Exploateringsavtal med HLF Förvaltnings AB avseende fastigheterna Sjöstjärnan 2, Sjöstjärnan 4, Sjöberg 7:1 och Sjöstjärnan 1, Sjöberg, Sollentuna

Transkript

1 1. Parter Sollentuna kommun (org.nr ), Sollentuna, nedan kallad Kommunen och HLF Förvaltnings AB (org.nr ), Tyska Brinken 30, Stockholm, nedan kallad Exploatören. 2. Syfte Detta avtal syftar till att reglera nödvändiga marköverlåtelser för genomförande av detaljplan för Sjöstjärnan 2, nedan kallad Detaljplanen, bilaga 1, utbyggnad av kvartersmark, allmänna gator och andra allmänna anläggningar m.m. inom Exploateringsområdet, bilaga 2, efter det att förutsättningarna i enlighet med punkten 16 i detta avtal är uppfyllda Detaljplan Parterna förbinder sig ömsesidigt att arbeta för att detaljplan för Sjöstjärnan 2, Dnr 2007/731 KS.203 antas Exploateringsområde Exploateringen ska genomföras i huvudsaklig överensstämmelse med tillhörande illustrationer, bilaga 3. Exploateringen omfattar uppförande av byggnader för bostäder och centrumverksamhet, ombyggnad av gågatan i Sjöbergs centrum samt gångbanan mellan Sjöstjärnan 2 och Lomvägen. Exploatering omfattar även ombyggnad av gångpassagen norr om Sjöstjärnan 2 och 4. Samtliga ombyggnader är belägna inom Exploateringsområdet, bilaga Miljöansvar Stor hänsyn ska tas till den totala miljöbelastningen och människors välbefinnande vid materialval, dagvattenlösning och val av energisystem samt vid sortering av byggavfall under produktionsskedet. Vid varje tid ska senast gällande av Boverkets byggregler avseende energieffektivitet tillämpas för genomförandet av exploateringen. Bebyggelse och markanläggningar ska utföras i enlighet med Exploatörens miljöpolicy, bilaga 4. Bebyggelse och markanläggningar ska vidare utföras i enlighet med kommunens Tekniska handbok (vid var tidpunkt senast gällande). Exploatören ansvarar för att Kommunens Dagvattenpolicy, Dnr 2008/55, följs vid genomförandet av exploateringen inom Exploateringsområdet. 1(10)

2 4. Fastighetsrättsliga frågor Marköverlåtelse Genomförandet av Detaljplanen fordrar markreglering. Dels överlåts ca 45 kvm kvartersmark till Exploatören, nedan kallat Exploatörens markområde, och dels överlåts två områden på ca 413 respektive 136 kvm allmän platsmark till Kommunen, nedan kallat Kommunens Markområde. Dessa kallas gemensamt Markområdena. Parterna har träffat särskild överenskommelse om fastighetsreglering, bilaga 5. Överlåtelserna sker med de smärre justeringar av gränser, som Lantmäteriet eventuellt finner erforderliga i samband med blivande fastighetsbildningsförrättning av innebörd att sådana eventuella justeringar inte ska påverka villkoren för överlåtelsen Förrättningar och rättigheter Kommunen ansöker om och bekostar den fastighetsbildning, som enligt punkt erfordras för marköverlåtelse avseende allmän platsmark i enlighet med Detaljplanen. Exploatören ska på Kommunens begäran biträda ansökan och vid förrättningen. Om detta avtal helt eller delvis blir ogiltigt på grund av att ansökan om fastighetsbildning inte kan inges inom föreskriven tid eller godtas av Lantmäteriet, förbinder sig parterna att förnya detta avtal och i övrigt att upprätta de handlingar som krävs för att avtalet i alla delar ska kunna fullföljas på avsett sätt. Exploatören ansöker om och bekostar erforderliga förrättningar enligt anläggningslagen (AL 1973:1149) och ledningsrättslagen (LL 1973:1144) liksom övriga förrättningar inom kvartersmark, som erfordras för genomförandet av Detaljplanen Servitut För genomförandet av Detaljplanen fordras att avtalsservitut tecknas för att säkerställa rätt för fastigheten Sjöstjärnan 2 att nyttja del av fastigheten Sjöstjärnan 4 för färdtjänst och handikappfordon, se bilaga 6. Exploatören ska utan ersättning, inom område betecknat med x enligt Detaljplanen, upplåta servitut till förmån för den eller de kommunalägda fastigheter, som Kommunen bestämmer, avseende allmän gångtrafik. Servitut som medger rätt för Sjöstjärnan 2 att köra in till parkeringsyta från Lomvägen via fastigheten Sjöstjärnan 4 kommer inte att behövas enligt Detaljplanen. Exploatören ska ansöka och bekosta upphävande av servitutet Inskrivningar Markområdena som överlåts enligt punkt ska vara gravationsfria Tillträde Tillträde ska ske när erforderlig lantmäteriförrättning enligt punkt 4.1 har vunnit laga kraft, nedan kallat Tillträdesdagen. 2(10)

3 4.1.6 Skatter Skatter och andra avgifter som utgår för de överlåtna områdena före Tillträdesdagen betalas av respektive fastighetsägare. Skatter och andra avgifter som utgår för de överlåtna områdena från och med Tillträdesdagen betalas av tillträdande part Markområdets skick Markområdena överlåts i befintligt och av parterna godkänt skick. Parterna har beretts tillfälle att undersöka Markområdena före undertecknandet av detta avtal. Parterna avstår med bindande verkan från alla anspråk på grund av fel och brister i de överlåtna Markområdena av vad slag vara må inklusive dolda fel och brister Markföroreningar Exploatören utför och bekostar samtliga åtgärder som krävs för att sanera marken inom det område som Exploatören överlåter till Kommunen i den omfattning som krävs för att marken ska kunna användas i enlighet med Detaljplanens bestämmelser. Kommunen utför och bekostar samtliga åtgärder som krävs för att sanera marken inom det område som Kommunen överlåter till Exploatören i den omfattning som krävs för att marken ska kunna användas i enlighet med Detaljplanens bestämmelser. Detta inskränker inte det ansvar som eventuellt åvilar endera parten som verksamhetsutövare eller fastighetsägare enligt 10 kap. miljöbalken Betalning Ersättning för marköverlåtelserna i punkt ska utgå i enlighet med särskild träffad överenskommelse om fastighetsreglering, bilaga Ersättningar Gatukostnadsersättning Sedan Exploatören till alla delar fullgjort sina förpliktelser inom allmän plats enligt detta avtal, ska nuvarande och blivande fastighetsägare anses vara befriad från på området löpande gatukostnadsersättning avseende allmänna anläggningar utbyggda i direkt anslutning till genomförandet av Detaljplanen, i enlighet med plan- och bygglagen (PBL) 6 kap Om detta avtal av någon anledning inte skulle fullgöras av Exploatören inträder PBL:s regler om fastighetägares skyldighet att erlägga gatukostnadsersättning. 6. Genomförande av exploateringen inom kvartersmark Exploatören avser att bygga lokaler för butiker i bottenvåningen och bostäder i de övre planen. Bostäderna kommer att vara i form av framförallt små lägenheter Byggande kvartersmark Exploatören ansvarar för utbyggnaden av kvartersmarken inom Exploateringsområdet i enlighet med punkt 2. 3(10)

4 6.1.2 Parkering Exploatören ska på eget ansvar anordna och bekosta erforderliga biluppställningsplatser inom kvartersmarken på Sjöstjärnan 2. Detaljplanen anger att för verksamheterna ska ca 35 biluppställningsplatser anordnas och för bostäder 1 biluppställningsplats per lägenhet i mellanstorlek alternativt 0,2 biluppställningsplatser per studentlägenhet. Slutligt antal biluppställningsplatser kommer att prövas vid bygglovet Cykelparkering Exploatören ska på eget ansvar anordna och bekosta erforderliga cykelparkeringsplatser inom kvartersmarken på Sjöstjärnan Teknisk försörjning, anläggnings- och anslutningsavgifter Den bebyggelse som Exploatören ska uppföra enligt detta avtal rekommenderas att anslutas till fjärrvärmenätet. Exploatören svarar för och bekostar att fastigheter inom kvartersmark inom Detaljplanen ansluts till allmänt nät för vatten- och avlopp, el, ev fjärrvärme och fjärrkyla m.m. Anslutning av ledningar sker vid anslutningspunkt, anvisad av Sollentuna Energi AB. För anslutning till ledningar för vatten och avlopp, elkraft samt ev fjärrvärme och fjärrkyla av den bebyggelse som Exploatören ska uppföra inom exploateringsområdet, ska tillämpas av Sollentuna Energi AB vid varje tillfälle utfärdade och gällande bestämmelser, allmänna anläggningsavgifter och taxor. Det åligger Exploatören att träffa separata avtal med Sollentuna Energi AB eller annan leverantör för anslutningar enligt ovan. 7. Exploatörens åtagande inom allmän plats Exploatören projekterar, utför och bekostar ut- och ombyggnationen av allmän plats inom Exploateringsområdet Projektering Exploatören ombesörjer och bekostar projektering av ut- och ombyggnad av allmänna anläggningar inom Exploateringsområdet i form av gågata i Sjöbergs centrum samt gångbana mellan Sjöstjärnan 2 och Lomvägen i överensstämmelse med Detaljplanen samt illustrationer och skisser enligt bilaga 1 och 3. Projektering ska ske i samråd med Kommunen och Sollentuna Energi AB och ev andra berörda ledningsägare. Projekteringen ska leda till en utformning som är ändamålsenlig, enligt den standardnivå som är vanlig inom kommunen med ledning av kommunens tekniska handbok mm, möjliggöra att anläggningar ansluter till omgivande anläggningar för att säkerställa dess funktion och inbegripa att: 4(10)

5 Gågatan ska byggas om och förses med ny beläggning, gatubelysning, bänkar, trafikskyltar och andra trafikanordningar. Gångbanan mellan Sjöstjärnan 2 och Lomvägen ska byggas om och förses med nya träd, ny beläggning, gatubelysning, trafikskyltar och andra trafikanordningar. Befintlig belysning kan flyttas där så är möjligt. Busshållplatser ska utformas i enlighet med RIBUSS. 30 cykelparkeringsplatser ska anordnas inom allmän plats. Om det vid projekteringen visar sig vara direkt olämpligt med träd på gångbanan längs Lomvägen ska buskträd eller motsvarande som kommunen finner likvärdigt anläggas istället Genomförande Exploatören ska inom Exploateringsområdet ombesörja och bekosta ut- och ombyggnad av allmänna anläggningar i form av gågata i Sjöbergs centrum samt gångbana mellan Sjöstjärnan 2 och Lomvägen i enlighet med projekteringen. För samtliga Exploatörens åtaganden ska befintliga funktioner vidmakthållas i befintligt läge eller med temporär lösning (gångpassage och busshållplats). Exploatören ska även tillse att alla vid varje tidpunkt gällande myndighetskrav uppfylles samt att alla erforderliga tillstånd inhämtas. Arbetshandlingar ska i god tid innan arbetet påbörjas upprättas av Exploatören i samråd med Kommunen och på Exploatörens bekostnad. Innan arbetena igångsättes ska handlingarna vara godkända och påtecknade av Kommunen. Kommunen och Sollentuna Energi AB ska för granskningen disponera minst femton (15) arbetsdagar. Granskningen avser teknisk och standardmässigt utförande men innebär ej övertagande av ansvar för handlingar. Vad som i detta stycke ovan sagts gäller även reviderade handlingar. Exploatören svarar för erforderliga ändringar och kostnader, föranledda av brist i handlingar Val av entreprenör Anläggningen ska upphandlas och byggas i överensstämmelse med: - Detta Exploateringsavtal - AB04 - AMA Anläggning 10 - Tekniska föreskrifter;, RIBUSS - Bygghandlingar Upphandling och byggnation av anläggning ska även ske med ledning av Sollentuna kommuns tekniska handbok. Förekommer i handlingar mot varandra stridande uppgifter eller föreskrifter ska de sinsemellan gälla i ovan nämnd ordning om inte annat godkänns av Kommunen. Vid motstridigheter mellan funktionskrav och teknisk lösning eller konstruktion i bygghandling ska funktionskravet gälla före den tekniska lösningen eller konstruktionen. 5(10)

6 Exploatören ska skriftligen redovisa följande information om den entreprenör som ska utföra arbeten. - Entreprenörens organisation avseende exploatörens åtaganden - Bolagsverkets registreringsbevis - Referensprojekt - Program för egenkontroll avseende kvalitet och miljö - Entreprenörens årsredovisning för de tre senaste åren. - Entreprenörens årsomsättning för de tre senaste åren vad gäller denna typ av uppdrag. - Att entreprenören är registrerad för redovisning och betalning av mervärdesskatt, innehar F-skattsedel, innehållen preliminär A-skatt och arbetsgivaravgifter samt uppgifter om registrering i bl.a. aktiebolagsregister vilka svenska skatter och avgifter som entreprenören eventuellt står i skuld för. För att entreprenör ska få utföra de allmänna anläggningarna fordras att Kommunen skriftligen godkänner den tänkta entreprenören mot bakgrund av kraven i ovanstående stycken Säkerhet Exploatören ska vid avtalets tecknande, för sina åtaganden att iordningställa allmänna anläggningar enligt detta avtal, ställa och vidmakthålla en för Kommunen godtagbar säkerhet i form av bankgaranti eller spärrat konto till ett belopp motsvarande kronor. Säkerheten ska på Exploatörens begäran reduceras med sådant belopp att den resterande säkerheten, enligt Kommunens bedömning, är betryggande för att rätta fullgörandet av Exploatörens återstående skyldigheter. I sådant fall ska ny säkerhet/borgensåtaganden utfärdas på resterande belopp men i övrigt på samma villkor som den/de ursprungliga säkerheten/borgensåtagandena Kontroll Kommunen äger rätt att över allmänna anläggningsarbeten inom Exploateringsområdet utöva den kontroll Kommunen finner lämplig. Exploatören ska löpande hålla kommunen informerad om anläggningsarbetena. Exploatören ska kalla Kommunen till byggmöten, vid vilka protokoll ska föras. Byggmöten ska hållas minst var 14:e dag. Det första byggmötet, med genomgång av det projekt som ska genomföras, ska hållas minst en vecka innan arbetena påbörjas Besiktning Sedan de allmänna anläggningarna färdigställts ska de av Exploatören anmälas för slutbesiktning på Exploatörens bekostnad. Oberoende besiktningsman utses av Kommunen och Exploatören i samråd. Kommunen är inte skyldig att acceptera slutbesiktning innan alla allmänna anläggningar enligt detta avtal är fullt utbyggda. Kommunen är inte skyldig att acceptera slutbesiktning under tiden 15 oktober - 30 april, dock kan slutbesiktning medges efter den 15 oktober om väderleksförhållandena inte försvårar besiktningen och arbetet kan godkännas som besiktningsbart. 6(10)

7 En etableringsbesiktning av vegetation ska ske ett år efter det att slutbesiktning har ägt rum. Vid eventuell anmärkning i etableringsbesiktningen ska anmärkningen åtgärdas utan dröjsmål. Exploatören ska kalla till samt ombesörja och bekosta etableringsbesiktning. Alla eventuella efterbesiktningar bekostas av Exploatören. Exploatören ska senast två veckor före slutbesiktning till Kommunen inlämna relationsritningar avseende besiktningsobjektet. I det fall detta inte sker uppskjutes slutbesiktningen till en tidpunkt två veckor efter det att relationsritningarna inkommit till Kommunen. Relationshandlingar ska levereras digitalt i PDF/A- och DWG-format till Kommunen Garanti För arbetena inom allmän plats ikläder Exploatören sig garantitid i enlighet med entreprenörens ansvar enligt AB 04 om fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material, varor och vegetation. Minst 20 arbetsdagar före garantitidens utgång enligt ovan ska Exploatören kalla till samt ombesörja och bekosta garantibesiktning Drift och underhåll Exploatören står för alla kostnader för drift och underhåll av allmänna anläggningar fram till det att anläggningarna godkänts vid slutbesiktning. Efter det att anläggningarna vid slutbesiktning godkänts övertar Kommunen ansvar för drift och underhåll av allmänna anläggningar med undantag av vegetation under garantitiden Vegetation Exploatören ansvarar för att Exploatören, eller något företag som Exploatören anlitar, inte skadar träd som ska bevaras, enligt bilaga 3, under den tid exploateringen genomförs. Om Exploatören eller av denne anlitad entreprenör skadar eller förstör träd som ska bevaras enligt bilaga 3 ska exploatören betala ett vite till Kommunen om kr om trädet har ett stamomfång mindre än 25 cm. För större träd är vitesbeloppet kronor. Därutöver ska inget skadestånd utgå. Avseende genom exploateringen tillförd vegetation står Exploatören för alla kostnader för drift och underhåll av denna till och med garantibesiktningen. För den vegetation som behöver ersättas gäller ny garantitid om två år. Under denna tid står Exploatören för alla kostnader för drift och underhåll. Innan slutbesiktningen ska Exploatören upprätta en skötselplan avseende genom exploateringen tillförd vegetation, av planen ska också framgå vem som ansvarar för skötseln samt dokumentation för egenkontroller. Skötselplanen ska godkännas av Kommunen Arbetsmiljöansvar Exploatören övertar arbetsmiljöansvaret för åtgärder enligt punkt 7 såsom planering och projektering samt utförande i enlighet med bilaga 7. 7(10)

8 Närservice Exploatören ska utan att någon bindande förpliktelse finns, verka för att det under exploateringen i närområdet bibehålls närservice i form av matvaruaffär. 8. Samordning Exploatören är skyldig att samordna sina entreprenader med Sollentuna Energi AB samt eventuellt övriga ledningsdragande bolag. 9. Byggtrafik För byggtrafik till och från Exploateringsområdet samt för ev tillfällig omledning av gångväg/-ar ska trafikanordningsplan upprättas. Planen ska godkännas av Kommunen. Öppningstillstånd ska inhämtas från Kommunen. Även för eventuell avstängning av delar av gatunätet inom eller utom Exploateringsområdet under anläggningsarbetena fordras att särskilt tillstånd inhämtas från Kommunen. 10. Kostnadsansvar Exploatören svarar, om ej annat framgår av detta avtal, för samtliga kostnader avseende exploateringen i enlighet med Detaljplanen av vad slag de vara må inom eller i omedelbar anslutning till Exploateringsområdet, som fordras för fullgörandet av detta avtal. Kommunen svarar ej för några som helst kostnader inom Exploateringsområdet utöver vad som särskilt angetts i detta avtal. Exploatören är ej berättigad till ersättning för eventuella brister eller fel i av Kommunen upprättade handlingar eller tillhandahållna uppgifter i den mån de avser fastigheters eller byggnaders eller andra anläggningar fysiska skick inom Exploateringsområdet. 11. Buller Bebyggelsen ska uppfylla de krav och normer vad avser bullernivåer som framgår av Detaljplanen. Exploatören svarar för och bekostar alla byggtekniska och anläggningstekniska åtgärder, vilka kan krävas för att uppfylla angivna krav och normer. 12. Tidplan Tidplanen, bilaga 8, förutsätter att detaljplanen vinner laga kraft senast I det fall denna tidpunkt förskjuts ska tidplanen i övrigt förskjutas på motsvarande sätt. Exploatören förbinder sig att genomföra exploatering på Exploateringsområdet i enlighet med Detaljplanen och denna överenskommelse, enligt en av parterna gemensamt upprättad tidplan. 13. Information och skyltning Exploatören förbinder sig att utan kostnad för Kommunen, med erforderligt antal byggskyltar på plats, kontinuerligt informera allmänheten om projektet och byggnadsarbetena och därvid ange Kommunens eventuella medverkan i projektet. 8(10)

9 Text på byggskylten angående Kommunens medverkan i projektet ska utformas efter anvisningar från Kommunen. Exploatören ska innan Exploateringsarbetenas påbörjan utse och till Kommunen meddela kontaktuppgifter till den person som under exploateringsarbetena ansvarar för information och kommunikation. 14. Tvist Tvist på grund av detta avtal ska hänskjutas till svensk allmän domstol. 15. Överlåtelse av avtal Vid överlåtelse av mark inom Exploateringsområdet ska åtaganden enligt detta avtal överföras på nästa ägare osv. Detta avtal eller delar av det får inte av Exploatören överlåtas på annan utan Kommunens skriftliga medgivande. För de delar som överlåts är överlåtaren därefter befriad från skyldigheter enligt detta avtal. 16. Giltighet Parterna förutsätter - dels att kommunfullmäktige i Sollentuna, genom beslut som vinner laga kraft, senast godkänner detta avtal, - dels att kommunfullmäktige, genom beslut som vinner laga kraft, antar Detaljplanen senast , Om dessa förutsättningar inte uppfylls, är detta avtal till alla delar förfallet utan ersättningsskyldighet för någon av parterna. Detta avtal är upprättat i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Sollentuna Sollentuna kommun HLF Förvaltnings AB Andreas Hellström Exploateringschef Anders Hofstedt 9(10)

10 Bilagor: Bilaga 1 Detaljplan Bilaga 2 Exploateringsområdet Bilaga 3 Illustrationer samt träd som ska skyddas Bilaga 4 Exploatörens miljöpolicy Bilaga 5 Överenskommelse om fastighetsreglering Bilaga 6 Avtalsservitut berörande Sjöstjärnan 2 och Sjöstjärnan 4 Bilaga 7 Blanketter för överlåtelse om arbetsmiljöansvar Bilaga 8 Tidplan 10(10)