet. Detta är dock en fråga av mer filosofisk karaktär.
14 Hyror i Sverige - 1975-2009 prövningen. De kommunala bostadsföretagens hyror bestäms med utgångspunkt i en självkostnadsprincip, dvs. i princip ska hyrorna täcka fö- retagens kostnader plus en skälig avkastning på insatt kapital. Det tredje grundpelaren, det kollektiva hyresförhandlingssystemet, regleras i hyresförhandlingslagen och grundar sig på kollektiva lokala för- handlingar mellan en hyresvärd och en hyresgästorganisation (oftast hy- resgästföreningen). Dock har inte en enskilds hyresgästs medlemskap i hyresgästorganisationen någon praktisk betydelse vid tillämpningen av det kollektiva förhandlingssystemet. I bland brukar man uttrycka det som om bruksvärdessystemet sålunda syftar till att lika lägenheter ska ha lika hyra kan det kollektiva hyres- nämndes inledningsvis har de flesta förändringar av hyressätt- förhandlingssystemet sägas syfta till att olika lägenheter ska ha olika hyra. Som ningssystemet varit av mindre karaktär. En stor förändring har dock skett de senaste åren. Sedan den förste juli 2006 ska hyran för nybyggda hyres- fastigheter under en tioårsperiod kunna undantas från bruksvärdespröv- ningen och anses skälig om den bestämts i en kollektiv förhandlingsöver- hittills varit av mindre karaktär kom- enskommelse. Om förändringarna av systemet me r det nu att ske en genomgripande förändring av systemet, vilken gäller från den 1 januari 2011. Förändringarna kan sammanfattas i fyra punkter där de två första ska förtydliga definitionen av kommunala bostadsak- tiebolag och ställa nya krav på hur verksamheten bedrivs 3 medan de två sista är direkta förändringar i hyreslagen: Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande Bolagen ska drivas enligt affärsmässiga principer. Kollektivt förhandlade hyror ska vara normerande Ny skyddsregel mot kraftiga hyreshöjningar De största förändringarna torde således vara att självkostnadsprincipen överges för att i stället ersättas av att de kommunala bostadsföretagen ska drivas på affärsmässiga grunder. Dessutom kommer de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll att ersättas med en normerande roll för kollektivt förhandlade hyror. Med andra ord kommer även de privata företagen att medverka vid hyresförhandlingarna. 4 Hur dessa förändringar kommer att påverka hyresnivåer är i dagsläget svårt att uttala sig om men Boverkets bedömning är att den allmänna hyresnivån antagligen kommer att höjas. 5 3 En ny lag om kommunala bostadsaktiebolag ska ersätta den tidigare lagen om a llmän- nyttiga bostadsföretag, Allbo-lagen från 2002. 4 Prop. 2009/10:185, Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade h y- ressättningsregler. 5 Se Boverkets yttrande över EU, allmännyttan och hyrorna, dnr 2011-2262/2008.
2 Hyror i beståndet 15 2.2 Hyror sedan 1975 Som synes från figur 2.1 låg den genomsnittliga årliga kvadratmeterhyran på ungefär 100 kronor 1975. Denna har ökat till närmare 900 kronor år 2009. Samtidigt har den genomsnittliga månadshyran ökat från 513 kronor år 1975 till 4 968 kronor år 2009. Detta innebär en genomsnittlig årlig ökning på 6,7 respektive 7,0 procent. Att månadshyran ökat mer än kvadratmeterhyran innebär att den genomsnittliga boendeytan ökat, om än marginellt. 6 Figur 2.1 Hyror 1975-2009 Kronor per månad 5 000 Kronor per kvadratmeter 1 000 4 000 800 3 000 600 2 000 400 1 000 200 0 0 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Källa: SCB Hyra per lägenhet och månad (vänster skala) Hyra per kvadratmeter och år (höger skala) Vilket illustreras i ovanstående figur har ökningstakten varit långt i från jämn över åren. För att tydligare belysa detta tittar vi även på hyresför- ändringar de enskilda åren. Som synes i figur 2.2 på nästa sida har hyres- höjningarna varit relativt måttliga sedan mitten av 1990-talet. Efter år 1995 har hyreshöjningarna endast varit över 4 procent under ett enskilt år, 1996. Den genomsnittliga höjningen har under perioden 1995-2009 varit 2,2 procent per år. Under 1970-talet, 1980-talet och början på 1990-talen var höjningarna betydligt högre med toppar i samband med skattereformen 1990/1991. 7,8 Det viktigaste skälet till de lägre höjningarna sedan mitten av 1990- talet är givetvis omläggningen av den ekonomiska politiken som gjorde inflationsmålet till norm för penningpolitiken. Detta innebar att den all- 6 Då vi inte uttryckligen nämner något annat mäter vi hyran som: årshyra i kr per kvm lägenhetsyta. 7 Under 1990 och 1991 ökade hyrorna med ungefär 14 respektive 25 procent. 8 Skattreformen innebar bland annat att hushållen själva fick bära en större andel av bostadens totala kostnader. I samband med detta byggdes även bostadsbidragssystemet ut. Mellan år 1992 och 1995 ökade antalet bidragshushåll från 360 000 till 576 000. Till viss del kompenserades således hushållen för de kraftigt ökade utgifterna. Se t.ex. Boverket (2000) Bostadsbidragen under 90-talet Ett samarbetsprojekt mellan Boverket och försäkringskassorna i Blekinge-, Kalmar- och Kronobergs län.
16 Hyror i Sverige - 1975-2009 männa prisnivån kom att stiga betydligt mindre än tidigare vilket även fått genomslag på de nominella hyrorna. Figur 2.2 Hyresförändring jämfört med föregående år 1975-2009 Procent 30 25 20 15 10 5 0 1975 1977 Källa: SCB 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Även om det på kort sikt är lätt att fokusera på nominella förändringar är det över tiden de reala förändringarna som är det intressanta. Höga reala hyreshöjningar över tiden innebär, allt annat lika, att hushållen måste läg- ga en större del av sina inkomster på hyrorna. 9 De reala förändringarna av hyresnivån uppvisar således betydligt lägre ökningar även före lågin- flationspolitiken. I samband med skattereformen steg dock hyrorna kraftigt även med reala mått mätt. Under de två åren 1991 och 1992 steg hyrorna sammanlagt med över 20 procent realt sett. Figur 2.3 Real hyresförändring jämfört med föregående år, 1975-2009 Procent 16 14 12 10 8 6 4 2 0-2 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 9 För att ge en jämförelse har hushållens reala disponibla inkomster växt med i genomsnitt ungefär 1,5 procent per år under perioden 1975-2008.
2 Hyror i beståndet 17 Källa: SCB Totalt under perioden 1975-2008 var de genomsnittliga reala hyreshöj- i ningen knappt 2 procent per år. För perioden 1995-2009 sjönk höjningen till i genomsnitt 0,8 procent per år. År 2009 ökade de reala hyrorna med genomsnitt 3,9 procent vilket var den största ökningen sedan 1992. För att tydliggöra den reala utvecklingen visas hyrorna för ett antal år omräknat till 2009 års priser (se tabell 2.1). Tabell 2.1 Hyror i 2009 års priser 1975 1980 1990 2000 2009 Årshyra per kvadratmeter 489 524 603 832 898 Månadshyra per lägenhet 2 532 2 742 3 286 4 567 4 968 Källa: SCB samt egna beräkningar 2.3 Hyror 2009 Låt oss avsluta detta kapitel med att kortfattat belysa hur läget såg ut 2009. I föregående avsnitt berörde vi som hastigast den genomsnittliga hyran i riket totalt sett. Låt oss inleda med att titta på hyror i beståndet och i nyproduktionen uppdelat på lägenhetsstorlekar. Den genomsnittliga årshyran per kvadratmeter låg 2009 på 898 kro- nor. Vilket illustreras i tabell 2.2 låg hyran per kvadratmeter under genomsnittet för lägenheter med ett rum och kök samt två rum och kök. Hyrorna i nyproducerade allmännyttiga hyresrätter låg under 2009 på ungefär 1 425 kronor per kvadratmeter medan motsvarande siffra för privatägda hyresrätter var drygt 1 550 kronor. Tabell 2.2 Genomsnittliga årshyror per kvadratmeter, 2009 Bestånd Nyprod. (allmänn.) Nyprod. (privat) 1 rum och kök 978 1 615 1 808 2 rum och kök 907 1 474 1 653 3 rum och kök 857 1 422 1 540 4 rum och kök 836 1 355 1 429 5 rum och kök 821 1 411 1 225 Totalt 898 1 426 1 558 Källa: SCB Genomgående kan sägas att ju större lägenhet, ju lägre hyra per kvadrat- meter. Den enkla förklaringen till detta har med just produktionskostna- är. der att göra. De enskilt dyraste rummen att producera är badrum/toaletter och kök. Då dessa finns i alla lägenheter gör det att produktionskostnaden, och även hyran, per kvadratmeter blir högre ju mindre lägenheten Hyra per kvadratmeter kan vara ett lite abstrakt begrepp som är svårt att relatera till. Låt oss därför kort titta på genomsnittshyror per lägenhet. Som tidigare nämnts kostade en genomsnittlig hyresrätt i Sverige år 2009 närmare 5 000 kronor i månaden. Som synes från tabell 2.3 på nästa sida kan man kort säga att hyran ung efär ökar med en tusenlapp för varje ytterligare rum som lägenheten består av.
18 Hyror i Sverige - 1975-2009 Tabell 2.3 Genomsnittliga månadshyror per lägenhet, 2009 Bestånd Nyprod. (allmänn.) Nyprod. (privat) 1 rum och kök 3 372 5 704 6 428 2 rum och kök 4 537 6 959 8 459 3 rum och kök 5 540 8 935 10 066 4 rum och kök 6 803 10 445 11 437 5 rum och kök 8 574 13 213 11 826 Totalt 4 968 8 425 9 473 Källa: SCB Vi övergår nu till att i nästa kapitel kortfattat se på utvecklingen av produktionskostnaderna under 1975-2008.
19 3 Produktionskostnader I en studie som belyser hyresnivåer, och i synnerhet hyresnivåer i ny- byggda bostäder, är det omöjligt att inte beröra ämnet produktionskostna- och hyror der. Detta även om kopplingen mellan produktionskostnader inte är helt klar (se vidare kapitel 4). Syftet med denna rapport är dock inte att analysera utvecklingen av och orsaker till hur produktionskostnaderna förändrats varför vi endast kortfattat berör 10 ämnet. 3.1 Vad är produktionskostnader och hur mäts de? Det uppstår ofta en viss begreppsförvirring då man diskuterar produk- bygg- tionskostnader för att bygga bostäder. Begrepp som byggkostnad, nadskostnad, entreprenadkostnad, byggherrekostnad och produktionskostnad används ofta utan att preciseringar om deras inbördes relationer görs. Låt oss kort försöka reda ut begreppen. 11 Den totala produktionskostnaden kan till exempel delas upp i entrepre nadkostnad och byggherrekostnad, dvs.; Entreprenadkostnad + Byggi innevarande rapport, definieras produktionskostnaden som: Kostnaden herrekostnad samt moms och avgifter = Total produktionskostnad. 12 I SCB:s officiella statistik, som ofta refereras till och som vi använder utgörs av den av byggherren redovisade kostnaden inklusive mervärdesskatt när projektet påbörjas. Kostnaden är lika med det pris en köpare betalar för ett försäljningshus (småhus) eller det pris en bostadsrättsförening respektive ett fastighetsföretag betalar för sitt projekt (SCB 2010a). Be- greppet produktionskostnader omfattar enligt denna definition markkost- 10 SCB publicerar produktionskostnadsstatistiken för 2009 den 15 december varför vi inte haft möjlighet att inkludera denna i innevarande rapport. 11 Se SOU 2002:115 sid. 195-197 för en mer ingående beskrivning av hur de olika be- greppen relaterar till varandra. 12 Entreprenadkostnaden är det pris som byggherren betalar för enbart e ntreprenadarbete- kostnader kan följsas i SCB:s na i ett projekt. Dessa entreprenadprisindex.
20 Hyror i Sverige - 1975-2009 naden och byggnadskostnaden, dvs.; Markkostnad + Byggnadskostnad = 13 Total produktionskostnad. Låt oss avslutningsvis kort nämna något om kostnadsbegreppet. I princip alltid, då vi diskuterar kostnader för att producera bostäder, är det inte de faktiska kostnaderna vi mäter. I stället är det priset som kunden betalar som mäts och i detta ingår inte bara kostnader utan även vinster i en rad mellanled. 14 Dessa distinktioner är viktiga att ha i minnet då man exempelvis diskuterar frågor som huruvida produktionskostnaderna är höga. I denna rapport är det hyror vi företrädesvis studerar och då spelar ovanstående problematik mindre roll. För slutkunden, i detta fall hyres- av gästen, spelar det ingen roll om det pris som betalas, hyran, påverkas faktiska kostnader eller vinster i mellanleden. 3.2 Utvecklingen 1975-2008 I denna rapport är det företrädesvis den totala produktionskostnaden vi är intresserade av. SCB presenterar de totala produktionskostnaderna på två sätt: Byggnadsprisindex Pris per kvadratmeter Byggnadsprisindex (BPI) tar hänsyn till om husen som byggs skiljer sig åt beträffande kvalitet och utformning mellan åren. BPI tar även hänsyn till om det skett förskjutningar i byggproduktionen t.ex. mellan olika re- gioner. 15 Pris per kvadratmeter tar inte hänsyn till sådana kvalitativa skillnader. I figur 3.1 och 3.2 visas utvecklingen av BPI och pris per kva- period. dratmeter samt den årliga procentuella förändringen. 16 Som synes från figurerna följer serierna varandra rätt väl, åtminstone under en längre tids- Oberoende av vilket av de två måtten vi använder kan vi se några ge- nerella tendenser i utvecklingen. Produktionskostnaderna ökade stadigt i relativt hög takt fram till 1990. En del av den höga ökningstakten förkla- knappt 12 procent per år. Denna utveckling bröts under första halvan av ras givetvis av det höga inflationsläget. Under perioden 1975-1990 ökade produktionskostnaderna (mätt som förändring i BPI) med i genomsnitt 1990-talet då kostnaderna sjönk (BPI) eller ökade måttligt (pris per kvadratmeter). Sedan mitten av 1990-talet har produktionskostnaderna återigen ökat kraftigt, med undantag av perioden 2002-2006. Denna gång kan vi inte härleda ökningen till hög inflation, även i reala termer har ökningarna va- rit stora. 13 I begreppet markkostnad ingår: (i) tomtkostnader inkl. kostnader för gator vägar och VA utanför kvartersmark, (ii) anslutningsavgifter för VA samt (iii) byggherrekostnader som kan hänföras till dessa poster. I begreppet byggnadskostnad ingår: (i) kostnad för byggnadsarbeten, (ii) anslutningsavgifter för el och fjärrvärme, (iii) kostnader för finpla- nering och tomtutrustning, (iv) kostnader för grundberedning och grovplanering, (v) kostnader för gator, vägar och VA på kvartersmark samt (vi) byggherrekostnader som kan hänföras till dessa poster. 14 Se t.ex. SOU 2002:115 (sid. 199-202) och Kalbro m.fl. (2009, sid. 40-41). 15 Se SCB (2010). 16 Priser för ordinära flerbostadshus, både hyresrätt och bostadsrätt.
3 Produktionskostnader 21 Figur 3.1 Produktionskostnader, ordinära flerbostadshus, 1975-2008 Index 1968 = 100 Kronor per kvadratmeter 1 800 36 000 1 600 32 000 1 400 28 000 1 200 24 000 1 000 20 000 800 16 000 600 12 000 400 8 000 200 4 000 0 0 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Källa: SCB Byggnadsprisindex (vänster skala) Produktionskostnad per kvadratmeter (höger skala) Avslutningsvis kan noteras att kostnaderna ökat kraftigt under 2007 och 2008. Mätt som BPI var produktionskostnaderna 18,5 procent högre 2008 jämfört med 2006, men mätt som produktionskostnad per kvadratmeter var uppgången hela 32,1 procent. 17 Detta är den största ökningen av produktionskostnaden per kvadratmeter över en tvåårsperiod sedan 1979-1981. För att hitta en lika hög ökning i reala termer måste vi gå tillbaka till 1977-1978. Figur 3.2 Produktionskostnader, årlig procentuell förändring 1975-2008 Procent 25 20 15 10 5 0-5 -10 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Källa: SCB Byggnadsprisindex Produktionskostnad per kvadratmeter 17 Denna uppgång sammanfaller med borttagandet av de generella produktionsstöden och införandet av nya regler för hyressättning i nyproducerade bostäder. Om och exakt hur dessa förändringar påverkat produktionskostnaderna ligger utanför ramen för denna rap- port även om vi i kommande kapitel kommer att diskutera förändringen i hyressättnings- systemet något.
22 Hyror i Sverige - 1975-2009 3.3 Produktionskostnader 2008 Hur mycket kostar det då att bygga bostäder enligt den senast tillgängliga statistiken? 18 I tabell 3.1 visas en kort sammanställning. Som synes från Tabell 3.1 Produktionskostnader i riket 2008, kronor per kvadratmeter Markkostnad Byggnadskostnad Produktionskostnad Riket 6 062 24 648 30 709 Hyresrätt 3 307 22 168 25 476 Bostadsrättföreningar 7 574 26 012 33 586 Källa: SCB (2010a) tabellen var kostnaderna mycket olika beroende på om bostäderna som byggdes var hyresrätter eller bostadsrätter. Den genomsnittliga produk- tionskostnaden för en hyresrätt var år 2008 närmare 25 500 kronor per kvadratmeter. Motsvarande kostnad för en bostadsrätt var drygt 33 500 kronor, dvs. kostnaden för produktion av bostadsrätter var mer än 30 procent högre. Det är i synnerhet markkostnaderna som varit betydligt högre för bo- stadsrätterna. Markkostnaderna var för bostadsrätter mer än dubbelt så stora som för hyresrätter. Av den totala produktionskostnaden stod markkostnaden för 13 procent i hyresrätten men för hela 22,6 procent i bostadsrätten. Produktionskostnaderna skiljer sig även kraftigt åt beroende på var i lan- det bostäderna byggs. I tabell 3.2 åskådliggörs detta. 19 År 2008 var kostnaderna i Stockholm 17 procent högre än i Göteborg och 30 procent högre än i Malmö. I riket utanför storstadsregionerna var produktionskostna- derna hela 35 procent lägre än i Storstockholm. Tabell 3.2 Produktionskostnader regionalt 2008, kronor per kvadratme- ter Markkostnad Byggnadskostnad Produktionskostnad Storstockholm 8 530 27 465 35 995 Storgöteborg 4 154 23 450 27 604 Stormalmö 4 881 25 755 30 636 Riket i övrigt 2 840 20 206 23 046 Källa: SCB (2010a) Även om själva byggnadskostnaden är högre i storstadsregionerna påver- är kas byggkostnaderna i än högre grad av markkostnaderna. Exempelvis markpriserna i Storstockholm 200 procent högre än i riket utanför storstadsregionerna. I Storstockholm var närmare 25 procent av produktions- kostnaden markkostnad. Motsvarande siffror i övriga storstadsregioner var ungefär 15 procent och i riket i övrigt drygt 12 procent. 18 Det ligger utanför ramen för denna rapport att diskutera huruvida produktionskostnaderna är för höga och vad som i så fall ska göras åt detta. För diskussioner i det ämnet se t.ex. SOU 2000:44, Boverket (2002), SOU 2002:115, Statskontoret (2009) och Boverket (2009) med referenser däri. 19 Notera att i tabell 2.2 visas den genomsnittliga produktionskostnaden per region, dvs. utan hänsyn till upplåtelseform.
23 4 Hyror och produktionskostnader I innevarande kapitel ska vi börja med att i avsnitt 4.1 kortfattat diskutera sambandet mellan produktionskostnader och hyror för att i 4.2 titta på den empiriska utvecklingen från 1975 och framåt. I avsnitt 4.3 övergår vi till att explicit titta på utvecklingen i hyresbostäder med två rum och kök respektive tre rum och kök. Här studerar vi inte enbart hyresnivån i beståndet utan även hyror i nyproduktionen 20 4.1 Samband mellan produktionskostnader och hyror Hur ser sambanden mellan produktionskostnader och hyror ut? Det är en fråga som är långt ifrån enkel att svara på. Frågan kan dessutom delas upp i två delar: dels huruvida det finns något samband och hur starkt detta samband är och dels hur kausaliteten i detta samband i så fall ser ut? Det vill säga, styr produktionskostnaderna hyran eller är det betalningsviljan hos konsumenterna som styr produktionskostnaden? Att det på lång sikt måste finnas ett samband mellan kostnaderna och hyran står utom allt rimligt tvivel. Produktionskostnaderna och en rimlig avkastning till fastighetsbolaget/fastighetsägaren ska täckas av hyrorna. På kort sikt, och framförallt vad gäller hyror i nyproduktionen är detta mer osäkert. Man kan exempelvis tänka sig att hyresgästerna i en fastig- hetsägares bestånd får vara med och subventionera hyrorna i nyproduk- tionen för att hålla dessa nere. Samband mellan nybyggnadskostnader och hyror har exempelvis studerats i en artikel från SCB. Där finner man endast ett svagt samband mellan de undersökta variablerna. 21 I en studie har Bejrum m.fl. (2004) 20 Anledningen till att vi väljer just dessa två lägenhetstyper är att vi då täcker in ungefär 70 procent av hyresbeståndet samt ungefär samma andel av nyproduktionen. Vi tittar på hyror (och produktionskostnader) per kvadratmeter. Om det produceras många lägenheter ett visst år som avviker i storlek från beståndet kan jämförelsen bli missvisande. 21 SCB (2006) Byggindex 1:06.
24 Hyror i Sverige - 1975-2009 undersökt hur det går till när företag tar steget från produktionskostnad till att sätta hyran. Författarna visar att steget från produktionskostnad till hyra är kalkyltekniskt relativt enkelt och att den inledande hyresnivån i första hand är beroende av produktionskostnaden och i andra hand av vil- Med ett systematiskt val av nivåer på olika parametrar kan man visa vad ken utvecklingstakt som tillskrivs hyran. Men man visar också att den beräknade hyresnivån är ytterst känslig för förändringar i förutsättningarna. som helst. Det ligger dock utanför ramen med denna rapport att utreda hur sam- banden mellan produktionskostnader och hyror ser ut, hur starkt det är och hur kausaliteten ser ut. Frågan är dock mycket intressant och värd att studeras närmare. Se till exempel diskussionen i Kalbro m.fl. (2009) 4.2 Utvecklingen 1975-2009 Figur 4.1 Hyror, produktionskostnader och konsumentprisindex Index 1992 = 100 250 200 150 100 50 0 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Hyror Byggnadsprisindex Produktionskostnader Konusmentprisindex Källa: SCB och egna beräkningar I figur 4.1 beskrivs utvecklingen av hyresnivåer, konsumentpriser och produktionskostnader 22 från 1975 och framåt. Serierna i figuren är nor- maliserade till 100 år 1992. Anledningen till att vi valt att normalisera just till år 1992 är att det i nå- gon mening betecknar starten på det penningpolitiska läget i dag. Det pennigpolitiska målet om prisstabilitet antogs visserligen inte förrän 1993 men redan 1992 hade inflationen sjunkit till i storleksordningen 2 procent varför det för våra syften går att hävda att låginflationspolitiken i prakti- i ken var införd. Dessutom hade de stora hyreshöjningarna som skedde 22 Notera att produktionskostnaderna per kvadratmeter är, liksom i figur 2.1, de genomsnittliga för samtliga upplåtelseformer. Senare i detta kapitel ska vi explicit se på produktionskostnaderna för hyresrätter.
4 Hyror och produktionskostnader 25 samband med de stora skattereformerna 1990/1991 klingat av (se kapitel 23 2). Som synes följdes utvecklingen av hyror och produktionskostnader varandra mycket väl fram till 1986-87. Därefter ökade produktionskost- naderna i högre takt än hyrorna men i samband med skattereformen 1990-91 steg hyrorna kraftigt. Som nämndes i föregående kapitel ökade de nominella hyrorna med närmare 45 procent från 1989 till 1991. Motsvarande uppgång i produktionskostnaderna var runt 20 procent. Under första halvan av 1990-talet (från 1991 till 1995) föll, i spåren av fastighetskrisen och den allmänna ekonomiska nedgången, produktionskostnaderna med ungefär 1,5 procent per år mätt som förändring i BPI. Detta medan hyrorna ökade med ungefär 6 procent om året. 24 Under 2000-talet har återigen byggkostnaderna ökad betydligt snabbare än hyrorna. Vi kan även kon- statera att både hyror och produktionskostnader har ökat betydligt mer än konsumentpriserna under perioden. 4.2.1 Två rum och kök I figur 4.2 illustreras utvecklingen av den genomsnittliga hyran för en hy- i resrätt på 2 rum och kök mellan 1975 och 2009. Dels visas utvecklingen beståndet och dels visas utvecklingen i nyproduktionen (uppdelad på allmännyttan och privata). Figur 4.2 Hyror i nyproduktion respektive beståndet Kronor per kvadratmeter 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 0 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Källa: SCB Hyra bestånd Hyra nyproduktion (allmännytta) Hyra nyproduktion (privat) Som synes från figuren har hyran per kvadratmeter och år ökat från 97 kronor år 1975 till 907 kronor år 2009. Det innebär en genomsnittlig hyreshöjning på 6,8 procent per år. Hyrorna i nyproduktionen ökade i ge- nomsnitt med 7,5 procent per år under samma period. Det är inte heller 23 Ett mer pragmatiskt skäl till detta val av normaliseringspunkt är att vi i kapitel 5 endast kommer studera tidsperioden 1990-2009. 24 Om vi istället mäter byggkostnaderna som pris per kvadratmeter föll kostnaderna endast under 1993 och 1994. Under perioden 1991-1995 steg kvadratmeterpriset med 7,4 procent.
26 Hyror i Sverige - 1975-2009 möjligt att se några tendenser angående hyror i nyproducerade allmännyttiga lägenheter jämfört med de privata. En del år ligger nyproduktionshy- sikt följer de varandra väl. rorna högre i allmännyttan och en del år i de privata, men på lite längre Kvoten mellan hyrorna i nyproduktionen och hyrorna i beståndet har de senaste åren varit större än någon gång tidigare under den undersökta tidsperioden. Under 1975-1977 respektive 1991-1993 låg hyrorna i nyproduktionen i storleksordningen 30-40 procent högre än i beståndet. Motsvarande siffra för perioden 2007-2009 var närmare 60 procent. (Se vidare avsnitt 4.3.) I figur 4.3 inkluderar vi även produktionskostnaderna. Liksom i figur 4.1 har vi normaliserat alla serierna till 100 år 1992 för att lättare kunna göra jämförelser. 25 Figur 4.3 Hyror i nyproduktion respektive beståndet samt produktions- kostnader, normaliserad 1992 Index 1992 = 100 225 200 175 150 125 100 75 50 25 0 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Källa: SCB samt egna beräkningar Hyra bestånd Hyra nyproduktion Produktionskostnader (hyresrätt) Fram till början av 1990-talet följer samtliga serier varandra väl. Detta bortsett från den tidigare diskuterade eftersläpningen i hyrorna som togs i fatt i samband med skattereformen. Från 1992 till 1999 stod pro- duktionskostnaderna i princip stilla medan hyran i såväl beståndet som nyproduktionen ökade med i storleksordningen 25 procent. Från 1999 och framåt har produktionskostnaderna ökat kraftigt med undantag av ett par år. Från 1999 till 2008 ökade produktionskostnaderna med drygt 80 procent. Under samma tidsperiod ökade hyrorna i beståndet med drygt 20 procent och hyrorna i nyproduktionen med drygt 40 procent. Värt att notera från figur 4.3 är utvecklingen de senaste åren. Vid halvårsskiftet 2006 ändrades reglerna för hyressättning i nyproduktionen, då nyproduktionen är undantaget från bruksvärdessystemet under de för- 25 I figur 4.2 är hyrorna i nyproduktionen ej uppdelade på allmännyttan och privata utan bägge är inkluderade i samma serie. För perioden 1997-2009 finns denna serie på SCB:s hemsida medan vi för perioden 1975-1996 beräknat den som ett ovägd medelvärden av hyrorna i allmännyttan och privata.
4 Hyror och produktionskostnader 27 sta 10 åren. Detta tycks ha satt avtryck i hyrorna i nyproduktionen, dessa låg 2009 närmare 22 procent högre än 2006. 4.2.2 Tre rum och kök För att ge mer robusthet år resultaten har vi gjort samma beräkningar som ovan även för tre rum och kök. Som nämndes inledningsvis betyder det att vi täcker in ungefär 70 procent av beståndet och ungefär samma andel av nyproduktionen. Resultaten är mycket liknande varför vi bara helt kort går igenom dem här. Datamaterialet finns tillgängligt i tabellbilagan (tabell B.2). De genomsnittliga årshyrorna för en lägenhet om tre rum och kök ökade från 100 kronor år 1975 till 857 kronor år 2009. Det innebär en ökning på 6,5 procent per år. Under samma period ökade hyran i nyprodu- cerade lägenheter med ungefär en procentenhet mer. Relationen mellan hyrorna i beståndet och i nyproduktionen ser i princip ut som för hyreslägenheter med två rum och kök. 2007-2009 var hy- rorna i nyproduktionen ungefär 60 procent högre än i beståndet som helhet. Motsvarande siffror under perioderna 1975-1977 och 1991-1993 var i storleksordningen 25-35 procent. 4.3 Är det dyrt att bo i nyproducerade hyresrätter? Ja, det beror givetvis på vad man jämför med. Det tycks dock som om det skett en relativ uppgång av hyrorna i nyproduktionen sedan förändringen i lagstiftningen vid halvårsskiftet 2006. Figur 4.4 Nyproduktionshyror i procent av hyror i beståndet, 1975-2009 Procent 170 160 150 140 130 120 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Källa: SCB samt egna beräkningar 2 rum och kök 3 rum och kök Under perioden 1975-2009 har hyrorna i nyproduktionen legat på i genomsnitt 140 procent av hyrorna i beståndet. Som synes från figur 4.4 är avvikelserna år från år relativt stora men i stora drag pendlar hyrorna i nyproduktionen mellan 130 och 150 procent av hyrorna i beståndet. Ut-
28 Hyror i Sverige - 1975-2009 vecklingen de senaste åren är dock intressant. Under perioden 2007-2009 har det ökat för att 2009 ligga på närmare 170 procent. Det är antagligen något för tidigt att dra alltför stora slutsatser av detta, exempelvis såg vi att hyrorna i nyproduktionen låg relativt högt jäm- fört med hyrorna i beståndet även 2001-2003. Det är dock troligt att för- ändringarna i hyreslagen som infördes 1 juli 2006 har påverkat nyproduk- tionshyrorna uppåt. Frågan är varför detta skett. Det finns flera möjliga förklaringar till detta. Beror den förändrade relationen på att det i någon mån har blivit enk- ut lare att ta ut högre hyror? Det vill säga, var det svårt att tidigare ta högre hyror i nyproduktionen även om det utifrån bruksvärdet var motiverat? Har hyrorna i nyproduktionen blivit mer marknadsmässiga? Det vill säga, när de nyproducerade lägenheterna kan undantas från bruksvärdesregeln har hyrorna kommit att sättas utifrån vad marknaden är beökat de senaste åren? Med standard redd att betala? Har standarden i nyproduktionen menas i detta avseende inte bara attributen hos själva lägenheten utan även läget etc. Har betalningsviljan, för en höjd standard, ökat hos hushållen ökat under de senaste åren i samband med att hushållens in- komster ökat kraftigt? Ett syfte med de stöd för byggande av hyresbostäder som funnits har varit att kunna erbjuda hyresrätter till hushåll med vanliga inkomster. Stöden för byggande av hyresbostäder har därför lämnats på villkor att de hyror som tagits ut av hyresgästen begränsats. När stöden tagits bort har byggherrens incitament att bygga bostäder med lägre hyror försvunnit, vilket också detta kan ha bidragit till att hyrorna stigit i nyproduktion. Detta är inte möjligt att svara på dessa frågor utan att göra en ingående undersökning av vad som byggts och hur standarden är i förhållande till standarden i tidigare nyproduktion. Vi nöjer oss med att i denna rapport konstatera att relationen har förändrats de senaste åren men orsaken till dessa höjningar av nyproduktionshyrorna relativt hyrorna i beståndet kan vi inte svara på.
29 5 Utvecklingen av hyrorna på regional nivå, 1990-2009 I detta kapitel ska vi studera hyrorna ur ett regionalt perspektiv. Vi tittar på en lite kortare tidsperiod än i föregående kapitel. Vilket illustrerats ti- digare följer hyrorna i beståndet hyrorna i nyproduktionen väl under 1970- och 1980-talen. Därför redovisas i detta avsnitt utvecklingen från 1990 och framåt. Vi kommer att försöka studera läget under perioden 2007-2009 lite extra för att försöka identifiera några tecken på om nyproduktionens undan- ka- tag från bruksvärdessystemet satt några spår. Siffrorna i innevarande pitel bör dock tolkas med viss försiktighet då det under vissa år kan vara relativt få projekt och höga eller låga hyror i några projekt kan få stort genomslag på genomsnitten. I bilaga B.3 redovisas antalet nyproducerade hyresrätter som statistiken bygger på. 5.1 Regionalt läge 2009 Vi börjar med att helt kort titta på hyresnivåerna i beståndet och i nypro- vi duktionen ur ett regionalt perspektiv. Genomgående i kapitlet kommer att använda årshyran per kvadratmeter som mått på hyran. Tabell 5.1 Hyror, 2009 Bestånd Nyprod. (allmänn.) Nyprod. (privat) 2 r.o.k. 3 r.o.k. 2 r.o.k. 3 r.o.k. 2 r.o.k. 3 r.o.k. Storstockholm 1 018 934 1 527 1 446 1 980 1 872 Storgöteborg 958 898 1 373 1 459 1 547 1 407 Stormalmö 1 693 1 536 1 423 1 424 Övriga + 75 000 26 909 851 1 637 1 355 1 240 1 246 Övriga 75 000 828 795 1 114 1 181 1 412 1 289 Källa: SCB 26 I beståndsstatistiken ingår Stormalmö i gruppen övriga kommuner med mer än 75 000 invånare.
30 Hyror i Sverige - 1975-2009 Vilket illustreras i tabell 5.1 ligger hyrorna i Storstockholm i storleksord- ningen 10 procent högre än riksgenomsnittet. Motsvarande siffra för Stor- i nyproduktionen. Exempelvis är hyrorna i nyproducerade tvårummare snarast högre i kommuner med mer än 75 000 invånare än i Stockholm göteborg är cirka 5 procent. Däremot ser vi inget direkt mönster i hyrorna och Göteborg. Att titta på hyrorna i nyproduktionen för ett enskilt år kan, som nämndes inledningsvis, vara missvisande, varför man inte bör dra alltför långtgående slutsatser utifrån dessa siffror. 5.2 Utveckling 1990-2009 I innevarande avsnitt ska vi titta på utvecklingen på regional basis. Den indelning som används är: Storstockholm, Storgöteborg, kommuner med fler än 75 000 invånare samt kommuner med mindre än 75 000 invånare. Vi presenterar utvecklingen för två rum och kök. Siffrorna för tre rum och kök finns presenterade i tabell B.4 i tabellbilagan. I stora drag är re- sultaten de samma som för 2 rum och kök och de kvalitativa slutsatserna förändras inte. 5.2.1 Storstockholm Nyproduktionshyrorna har de senaste 10 åren i genomsnitt pendlat mellan 1 200 och 1 600 kronor per kvadratmeter. 2009 drog hyrorna iväg något framförallt i den privata produktionen. Hyrorna i såväl beståndet som i nyproduktionen har under perioden 1990-2009 ökat med i genomsnitt 4, 6 procent per år. Figur 5.1 Hyror i nyproduktion respektive beståndet Kronor per kvadratmeter 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 0 1990 1991 Källa: SCB 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Bestånd Nyproduktion (allmännytta) Nyproduktion(privata) I figur 5.2 har vi normaliserat både hyrorna i nyproduktionen och i be- ståndet till 100 år 1992 (se diskussion på sidan 24). 27 Det är inledningsvis 27 I figur 5.2 är hyrorna i nyproduktionen ej uppdelade på allmännyttan och privata utan bägge är inkluderade i samma serie. För perioden 1997-2009 finns denna serie på SCB:s hemsida medan vi för perioden 1990-1996 beräknat den som ett ovägt medelvärde av hy-