Inbjudan till förvärv av aktier i Castellum AB (publ)

Inbjudan till förvärv av aktier i Castellum AB (publ)

Innehåll Inbjudan till förvärv av aktier i Castellum AB... 1 Castellum i sammandrag... 2 Bakgrund och motiv... 5 Villkor och anvisningar... 6 Skattefrågor för aktieägare... 8 Verkställande direktörens kommentar... 10 Verksamheten... 12 Historik... 14 Finansiell översikt... 15 Finansiella mål, skattesituation och och utdelningspolitik... 25 Risker och möjligheter... 26 Fastighetsbeståndet... 29 Storgöteborg... 32 Öresundsområdet... 36 Storstockholm... 40 Västra Småland... 44 Mälardalen... 47 Övriga orter... 50 Castellums större marknadsområden... 52 Fastigheternas bokförda värde... 61 Kompletterande information... 62 Aktiekapital och ägarstruktur... 63 Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer... 64 Fakta ur bolagsordningen... 66 Beskrivning av Securum... 67 Räkenskaper... 68 Redovisningsprinciper och noter... 71 Fastighetsförteckning... 76 Definitioner... 90 Placeringsavtal... 91 Revisorernas granskningsberättelse... 92 Adresser Erbjudandet i sammandrag Försäljningspris Försäljningspriset fastställs genom anbudsförfarande och förväntas fastställas i intervallet 50 60 kronor per aktie. Det slutliga priset kommer ej att överstiga 60 kronor. Viktiga datum 1997 Anbudsperiod för institutioner 28 april 13 maj Anmälningsperiod för allmänheten 28 april 12 maj Slutligt försäljningspris tillkännages 14 maj Likviddag 22 maj Marknadsnotering 23 maj Tidpunkter för ekonomisk information För verksamhetsåret 1997 planeras följande information: Delårsrapport januari juni 20 augusti 1997 Delårsrapport januari september 23 oktober 1997 Bokslutskommuniké avseende verksamhetsåret 1997 2 februari 1998 Årsredovisning avseende verksamhetsåret 1997 februari 1998 Ordinarie bolagsstämma mars 1998 Detta prospekt har registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap 4 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Registreringen innebär inte någon garanti från Finansinspektionens sida för att sakuppgifterna i prospektet är riktiga eller fullständiga. I samband med erbjudandet om att förvärva aktier i Castellum ( Erbjudandet ) har prospekt upprättats på svenska och översatts till engelska. Vid eventuella olikheter mellan det svenska prospektet och översättningen, med undantag av sådan information som särskilt avser försäljningen av aktier på olika marknader, skall det förra äga företräde. Med undantag av bland annat sådan information som särskilt avser försäljningen av aktier på olika marknader överensstämmer prospekten i allt väsentligt med varandra. Erbjudandet riktas inte till fysiska eller juridiska personer vars deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrerings- eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Prospektet och anmälningssedeln får inte distribueras i något land där distributionen eller Erbjudandet kräver åtgärd enligt föregående mening eller strider mot regler i sådant land. Securum kommer i samband med Erbjudandet att utfärda en option till Alfred Berg Fondkommission AB ( Alfred Berg ), D. Carnegie AB ( Carnegie ) och Morgan Stanley & Co. International Limited ( Morgan Stanley ) ( Emissionsinstituten ). Optionen, som kan utnyttjas inom 30 dagar från dagen för undertecknande av Placeringsavtalet, ger innehavarna rätt att från Securum förvärva ytterligare högst 5 000 000 aktier för vidareförsäljning inom ramen för Erbjudandet. Uppgifter avseende Erbjudandet i detta prospekt baseras på antagandet att Emissionsinstituten ej utnyttjar övertilldelningsoptionen. I samband med Erbjudandet kan Emissionsinstituten komma att genomföra transaktioner som stabiliserar eller bibehåller aktiernas kurs på nivåer som annars kanske inte skulle råda på marknaden. Sådan stabilisering kan komma att avbrytas när som helst. I Sverige kommer eventuell stabilisering att utföras av Alfred Berg. Sparbanken Sverige AB ( Sparbanken ) deltar i försäljningen till allmänheten i Sverige. Tvist rörande Erbjudandet och detta prospekt skall avgöras enligt svensk lag och av svensk domstol exklusivt. För definitioner hänvisas till sidan 90.

Inbjudan till förvärv av aktier i Castellum AB Castellum AB är ett helägt dotterbolag till det statligt ägda Securum. Securums uppdrag är enligt riksdagsbeslut att förvalta och avveckla de tillgångar som förvärvats i samband med realisation av panter för krediter som övertagits från Nordbanken samt, efter Securums förvärv av Retriva, även från Gota Bank. I enlighet med Securums uppdrag har styrelsen för Securum beslutat att bjuda ut 30 000 000 aktier 1) till försäljning, motsvarande 60,0 procent av aktiekapital och röster i Castellum AB enligt villkoren i föreliggande prospekt. I samband med Erbjudandet har Castellum AB hos Stockholms Fondbörs ansökt om notering av bolagets aktier på O-listan. Notering beräknas ske från och med den 23 maj 1997. Erbjudandet består dels av ett erbjudande till allmänheten i Sverige och institutionella investerare i de nordiska länderna ( Nordiska Erbjudandet ), dels av ett erbjudande till institutionella investerare utanför de nordiska länderna, inklusive till Qualified Institutional Buyers i USA i enlighet med undantaget från registrering i Rule 144A under US Securities Act of 1993 ( Securities Act ) ( Internationella Erbjudandet ). Aktierna erbjuds utanför USA i enlighet med Regulation S under Securities Act. Investerare i det Nordiska Erbjudandet beräknas komma att erbjudas 18 000 000 aktier, motsvarande 36,0 procent av aktiekapitalet och rösterna i bolaget, varav 2 100 000 aktier, motsvarande 4,2 procent av aktiekapitalet och rösterna, beräknas komma att erbjudas allmänheten i Sverige. Investerare i det Internationella Erbjudandet beräknas komma att erbjudas resterande 12 000 000 aktier, motsvarande 24,0 procent av aktiekapitalet och rösterna i bolaget. Securum kommer, efter full anslutning till Erbjudandet, att inneha 20 000 000 aktier motsvarande 40,0 procent av aktiekapitalet och rösterna i Castellum AB. Uppgifterna om antalet aktier inom respektive del av Erbjudandet är preliminära. Beroende bland annat på efterfrågan kan det slutliga antalet aktier som fördelas inom respektive del komma att avvika från vad som angivits ovan. I övrigt hänvisas till beskrivningen av Castellum i föreliggande prospekt, vilket är upprättat med anledning av Erbjudandet och noteringen av aktierna på O-listan vid Stockholms Fondbörs. Stockholm den 21 april 1997 SECURUM AB (publ) Styrelsen Styrelsen för Castellum AB är ansvarig för uppgifterna om Castellum i detta prospekt. Styrelsen för Castellum AB försäkrar att, såvitt den känner till, uppgifterna i detta prospekt överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting av väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av Castellum som skapas av prospektet. Göteborg den 21 april 1997 CASTELLUM AB (publ) Styrelsen 1) Ytterligare högst 5 000 000 aktier kan komma att säljas till följd av eventuell övertilldelning, se vidare Placeringsavtal, sidan 91. 1

Castellum i sammandrag Castellum, som är ett av de större fastighetsbolagen i Sverige, har ett fastighetsbestånd om 582 fastigheter. Fastighetsbeståndet består av enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland samt Mälardalen. Tyngdpunkten i fastighetsbeståndet, motsvarande cirka 70 procent av fastigheternas bokförda värde vid utgången av 1996, återfinns i Storgöteborg, Öresundsområdet och Storstockholm. Hyresvärdet för det samlade beståndet, det vill säga hyresintäkter om 1 100 Mkr med tillägg för bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor om 169 Mkr uppgick proforma 1996 till 1 269 Mkr. Verksamheten i Castellum bedrivs i en decentraliserad fastighetsförvaltning genom följande lokala dotterbolag med egna identiteter: Fastighets AB Brostaden i Stockholm, Aspholmen Fastigheter AB i Örebro, Eklandia Fastighets AB i Göteborg, Harry Sjögren AB i Mölndal, Fastighets AB Corallen i Värnamo samt Fastighets AB Briggen i Malmö. Verksamheten har renodlats till orter och marknader som enligt bolagets bedömning har god utvecklingspotential och där Castellums fastighetsbestånd har tillräcklig storlek för att uppnå en rationell förvaltning. Castellums övergripande mål är att skapa konkurrenskraftig avkastning för aktieägarna. Fokusering på tillväxt i kassaflöden och resultat ger förutsättningar för en långsiktig, god värdetillväxt i fastighetsbeståndet, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en utdelning som är konkurrenskraftig i förhållande till jämförbara placeringsalternativ. Enligt styrelsens bedömning har Castellum goda förutsättningar att under de närmaste åren skapa tillväxt i såväl resultat som fastighetsvärden, främst genom att öka uthyrningsgraden. Koncernens låneportfölj hade per 31 mars 1997 en medelränta om 6,4 procent. Castellum har sedan bildandet 1994 genomfört omfattande omstruktureringar genom förvärv och avyttringar av fastigheter i syfte att uppnå ett strukturerat och geografiskt koncentrerat bestånd. Under 1996 fick Castellum möjlighet att ytterligare påskynda koncernens utveckling genom en omfattande fastighetsaffär med systerbolaget Kungsleden. Castellum gavs därvid möjlighet att välja vilka fastigheter som skulle säljas till respektive förvärvas från Kungsleden. Fastigheter som bedömdes ha sämre utvecklingsmöjligheter såldes och fastigheter som bedömdes ha god potential till värdetillväxt förvärvades. Cirka 375 fastigheter med ett sammanlagt bokfört värde om 2 137 Mkr såldes och cirka 50 fastigheter med ett sammanlagt bokfört värde om 832 Mkr förvärvades. Köpeskilling motsvarande överlåtna fastigheters bokförda värden betalades kontant. Genom affären minskade Fastighetsbestånd per fastighetskategori Hyresintäkter proforma 1996: 1 100 Mkr Fastighetsbestånd per geografiskt område Hyresintäkter proforma 1996: 1 100 Mkr Övrigt 1% Bostäder 29% Storgöteborg 29% Övriga orter 9% Öresundsområdet 21% Lager/industri 27% Mälardalen 11% Kontor/butik 43% Västra Småland 13% Storstockholm 17% Bokfört värde per 31 december 1996: 8 114 Mkr Bokfört värde per 31 december 1996: 8 114 Mkr Övrigt 2% Bostäder 31% Storgöteborg 31% Övriga orter 7% Öresundsområdet 22% Lager/industri 22% Kontor/butik 45% Mälardalen 11% Västra Småland 12% Storstockholm 17% 2

Castellum i sammandrag antalet fastigheter i Castellum med drygt en tredjedel till 582 och det bokförda värdet på koncernens fastighetsbestånd minskade med 1 305 Mkr. Det genomsnittliga bokförda värdet per fastighet ökade däremot från 10 Mkr till 14 Mkr. Geografiskt koncentrerades Castellums verksamhetsområde från 123 till 41 kommuner. Det bokförda värdet på Castellums fastigheter uppgick vid utgången av 1996 till 8 114 Mkr och den sammanlagda ytan var 2 019 tkvm. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick proforma 1996 till 87 procent. Under 1995 och 1996 uppgick nettouthyrningen till totalt cirka 136 tkvm, vilket motsvarar en årshyra om cirka 79 Mkr. Baserat på de cirka 500 fastigheter som innehafts sedan 1994 har den ytmässiga uthyrningsgraden ökat från 81 procent per 31 december 1994 till 87 procent per 31 december 1996. Castellum avser att även fortsättningsvis aktivt delta i strukturaffärer på den svenska fastighetsmarknaden och stärka positionerna på de prioriterade lokala marknaderna. Koncernen har en god finansiell bas, vilket skapar såväl långsiktig stabilitet som flexibilitet för strategiska förvärv. Castellums soliditet uppgick vid utgången av 1996, efter utdelning till Securum, till cirka 40 procent. Castellums långsiktiga mål är att soliditeten ej skall understiga 35 procent. Koncernen har en gynnsam skattesituation och förväntas inte betala inkomstskatt under de närmaste åren. Det är styrelsens ambition att Castellum skall ha en stabil utdelningspolitik med en hög utdelningsandel. Denna ambition innebär att Castellum långsiktigt skall dela ut minst 50 procent av räkenskapsårets resultat efter skatt. Därvid får från år till år bedömas hur resultat av fastighetshandel skall behandlas. Vidare kommer hänsyn att tas till Castellums konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Enligt styrelsens bedömning har Castellum goda möjligheter att åstadkomma tillväxt i resultat under de närmaste åren. För räkenskapsåret 1997 har styrelsen därför ambitionen att föreslå en utdelning som kan komma att medföra att utdelningsandelen för detta år överstiger den långsiktigt tänkta nivån. Nyckeldata Proforma 1994 1995 1996 1996 Hyresintäkter, Mkr 1 272 1 333 1 122 1 100 Driftsöverskott, Mkr 629 641 643 627 Resultat fastighetsförvaltning, Mkr 364 388 443 483 Resultat efter avskrivningar, Mkr 797 278 286 366 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 10 940 9 442 8 114 1) Bruttoinvestering fastigheter, Mkr 13 052 539 1 077 1) Försäljning fastigheter, Mkr 1 060 1 934 2 254 Direktavkastning I, % 5,7 6,0 7,9 7,8 Direktavkastning II, % 6,6 7,0 8,7 8,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 84 85 87 87 Fastigheternas belåningsgrad, % 75 57 56 1) Räntetäckningsgrad, % neg 41 86 1) Soliditet, % 17 39 2) 40 1) Data per aktie 3) Proforma 1996 1996 Eget kapital 2), kr 66,05 1) Fastigheternas bokförda värde, kr 162,29 1) Driftsöverskott, kr 12,86 12,55 Resultat fastighetsförvaltning, kr 8,87 9,67 Försäljningspris/eget kapital 2), % 76 91 1) 1) Anges ej proforma, se vidare sidan 15. 2) Soliditet och eget kapital per aktie har beräknats för att återge Castellums balansräkning som om utdelning till Securum avseende räkenskapsåret 1996 betalats per 31 december 1996. 3) Antalet utestående aktier uppgår efter split 50:1 i mars 1997 till 50 000 000. 3

Bostads- och kommersiella fastigheter i centrala Göteborg. 4

Bakgrund och motiv Castellum bildades med ändamål att förvalta de svenska fastigheter som Securum förvärvat i samband med realisation av panter för krediter som övertagits från Nordbanken. De tidigare fastighetsägarnas ansträngda finansiella situation samt den osäkerhet som uppstår kring fastigheters skötsel i en obeståndssituation, hade vid tidpunkten för Castellums övertagande i många fall resulterat i en otillfredsställande förvaltning vad avser uthyrning, fastighetsunderhåll och hyresgästrelationer. Huvuddelen av fastigheterna hade emellertid bra lägen och goda framtida utvecklingsmöjligheter. Castellum har sedan övertagandet arbetat intensivt med att återvinna hyresgästernas förtroende, åtgärda eftersatt underhåll, färdigställa projektfastigheter och öka uthyrningsgraden. Parallellt med förvaltnings- och uthyrningsarbetet har Castellum genomfört en betydande omstruktureringsprocess innebärande försäljningar, byten och förvärv av fastigheter. Omstruktureringen av fastighetsbeståndet kulminerade under 1996, då Securum förvärvade det likaså statliga Retriva. Båda koncernerna hade omfattande bestånd av fastigheter, vilka gjorde det möjligt att renodla och omfördela ansvaret för det samlade fastighetsbeståndet mellan Castellum och Retrivas svenska fastighetsbolag Kungsleden. Målet med omfördelningen var att inom ramen för Castellum samla fastigheter lämpade för långsiktig förvaltning inom utvalda geografiska områden med goda tillväxtmöjligheter. Efter transaktionen med Kungsleden är Castellum en strukturellt renodlad och i allt väsentligt geografiskt koncentrerad fastighetskoncern med fastigheter främst i Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. I de områden där Castellum är verksamt byggdes, liksom i övriga Sverige, betydande kommersiella lokalytor under 1980-talet. Detta medförde överutbud på lokaler i vissa områden. Tillskottet av nya lokalytor har emellertid varit näst intill obefintligt under 1990-talet, vilket i kombination med en förbättrad konjunktur under de senaste åren har resulterat i en viss återhämtning på fastighetsmarknaden vad avser hyresnivåer och uthyrningsgrader. Den gynnsamma ränteutvecklingen som medfört en historiskt sett låg räntenivå har bidragit till en ökad aktivitet på fastighetsmarknaden. Fastighetspriserna har i samband med detta också stigit. Utvecklingen skiljer sig emellertid åt på olika delmarknader. Den starkaste återhämtningen har skett i centrala Stockholm. Återhämtningen har även lett till ett ökat intresse för aktier i marknadsnoterade fastighetsbolag. Securum bereds nu möjlighet att fortsätta den avveckling av de svenska fastighetstillgångarna som inleddes med ägarspridningen och marknadsnoteringen av Fastighetsaktiebolaget Norrporten våren 1994. Norrporten bildades med ändamål att förvalta de norrländska fastigheter som övertogs av Securum. Enligt Securums bedömning har Castellum goda förutsättningar att åstadkomma tillväxt både i resultat och fastighetsvärde samt utmärkta möjligheter att aktivt delta i den fortgående omstruktureringen av den svenska fastighetsmarknaden. Securum har förbundit sig att inte utan samtycke från Emissionsinstituten avyttra ytterligare aktier intill 180 dagar från dagen för undertecknande av Placeringsavtalet. Det ligger emellertid i Securums uppdrag från riksdagen att avveckla samtliga sina tillgångar. Genom ägarspridningen och marknadsnoteringen får Castellum direkt tillgång till riskkapitalmarknaderna, vilket bedöms gynna Castellums långsiktiga affärsutveckling. Vidare ges bolaget och dess verksamhet en större uppmärksamhet från marknaden och media, vilket bedöms påverka Castellums konkurrenskraft positivt. Stockholm den 21 april 1997 SECURUM AB (publ) 5

Villkor och anvisningar Försäljningspris Försäljningspriset förväntas fastställas inom intervallet 50 60 kronor per aktie. Det slutliga priset kommer ej att överstiga 60 kronor. Försäljningspriset fastställs på grundval av nedan beskrivet anbudsförfarande av Securums styrelse i samråd med Emissionsinstituten. Det slutligen fastställda försäljningspriset per aktie avses offentliggöras den 14 maj 1997. Courtage utgår ej. Anmälan Institutionella investerare I syfte att uppnå en marknadsmässig prissättning av de aktier som utbjuds till försäljning kommer svenska och utländska institutionella investerare att ges möjlighet att delta i ett anbudsförfarande. Anmälan från institutionella investerare i anbudsförfarandet skall avse lägst 100 noteringsposter om vardera 200 aktier. Intresseanmälningar från institutionella investerare skall inlämnas till Alfred Berg, Carnegie eller Morgan Stanley under perioden 28 april 13 maj 1997. Anmälan är bindande. Anbudsförfarandet kan komma att avslutas före den 13 maj 1997, vilket om så sker meddelas via pressmeddelande. Allmänheten Anmälan om förvärv av aktier skall avse lägst en noteringspost om 200 aktier. Anmälan skall ske på särskild anmälningssedel enligt fastställt formulär. Endast en anmälningssedel per person får lämnas in. Anmälan skall under perioden 28 april 12 maj 1997 inges till: Sparbanken Sverige AB (publ) genom något av Sparbankens kontor, eller Alfred Berg Fondkommission AB Emissionsavdelningen Box 70447 107 25 Stockholm eller D. Carnegie AB Värdepappersservice Box S16080 103 22 Stockholm Anmälan är bindande och skall ha inkommit till något av ovan angivna inlämningsställen senast den 12 maj 1997. Tilldelning Tilldelning av aktier kommer att bestämmas av styrelsen för Securum AB i samråd med Emissionsinstituten. Vid tilldelning kommer hänsyn att tas till Stockholms Fondbörs krav på ägarspridning, målet att uppnå en bred institutionell ägarbas samt upprätthållande av en likvid handel i aktien. Tilldelning till institutionella investerare sker diskretionärt baserat på inkomna anbud. Vid överteckning kan tilldelning helt utebli eller ske av lägre antal aktier än anmälan avser. Tilldelning av aktier till allmänheten är inte beroende av när under anmälningstiden anmälan inges. Vid beslut om tilldelning av aktier till allmänheten kan anmälningar från kunder till Alfred Berg, Carnegie och Sparbanken komma att ges företräde. Anställda inom Castellumkoncernen kommer särskilt att beaktas vid tilldelning av aktier och kan komma att tilldelas aktier för högst 30 000 kronor per person. Tilldelning till allmänheten kan vid överteckning helt utebli eller ske av lägre antal aktier än anmälan avser. Tilldelningen kan helt eller delvis komma att ske genom slumpvis urval. Besked om tilldelning Institutionella investerare Institutionella investerare beräknas omkring den 14 maj 1997 i särskild ordning erhålla besked om tilldelning varefter avräkningsnota sänds ut. Allmänheten Så snart fördelningen av aktier fastställts kommer avräkningsnota utvisande tilldelning av aktier i Castellum att sändas ut till dem som erhållit tilldelning. Detta beräknas ske omkring den 15 maj 1997. De som inte tilldelats aktier erhåller inget meddelande. 6

Villkor och anvisningar Likvid Full betalning för tilldelade aktier skall erläggas kontant senast 22 maj 1997 enligt anvisning på avräkningsnotan. Om full betalning inte har skett senast detta datum kan tilldelade aktier komma att överföras eller säljas till annan. Skulle behållningen av sådan försäljning komma att understiga försäljningspriset enligt ovan, kan den som ursprungligen tilldelades aktierna komma att bli betalningsskyldig för mellanskillnaden. Registrering Sedan full betalning erlagts kommer aktierna att registreras på det på anmälningssedeln angivna VP-kontot varefter en VP-avi, som anger det antal aktier i Castellum AB som registrerats, sänds ut. Detta beräknas ske omkring den 23 maj 1997. Avisering till aktieägare vars innehav är förvaltarregistrerat sker i enlighet med respektive förvaltares rutiner. Rätt till utdelning De förvärvade aktierna medför rätt till utdelning från och med för verksamhetsåret 1997. Eventuell utdelning betalas ut efter ordinarie bolagsstämma, första gången under 1998, och ombesörjs av VPC eller för förvaltarregistrerade innehav i enlighet med respektive förvaltares rutiner. Villkor för erbjudandets fullföljande Erbjudandet är villkorat av att avtal träffas mellan bland andra Securum AB och Emissionsinstituten avseende placering av Castellumaktier omkring den 14 maj 1997 och att detta avtal inte sägs upp. Se vidare avsnittet Placeringsavtal på sidan 91. Marknadsnotering Styrelsen för Castellum AB har ansökt om notering av bolagets aktier på O-listan vid Stockholms Fondbörs. Noteringspostens storlek har föreslagits till 200 aktier. Notering beräknas komma att ske från och med den 23 maj 1997. Castellum AB har för avsikt att ansöka om registrering av bolagets aktier vid Stockholms Fondbörs A-lista så snart förutsättningar härför föreligger. 7

Skattefrågor för aktieägare Nedanstående sammanfattning av vissa skattekonsekvenser med anledning av Erbjudandet är baserad på nu gällande lagstiftning. Sammanfattningen är endast avsedd som generell information och tar inte sikte på värdepapper som innehas som omsättningstillgång i näringsverksamhet eller innehas av handelsbolag. Den skattemässiga behandlingen av varje enskild aktieägare beror delvis på dennes speciella situation. Särskilda skattekonsekvenser som ej finns beskrivna nedan kan bli tillämpliga för vissa kategorier av skattskyldiga. Varje aktieägare bör rådfråga sin skatterådgivare om de speciella skattekonsekvenser som Erbjudandet kan medföra för dennes del. Aktieägare som är skatterättsligt hemmahörande i utlandet bör särskilt rådfråga skatterådgivare för information om de skattekonsekvenser som kan uppkomma i deras respektive hemländer till följd av förvärv av aktier i Castellum AB samt innehav och avyttring av dessa aktier. Beskattning vid avyttring av aktier Privatpersoner Privatpersoner (och dödsbon) beskattas för hela reavinsten vid avyttring av aktier i Castellum AB. Skatt tas ut med 30 procent av reavinsten. Uppkommer reaförlust vid avyttringen beaktas likaså hela förlusten. Sådan förlust kan kvittas fullt ut mot reavinster under samma år på marknadsnoterade aktier och liknande finansiella instrument. Överskjutande förlust är avdragsgill samma år och då endast till 70 procent. Uppkommer underskott i inkomstslaget kapital reduceras skatten på förvärvsinkomst (tjänst och näringsverksamhet) och fastighetsskatt. Sådan skattereduktion medges med 30 procent av underskott som inte överstiger 100 000 kronor och med 21 procent av överskjutande del. Underskott kan inte sparas till senare år. Juridiska personer För aktiebolag är hela reavinsten skattepliktig respektive hela reaförlusten avdragsgill. Beskattning sker i inkomstslaget näringsverksamhet med en skattesats om 28 procent. Reaförlust på aktier, som innehas som kapitalplacering, får kvittas samma eller senare år endast mot reavinster på aktier och liknande finansiella instrument. Beskattning av utdelning Utdelning på aktier är i allmänhet skattepliktig. För privatpersoner och dödsbon är skattesatsen 30 procent och för övriga juridiska personer är skattesatsen 28 procent. För aktiebolag och ekonomiska föreningar (med undantag för investmentföretag och förvaltningsföretag) är utdelning på näringsbetingat innehav skattefri. Kupongskatt För utländska aktieägare, som erhåller utdelning från Sverige innehålls i regel kupongskatt. Skattesatsen är 30 procent men är i regel reducerad genom föreskrift i avtal som Sverige har med andra länder för undvikande av dubbelbeskattning. Kupongskatteavdrag verkställs normalt av VPC eller vid förvaltarregistrering av förvaltaren. Förmögenhetsbeskattning Hittillsvarande förmögenhetsskattelag har upphört att gälla. En remiss med förslag till ny förmögenhetsskattelag har den 27 februari 1997 överlämnats till lagrådet för granskning. Enligt detta förslag, som avses gälla från och med 1998 års taxering, kommer även i fortsättningen aktier noterade på O-listan att vara förmögenhetsskattefria medan aktier på A-listan skall tas upp till det noterade värdet vid årets utgång. Arvs- och gåvobeskattning Vid arvs- och gåvobeskattning tas aktier på O- listan upp till 30 procent av noterat värde och aktier på A-listan upp till 75 procent av noterat värde. 8

Kommersiella fastigheter i Lund, Västerås, Enköping, Jönköping och Örebro. 9

Verkställande direktörens kommentar Castellum, som har sitt ursprung i den svenska finans- och fastighetskrisen, har sedan starten successivt utvecklats till en renodlad hyresgästnära fastighetskoncern. Genom sitt ursprung fick Castellum möjlighet att skapa något nytt och utan att tyngas av historisk belastning har bolaget från grunden byggt en organisation utifrån hyresgästens perspektiv. Det främsta målet har varit att snabbt öka värdet på fastigheterna. Utgångspunkten var redan från början att det skulle krävas en decentraliserad organisation med lokala bolag nära sin marknad, sina hyresgäster och sina fastigheter. Synsättet har skapat ett stort engagemang för lokala frågor och den enskilda hyresgästens behov. Mycket kraft och energi har även lagts på att förankra en gemensam grundsyn i koncernen. Genom tydligt utvecklade riktlinjer och styrsystem har dotterbolagen givits ramar för att kunna agera med frihet på sina respektive marknader. Samtidigt har moderbolaget via fortlöpande rapportering överblick och möjlighet att mäta och jämföra dotterbolagens utveckling. Strukturering av fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet var vid inledningen av 1994 relativt brokigt. Den geografiska spridningen var stor och det fanns ett flertal fastigheter av projektkaraktär. Mot denna bakgrund har strukturella affärer löpande genomförts i avsikt att uppnå rationella förvaltningsenheter. Inför dessa affärer genomfördes en genomgripande utvärdering av långsiktig förvaltningspotential och av vilka orter Castellum långsiktigt skulle koncentrera sin verksamhet till. Prioriteringen av orterna gjordes efter en omfattande ortsanalys, som syftade till att utifrån kriterier såsom näringslivs- och infrastruktur, befolkningstillväxt och utbildningsstruktur, identifiera geografiska områden med god tillväxtpotential. En avgörande förutsättning för att Castellum på så kort tid kunde slutföra omstruktureringsfasen av koncernen var den tidigare nämnda affären med Kungsleden. Genom affären kunde Castellum lämna icke prioriterade orter och byta fastigheter med låg utvecklingspotential mot fastigheter på prioriterade orter med god utvecklingspotential. På så sätt förvärvades ett stort bestånd av främst kommersiella fastigheter i Stockholms närförorter och Mälardalen. Castellum lämnade cirka 375 fastigheter med ett bokfört värde om 2 137 Mkr och erhöll cirka 50 fastigheter med ett bokfört värde om 832 Mkr. Verksamhetsområdet reducerades från 123 till 41 kommuner och antalet lokala dotterbolag minskade från elva till sex. Genom denna geografiska koncentration fokuserades Castellums verksamhetsområde till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen med omkring 70 procent av det sammanlagda bokförda värdet i de tre storstadsregionerna. Resultat och direktavkastning Koncernens resultat har hittills belastats med betydande kostnader för övertagande-, uppbyggnads- och koncentrationsprocessen. Vidare har stora belopp satsats på hyresgästanpassning av lokaler samt åtgärdande av eftersatt underhåll. Jag anser att fastighetsbeståndet nu har en god standard och underhållssituation. Koncernens drifts- och underhållskostnader ligger i nivå med vad som bedöms långsiktigt motiverat med 10

Verkställande direktörens kommentar hänsyn tagen till fastighetsbeståndets sammansättning. Fastighetsbeståndet bör kunna utökas inom ramen för befintlig organisation utan att övriga förvaltningskostnader ökar i motsvarande mån. En sådan utveckling skulle medföra att bolagets kostnad per förvaltad ytenhet sänks. Castellum uppnådde proforma 1996 ett resultat efter avskrivningar om 366 Mkr. Koncernens låneportfölj har en medelränta som uppgick till 6,4 procent per 31 mars 1997. Detta kan jämföras med Castellums genomsnittliga ränta om 9,0 procent för 1996. Fastigheternas direktavkastning exklusive räntebidrag och övriga förvaltningskostnader uppgick proforma 1996 till 7,8 procent. Det är min uppfattning att det samlade beståndets långsiktiga avkastningsvärde med god marginal överstiger fastigheternas bokförda värden baserat på de antaganden som gjorts enligt avsnittet Fastigheternas bokförda värde. Uthyrning Under 1995 och 1996 uppgick nettouthyrningen till totalt cirka 136 tkvm, vilket motsvarar en årshyra om cirka 79 Mkr. Baserat på de cirka 500 fastigheter som innehafts sedan 1994 har den ytmässiga uthyrningsgraden ökat från 81 procent per 31 december 1994 till 87 procent per 31 december 1996. Med Castellums renodlade struktur ser jag goda möjligheter att agera konkurrenskraftigt på marknaden. Min bedömning är att den långsiktigt uthålliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellums nuvarande fastighetsportfölj kommer att uppgå till minst 95 procent att jämföra med proforma ekonomisk uthyrningsgrad 1996 om 87 procent. Finansiell ställning och framtida förvärvsmöjligheter Castellums finansiella ställning är god. Soliditeten uppgår till cirka 40 procent efter utdelning till Securum. Denna finansiella bas sammantagen med ett betydande outnyttjat kreditutrymme ger goda möjligheter att aktivt delta i omstruktureringar på den svenska fastighetsmarknaden. Castellum söker i första hand förvärva fastigheter där koncernens lokala marknadskunskap och kontaktnät kan utnyttjas för att tillföra nya hyresgäster eller på annat sätt öka värdet på fastigheten. Många fastighetsbolag har aviserat planer på avyttringar och vi ser framför oss en ökad aktivitet och likviditet på fastighetsmarknaden. Castellum avser att ta initiativ i denna omvandling och följa en offensiv linje där kompletteringsförvärv, byten och avyttringar ingår som en naturlig del i utvecklingen av koncernen. Exempel på prioriterade förvärvsobjekt är kommersiella fastigheter i Stockholms närförorter och kontorsfastigheter i centrala Göteborg och Malmö. För lagerfastigheter och fastigheter för lättare industri ser vi en god potential och intressanta investeringsmöjligheter i Mälardalen och i Värnamoområdet. Castellum för löpande diskussioner avseende förvärv och avyttringar av fastigheter. Min bedömning är att Castellum under innevarande år kan komma att delta i ett antal fastighetsaffärer av mindre eller större omfattning. I linje med synsättet att Castellum framför allt skall äga fastigheter där ytterligare mervärde kan skapas, kommer koncernen löpande att försälja fastigheter med för Castellum begränsad förädlingspotential och där det finns en väl fungerande investeringsmarknad. Jag och mina medarbetare ser med tillförsikt fram mot den kommande marknadsnoteringen. Jag är övertygad om att vi genom vårt engagemang och vår kompetens kommer att skapa en god avkastning för våra aktieägare. Göteborg den 21 april 1997 Thomas Alexandersson Verkställande direktör 11

Verksamheten Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med lokal närvaro på utvalda marknader i Sverige erbjuda lokaler och bostäder anpassade till hyresgästernas behov. Mål och strategier Castellums övergripande mål är att skapa konkurrenskraftig avkastning för aktieägarna. Fokusering på tillväxt i kassaflöden och resultat ger förutsättningar för en långsiktig god värdetillväxt i fastighetsbeståndet, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en utdelning som är konkurrenskraftig i förhållande till jämförbara placeringsalternativ. Detta skall uppnås genom att aktivt förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter på ett sådant sätt att mervärden skapas. Castellums strategi är att utveckla verksamhet på orter och marknader med bedömd god utvecklingspotential. Det samlade beståndet inom varje förvaltningsområde skall ha tillräcklig storlek för att möjliggöra kostnadseffektiv förvaltning samt skapa förutsättningar för att uppnå en framträdande marknadsposition. Castellum skall ha en finansiell bas som skapar stabilitet och ger möjlighet att aktivt delta i strukturaffärer på svensk fastighetsmarknad. Vid utgången av 1996 uppgick Castellums soliditet till cirka 40 procent, efter utdelning till Securum. Castellums långsiktiga mål är att soliditeten ej skall understiga 35 procent. Organisation Verksamheten är organiserad i lokala dotterbolag för att uppnå närhet till och kunskap om den lokala fastighetsmarknaden. I syfte att skapa lokal identitet verkar dotterbolagen under egna namn, som antingen varit lokalt kända sedan länge eller vars identitet successivt byggts upp genom eget arbete. Genom lokal förankring och egen personal som möter hyresgästerna erhålls ingående kunskaper om varje enskild fastighet samt hyresgästernas preferenser och framtida lokalbehov. Fastighetsförvaltningen drivs från och med mars 1997 i sex självständiga lokala dotterbolag. Dessa är: Fastighets AB Brostaden, som äger och förvaltar kommersiella lokaler främst i Stockholms närförorter och utefter europavägarna genom Storstockholm, Aspholmen Fastigheter AB, som äger och förvaltar kommersiella lokaler och bostäder i några av Mälardalens kärnorter, främst Örebro, Uppsala och Västerås, Eklandia Fastighets AB, som äger och förvaltar kommersiella lokaler och bostäder huvudsakligen i centrala och östra Göteborg, på Hisingen i Göteborg samt i Kungälv, Harry Sjögren AB, som äger och förvaltar kommersiella lokaler och bostäder i Göteborgsområdet samt i Borås och Alingsås, Fastighets AB Corallen, som äger och förvaltar kommersiella lokaler och bostäder med koncentration till västra Småland och Fastighets AB Briggen, som äger och förvaltar kommersiella lokaler i Helsingborgs-, Lundoch Malmöområdet samt bostäder i sydvästra Skåne och Kristianstad. Dotterbolagens organisation omfattar verkställande direktör, förvaltare, fastighetsansvariga samt marknads- och ekonomipersonal. Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att moderbolaget mäter och jämför effektiviteten i dotterbolagen och värdetillväxten i respektive dotterbolags fastighetsbestånd. Moderbolaget ansvarar också för beslut avseende betydande investeringar samt förvärv och avyttringar, liksom för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, koncerngemensam teknisk kompetens samt personalfrågor. Castellums företagsledning består av verkställande direktören, vice verkställande direktören, ekonomi- och finansdirektören samt chefen för teknik. Ekonomi- och finansdirektören svarar även för extern informationsgivning. Antalet anställda i koncernen uppgick per 31 december 1996 till 214, varav 18 i moderbolaget. 12

Kommersiella fastigheter i Göteborg, Nacka, Sollentuna och Växjö. 13

Historik Securum Securum bildades 1992 som ett led i den finansiella rekonstruktionen av Nordbanken. Sedan årsskiftet 1992/93 är Securum avskilt från Nordbanken och ett av svenska staten helägt bolag. Enligt beslut i riksdagen fick Securum i uppdrag att förvalta och avveckla de tillgångar som överförts till bolaget från Nordbanken på ett så effektivt sätt som möjligt. Krediterna eller de tillgångar som skulle bli en följd av pantrealisationer, skulle avvecklas under en period på 10 15 år. En stor del av kreditengagemangen var relaterade till svenska och utländska fastigheter. Securum beslutade att normalt sett förvärva fastigheter endast där det effektiva inomläget för Securums säkerheter låg inom ramen för bedömt marknadsvärde. Securum lät marknadsvärdera samtliga fastigheter med hjälp av utomstående experter. Under hösten 1992 och våren 1993 utvärderades mer än 2 500 svenska fastigheter. Av dessa övertogs drygt 1 100 objekt under knappt två års tid. Övertagandena gjordes till bedömda marknadsvärden. Securum blev efter övertagandeprocessen en av de största fastighetsägarna i Sverige. Castellums bildande Under 1994 förde Securum över huvuddelen av sitt svenska fastighetsbestånd till det nybildade Castellum. Avsikten var att Castellum med det övertagna fastighetsbeståndet och lokala förvaltningsorganisationer skulle utvecklas till en stabil svensk fastighetskoncern. Castellum organiserades vid starten i 14 lokala fastighetsbolag. Företagsledningens målsättning var att genom aktivt arbete strukturera och koncentrera fastighetsportföljen till ett mindre antal orter med god utvecklingspotential där Castellum hade eller kunde uppnå tillräcklig storlek på beståndet för att bedriva rationell fastighetsförvaltning. Under 1994 och 1995 sålde Castellum direkt och via bolag cirka 200 fastigheter till ett sammanlagt försäljningspris om 3,0 miljarder kronor. Strukturaffär med Kungsleden Under 1996 samordnades verksamheten i Securum med det likaledes statligt ägda Retriva. Retriva bildades vid den finansiella rekonstruktionen av Gota Bank och hade därmed stora likheter med Securum. Genom samordningen möjliggjordes en stor strukturaffär mellan Castellum och Retrivas svenska fastighetsbolag Kungsleden. Castellum gavs därmed möjlighet att överlåta fastigheter som inte lämpade sig för långsiktig förvaltning eller som var belägna utanför de av Castellum prioriterade orterna. Samtidigt erbjöds Castellum möjlighet att ur Kungsledens bestånd välja fastigheter som kompletterade Castellums fastighetsportfölj på de prioriterade orterna. Affären innebar att Castellum sålde cirka 375 avvecklingsfastigheter med ett bokfört värde om 2 137 Mkr till Kungsleden och förvärvade cirka 50 förvaltningsfastigheter med ett bokfört värde om 832 Mkr från Kungsleden. Köpeskilling motsvarande överlåtna fastigheters bokförda värden betalades kontant. Genom strukturaffären koncentrerades verksamhetsområdet från 123 till 41 kommuner. Efter strukturaffären med Kungsleden har Castellums fastighetsportfölj reducerats till 582 fastigheter vid utgången av 1996 och antalet lokala förvaltande dotterbolag har minskats till sex i mars 1997. 14

Finansiell översikt I detta avsnitt redovisas ett sammandrag av Castellumkoncernens resultat- och balansräkningar samt finansiella nyckeltal för åren 1994 1996. Castellumkoncernen bildades den 1 juli 1994. Resultaträkningen för koncernen omfattar emellertid helåret 1994, då bolaget enligt tillämpade redovisningsprinciper konsoliderade hela räkenskapsårets resultaträkning för bolag som förvärvats från annat bolag inom Securumkoncernen. För 1996 redovisas även delar av koncernens resultaträkning och utvalda finansiella nyckeltal proforma enligt de principer som beskrivs nedan. Sammanfattning av större historiska förändringar i fastighetsbeståndet Castellums fastighetsbestånd och verksamhet har genomgått omfattande förändringar under åren 1994 1996. Vid ingången av 1994 innehade Castellum fastigheter med en sammanlagd yta om 2 481 tkvm och ett bokfört värde om 9 971 Mkr. Efter genomförda strukturaffärer bestod Castellums fastighetsbestånd vid utgången av 1996 av 582 fastigheter med en sammanlagd yta om 2 019 tkvm och ett bokfört värde om 8 114 Mkr. I nedanstående tabell sammanfattas hur fastighetsbeståndets bokförda värde förändrats sedan ingången av 1994. mdr kr Fastighetsbeståndets bokförda värde Bokfört värde 1994-01-01 1) 10,0 Förändringar 1994 Förvärv och investeringar + 3,0 Försäljningar 1,1 Nedskrivningar 0,9 Avskrivningar 0,1 Utgående balans 1994-12-31 10,9 Förändringar 1995 Förvärv +0,4 Investeringar +0,1 Försäljningar 1,7 Nedskrivningar 0,2 Avskrivningar 0,1 Utgående balans 1995-12-31 9,4 Förändringar 1996 Förvärv +0,9 Investeringar +0,2 Försäljningar 2,3 Avskrivningar 0,1 Principer för upprättande av resultaträkning proforma 1996 I syfte att ge en aktuell bild av koncernen och dess fastighetsbestånd har en resultaträkning proforma upprättats för 1996. Proformaresultaträkningen för 1996 är upprättad enligt följande principer. Baserat på Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 1996 har resultatet från fastighetsförvaltningen, avskrivningar enligt plan samt räntebidrag beräknats proforma för helåret 1996. De redovisade posterna enligt 1996 års räkenskaper har således justerats så att under året förvärvade fastigheter ingår från årets början och under året avyttrade fastigheter exkluderats. Således har i proformaredovisningen ingen fastighetshandel bedrivits. I proformaresultaträkningen 1996 har hyresintäkter om 15 Mkr avseende ett kompensationsavtal i Fastighets AB Corallen exkluderats då detta avtal upphörde att gälla 31 december 1996. Övriga förvaltningskostnader har reducerats med 56 Mkr, varav 47 Mkr avser omstruktureringskostnader i samband med Kungsledenaffären och 9 Mkr avser förvaltningskostnader för per 30 juni 1996 avvecklade bolag. Det har inte bedömts meningsfullt att proforma redovisa finansiella intäkter och kostnader förutom räntebidrag. I beskrivningen av fastigheterna i avsnittet fastighetsbeståndet har proformauppgifter för 1996 framtagits enligt motsvarande principer. Utgående balans 1996-12-31 8,1 1) Castellum bildades den 1 juli 1994. Enligt tillämpade redovisningsprinciper ingår bolag förvärvade under 1994 från andra företag inom Securumkoncernen från och med den 1 januari 1994. 15

Finansiell översikt Resultaträkningar i sammandrag Proforma Mkr 1994 1995 1996 1996 Fastighetsförvaltning Hyresintäkter 1 272 1 333 1 122 1 100 Driftskostnader 323 321 251 246 Underhåll och hyresgästanpassningar 287 331 167 167 Tomträttsavgäld 17 24 15 15 Fastighetsskatt 16 16 46 45 Driftsöverskott 629 641 643 627 Övriga förvaltningskostnader 265 253 200 144 Resultat fastighetsförvaltning 364 388 443 483 Fastighetshandel Försäljningsintäkter efter avdrag för omkostnader 1 060 1 934 2 254 Bokfört värde 1 072 1 684 2 293 Resultat fastighetshandel 12 250 39 Nedskrivningar och omstruktureringskostnader 997 217 Resultat före avskrivningar 645 421 404 483 Avskrivningar enligt plan 152 143 118 117 Resultat efter avskrivningar 797 278 286 366 Finansiella intäkter och kostnader Räntebidrag 96 99 64 64 Ränteintäkter 77 115 45 1) Räntekostnader 889 884 420 1) Övriga finansiella poster 12 9 22 1) Resultat efter finansnetto 1 525 401 47 1) 1 ) Anges ej proforma. 16

Finansiell översikt Balansräkningar i sammandrag Efter utdelning 1) Mkr 1994 1995 1996 1996 Tillgångar Omsättningstillgångar Likvida medel 93 63 125 125 Fordringar koncernbolag 1 963 41 1 812 12 Övriga omsättningstillgångar 182 157 73 73 Summa omsättningstillgångar 2 238 261 2 010 210 Anläggningstillgångar Övriga anläggningstillgångar 63 63 16 16 Förvaltningsfastigheter 10 940 9 442 8 114 8 114 Summa anläggningstillgångar 11 003 9 505 8 130 8 130 Summa tillgångar 13 241 9 766 10 140 8 340 Skulder och eget kapital Skulder Icke räntebärande skulder 2 848 590 515 515 Räntebärande skulder 8 193 5 377 4 522 4 522 Summa skulder 11 041 5 967 5 037 5 037 Eget kapital Aktiekapital 100 100 100 100 Bundna reserver 20 20 20 Fria reserver 4 096 4 080 3 236 1 436 Årets resultat 1 996 401 1 747 1 747 Summa eget kapital 2 200 3 799 5 103 3 303 Summa skulder och eget kapital 13 241 9 766 10 140 8 340 1 )Ordinarie bolagsstämma den 20 mars 1997 i Castellum har beslutat att lämna en utdelning om 1 800 Mkr till Securum avseende räkenskapsåret 1996. Utdelningen har i mars 1997 kvittats mot fordran om motsvarande belopp avseende under 1996 erhållet koncernbidrag från Securum. Finansiella nyckeltal Data per aktie 3) Proforma 1994 1995 1996 1996 Bruttoinvestering fastigheter, Mkr 13 052 539 1 077 1) Försäljning fastigheter, Mkr 1 060 1 934 2 254 Direktavkastning I, % 5,7 6,0 7,9 7,8 Direktavkastning II, % 6,6 7,0 8,7 8,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 84 85 87 87 Ytmässig uthyrningsgrad, % 79 79 85 85 Fastigheternas belåningsgrad, % 75 57 56 1) Räntetäckningsgrad, % neg 41 86 1) Soliditet, % 17 39 2) 40 1) Avkastning på eget kapital, % neg neg 1) Avkastning på totalt kapital, % 3,3 2) 3,4 1) Medelantal anställda 398 324 231 1) Lönekostnader exkl sociala avgifter, Mkr 98 89 72 1) Proforma 1996 1996 Eget kapital 2), kr 66,05 1) Fastigheternas bokförda värde, kr 162,29 1) Driftsöverskott, kr 12,86 12,55 Resultat fastighetsförvaltning, kr 8,87 9,67 Nettoresultat, kr 1,07 1) Försäljningspris/eget kapital 2), % 76 91 1) 1) Anges ej proforma. 2) Soliditet och eget kapital per aktie har beräknats för att återge Castellums balansräkning som om fordran avseende koncernbidrag från Securum om 1 800 Mkr reglerats och utdelning till Securum avseende räkenskapsåret 1996 betalats per den 31 december 1996. 3) Antalet utestående aktier uppgår efter split 50:1 i mars 1997 till 50 000 000. 17

Finansiell översikt Kommentarer till den finansiella utvecklingen De omfattande förändringar som skett i Castellums fastighetsbestånd under perioden 1994 1996 innebär att en jämförelse mellan åren inte är meningsfull. Kommentarerna nedan fokuserar därför på utveckling och förhållanden 1996 samt på proformaredovisningen för 1996. 31 december 1996 Antal Kontrakts- Kontraktsvärde, Mkr kontrakt Andel, % värde, Mkr Andel, % < 0,25 2 109 20 165 15 0,25 0,5 382 4 135 12 0,5 1,0 207 2 139 13 1,0 3,0 137 1 226 21 >3,0 29 0 137 12 Summa kommersiellt 2 864 27 802 73 Bostäder 5 699 54 288 26 P-platser och övrigt 2 046 19 7 1 Totalt 10 609 100 1 097 100 31 december 1996 Hyresintäkter Castellums hyresintäkter uppgick 1994 till 1 272 Mkr och till 1 333 Mkr 1995. Under 1996 var hyresintäkterna 1 122 Mkr. Proforma 1996 uppgick hyresintäkterna till 1 100 Mkr. Under 1994 1996 har Castellum från en tidigare hyresgäst erhållit kompensationshyra som ersättning för omförhandlade hyreskontrakt. Denna ersättning, som för 1996 uppgick till 15 Mkr, upphörde vid utgången av 1996 och ingår därmed inte i proforma hyresintäkter 1996. Eftersom kontrakten är tecknade på viss tid ger en förändring av marknadshyran inte omedelbart utslag i hyresintäkterna. Merparten av kontrakten avseende kommersiella lokaler innehåller en så kallad indexklausul innebärande att hyran justeras i angiven proportion till utvecklingen av konsumentprisindex. Castellum är av uppfattningen att koncernens hyresintäkter sammantaget ligger på en marknadsmässig nivå. Kontraktsvärde Hyreskontraktens löptid Kontrakts- Löptid till år Antal kontrakt Andel, % värde, Mkr Andel, % 1997 1 084 10 177 16 1998 728 7 181 17 1999 744 7 217 20 2000 161 2 92 8 2001 76 1 59 5 2002 eller senare 71 0 76 7 Summa kommersiellt 2 864 27 802 73 Bostäder 5 699 54 288 26 P-platser och övrigt 2 046 19 7 1 Totalt 10 609 100 1 097 100 Uthyrningsgrad Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum var 84 procent för 1994 och 85 procent för 1995. För såväl 1996 som proforma 1996 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 87 procent. Baserat på gällande hyreskontrakt per 31 december 1996 var den ytmässiga uthyrningsgraden cirka 85 procent och den ekonomiska uthyrningsgraden cirka 88 procent. Under intagningsprocessen 1993 1995 övertogs successivt fastigheter med varierande kontraktssituation och uthyrningsgrad. Vid början av denna period fanns det i allmänhet stor obalans mellan den kontrakterade hyresnivån och den då gällande marknadshyresnivån. Trots positiv nettouthyrning under 1994 och 1995 ökade den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellums bestånd endast i begränsad omfattning eftersom ytterligare vakanta ytor successivt övertogs. Under 1995 såldes dessutom ett väl uthyrt bestånd i centrala Stockholm, vilket innebar att kvarvarande bestånd fick en genomsnittligt lägre uthyrningsgrad. Rensat för köp och försäljningar kan dock en kraftig ökning i uthyrningsgraden noteras. Baserat på de cirka 500 fastigheter som innehafts sedan 1994 har den ytmässiga uthyrningsgraden ökat från 81 procent per 31 december 1994 till 87 procent per 31 december 1996. Motsvarande underlag för beräkning av den ekonomiska uthyrningsgraden föreligger ej. Under 1995 nettouthyrdes cirka 83 tkvm och under 1996 var nettouthyrningen cirka 53 tkvm. Av 1996 års nettouthyrning avsåg 2 tkvm bostäder och 51 tkvm kommersiella ytor. Bruttouthyrningen avseende de kommersiella ytorna uppgick till 130 tkvm. Vidare har under året 135 tkvm kommersiella ytor omförhandlats. Kungsledenaffären innebar att Castellum sålde fastigheter med vakanta ytor om 292 tkvm, motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 18

Finansiell översikt Ekonomisk vakans 1) Mkr Storgöteborg Öresundsområdet Storstockholm Västra Småland Mälardalen Övriga orter Totalt Bostäder 5 6 2 1 2 16 Kontor/butiker 20 10 36 11 14 5 96 Lager/industri 14 10 17 2 5 5 53 Projekt 4 4 Summa 39 30 53 15 20 12 169 1) Proforma hyresvärde minus proforma hyresintäkter 1996. 75 procent samtidigt som fastigheter köptes med vakanta ytor om 83 tkvm, motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 83 procent vid överlåtelsetidpunkten. En beskrivning av ekonomisk vakans fördelad på fastighetskategori respektive geografiskt område framgår av ovanstående tabell. Storgöteborg, Öresundsområdet samt Storstockholm svarade för 72 procent av den ekonomiska vakansen. Driftskostnader Driftskostnaderna uppgick 1994 till 323 Mkr och 1995 till 321 Mkr. Driftskostnaderna för 1996 uppgick till 251 Mkr och proforma 1996 uppgick de till 246 Mkr. I driftskostnader ingår kostnader för el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt fastighetsspecifika marknadskostnader. Kostnader för förvaltnings- och uthyrningspersonal ingår ej. Driftskostnaderna uppgick proforma 1996 till i genomsnitt 122 kronor/kvm, vilket med hänsyn till beståndets sammansättning bedöms motsvara en konkurrenskraftig nivå. Möjligheter bedöms dock föreligga för fortsatta kostnadsrationaliseringar. Underhåll och hyresgästanpassningar För 1994 uppgick kostnaderna för underhåll och hyresgästanpassningar till 287 Mkr och för 1995 till 331 Mkr. Kostnader för underhåll och hyresgästanpassning uppgick för såväl 1996 som proforma 1996 till 167 Mkr. Kostnaderna för underhåll och hyresgästanpassningar uppgick proforma 1996 till i genomsnitt 83 kronor/kvm. Alltsedan koncernens bildande har stora ekonomiska och personella resurser satsats på att återupprätta fastigheternas tekniska och sociala status. Fastigheter, som övertogs från ägare med svag finansiell ställning och från konkursförvaltare med kortsiktiga förvaltningsmål, hade stora brister i underhållet och relationerna med hyresgästerna var i många fall dåliga. Under de senaste tre åren har dessa brister åtgärdats och det är bolagets uppfattning att kostnaderna för underhåll nu ligger på en långsiktigt stabil nivå. Kostnaderna för hyresgästanpassningar har också legat på en förhållandevis hög nivå men bedöms på sikt komma att minska till en mer normal nivå i takt med att koncernen uppnår den långsiktigt uthålliga uthyrningsgraden. Enligt Castellums redovisningsprinciper kostnadsförs i huvudsak samtliga utgifter avseende underhåll och hyresgästanpassningar när skattelagstiftningen så tillåter. Detta innebär normalt att endast utgifter för värdehöjande åtgärder som förändrar fastighetens funktion, byggnadsstomme eller andra varaktiga delar aktiveras. Aktivering av värdehöjande åtgärder sker dessutom när eftersatt underhåll har identifierats och hänsyn härtill tagits genom avdrag från förvärvspriset eller genom den nedskrivning för resterande ej åtgärdat eftersatt underhåll, som gjordes under 1995. Huvuddelen av det eftersatta underhåll som omfattades av denna nedskrivning om 82 Mkr åtgärdades under 1996. Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Vid 1996 års utgång innehade Castellum ett sextiotal fastigheter med tomträtt. Tomträttsavtalen är fördelade över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. 19