KONKURRENSVERKET Swedish Competition Authority Dnr 84/ (6)

Transkript

1 KONKURRENSVERKET Swedish Competition Authority Dnr 84/ (6) Avdelningen för konkurrenstillsyn Enheten för karteller och förväry Bilaga 2 till åläggande att tillhandahålla uppgifter daterat 16 juni 2016: Frågor till bostadssöksajter marknadstest av förslag till åtaganden Inledning Syftet med detta marknadstest är att undersöka om de av Blocket AB (Blocket) föreslagna åtagandena avhjälper de konkurrensproblem som Konkurrensverket har identifierat i sitt utkast till stämningsansökan.1 Konkurrensverkets huvudfråga i detta marknadstest är om innehållet i det sammantagna åtagandet (åtagandepaketet, se bilaga 1 till åläggandet att tillhandahålla uppgifter)) kommer att lösa de konkurrensproblem som Konkurrensverket preliminärt har konstaterat att förvärvet ger upphov till. Åtagandena ska således bidra till att det konkurrenstryck som i dag utövas på Hemnet kan bestå efter förvärvet. Marknadstestet inleds med ett antal frågor som går in på detaljnivå och berör varje åtagande i åtagandepaketet (frågorna 1-4) och ayslutas med två övergripande frågor (frågorna 5-6). Frågor Åtagande om annonseringsnivå (punkt 1. a. i åtagandepaketet) 1) I dag har Swedbank Fastighetsbyrå AB (Fastighetsbyrån) och Svensk Fastighetsförmedling AB (Svensk Fastighetsförmedling) ett direkt ägande i HemNet Sverige AB (Hemnet). Genom aktieägaravtal har mäklarkedjorna förbundit sig att verka lojalt för Hemnets bästa. Kedjornas direkta ägande i Hemnet samt lojalitetsförpliktelser har i praktiken inneburit att en stor andel av Hemnets basannonser varit exklusiva/unika. I det aktieöverlåtelseavtal som i samband med det aktuella förvärvet har ingåtts mellan Blocket och Hemnets nuvarande ägare finns en d. 1 De problem som Konkurrensverket har gett uttryck för i utkastet till stämningsansökan återges kortfattat i åläggandet till detta marknadstest. Adress Stockholm Besöksadress Torsgatan 11 Telefon Fax konkurrensverket@kkv.se

2 Dnr 84/ (6) bestämmelse om annonseringsnivå. Bestämmelsen innebär att köpeskillingen reduceras för det fall säljarnas (dvs. Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet) annonseringsgrad2 på Hemnet understiger 80 procent per år de tre första åren efter förvärvet. Det står dock säljarna fritt att annonsera även på andra bostadssöksajter än Hemnet. Säljarna är alltså inte förhindrade att parallellt annonsera på andra bostadssökssajter eller att i viss utsträckning bara annonsera på andra bostadssöksajter. Konkurrensverkets farhåga är att bestämmelsen i praktiken kommer att innebära att i princip alla mäklare i Sverige, under de tre första åren från förvärvets fullbordan, saknar ekonomiska incitament att annonsera sina bostäder exklusivt på andra sajter än Hemnet. Detta har kommunicerats till koncentrationsparterna genom Konkurrensverkets utkast till stämningsansökan. Blocket har, efter att ha tagit del av Konkurrensverkets utkast till stämningsansökan, åtagit sig att ändra bestämmelsen om annonseringsnivån i aktieöverlåtelseavtalet på så sätt att annonseringsförpliktelsen enbart kommer omfatta Fastighetsbyrån och Svensk Fastighetsförmedling. Förpliktelsen tas alltså bort i sin helhet för Mäklarsamfundets och Fastighetsmäklarförbundets anslutna mäklare. De båda mäklarkedjorna åtar sig att varje år under tre års tid annonsera 80 procent av sina bostäder på Hemnet (annonseringsåtagande), dock på ickeexklusive basis. a. Vilken betydelse kommer detta annonseringsåtagande ha för en aktör som vill etablera sig, alternativt stärka sin ställning, som en bostadssöksajt? b. Vilken betydelse kommer detta annonseringsåtagande att ha för en aktörs möjlighet att erhålla bostadsannonser på sin bostadssöksajt? Påverkar detta en aktörs möjlighet att erhålla ett exklusivt/unikt utbud av bostadsannonser? Motivera ert svar. c. Påverkar detta annonseringsåtagande er möjlighet att erhålla bostadsannonser på er bostadssöksajt? Påverkar detta er möjlighet att erhålla ett exklusivt/unikt innehåll av bostadsannonser? Motivera ert svar. 2 Annonseringsgrad definieras som antalet bostäder som annonseras på Hemnet i förhållande till antalet annonserade bostäder på samtliga bostadssöksajter, exklusive mäklarkedjornas sajter. Annonseringsåtagandet gäller därmed inte för bostäder som annonseras på mäklarkedjornas egna sajter och som möjligtvis spindlas.

3 Dnr 84/2016 3(6) Åtagande om ersättning till mäklare (punkt 1. c. i åtagandepaketet) 2) För varje basannons som i dag annonseras på Hemnet, erhåller mäklarkontoret 50 procent av annonseringsavgiften som ersättning (s.k. administrationsersättning) oaysett pris. Ingen ersättning utgår vid försäljning av premiumtjänster (såsom Mäklartipset och Mittuppslaget). I aktieöverlåtelseavtalet som har ingåtts mellan Blocket och Hemnets nuvarande ägare, samt i aktieägaravtal som efter förvärvet kommer att gälla mellan Hemnets framtida ägare, kommer administrationsersättningen att tillämpas under mycket lång tid (mer än tio år) eller så länge aktieägaravtalet är giltigt. Administrationsersättningen gäller i dag endast för basannonser. Genom ovan nämnda avtal kommer administrationsersättningen att även omfatta premiumtjänster på Hemnet. Konkurrensverket har i sitt utkast till stämningsansökan uttryckt en oro för att administrationsersättningsmodellen medför att mäklarnas inlåsning till Hemnet blir väsentligt starkare då den genom avtal både utökas i omfattning och blir gällande en mycket lång tid. Blocket har åtagit sig att ändra de ovan nämnda avtalen på så sätt att fastighetsmäklarföretag erhåller ersättning för basannonser motsvarande 50 procent av basannonsens pris i tre år, dvs, för den period som pristaket gäller, se fråga 4. Därefter kommer Hemnet att betala skälig ersättning till fastighetsmäklarföretag för basannonser under mycket lång tid (mer än tio år), eller så länge aktieägaravtalet gäller. För premiumtjänster kommer skälig ersättning att utbetalas till fastighetsmäklarföretag från förvärvets genomförande och under mycket lång tid (mer än tio år), eller så länge aktieägaravtalet gäller. I åtagandet definieras inte vad som ayses med skälig ersättning. a. Vilken betydelse kommer förändringen i ersättningens omfattning ha för en aktörs möjlighet att etablera sig, alternativt stärka sin ställning, som bostadssöksajt? b. Vilken betydelse kommer förändringen i ersättningens omfattning ha för en aktörs möjlighet att erhålla (alla eller vissa) bostadsannonser exklusivt på sin bostadssöksajt?

4 Dnr 84/2016 4(6) c. Vilken betydelse kommer förändringen i ersättningens omfattning ha för er möjlighet att erhålla bostadsannonser på er bostadssöksajt? Besvara särskilt vilken betydelse förändringen kommer att ha för er möjlighet att erhålla (alla eller vissa) bostadsannonser exklusivt på er bostadssöksajt. d. Vilken betydelse kommer mäklarföretagens rätt till skälig ersättning för basannonser från och med år fyra efter förvärvets genomförande att ha för en aktörs (inklusive er egen) möjlighet att etablera sig, alternativt stärka sin ställning, som bostadssöksajt? e. Vilken betydelse kommer mäklarföretagens rätt till skälig ersättning för premiumtjänster från och med förvärvets genomförande ha för en aktörs (inklusive er egen) möjlighet att erhålla bostadsannonser? Besvara särskilt vilken betydelse förändringen kommer att ha för en aktörs (inklusive er egen) möjlighet att erhålla dessa bostadsannonser exklusivt (alla eller vissa) på sin bostadssöksajt? Åtagande om fakturamottagare (punkt 1. d. i åtagandepaketet) 3) I dag faktureras bostadssäljare för basannonser som annonseras på Hemnet. För de befintliga premiumtjänsterna faktureras mäklarkontoren. I aktieöverlåtelseavtalet som har ingåtts mellan Blocket och Hemnets nuvarande ägare, samt i aktieägaravtal som efter förvärvet kommer att gälla mellan Hemmets framtida ägare, framgår det att bostadssäljare kommer att faktureras för såväl basannonser som premiumtjänster på Hemnet. Konkurrensverkets farhåga är att konkurrensen på mäklarmarknaden kringgås genom att Hemnet efter förvärvet tar ut avgiften för premiumtjänster från bostadssäljarna, och sedermera betalar en del av ersättningen till mäklarkontoren. I och med att mäklare inte längre kan konkurrera om priset för premiumtjänster, finns en risk att priset gentemot konsument ökar. Blocket har åtagit sig att ändra avtalen på så sätt att varje enskilt fastighetsmäldarföretag vid varje tidpunkt ska ha möjlighet att begära att Hemnet, i stället för att fakturera bostadssäljare, fakturerar fastighetsmäklarföretag för basannons och premiumtjänst.

5 Dnr 84/ (6) a. Vilken betydelse kommer valmöjligheten av fakturamottagare ha för en aktörs möjlighet att etablera sig, alternativt stärka sin ställning, som bostadssöksajt? b. Vilken betydelse kommer valmöjligheten av fakturamottagare ha för en aktörs möjlighet att erhålla bostadsannonser, alternativt att erhålla dessa exklusivt (alla eller vissa), på sin bostadssöksajt? c. Vilken betydelse kommer valmöjligheten av fakturamottagare ha för er möjlighet att erhålla bostadsannonser, alternativt att erhålla dessa exklusivt (alla eller vissa), på er bostadssöksajt? Åtagande om pristak (punkt 3. a. i åtagandepaketet) 4) Konkurrensverket har i sitt utkast till stämningsansökan uttryckt oro för att det föreslagna förvärvet medför en risk för betydande prishöjningar till följd av att det enda trovärdiga alternativet till Hemnet försvinner som en direkt följd av förvärvet. Blocket har åtagit sig att tillämpa ett pristak för Hemnets basannonser under de tre första åren efter förvärvets genomförande, vilket innebär att priserna inte kommer att överstiga nuvarande grundpriser (av den 1 juni år 2016) år ett, justerade med konsumentprisindex år två och år tre efter förvärvet. a. Vilken betydelse kommer pristaket ha för en aktörs möjlighet att etablera sig, alternativt stärka sin ställning, som bostadssöksajt? b. Vilken betydelse kommer pristaket ha för en ny eller befintlig aktör vad gäller möjligheten att erhålla bostadsannonser, alternativt att erhålla dessa exklusivt (alla eller vissa), på sin bostadssöksajt? c. Vilken betydelse kommer pristaket ha för er möjlighet att erhålla bostadsannonser, alternativt erhålla bostadsannonser exklusivt (alla eller vissa), på er bostadssöksajt? Avslutande frågor 5) Konkurrensverkets huvudfråga, som tidigare nämnts, är om innehållet i det sammantagna åtagandepaketet kommer att lösa de konkurrensproblem som Konkurrensverket preliminärt konstaterat att förvärvet ger upphov till. Förutom de åtaganden som beskrivits i de specifika frågorna har Blocket åtagit sig att stryka en bestämmelse i aktieöverlåtelse avtalet om att Hemnet och säljarna gemensamt ska samarbeta för att motverka spindling samt att fullfölja det licensavtal som ingåtts med Bovision, se bilaga 1.

6 Dnr 84/ (6) a. Kommer åtagandepaketet sammantaget ge förutsättningar för detta, dvs. medföra att det konkurrenstryck som Blocket Bostad utövar i dag ersätts? Motivera ert svar så utförligt som möjligt. b. Enligt er uppfattning, vilken typ av aktör skulle ha möjlighet och incitament att efter förvärvet, givet åtagandepaketet, etablera sig på marknaden? Beskriv även vilken affärsmodell en sådan aktör skulle ha. c. Kommer åtagandepaketet sammantaget att påverka en aktörs möjlighet att erhålla bostadsannonser på sin bostadssöksajt i förhållande till vad som gäller före förvärvet? d. Kommer åtagandepaketet sammantaget att påverka en aktörs möjlighet att erhålla bostadsannonser exklusivt (alla eller vissa) på sin bostadssöksajt i förhållande till vad som gäller före förvärvet? e. Vilka egenskaper anser ni att en bostadssöksajt behöver ha för att få exklusivt/unikt innehåll av bostadsannonser? 6) Finns det något i övrigt ni vill framföra med anledning av åtagandena? Tack för er medverkan!