BRF SOLNA OXELN 5 Årsredovisning År 2012

Transkript

1 BRF SOLNA OXELN 5 Årsredovisning År 2012 Årsredovisningen är upprättad och tryckt av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Org. Nr.

2 Innehåll Sida - förvaltningsberättelse resultaträkningar 9 - balansräkningar ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 11 - kassaflödesanalys 12 - tilläggsupplysningar 13 - upplysningar enskilda poster (noter) underskrifter 17 - revisionsberättelse årsredovisningen i bilder ordlista 24 - egna anteckningar fullmakt för ombud 28

3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande och utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrätshavare. Föreningen bildades redan för att förhindra försäljning av huset utan medlemmarnas vetskap och föreningen fick då namnet Oxeln Föreningen registrerades i sin nuvarande form Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Föreningen är medlem i samfälligheten: Solna Oxeln 5, Solna Kommun Oxeln Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 26 mars 2012 Ordinarie: Suppleanter: Lennart Hannu Ordförande Kajsa Löfstedt Östlin Matts Gustavsson Kassör Bo Stjernbrink Sara Eriksson Sekreterare Susanne Lidroth Staffan Tell Ledamot Mikael Löf Ledamot Eva-Marie Skogsberg Ledamot Kajsa Löfstedt Östlin är avflyttad under mandatperioden. Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 26 mars 2012 Ordinarie: Suppleanter: Eva-Marie Skogsberg Ordförande Maria Elg Leif Ahl Kassör Mikael Klangeby Annelie Forsberg Sekreterare Mikael Löf Ledamot Daniela Tell Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av ordförande och kassör två i förening Revisorer Internrevisor: Henrik Lind Internrevisor: Bengt Skogsberg Valberedning Mona Wahlberg Tina Lingenholm-Löf Sammankallande Sidan 3 av 28

4 Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 26 mars Två styrelsemöten avhölls av den tidigare styrelsen under 2012 Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 10 stycken protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Under året har 1 (f.å 1) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2012 var 37 (f.å 37) st. Vår nya medlem önskas mycket välkommen i Föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Solna Oxeln 5, Solna Kommun Nybyggnadsår och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg-Hansa i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. Sidan 4 av 28

5 Lägenhetsfördelning rok 1 st 2 rok 6 st 3 rok 9 st 4 rok 3 st 5 rok 4 st Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Fastighetsägarföreningen. Avtal med leverantörer Vi är medlem i Fastighetsägarföreningen Teknisk förvaltning from 2013 är Storholmens Fastighetsförvaltning AB Fastighetsskötsel under 2012 sköttes av Nordstaden AB men from 2013 är det Storholmens fastighetsförvaltning AB Vi har jouravtal med Securitas Städning har skötts av Stockholm Quick Clean AB Entrémattor har skötts av Berendsen Textil Service AB Markskötsel har ombesörjts av Samfälligheten Snöröjning har ombesörjts av Samfälligheten och takskottning av Takjour Entreprenad Hissavtal har vi med Hissen El Mek och Inspecta Sweden AB Kabel-TV har vi avtal med Com Hem El har vi avtal med Vattenfall Värme har vi avtal med Norrenergi Vatten har vi avtal med Solna Vatten Sophämtning har vi avtal via Samfälligheten med Sita Gas levereras direkt til medlemmarna av Stockholms Gas Sidan 5 av 28

6 Verksamheten Väsentliga händelser under året - ordföranden har ordet. Hundraårsjubileum Huset fyllde hundra år och det firades med en gårdsfest, med stor uppslutning. Medlemmarna bjöds på mat och dryck och extra förfriskningar tillhandahölls av Mikael Christiansson. Extra glans gav en fotoutställning om huset och vårt grannskap sammanställt av Micke Löf och Lennart Hannu. Adventsfirande Den 8 december 2012 inbjöds våra medlemmar, till att fira advent och att resning av vår adventsgran skett, med glögg och pepparkakor på vår fina bakgård. Lokaler Thai-Cafeét är uppsagt för omförhandling och de har blivit uppmärksammade på, att matlagning absolut inte får ske i deras lokaler. Många klagomål har framförts till styrelsen om matos i lägenheter och trappuppgångar, som kommer från Thai-Caféet. Enligt kontraktet får de inte ha restaurangverksamhet utan bara caféverksamhet i lokalerna. De kommer nu att försöka klara sig ekonomiskt med bara caféverksamhet och kalla rätter. Ett visstidskontrakt kommer att upprättas, till dess de kan påvisa, att verksamheten bedrivs utan matlagning av varma rätter. Molamolos lokaler har överlåtits till Stegkliniken som övertar kontraktet från den 1 januari Stegkliniken hälsas mycket välkommen som ny hyresgäst. Hemsidan Föreningens hemsida har inte kunnat uppdateras på grund av problem med inloggningskod. En ny hemsida är under upparbetning, där vi får hjälp av Kevin Bates. Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Föreningen har haft fuktskador i en lägenhet på Vintervägen samt på tre balkonger på grund av läckage från tak och fasad. Detta har åtgärdats av föreningen genom Plåtslageri AB Jonaeson och Wendel. Fönsterrenovering har genomförts i samtliga lägenheter på Vintervägen och båda trappuppgångarna av Cityfönster AB. Delbesiktning kommer att utföras så snart det blir mildare väder. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade underhållsarbeten Efterbesiktning av värmesystemet är planerat och fönsterarbeten på Råsundavägen ska genomföras under våren 2013 Takarbeten pågår bl.a tätning av skorstenar och utförs av Plåtslageri AB Jonaeson och Wendel och fasadputs på vissa delar av huset måste även göras efter läckage från tak och fasad. Det mesta av underhåll och renovering är snart genomfört och nu återstår endast renovering av trapphusen samt eventuellt en ny sopanläggning, vilket planeras ske, när medel fonderats. Besiktningar av fönster och tak utförs efter färdigställt arbete. Garantibesiktning av Kungsbalkongerna kommer att ske i enlighet med upprättat entreprenadavtal. Sidan 6 av 28

7 Ekonomi Avgiftshöjning Vi blev tyvärr tvungna att ta ytterligare ett lån på 1 miljon och att höja avgiften med 8 % from 1 januari 2013 för att i första hand kunna finansiera fönsterrenoveringen och takarbeten. Det innebär att avgiften höjts med 18 % inom en 26 månaderperiod. Vi avser därför inte, att göra några mera kostsamma renoveringar, utan att ha fonderat medel innan. Fördelning intäkter och kostnader 32% Intäktsfördelning % 0% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 825 Hyresintäkter 399 Övriga intäkter 33 Kapitalintäkter 0 Summa % Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 109 Reparation/underhåll 910 Taxebundna kostnader 383 Övriga driftkostnader 64 Fastighetsskatt 59 Övr.förv/rörelsekostn. 99 Personalkostnader 0 Avskrivning 383 Kapitalkostnader 249 Summa % 0% 5% 3% 11% 18% Kostnadsfördelning 2012 Fastighetsskötsel 5% Reparation/underhåll Taxebundna kostnader 41% Övriga driftkostnader Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Sidan 7 av 28

8 Flerårsjämförelse/nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 78% 81% 82% 83% 82% Kassalikviditet, % 55% 43% 244% 303% 282% Snittränta, % 3,62% 3,14% 2,94% 3,17% 4,44% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm boyta El, kr/kvm boyta Vatten, kr/kvm boyta Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust årets förlust disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 8 av 28

9 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat Sidan 9 av 28

10 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner, inventarier och installationer Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 10 av 28

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 13 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Reserv framtida fastighetsunderhåll Ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda årsavgifter och hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 11 av 28

12 K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sidan 12 av 28

13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Byggnader 1% (1%) Inventarier 5-10% (5-10%) Markanläggningar 10% (10%) Siffror inom parentes gäller föregående år. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror Årsavgifter bostäder Avgiftsbortfall, bostader Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage, p-platser mm Not 2 Övriga rörelseintäkter Överlåtelse- & pantavgifter Övriga intäkter Sidan 13 av 28

14 Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ OVK kostnad Hiss service Markskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation tvättstuga Reparation lokaler Reparation installationer Not 5 Underhållskostnader Underhåll installationer Underhåll huskropp utv Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Not 7 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Samfällighetsförening Tv/Bredband Not 8 Fastighetsskatt Fastighetsskatt bostäder Fastighetsskatt lokaler Sidan 14 av 28

15 Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Förbrukningsinventarier Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Medlemsavgift organisationer Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Not 10 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ombyggnad fastighet Ingående anskaffningsvärde Årets ombyggnad Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. avskrivningar markanläggningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Sidan 15 av 28

16 Not 11 Maskiner, inventarier och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Snöskottning Försäkring Förvaltningsarvode Not 13 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Reserv framtida fastigh.underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Not 14 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Omsättning Stadshypotek 3,81% Stadshypotek 3,44% Stadshypotek 3,66% Stadshypotek 3,66% Stadshypotek 3,13% Stadshypotek 3,88% Nästa års amortering Ett nytt lån hos Stadshypotek på 600 tkr har tagits under året. Årets amortering på övriga lån uppgår till ca 85 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är ca 85 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till ca tkr. Sidan 16 av 28

17 Sidan 17 av 28

18 BRF SOLNA OXELN 5 Internrevisionsberättelse 2012 Till föreningsstämman i Bostadsrättsföreningen Solna Oxeln 5 Organisationsnummer Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt den löpande förvaltningen med större åtgärder för år Det är styrelsen som ansvarar för räkenskapshandlingarna, förvaltningen och att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättande av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision omfattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i handlingarna. I en revision ingår även att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen har gjort när den upprättat årsredovisningen. Vidare så ingår även en utvärdering av den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt yttrande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger rimlig grund för vårt yttrande nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Sidan 18 av 28

19 Sidan 19 av 28

20 Årsredovisningen i bilder Soliditet Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40% Eget kapital S:a kapital ,00% 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 78,24% 80,71% Soliditet Kassalikviditet Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kommentar God kassalikviditet är > 115%. 0 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% ,83% 42,88% Kassalikviditet Sidan 20 av 28

21 Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 41% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 59% Belåningsgrad Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr ,00% 30,00% 20,00% 10,00% 28,38% 26,31% Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) 0,00% Låneportfölj Omsättning av föreningens lån 1 3 år 41% Kommentar Lånens omsättningtid från < 1 år 59% Sidan 21 av 28

22 Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling 200 Räntekostnader 150 kr/kvm Ränta Vatten Värme El Sophämtning kr/kvm Taxebundna kostnader Sidan 22 av 28

23 Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp 2,5 2 1,5 1 0, rok rok rok 5 rok 6 rok Summa Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. Axelrubrik Prisutveckling per kvm vid överlåtelse kr/kvm Kommentar Inga överlåtelser skedde under 2011, därav samma genomsnittspris som år Sidan 23 av 28

24 Liten ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvid- konton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Budget, är ett arbetsdokument som upprättas inför varje år där kostnader & intäkter uppskattas. Budgeten ligger sedan till grund för avgiftsuttag och eventuella höjningar av avgiften. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på ca. 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäkter, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapitalskuld och pantbrevets värde. Sidan 24 av 28

25 Egna anteckningar: Sidan 25 av 28

26 Egna anteckningar: Sidan 26 av 28

27 Egna anteckningar: Sidan 27 av 28

28 Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF SOLNA OXELN 5 Org. nr.