Säljguide - Villa/fritidshus/fastighet

Transkript

1 Säljguide - Villa/fritidshus/fastighet Checklista. (Bocka av den del som du är klar med, glöm ej att spara dokumentet) Insamling av information - Fastighetsinfo Prissättning/värdering Säljtext Besiktning Interiörtext Områdesbeskrivning Planritning Styling Fotografering Visning - Visningstid Budgivning Kontrakt (alla kontrakt finner du på mitt konto ) - Köpekontrakt - Objektsbeskrivning - Handpenningsavtal - Ev. tomträttsanmälan - ID kontroll Tillträde - Köpebrev - Handpenningskvitt Deklarera Sida 1 av 18

2 Innehåll Insamling av fastighetsinformation... 3 Prissättning... 4 Acceptpris... 5 Säljtext... 5 Interiörtext... 5 Områdesbeskrivning... 6 Besiktning... 6 Förbesiktning... 6 Efterbesiktning... 7 Energideklaration... 7 Dolt fel... 8 Planritning... 8 Beställ planritning av kommun... 9 Rita planritning själv... 9 Beställ förtydligande av din planritning... 9 Styling Fotografering Huvudbild och övriga bilder Visning Visningstid Budgivning Öppen budgivning Sluten budgivning Är det alltid budgivning vid bostadsförsäljning? Får vem som helst delta i en budgivning? Är det lagstadgat för hur en budgivning ska gå till? Kan ett bud villkoras? Är ett bud juridiskt bindande? Upplysningsplikt Kontraktskrivning (kontrakt- och avtalsmallar finner du på mitt konto ) Id kontroll Köpekontrakt Objektsbeskrivning Sida 2 av 18

3 Handpenningsavtal Eventuell tomträttsanmälan Övriga bilagor till köpekontrakt Tillträde Deklaration & reavinstskatt Insamling av fastighetsinformation Förfrågan till lantmäteriet För att få fram all korrekt fastighetsinformation om ditt objekt så bör du skaffa ett s.k. fastighetsinfo. Ett fastighetsinfo är ett utdrag från Lantmäteriet med exakt information om din bostad. Du får i fastighetsinfot reda på din fastighetsbeteckning, tomtarea, boarea, biarea, byggår, taxeringsvärde på byggnad och mark, taxeringsenhet (vilken typ av bostad det är), tillgång till vatten och avlopp etc. Man får dock ej reda på vem som står som lagfaren ägare och inteckningar (pantbrev) i fastighetsinfot. I tjänsten "Min fastighet" på Lantmäteriets hemsida kan man söka och få information om sin egen fastighet helt gratis. Där kan man även få tillgång till akter och kartor m.m. Det kräver att man loggar in med s.k. E- legitimation. För att ta reda på inteckningar (pantbrev) och vem som är lagfaren ägare så måste man kontakta Lantmäteriets kundcenter via mail. När du skickar mail så ska du även ange fastighetens adress och kommun samt eventuellt en fastighetsbeteckning (om du kan den). Maila detta sedan till kundcenter@lm.se. Det finns även ett annat att sätt skaffa ett sådant fastighetsinfo. Genom olika samarbetspartners till Lantmäteriet så finns detta fastighetsinfo att köpa för en avgift. Vi rekommenderar att använda tjänsten från det statligt ägda Metria. Det kostar 50 kr. Metra finner du genom att klicka på länken nedan. Denna länk är direkt kopplad från Lantmäteriets hemsida. (Riksdagen har beslutat att Metria som tidigare varit en egen division inom Lantmäteriets verksamhet ska bolagiseras. Den 1 maj 2011 bildades därmed det statligt helägda Metria AB. Lantmäteriet får genom riksdagsbeslutet en tydligare myndighetsroll och kommer inte längre att ägna sig åt uppdragsverksamhet). Övriga av Lantmäteriets återförsäljare finner du på länken nedan. Fyll i information från detta fastighetsinfo i din annons. Spara det fastighetsinfo som du har köpt så du kan visa upp det för alla spekulanter/ slutgiltig köpare. Sida 3 av 18

4 Prissättning Det finns olika sätt att värdera en bostad på. Den absolut bästa är att jämföra med så många sålda objekt i närområdet som möjligt. Det finns många sidor på Internet som ger dig en indikation på hur mycket bostaden är värd genom att du fyller i olika parametrar om bostaden. På dessa sidor finns också mycket statistik som visar vad närliggande bostäder har sålts för. Två enkla metoder att värdera en bostad: 1. Jämför på så många sidor som möjligt för att se medelsnittet av din bostads riktvärde. Dessa sidor tar hjälp av statistik för att kunna räkna ut värdet på just din bostad. För att värdera din bostad gratis kan du bl.a. ta hjälp av SBAB:s värdeguide på följande länk 2. En annan god regel som kan användas är att ta taxeringsvärdet/0,70. Det är dock inte alltid att denna regel kan användas och att värdeindikationen blir rättvis, men ofta fungerar den. Parametrar som generellt är värdehöjande förutom läget i sig, kan exempelvis vara ett bra uppvärmningssystem, garage, altan, låga driftskostnader, fin utsikt, hög takhöjd, stor tomt, närhet till kommunikationsmedel m.m. Det är viktigt att du skriver i din annons om det som du tror är värdehöjande. Det är också viktigt att veta är att det faktiska priset inte sätts av dig som säljare eller någon mäklare, utan det är marknaden som avgör exakt vad bostaden är värd genom att visa vad någon är beredd att betala för huset i den marknad som råder just när du säljer. Det är det verkliga marknadsvärdet. Kom ihåg: När du värderar din bostad, håll fötterna på jorden. Tänk på att när du prissätter din bostad så är det lätt att som säljare värdera bostaden för högt och på så sätt skrämma iväg spekulanter/köpare innan de ens sett bostaden i verkligheten. Det gäller att vara rationell, bara för att grannen fick kr är det inte säkert att du får det. Ofta vet säljaren bäst! Som säljare har man oftast störst kunskap om vad sitt egna hus kan vara värt. Fråga även grannar om de vet vad hus i området har sålts för. Tips! Det som man kan tänka på är att ett pris ska vara säljande. Med det menas att någonting som är till salu för kr låter psykologiskt bättre och än någonting för kr. Det är endast kr i skillnad men det gör ofta stor effekt på hur många träffar man får på sin bostadsannons. Varje kr nivå - är psykologisk hos de som letar bostad. Det är lätt som köpare att sätta sin maxgräns när man söker på en jämn kr nivå. Därför är det ofta viktigt som säljare att komma under den närmaste nivå man är vill annonsera ut bostaden på. Är du fortfarande väldigt osäker på vad bostadens värde är så kan du låta en fastighetsmäklare göra en muntlig värdering, vilket alltid ska vara gratis och på så sätt ta reda på värdet. Men ofta använder fastighetsmäklaren samma metoder som du kan göra genom olika jämförelser på redan sålda objekt i närområdet. Sida 4 av 18

5 Acceptpris BotillBo.se har valt att alla bostäder ska annonseras ut med acceptpriser. Acceptpris innebär att priset är inom ramen för vad en säljare kan tänka sig att sälja bostaden för. Dock så kan det fortfarande förekomma budgivning som gör att priset blir högre. Fastän att ett pris är satt som acceptpris så har alltid säljaren rätt att välja om bostaden ska säljas, till vilket pris samt vem den ska säljas till. Främsta orsaken till att BotillBo har valt denna prissättning är att det ger en mer seriositet i annonserna. Spekulanter som tittar på annonserna vet då att säljaren ej sätter ut sin bostad till ett lockpris, och kan därmed vara beredd att sälja sin bostad för det utsatta acceptpriset om det ej blir någon budgivning. Säljtext Säljtexten är en kort presentation av bostaden där man beskriver de absolut främsta och mest positiva egenskaperna med bostaden. Faktorer som kan vara bra att ha med i säljtexten. Vad som är nyligen renoverat Barnvänligt område Stor tomt Bra planlösning Enplanshus Bra värmesystem Garage Pool Tänk på att sältexten är det första som syns på BotillBo:s annonssida när spekulanter sållar ut bostäder genom BotillBo:s kart eller listvy. Därför är det viktigt att ta god tid på sig och noga tänka igenom vilka som är bostadens mest positiva egenskaper innan man skriver säljtexten. Interiörtext En interiörtext är till för att alla spekulanter ska ingående kunna läsa om detaljer i varje rum specifikt. Därför är det viktigt att du som säljare noggrant beskriver rum för rum i bostaden. Saker du bör skriva i interiörtexten är takhöjd i respektive rum, färg samt materialval på golv och väggar, vad det är för typ av kök (märke ex IKEA, Marmodal, Kvick, HTH- kök), märke på vitvaror, om det är golvvärme, om det är badkar eller duschkabin i badrummet, öppen spis/ braskamin och hur många fönster det är i respektive rum. Sida 5 av 18

6 Områdesbeskrivning I en områdesbeskrivning är det viktigt att beskriva och ta fram viktiga aspekter för det område som bostaden ligger i. Viktiga aspekter för ett område kan vara. Närhet till sjöar/hav Närhet till grönområden Dagis/skolor Butiker/kiosker Kommunikationsmedel Citypuls eller lugnt barnvänligt Parkeringsmöjligheter Besiktning Till att börja med så finns det flera olika varianter av besiktningar. Detta är några av dem: Överlåtelsebesiktning Detta är den vanligaste typen av besiktning vid en försäljning/överlåtelse. Överlåtelsebesiktningen är en okulär besiktning som innefattar att besiktningsmannen kontrollerar bostadshuset både exteriört och interiört. För det mesta så innefattar den också att en enklare fuktmätning/fuktindikering utförs på de ställen där det finns tecken på fukt. En köpare måste undersöka fastigheten väldigt noggrant för att fullgöra sin undersökningsplikt. För att en köpare ska kunna fullgöra sin undersökningsplikt bör därför en överlåtelsebesiktning göras. Fuktbesiktning Denna typ av besiktning innefattar endast noggranna fuktmätningar. Vid denna besiktning kan det behövas att besiktningsmannen borrar hål i vissa ytskick för att ordentligt kunna utföra fuktmätningen. Radonindikering De hus som det är mest förekommande i att de kan ha problem med radon är de hus som byggdes på 60- och 70tal. Problemet vid en husaffär är att en radonmätning skall utföras under vinterhalvåret/eldningssäsong under minst 2-3 månader. Det går dock att utföra korttidsmätningar men de är inte lika pålitliga. En säljare har två stycken alternativ angående överlåtelsebesiktning. Förbesiktning Du som säljare beställer en överlåtelsebesiktning innan försäljningen börjar. Detta är oftast det som är rekommenderat av fastighetsmäklare och även det som ger en ekonomisk fördel för säljare gentemot köpare. För om en överlåtelsebesiktning är klar i samband med en försäljning så kan en spekulant/köpare redan från början se de eventuella fel och brister fastigheten har i besiktningsrapporten. Då tar en spekulant/köpare med sig informationen från besiktningen in i en eventuell budgivning och vet exakt husets skick vid det tillfälle han lägger bud. Detta resulterar ofta i att köparen står fast vid det bud han har lagt och det blir ingen prisförhandling efter att budgivningen är klar. Du har även som säljare möjlighet åtgärda de mindre skador som protokollet påvisar redan innan visning. Kostnaden för en överlåtelsebesiktning varierar, men kostar normalt sett mellan kr. Sida 6 av 18

7 Efterbesiktning När budgivningen är klar och det finns en slutgiltig köpare så får köparen beställa en överlåtelsebesiktning. Nackdelen är då att köparen lagt sitt bud i ovetskap om husets egentliga skick och det är därför vanligt att en köpare vill sänka köpeskillingen efteråt eller alternativt häva köpet om något i huset är i sämre skick än vad köparen förväntat sig. Detta alternativ är ofta ekonomiskt sämre för säljaren, då förlusten ofta är mycket större i mellanskillnaden på vad köparen vill reducera köpeskillingen med mot vad en överlåtelsebesiktning kostar från början. Energideklaration Du som säljare måste enligt lag bekosta en energibesiktning. Lagen om energideklaration uppkom för att främja en effektiv energianvändning och en god inomhusmiljö i byggnader. När en byggnad eller en andel i en byggnad säljs, skall den som äger byggnaden se till att det för byggnaden finns en energideklaration som vid försäljningstidpunkten inte är äldre än tio år. En energideklaration beställer du av ett besiktningsföretag. De flesta besiktningsföretag utför både överlåtelsebesiktning samt energideklaration och erbjuder ofta då ett paketpris på dessa. Byggnadens energiprestanda som uttrycks i kwh/m2 och år, är den mängd uppmätt energi som tillförs byggnaden under ett år, under normal bruk, delat med byggnadens golvarea (Atemp). I en energideklaration skall det anges 1. en uppgift om byggnadens energiprestanda, 2. om obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystemet har utförts i byggnaden, 3. om radonmätning har utförts i byggnaden, 4. om byggnadens energiprestanda kan förbättras med beaktande av en god inomhusmiljö och, om så är fallet, rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder för att förbättra byggnadens energiprestanda, och 5. referensvärden, som gör det möjligt för konsumenter att bedöma byggnadens energiprestanda och att jämföra byggnadens energiprestanda med andra byggnaders. Undantag för energideklaration är följande: Byggnader mindre än 50 m 2 Fritidshus med högst två bostäder Byggnader med officiellt skydd för arkitektoniskt eller historiskt värde Byggnader för religiös verksamhet Industrianläggningar, verkstäder samt ekonomibyggnader för jordbruk eller skogsbruk Fler undantag finns i Boverkets regelsammanställning. Sida 7 av 18

8 Dolt fel Ett så kallat dolt fel är ett fel som varken köpare, säljare eller ens en noggrann besiktningsman kan upptäcka, ett dolt fel skall alltså inte förväxlas med ett osynligt fel. Exempel på dolt fel: Strax efter att familjen flyttat in i sitt nya hus (byggår 2005) så tycker familjen att det är onormalt kallt i vardagsrummet. Efter en utredning visar det sig att två fack av ytterväggen var helt oisolerade, vilket är i strid med den byggnorm som gällde Det var omöjligt för både köparen och besiktningsmannen att upptäcka vid en okulär besiktning. Fuktskador i grunder och kallare bedöms mycket sällan som dolda fel då just sådana fel är vanligt förekommande. Om ett dolt fel upptäcks så måste det ha funnits vid tillträdet och det ska ej ha funnits anledning att förutsätta eller kunnat upptäcka felet vid överlåtelsen. Vid en försäljning har en säljare ett ansvar som gäller i tio år från försäljningspunkten och framåt. Som säljare kan man, om man känner sig bekvämare med det och anser det vara nödvändigt, beställa en dolda fel försäkring. En dolda fel försäkring ger säljaren ett förstärkt skydd. Det finns ett flertal försäkringsbolag som erbjuder dolda fel försäkringar och priset på en sådan varierar från försäkringsbolag till försäkringsbolag. Priset är alltifrån 6000 kr upp till över kr. Som säljare är det viktigt att beställa en sådan försäkring i tid och den ska vara betald som senast på tillträdesdagen för att gälla. Planritning När du ska lägga upp en planskiss är det viktigt att du lägger ner extra tid för att få den tydlig och bra eftersom många spekulanter vill kunna planera sitt framtida boende efter just planlösningen. Skriv gärna ut på planskissen hur långa respektive vägg är samt märk gärna också ut vilka väggar som är bärande (om du med säkerhet kan avgöra vilka som är det). Det är också viktigt att märka ut var spis, kyl, frys, vask, badkar, dusch, handfat, wc, tvättmaskin, torktumlare, öppen spis, m.m. är. Beställ planritning av kommun Har du ingen planritning hemma så kan du kontakta ditt lokala plan- och byggnadskontoret i din kommun och beställa planritningar. Det enklaste är att du går in på din kommuns hemsida och ser vilken besöksadress det är alternativt skickar ett mail och beställer planritningen på så vis. De allra flesta kommuner tar betalt för en sådan beställning, vanligtvis ca kr. Om du sedan behöver redigera din planskiss, gör du det antingen snyggt och ordentligt med papper, penna och linjal eller via ett program i datorn. När du beställer en planritning av kommunen är det viktigt att du anger följande: - Adress - Storlek - Hur många våningar huset har Sida 8 av 18

9 Rita planritning själv En planritning är svår att rita i skalenligt format, alltså att 1 cm ska motsvara 1 m. De allra flesta planritningar ute hos mäklare stämmer oftast inte överens med det skalenliga måttet. Men rita så noggrant du kan. Antingen ritar du på ett vitt papper med linjal och sedan scannar in i datorn alternativ tar kort med din digitalkamera, eller så ritar du direkt i ett program i datorn, exempelvis i Paint eller annat program. När du ritar en planskiss ska du märka ut spis, kyl, diskmaskin etc. Beställ förtydligande av din planritning Vi på BotillBo.se har en tjänst där vi hjälper kunden med att förtydliga deras planritningar. För att beställa en förtydligad planritning måste man ladda upp sin planritning i sin annons där man tydligt med tuschpenna eller i något ritprogram på datorn märkt ut vart t.ex. diskmaskin, toalett och bärande väggar är enligt förkortningarna nedan. WC=WC Tvättmaskin= TM Torktumlare= TT Spis= Häll Handfat= HF Diskmaskin= DM Ugn= U Öppen spis= Ö.S Braskamin= B.K Bärande vägg= Bä. V Garderob= G Städskåp= ST Kyl= K Frys= F Spis med ugn under= Häll. U Dusch= D Badkar= Bad Balkong= Balkong Eftersom planritningen är en viktig del som beskriver bostaden när man söker efter en bostad så är det mycket viktigt att den ser bra ut. Har man inte en bra och tydlig planskiss försvårar man för spekulanterna att få rätt bild av bostaden, och på så sätt riskera att missa intresserade spekulanter. Därför rekommenderar vi att man alltid publicerar annonser med planritning. Skicka in din uppmärkta planritning till planskiss@botillbo.se. Så skickar vi tillbaka den så fort som möjligt. Sida 9 av 18

10 Styling Att styla ditt hem kan i vissa fall vara helt avgörande för hur snabbt och till vilket pris din bostad säljs för. Styling är enkelt uttryckt en process av organisering, ommöblering, uppdatering av textilier och utsmyckning, rengöring, tända levande ljus och att tillföra levande blommor för att lyfta fram bostadens bästa sida. Det är viktigt att tänka på att ha så städat som möjligt hemma, både inför fotograferingen samt visningen. Det ska vara fint med bäddade sängar, inte ha personliga hygienartiklar stå framme såsom tandborste, kam m.m., ta bort diskborstar, trasor, disk och diskställ, gömma sladdar från elektroniska apparater, tända braskaminen/öppna spisen, ta bort kylskåpsmagneter, ställ gärna fram färsk frukt, ta bort jackor och skor i entréhallen och såklart plocka bort all tvätt. Du ska helt enkelt ta bort onödiga saker som ger ett rörigt intryck. Titta gärna i ett inredningsmagasin för att få extra inspiration. Du behöver inte städa garderober för mycket, men det är viktigt att det inte ramlar ut kläder när man öppnar garderobsdörren under visningen. Även klädkammare/ förråd är något som man inte behöver överstäda men man ska utan problem kunna gå in i dessa utrymmen. Säljer du en bostad som är omöblerad så kan det vara en nackdel. Det ger alltid en bättre känsla på bild om hur stort ett rum är när det är möblerat. Många gånger tjänar du både tid och pengar på att möblera en bostad som alltså är tom. Det finns professionella företag som kan sysslar med homestyling. Dessa tjänster är ofta dyra, de kan kosta ca kr. De fall som det ofta rekommenderas att använda sig utav ett sådant företag är i storstäder och där bostaden är nedgången eller tom så den behöver lyftas fram för att skapa ett hemtrevligt boende där en köpare kan skapa sig en illusion att bo. När du gjort alla dessa förberedelser kan du börja fotografera. Fotografering När det gäller fotografering så kan man antingen välja att fotografera själv eller ta hjälp av en professionell fotograf. När du fotograferar ett rum, bör du ställa dig i hörnen för att få med så mycket av rummen som möjligt. Det blir också bättre bild om du försöker att få med två stycken hörn av rummet på varje foto. För att få bästa möjliga bild så ska alla persienner samt gardiner vara uppdragna. Väljer du att fotografera själv så är det viktigt att tänka på att fotografera: när det är dagsljus rummen från flera olika vinklar alla rum (förutom förråd och klädkammare för dem ger inget säljande intryck på bild), exteriört på huset altan detaljer som braskamin/öppen spis eller stuckaturer i taket m.m. Tips: När du fotograferar en braskamin/öppen spis så släng in en tidning så kommer du få en fin och stor eld på bilden! tvättstuga (om den ser välvårdat ut) Sida 10 av 18

11 tomt och trädgård när den är välvårdad garage Tänk på att när du fotograferar utomhus så undvik att fotografera mot solen. För att få fram bästa helheten när du fotograferar använd gärna vidvinkel- lins och ha ordentlig blixt på kameran. Ställ blixten upp i taket för att mjuka upp ljuset, utan att skapa skuggor. Har du dock inte tillgång till en vidvinkel- lins går det utmärkt att använda en helt vanlig kamera. Fotografera gärna när det är soligt ute för det ger ett trevligare och mer säljande intryck. Tänk på att hålla kameran rak så det inte ser ut som rummen lutar. OBS! En bild säger mer än tusen ord. Lägg ner tid och välj bilder med omsorg. Ta hellre en bild för mycket än en för lite så du har många att välja emellan! Huvudbild och övriga bilder När du väljer huvudbild, ska du välja den bild som du tycker representerar din bostad bäst. Det bör vara det rum som ger det rymligaste och ljusaste intrycket på bild. Det vanligaste är vardagsrummet eller köket. Tycker du inte att någon bild representerar din bostad bra kan du välja en exteriörbild. I övriga bilder ska resten av din bostad samt trädgård representeras. Du kan också lägga upp bilder på övriga byggnader såsom garage, bod m.m. Men endast om de är i gott skick och välstädade. Tänk på att inte lägga upp för många bilder på varje rum för då förlorar spekulanten intresset för bostaden. Glöm inte att ha med minst en exteriörbild på ditt hus. Visning Vid visning av din bostad är det viktigt att tänka på alla de punkter som tagits upp i avsnittet styling. Nedan visas de viktigaste punkterna du bör tänka på när du förbereder en visning. Tomt och övriga byggnader Klippa gräsmatta/ skotta uppfart och gångar Städa garage, bod och förråd Torka av din brevlåda Ta bort trädgårdsavfall samt trädgårdsredskap Inomhus Vädra ur bostaden ca 20 min innan visningen börjar för att få så fräsch luft som möjligt Tänd lampor i alla rum Ställ fram färsk frukt och kryddor Tänd brasan Tänd stearinljus i måttlig mängd Stäng av all musik/radio/tv Skruva fast lösa handtag Sida 11 av 18

12 Putsa fönster Byt ut trasiga glödlampor Städa kök och badrum noggrant Ta fram rena och matchande handdukar Töm sopor Kontrollera att ringklockan fungerar Undvik att ha husdjur hemma Visningstid När det gäller visning är det viktigt att tänka på vilken dag och tid du väljer att ha visning. Det är viktigt att du väljer tider och dagar när så många som möjligt har tid att komma och titta på din bostad, alltså exempelvis när de flesta slutat jobbet. Dock så kan det vara skillnad på att ha visning under de olika årstiderna. På sommaren när det är ljust lämpar sig en visning ända fram till 20:00, medan på vintern lämpar sig en visning bäst fram till ca 16:00. Därför är det bra att ha visning på söndagar under så att så många människor som möjligt kan komma när det är ljust ute. När det fortfarande är ljust ute så representeras huset och tomten på ett attraktivare sätt. Sätt gärna ut flera visningsdatum, men så nära varandra som möjligt! Helst ska andra visningen vara dagen efter den första, ex söndag kl 14:00 och måndag kl 18:00. Då får spekulanten större valmöjlighet att komma på visningen eftersom det inte alls är säkert att han kan den ena av visningsdagarna. Budgivning Angående budgivning så erbjuder BotillBo dig som säljare valet mellan två stycken olika slags budgivningar. Öppen budgivning Den ena är en så kallad öppen budgivning, vilket betyder att spekulanter kan lägga bud direkt på annonssidan och budet är synligt för allmänheten. Fördelen med denna budgivning är att det är enkelt att ha koll på vilka som lägger bud (endast registrerade medlemmar kan lägga bud direkt på sidan) och det är säkrare för säljaren kan ej lägga fejkade bud på sin egen bostad. Sluten budgivning Den andra budgivningsmetoden är sluten budgivning, där spekulanter ringer in sitt bud till dig som säljare och allmänheten får därmed ej offentligt reda på vad budet ligger på. Det du som säljare måste göra är att antingen ringa eller sms:a ut varje inkommet bud till spekulanterna för att de ska få reda på vad det nuvarande budet ligger på. När budgivningen är klar är det bra om du som säljare kan visa en lista till den slutgiltiga köparen med de personer samt telefonnummer till dessa personer som har varit med och budat samt vilka bud de har lagt. Sida 12 av 18

13 Det är viktigt att under budgivningen fråga om köparen har ett lånelöfte och från vilken bank lånelöftet är ifrån. Detta för att ta reda på om köparen är kreditvärdig och verkligen kan lägga bud. Under en budgivning bör du som säljare dokumentera budgivningen. Det gör du enklast på följande sätt. Det enklaste är att dokumentera budhistoriken i Word: Budgivarens för- och efternamn Budgivarens telefonnummer Klockslag och datum när budet mottogs Om budet gäller under särskilda villkor Med särskilda villkor menas att en budgivare kan lägga ett bud med en viss förutsättning för att budet ska gälla. t.ex. villkor om att få sin egen bostad såld, krav på specifikt tillträdesdatum, krav på att budet gäller under en viss tidsperiod etc. MUNTLIGA AVTAL GÄLLER EJ ÖVERLÅTELSE AV FASTIGHET. Ett juridiskt bindande avtal måste alltid vara skriftligt för att vara bindande när det gäller fastighet. Är det alltid budgivning vid bostadsförsäljning? Nej, det är inte alltid budgivning vid en bostadsförsäljning. Det är alltid säljaren som bestämmer om bostaden ska säljas genom en budgivning eller inte. Det vanligaste är att det förekommer en budgivning. Får vem som helst delta i en budgivning? Ja, alla som visat intresse av att köpa bostaden. Dock så är det alltid säljaren som bestämmer till vem och för vilket pris bostaden ska säljas. Det behöver inte vara den högst bjudande, en säljare har alltid fri rätt att välja vem han vill. Det mest förekommande är dock att den högst bjudande får köpa bostaden. Säljaren är aldrig juridiskt bunden att sälja för det utannonserade priset. Är det lagstadgat för hur en budgivning ska gå till? Nej, det finns ingen lag som reglera hur en budgivning ska gå till. En säljare kan när som helst ändra villkoren eller avbryta en budgivning. Kan ett bud villkoras? Ett bud kan alltid villkoras av en spekulant. Olika villkor som kan förekomma är ett visst inflyttningsdatum, att den som köper måste först sälja sin egna bostad, att en besiktning ska gå igenom m.m. Sida 13 av 18

14 Är ett bud juridiskt bindande? Nej, ett bud är aldrig bindande, varken skriftligt eller muntligt. Det är när ett köpekontrakt undertecknas av båda parter som överlåtelsen är bindande. Så både säljare och köpare kan avbryta köpet innan köpekontrakt är undertecknat. Det du ska tänka på som säljare när du startar en budgivning är att få någon intresserad av att lägga utgångspriset. Detta är det svåraste steget eftersom många inte vill ta första steget och vill därav invänta och låta andra spekulanter lägga först. Allt för att inte pressa upp budgivningen. När man säljer en fastighet så finns det egentligen ingen sluttid när budgivningen avslutas, utan det är alltid du som säljare som bestämmer när det är slut. Dock så finns det de spekulanter/köpare som lägger bud villkorat att du accepterar budet inom en viss tid. En budgivning avslutas normalt sett när alla har fått chans att lägga ett bud, men det får självklart inte vara för lång tid. En normal budgivning ligger på ca 2-4 dagar. Men återigen, det finns ingen lag som reglerar hur lång en budgivning ska pågå, utan det är alltid upp till säljaren. Ett tips är att inte låta budgivningen dra ut på tiden, utan att försöka få ett avslut inom dessa 2-4 dagarna. En spekulant/köpare är som sagt inte bunden till sitt bud förrän de har skrivit på ett kontrakt och kan därför ånga sitt om de får alltför lång betänketid eller till och med hitta en annan bostad som passar dem bättre. Därför ska man försöka att skriva kontraktet så fort som möjligt. Upplysningsplikt En säljare har en s.k. upplysningsplikt vid en försäljning/överlåtelse. Säljaren har alltså enligt lag en plikt att upplysa köparen om alla de fel som säljaren känner till angående fastigheten och som inte kan anses vara normala i förhållande till fastighetens ålder och som köparen inte kunnat upptäcka. Om säljaren upplyser om dessa typer av fel och brister kan han inte senare bli ersättningsskyldig för dem. För att säljaren ska bli skadeståndsskyldig måste han på ett svikligt sätt låtit bli att berätta att fastigheten har vissa fel och brister. Sida 14 av 18

15 Kontraktskrivning (kontrakt- och avtalsmallar finner du på mitt konto ) I annonspriset ingår alla de kontrakt- och avtalsmallar som krävs för att sälja en fastighet (villa och fritidshus) på ett korrekt juridiskt vis. Allt du som säljare behöver göra är att fylla i rutorna i köpekontraktet med korrekt information som är anpassad för just din överlåtelse. Alla avtal går antingen att fylla i direkt på datorn eller alternativ skriva ut avtalet och sedan fylla i det för hand. För att fylla i avtalen direkt på datorn behöver man åtminstone ha Adobe Reader version eller senare nedladdat på datorn De kontrakt- och avtalsmallar som en säljare ska fylla i och skriva ut är: Köpekontrakt i 2 stycken exemplar. 1st till säljare, 1st till köpare. Objektsbeskrivning i 2 stycken exemplar. 1st till säljaren och 1st till köparen. Handpenningsavtal i 2 stycken exemplar. 1st till säljaren och 1st till köparen. Frågelista i 2 stycken exemplar. 1st till säljaren och 1st till köparen. Detta dokument hjälper dig som säljare med upplysningsplikten. Eventuell tomträttsanmälan. Denna ska skickas in till kommunen på tillträdesdagen och ska skrivas under av köparen i 1 st. exemplar. Id kontroll När säljare och köpare ska skriva kontrakt är det viktigt att båda parter kontrollerar varandras id- kort. Så man verkligen vet att det är den personen i fråga som står på kontraktet som skriver under kontraktet. Det allra bästa är om man kan ta en kopia på varandras id- kort och sedan skriva ut i 2st kopior, 1st till säljaren och 1st till köparen. Köpekontrakt Köpekontraktet är den viktigaste juridiska handlingen. Det är denna handling som gör att överlåtelsen är bindande. Köpekontraktet är upprättat i olika paragrafer som reglerar de olika förhållandena som råder i överlåtelsen. BotillBo har därför tagit fram de paragrafer som behövs, där du som säljare kan välja de alternativ som stämmer överens med din affär och ska råda i just din överlåtelse. Köpekontraktet är utformat så att man får välja de alternativ som stämmer in på just din överlåtelse/försäljning. Paragraferna 3, 4 har två stycken alternativ i respektive paragraf och det är viktigt att endast ett av alternativen är ifyllda. Paragraferna 6, 9, 13, 16 har dubbelalternativ och det är viktigt att endast en av respektive paragraf är ifylld. För att fylla i ett kontrakt korrekt behöver innan kontrakt skrivs noggrant prata med köparen om följande: Personuppgifter. Köparens för- och efternamn och personnummer. Nuvarande gatuadress, postnummer, postort, telefonnummer, mailadress och andel (hur många personer är köparen, t.ex. 1/2 Sven Svensson och 1/2 Eva Svensson). Tillträdesdag. Den dag som köpare ska tillträda fastigheten och säljare ska överlämna nycklar m.m. Sida 15 av 18

16 Lånelöfte. Vilken bank köparen har lånelöfte ifrån, så du som säljare vet om köparen är kreditvärdig och verkligen kan betala. (Det går även i kontraktet att välja att köparen ska söka lånelöfte så fort som möjligt från kontraktsdagen, BotillBo rekommenderar att det är klart när kontraktet skrivs). Besiktning. Är köparen nöjd med den undersökning han/hon gjort innan köpet eller vill köparen besiktiga fastigheten med hjälp av en sakkunnig person eller eventuellt vill undersöka fastigheten själv. Oftast undersöker köparen fastigheten innan kontrakt skrivs men hinner inte köparen det så skriver man in i kontraktet att det måste ske inom en tidsbegränsad period efter att kontrakt har skrivits. Normalt sett är en sådan tidsbegränsning på ca 7-12 dagar efter att köpekontrakt är skrivet. Efter att den tidsperioden är över så är den paragrafen uppfylld. Om köparen behöver sälja sin nuvarande bostad för att kunna finansiera detta köp. En del köpare har redan sålt sin bostad, vissa bor i hyreslägenheter och har viss uppsägningstid, medan andra måste sälja sin bostad för att kunna ha råd att köpa nytt. Det är en stor nackdel för dig som säljare om köparen måste sälja sin nuvarande bostad och BotillBo rekommenderar att du väljer en annan köpare i de fall du kan göra det. Om köparen måste sälja sin bostad och misslyckas så återgår hela köpet, vilket är väldigt tråkigt. Så har du två stycken spekulanter som du kan välja mellan, ta den som ej måste sälja sin bostad för att finansiera köpet. Köpekontraktet fyller du i som säljare och skriver ut i 2st exemplar, varav 1st till säljaren och 1st till köparen. Objektsbeskrivning I objektsbeskrivningen står all information om fastigheten. Allt ifrån interiörtexten på bostadshuset, områdesbeskrivningen och boarea till hur mycket pantbrev det finns inom fastigheten etc. Allt som behövs fyllas i finner du i dokumentet objektsbeskrivning. Objektsbeskrivningen fyller du i som säljare och skriver ut i 2st exemplar, varav 1st till säljaren och 1st till köparen. Detta dokument är sedan en bilaga till köpekontraktet. Handpenningsavtal Handpenning är en deposition av köpeskillingen på fastigheten. Beloppet som handpenningen ska vara på kan variera. Det vanligaste är att handpenningen är 10 % av köpeskillingen. Men det är inget som är lagstadgat, utan handpenningen kan både vara större eller mindre. Betalningstiden är heller inget som är lagstadgat. Det vanligaste är att handpenningen ska vara överförd inom en vecka, men även det kan vara både kortare och längre. Alla villkor gällande betalning av handpenning är något som säljare och köpare kommer överens om. Men återigen, det vanligaste är att handpenningen är 10 % av köpeskilling och ska överföras inom 7 dagar. Allt detta regleras i handpenningsavtalet där säljaren också anger vilket kontonummer som handpenningen ska föras över till. Sida 16 av 18

17 Handpenningsavtalet fyller du i som säljare och skriver ut i 2st exemplar, varav 1st till säljaren och 1st till köparen. Detta dokument är sedan en bilaga till köpekontraktet. Eventuell tomträttsanmälan Om det är en tomträtt så måste en tomträttsansökan skickas till kommunen för att visa att det är en ny tomträttsinnehavare. Övriga bilagor till köpekontrakt De dokument som normalt också ska skrivas ut och finnas som bilagor till köpekontraktet är: Utdrag ur fastighetsregistret Energideklaration (om denna är upprättad) Besiktning (om det finns någon upprättad) Tillträde Tillträdesdag är den dag nyttjanderätten övergår till köparen och därmed den dag som köpare betalar den återstående delen av köpeskillingen, alltså det belopp som återstår efter att handpenningen är betald. Ett tillträde sker alltid på köparens bank med köparens bankhandläggare. Tillträdet sker på banken för att fungera som en säkerhet för både säljare och köpare att allt går rätt till med överföringar och lösen av lån. Efter att överföringen och lösen av lån är klara kommer banken överlämna ett kvitto till säljaren som bevis för att överföringen gått som den ska. Köparens bank hjälper också till med att ansöka om lagfart och skicka köpebrevet till rätt inskrivningsmyndighet. I annonspriset ingår alla de tillträdeshandlingar som krävs för att genomföra affären på ett korrekt juridiskt vis. Allt du som säljare behöver göra är att fylla i rutorna i de dokumenten med korrekt information som är anpassad för just din överlåtelse. De avtalsmallar som en säljare ska fylla i och skriva ut inför tillträdet är: Köpebrev Med denna handling ansöker köparen om lagfart (detta görs oftast av köparen bank) till Lantmäteriet. Denna handling ska endast finnas i 1st exemplar. Detta exemplar ska köparens bank ha, som sedan ansöker om lagfarten åt köparen. (I de fall banken inte hjälper till att ansöka om lagfart måste köparen göra det själv. Det är beskrivet hur det går till i köpguide villa, men i 99 fall av 100 gör banken det.) Kvitto på handpenningen säljaren lämnar ett kvitto på att han mottagit handpenningen som köparen redan har betalat. Kvittot ska finnas i 2st exemplar som säljare och köpare ska ha. Köparens bank kommer att upprätta en s.k. avräkning. Detta är ett dokument som visar alla likvida medel/pengar som går mellan parterna. I en avräkning visas exempel vilka lån som ska lösas samt vilket konto säljaren har som pengarna ska överföras till. Denna handling ska finnas i 2st - 3st exemplar. 1st till banken (om banken vill ha ett i original), 1st till säljare och 1st till köpare. Sida 17 av 18

18 Som säljare är det viktigt att ange vilken bank fastigheten är belånad i (om den är belånad) samt ett telefonnummer till någon på den banken så att köparens bank kan ringa och förbereda vilka lån som ska lösas/alternativt tas över av köparen på tillträdesdagen. Som säljare ska du också ange det kontonummer som pengarna ska föras in på (om du som säljare går plus efter att lånen är lösta). På tillträdesdagen ska bostadshuset vara helt utrymt och flyttstädat. Även förråd och bodar ska vara grovstädade och utrymda. Tomtmark ska vara avröjd. På tillträdesdagen överlämnar säljaren alla handlingar som tillhör fastigheten samt alla nycklar. Se till att träffa köparen och gå igenom bostaden grundligt innan tillträdet. Flyttstädningen är en av de vanligaste dispyterna mellan köpare och säljare. Det är enklare att komma överens om oskiljaktigheter innan de sista avtalshandlingarna är skrivna. Kom även ihåg att adressändra, säga upp elen, läsa av vattnet och ändra vem som står för sophämtning. Deklaration & reavinstskatt Kom ihåg att du som säljare ska deklarera denna försäljning året efter att kontrakt har skrivits. Det är alltid kontraktsdatumet som räknas och inte tillträdet. Ex, skriver man kontrakt 30 december 2011, ska alltså skatten och deklarationen lämnas in innan maj Man får göra avdrag på skatten för antingen förbättrande reparationer som har skett under de fem senaste åren samt överstiger kr. Exempel på förbättrande reparationer är målning, utbyte av vitvaror, nylagt golv etc. Man får även göra avdrag på skatten för ombyggnation. Det finns ingen tidsbegränsning för att få göra avdrag för det men varje summa måste överstiga kr. Hit härrör ex ombyggnation av kök/badrum, tillbygge av bod, flytta väggar, bygga altan m.m. Blanketten finns att hämta på skatteverkets hemsida och heter K5. För mer information kontakta Skatteverket. Sida 18 av 18