Wallenstam BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 januar i 31 december 2008 Hyresintäkterna för perioden ökar till 1 250 Mkr (1 241). Uthyrningsgraden uppgår till 96 % (97) i det kommersiella beståndet. Driftnettot ökar till 810 Mkr (804). Periodens resultat efter skatt uppgår till 368 Mkr (1 008) motsvarande en vinst per aktie om 6 kr (17). Un d e r p e r i o d e n u p p g å r v ä r d e f ö r ä n d r i n g f ö r v a l t n i n g s f a s t i g h e t e r t i l l s a m m a n t a g e t -197 Mkr (787), varav 59 Mkr (298) är realiserade genom fastighetsförsäljningar och 59 Mkr är hänförliga till färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt. Höjda avkastningskrav har påverkat fastighetsvärdena negativt med -934 Mkr. Fastigheter har sålts för cirka 670 Mkr, priset översteg värdering med 13 %. Investering i ny- och ombyggnation av fastigheter uppgår till 750 Mkr (926). Vindkraftsinvesteringar under perioden uppgår till 278 Mkr (84). Substansvärde per aktie uppgår till 176 kr (181). Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning om 3,00 kr per aktie (3,00). Kommentar från VD Hans Wallenstam: I dagens läge är vår valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg en trygg plattform för verksamheten. En lönsam förvaltning och stark balansräkning ger oss möjlighet att på sikt öka våra driftnetton och skapa nya affärsmöjligheter för en ökad värdetillväxt.
INNEHÅLL VD har ordet 3 Bokslutskommuniké 1 januari-31 december 2008 4 Koncernens resultaträkning i sammandrag 10 Koncernens balansräkning i sammandrag 11 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 12 Moderbolagets resultat- och balansräkning 13 Fastighetsbeståndet 14 Aktien 16 Nyckeltal 17 Detta är Wallenstam 19 För definitioner se Wallenstams hemsida: www.wallenstam.se Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer RFR 1 och RFR 2. Wallenstam har som princip att redovisa förvärv och försäljningar på tillträdesdagen. Redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med föregående år. 2 WALLENSTAM
VD har ordet 2008 har varit ett annorlunda år. Våren präglades av optimism men förbyttes under hösten till en omfattande finansiell kris och kraftig inbromsning i ekonomin. Jämförelser har gjorts med börs kraschen på 30-talet. Wallenstams uttalade strategi med attraktiva fastigheter i tillväxtorterna Stockholm, Göteborg och Helsingborg utgör en trygg plattform i tider som dessa. Hyresintäkterna i verksamheten är stabila och Wallenstams kostnadseffektiva förvaltning gör att driftnettot har ökat i jämförelse med föregående år. Jag är nöjd med vårt resultat för 2008 även om det är sämre än föregående år. Förändringen beror i första hand på att 2007 års positiva värdeförändringar avseende fastigheter ersattes med värdeminskning under 2008. Wallenstam har som de flesta andra även påverkats av högre räntekostnader vilket fått genomslag i resultatet. För att motverka resultatbortfallet har vi under hösten analyserat samtliga kostnader och vidtagit omfattande åtgärder. Huvudfrågan i bokslutsarbetet har varit diskussioner kring värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Wallenstam justerade upp avkastningskravet redan sista kvartalet 2007 och har därefter gjort ytterligare justeringar. Wallenstams fastighetsvärden ligger på ungefär samma nivå som föregående år främst tack vare ökade hyresintäkter och en fortsatt hög uthyrningsgrad. Jag känner mig mycket trygg med vår värdering, vi har tagit höjd för marknadsläget. Nuvarande ränteläge har även fått effekter på våra finansiella instrument som har tappat i värde. Det är dock bara teoretiska förluster och påverkar inte kassaflödet. Fluktuationer i resultatet är något som vi kommer att få vänja oss vid, det är en effekt av de redovisningsregler som vi har att följa. Wallenstams balansräkning är stark. Det gör att vi har möjlighet att ta tillvara på affärsmöjligheter även i tider av nedgång. Under året har vi genomfört ett stort antal affärer och räknat på ännu fler det ser jag som en styrka. Vi har en god timing i genomförandet av fastighetsaffärer och tar på så sätt tillvara på marknadens svängningar. Statistiken från våra fastighetsaffärer visar att fastigheterna i princip alltid har sålts över vår värdering. Vår Wallenstamaktie har i likhet med hela aktiemarknaden gått ner kraftigt under det senaste året. Wallenstamaktien har trots nedgången ökat med 17 % de senaste fem åren vilket är över inflationen för motsvarande period. Wallenstam har ett mycket gott utgångsläge. Huvuddelen av våra fastigheter är bostadsfastigheter i attraktiva lägen. Uthyrningsgraden i våra kommersiella fastigheter är bibehållet hög och våra kontors- och butikslokaler finns i Göteborgs innerstadslägen samt i attraktiva företagslägen. Vi har bra och stabila kunder som arbetar inom flera olika branscher. Allt detta sammantaget ger oss stabila kassaflöden och skapar goda förutsättningar till en framtida tillväxt. På de marknader som Wallenstam har valt att verka råder stor bostadsbrist. Vi kommer att fortsätta vår offensiva satsning på nybyggnation med målet att bygga 2 500 lägenheter i Stockholm, Göteborg och Helsingborg till och med 2012. Vid färdigställandet har våra nybyggnationsprojekt utöver byggkostnaden genererat ett övervärde på drygt 50 % i genomsnitt. Wallenstam räknar med att räntekostnaderna kommer att minska under 2009, det gör våra projektkalkyler än mer positiva både när det gäller vår nybyggnation och kommande vindkraftsprojekt. Dessutom kommer det även att underlätta för våra hyresgäster som vill köpa sina bostäder. Jag kan konstatera att 2009 kommer att bli ett tufft år men Wallenstam står dock stabilt. Vi kommer att fullfölja vår plan och ser fram emot en period av intressanta utmaningar. Hans Wallenstam VD WALLENSTAM 3
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ Väsentliga händelser Wallenstam har under 2008 sålt elva fastigheter till ett försäljningvärde om 670 Mkr, priset överstiger Wallenstams värdering med i genomsnitt 13 %. Wallenstam har även förvärvat tre kommersiella fastigheter och tre bostadsfastigheter för sammanlagt 220 Mkr. Utöver det har avtal skrivits om förvärv av fem fastigheter samt del i en exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun). Under året har 750 Mkr investerats i ny- och ombyggnationsprojekt och då i huvudsak i bostadsbeståndet. Dessa åtgärder skapar betydande övervärden i fastighetsbeståndet. Byggnationen av 196 energieffektiva lägenheter i Hammarby Sjöstad i Stockholm samt Högsbo i Göteborg har startat, lägenheterna beräknas stå klara för inflyttning under det första halvåret 2010. Även Wallenstams satsning på egen produktion av förnyelsebar energi fortsätter. Vid årsskiftet hade Wallenstam sju vindkraftverk i drift med en total effekt om 10,1 MW. Under hösten inleddes markarbeten för fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland, dessa beräknas att tas i drift under hösten 2009. Wallenstam har under 2008 beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven vid de två senast kvartalen. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 368 Mkr (1 008). Resultat per aktie uppgår till 6 kronor (17). Förändringen jämfört med föregående år beror framför allt på att förra årets stora värdeökning avseende fastigheter ersattes med en värdeminskning under 2008. Wallenstams löpande verksamhet med uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler går bra och utvecklas positivt. Överskottsgraden är oförändrat hög och uppgår till 65 %. HYRESINTÄKTER: Koncernens hyresintäkter för perioden uppgår till 1 250 Mkr (1 241). Av hyresintäkterna utgörs 688 Mkr (686) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 562 Mkr (556) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Ökningen är främst ett resultat av högre hyresnivåer, genomförda investeringar och en fortsatt hög uthyrningsgrad. driftkostnader: En kostnadseffektiv förvaltning gör att Wallenstam kan redovisa samma överskottsgrad som föregående år. Driftkostnaderna för perioden uppgår till 440 Mkr (437) och driftnettot till 810 Mkr (804). ADMINISTRATIONSKOSTNADER: Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 181 Mkr (178). Kostnadsökningen beror främst på ett genomsnittligt ökat antal anställda i bolaget. övriga rörelseintäkter och kostnader: Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgår netto till 12 Mkr (28) och utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 29 Mkr (5), varav 10 Mkr utgör justering från föregående år. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR: Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgår sammantaget till -197 Mkr (787) och beror i huvudsak på följande faktorer: Wallenstam har beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven. Första justeringen gjordes i samband med årsbokslutet 2007 med i genomsnitt 0,25 % i det kommersiella beståndet. Därefter har justeringar av avkastningskraven gjorts i samband med tredje kvartalets bokslut och i årsbokslutet 2008. Sammantaget har avkastningskraven under 2008 höjts 0,50 % för kommersiella fastigheter och i genomsnitt 0,25 % för bostadsfastigheter. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER: Finansiella intäkter uppgår till 14 Mkr (20) och utgörs i huvudsak av utdelning på finansiella placeringar. Finansiella kostnader uppgår till 429 Mkr (387). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,23 % (4,26). Värdeförändring av derivaten uppgår till -78 Mkr (7), varav realiserad värdeförändring utgör 7 Mkr (-3). Den stora värdeskillnaden i derivaten beror främst på förändrade upplåningskostnader och elpriser samt successivt under hösten en större andel icke säkringsredovisade finansiella instrument. realiserat resultat: Wallenstams realiserade resultat är lägre än föregående år, främst som en effekt av ett lägre resultat från fastighetsförsäljningar och ökade upplåningskostnader. Det realiserade resultatet uppgår till 292 Mkr (582). mkr Avkastningsförändring -934 Kapitalisering av driftnettoförändring 746 Framtida investeringsbehov -127 Färdigställda projekt 59 Realiserade värdeförändringar 59 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -197 4 WALLENSTAM
sk att: Wallenstam redovisar en skatteintäkt om 445 Mkr (-68). Den aktuella skatten för inkomståret 2008 har beräknats utifrån en nominell bolagsskatt om 28 %. Därutöver har värdet av nya och befintliga skattefordringar och skatteskulder omräknats till den lägre skattesatsen om 26,3 % vilket har påverkat skatteintäkten med 77 Mkr. Skatteintäkten har även påverkats positivt med 283 Mkr av ett under året fastställt underskottsavdrag. FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* perioden oktober till december: Fastighetsförvaltningens driftnetto uppgick till 188 Mkr (183). Nettohyrorna uppgick till 313 Mkr (302). Ökningen förklaras av hyreshöjningar och fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 125 Mkr (119). Kostnadsökningen är främst en effekt av högre underhållskostnader. Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick netto till -28 Mkr (286) och värdeförändringar i el- och räntederivat till -72 Mkr (4). Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Sveriges tre mest expansiva regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde om 19 Mdr utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande cirka 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar cirka 1 141 000 kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Göteborg 55% LÄGESFÖRDELNING, YTA* Närområde 55% Stockholm 39% Innerstad 45% Helsingborg 6% Bostadsmarknaden: Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att finnas präglas av stor efterfrågan på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga under året. Omflyttningen under 2008 var i genomsnitt cirka 16 % (13). Efterfrågan på bostadsrätter har avmattats på grund av den finansiella oron. I princip ligger prisnivån som vid årsskiftet 2006/2007. Wallenstams fastigheter består främst av hyresrätter och påverkas därför endast marginellt av denna prisnedgång. Lokalmarknaden: Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstadslägen samt i attraktiva företagslägen. Tillväxten och befolkningsutvecklingen i Göteborg tillhör de högsta nivåerna i landet och de senaste årens nyproduktionstakt av kommersiella lokaler har varit mycket låg. Detta avspeglas i efterfrågan på lokalmarknaden. Wallenstams uthyrningsgrad är 96 %, vilket är högre än för Göteborgsmarknaden i genomsnitt. För Wallenstams kontorsfastigheter i Göteborg uppgår den genomsnittliga hyresnivån till 1 480 kr/kvm (1 390). Under året har Wallenstam hyrt ut drygt 18 500 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, varav nettouthyrningen har minskat med 2 256 kvm. Wallenstam bedömer att efterfrågan på FÖRDELNING LOKALTYP, YTA* Bostäder 57% Kontor 20% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst Butik 6% Industri/lager 8% Utbildning 3% Övrigt 6% yta Göteborgs Kommun 15 147 Försäkringskassan 15 046 Mölnlycke Health Care AB 13 684 Landsarkivet 11 000 Göteborgs Universitet 8 865 SCA Hygiene Products AB 7 600 Törnskogen Utbildning AB 6 285 Folkuniversitetet 6 270 Ernst & Young AB 5 476 Härryda Kommun 5 342 Summa 94 715 * Total uthyrningsbar yta är 1 141 402 kvm WALLENSTAM 5
kommersiella lokaler på sikt kommer att plana ut bland annat på grund av nyligen genomförda varsel. Wallenstam har dock en god och stabil kundstruktur, det i kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger en låg riskprofil. Fastighetsmarknaden: Transaktionsvolymen för fastighetsaffärer på den svenska marknaden minskade under 2008 med drygt 20 % jämfört med föregående år. I historiskt perspektiv är dock 2008 års totala transaktionsvolym fortfarande att anse som hög. De fastighetstransaktioner i Sverige som minskade mest under 2008 var transaktioner för handelsfastigheter samt industri- och logistikfastigheter. För Wallenstams del utgör denna typ av fastigheter endast en marginell del av det totala fastighetsbeståndet. Transaktionerna för bostadsfastigheter ökade med 52 % och för kontorsfastigheter med 4 % (Jones Lang LaSalle). Trots ökade räntekostnader under året har avslut gjorts på intressanta nivåer. Under slutet av året minskade dock antalet transaktioner vilket gör att marknadsläget för närvarande är svårbedömt. Trenden med en uppjustering av avkastningskraven har fortsatt under den senare delen av 2008 och kommersiella fastigheter i B-lägen förväntas drabbas hårdast av en svagare ekonomi (Jones Lang LaSalle). Trots den senaste tidens nedgång i bostadspriserna är det fortfarande attraktivt för bostadsrättsföreningar att förvärva sina fastigheter. Wallenstam förhandlar löpande med bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Senare tidens räntesänkningar motverkar den negativa utvecklingen på fastighetsmarknaden. Fastighetsvärdering Fastighetsaffärer är en av Wallenstams verksamhetsgrenar och god värderingskompetens finns inom bolaget. Wallenstams fastigheter har, liksom de senaste 17 åren, värderats av ett internt värderingsteam. Som underlag för bedömningen av fastigheternas värde beaktas följande parametrar: analys av genomförda och icke genomförda fastighetsaffärer bedömning av avkastningskrav på respektive marknad bedömning av fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bland annat skick och läge analys av hyresnivåer, kontraktslängd, vakans- respektive hyresutveckling analys av befintliga hyresgäster förutsättningar på kreditmarknaden FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER UNDER PERIODEN MKR 700 600 500 400 300 200 100 0 FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 6 % 2004 Värdering Värdering 16 % 2005 VÄRDEFÖRDELNING TOTALT, 18 881 MKR Det är Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Därutöver har intresset för ombildning till bostadsrätt i ytterområden i viss mån avtagit vilket har påverkat värdena för delar av bostadsbeståndet. Wallenstam har beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven. Första justeringen gjordes i samband med årsbokslutet 2007 med i genomsnitt 0,25 % i det kommersiella beståndet. Därefter har justeringar av avkastningskraven gjorts i samband med tredje kvarta- Förvaltningsfastigheter 96% 10 % 21% 2006 VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR 700 600 500 400 300 200 100 0 85% 2005 60% 2006 Anskaffningskostnad 13% Försäljningspris 2007 Försäljningspris 13 % 2008 Rörelsefastigheter 3% Projektfastigheter 1% 47% 2007 Värdering 41% 2008 6 WALLENSTAM
lets bokslut och i årsbokslutet 2008. Sammantaget har avkastningskraven under 2008 höjts 0,50 % för kommersiella fastigheter och i genomsnitt 0,25 % (allt mellan 0-0,75 %) för bostadsfastigheter. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Under 2008 har de fastigheter som Wallenstam sålt i genomsnitt resulterat i ett försäljningspris som översteg värdering med 13 %. VÄRDERINGSMODELL: Wallenstams fastigheter klassificeras och värderas i olika värderingskategorier: förvaltningsfastigheter, projektfastigheter och rörelsefastigheter. I sin bedömning av förvaltningsfastigheternas värde har Wallenstam använt olika avkastningskrav för olika typer av fastigheter och områden. Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostads- och lokalyta, med olika avkastningskrav på respektive yta. Det innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Det framräknade avkastningsvärdet analyseras och jämförs med aktuell prisstatistik för liknande objekt. Projektfastigheter om värderas i samband med att ny- eller ombyggnadsprojekt färdigställts. Och rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad med avdrag för avskrivningar enligt plan. Wallenstam har en effektiv ny- och ombyggnadsprocess vilket ger en kostnadseffektiv produktion. Det värde som därmed tillförs fastigheten synliggörs när projektet färdigställts. Vindkraftsinvesteringar Wallenstam hade per den 31 december 2008 sju vindkraftverk i drift. Investeringarna i vindkraft uppgår till 278 Mkr (84) under året. Under hösten inleddes markarbeten för fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland som beräknas att tas i drift under hösten 2009. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger sju procent år ett och minst uppgå till 15 procent i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Wallenstam har hittills beslutat att investera i 22 verk som har en sammanlagd kapacitet om cirka 35 MW. För att bli självförsörjande på el och täcka koncernens samt kundernas behov på månadsbasis krävs i dag en sammanlagd effekt på 100 MW. Finansiell ställning LÅN: Lånen uppgår per bokslutsdagen till 10 376 Mkr (9 468), vilket motsvarar en belåningsgrad på 55 %. Av den totala låneportföljen har 60 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 30 månader (25). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 428 Mkr (176). Genomsnittsräntan för perioden uppgick till 4,56 % (4,27). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,23 % (4,26). EGET KAPITAL: Det egna kapitalet uppgår per 31 december 2008 till 8 028 Mkr (8 257), vilket motsvarar 137 kr per aktie (138). Soliditeten uppgår till 40 % (42). Det egna kapitalet och soliditeten har påverkats av periodens resultat, utdelning, återköp, värdejustering aktier samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. vindkraftsparker 2008 I drift Ann-Marie S. (Tängelsbol) Birgitta L. (Västergården) Bengt C. (Gategården, Kvänum) Dan C. (Rålanda) Susan H. (Hörby) Rose-Marie G. (Lyngby) Summa Under byggnation Silkomhöjden Summa Under projektering Middagsberget Rätans Digerberget Stentjärnåsen Summa Kommande projekt effekt 1,8 MW 3,6 MW 1,8 MW 0,8 MW 0,6 MW 1,5 MW 10,1 MW effekt 4,0 MW 4,0 MW effekt 6,0 MW 10,0 MW 10,0 MW 26,0 MW effekt 29 vindkraftverk 58 MW Vindkraftsparkerna namnges efter de anställda som har arbetat längst tid i företaget. bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån 3 378 4,34 33 >3 mån <= 1år 734 4,46 7 >1 år <= 2 år 1 276 4,14 12 >2 år <= 3 år 1 257 4,14 12 >3 år <= 4 år 950 4,43 9 >4 år <= 5 år 832 4,11 8 >5 år <= 6 år 600 4,29 6 >6 år <= 7 år 300 4,14 3 >7 år 1 050 3,85 10 Summa 10 376 4,23 100 I lånestocken finns endast lån i SEK. WALLENSTAM 7
SK ATT: I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 146 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 1 124 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 270 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Nettoskatteskulden har omvärderats till 26,3 % vilket har medfört en lägre skatteskuld och en skatteintäkt med 77 Mkr, samt ett under året fastställt underskottsavdrag om 283 Mkr. SUBSTANSVÄRDE: Substansvärdet beräknas till 176 kr per aktie (181), exklusive uppskjuten skatt. Substansvärdet minskar vilket i huvudsak be ror på minskade värden på fastigheterna. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 301 Mkr (275), varav hyresintäkterna utgör 68 Mkr (65). Resultat efter skatt uppgår till 1 383 Mkr (1 182). Moderbolagets resultat har belastats med kostnader för koncernens optionsprogram om 8 Mkr (7). Periodens resultat inkluderar ut - delning från dotterbolag om 1 140 Mkr (1 185). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 24 Mkr (31). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 5 460 Mkr (4 443). Av övriga tillgångar utgörs 7 283 Mkr (5 245) av fordringar på koncernbolag. Möjligheter och risker Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder. Detta i kombination med fastighetsbeståndets struktur och fastigheternas attraktiva lägen samt en hög uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet gör att Wallenstams riskprofil är låg. kassaflöde: Wallenstam har fastigheter i mycket bra lägen i tre av Sveriges mest expansiva regioner med ett bostadsbestånd som är fullt uthyrt. Belåningsgraden är låg och kassaflödet starkt, detta i kombination med bra hyresgäster ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som låg. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 7 Mkr på helårsbasis. En procentenhets förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka 49 % från de kommersiella fastigheterna som alla finns i bra lägen. Med detta som utgångspunkt tror Wallenstam på en fortsatt stabil lokalmarknad i Göteborg vad gäller det egna beståndet. fastigheternas värde: Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och med värdefö rändringar i resultaträkningen. Detta medför att resultat och finansiell ställning blir mer volatilt. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till 18 881 Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 32 kr/aktie. Under 2008 har de fastigheter som sålts i genomsnitt resulterat i försäljningspris som översteg värdering med cirka 13 %. Wallenstams senaste fastighetsförsäljning genomfördes den 15 januari 2009 till ett pris som översteg värderingen med drygt 20 %. finansiering: Wallenstams verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. En av dessa är räntekostnaden då nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. Kreditoron som kulminerade under hösten har satt sin prägel på finansmarknaden. Reporäntan har sänkts under januari och ytterligare en sänkning är att vänta. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med säkerhet i fastigheter och aktier. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att eliminera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. pågående skatteärende: Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Besluten har medfört sammanlagt skattekrav om 189 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår 2007. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning (redovisas som eventualförpliktelse). Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. 8 WALLENSTAM
Wallenstamaktien Under året minskade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 41,96 % och Carnegie fastighetsindex med 27,29 %. Vid årets slut var Wallenstams aktiekurs 67,50 kr (120,50). Årets högsta betalkurs var 128,00 kr och lägsta var 52,00 kr. Totalt omsattes drygt 10 miljoner Wallenstamaktier (17) till ett värde av 1 024 Mkr (2 501). Under 2008 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av cirka 41 000 aktier (70 000) per dag. Vid utgången av året uppgick Wallenstams börsvärde till 3 983 Mkr (7 471). Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet återköpts. Under 2008 har 1 151 685 aktier återköpts till en genomsnittskurs om 114,42 kr. Substansvärde per aktie beräknas till 176 kr (181). Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, på Mid Cap-listan. Utdelning Mot bakgrund av Wallenstams starka ställning föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om 3,00 kr per aktie (3,00), vilket motsvarar en direktavkastning om 4 %. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling och en ökad substanstillväxt i bolaget. Styrelsens ambition är dock att upprätthålla en långsiktig och stabil utveckling över tiden. Vid bedömningen av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet ska dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Styrelsens arbete under året Wallenstams styrelse består av sju ledamöter. Under 2008 har styrelsen haft sju protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit fastighetsaffärer, satsningen på nybyggnation och förnyelsebar energi. Under 2008 genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete. Arbetet bedöms fungera mycket väl. Efter rapportperiodens utgång Den 15 januari såldes fastigheten Oljan 27 i Stockholm till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna till ett pris som översteg 2007 års värdering med drygt 20 %. Den 16 januari tillträdde Wallenstam fem fastigheter samt del i en exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun). Fastigheterna omfattar cirka 50 000 kvadratmeter, varav cirka 42 000 kvadratmeter utgör bostadsarea. Totalt ingår 556 uthyrda lägenheter samt färdiga byggrätter motsvarande 7 000 kvm bruttototalarea och mark som är under planläggning. Efter rapportperiodens utgång har marknadsräntorna sjunkit betydligt vilket bidrar till sänkta lånekostnader för Wallenstam. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder, en fortsatt utveckling av bostadsområden med avseende på hållbarhet och en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Trots den finansiella oron kvarstår bolagets ambition att uppnå målet för 2012: Att substansvärdet per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstam har ännu ej haft anledning att ändra den långsiktiga målsättningen. Det råder stor bostadsbrist på de orter där Wallenstam har valt att verka. Historiskt sett brukar inflyttning till städer öka under lågkonjunktur. Samtliga fastigheter i Wallenstams bestånd har bra lägen i Stockholm, Göteborg och Helsingborg vilket skapar en stabil hyrestillväxt som på sikt ökar Wallenstams driftnetton. Wallenstam räknar med en fortsatt hög uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet. Hyresgästerna visar fortfarande ett intresse att bilda bostadsrättsföreningar med avsikt att köpa de fastigheter de bor i. Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett antal av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Allianspartiernas överenskommelse gällande energi- och klimatpolitik skapar goda förutsättningar för Wallenstams vindkraftssatsning. Planprocessen ska förenklas, systemet för elcertifikat utvidgas och planeringsmålet för 2020 på 30 TWh är en rejäl höjning jämfört med dagens 10 TWh. Ambitionsnivån för andelen förnyelsebar el har höjts till 50%. Wallenstams satsning på produktion av förnyelsebar energi fortsätter och ett flertal projekt befinner sig i utredningsfas. Regeringens förslag om ägarlägenheter som ska införas i maj 2009 innebär en för Sverige helt ny upplåtelseform. Wallenstam ser ägarlägenheter som en ny och mycket intressant affärsmöjlighet. Om ägarlägenheter tillåts även i befintligt bestånd ökar möjligheterna ytterligare. I dagens läge är Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg en trygg plattform - det ger en stabil grund för framtida tillväxt. WALLENSTAM 9
Koncernens resultaträkning i sammandrag 2008 2007 2008 2007 Mkr jan dec jan dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter 1 250,3 1 240,5 313,4 302,2 Driftkostnader -440,1-436,8-125,2-118,8 Förvaltnings- och administrationskostnader -180,8-177,6-50,6-52,1 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 12,1 27,6 0,4 4,3 Avskrivningar rörelsefastigheter -28,6-4,7-4,8-1,5 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -196,7 786,7-28,4 286,4 Rörelseresultat 416,1 1 435,7 104,8 420,5 Finansiella intäkter 13,7 20,3 3,3 2,2 Finansiella kostnader -428,9-386,7-117,2-92,9 Värdeförändring derivatinstrument -77,5 6,6-71,6 4,4 Resultat före skatt -76,6 1 075,9-80,7 334,2 Skatt 444,9-68,4 373,3 41,6 Resultat efter skatt 368,3 1 007,5 292,6 375,8 Resultat efter skatt per aktie 6,3 16,5 5,0 6,2 not 1. fördelning av resultat 2008 2007 2008 2007 Mkr jan dec jan dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter 1 250,3 1 240,5 313,4 302,2 Driftkostnader -440,1-436,8-125,2-118,8 Driftnetto 810,2 803,7 188,2 183,4 Förvaltnings- och administrationskostnader -160,6-156,2-45,6-42,9 Finansnetto -408,2-369,7-115,4-88,1 Fastighetsresultat 241,4 277,8 27,2 52,4 Försäljningsresultat bostäder 13,9 23,1 3,9 3,5 Försäljningsresultat fastigheter 59,1 298,3 10,1 199,1 Administrationskostnader -20,2-21,4-5,0-9,2 Transaktionsresultat 52,8 300,0 9,0 193,4 Övriga intäkter och kostnader -1,8 4,6-3,5 0,8 Realiserat resultat 292,3 582,4 32,7 246,6 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -255,9 488,4-38,5 87,3 Avskrivningar rörelsefastigheter -28,6-4,7-4,8-1,5 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -84,5 9,8-70,1 1,8 Värdeförändringsresultat -369,0 493,5-113,4 87,6 Resultat före skatt -76,6 1 075,9-80,7 334,2 Skatt 444,9-68,4 373,3 41,6 Resultat efter skatt 368,3 1 007,5 292,6 375,8 Wallenstam redovisar resultatets fördelning i not då denna beskriver Wallenstams affär på ett tydligare sätt. 10 WALLENSTAM
Redovisning av segment /affärsområde i sammandrag 2008 2007 2008 2007 Mkr jan dec jan dec okt-dec okt-dec Verksamhetsomsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 821,9 781,6 190,6 177,4 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 563,2 557,0 140,4 130,6 Hyresintäkter och övriga intäkter Övrigt 37,1 16,4 8,7 11,3 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 485,8 1 519,9 127,0 741,3 Försäljningsintäkter fastigheter Företag 184,5 415,4 0,0 0,0 Försäljningsintäkter fastigheter Övrigt 0,0 8,5 0,0 8,5 Koncerneliminering -22,1-6,8-5,3-1,8 Summa intäkter 2 070,4 3 292,0 461,4 1 067,3 Rörelseresultat Bostad 575,1 1 025,2 175,2 353,9 Företag -109,1 429,2-34,9 64,2 Övrigt -49,9-18,7-35,5 2,4 Summa rörelseresultat 416,1 1 435,7 104,8 420,5 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2008-12-31 2007-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 18 224 18 062 Rörelsefastigheter 657 663 Vindkraftverk 416 141 Materiella anläggningstillgångar 54 56 Finansiella anläggningstillgångar 469 502 Finansiella derivatinstrument 4 99 Omsättningstillgångar 425 225 Summa tillgångar 20 249 19 747 Eget kapital och skulder Eget kapital 8 028 8 257 Uppskjuten skatt 1 146 1 673 Räntebärande skulder 10 376 9 468 Finansiella derivatinstrument 339 8 Ej räntebärande skulder 360 341 Summa eget kapital och skulder 20 249 19 747 Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. Förändring eget kapital i sammandrag Mkr 2008-12-31 2007-12-31 Ingående eget kapital 8 257 7 734 Utdelning -177-154 Återköp egna aktier -132-340 Periodens resultat 368 1 008 Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument -250 65 Årets värdejustering rörelsefastigheter 0-2 Värdejustering aktier -39-52 Omräkningsdifferens - -1 Utgående eget kapital 8 028 8 257 WALLENSTAM 11
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 2008 2007 2008 2007 Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Rörelseresultat 416 1 436 105 421 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande 246-802 7-266 Erhållna räntor 24 16 19-2 Betalda räntor -408-402 -118-129 Betald skatt - -8 - -8 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 277 240 13 16 Förändring av rörelsekapital -72-88 -16 22 Kassaflöde från den löpande verksamheten 205 152-3 37 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/ materiella anläggningstillgångar -978-965 -198-166 Investering i vindkraftverk -278-84 -152-8 Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar 669 1 750 130 612 Kassaflöde från investeringsverksamhet -587 701-220 438 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 1 661 3 002 1 057 246 Amortering långfristiga skulder -723-3 433-632 -742 Utbetald utdelning -177-154 - - Återköp egna aktier -132-340 - -96 Investering i finansiella anläggningstillgångar -16-29 -33 24 Förändring långfristiga fordringar 5-5 -3 55 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 617-959 389-513 Förändring av likvida medel 235-106 166-39 Kassa, bank vid periodens början 60 166 129 98 Periodens förändring 235-106 166-39 Kassa, bank vid periodens slut 295 60 295 60 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 133 116 133 116 Disponibel likviditet 428 176 428 176 12 WALLENSTAM
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2008 2007 Mkr jan dec jan dec Intäkter 300,9 275,4 Kostnader -267,6-265,8 Finansnetto 1 150,4 1 178,0 Resultat före skatt 1 183,7 1 187,6 Skatt 199,1-5,2 Resultat efter skatt 1 382,8 1 182,4 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr 2008-12-31 2007-12-31 Fastigheter 788 773 Andelar i koncernföretag 2 534 2 529 Övriga tillgångar 7 607 5 371 Kassa och bank 246 41 Summa tillgångar 11 175 8 715 Eget kapital 3 004 1 981 Räntebärande skulder 5 460 4 443 Räntebärande skulder till koncernföretag 2 620 2 234 Övriga skulder 91 58 Summa eget kapital och skulder 11 175 8 715 Ställda säkerheter 5 460 4 446 Ansvarsförbindelser 4 919 5 083 WALLENSTAM 13
Fastighetsinnehavets struktur per 2008-12-31 Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm 400 132 14 099 9 420 7 938 5 801 8 911 446 300 39% Göteborg 187 689 215 882 57 822 79 117 32 889 56 310 629 709 55% Helsingborg 52 476 3 605 4 800 1 481 95 2 936 65 393 6% Totalt 640 297 233 586 72 041 88 536 38 785 68 157 1 141 402 57% 20% 6% 8% 3% 6% Fastigheter i nyproduktion pågående nyproduktion, byggstart 2008 Fastighetsbeteckning Bostad / kvm antal / lgh Göteborg Högsbogatan 6 700 100 Stockholm Henriksdalskajen 6 600 96 Summa 13 300 196 avkastningskrav Avkastnings- Fastighetstyp ort krav, % Bostäder Göteborg 3,5-6,5 Bostäder Stockholm 3,5-6,0 Bostäder Helsingborg 3,5-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav 5,2 14 WALLENSTAM
Fastighetsförsäljningar under 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Inom Vallgraven 15:3 Södra Hamngatan 29 1900 3 889 355 108 4 352 Inom Vallgraven 64:24 Norra Liden 4 1949 1 953 1 953 Jonsered 1:14 William Gibsons V. 11 1868/2004 1 197 1 197 Lunden 13:6 Brunkebergsgatan 3 1941/1976 2 331 40 2 371 Olivedal 7:5-6 Nordhemsgatan 65, 67 1929/1979 2 101 30 109 2 240 Pumpen 3 Hollandsgatan 3 1976/2002 1 150 1 150 Stockholm Harven 53 gotlandsgatan 60, Bjurholmsgatan 13 1937 2 084 25 262 25 2 396 Kroken 9 Rutger Fuchsgatan 4 1929/1930 2 172 198 455 2 825 Överkikaren 34 Horngsgatan 2-4 Södermalmstorg 8 1929/1998 66 70 40 176 Mark Kärra 72:36 Totalt 10 707 5 402 766 133 1 197 455 18 660 fastighetsförvärv under 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Gaslyktan 9 Argongatan 6 1976 556 2 000 2 556 Hulebäck 1:604 Centralvägen 13 1951 691 600 73 1 364 Hulebäck 4:90 Badhusg 14-16 Biblioteksg 14-16 2001 1 854 1 064 2 918 Hulebäck 4:92 Biblioteksgatan 4 2002 496 490 986 Hulebäck 4:97 Råda Torg 1-2 1970/1987 1 894 739 2 499 472 5 604 Hönekulla 1:479 Hönekullavägen 7 1971 1 059 1 637 58 2 754 Totalt 4 439 2 850 6 290 2 000 603 16 182 Färdigställd nybyggnation under 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Krokslätt 9:15 Mölndalsvägen 47-49 2008 2 873 2 873 Totalt 2 873 2 873 fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari 2008 18 725 1 141 007* + Förvärv 220 16 182 + Byggnationer 750 2 873 - Försäljningar -530-18 660 - Avskrivningar -29 + Orealiserad värdeförändring netto -256 Fastighetsbestånd 31 dec 2008 18 881 1 141 402 * Justerad för ommätning. WALLENSTAM 15
KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 2004-2008 200 150 100 B-aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index KR 200 180 160 140 120 100 80 60 50 30 2004 2005 2006 2007 2008 Nasdaqomx 40 20 0 2005 2006 2007 Substansvärde per aktie Börskurs 2008 Aktieägarinnehav 2008-12-31 a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 5 750 000 6 550 000 20,85 57,83 Familjen Agneta Wallenstam 4 770 000 8,08 4,31 Familjen Anders Berntsson 3 434 475 5,82 3,10 Dödsbo Eskil Johannesson 3 000 000 5,08 2,71 Wiman, Henric 2 314 500 3,92 2,09 Bengt Norman med bolag 1 650 000 2,80 1,49 Familjen U Wallenstam 1 417 190 2,40 1,28 Swedbank Robur fonder 1 398 562 2,37 1,26 AMF Pension AB 1 300 000 2,20 1,17 Familjen Brandström med bolag 1 224 800 2,08 1,11 Övriga ägare 25 738 125 43,62 23,24 Totalt 5 750 000 52 797 652 Återköpta egna aktier 452 348 0,78 0,41 Registrerade aktier 5 750 000 53 250 000 Totalt registrerade 59 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 58 547 652 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 37 procent av innehavet och cirka 26 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 6 procent av innehavet och cirka 4 procent av rösterna. Källa: VPC 16 WALLENSTAM
NYCKELTAL 2008 2007 2006 31 dec 31 dec 31dec Resultat efter skatt, Mkr 368 1 008 2 007 Överskottsgrad, % 65 65 63 Räntabilitet på eget kapital, % 4,5 12,5 30,4 Räntabilitet på totalt kapital, % 1,8 7,4 12,2 Belåningsgrad, % 55,0 50,6 52,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,6 2,1 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 4,23 4,26 4,26 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 30 25 27 Soliditet, % 40 42 39 Eget kapital, Mkr 8 028 8 257 7 734 Börsvärde, Mkr 3 983 7 471 9 024 Uthyrningsgrad yta, % 98 99 98 Antal anställda 159 157 144 DATA PER AKTIE 2008 2007 2006 31 dec 31 dec 31 dec Resultat efter skatt 6,3 16,5 31,8 P/E-tal ggr 10,8 7,3 4,4 Eget kapital 137 138 125 Substansvärde 176 181 165 Börskurs 67,50 120,50 141,00 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 58 548 59 699 62 109 Antal aktier i tusental, genomsnitt 58 919 61 231 63 128 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. WALLENSTAM 17
Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg 17 februari 2009 Christer Villard Styrelseordförande Marianne Lervik Nivert Vice ordförande Anders Berntsson Styrelseledamot Jan-Olle Folkesson Styrelseledamot Ulrica Messing Styrelseledamot Ulf Norén Styrelseledamot Erik Åsbrink Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande Direktör Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 17 februari 2009 klockan 13:00 (CET). 18 WALLENSTAM
Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944. Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Sveriges tre mest offensiva regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter och kundbasen utgörs av cirka 10 000 hushåll och cirka 2 000 företag. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler Wallenstam driver en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el på månadsbasis. Det ger möjligheten att täcka såväl eget som kunders behov med förnyelsebar el. Koncernen omsätter drygt 1,2 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 19 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på OMX Nordiska Börs, Mid cap. Börsvärdet uppgår till cirka 4 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande affärsområden: Bostad respektive Företag, och en utvecklingsorganisation. Utvecklingsorganisationen ansvarar för markfrågor, nyproduktion av fastigheter, ombyggnation samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de affärsdrivande enheterna. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 10 000 lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka 2 000 lokaler som utgörs av kontor, citybutiker, skolor, industrilokaler och lager. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska 2 500 nya lägenheter färdigställas till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Årsredovisning prel. 25 mars 2009 Årsstämma 21 april 2009 Delårsrapport I 6 maj 2009 Delårsrapport II 5 augusti 2009 Delårsrapport III 4 november 2009 Bokslutskommuniké 2009 16 februari 2010 Årsstämman hålls kl. 17.00 på Kungsportsavenyen 2, Göteborg. På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. WALLENSTAM 19
Wallenstam AB ( publ ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00, www.wallenstam.se