Fastighets AB Corallen

Transkript

1 Årsredovisning 2012 Jönköping Linköping Värnamo Växjö

2 Sidan 2 Fastighets AB Corallen Affärsidé Corallen skall äga, förvalta och förädla fastigheter i Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö. Bolaget skall på sina marknader ha en stark lokal förankring och vara en av de ledande aktörerna. Corallen skall erbjuda tjänster och lösningar som skapar långsiktigt affärsmässiga relationer och mervärden för bolaget och dess hyresgäster. Corallen är ett helägt dotterbolag till Castellum AB. Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Ombyggnadsskiss Bagaren 10, Växjö. Innehåll Innehåll 2 År 2012 i korthet 3 Claes Junefelt, Verkställande Direktör 4 Corallen 25 år en återblick 6 Verksamhetsbeskrivning 10 Corallens miljöarbete 14 Ekonomisk översikt 15 Resultaträkning 18 Balansräkning 19 Förändring av eget kapital 20 Kassaflödesanalys 21 Redovisningsprinciper och noter 22 Förslag till vinstdisposition 30 Revisionsberättelse 31 Fastighetsförteckning 32 Definitioner 38 Den legala årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna samt sidan 30.

3 Sidan 3 År 2012 i korthet Visionen 3, Jönköping. Förvaltningsresultatet uppgick till 151 Mkr (136). Hyresintäkterna uppgick till 381 Mkr (365). Nyuthyrningen uppgick till 143 kontrakt om 37 Mkr. Totalt har 272 Mkr investerats i ny-, till- och ombyggnationer. Två fastigheter har förvärvats för 49 Mkr. Tre fastigheter har sålts för 58 Mkr. Vid årets utgång ägde bolaget 95 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om ca 518 tkvm. Värnamo 14:11, Värnamo. Nyckeltal Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88,4 88,4 88,0 90,0 90,8 Förvaltningsresultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Fastigheternas bokförda värde, Mkr Total uthyrningsbar yta, tkvm Belåningsgrad, % Medelantal anställda

4 Sidan ett händelserikt jubileumsår Fastighets AB Corallen har firat 25-årsjubileum under 2012 vilket har uppmärksammats på olika sätt både internt och externt. På sidan 6-9 följer en kort sammanfattning av viktiga händelser i företagets historia. Idag är Corallen ett bolag som är verksamt inom Östra Götaland och har 95 stycken fastigheter om ca kvadratmeter innehållande kontors-, butiks-, lager- och industriytor. Bolaget är verksamt i Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö och växer ständigt genom ny- till- och ombyggnadsprojekt samt förvärv. Samtliga verksamhetsorter har en positiv befolknings- och näringslivsutveckling som baseras på allt från småskalig tillverkningsindustri till utveckling av högteknologi och universitetsverksamhet. Corallen är sedan det grundades 1987 ett fastighetsbolag som konsekvent haft långsiktighet, kontinuerlig utveckling och tillväxt som grundläggande målsättningar. Vi är idag ett av de ledande privata fastighetsbolagen för kommersiell verksamhet i sydöstra Sverige och ingår i Castellum som är en av landets största börsnoterade fastighetskoncerner. Marknadens bästa service Ett av Corallens övergripande mål är att ge kunderna marknadens bästa service med en stark lokal förankring och täta hyresgästkontakter. Den lokala förankringen erhålls med kompetenta och engagerade medarbetare som är placerade på respektive verksamhetsort. Varje platsorganisation består av fastighetschef, uthyrare, förvaltningsassistenter, tekniker samt fastighetsansvariga. Förvaltningsorganisationerna består av mellan 7 och 12 medarbetare per ort. Corallens ständiga expansion är grunden till att företaget kan erbjuda befintliga och nya kunder flera attraktiva etableringsmöjligheter. Expansionen underlättas av att Corallen har byggrätter i bra lägen och ekonomin som krävs. Nöjda kunder är en tydlig profilfråga för bolaget och därför är det ett stort fokus på kundens behov och hög kundservice. Med kundens behov i centrum skapas en långsiktig och lönsam relation för båda parter. Corallens miljöengagemang genomsyrar all verksamhet i strävan att minimera effekterna på ändliga resurser och miljön. Hela företaget är sedan 1999 miljödiplomerat och alla nybyggnadsprojekt genomförs sedan 2011 enlig det Claes Junefelt, VD, Corallen. Svenska miljöklassningssystemet Miljöbyggnad där man bedömer ingående byggmaterial, inneklimat och energieffektivisering. Året 2012 Året inleddes med en stor osäkerhet kring omvärldens ekonomiska situation och dess utveckling. När nu året 2012 sammanfattas kan konstateras att Corallens förvaltningsresultat överträffar det långsiktigt gällande resultatutvecklingsmålet (10% årlig förbättring). Corallen har lyckats leverera det bästa nettouthyrningsresultatet på flera år tack vare att alla marknadsområden har levererat positiva uthyrningssiffror. Hyresintäkterna har ökat med ca 16 Mkr under året och antalet anställda har ökats med fem personer vilket motsvarar en personalökning på 16%. Hyresmarknaden har varit stabil med god efterfrågan. Speciellt har efterfrågan av kontorsytor varit god vilket gäller alla fyra marknadsområdena. Handelns utveckling har generellt varit något mer avvaktande vilket har påverkat viljan och intresset för nyetableringar och butiksexpansioner. Oron i omvärlden har påverkat privatkonsumtionen under året men enligt signaler från våra hyresgäster har trenden under

5 Sidan 5 hösten varit svagt ökande med bra omsättningssiffror för julhandeln. I Växjö har Corallen fokuserat på att minska vakanserna i fastigheten Bagaren på Västra marksområdet, där vi har lyckats hyra ut ca kvm kontorsytor i fastigheten, bland annat till Pensionsmyndigheten. Intresset för kontorsytor har tydligt ökat i området under 2012 och det pågår flera hyresdiskussioner för de återstående ytorna. I Värnamo har handeln varit stabil under senare delen av året och Corallen har bidragit med en nybyggd COOP butik som öppnades under året samt en nyetablering av en kvm stor EKO-butik. I centrala Jönköping har flera större byggprojekt pågått under hela året. Det investeras i både handel, bostäder och kontorsytor. Den totala investeringsvolymen runt norra delen av Munksjön övergår 2,5 miljarder kronor och projekten genomförs under en 5-års period. Corallens del är ca kvm i projektet Atollen, innehållande huvudsakligen butiker och kontor. Nybyggnationen av Tornby Företagspark på Gården 15 i Linköping påbörjades 2011 och har pågått under hela Projektet som innehåller fem stycken huskroppar med totalt kvadratmeter flexibla industrilokaler kommer att färdigställas i början av 2013 och det återstår hyresgästanpassningar för ca kvm. I stadsdelscentrat Djurgården kommer Corallen uppföra ca kvm handelsytor i etapp 1 och har en option på ytterligare ca kvm i etapp 2. Projekterings- uthyrnings- och detaljplanearbete har pågått under hela Grundläggningsförhållandena i området har tvingat fram särskilda utredningar. Fastighetsmarknaden har präglats av en stor mängd säljobjekt under året. Antalet genomförda affärer har däremot varit begränsat men transaktionstakten ökade under senare delen av året. Corallen har sålt några fastigheter under 2012 och köpt en större industrifastighet. Inom Corallens verksamhetsområde noteras en ökning av både köp- och säljdiskussioner under fjärde kvartalet. Kommande verksamhetsår Corallen kommer även under 2013 att fokusera på fortsatt expansion genom byggnation och förvärv framförallt i Linköping och Jönköping. I Linköping planeras byggstart av ovan nämnda handelscentra och i Jönköping påbörjas tillbyggnad av ca kvm industrilokaler inom fastigheten Visionen. I Jönköping påbörjas även byggnationen av kvarteret Algen som ingår i Atollenprojektet. Algen skall innehålla (för Corallens del ca kvm handelsytor) och för HSB:s del ca 55 bostadsrättslägenheter. I Växjö fortsätter utvecklingen av fastigheten Bagaren under Vi investerar för att erhålla bättre tillgänglighet med nya entréer, trapphus och hissar och genomför en uppfräschning av fasader och utomhusmiljöer. I Värnamo kommer nybyggnation av industrihotell bli aktuellt då befintliga industrihotellytor nu till största delen är uthyrt. Efter ett framgångsrikt uthyrningsår 2012 lägger vi nu ytterligare fokus på marknadsföring av vakanta ytor. Vi förstärker organisationen med fler uthyrare i Jönköping och Linköping. Fastighets AB Corallen har skapat goda resultat under hela sin 25 åriga historia och med pågående investeringar och flera intressanta affärsmöjligheter i portföljen ser jag goda förutsättningar för ett bra resultat även 2013 och de kommande åren. Claes Junefelt Verkställande direktör Kv. Atollen under uppförande i Jönköping (november 2012).

6 Sidan 6 Corallen 25 år en återblick 1987 Smålands Invest AB namnändras till Fastighets AB Corallen och är fr o m 1987 moderbolag för fastighetsförvaltnings- och byggföretagsgruppen inom Finnveden Invest AB. Dotterbolag är Byggnadsfirman Bertil Svensson AB, Byggnadsfirman W Lundin AB samt Snickar-Per Produkter AB. 1988/1989 Samtliga aktier i Spolen Byggnads AB förvärvas med sju fastigheter. Bäckruds Byggnads AB förvärvas i oktober med byggrörelse och centralt belägna tomter i Gnosjö. Antal anställda i koncernen är 215 personer säljs aktierna i Snickar-Per Produkter AB. Genom dotterbolaget Lagunen Fastighetsförvaltning AB förvärvas största delen av Finnveden Invest AB:s industrifastigheter. 1990/1991 Finnveden Invest AB överlåter samtliga aktier i bolaget till Conatagruppen AB. Bolagets fastighetsbestånd är fördelat på ca kvm bostäder, kvm kontor, kvm kommersiella lokaler samt kvm industrilokaler. Större delen av industrilokalerna är uthyrda till industribolag ingående i Finnveden Invest AB Conata-gruppen försätts i konkurs och Nordbanken går in som ägare. Staten beslutar som ägare till Nordbanken att bilda ett bolag där nödlidande krediter skall saneras, Securum Finans AB. Corallen förvärvas av Securum Finans. Finnveden Invest AB är största hyresgäst och hyr 60% av industrilokalerna. Finnveden Invest ställer in betalningarna under hösten 1992 och hyresförhållanden omförhandlas. 1993/ är Fastighets AB Corallen ett helägt dotterbolag till Securum Fastigheter Södra AB. Beslut fattas att Corallen skall förvärva Securums ca 100 fastigheter i Småland och Blekinge blir Fastighets AB Corallen ett helägt dotterbolag till Castellum AB som förvärvat aktierna från Securum. Corallen omfattar 14 st fastighetsförvaltande bolag i Småland. Byggbolagen avyttras och Corallen blir nu ett renodlat fastighetsbolag. Diagrammen visar antalet ägda fastigheter i Corallen samt det bokförda värdet i beståndet. Vid ingången till jubileumsåret 2012 har Corallen 95 fastigheter med ett bokfört värde som överstiger 3 Miljarder kronor.

7 Sidan /1996 Efter att byggbolagen avyttrats antas en ny bolagsordning på bolagsstämman: Bolaget skall förvärva, förvalta, utveckla och försälja fastigheter, direkt eller indirekt genom dotterbolag, samt därmed förenlig verksamhet. Corallen är nu verksamt på tio orter. Corallen äger fastigheter i Tranås, Gislaved, Värnamo, Gnosjö, Jönköping, Nässjö, Vimmerby, Kalmar, Växjö och Ljungby säljer Corallen 53 stycken avvecklingsfastigheter till Kungsleden. Corallens bolag med verksamhet i Ljungby och Vimmerby avyttras Corallen förvärvar Diligentia i Småland AB, vilket namnändras till Corallen i Huskvarna AB. Försäljning av fastighetsbeståndet i Nässjö sker under året. Corallens ägare, Castellum AB noteras på Stockholms Fondbörs O-lista Fastighetsbeståndet renodlas till regionerna Jönköping, Värnamo och Växjö. Fastigheten Droskan 12, Bauerhuset vid Östra Torget i Jönköping förvärvas. Droskan 12 (Bauerhuset), vid Östra Torget i Jönköping.

8 Sidan / säljer Corallen sina fastigheter i Tranås, Huskvarna och Pauliström till Din Bostad. Under första halvåret 2000 säljs nio fastigheter som inte passar in i den långsiktiga strategin Försäljning av bostadsfastigheter i Jönköping, Gnosjö, Gislaved, Vaggeryd sker till Jönköpings Bygginvest. Fastigheten Ödman 15 i Växjö förvärvas. 2002/ avyttras fem fastigheter och tre förvärvas varav Nordstjärnan 1 i Växjö är det enskilt största förvärvet. Corallen har nu avyttrat samtliga bostadsfastigheter förvärvas Snickaren 12 (hus 2) i Växjö. Corallen har 22 anställda. Ödman 15, vid Storgatan i Växjö. Snickaren 12 (hus 2), Västra mark, Växjö. 2004/ förvärvas Visionen i Jönköping. Corallen är nu verksamma på tre orter, Jönköping, Värnamo och Växjö förvärvas Yxan 4 i Värnamo och mark köps vid fastigheten Glasmästaren 1 i Växjö Fyra stycken fastigheter förvärvas i Växjö och Jönköping, bl a Unaman 8 i Växjö och Ögongloben 5 i Jönköping. Unaman 8, Växjö centrum. Visionen 3 (fd 1), utmed E4:an i Jönköping. Ögongloben 5, Haga industriområde, Jönköping.

9 Sidan Corallen förvärvar fem fastigheter om ca kvm i Linköping och grundlägger ett nytt verksamhetsområde. I Växjö förvärvas fastigheten Bagaren 10 som blir bolagets till ytan största fastighet. Corallens 20-årsjubileum firas tillsammans med 140 inbjudna hyresgäster. Bagaren 10 vid Arenastaden i Växjö Nybyggnation för Citygross i Värnamo genomförs och en ny livsmedelsbutik kan öppnas i oktober månad. Efter en totalrenovering invigs fastigheten Unaman 8 i centrala Växjö. Bolaget förvärvar sammanlagt 10 fastigheter under Två markfastigheter förvärvas för planerade nybyggnadsprojekt, Gården 15 i Linköping och Varuhuset 1 i Jönköping. Kontorsfastigheten Visionen 3 i Jönköping om ca kvm färdigställs och inflyttning påbörjas i oktober. Corallen tilldelas ca kvm byggrätter i Atollen-projektet i centrala Jönköping efter en anvisningstävling Nybyggnation för Citygross i Jönköping genomförs och en kvm livmedelsbutik invigs i oktober. Corallen förvärvar fastigheten Magnetjärnet 6 i Linköping Byggstart sker av kvm industrihotell i Linköping. Startskottet sker för Atollen som är Corallens hittills största nybyggnadsprojekt. Corallens del innehåller huvudsakligen butiker och kontorslokaler. Samarbetsavtal med Linköpings kommun tecknas om uppförande av ett nytt stadsdelscentra, Djurgården. Idémannen 2 (Vita Huset), Mjärdevi Science Park, Linköping. Golvläggaren 3, Värnamo. Nya Visionen 3, Jönköping Fastighets AB Corallen fyller 25 år! Varuhuset 1, A6, Jönköping. Vid ingången till 2012 uppgår den uthyrningsbara ytan i Corallen till ca kvm fördelat på fyra verksamhetsorter: Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö.

10 Förvaltningsberättelse Sidan 10 Verksamhetsbeskrivning Corallen äger och förvaltar cirka kvm. Beståndet består uteslutande av kommersiella fastigheter med kontor, butiker, lager/logistik och industrilokaler. Målsättningen är att skapa fastigheter och lokaler där människor trivs och verksamheter utvecklas. Bolaget finns på tillväxtorterna Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö. Lokal närvaro Den lokala förankringen är kärnan i Corallens affärsidé. Lyhördhet är ett viktigt arbetsredskap. Därför har bolaget byggt upp en lokal organisation på varje ort med fastighetschef, förvaltningsassistent och fastighetsansvariga. Med detta arbetssätt kan Corallen ge hyresgästerna snabba och klara besked. Hos Corallen är ansvaret delegerat och kunderna får svar direkt. Corallen arbetar också aktivt inom olika nätverk och samarbetar med lokala organisationer för en positiv utveckling av respektive region. Nöjda kunder Hög servicekvalitet och anpassningsförmåga till hyresgästernas lokalbehov är kännetecken för bolaget. Bolaget strävar efter att nå ett ömsesidigt förtroende och därigenom skapa förutsättningar för långsiktiga och lönsamma relationer med hyresgästerna. Strategi för fastighetsbeståndet Corallens strategi är att fortsätta växa genom förvärv av fastigheter och genom att befintliga fastigheter förädlas. Bolaget skall kunna erbjuda hyresgästerna ytor för så många olika typer av företagsetableringar som möjligt. Genom att utveckla befintliga fastigheter och förvärva nya, kommer Corallen att kunna erbjuda varje kund flera goda alternativ. Investeringar Corallen har under 2012 förvärvat markfastigheten Ättehögen 18 för 4,0 Mkr och fastigheten Flahult 21:5 för 44,7 Mkr, båda i Jönköping. Jönköping Jönköping är Smålands största kommun, residensstad och administrativt centrum i Flahult 21:5, Torsvik, Jönköping.

11 Förvaltningsberättelse Fastighets AB Corallen Sidan 11 regionen. Det centrala läget har bidragit till att staden utvecklats till ett av Nordens logistikcentrum. Corallens fastigheter är belägna inom attraktiva områden, bland annat på Rosenlundsområdet, som är ett av Jönköpings mest eftertraktade kontors- och handelsområden. Totalt uppgår ytorna till ca kvm. Under 2012 har både stora och små ombyggnadsprojekt genomförts på fastigheterna. Markfastigheten Ättehögen 18 förvärvades under året från Jönköpings Kommun. Där har nybyggnation av en buss- och lastbilsverkstad om kvm påbörjats för hyresgästen Skeppsbrons Lastbil och Bussverkstad AB. I fastigheten Hotellet 8 har ombyggnation för hyresgästen Hemköp påbörjats under sista kvartalet. I fastigheten Visionen 3 fd 1 byggdes lokaler om för Corallens Jönköpingskontor och för den befintliga hyresgästen Kitron AB. Linköping Linköping är en av Sveriges snabbast expanderande kommuner med närmare invånare. Linköping är landets femte största kommun. Corallen har merparten av sina fastigheter i Mjärdevi Science Park, som ligger granne till universitet. Totalt uppgår ytorna i Linköping till ca kvm. På Gården 15 har nybyggnationen av Tornby Företagspark fortlöpt enligt planerna och i början av 2013 kommer alla lokalerna att vara klara. I fastigheten Idémannen 2, Collegium, har ombyggnation av gamla IFS-lokalen om ca kvm påbörjats. I en del av ytan har hyresgästen CybAero AB flyttat in, resterande yta kommer att byggas om för nya hyresgäster. Värnamo Värnamo är den näst största kommunen i Jönköpings län. Staden har gamla anor som marknadsplats och är idag ett centrum för handel och service i den sydvästra länsdelen. Corallens fastighetsbestånd är främst koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt fastigheter i attraktiva industriområden. Totalt uppgår ytorna i Värnamoregionen till ca kvm. Under 2012 har ett flertal mindre ombyggnadsprojekt genomförts på fastigheterna. I fastigheten Mattläggaren 2 genomfördes i början av året en ombyggnation för den nya hyresgästen Swedol AB. I en tidigare butikslokal i fastigheten Gillet 1 har ombyggnation genomförts för hyresgästen Eyeclinic Scandinavia AB. Gården 15, Tornby Företagspark i Linköping.

12 Förvaltningsberättelse Sidan 12 Växjö Växjö har en positiv företagskultur med handel och service i fokus. Här blandas stora internationellt kända aktörer med små och medelstora företag. Residens- och universitetsstaden Växjö är ett växande regioncentrum mitt i Sydsverige. Corallens fastigheter är i huvudsak belägna på Västra Mark och i centrum. Totalt uppgår ytorna i Växjö till ca kvm. Under 2012 har ett flertal mindre ombyggnadsprojekt genomförts på fastigheterna. I fastigheten Bagaren 10 har ett flertal större projekt påbörjats under året. För att skapa tillgänglighet till fastigheten har byggnation av en ny entré med hiss påbörjats. I en del av industrihallarna har ombyggnation för den nya hyresgästen Pensionsmyndigheten påbörjats. Ombyggnation för den befintliga hyresgästen SAAB AB har påbörjats under det andra halvåret. Castellum AB Fastighets AB Corallen är ett helägt dotterbolag till det börsnoterade fastighetsbolaget Castellum AB, som är noterat på NASDAQ OMX Stockholm Large Cap. Castellum har genom en väl fungerande organisation och klart uttalade strategier erhållit en stark marknadsposition som svenskt fastighetsbolag. Genom Castellum har Corallen de nödvändiga resurserna och förutsättningarna som krävs för att Corallen skall utvecklas mot uppställda mål. Arkitektskiss Skeppsbrons Lastbil och Bussverkstad, Jönköping (Ättehögen 18). Interiör Corallens kontor i Jönköping (Visionen 3, fd 1).

13 Förvaltningsberättelse Fastighets AB Corallen Sidan 13 Interiör CybAero, Linköping (Idémannen 2, Collegium). Ombyggnad Bagaren 10, Växjö (november 2012). Interiör Corallens kontor i Värnamo (Värnamo 14:11).

14 Förvaltningsberättelse Sidan 14 Corallens miljöarbete Miljöarbetet är en viktig del i Corallens verksamhet och bolaget har varit miljödiplomerad sedan De övergripande mätbara målen är: Energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år, d v s minst 10% över en 10- årsperiod. Koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, d v s minst 25% över en 10-års period. Samtliga fastigheter som innehafts mer än 6 månader skall vara miljöinventerade. Årliga revisioner säkerställer att miljömålen efterlevs. Corallens miljöarbete är under ständig utveckling och har blivit integrerat i den dagliga verksamheten. Corallen genomför årligen ombyggnadsprojekt för att minska energianvändningen och förbättra avfallshanteringen. Under 2012 har bland annat följande genomförts: Byte till 3-glas fönster. Installerat energieffektiv belysning. Konverterat från el och olja till fjärrvärme. Tilläggsisolering av tak. Uppdatering av styr- och reglerutrustning. Jönköping Linköping Värnamo Växjö

15 Förvaltningsberättelse Fastighets AB Corallen Sidan 15 Ekonomisk översikt (Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år) Fastighetsbestånd Den 31 december 2012 omfattade Corallens fastighetsbestånd 95 fastigheter (varav 5 avsåg obebyggd mark) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om kvm. Corallens fastigheter är belägna i attraktiva områden inom respektive ort. Fördelningen mellan fastighetskategorier och marknadsområden framgår av tabellen nedan. Intäkter och kostnader Koncernens hyresintäkter för 2012 uppgick till 381 Mkr (365) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 88,4% (88,4). Driftsöverskott före avskrivningar uppgick till 244 Mkr (228). Avskrivningar enligt plan var 42 Mkr (38). Det finansiella nettot uppgick till 86 Mkr ( 85). Resultatet efter finansnetto uppgick till 134 Mkr (62). Sänkt bolagsskatt har medfört en engångsintäkt om 39 Mkr utöver sedvanlig skattekostnad, vilken ingår i årets resultat. Corallens hyresvärde per kategori Lager/industri 23% Kontor/butik 77% Investeringar och försäljningar Under 2012 har investeringar i ny-, till- och ombyggnader uppgått till 272 Mkr. Corallen har förvärvat två fastigheter i Jönköping för en total köpeskilling om 48,7 Mkr. Corallen har avyttrat en fastighet i Jönköping och två fastigheter i Värnamo till en försäljningssumma om 58 Mkr. Fastighetsbeståndet värderas årligen internt och Corallens fastighetsbestånd januari-december 2012 Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Direkt Antal Yta värde värde värde värde uthyrn. intäkter kostnader kostnader överskott avkast- Områden efter hyresvärde fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik Jönköping ,2% ,7% Värnamo ,5% ,2% Växjö ,6% ,6% Linköping ,2% ,6% Summa kontor/butik ,0% ,1% Lager/industri Växjö ,6% ,0% Värnamo ,5% ,6% Jönköping ,8% ,2% Övriga orter ,2% ,6% Summa lager/industri ,2% ,9% Summa ,4% ,3% Uthyrning och fastighetsadministration ,6% Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 5 10 Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Fastighets AB Corallen ägde per 31 december Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 246 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 244 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 2 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 4 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

16 Förvaltningsberättelse Sidan 16 uppgick per den 31 december 2012 till Mkr (3 816). kurser 4 Mkr. Kontraktsförfallostruktur kommersiella lokaler Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Antal Bestånd Förvärv Ny-, till- och ombyggnation 272 Försäljning/utrangering 27 3 Avskrivningar 41 Nedskrivningar 7 Bestånd Likviditet och kassaflöde Corallens likvida medel uppgick vid räkenskapsårets slut till 0,2 Mkr (0,0). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen i moderbolaget Castellum AB. Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 192,4 Mkr (189,5). Finansiering Koncernens räntebärande lån uppgick vid årets slut till Mkr (2 208) avseende lån från moderbolaget Castellum AB, innebärande en belåningsgrad om 55,0% (53,4%). Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellum ABs genomsnittliga upplåningskostnad. Per den 31 december 2012 var genomsnittlig effektiv ränta 3,6% (4,0%) och medelräntebindningstiden i underliggande låneportfölj uppgick till 2,8 år (2,7). Lånen löper formellt sett med 3 månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning. Till säkerhet för lånen har Corallen-koncernen ställt pant i fastigheter. Corallens egna kapital uppgår till 713 Mkr (682). Kontrakt Corallen har nytecknat 143 kontrakt till ett hyresvärde om 37 Mkr. Samtidigt har 85 kontrakt sagts upp till ett hyresvärde om 22 Mkr, varav kon Staplar = Kontraktsvärde, Punkter = Antal kontrakt Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

17 Förvaltningsberättelse Fastighets AB Corallen Sidan 17 Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. Alla Corallens fastigheter är fullvärdeförsäkrade. Personal Personalen är en viktig faktor i Corallens verksamhet. Corallens medarbetare kännetecknas av stort engagemang, utåtriktat sätt, hög kompetens och förmåga att ta eget ansvar. För att bibehålla hög utvecklings- grad och motivation genomförs bland annat interna konferenser och utvecklingsprojekt med tvärfunktionella arbetsgrupper. Utbildning genomförs löpande utifrån individens kompetens och behov. Regelbundet genomför hela koncernen personalattitydsundersökningar för att ta reda på hur personalen, och därmed företaget mår. Antalet anställda var vid årets slut 35 (30) personer. Av dessa arbetade 27 med förvaltning, kundvård och uthyrning samt 8 med ledning, ekonomi och administration. Andelen kvinnor var 43% (37). Corallen ser årligen över jämställdhetsplanen och ger alla anställda lika möjlighet till utveckling. Medelantalet anställda samt löner och ersättningar framgår av not 7. Linden 1, Värnamo.

18 Årsredovisning 2012 Sidan 18 Resultaträkning Koncern Moderbolag Belopp i tkr Not Hyresintäkter Not Driftskostnader Underhåll Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar Not Bruttoresultat fastighetsförvaltning Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter netto Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljning Centrala administrationskostnader Nedskrivning fastighet Not Rörelseresultat Not 7, Finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat efter finansnetto Avskrivningar utöver plan Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat Idémannen 2 (Collegium), Linköping.

19 Årsredovisning 2012 Fastighets AB Corallen Sidan 19 Balansräkning Koncern Moderbolag Belopp i tkr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar, externa Fordringar, koncernföretag (inkl koncernkonto) Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL, OBESKATTADE RESERVER, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Not 11 Aktiekapital Bundna reserver/reservfond Fria reserver/balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Ackumulerade avskrivningar utöver plan Avsättning uppskjuten skatteskuld Not Skulder Not 13 Långfristiga räntebärande skulder, externt Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag Övriga räntebärande skulder, koncernföretag Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital, OBESKATTADE RESERVER, AVSÄTTNINGAR och skulder Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser inga inga inga inga

20 Årsredovisning 2012 Sidan 20 Förändring av eget kapital Antal Aktie- Bundna Fria Totalt eget Koncernen, tkr aktier kapital reserver reserver kapital Eget kapital Förskjutning av fritt eget kapital till bundet Utdelning Erhållet koncernbidrag efter skatt Årets resultat Eget kapital Förskjutning av fritt eget kapital till bundet Utdelning Erhållet koncernbidrag efter skatt Årets resultat Eget kapital Antal Aktie- Reserv- Fritt eget Totalt eget Moderbolag, tkr aktier kapital fond kapital kapital Eget kapital Utdelning till moderbolag Erhållet koncernbidrag efter skatt Årets resultat Eget kapital Utdelning till moderbolag Erhållet koncernbidrag efter skatt Årets resultat Eget kapital Aktiekapitalet var per fördelat på aktier med en röst per aktie och kvotvärde om 100 per aktie. Interiör Kitron, Jönköping (Visionen 3).

21 Årsredovisning 2012 Fastighets AB Corallen Sidan 21 Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Belopp i tkr Löpande verksamhet Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Betalt finansnetto Betald skatt förvaltningsresultat Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Förvärv av dotterbolag Försäljning av dotterbolag Kapitaltillskott netto, dotterbolag Investeringar i övrigt netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder/fordringar Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans Glasmästaren 1, Växjö.

22 Årsredovisning 2012 Sidan 22 Redovisningsprinciper och noter (Belopp i tkr om inget annat anges) Not 1 Redovisningsprinciper Fastighets AB Corallens räkenskaper har upprättats i enlighet med svensk årsredovisningslag och med tillämpning av Bokföringsnämndens allmänna råd, förutom BFNAR 2008:1 Årsredovisning i mindre aktiebolag (K2-reglerna). I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har, i förekommande fall, vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisningsprinciperna har varit oförändrade mot föregående år. Fastighets AB Corallen är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org nr , med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholm Large Cap. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 10 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser såväl underliggande fastighetspris, bokfört värde som kalkylmässigt avdrag för eventuell skatt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar Avskrivningar enligt plan avseende förvaltningsfastigheter och inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar och beräknad livslängd. Avskrivningsbara tillgångar anses ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställande. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. De olika grupperna av anläggningstillgångar skrivs årligen av med följande procentsatser. Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markinventarier 10% Markanläggningar 1% Inventarier 20% Datorer 33% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Nedskrivningar Det bokförda värdet på koncernens anläggningstillgångar prövas fortlöpande genom analyser av tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt som ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens egna kapital med tillägg för övervärden avseende fastigheter netto efter avdrag för kalkylmässig skatt.

23 Årsredovisning 2012 Fastighets AB Corallen Sidan 23 Forts not 1 Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då ett företag lånar pengar. Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som fastighetsutgift. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, tilloch ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån under perioden genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Corallens åtagande för pensioner utgörs av förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Dessa skall enligt ett uttalande, UFR 3, klassificeras som förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. När det inte föreligger tillräcklig information för en dylik redovisning skall företaget redovisa planen som avgiftsbestämd plan. Då Alecta inte levererar sådan information redovisar Corallen även dessa planer som avgiftsbestämda. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Inkomstskatter Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats, som för närvarande är 26,3%. I uppskjuten skatt ingår även effekten av omräkning av uppskjuten skatteskuld till beslutad skattesats om 22%, gällande från 1 januari Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i Corallen, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. I Corallen finns tre poster där det föreligger temporära skillnader fastigheter, obeskattade reserver och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga, vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld avser skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de tre ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skatt. Akuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilket motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Corallens förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 2. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Corallen är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Corallens ägda och via arrende nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Förvaltningsfastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Pågående nyanläggningar har upptagits till nedlagda utgifter. Till anskaffningsvärdet läggs även, vid större ny- till- och ombyggnader, räntekostnad under produktionstiden. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för Castellum-koncernen. Därutöver aktiveras endast tillkommande utgifter som sannolikt förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Bolaget har en långsiktig syn på sitt fastighetsinnehav och redovisningsmässigt behandlas därför fastigheterna som anläggningstillgångar. I de fall det finns bolag som i skattemässig mening bedriver handel med fastigheter, utgör bolagens fastigheter och eventuella andelar i fastighetsförvaltande dotterbolag omsättningstillgångar. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen per kontraktsdag såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.

24 Årsredovisning 2012 Sidan 24 Forts not 1 Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Finansiella tillgångar och skulder Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte marknadsvärdet påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalningar av räntor och lån bokföres på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokföres på kontoförande banks bokföringsdag. Corallens räntebärande lån upptas till anskaffningsvärde och utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Lånen från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är dock baserade på Castellum AB:s långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital, efter det att årsstämman fattat beslut. Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som en finansiell intäkt i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringseller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Koncern Moderbolag Not 2 Hyresintäkter Kontrakterade hyresintäkter under år 1 Kommersiellt Bostäder Kontrakterade hyresintäkter mellan år Kontrakterade hyresintäkter senare än 5 år Summa Av noten framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Not 3 Avskrivningar Byggnader Byggnadsinventarier Markinventarier Markanläggningar Inventarier Summa avskrivningar

25 Årsredovisning 2012 Fastighets AB Corallen Sidan 25 Koncern Moderbolag Not 4 Finansiella intäkter Ränteintäkter, externt Ränteintäkter, internt Utdelning från dotterbolag Summa finansiella intäkter Not 5 Finansiella kostnader Räntekostnader, externt Räntekostnader, internt Nedskrivning aktier i dotterbolag Övriga finansiella kostnader Summa finansiella kostnader Den ränta som har använts vid aktivering av räntekostnader uppgick till 3,8%. Not 6 Inkomstskatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3%, men sänks med verkan från och med 1 januari 2013 till 22%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter, vilka överstiger de redovisningsmässiga, skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiveras redovisningsmässigt, befintliga underskottsavdrag. Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas när fastigheterna säljs, då återläggning av skattemässiga överavskrivningar och avdragna investeringar görs. Skattekostnad Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% Skatteeffekt på grund av ny skattesats nedskrivning aktier i dotterbolag ej skattepliktig utdelning övriga skattemässiga justeringar Redovisad skattekostnad Not 7 Personal, styrelse och revisorer Antal anställda Medelantal anställda (samtliga i Sverige) varav kvinnor Löner och ersättningar Verkställande direktören varav rörlig ersättning Övriga anställda Summa löner och ersättningar Sociala kostnader Verkställande direktören varav pensionskostnader Övriga anställda Summa sociala kostnader varav pensionskostnader