WALLENSTAM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ

Transkript

1 WALLENSTAM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI 31 DECEMBER 1 JANUARI 31 DECEMBER Substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, har ökat med cirka 23 % under året. Resultat före skatt uppgår till (3 418) och resultat efter skatt uppgår till (2 754), motsvarande 10,1 kr per aktie (8,3). Förvaltningsresultat fastigheter ökar med 9 % och uppgår till 733 (672). Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till (2 507), varav (639) kommer från vår kostnadseffektiva nyproduktion av hyresrätter. Orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgår till -130 (165). Hyresintäkterna ökar 4 % och uppgår till (1 549). Fastigheter har sålts för (2 129) och resulterat i realiserade värdeförändringar om 187 (204), vilket är 19 % över senaste värdering. Förvärv av fastigheter uppgår till 340 (1 270) och investeringar i fastigheter uppgår till (1 902). Under perioden har vi byggstartat cirka 850 lägenheter. På bokslutsdagen hade vi cirka lägenheter i produktion. Styrelsen föreslår en utdelning om 1,70 kr per aktie (1,50), vilket motsvarar en ökning med 13 %. 1 OKTOBER 31 DECEMBER Förvaltningsresultat fastigheter ökar cirka 6 % och uppgår till 169 (160). Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till (627), varav 493 (204) kommer från nyproduktion av hyresrätter. Orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgår till 248 (136). Resultat efter skatt uppgår till (586), motsvarande 5,2 kr per aktie (1,8). Hyresintäkterna ökar och uppgår till 410 (390). Jämförelser inom parantes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. Årets resultat om 4,2 Mdr före skatt visar tydligt att verksamheten fungerar väldigt bra. Det jag särskilt vill lyfta fram är det faktum att förvaltningsresultatet har ökat med 9 % till 733 och att de orealiserade värdeförändringarna som kommer från vår kostnadseffektiva nyproduktion har ökat till Tillsammans är det i år ett värde om 1,9 Mdr som organisationen själv skapat. Substansvärdestillväxten var cirka 23 % för! Vårt mål i affärsplanen är att ha en genomsnittlig substansvärdestillväxt om minst 10 % per år. Allt sammantaget gör att var ett mycket bra år för bolaget men 2017 har förutsättningar att se än bättre ut! HANS WALLENSTAM, VD

2 DET HÄR ÄR WALLENSTAM Antal fastigheter: cirka 200 st Förvaltningsfastigheternas värde: 37 Mdr Börsvärde 31 dec : 24 Mdr Uthyrningsgrad, yta: 98 % Uthyrningsbar yta: 1,1 miljon Antal lägenheter i produktion: cirka st Antal vindkraftverk: 64 st AFFÄRSPLAN 2018 Mål: Att under perioden till och med 2018 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 10 % per år. Ledstjärnor Starta produktion av bostäder under affärsplanen. Minska koldioxidbelastningen i fastighetsbeståndet med minst 15 % per till och med Andel kunder som vill rekommendera Wallenstam ska öka årligen. Definierade nyckeltal Soliditeten ska inte understiga 30 %. Realiserad räntetäckningsgrad på rullande helår ska inte understiga 2 ggr. AFFÄRSIDÉ Att utveckla och bygga samt köpa och sälja fastigheter i utvalda storstads regioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. WALLENSTAM IDAG Wallenstam grundades 1944 och huvudkontoret finns i Göteborg. B-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap och vi är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Wallenstam är en stor bostadsproducent på de orter vi verkar och bygger först och främst hyresrätter för egen förvaltning. Våra bostadsfastigheter finns främst i Stockholm och Göteborg, och våra kommersiella fastigheter är koncentrerade till innerstadslägen i Göteborg. Sammantaget har Wallenstam cirka lägenheter och företagskunder. Wallenstam är genom Svensk NaturEnergi självförsörjande på förnybar energi. Verksamheten bedrivs i Region Stockholm, Region Göteborg samt Svensk NaturEnergi. Stockholm Majoriteten av våra bostäder finns i Stockholm och uppgår till cirka lägenheter. I dagsläget pågår också merparten av vår nyproduktion i Stockholmsområdet, inklusive Uppsala. På bokslutsdagen hade Region Stockholm cirka lägenheter i produktion. Göteborg Vårt fastighetsbestånd i Göteborg omfattar cirka lägenheter och cirka 900 företagskunder som hyr kontors - och butikslokaler främst i Göteborgs innerstadslägen. I Helsingborg förvaltar vi knappt 200 lägenheter. På bokslutsdagen hade Region Göteborg drygt 700 lägenheter i produktion. Svensk NaturEnergi Verksamheten inom Svensk NaturEnergi omfattar både produktion av och handel med förnybar energi. Produktionen täcker våra egna fastigheters och våra hyresgästers energibehov på månadsbasis. STRATEGIER & VÄRDE- SKAPANDE FAKTORER Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplan, mål och strategier. Strategi erna grundar sig på de tre dimen sionerna för ett hållbart företagande: ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvar. De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess. I kombination med övergripande strategier och ledstjärnor utgör detta sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. Affärsprocess Wallenstam bygger, köper och utvecklar fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. BEHOV HÅLLBART BOENDE, STADSUTVECKLING & LÖNSAM FÖRVALTNING VÄRDETILLVÄXT RESULTAT BYGGER & KÖPER SÄLJER UTDELNING INNEHÅLL VD har ordet 3 Bokslutskommuniké 1 januari 31 december 4 Resultaträkning koncernen 16 Balansräkning koncernen 17 Rapport över förändring eget kapital koncernen 18 Rapport över kassaflöde koncernen 18 Segmentsrapport 19 Nyckeltal 20 Definitioner 22 KALENDER Publicering av årsredovisning vecka 14, 2017 Delårsrapport I 26 april 2017 Årsstämma 2017, Göteborg 26 april 2017 Delårsrapport II 10 augusti 2017 Delårsrapport III 26 oktober 2017 Rapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsredovisningen. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2. Från och med juni tillämpas ESMA:s riktlinjer avseende Alternative performance measures. Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. För information om redovisningsprinciper: För definitioner etc. se sista sidan i rapporten alternativt: För ytterligare information, vänligen kontakta: CFO och IR-ansvarig Susann Linde tel: e-post: susann.linde@wallenstam.se Följ oss gärna på Twitter, LinkedIn, Instagram och Facebook.

3 VD HAR ORDET Resultat Årets resultat om 4,2 Mdr före skatt visar tydligt att verksamheten fungerar väldigt bra. Det jag särskilt vill lyfta fram är det faktum att förvaltningsresultatet har ökat med 9 % till 733 och att de orealiserade värdeförändringarna som kommer från vår kostnadseffektiva nyproduktion har ökat till Tillsammans är det i år ett värde om 1,9 Mdr som organisationen själv skapat. Det känns tryggt att vi även i tider utan generella värdeökningar kommer att skapa resultat, dels från förvaltningen, dels från vår projektverksamhet som i första hand är vår kostnadseffektiva nyproduktion av hyresrättsfastigheter. Substansvärdestillväxten var cirka 23 % för! Vårt mål i affärsplanen är att ha en genomsnittlig substansvärdestillväxt om minst 10 % per år. Substansvärdet, som beskriver koncernens samlade värde, ökade med drygt 3,5 Mdr. Substansvärdet per aktie, exklusive derivat (EPRA NAV), steg med 20 % från cirka 58 kr till cirka 70 kr. Naturligtvis är det också positivt att fastighetsmarknaden är allt starkare och, utöver våra egna insatser, bidrar till stora värdeökningar i våra övriga förvaltningsfastigheter. Vår koncentrationsstrategi med fokus på kommersiella fastigheter i efterfrågade lägen i centrala Göteborg, samt bostadsfastigheter i attraktiva lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala och Göteborg känns helt rätt då det är störst tryck på dessa marknader. Vi har utvecklat en affärsmodell och ett sätt att jobba som fungerar mycket väl. Vi har oerhört duktiga medarbetare som arbetar hårt och dedikerat för att skapa värde för bolaget och aktieägarna, såväl som för våra kunder och samhället i stort. Jag är tacksam och stolt utan dem hade det inte varit möjligt. Kostnadseffektiv byggnation skapar övervärde Wallenstam särskiljer sig genom att vi förvaltar både kommersiella fastigheter och hyresrättsfastigheter, och också genom att vi är Sveriges största privata stadsutvecklare som bygger hyresrättsfastigheter för egen förvaltning. Vi skapar övervärde genom att producera fastigheterna på ett kostnadseffektivt sätt genom hela proces- sen, från detaljplan till inflyttning. Samtidigt sätter vi kvalité i första rummet, inte minst mot bakgrund av att vi bygger för vår egen förvaltning. Hittills under affärsplanen har vi byggstartat lägenheter, senast 150 stycken i Umami i Sundbyberg, ett mycket spännande område med stor potential. Vi har också påbörjat rivningen av Arlas gamla fabrik i Kallebäck, Göteborg, där vi kommer att bygga totalt lägenheter. En av våra ledstjärnor är att starta produktion av lägenheter under affärsplanen vilket gör att vi ökar vår investeringstakt 2 Mdr för och antalet byggstarter varje år. Vi ser fram emot att under de kommande åren byggstarta och förverkliga många fler av de projekt som just nu finns i projektportföljen för framtida produktion. Trygg och stabil aktie Det är roligt att så många väljer att investera i Wallenstam. Vi är nu drygt aktieägare, fler än någonsin tidigare. Wallenstamaktien har återigen stigit under året, med drygt 4 % från 68,00 kr till 70,90 kr. Under mina 25 år som vd har aktien gått ner vid två tillfällen mellan två årsskiften, annars har den faktiskt ökat varje år. Wallenstamaktien är en trygg och stabil aktie, med en väldigt spännande framtid. Som bolag arbetar vi enligt den plan och de mål vi satt upp och vill uppfattas som förutsägbara. Genom utdelningen, där styrelsen även i år föreslår en höjning, får vi aktieägare del i bolagets resultatutveckling. genheter, över stycken, som kommer att bli inflyttningsklara. Framtiden känns väldigt spännande trots de risker som kan finnas i vår omvärld! Vår starka finansiella position, 45 % soliditet och 43 % belåningsgrad, är ett skydd mot en eventuell ränteuppgång. Oron över kostnadsspiralen i nyproduktionen hanterar vi genom vårt sätt att arbeta i byggprocessen samt genom att vi kan erbjuda våra samarbetspartners arbeten i både i hög- och lågkonjunktur och över lång tid, vilket gör oss till en populär och trygg beställare. De få projekt där vi bygger bostadsrätter, kan vi snabbt ställa om till hyresrätter till en skälig avkastning om bostadsrättsmarknaden skulle vika. Vår huvudsakliga produkt, nya hyreslägenheter, är det en oändlig efterfrågan på i våra regioner. Det ser vi inte minst i vår nystartade kö för uthyrning av nyproducerade hyreslägenheter i Stockholm och Uppsala, vilket gör att vi känner oss trygga med att få lägenheterna uthyrda. Allt detta sammantaget gör att var ett mycket bra år för bolaget men 2017 har förutsättningar att se än bättre ut! Spännande framtid Jag vill tacka styrelsen, aktieägarna och mina medarbetare för året som gått, och jag ser med förväntan fram emot ett spännande Ett år då vi kommer arbeta för att bli ännu bättre och effektivare. Ett år då vi färdigställer våra första projekt och öppnar ett nytt kontor i Uppsala. Ett år då vi fyller på vår projektportfölj, startar fler byggprojekt och hyr ut alla de lä- Hans Wallenstam, vd Wallenstam 3

4 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI 31 DECEMBER KVARTAL FYRA 1 OKTOBER 31 DECEMBER Viktiga händelser Under perioden har fem nybyggnationsprojekt om totalt 461 lägenheter startat. Dels tre hyresrättsprojekt 36 lägenheter vid Carlandersplatsen i centrala Göteborg, 115 lägenheter på Ulfsparregatan i Lunden, Göteborg, och 147 lägenheter i Umami Park i Sundbyberg, dels två bostadsrättsprojekt Punkt4 i Stallbacken, Mölndal, med 133 lägenheter och Vasagatan 33 i Göteborg med 30 lägenheter. Som en del i det avtal som tecknades med Willhem i december, avseende att de successivt kommer att överta Wallenstams fastigheter i Helsingborg, frånträddes fastigheten Pål Ibb 21. Dessutom genomfördes försäljning av ytterligare tre fastigheter samt förvärv av mark för framtida byggnation. Under perioden tillträddes också det så kallade Axesshuset, en kommersiell fastighet som är centralt belägen i stadsdelen Haga i Göteborg. Wallenstams omfattande satsningar på förnybar energi förärades i oktober med klimatutmärkelsen Stora Förnybarhetspriset. Kvartalets resultat Hyresintäkterna ökar cirka 5 % och uppgår till 410. Tillväxten är ett resultat av tillförda nyproducerade hyresfastigheter samt väl genomförda hyresförhandlingar och nyuthyrningar. Driftkostnaderna uppgår till 127 (114) vilket är en ökning med 13 jämfört med motsvarande kvartal. Detta är ett resultat främst av förändrad fastighetstaxering och dyrare klimatrelaterade kostnader. Vårt strategiska arbete för ökad kundnöjdhet har medfört något högre kostnader för fastighetsskötsel. Beslut att tomställa lokaler i två fastigheter för större projekt påverkar driftnettot negativt med bibehållna driftkostnader men lägre intäkter. Jämförelsevis är kvartalets driftnetto 7 bättre än föregående år. Räntekostnaderna uppgår till totalt 68 (77) vilket är 9 lägre än föregående år. På balansdagen uppgick räntebärande skulder till 16,5 Mdr vilket är 1,3 Mdr högre än motsvarande tidpunkt. Snitträntan uppgår för kvartalet till 2,00 % (2,20). Förvaltningsresultatet för fastigheterna uppgår till 169 (160) vilket är 6 % bättre än samma period föregående år. Förvaltningsresultat naturenergi uppgår till -7 (-3). Produktionen är i nivå med föregående år. Värdet på elcertifikat har däremot minskat kraftigt. På balansdagen uppgick värdet till 116 kr per elcertifikat att jämföra med 141 kr per elcertifikat den 30 september. Periodens omvärdering av elcertifikat i lager belastar kvartalets intäkter negativt med en omvärderingseffekt om 18. Under kvartalet har fyra fastigheter avyttrats liksom ett mindre antal brf-andelar. Det sammanlagda resultatet från fastighets- och bostadsrättsförsäljningar efter omkostnader uppgår till 84 (99). Orealiserad värdeförändring fastigheter är positiv och uppgår till (627). Kostnadseffektiv nyproduktion av hyresrättsfastigheter genom eget arbete bidrar med 493 (204). Definitionen av nyproduktion respektive övrig förvaltningsfastighet har uppdaterats. Som övrig förvaltningsfastighet klassas fastigheter som varit i drift ett kalenderår eller mer. Detta påverkar inte resultatet men får en presentationsmässig påverkan på fördelningen av redovisade orealiserade värdeförändringar mellan nyproduktion och övriga förvaltningsfastigheter jämfört med tidigare rapportering om drygt 200 för. Se vidare sidan 20. I befintligt fastighetsbestånd är det framför allt goda marknadsförutsättningar i kombination med vår effektiva förvaltning som påverkar värdet positivt. Totalt uppgår orealiserade värdeförändringar i befintligt bestånd till (423). Kvartalets orealiserade resultat påverkas positivt av utvecklingen för derivatinstrument, totalt 248 (136). Värdeförändringar för derivatinstrument påverkar inte kassaflödet annat än vid realisation. Värdering av syntetiskt optionsprogram, som följer Wallenstamaktiens kursutveckling, är positiv om 7 (4). Resultat efter skatt fjärde kvartalet uppgår till (586) vilket motsvarar ett resultat per aktie om 5,2 kr (1,8). Övrigt totalresultat uppgår till totalt -9 (-5) vilket framför allt är en omräkningsdifferens på valuta. 1 JANUARI 31 DECEMBER Hyresintäkter Årets hyresintäkter ökar 58 eller cirka 4 % och uppgår till (1 549). Rensat för intäkter från köpta och sålda fastigheter har hyresintäkterna ökat 101, vilket motsvarar en tillväxt om nära 7 %. Tillväxten är främst ett resultat av tillförda nyproducerade hyresfastigheter samt framgångsrika nyuthyrningar och hyresförhandlingar med våra företagskunder. Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt. Årets hyresförhandlingar har resulterat i en genomsnittlig höjning på 0,9 % för bostäder i Stockholm. För Göteborg har ingen hyresreglering skett för bostäder till följd av strandade hyresförhandlingar mellan Hyresgästföreningen Region Västra Sverige och Fastighetsägarna GFR. Hyresnivåerna för Wallenstams lokaler ökar sammantaget 3,8 % i jämförbart bestånd som en effekt av genomförda nyuthyrningar och omförhandlingar samt indexavtal. Vi upplever en bra och stabil efterfrågan på lokaler och då främst i centrala lägen där våra kommersiella fastigheter är belägna. Vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår på bokslutsdagen till 95 %. Driftkostnader & driftnetto Driftkostnaderna för året uppgår till 434 (419) varav ny fastighetstaxering står för merparten av kostnadsökningen, 9. Därtill påverkas driftnettot av två större ombyggnationer, för vilka lokaler tomställts, med minskade intäkter men bibehållna driftkostnader som följd. Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader. Dessa är vanligtvis som högst kvartal ett och Wallenstam 4

5 fyra då kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskötsel oftast blir högre. Kallare väder med mer nederbörd påverkar driftkostnaderna jämförelsevis negativt om 5 för. Driftnettot ökar närmare 4 % och uppgår till (1 130). Rensat för effekt från köpta och sålda fastigheter är periodens driftnetto närmare 7 % bättre än föregående år, varav tillförd nyproduktion svarar för knappt två tredjedelar av denna tillväxt. Tillväxten i driftnettot i jämförbart bestånd om drygt 2 % är ett resultat av framför allt effektivare fastighetsförvaltning. Förvaltnings- & administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnader avser i huvudsak personalkostnader och fördelas på fastighetsförvaltning 191 (188), energiförvaltning 27 (32) samt transaktioner fastigheter och bostadsrätter om totalt 18 (25). Sammantaget är förvaltnings- och administrationskostnader 9 lägre jämfört med föregående år. Vidare finns kostnader för syntetiskt optionsprogram till anställda. Orealiserade kostnader för det syntetiska optionsprogrammet redovisas på egen rad i resultaträkningen och uppgår för året till 7 (31). Vid ett maxutfall baserat på aktuellt antal utställda optioner och att en aktiekurs om 80 kr per aktie nås, ger det en total kostnad för bolaget om cirka 138, varav 82 hittills kostnadsförts. Finansiella intäkter & kostnader Finansiella intäkter uppgår till 8 (20) och finansiella kostnader till totalt 287 (323) varav 257 (290) avser fastighetsrörelsen och 30 (33) naturenergiverksamheten. Snitträntan för perioden uppgår till 2,04 % (2,32). Snitträntan var på bokslutsdagen 1,97 % (2,22). Genomsnittlig skuld för perioden är 0,7 Mdr högre än motsvarande period föregående år. Till följd av sänkta lånekostnader och en effektiv kapitalförvaltning har finansiella kostnader minskat med 36. Aktiverad ränta uppgår till 56 (40). Förvaltningsresultat naturenergi Förvaltningsresultat naturenergi utgörs av intäkter och kostnader inklusive avskrivningar samt administrations- och räntekostnader hänförliga till elhandel och elproduktion. Förvaltningsresultatet påverkas vidare av omvärderingseffekter av elcertifikat. Avskrivningarna baseras på anskaffningsvärde. Förvaltningsresultat naturenergi uppgår till -61 (-5) för året och inkluderar icke kassaflödespåverkande avskrivningar på vindkraftverk om 96 (94). Under producerades 352 GWh (415). Årets resultat påverkas framför allt av lägre produktion än förra året, som var ett mycket bra vindår, samt av lägre pris på elcertifikat. Under året har priset på elcertifikat sjunkit från 165 kr per certifikat till 116 kr per certifikat vilket ger en negativ omvärderingseffekt inom intäkter om 28. Därtill belastas årets kostnader med en engångsjustering om 3 för fastighetsskatt på vindkraftverk avseende tidigare perioder, som följd av att fastighetsskatten ändrats från 0,2 % till 0,5 %. Resultat av försäljning bostadsrätter Intäkter försäljning bostadsrätter avser ersättning från försäljning av bostadsrättsandelar. Som kostnad redovisas anskaffningsvärdet för de sålda bostadsrättsandelarna. Kostnaderna inkluderar också marknads- och försäljningsomkostnader, vilka redovisas löpande i takt med att de uppkommer. Anskaffningskostnad och intäkt redovisas i samband med att bostaden överlämnas till köparen. Årets försäljningsresultat bostadsrätter uppgår till netto 23 (211) och omfattar i huvudsak försäljning av ett mindre antal enskilda bostadsrättslägenheter. Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Under året har Wallenstam sålt fastigheter för (2 129). Försäljningarna genomfördes till priser som översteg senaste värdering, med hänsyn tagen till investeringar, med cirka 19 % (11). Hyresintäkter, HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT Hyresintäkter Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat, FÖRVALTNINGSRESULTAT FRÅN NYPRODUKTION* * Nyproduktion avser här fastigheter som byggstartades 2008 eller senare kr/mwh ELSPOTPRIS Wallenstam 5

6 Försäljningsresultat i relation till investerat belopp uppgår till 609 (836) varav 422 (632) redovisats i koncernens resultaträkning tidigare år som orealiserad värdeförändring och 187 (204) redovisas som vinst vid försäljning. För en sammanställning över sålda fastigheter, se sidan 10. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Årets värdeutveckling på fastigheter påverkas positivt av värdetillväxt genererad genom eget arbete i pågående och färdigställd nybyggnation av hyresrätter, förbättrade kassaflöden samt marknadsläget i branschen. Fastighetsmarknaden har under året kännetecknats av en hög aktivitet och stor efterfrågan med stigande priser som följd. Totalt uppgår periodens orealiserade värdeförändring förvaltningsfastigheter till (2 507) varav värdetillväxt från vår kostnadseffektiva nybyggnation genererat av eget arbete svarar för (639). Årets värdeförändring nyproduktion påverkas positivt av en engångseffekt om drygt 100 till följd av att vi från och med redovisar en större andel av kalkylerat övervärde successivt under uppförandefasen. Därtill har definitionen av nyproduktion respektive övrig förvaltningsfastighet uppdaterats. Som övrig förvaltningsfastighet klassas fastigheter som varit i drift ett kalenderår eller mer. Detta påverkar inte resultatet men får en presentationsmässig påverkan på fördelningen av redovisade orealiserade värdeförändringar mellan nyproduktion och övriga förvaltningsfastigheter jämfört med tidigare rapportering om drygt 200 för. Se vidare sidan 20. Värdetillväxten i förvaltningsfastigheter som varit i drift ett kalenderår eller längre uppgår till (1 868) och är ett resultat av goda marknadsförutsättningar i kombination med vår effektiva förvaltning samt genomförda omförhandlingar och nyuthyrningar. Orealiserad värdeförändring finansiella instrument Wallenstam använder finansiella instrument såsom ränte-, valuta- och elderivat, se Finansiering sidan 11. Historiskt låg reporänta och finansiell oro i omvärlden bidrar till att hålla nere både de korta och de längre marknadsräntorna. På bokslutsdagen uppgick den 10-åriga swapräntan till 1,09 % att jämföra med 1,61 % vid årets början. Då både 3- månaders STIBOR och de längre räntorna sjunkit markant sedan årsskiftet har räntederivatens värde utvecklats negativt under året, totalt -156 (189). För att säkra kostnader från produktion och intäkter från försäljning av el säkrar koncernen delar av elpriset på den finansiella marknaden. Elderivatens värde har ändrats positivt med 25 (-24) till följd av stigande elpriser. Värdeförändringar på övriga finansiella instrument är på balansdagen 1 (1). Derivatens värdeförändringar är endast kassaflödespåverkande när de realiseras. Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte snitträntan som baseras på resultatet av periodens realiserade ränteswappar. Skatt Totala skatter för koncernen uppgår för till 1,4 Mdr (1,1). Årets redovisade skattekostnad uppgår netto till 850 (664), varav uppskjuten skatt utgör 850 (663) och aktuell skatt 0 (1). Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag har begränsad avdragsrätt, samt exempelvis fastighets-, energi- och stämpelskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Kostnaden för dessa övriga skatter, som för helåret uppgick till cirka 550 (455), redovisas bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive investering i byggnadsrörelsen. Övrigt totalresultat Övrigt totalresultat uppgår till totalt 25 (-10) efter skatt vilket framför allt är ett resultat av omvärdering av onoterade innehav, främst aktier i Exeger, samt omräkningsdifferens på valuta. VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Värdeförändring förvaltningsfastigheter i drift Värdeförändring pågående nyproduktion hyresrätter Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Totala värdeförändringar förvaltningsfastigheter % DIREKTAVKASTNINGSKRAV FASTIGHETER OCH 10-ÅRIG STATSOBLIGATIONSRÄNTA Genomsnittligt direktavkastningskrav kommersiella fastigheter Genomsnittligt direktavkastningskrav bostadsfastigheter 10-årig statsobligationsränta Wallenstam 6

7 VÅRA FASTIGHETER Periodens utveckling Under perioden har vi investerat (3 027) i förvaltningsfastigheter och 446 (145) i bostadsrättsproduktioner, totalt (3 172). Pågående nybyggnadsprojekt omfattar cirka lägenheter. Totalt värde av pågående hyres- och bostadsrättsprojekt uppgår på balansdagen till cirka 4,2 Mdr (2,7). Förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar har påverkat förvaltningsfastigheternas värde positivt med totalt (2 507), varav (639) kommer från nyproduktionen av hyresrätter och resterande från fastigheter som varit i drift ett kalenderår eller längre. Direktavkastningskraven uppgår för bostäder exklusive projekt, mark och byggrätter till i genomsnitt 3,3 % (3,5) och för kommersiella beståndet till 4,9 % (5,3). Förvaltningsfastigheternas värde är fastställt till (32 090) vid periodens utgång. Exploateringsfastigheter uppförda för försäljning och bostadsrättsprojekt De fastigheter som är under produktion för att vid färdigställandet säljas, redovisas i balansräkningen på raden Pågående arbete bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning. Exploateringsfastigheter uppförda för försäljning omfattar projektet Stengläntan som, enligt avtal tecknat i slutet av, kommer att tillträdas av Willhem, efter färdigställande och ett första kvartal i drift. Även projektet L17 i Helsingborg, som omfattar 17 radhus med äganderätt, är en så kallad exploateringsfastighet uppförd för försäljning. I balansräkningen redovisas investeringar i exploateringsfastigheter för försäljning till anskaffningsvärde. Resultatet kommer att redovisas när fastigheterna färdigställts och överlämnats till köparen. Se också sidan 8. Nyproduktion av fastighet som uppförs med avsikt att avyttras som bostadsrättsfastighet redovisas i balansräkningen som pågående arbete bostadsrätter och omfattar för närvarande tre projekt om totalt 333 lägenheter, se vidare i tabellen på sidan 8. Bokfört värde Pågående arbete bostadsrätter och exploateringsfastigheter för försäljning uppgår till 734 (32) vid periodens utgång. Vår marknad De orter vi verkar på präglas av en omfattande efterfrågan på bostäder och låg nyproduktionstakt av hyresrätter. Endast en liten andel av våra lägenheter blir lediga för uthyrning i samband med omflyttning och efterfrågan på färdigställda nyproducerade hyresrätter är hög. Vi bygger i huvudsak hyresrätter men även bostadsrätter, framför allt till följd av att tillgång på mark för hyresrättsproduktion är begränsad. Efterfrågan på kontors- och butiksytor är stor i Göteborg, framför allt i stadens centrala delar. Trycket är även högt på transaktionsmarknaden, där fastigheter i attraktiva lägen är eftertraktade av både inhemska och utländska investerare. FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Bokfört värde, Fastighetsbestånd 1 jan Förvärv Byggnationer Omklassificering bostadsrätter och exploateringsfastigheter för försäljning Försäljningar Orealiserad värdeförändring netto Fastighetsbestånd 31 dec FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvärv Ny- och ombyggnation Avyttrat Omklassificering bostadsrätter och exploateringsfastigheter för försäljning Wallenstam 7

8 Värdering Förvaltningsfastigheter Wallenstam värderar internt samtliga förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Vi har god marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv handel med fastigheter, och har därmed en god grund för att genomföra interna värderingar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika direktavkastningskrav. Direktavkastningskraven speglar marknadsförutsättningarna och differentieras utifrån var fastigheten är belägen och vilken typ av fastighet det är, bostad eller kontor etc. Beräkningsmässigt utgår värderingen från fastigheternas driftnetton, vilka sätts i relation till ett direktavkastningskrav för respektive fastighet. Då våra fastigheter värderas enskilt tas ingen hänsyn till den portföljpremie som kan finnas på fastighetsmarknaden. Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde, vilket fastställs som anskaffningsvärde med tillägg av kalkylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigställandegrad. Denna baseras i sin tur på nedlagda kostnader. Tidigare redovisades successivt en andel av kalkylerat övervärde i relation till färdigställandegrad men från och med tas utgångsläge i kalkylerat övervärde som helhet. Mark- och byggrätter, på detaljplanerad mark, värderas till marknadsvärde. Bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning Nybyggnationer av bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning redovisas enligt IFRIC 15, Avtal för uppförande av fastigheter. För Wallenstam innebär detta att IAS 18, Intäkter, tillämpas för redovisning av dessa fastig hetsprojekt. Det betyder i korthet att löpande redovisning sker till anskaffningsvärde och att resultat redovisas när bostadsrätten respektive exploateringsfastigheten uppförd för försäljning färdigställts, sålts och överlämnats till kunden. PÅGÅENDE NYPRODUKTION Projekt Antal lgh Beräknad inflyttning* Stockholm Tavernan, Barkarbystaden, Järfälla 205 Q Grönskan Solberga 148 Q Trädgårdsporten, Tyresö 184 Q Orangeriet Solberga (brf) Umami Park, etapp 1A, Sundbyberg /2019 Uppsala Fjärilen, Rosendal 145 Q Snickeriet, Östra Sala backe 137 Q Symfonin, Gränby 116 Q Göteborg Stallbacken Punkt1, Mölndal** 75 Q Mid Avenue Valand 35 Q Stallbacken Nivå2, Mölndal 88 Q Stallbacken Punkt3, Mölndal 82 Q Stallbacken Punkt4, Mölndal (brf) Vasagatan 33 (brf) Utforskaren Ulfsparregatan Helsingborg L17 17 Q Stengläntan, Mariastaden 110 Q Summa * Avser beräknad start av inflyttning. Inflyttningen sker successivt, ofta över flera kvartal. ** Projektet omfattar totalt 188 lägenheter, varav 113 färdigställdes. LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal lgh Q4 Q1 Q2 Q3 Totalt Region Stockholm, inkl. Uppsala Region Göteborg, inkl. Helsingborg Q4 BYGGSTARTADE LÄGENHETER UNDER AFFÄRSPLANEN st FÖRÄNDRING PÅGÅENDE NYPRODUKTION Antal lgh Pågående nyproduktion 30 sep Färdigställda Påbörjade 461 Pågående nyproduktion 31 dec Wallenstam 8

9 FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER Uthyrningsbar yta, Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Garage Övrigt Totalt Fördelning, ort Stockholm % Göteborg % Helsingborg % Totalt % Fördelning, lokaltyp 45 % 21 % 10 % 8 % 3 % 9 % 4 % 100 % FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Summa Antal lgh Stockholm Domarudden 1 Grythundsgatan 3 / Jaktgatan Sicklaön 368:2 Fyrspannsvägen 3A-3B, 5A-5C / Jacobsdalsvägen 2A / Lokomobilvägen 3-5 Stora Sjöfallet 3 Grythundsgatan 5-11 / Husarviksgatan 16A / Jaktgatan Ombyggd lokal till lägenhet i befintlig fastighet, förändring Göteborg Brämaregården 62:1 Fjärdingsgatan 3-9 / Gustaf Dahlénsgatan 4-8, 6A / Långängen Stallbacken 5 Åby Allé 13 & Stallbacken 7 Åby Allé Ombyggd lokal till lägenhet i befintlig fastighet, förändring Helsingborg Vildvinet 1, ombyggnad Erik Dahlbergs gata 34 / Flemminggatan 14 / Pålsjögatan 21 / Tågagatan / Ombyggd lokal till lägenhet i befintlig fastighet, förändring Totalt FASTIGHETSFÖRVÄRV Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Summa Antal lgh Stockholm Gränby 9:6, Uppsala* (ca ljus BTA [bruttoarea]) Seglarskon 1* (ca ljus BTA [bruttoarea]) Seglarskon 2* (ca ljus BTA [bruttoarea]) Göteborg Haga 31:5 Haga östergata 10 / Haga östergata 12 / Skolgatan 1 / Skolgatan 3 / Södra Allégatan 6 / Östra Skansgatan Lunden 61:9* (ca ljus BTA [bruttoarea]) Storegården 1:70* Totalt * Mark för bostadsproduktion Wallenstam 9

10 FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Summa Antal lgh Stockholm Kundregistret 3 Multrågatan Morellträdet 6 Hantverkargatan 42 / Pilgatan 19A-C Morellträdet 12 Hantverkargatan 44, 44A Morellträdet 13 Hantverkargatan 46, 46A Smaragden 2 Bergsgatan Udden 8 Fullerstatorget 2-10, Göteborg Brämaregården 7:12 Jägaregatan 2A-2C / Neptunusgatan Härryda Solsten 1:126** (ca ) Kålltorp 56:8 Björcksgatan 74 / Forsstenagatan 2A-2D 1936/ Helsingborg Oskar II 11 Drottninggatan 17 / Roskildegatan / Pål Ibb 21 Drottninggatan 72A-72B / 1961/ Hälsovägen 1 / Pålsgatan 1 Totalt ** Mark Wallenstam 10

11 VINDKRAFT Wallenstam har 64 vindkraftverk i drift, fördelade på 19 parker. Installerad effekt uppgår till 139 MW (139). Vindkraftverken redovisas till anskaffningsvärde minskat med av- och nedskrivningar. Periodens avskrivningar uppgår till 96 (94). Koncernens totala nettoinvestering i färdigställda verk uppgick den 31 december till (1 366). Lager av elcertifikat uppgår till 89 (100), varav merparten omfattas av tecknade kontrakt för försäljning på termin till högre priser än värdet vid bokslutsdagen. FINANSIERING Eget kapital Det egna kapitalet inklusive innehav utan bestämmande inflytande (minoritet) uppgår till (15 102), vilket motsvarar 54 kr per aktie (45). Soliditeten uppgår till 45 % (44). Eget kapital inkluderar undervärde på derivat om 958 (846). Under derivatens återstående löptider kommer undervärdet, justerat för skatt, att återföras successivt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder består av traditionell bankupplåning, företagscertifikat med en ram på 4 Mdr samt obligationslån. På balansdagen uppgick utestående volym företagscertifikat till Obligationslånen omfattar totalt 1 500, BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR Ränteförfallostruktur Belopp, Snittränta, % Andel, % 0 3 mån ,45 * 44,44 3 mån 1 år ,04 8, år 100 1,75 0, år 130 2,57 0, år ,66 6, år ,05 7, år ,48 9, år ,71 8, år 650 3,40 3, år 400 2,40 2,43 > 9 år ,04 7,89 Summa , * Rörliga lån med ett ränteförfall inom tre månader har en snittränta om 0,44 %. 1,45 % innefattar effekter av swapavtal som förfaller inom tremånadersperioden. varav 900 i form av gröna obligationer. Obligationslånen är noterade vid Nasdaq Stockholm. På bokslutsdagen uppgick Wallenstams totala räntebärande skulder till (15 153). Belåningsgrad beräknad som räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till koncernens investeringar i fastigheter, pågående brf-produktioner och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning samt vindkraft uppgår till 43 % (45). Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 37 månader (39). Av låneportföljen har 47 % (54) en räntebindningstid överstigande ett år. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 1,97 % (2,22). Finansieringen av låneportföljen säkerställs huvudsakligen med pantbrev i fastigheter. För obligationslånen samt företagscertifikatprogrammet ställs ingen säkerhet. Koncernen har underliggande kreditlöften för vid var tid utestående volym företagscertifikat. Derivatinstrument Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs framför allt av räntederivat samt en mindre del elderivat. På bokslutsdagen har Wallenstam en nettoskuld avseende derivatinstrument om 958 att jämföra med 846 per 31 december. Av dessa utgör räntederivat -970 (-815) och elderivat 12 (-31) Q4 DISPONIBEL LIKVIDITET Q1 Q2 Q3 Q4 Disponibel likviditet inklusive checkräkningskrediter. Räntederivat används för att på ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt erhålla önskad ränteförfallostruktur. Dessa värderas genom diskontering av framtida kassaflöden till nuvärden med utgångspunkt från observerbara marknadsräntor och klass i- ficeras i nivå 2. Instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. De uppkomna undervärdena för räntederivat, som återspeglar hur koncernens säkrade räntor förhåller sig till marknadsräntan på balansdagen, redovisas som skuld i balansräkningen. När derivaten realiseras redovisas uppkommen effekt som en del av räntekostnaderna varpå motsvarande omvända effekt uppkommer som orealiserad värdeförändring räntederivat. Elderivat används för att minska påverkan av marknadens rörelser genom att säkra intäkter från framtida elförsäljning och elproduktion. Dessa värderas till marknadsvärde på bokslutsdagen. Då vi inte tillämpar säkringsredovisning för elderivat uppkommer ingen vändningseffekt inom orealiserade värdeförändringar i samband med att dessa realiseras. Disponibel likviditet Den disponibla likviditeten inklusiv e checkräkningskrediter med avdrag för spärrade bankmedel uppgår till 930 (665). Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 800 (800) samt 4 MEUR. Krediten i euro är villkorad i relation till elterminernas värdeutveckling på Nasdaq. Koncernen har också beviljade lånelöften och kreditfaciliteter om (1 215). Per 31 december uppgår tillgänglig likviditet till totalt (1 887). Wallenstam 11

12 WALLENSTAMAKTIEN Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Under har Wallenstamaktien ökat med 4 %. Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate och OMX Stockholm PI ökade med 8 % respektive 6 % under samma period. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 70,90 kr att jämföra med 68,00 kr vid årsskiftet /. Börsvärdet uppgick till (23 120) beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 54 kr (45). KURSUTVECKLING 2012, KR Årets högsta betalkurs var 75,50 kr och den lägsta var 55,60 kr. Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp av högst så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget. Under har aktier återköpts till och med bokslutsdatum. Totalt antal aktier i eget förvar uppgår på bokslutsdagen till st, köpta till en genomsnittskurs om 59,33 kr per aktie. Utdelning Styrelsen föreslår stämman en utdelning på 1,70 kr per aktie (1,50) för verksamhetsåret, en höjning med 13 %, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 0,85 kronor per aktie. Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 2,4 % (2,2) räknat på aktiekursen vid periodens utgång. Aktiens totalavkastning, vilken beräknas på verkställd utdelning, uppgår till 6,5 % (6,6). Omsättning Under har Wallenstamaktien haft en daglig genomsnittlig omsättning på cirka 21,5 (22,7). Kkr GENOMSNITTLIG AKTIELIKVIDITET PER DAG, KKR Wallenstam B-aktie OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm_PI Avser handel på Nasdaq Stockholm. AKTIEÄGARINNEHAV A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,01 61,32 AMF - Försäkring och fonder ,02 4,26 Agneta Wallenstam ,53 3,47 Familjen Anders Berntsson med bolag ,91 3,14 Familjen Henric Wiman ,56 1,89 Bengt Norman med bolag ,47 1,31 Monica och Jonas Brandström ,28 1,21 Christian Wallenstam ,74 0,92 David Wallenstam ,66 0,88 Övriga ägare ,59 21,60 Totalt antal aktier Återköpta egna aktier* ,23 Registrerade aktier Totalt registrerade aktier ,00 100,00 Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 14 procent av kapitalet och cirka 7 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 9 procent av kapitalet och cirka 5 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB * Återköpta egna aktier saknar rösträtt. De erhåller heller ingen utdelning. Wallenstam 12

13 MÅLUPPFÖLJNING Mål Substansvärdestillväxt Wallenstams mål är att under perioden till och med 2018 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 10 % per år. Beräknad substansvärdestillväxt i relation till koncernens mål baseras på rullande tolv månaders utveckling och uppgår för året till 22,6 %. Substansvärde Substansvärdet beskriver koncernens skapade samlade värde och innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld och uppgår på bokslutsdagen till (18 630). Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. I balansräkningen redovisas en uppskjuten skatteskuld netto om (2 716), vilken består av en uppskjuten skatteford ran om 815 (824) samt av en uppskjuten skatteskuld om (3 540). Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), som utöver återläggning för uppskjuten skatteskuld också återlägger effekter av orealiserade värdeförändringar för derivat, uppgår till (19 290). TILLVÄXT SUBSTANSVÄRDE I RELATION TILL MÅL MÅL ,0 % 20,0 % 22,6 % 10 % PER ÅR Genomsnittlig tillväxt för de slutförda åren inom affärsplanen 16,4 % Mål: 10 % SUBSTANSVÄRDE 31 dec 31 dec SUBSTANSVÄRDESTILLVÄXT MÅLUPPFÖLJNING 1 JAN 31 DEC SUBSTANSVÄRDE Eget kapital enligt balansräkning Substansvärde 1 jan Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkning Koncernens substansvärde Derivat enligt balansräkning, netto exkl. skatt Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Förändring substansvärde perioden Koncernens substansvärde Återläggning utdelning och återköp perioden 689 Substansvärde målberäkning ,6 % Wallenstam 13

14 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Möjligheter & risker Wallenstams möjligheter, risker och hur vi hanterar dessa, presenteras i årsredovisningen på sidorna Inga väsentliga förändringar har skett därefter. Känslighetsanalys Per den 31 december uppgår fastigheternas bedömda marknadsvärde till cirka 37 Mdr. En värdeförändring på +/- 10 % motsvarar därmed cirka 3,7 Mdr. En generell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter motsvarar cirka -2,0 Mdr eller +2,3 Mdr. Närståendetransaktioner Wallenstams närstående utgörs främst av koncernbolag. Styrelseledamöter, företagsledning med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden och lokalhyror mellan koncernbolag. Personer som är närstående till styrelseledamöter hyr lägenheter samt är elkunder. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamöter i Wallenstams styrelse liksom medlem i koncernledningen är styrelseledamöter, totalt motsvarande cirka 4,8 årliga avgifter. Vidare utför bolag, där en av Wallenstams styrelseledamöter är närstående, entreprenadtjänster motsvarande totalt kontrakterade värden om 189. Detta bolag är elkund till Svensk NaturEnergi. Vd är delägare (50 %) i Aranea Holding AB. Aranea Holding AB äger DE TIO STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA Hyresgäst Yta, Göteborgs Stad SF Bio AB Landsarkivet i Göteborg SCA Hygiene Products AB Migrationsverket Vittraskolorna AB Sodexo AB Folkuniversitetet Renew Group Sweden AB Frisk Service i Göteborg AB Summa Vår totala kommersiella yta är cirka genom dotterbolag två stycken vindkraftverk samt 48 % i tillverkaren av innebandyutrustning Renew Group Sweden AB. Elhandeln för vindkraftverken handläggs av Svensk Natur- Energi AB. Aranea samt Renew Group är hyresgäster hos Wallenstam till motsvarande årliga hyresvärden om 0,6 respektive 4,0. Båda är också elkunder. Under andra kvartalet erhöll Renew Group en engångsersättning respektive en hyresrabatt om totalt 1,7 till följd av Wallenstams förtida uppsägning av tidigare hyresavtal och omflytt till ersättningslokaler. Därutöver har Aranea, för produktion av verksamhetslokal till Renew Group, förvärvat en mindre mark i Mölnlycke till ett pris om 8. Medlem i koncernledningen innehar ordförandepost i idrottsförening, vilken Wallenstam sponsrar med 0,1 per år. Idrottsföreningen är kund till Svensk NaturEnergi. Wallenstams engagemang i miljö- och samhällsansvarsfrågor beskrivs närmare i årsredovisningen på sidorna Som ett led i Wallenstams samhällsansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till ett antal organisationer men också med tid i form av exempelvis styrelsearbete. Genom sådana styrelsepositioner uppkommer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen i Göteborg och Barn i Nöd. Under året har Räddningsmissionen i Göteborg erhållit 2,5 och Barn i Nöd 1,7 i bidrag. Vidare har Wallenstam för Räddningsmissionen i Göteborg tecknat ett generellt borgensåtagande om 12,5. Räddningsmissionen hyr lokal av Wallenstam motsvarande cirka 3,7 i årliga hyresintäkter. Båda är elkunder till Svensk NaturEnergi. Samtliga transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet är att i förs ta hand utföra koncerngemensamma tjänster. Därutöver äger moderbolaget ett mind re antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 299 (264), varav hyresintäkterna utgör 80 (69). Resultatet har påverkats av värdeförändringar på finansiella räntederivatinstrument om -156 (189). Resultat efter skatt, liksom totalresultatet, uppgår till -111 (-210). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 188 (108). Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till (8 833). RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET Intäkter Kostnader Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Bokslutsdispositioner Skatt Resultat efter skatt Totalresultat BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Tillgångar Fastigheter Andelar i koncernföretag Finansiella derivatinstrument - 15 Fordringar på koncernbolag Övriga tillgångar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Räntebärande externa skulder Skulder till koncernföretag Finansiella derivatinstrument Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Wallenstam 14

15 Föreslagen utdelning, återköp och överlåtelse av egna aktier Styrelsen kommer att föreslå stämman att besluta om följande: En utdelning på 1,70 kr/aktie (1,50), uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 0,85 kronor per aktie. Avstämningsdagen för den första utbetalningen föreslås vara den 28 april 2017 och för den andra utbetalningen den 27 oktober Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 2,4 % (2,2) räknat på aktiekursen vid periodens utgång. Den föreslagna utdelningen är i linje med av styrelsen fastställd utdelningspolicy innebärande att det utdelningsbara beloppet inte överstiger resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar efter schablonskatt. Vid bedömning av utdelningens storlek har styrelsen tagit hänsyn till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt att koncernens framtida utveckling kan ske med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet. Bemyndigande för styrelsen att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv på Nasdaq Stockholm av högst så många B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget. Bemyndigande för styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna aktier. Efter rapportperiodens utgång Den 25 januari 2017 offentliggjordes att Thomas Dahl, vice vd med ansvar för Wallenstams verksamhet i Göteborg och Skåne, har beslutat sig för att sluta på Wallenstam för att istället utveckla och syssla med egen verksamhet. Thomas, som har arbetat i bolaget sedan 1988 och varit vice vd sedan 2007, kommer att avsluta sin tjänst den 30 juni I slutet av januari nådde Hyresgästföreningen Region Västra Sverige och Fastighetsägarna GFR en överenskommelse avseende hyrorna för hushåll i Göteborgsområdet. Överenskommelsen innebär för Wallenstams del en genomsnittlig hyreshöjning om 1,3 % för både och Styrelsens arbete Wallenstams styrelse består av fem ledamöter. Under har styrelsen haft sju protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit strategiska beslut för bolaget kring satsningen på nybyggnation, fastighetsaffärer, finansiering med mera. Styrelsen har genomfört en utvärdering av sitt arbete under. Utvärderingen genomfördes under ledning av styrelsens ordförande i form av en öppen diskussion inom styrelsen. Styrelsearbetet konstaterades fungera mycket väl. Wallenstam 15

16 RESULTATRÄKNING, KONCERNEN Not Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto fastigheter Förvaltnings- och administrationskostnader Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat fastigheter Förvaltningsresultat naturenergi Realisationsresultat vattenkraft Intäkter försäljning bostadsrätter Kostnader försäljning bostadsrätter Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter inkl omkostnader Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Nyproduktion Övriga Orealiserad värdeförändring finansiella instrument Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner Nedskrivning anläggningstillgångar Resultat före skatt Skatt Periodens resultat efter skatt Övrigt totalresultat poster som kan omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens Finansiella instrument till försäljning Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat Fördelning av periodens resultat Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget Periodens resultat hänförligt till innehavare utan bestämmande inflytande Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental Resultat efter skatt kr per aktie, utspädning förekommer ej 10,1 8,3 5,2 1,8 NOT 1 Förvaltningsresultat naturenergi Elintäkter Elkostnader Avskrivningar Förvaltnings- och administrationskostnader naturenergi Finansiella kostnader naturenergi Förvaltningsresultat naturenergi NOT 2 Realiserat försäljningsresultat förvaltningsfastigheter Försäljningsintäkt Anskaffningsvärde samt investeringar Tidigare redovisad värdeförändring Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Försäljnings- och administrationskostnader Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter inkl omkostnader Wallenstam 16

17 BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, KONCERNEN Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk inkl. pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument 9 - Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Pågående arbete bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning Finansiella derivatinstrument 3 15 Övriga omsättningstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Eget kapital Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Långfristiga skulder Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar 13 - Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument 4 39 Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Wallenstam 17

18 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL, KONCERNEN Aktiekapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt tillskjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital Periodens resultat Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital Ingående eget kapital Periodens resultat Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar* Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter, brf-projekt och enskilda brf-lägenheter Investering i vindkraftverk, immateriella & materiella anläggningstillgångar Investering i finansiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter, brf-andelar & materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansiering Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning Återköp egna aktier Försäljning och amortering av finansiella tillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Villkorad outnyttjad checkkredit Spärrade bankmedel Disponibel likviditet *Erlagd respektive erhållen ränta ingår med -346 (-362) respektive 9 (9) varav 56 (40) aktiverats på anläggningstillgång. Wallenstam 18

19 SEGMENTSRAPPORT Göteborg Stockholm Svensk NaturEnergi Övrigt Eliminering Totalt Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Elintäkter Elkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat naturenergi Försäljningsresultat bostadsrätter Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserad värdeförändring finansiella instrument och elcertifikat Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk Pågående arbete bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder Göteborg Stockholm Svensk NaturEnergi Övrigt Eliminering Totalt Resultaträkning Hyresintäkter Driftnetto Elintäkter Förvaltningsresultat fastigheter Förvaltningsresultat naturenergi Försäljningsresultat fastigheter, bostäder, vindkraftverk Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Resultat från värdeförändringar och nedskrivningar Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk Pågående arbete bostadsrätter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder Innehav utan bestämmande inflytande, vilka ingår i de konsoliderade uppgifterna för koncernen, återfinns i kolumn Eliminering. Wallenstam 19

20 NYCKELTAL FLERÅRSÖVERSIKT 31 dec 30 sep Ackumulerat perioden Fastighetsrelaterade nyckeltal Driftnetto fastigheter, Överskottsgrad fastighetsdrift, % Orealiserad värdeförändring nyproduktion* Förvaltningsfastigheternas värde, Antal (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Pågående arbete bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning, netto, Finansiella nyckeltal Resultat efter skatt, Räntabilitet på eget kapital, % 20,9 14,5 13,9 19,8 19,6 19,0 16,8 4,4 4,6 Räntabilitet på totalt kapital, % 12,2 8,8 8,5 11,3 11,2 10,3 9,3 3,4 3,2 Räntetäckningsgrad, realiserad, ggr 5,6 4,9 5,0 6,5 6,5 7,2 7,4 4,8 5,3 Räntetäckningsgrad, ggr 4,1 4,0 4,0 4,3 4,4 4,5 4,5 3,8 3,7 Belåningsgrad, % Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 1,97 2,05 2,07 2,15 2,22 2,27 2,33 2,36 2,56 Genomsnittlig räntebindningstid, månader Soliditet, % Eget kapital, Substansvärde, Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), Börsvärde, Återköp aktier, Data per aktie Resultat efter skatt, kr 10,1 5,0 4,0 0,9 8,3 6,5 5,9 0,5 1,7 P/E-tal, ggr 7,0 10,6 10,9 8,1 8,2 8,9 8,9 41,9 37,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 2,0 1,4 1,0 0,7 1,4 1,7 1,1 0,6 1,9 Eget kapital, kr Börskurs, kr 70,90 72,40 68,55 70,20 68,00 68,80 58,90 71,20 64,85 Utestående aktier i tusental, genomsnitt Utestående aktier, tusental vid periodens utgång KVARTALSÖVERSIKT jul-sep 30 jun apr-jun 31 mar jan-mar 31 dec 30 sep jul-sep 30 jun apr-jun 31 mar jan-mar dec 2014 Hyresintäkter, Driftnetto fastigheter, Överskottsgrad fastighetsdrift, % Förvaltningsresultat fastigheter, Räntabilitet på eget kapital, % 20,9 14,5 13,9 19,8 19,6 19,0 16,8 4,4 4,6 Resultat efter skatt per aktie, kr 5,2 1,0 3,2 0,9 1,8 0,6 5,5 0,5 1,2 Kassaflöde per aktie från löpande verksamhet, kr 0,6 0,4 0,3 0,7-0,3 0,7 0,5 0,6 0,4 Eget kapital per aktie, kr Börskurs, kr 70,90 72,40 68,55 70,20 68,00 68,80 58,90 71,20 64,85 Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat. Berörda nyckeltal har räknats om för aktiesplit 2:1, som genomfördes under andra kvartalet. * Jämförelseuppgifter är omräknade för uppdaterad definition per Q4. Wallenstam 20

21 RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 22 februari 2017 Christer Villard Ordförande Karin Mattsson Weijber Styrelseledamot Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Agneta Wallenstam Styrelseledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör Wallenstam 21

22 DEFINITIONER Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid periodens slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive verkställd utdelning i procent av börskursen vid periodens början. Alternativa nyckeltal (APM) Wallenstam presenterar en rad finansiella mått som ligger utanför IFRS definitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative perfomance measures, enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möjliggöra en effektiv utvärdering av bolagets finansiella ställning och prestation. Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Definitionerna beskriver hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Antalet aktier Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier: antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier: vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till koncernens investeringar i fastigheter, pågående brf-produktioner och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning samt vindkraft vid periodens utgång. Börsvärde Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Hyresvärde* Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kassaflöde per aktie Periodens kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatteskuld, samt nettoeffekt av orealiserad värdeförändring derivatinstrument efter skatt. Medelantal anställda Summa arbetade timmar dividerat med normal årsarbetstid. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter ** Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde för förvaltningsfastigheter jämfört med närmast föregående rapportperiod. Orealiserad värdeförändring Nyproduktion: Värdetillväxten redovisas successivt under fastighetens byggnation till dess att fastigheten tas i drift första året. Som orealiserad värdeförändring nyproduktion redovisas skillnaden mellan kostnaden för byggnationen av ny hyresrätt och det värde den har vid färdigställandet. Orealiserad värdeförändring Övriga: Avser värdeförändringar för förvaltningsfastigheter som varit i drift ett kalenderår eller längre. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per genomsnittligt antal aktier för den senaste rullande tolvmånadersperioden. Pågående projekt Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nybyggnation/totalombyggnad. Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat av intäkter från periodens försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid närmast föregående rapportperiod. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier, i enlighet med IFRS. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt för rullande tolvmånaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av finansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till finansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod. Räntetäckningsgrad, realiserad Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av finansnettot exklusive realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter med tillägg för försäljningsresultat i relation till investerat belopp förvaltningsfastigheter för senaste rullande tolvmånadersperiod, i förhållande till finansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod. Snittränta Periodens räntekostnader inklusive resultat av periodens realiserade swapavtal i relation till räntebärande skulder. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. För mer information: *Operationellt nyckeltal, anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. **Effekt av förändrad definition avseende nyproducerade respektive övriga förvaltningsfastigheter. jul-sep apr-jun jan-mar jul-sep apr-jun jan-mar 2014 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Nyproduktion tidigare definition Nyproduktion uppdaterad definition Övriga tidigare definition Övriga uppdaterad definition Wallenstam 22

23 Denna information är sådan information som Wallenstam är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 22 februari 2017 kl 14:00 CET. För ytterligare information, vänligen kontakta: Susann Linde, CFO och IR-ansvarig Wallenstam AB (publ), tel: alt Elisabeth Vansvik, Kommunikationsdirektör Wallenstam AB (publ), tel: alt WALLENSTAM AB ( publ ), org. nr Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon , Fax ,