PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Antagande 1(6) Plan nr 1583

Transkript

1 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Antagande 1(6) Detaljplan för Kv. Garnet och Pilken i Torekov, Båstads kommun PLANBESKRIVNING Handlingar Plan- och genomförandebeskrivning Plankarta i skala 1:1000 med planbestämmelser Fastighetsförteckning Bakgrund och syfte Under senare år har i samband med ansökningar om bygglov och avstyckning av fastighet behovet av en ändring av gällande detaljplaner för en del av Torekov uppmärksammats. Vissa byggprojekt har, trots att de i huvudsak varit förenliga med gällande detaljplan, bedömts som olyckliga ur allmän synpunkt. Det har varit frågor rörande utnyttjandegrad och indelning av fastighet, samt placering och utformning av byggnader, plank och murar som i vissa fall bedömts som mindre lyckade för området och omgivningen som helhet. Den måttfulla skalan och öppenheten i bebyggelsen har riskerat att gå förlorad. Miljö- och byggnadsnämnden beslutade a därför att ge i uppdrag att ändra detaljplan för området samt att ändringen (för Sillen 5) skall vara genomförd Området har studerats vad beträffar byggnaders placering, takvinklar, bygghöjd, nockhöjd, vindsinredning och takkupor samt fastigheternas utnyttjandegrad och indelning mm. Områdets norra respektive södra del har befunnits ha olika förutsättningar för planarbetet varför särskilda planer upprättas för de båda delarna. Detta planförslag omfattar norra delen av det område som omfattades av nämndens beslut. Det skiljer sig bla vad gäller tomtstorlekar och exploateringsgrad från den södra delen. Vidare berörs det av bevarandeprogrammet för Torekov och bedöms erfordra en mer varierad och detaljerad planutformning än den södra delen, varför särskilda planer upprättas för de båda delarna. Planens syfte är att verka för, en till Torekovs tradition, anpassad skala av bebyggelsen, att förhindra en för hög exploateringsgrad av tomtmark samt tydliggöra ambitioner rörande bebyggelsevård. Vidare är syftet att verka för en fortsatt öppenhet mot landskap, gata och inre kvartersmark samt att med bebyggelsens hjälp forma ett relativt öppet gaturum.

2 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Antagande 2(6) Planens läge, omfattning och markägoförhållanden Planområdet ligger omedelbart söder om Torekovs bykärna, utmed strandmalen och omfattar de båda kvarteren Garnet och Pilken samt gatumark söder om respektive kvarter (dvs del av Junkersgatan och del av Södra vägen). Som motiv för denna avgränsning kan nämnas områdets närhet till hav och bykärna, vilket ger hög prioritet. Vidare kan nämnas att området har obebyggda eller avstyckningsbara tomter kvar, som riskerar att okontrollerat avstyckas eller exploateras för hårt samt att området berörs av bevarandeprogrammet för Torekov, vilket fordrar en mer varierad och detaljerad planutformning än den nu gällande. Planområdet omfattar 1,5 hektar. Tomter avsedda för bebyggelse är privatägda. Gatumark ägs av kommunen. Strandmalen som området gränsar till är i söder samfällt ägd och i norr kommunalt ägd. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Gällande detaljplaner För planområdet och angränsande områden i nord, öst och väst gäller Förslag till stadsplan för centrala delen av Torekovs samhälle i västra Bjäre kommun, Kristianstads län fastställd (1180). I söder gränsar planområdet till områden där Förslag till stadsplan för södra delarna av Torekovs samhälle fastställd (1183) samt Förslag till stadsplan för södra delen av Torekovs samhälle fastställd (1329) gäller. Kvartersmark är, i planområdet och därtill angränsande område, avsedd för bostadsändamål enligt gällande planer. Översiktliga planer Planförslaget är förenligt med gällande Översiktsplan Båstads kommun (1991) och Fördjupad Översiktsplan Torekov (1991). I dessa anges planområdet som avsett för bostäder. En uppdaterad och kompletterad Fördjupad översiktsplan för Torekov är under utarbetande och föreligger som samrådshandlingar Även här anges området som avsett för bostäder. Som viktiga utgångspunkter för tillkommande bebyggelse nämns bl.a: Det är synnerligen angeläget att den nya bebyggelsen ges kvaliteter, som gör boendet attraktivt genom att närmast gamla Torekov ta upp kvartersmotivet med intima gator och att längre ut ge närhet till natur med utblickar mot hav och landskap. Att tillkommande bebyggelse närmast gamla Torekov ges en skala, som anknyter till traditionen. Längre ut är det viktigt att bebyggelsen underordnar sig landskapet. Att åstadkomma en avvägd balans mellan bebyggelse och öppet landskap, vilket idag utgör en viktig kvalitet i tätorten utanför de gamla delarna. Ovanstående rekommendationer för nya bebyggelseområden är i högsta grad tillämpliga även för det nu aktuella planområdet.

3 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Antagande 3(6) Riksintressen förordnanden och program Planområdet Planområdet berörs av riksintressen för friluftslivet enligt 3 kap 6 MB, för det rörliga friluftslivet enligt 4 kap 1, 2 MB samt ligger i kustzonen enligt 4 kap 1, 4 MB. Planen bedöms som förenlig med miljöbalkens tredje och fjärde kapitel, eftersom området för planen omfattar mark som redan tagits i anspråk för tätbebyggelse. Planförslaget består i mindre justeringar rörande byggnaders utformning och placering samt fastigheters utnyttjandegrad och indelning i förhållande till gällande plan. Planområdet berörs också av programmet, Från Bjäre till Österlen Skånska natur- och kulturmiljöer, upprättat av Länsstyrelsen i Kristianstads län Enligt detta bör ny bebyggelse tillåtas restriktivt och anpassas till den befintliga. Vidare berörs planområdet av bevarandeprogrammet Byggnadstradition och byggnadsvård i Torekov, Båstad kommun antaget (se vidare nedan.) Strandmalen Strandmalen, som gränsar till planområdet, berörs utöver ovanstående riksintressen också av riksintresse för naturvården enligt 3 kap 6 MB. Vidare berörs strandmalen av förordnanden om, landskapsbildsskydd enligt 19 NVL, strandskydd enligt 7 kap och MB, naturreservat enligt 7 kap MB samt om natura 2000-område enligt 7 kap 28 MB. Strandmalen är klassat som natur klass 1 i länsstyrelsens program, Från Bjäre till Österlen Skånska natur- och kulturmiljöer, upprättat av Länsstyrelsen i Kristianstads län 1996 och berörs av Naturvårdsprogram Båstads kommun, antaget FÖRUTSÄTTNINGAR Bevarandeprogram I det ovan nämnda bevarandeprogrammet är bebyggelsen i de båda kvarten i flera avseenden utpekad. Dels är bebyggelsen som ligger ut mot stranden i de båda kvarteren utpekad som en bebyggelsemiljö av stort kulturhistoriskt värde och beskriven som: En enhetlig träbebyggelse från 1930 och 40-talen. Flertalet villor är tämligen oförändrade sedan byggnadstiden. Två av husen ( på Pilken 7 och 8) är klassade som Värdefull byggnad av sådan kulturhistorisk betydelse att den inte utan tvingande skäl bör rivas eller väsentligen förändras medan övriga är klassade som Byggnader av mindre kulturhistoriskt värde som sammantagna eller tillsammans med byggnader i klass I och II bildar en enhetlig, för viss tidsepok karakteristisk miljö. Vidare är fasadlinjen åt nordväst i kv. Garnet, vilket är en del av den fasadlinje som löper vidare norrut längs stranden, utpekad som en bebyggelsemiljö av stort kulturhistoriskt värde och beskriven som till stor del enhetlig och bildar en klart avgränsad linje mot stranden.

4 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Antagande 4(6) Karaktärsdrag Den av sjöfolk och borgare uppförda bebyggelsen i Torekovs bykärna har stadsmässig karaktär med intima gaturum och slutna kvarter lokaliserade kring kyrka, hamn och tillfartsvägar. Husen är orienterade med sina fasader och entréer löpande längs gatan. De har liten förgårdsmark, ljusa fasader i en våning, små takutsprång, en måttfull skala och är ofta utsmyckade i fasaden där de pryder gatans rum. Som helhet betraktad kan man uppfatta det som att byn vände landskapet ryggen och slöt sig i sig själv. Gatan, hamnen och byn som sådan har varit det man kopplat husen till och riktat dem mot och inte, som i senare tid, mot landskapet och vyerna. Planområdets bebyggelse är i huvudsak uppförd för och präglad av de sommarboende. Området präglas av en exklusiv enkelhet där öppenhet mot himmel, hav, landskap och gata utgör kvaliteter i det flacka landskapet. Bebyggelsens skala är måttfull och kan jämföras med den i bykärnan. Alla hus i området är orienterade med sin huvudriktning åt samma håll, parallellt med Lundstens gata och Junkersgatan. De har inredd vind, 45 graders taklutning och röda tak. Detta ger ett sammanhållet och starkt utryck, särskilt tydligt, från sjösidan sett. Kvarteret Garnet är enhetligt tomtindelat, i relativt små fastigheter (ca.500 m 2 ) förutom i två tomter, som är kvartersgenomgående och därmed dubbelt så stora. Tomterna i kvarteret har liten förgårdsmark och är relativt högt exploaterade men har ändå ett öppet bebyggelseskick. Kvarteret Pilken har en mindre regelbunden tomtindelning med tomter som är m 2 stora. Fasadlinjen längs Lundstens gata, ut mot havet i nordväst, bildar inte bara husens och tomternas, utan också hela kvarterets framsida och skapar ett tydligt möte mellan landskap och bebyggelse. Fasaderna flankerar by och hamn, bildar silhuett, blickar ut över- och fångar in landskapet. Uthus och garage är indragna i kvarteret så att husen tronar fritt. Mot havet i sydväst bidrar fyra hus, här med sina gavelfasader, till ett liknande möte mellan landskap och bebyggelse. Genom att huvudbyggnader i kvarteren är löpande längs gatan och kvarterens inre är fria från högre byggnader ser man här husen, kvarteren och byn snarare från sidan än framifrån med djupa perspektiv in i, och ut ur, bebyggelsen som följd. Husen i dessa båda fasadlinjer är uppförda som sommarvillor på 1930-talet. Fasaderna är klädda med stående locklistpanel och taken täckta med rött enkupigt lertegel. Husen ligger öppet utan skyddande växtlighet, staket eller plank. Endast lägre stengärden förekommer, vilket ansluter till och understryker det karga i landskapet ut över strandmalen och havet. Mot Junkersgatan bildar kvarteret Garnet, så när som på hörntomterna, en trädgårdssida medan kvarteret Pilken här är relativt öppet bebyggt med villor i 1 ½ plan, placerade utefter förgårdsmark. Det äldre och mindre huset närmast havet är placerat närmare gatan än övriga. Vid Södra vägen ligger husen inte parallellt med gatan utan följer den riktning som bebyggelsen i resten av kv. Pilken och kv. Garnet har. Detta medför att husen kommer längre in i kvarteret. Gaturummet begränsas av höga staket och grönska i fastighetsgräns, snarare än av husen, som ligger dolda.

5 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Antagande 5(6) PLANFÖRSLAGET Kvartersmark är avsedd för bostadsändamål. För att främja en levande by året om, avses det att även en mindre och icke störande verksamhet skall kunna inrymmas som komplement till bostadsändamålet. För att uppnå syftet med planen föreslås följande bestämmelser. Bestämmelserna har anpassats till befintliga förhållanden. Med kursiv text anges, för jämförelsens skull, gällande planbestämmelser. Skala För att tillkommande bebyggelse ska ges en måttfull skala som anknyter till traditionen och underordnar sig landskapet föreslås i planbestämmelserna: att huvudbyggnad får uppföras i högst en våning. (oförändrat) att totalhöjd för huvudbyggnad begränsas till 7,0 m. (indirekt angivet genom byggnadshöjd och PBF s bestämmelser) att totalhöjd för uthus begränsas till 4,0 m. (indirekt angivet genom byggnadshöjd och PBF s bestämmelser) att byggnadshöjden för huvudbyggnad begränsas till 3,6 m. Utöver den föreslagna byggnadshöjden får enstaka takkupor uppföras. (4,4 m) att byggnadshöjden för, friliggande och med huvudbyggnad sammanbyggda garage och uthus, begränsas till 3,0 m. (oförändrat) att takvinkeln för byggnad är högst 45 grader. (indirekt angivet genom byggnadshöjd och PBF s bestämmelser) att takkupor inte får uppta mer än en tredjedel av takets längd. (indirekt angivet genom byggnadshöjd, våningsantal och PBF s bestämmelser. Idag finns ingen rätt att uppföra takkupor utöver tillåten byggnadshöjd) Öppet bebyggelsesätt För att den öppna stadsbilden med utblickar mot hav och landskap ska bibehållas föreslås i planbestämmelserna: att tomt ges en minsta storlek av 800 m 2 (i kv. Pilken) respektive 450 m 2 (i kv. Garnet). (ej särskilt angivet) att högsta byggnadsarea för huvudbyggnad i kv. Pilken är 130 m 2 dock högst en sjättedel av fastighetens area. Härutöver får uthus till sammanlagt högst 60 m 2 uppföras. ( m 2 ) att högsta byggnadsarea för huvudbyggnad i kv. Garnet är 100 m 2. Härutöver får uthus till sammanlagt högst 60 m 2 uppföras. ( m 2 ) att huvudbyggnad skall uppföras friliggande. (oförändrat) att endast en huvudbyggnad får uppföras per tomt. (oförändrat) Gaturum, grannfastighet inre kvartersmark För att skapa förutsättningar för ordnade förhållanden till gaturum, grannfastighet och inre kvartersmark samt flexibilitet vad gäller disponering av uthus och garage föreslås i planbestämmelserna: Att huvudbyggnad inte får uppföras närmare tomtgräns än 4 m. ( 4,5 m enl. tidigare byggnadsstadgan att byggnad skall orienteras i samma riktning som befintlig bebyggelse. ( i inre förgårdslinje enl. tidigare byggnadsstadgan)

6 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Antagande 6(6) att murar och plank får uppföras till högst 80 cm mot allmän plats och 120 cm mot tomt avsedd för bebyggelse. (ej särskilt angivet) att uthus och garage får uppföras friliggande eller sammanbyggda med huvudbyggnad och skall sammanbyggas i, eller placeras minst 1 meter från, fastighetsgräns. (4,5 m enl. tidigare byggnadsstadgan) att mer än ett uthus får uppföras på tomt. (högst ett uthus eller annan gårdsbyggnad på tomt) att i högst ett uthus får gästbostad och dylikt inredas till högst 30 m 2. (enstaka boningsrum tillhörande huvudbyggnads bostadslägenhet) Bebyggelsesvård Med bevarandeprogrammet som stöd bedöms vissa delar av planområdet vara av sådan kulturhistorisk och miljömässig värdefull karaktär som avses i 3 kap 12 PBL. För att i plan ange vilka egenskaper som avses införs i planbestämmelserna: Varsamhetsbestämmelse k byggnad som ingår i ett bebyggelseområde av kulturhistoriskt särskilt värdefull karaktär enligt 3 kap 12 PBL. Ändringar av byggnad skall utföras varsamt enligt 3 kap 10 så att byggnads karaktärsdrag, kulturhistoriska- och miljömässiga värden tas till vara. Tak skall utgöras av rött lertegel. Fasad skall utgöras av stående locklistpanel. Skyddsbestämmelse q kulturhistoriskt värdefull byggnad enligt 3 kap 12 PBL vars karaktär, fasad och takutformning, samt färgsättning ej får förvanskas. Takkupor får ej uppföras. För att bebyggelsens kulturhistoriska och miljömässiga värden vidare skall tas tillvara införs i planbestämmelserna: Utökad punktprickning av mark som inte får bebyggas kring hus som ingår i fasadlinjerna mot havet för att karaktären i fasadlinjen ej skall gå förlorad. Korsprickning av mark som endast får bebyggas med uthus och garage för att kvarterens öppna inre skall bibehållas. GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Gatu- och ledningsnät är utbyggt i planområdet. Eventuella avstyckningar eller fastighetsregleringar får ske på fastighetsägarnas initiativ. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planen vinner laga kraft. MILJÖ- OCH STADSARKITEKTKONTORET I BÅSTAD Hans Folkeson Stadsarkitekt Torsten Helander Planarkitekt