Varifrån kommer pengarna? Marknadsrapport Maj 29
Titel: Varifrån kommer pengarna? Marknadsrapport, maj 29 Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) Kontakt: Bengt Hansson, 8-545 13 765
BKN:s Marknadsrapport maj 29 3 Varifrån kommer pengarna - finns det en bolånekris? Den ekonomiska krisen och den osäkerhet som denna för med sig påverkar på ett påtagligt sätt de svenska hushållen. Osäkerheten om jobben och osäkerheten om olika tillgångars värde har lett till att svenska hushåll har minskat sin konsumtion och ökat sitt sparande. Krisen är global och kom först till uttryck på den amerikanska bostadsmarknaden. Fallande amerikanska huspriser har lett till att hundratusentals hushåll har fått lämna sina hem och det globala finansiella systemet har orsakats enorma förluster. Myndigheterna har tvingats gripa in och ta över uppgifter från privata banker. Bankerna hålls under armarna av statliga bidrag och garantier världen över. Den offentliga sektorn har till en icke obetydlig del tagit över ansvaret för prissättningen av risk på kapitalmarknaden. Utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden kontrasterar starkt med utvecklingen på den amerikanska. Priserna i Sverige har minskat endast marginellt jämfört med i fjol trots den påtagligt lägre aktiviteten i ekonomin och den högre arbetslösheten. Hushållen har fortsatt att efterfråga lån till bostadsköp och hushållens skuldsättning ökar. I USA faller huspriserna och den utestående stocken av bostadslån minskar. De svenska bostadsinstituten har haft god likviditet och utlåningstillväxten fortsätter att vara hög. Riksbanken har ersatt det bortfall av kapital som vi kunnat notera på den internationella kapitalmarknaden. Dels har man sänkt reporäntan och därmed också den allmänna räntenivån, dels har man till betydande del ersatt den internationella kapitalmarknaden genom att direkt erbjuda bankerna lån i amerikanska dollar. Detta förklarar varför hushållens tillgång på bostadslån knappt har påverkats av den ekonomiska krisen. Om något har skett så är det att hushållen främst via Riksbankens åtgärder har fått tillgång till billiga krediter i stor omfattning. Hushållens bostadslån Bostaden är hushållens viktigaste tillgång och det är viktigt att kapitalmarknaden för bostadskrediter fungerar effektivt. Lån till bostad sker numera både i bank och hos bostadslåneinstituten. Bostadsinstituten dominerar fortfarande den svenska bolånemarknaden, men de gör så enbart därför att de flesta banker har valt att organisera sin utlåning till bostäder i särskilda bostadsinstitut. Några formella krav på att bostadsutlåning måste ske i särskilda hypoteksbanker finns inte. Handelsbanken, Swedbank, Nordea och Länsförsäkringar lånar ut till bostäder via särskilda hypoteksbolag medan SBAB hittills haft som sin primära uppgift att låna ut till bostäder. Däremot har Danske bank, SEB och Skandiabanken valt att inte ha någon särskild organisation för bostadslån. mdkr Fig 1. Real utlåning och utlåningstillväxt bostäder (198-28) 18 16 25 2 14 12 15 1 1 8 5 6 4 2-5 198 1984 1988 1992 1996 2 24-1 28 Bostadslån (vänster axel) Källa: SCB Lånetillväxt (höger axel) I december 28 uppgick den totala utlåningen från bostadsinstitut och banker till småhus och bostadsrätter till knappt 17 mdkr. Småhusen stod för 13 och bostadsrätterna för 4 mdkr. De traditionella bostadsinstituten svarade för knappt fyra femtedelar av den totala bostadsutlåningen. Det totala värdet av hushållens bostadslån har som framgår av figur 1 vuxit kraftigt sedan 198 1. Beräknat i 28 års prisnivå var bostadslånen 31 mdkr 198 att jämföra med nästan 17 mdkr 28. Det betyder att den genomsnittliga reala ökningstakten har varit ca 6 procent per år. Den utestående stocken av bostadslån har under de senaste 3 åren i genomsnitt vuxit tre gånger så snabbt som BNP. Den globala bolånekrisen har hittills inte lämnat några spår efter sig i utlåningen till de svenska hushållen. Det framgår av figur 2 att utlåningstillväxten var påtaglig även under slutet av fjolåret trots att banker och bolåneinstitut hade stora problem världen över. 28 ökade bostadslånen till hushållen realt med 6 procent vilket är i linje med vad vi kunnat observera historiskt sedan 198 med undantag för 199-talets första hälft. Vi kan därför konstatera att av vad som framgår av finansmarknadsstatistiken så ökade hushållen markant sin 1 Källa: SCB finansmarknad. FM tabell 4.7.1, 21-, FM tabell 4.12 1995-2 och sparbarometern 198-1994. procent
4 BKN:s Marknadsrapport maj 29 efterfrågan på bostadskrediter och bankerna och bostadsinstituten kunde trots finanskrisen öka sin utlåning i takt med efterfrågan. Den finansiella oron som var påtaglig under det andra halvåret i fjol och inbromsningen i den reala ekonomin var inte tillräcklig för att påverka årssiffran negativt sett till helåret 28. Någon s.k. credit crunch som drabbat hushållen har inte inträffat. mdkr 3 25 2 15 1 5-5 Figur 2. Real utlåningstillväxt bostäder (april 27 - mars 29) apr-7 jul-7 okt-7 jan-8 apr-8 jul-8 okt-8 jan-9 Källa: SCB Utvecklingen i banksektorn sedan sommaren 28 Den finansiella krisen har i första hand kommit att handla om den globala likviditetskris som uppstod i banksektorn under det andra halvåret i fjol. Banker och andra finansiella investerare fick stora problem när de globala tillgångspriserna rasade. Flera år av ökat risktagande i form av köp av allt dyrare värdepapper med lånade pengar hade kommit till vägs ände. Spekulationerna om stigande tillgångspriser upphörde och vändes i sin motsats. Sjunkande priser på bostäder, i USA men även i andra länder, ledde till att värdepapper med bostäder som säkerhet helt eller delvis förlorade sitt värde. De finansiella företagens tillgångar minskade generellt i värde, medan skulderna i stort sett fanns kvar ograverade. Det egna kapitalet gick förlorat i många företag och konkurserna tog vid. En period med allmän internationell osäkerhet följde. I september i fjol, när krisen var som mest intensiv, tar den amerikanska staten över ansvaret för bolåneinstituten Fannie Mae och Freddie Mac, investmentbanken Lehman Brothers ansöker om konkursskydd och det amerikanska finansdepartementet inför en garanti för penningmarknadsfonder. Riksbanken ingår ett låneavtal med den amerikanska centralbanken och ger möjlighet till dollarlån på den svenska marknaden. I Storbritannien nationaliseras bolåneinstitutet Bradford and Bingley. I oktober griper den tyska regeringen in för att rädda hypoteksbanken Hypo Real Estate och den isländska regeringen tar kontroll över Glitner och Landsbanki. I Sverige tvingas Riksbanken stötta Carnegie och Kaupting Bank. I november tas Carnegie över av Riksgälden. Höga motpartsrisker medförde att bankerna upphörde med att låna ut pengar till varandra och fondförvaltare slutade att köpa bostadspapper. Penningmarknadsfonderna som tidigare varit stora köpare internationellt av bostadscertifikat försvann från certifikatsmarknaden. Även marknaden för bostadsobligationer påverkades negativt. Myndigheterna vidtog åtgärder för att motverka krisen. Regeringen införde ett garantiprogram för banker och kreditinstitut som har stor utlåning på den svenska bostadsmarknaden. I november tecknar Swedbank garantiavtal med Riksgäldskontoret. Med början i oktober sänker Riksbanken reporäntan och accepterar bostadsobligationer som säkerhet i de penningpolitiska reporna. Marknadens syn på risk Interbankräntan är viktig för bankerna eftersom den visar på kostnaden för bankernas upplåning på kort sikt. Bankerna svarar för en betydande del av bostadsutlåningen dels direkt till hushållen, dels indirekt via bostadsinstituten som får en stor andel av sin finansiering via sina koncernbanker. En ökad bankrisk innebär därmed dyrare bostadslån. räntepunkter Figur 3. Bankrisk 18 16 14 12 1 8 6 4 2-2 jan-95 jan-97 jan-99 jan-1 jan-3 jan-5 jan-7 jan-9 Källa: Reuters Ecowin TED-spread
BKN:s Marknadsrapport maj 29 5 Ett sätt på vilket vi kan mäta bankrisk är att se till skillnaden mellan interbankräntan och räntan på statsskuldväxlar. Interbankräntan påverkas direkt av motpartsrisken medan räntan på statsskuldväxlar är riskfri eftersom staten inte antas kunna gå i konkurs. Det framgår tydligt av figur 3 att osäkerheten och risken i banksystemet började öka redan under slutet av 27 för att öka påtagligt under loppet av 28 2. Skillnaden mellan 3-mån interbankränta och motsvarande statsskuldränta var som högst under perioden september till december ifjol då spreaden vid flera tillfällen pendlade mellan 15 och 2 räntepunkter. Under den senaste månaden har dock ränteskillnaden minskat till omkring 5 räntepunkter. Detta kan jämföras med ränteskillnaden sedan 199-talets mitt på omkring 25 räntepunkter. Banker och bostadsinstitut finansierar sig också genom att ge ut bostadsobligationer. Räntan på bostadsobligationer bestäms dels av räntan på statsobligationer, dels av hur riskfyllda bostadsobligationerna uppfattas vara i investerarnas ögon. Bostadsrisken kan därför mätas som skillnaden mellan räntan på bostadsobligationer och statsobligationer. Ju mer riskfyllda bostadsobligationerna är desto större blir ränteskillnaden mellan bostads- och statsobligationer. räntepunkter Figur 4. Bostadsrisk 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 jan-95 jan-97 jan-99 jan-1 jan-3 jan-5 jan-7 jan-9 5-årig bospread Källa: Reuters Ecowin än genomsnittet på ca 5 räntepunkter sedan 199-talets mitt, men skillnaden är trots all måttlig med tanke på att vi är mitt inne i en svår global lågkonjunktur som karaktäriseras av punkterade husbubblor i många länder. Den uppgång i priset på risk som började under 27 och som accelererade ifjol har nu avbrutits och riskpremierna har åter börjat närma sig mer normala nivåer. Investerarna kräver nu måttlig kompensation för att investera i bostadspapper. Hur har den finansiella krisen påverkat bolåneinstitutens upplåning? Det kan, som vi tidigare påpekat, tyckas vara motsägelsefullt att trots oron på de finansiella marknaderna och de stigande riskpremierna så tycks inte bostadsutlåningen till hushållen ha påverkats. Detta indikerar att banker och bostadsinstitut har löst sin finansiering trots den globala finansiella oron. Vi kan få en ökad insikt om krisens förlopp genom att mera i detalj analysera hur bolåneinstituten har löst sin finansiering. Grovt sett kan bostadsinstituten antingen finansiera sig genom upplåning i bankkoncernen eller genom upp-låning på kapitalmarknaden med hjälp av bostadscertifikat eller bostadsobligationer. Bostadsinstitutens upplåning på kort sikt sker till rörlig ränta och finansieras dels på penningmarknaden via emissioner av bostadscertifikat, dels genom lån i moderbanken för de bolåneinstitut som har möjlighet till sådana. Den långfristiga upplåningen sker på obligationsmarknaden. 1 8 6 4 Figur 5. Förändring i bolåneinstitutens upplåning I figur 4 redovisas bostadsrisken, mätt som skillnaden mellan räntan på 5-åriga bostadsobligationer och statsobligationer. Denna ränteskillnad ökade på samma sätt även den kraftigt i fjol. I oktober var skillnaden nästan 2 räntepunkter, men har sedan dess minskat och är nu nere under 9 räntepunkter, vilket fortfarande är högre mdkr 2-2 -4-6jan-8 mar-8 maj-8 jul-8 sep-8 nov-8 jan-9 mar-9-8 Koncern Certifikat Obligationer Källor: Riksbanken, SCB 2 Den s.k. TED-spreaden är beräknad som skillnaden mellan 3-mån interbankrätna STIBOR och 3-mån statsskuldväxelränta.
6 BKN:s Marknadsrapport maj 29 Om vi ser till utvecklingen sedan krisen började nå stormstyrka vid mitten av 28, så framgår det att bolåneinstituten minskat sin upplåning på kapitalmarknaden och istället främst vänt sig till sina moderbanker för att hitta ny finansiering till bostadsutlåningen. I figur 5 redovisas hur de tre finansieringskällorna har utvecklats. Med storleken på räntespreadarna som grund ser vi att de verkliga krismånaderna på kapitalmarknaderna var de sista fyra månaderna i fjol. Som förväntat kan vi se att bostadsinstituten minskat sin upplåning på kapitalmarknaderna under dessa månader. Den utestående värdepappersstocken, certifikat och obligationer, minskade med ca 8 mdkr. Samtidigt framgår det att denna minskning mer än väl kompenserades av en ökad koncernupplåning på ca 11 mdkr. M.a.o. så ökade bolåneinstitutens tillgång på kapital totalt sett och minskade alltså inte under krismånaderna som man kanske skulle ha förväntat sig. Vi ser också att det var finansieringen med bankcertifikat som minskade under krisen och inte bostadsobligationerna. Den utestående stocken certifikat minskade med 9 mdkr. Däremot ökade stocken av obligationer med 1 mdkr under de sista fyra månaderna som en konsekvens av en stor ökning i september på 5 mdkr. Riksgälden och Riksbanken har ersatt kapitalmarknaden Den akuta finansieringskrisen på den svenska kapitalmarknaden under de sista månaderna ifjol löstes via insatser från myndigheterna. I september och oktober när finanskrisen slog till med full kraft vidtog Riksgälden och Riksbanken åtgärder för att stödja likviditeten i marknaden. Riksgälden köpte dels bostadsobligationer direkt, dels emitterade man statsskuldväxlar och placerade pengarna hos banker med bostadsobligationer som säkerhet. Riksbanken beslutade att ge möjlighet till krediter inte enbart med statspapper som säkerhet utan även med säkerställda bostadsobligationer och företagscertifikat som säkerhet. Enbart under det sista kvartalet ifjol lånar Riksbanken ut omkring 45 mdkr till de svenska bankerna. Utlåningen med svenska bostadsobligationer och företagscertifikat som säkerhet uppgick till 25 mdkr. Dessutom lånar Riksbanken via ett låneavtal med den amerikanska centralbanken ut amerikanska dollar motsvarande närmare 2 miljarder svenska kronor. Utlåningen finansieras förutom via låneavtalet med den amerikanska centralbanken genom inlåning från de svenska bankerna. I figur 6 redovisar vi bankernas nettoupplåning i Riksbanken och i Riksgäldskontoret. mdkr 45 35 25 15 5 Figur 6. Upplåning i Riksbanken och i Riksgäldskontoret -5 jan-8 apr-8 jul-8 okt-8 jan-9 Källa: SCB Total uppl i Rb Uppl i utl valuta i Rb Riksgälden Kraftigt fallande bolåneräntor Ett högt globalt sparande i Asien och i de oljeproducerande länderna i kombination med en underskattning av riskerna i den globala ekonomin har pressat ned realräntorna och riskpremierna på finansiella tillgångar. De räntor och riskpremier som vi kunde observera framförallt under åren 23 till 27 var inte långsiktigt hållbara utan de speglade de stora obalanserna i världsekonomin. Detta ledde fram till den härdsmälta som i fjol drabbade världsekonomin och det finansiella systemet. Den lågkonjunktur som blev följden har pressat ned nominella och reala räntor till mycket låga nivåer. procent 14 12 1 8 6 4 2 Fig 7. Reporänta och hushållens bolåneräntor 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 5 år 3 mån Reporänta Källa: Reuters Ecowin Lågkonjunkturen har gjort att Riksbanken kunnat sänka reporäntan i flera steg, från 4,75 procent så sent som i september i fjol till,5 procent i april i år. Som framgår av figur 7 har denna kraftiga omläggning av penning-
BKN:s Marknadsrapport maj 29 7 politikens inriktning pressat ner bolåneräntorna. Effekterna av Riksbankens reporäntesänkningar överskuggar vida den press uppåt på boräntorna som vi fått från den genomsnittligt sett något högre bank- och bostadsrisken. Interbankräntan är i dag omkring 25 räntepunkter högre än vad vi kunnat observera historiskt och ränteskillnaden mellan 5-åriga bostadsobligationer och 5-åriga statsobligationer är omkring 4 räntepunkter högre än vanligt 3. Bankernas och bolåneinstitutens upplåningskostnader är med tanke på den allvarliga finansiella krisen inte anmärkningsvärt högre än vad som varit vanligt sedan 199-talets mitt. Normal bostadsränta Den rörliga bolåneräntan är idag ungefär 2 procent och den 5-åriga bundna räntan knappt 4,5 procent. I ett normalt konjunkturläge kan vi förvänta oss betydligt högre boräntor. Utlåningsräntan till hushållen bestäms dels av bankernas upplåningskostnader och av bankernas utlåningsmarginal till hushållen, dels av statsobligationsräntan. Den genomsnittliga bostadsobligationsräntan har historiskt varit ungefär 5 räntepunkter högre än motsvarande 5-åriga statsobligationsränta och utlåningsräntan till hushållen har sedan 199-talets mitt varit ca 1 procentenhet högre än bostadsobligationsräntan. Den förväntade statsobligationsräntan kan beräknas som summan av realräntan och förväntad inflation i ett genomsnittligt konjunkturläge. En realränta på drygt 2 procent förefaller vara i linje med vad historien lär oss och Riksbankens inflationsmål på två procent ger oss ett mått på förväntad inflation. Vi kan utifrån dessa siffror uppskatta den normala 5-åriga bostadsräntan som summan av realräntan, förväntad inflation, bostadspread och utlåningsmarginalen till hushållen. Det ger till resultat att den bundna 5-åriga utlåningsräntan i genomsnitt sett över en hel konjunkturcykel bör ligga kring 5,5 procent. Den rörliga räntan kan i genomsnitt över en konjunkturcykel förväntas vara något lägre än den femåriga bolåneräntan. Ju kortare löptid desto mindre risk för dem som investerar i värdepapper. Vi bedömer en rörlig ränta på ca 4,75 procent i genomsnitt över en konjunkturcykel som rimlig. Dagens räntor är extrema. Den rörliga räntan är 2,75 procentenheter lägre än normalt och den bundna 5-åriga räntan är drygt en procentenhet lägre än normalt. För att få en känsla för hur låga räntorna är kan vi göra en jämförelse med var räntorna skulle vara idag om de avvek lika mycket uppåt som de idag avviker nedåt från den normala nivån. Resultatet av en sådan tankeövning ger vid handen att den rörliga boräntan i sådant fall skulle vara 7,5 procent och den 5-åriga bolåneräntan 6,6 procent på toppen av en stark högkonjunktur. De rådande låga bostadsräntorna är i första hand en konsekvens av den djupa globala lågkonjunkturen som gett oss mycket låga realräntor. De realräntor som vi kunnat se hittills i år är i nivå med eller lägre än de lägsta nivåer för realräntorna som vi kunnat notera tidigare under 2-talets första år och därmed också de lägsta åtminstone sedan 197-talet. Inflationsförväntningarna är i stort sett i linje med Riksbankens inflationsmål och ger därför ett normalt bidrag till bostadsräntorna. Detta gäller också för skillnaden mellan bankernas utlåningsräntor till hushållen och räntorna på bostadsobligationer som är normalt stor. Däremot bidrar bostadsspreaden och bostadsrisken positivt till bostadsräntan eftersom ränteskillnaden i dagsläget är 4 räntepunkter större än normalt. Den försiktige planerar för högre boräntor I vilken takt som bolåneräntorna kommer att stiga framöver från dagens låga nivåer är beroende av konjunkturutsikterna. Eller för att vara mera exakt när investerarna på de finansiella marknaderna börjar prissätta den kommande högkonjunkturen. När detta händer råder det delade meningar om. Vissa bedömare som ECB och OECD ser tecken på att botten snart kan vara nådd medan IMF intar en mer avvaktande hållning. Bedömningarna skiljer sig åt mellan olika prognosmakare. Idag finansierar sig hushållen kort. Två tredjedelar av nya bostadslån tas till rörlig ränta. Frågan är om hushållen tillfullo är införstådda med riskerna med rörliga räntor eller om de är invaggade i en falsk trygghet efter 15 år av i stort sett fallande bolåneräntor. Det finns en icke obetydlig risk framöver för att räntenivån allmänt kommer att stiga. Konkurrensen om pengarna ökar framöver p.g.a. stora offentliga budgetunderskott som skenar i flera länder. Vi kan konstatera att realräntan idag är extremt låg och en blick tillbaka i historien pekar på betydande risker för hushållen om inte annat då Riksbanken stramar åt politiken i samband med nästa konjunkturuppgång. 3 Räntor från den 5:e maj.
8 BKN:s Marknadsrapport maj 29 De flesta svenska prognosmakarna räknar dock med att Riksbanken denna gång ligger kvar med en rekordlåg reporänta länge än. T.ex. så räknar Konjunkturinstitutet i sin senaste prognos från mars med en reporänta på,25 procent vid utgången av 21. Detta skulle betyda att vi kommer att få se märkbart stigande bolåneräntor först 211. För att bedöma ränteutvecklingen utgår vi ifrån en normal konjunkturcykel som vi historiskt sett vet varar i 5 till 6 år. Om vi förutsätter att vi nu befinner oss nära konjunkturbottnen så betyder det att räntetoppen kan förväntas nås 212. Detta innebär att den rörliga boräntan enligt resonemanget ovan i en stark högkonjunktur kan förväntas vara 7,5 och den 5-åriga räntan 6,6 procent istället för som idag 2 respektive 4,4 procent. Tål hushållen högre räntor? Hushållens skulder har, som framgår av figur 8, ökat påtagligt sedan mitten av 199-talet. Om vi ser tillbaka så långt som till 197 så var hushållens skuldsättning mätt som procent av BNP relativt stabil kring 5 procent mellan åren 197 och 1985, för att sedan öka till drygt 6 procent under 198-talets senare hälft, men föll sedan återigen tillbaka till 5 procent under 199-talets första hälft. Utvecklingen efter 1995 speglar utvecklingen internationellt. De goda konjunkturerna, framtidsoptimismen och de allt lägre räntorna har medfört att hushållen har ökat sin skuldsättning. Det framgår av figur 8 att hushållens bostadslån har vuxit väsentligt snabbare än övriga lån. Hushållens totala skuldsättning ökade med 26 procentenheter mellan 198 och 28, medan bostadslånen som andel av BNP ökade från 18 procent 198 till 53 procent i fjol, dvs med hela 35 procentenheter av BNP. 8 7 6 Fig 8. Hushållen, total skuld och bostadsskuld, procent av BNP Hushållens belåningsgrad är en viktig variabel för att kunna bedöma om hushållen tål högre räntor. Vi har beräknat bostadsförmögenheten som summan av värdet av småhusen och bostadsrätter. Genom att ställa bostadslånens värde i relation till bostadsförmögenheten får vi ett mått på hushållens belåningsgrad som redovisas i figur 9. Belåningsgraden är relativt stabil kring 4 procent av bostadsstockens värde. Denna siffra är relativt sett låg jämfört med den genomsnittliga belåningsgrad på 58 procent som Finansinspektionen har redovisat 4. En viktig skillnad till varför vi får en lägre siffra är att vi i vår uppskattning har med även ägarna till de bostäder som inte är belånade. Om vi justerar för detta stämmer våra siffror väl överens med de siffror som Finansinspektionen fått fram genom att fråga bankerna. 5 andel Fig 9. Hushållens belåningsgrad och fastighetsprisindex,5 1,8 1,6,4 1,4 1,2 1,3,8,6,2,4,2,1 198 1984 1988 1992 1996 2 24 28 Källa: SCB Genomsnittlig belåningsgrad (vänster axel) Fastighetsprisindex (höger axel) Hushållens belåningsgrad har varierat över tiden. En jämförelse med hur fastighetspriserna har utvecklats visar att belåningsgraden normalt sett är låg när fastighetspriserna är höga och hög när fastighetspriserna är låga. Detta mönster gällde under 198- och 199-talen men sedan 2 kan vi identifiera ett nytt mönster. Belåningsgraden ökar trots den rekordstarka prisutvecklingen på bostadsmarknaden under senare år. År 28 var belåningsgranden 43 procent vilket är högre än den tidigare högsta nivån från 1993 på 41 procent. index procent 5 4 3 2 1 197 1975 198 1985 199 1995 2 25 21 Total Bostad Källa: SCB 4 Finansinspektionen, Utvecklingen på bolånemarknaden, 29:7, s 5. 5 Finansinspektionens siffra på 58 procent blir 42 procent med vårt sätt att räkna, 42=,72*58+,28*. Enligt SCB var 27 andelen hushåll med lån 81 procent i ägda småhus och 44 procent i bostadsrätt. Med hänsyn till storleken på utlåningen till småhus respektive bostadsrätt blir den genomsnittliga andelen hushåll med lån 72 procent.
BKN:s Marknadsrapport maj 29 9 Den stigande belåningsgraden sedan 2 säger oss att hushållen har skuldsatt sig i en snabbare takt än vad priserna på bostadsmarknaden har ökat med. Är då hushållen känsliga för utvecklingen av bostadspriserna? Av Finansinspektionens rapport framgår det att 13 procent av lånen till småhus har en belåningsgrad högre än 8 procent och 22 procent av lånen till bostadsrätt har en belåningsgrad högre än 8 procent. Annorlunda uttryckt så innebär detta att om priserna faller med 2 procent så kommer ungefär 15 procent av bostadslåntagarna att ha en belåningsgrad på mer än 1 procent. Översatt till antal hushåll så innebär detta att drygt 1 procent av samtliga hushåll skulle hamna i en situation där skulden på bostaden överstiger bostadens värde. Våra beräkningar på BKN säger att småhusmarknaden är cirka 5 procent övervärderad idag med dagens räntor. Skulle räntorna stiga så faller priserna mer. En återgång till normala räntenivåer på 5 till 6 procent skulle i princip medföra reala småhusprisfall på omkring 2 procent. 6 Hur stora ränteuppgångarna blir framöver beror på konjunkturen och Riksbanken. En normal konjunkturuppgång i slutet av nästa år och under 211 kommer att döma av de historiska erfarenheterna att leda till nivåer på både rörliga och bundna boräntor som är väsentligt högre än i dag. Vi kan inte utesluta boräntor på 7 till 8 procent. Räntor på sådana nivåer skulle eventuellt sänka bostadsmarknaden som idag hålls uppe av de mycket låga räntorna och en stark utlåningstillväxt från bankerna. står och väger och hålls uppe av den låga realräntan. Långsiktigt talar BKN:s prismodell för lägre bostadspriser. Vid en jämförelse av bostadsprisernas utveckling med utvecklingen av hyrorna över tiden framstår bostadspriserna redan vid dagens räntenivå som höga. Vi har en bostadsmarknad som vilar på dagens låga realräntor. Vi kan säga att vi tack vare myndigheternas åtgärder inte har haft någon finansieringskris på den svenska bostadsmarknaden, men att vi har en latent bostadskris genom att bostadsmarknaden vilar på icke uthålligt låga bostadsräntor. Dagens ekonomiska kris härrör från fallande tillgångspriser. De senaste årens ekonomiska utveckling har byggt på en felaktig uppfattning om och prissättning av risk. Anpassningen mot lägre tillgångspriser skall därför ses som en integrerad del av krisens lösning. Till skillnad ifrån vad vi sett i andra länder så har bostadspriserna i Sverige ännu inte anpassats nedåt. Generellt sett kan dagens globala kris förstås som om att hushåll och företag är för högt skuldsatta och inte som en brist på likviditet. I Sverige hade vi en likviditetskris på främst penningmarknaden under hösten, men denna har på ett effektivt sätt avhjälpts av myndigheterna. I dag är tillgången på likviditet god. Det är snarast bristen på lönsamma projekt som hämmar ekonomierna. Lönsamheten infinner sig när tillgångspriserna allmänt har anpassat sig till nya förutsättningar för tillväxt. Slutsatser Slutsatsen är att det finns gott om kapital att tillgå för hushållen. Aldrig tidigare har det varit så billigt att låna pengar som idag. De problem som bostadsinstituten hade på kapitalmarknaderna under hösten har visat sig vara tillfälliga. Det var endast certifikatsmarknaden som påtagligt torkade upp under några månader. Marknaden för bostadsobligationer har fortsatt att fungera någorlunda väl, även om räntedifferensen gentemot statsobligationer har stigit. Riksbanken har i stor utsträckning ersatt den internationella kapitalmarknaden och tillfört bankerna kapital. Skillnaden mellan utlåningsräntor och räntorna på bostadsobligationer har återigen närmat sig de historiskt genomsnittliga nivåerna. Bolåneinstitutens utlåning till hushållen fortsätter att öka. Bostadspriserna 6 BKN:s prismodell presenteras i Marknadsrapporten från december 28.
Ronnebygatan 4, Box 531, 371 23 Karlskrona, Telefon 455-33 49 4, Fax 455-85 7, E-post registrator@bkn.se www.bkn.se