Detaljplan för Norr 5:8 (del av Sjöryd) GRANSKNINGSUTLÅTANDE

Transkript

1 Detaljplan för Norr 5:8 (del av Sjöryd) GRANSKNINGSUTLÅTANDE

2 2(11) Innehållsförteckning Innehållsförteckning... 2 Sammanfattning av samrådsredogörelsen... 3 Yttranden med synpunkter/erinran och kommunens kommentarer... 4 Räddningstjänsten Östra Skaraborg Miljösamverkan Östra Skaraborg Länsstyrelsen Västra Götaland Lantmäteriet Privatperson Yttranden utan synpunkter/med information... 9 Sjöfartsverket Trafikverket PostNord Försvarsmakten Vattenfall Eldistribution AB Västtrafik Hjo hembygdsförening Genomförda ändringar i plankarta och planbeskrivning sedan första granskningstillfället... 11

3 3(11) Sammanfattning av samrådsredogörelsen Detaljplan för Norr 5:8, del av (Sjöryd) i Hjo stad, Hjo kommun Fastigheten Norr 5:8 Dnr Planprocessen genomförs som standardförfarande. Planförslaget har varit ute för granskning hos berörda sakägare och myndigheter Planhandlingarna har också funnits tillgängliga i kommunhusets entré, på Kulturkvarteret samt på kommunens hemsida. Granskningsutlåtandet innehåller en redovisning av de synpunkter som kommit in under samrådet och kommunens ställningstaganden. Sammanlagt har 12 yttranden inkommit, varav 5 med synpunkter. Personnamn anges inte, synpunkterna finns i sin helhet på Plan- och byggkontoret, Hjo kommun. Då det skett större förändringar i detaljplanen utifrån vissa av de yttranden som inkom i samband med granskningen, så kommer planförslaget att ställas ut för en andra granskning. Yttranden Med synpunkter Räddningstjänsten Östra Skaraborg Miljösamverkan Östra Skaraborg Länsstyrelsen Västra Götaland Lantmäteriet Privatperson Utan synpunkter/med information Sjöfartsverket Trafikverket PostNord Försvarsmakten Vattenfall Eldistribution AB Västtrafik Hjo hembygdsförening

4 4(11) Yttranden med synpunkter/erinran och kommunens kommentarer Räddningstjänsten Östra Skaraborg Räddningstjänsten avger följande yttrande i aktuellt ärende: - Räddningstjänstens synpunkter i tidigare yttrande i ärendet (dnr , datum ) ska beaktas och räddningstjänstens begränsade förmåga till utrymning från fönster eller balkong bör föras in i detaljplanen. Kommunens kommentar: Trapphusen kommer att utföra i Tr 1 eller Tr 2. Räddningstjänstens åtkomlighet för räddningsinsatser samt uppställningsplatser för stegutrustning kommer att tillgodoses i området i enlighet med kraven för detta i Boverkets byggregler. Närmsta brandvattenpost ligger inom 150 meter från planområdet. Planbeskrivningen kompletteras i enlighet med räddningstjänstens synpunkt. Miljösamverkan Östra Skaraborg Bakgrund En remiss om en detaljplan för del av Norr 5:8 har kommit in från Samhällsbyggnad i Hjo kommun. Samhällsbyggnad önskar svar senast den 13 augusti Motiv och bedömning Enligt den geotekniska undersökningen, som redovisades i den första samrådshandlingen påträffades fyllning som består av aska och organiskt material samt tegel i en provpunkt. Det framgår inte av handlingarna vad det är för aska eller hur mycket det handlar om. Askan och organiskt material i sig inte behöver vara en förorening som behöver efterbehandlas även om aska kan innehålla dioxiner beroende på vad som brunnit. Det är dock värt att notera att förekomsten av fyllning med avfall på platsen kan indikera att där även finns andra typer av avfall i utfyllnaden. För att undvika överraskningar i ett senare skede bör fyndet utredas närmare eller åtminstone redovisas i handlingarna. Kommunens kommentar: Ovanstående yttrande bygger på ett missförstånd och undertecknad beklagar att detta inte redogjordes för under första granskningstillfället. Det finns ett reviderat PM Geoteknik för Sjöryd, Hjo från Revideringen avser åtgärdat skrivfel under avsnitt 4. Den reviderade versionen kommer att biläggas planförslaget.

5 5(11) Länsstyrelsen Västra Götaland Länsstyrelsens samlade bedömning Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och nu kända förhållanden att planen inte accepteras och kan därför komma att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Motiv för bedömningen Länsstyrelsen befarar att: - Strandskydd upphävs i strid med gällande bestämmelser (MB 7 kap) Synpunkter på granskningshandlingen Strandskydd Kommunen har i granskningshandlingen förtydligat planhistoriken. Den visar på att området varit planlagt sedan 1985 (detaljplan S 66). En ny plan antogs 1989 (D 77) och det är den som fortfarande gäller. Det innebär att länsstyrelsen fått klart att strandskyddet vid upphävande av den nu gällande planen kommer att återinträda till 300 meter. Länsstyrelsen lyfte i samrådsskedet vilket särskilt skäl kommunen avsåg att upphäva strandskyddet inom planen. Kommunen uppger att strandskyddet kan upphävas inom planen med stöd av 7 kap.18 c punkt 1 MB, d v s att området redan är ianspråktaget på ett sätt som saknar betydelse för strandskyddets syften. Så vitt vi förstår så menar kommunen att all kvartersmark i den nya planen skulle vara ianspråktagen på detta sätt. Länsstyrelsen delar inte den uppfattningen. Inom hela det tänkta planområdet finns ytor som är tillgängliga för allmänheten. Inga tydliga fysiska avgränsningar finns mellan vårdboendets parkmiljö och omgivande kommunal mark (stadsparken och Hjo camping). Det är endast själva vårdbyggnaderna och några meter runt om de befintliga byggnaderna som kan anses vara ianspråktaget på det sätt som avses i strandskyddslagstiftningen. Det har varit fullt möjligt för allmänheten att till fots "sila" igenom området. Naturavdelningen anser därför att det inte är möjligt att upphäva strandskyddet inom hela det tänkta planområdet på den angivna grunden. Så som planförslaget nu ser ut kommer det bli möjligt att placera bostadshus på ett mycket större område än vad som är bebyggt idag. Visserligen har prickmark ritats ut närmast Vättern, Stadsparken och bäckravinen i norr, men detta hindrar inte andra privatiserande åtgärder som tex altaner, uteplatser och trädgårdar. Som andra alternativ har kommunen uppgett att ett upphävande av strandskyddet inom planen kan ske med stöd av det särskilda skälet angeläget allmänt intresse. Detta kommer kommunen fram till med stöd av den lokaliseringsutredning som tagits fram (Inventering byggbar mark inom Hjo tätort). I utredningen konstaterar kommunen att det finns relativt gott om mark som kan exploateras för bostäder, men att alla övriga tillgängliga områden kräver omfattande utredningar och även i visst månt markförvärv. Det nu tänkta området är det enda som kan exploateras på kort sikt och som inte kräver "låga exploateringar". Höghusbebyggelse måste till

6 6(11) för att tillgodose det omedelbara behovet enligt bostadsförsörjningsplanen, enligt kommunen. Länsstyrelsen anser att kommunen inte visat att Sjöryd är det enda möjliga området för höghusbebyggelse. Det finns inga faktiska omständigheter i utredningen som visar på att höghus inte skulle vara möjligt att utföra på de alternativa områdena. Det faktum att mer detaljerade utredningar inte tagits fram för övriga områden kan inte vara ett skäl att diskvalificera dem som genomförbara alternativ. Att det är "bråttom" att få till höghusbebyggelsen sett ur ett bostadsförsörjningsperspektiv kan inte heller vara ett skäl att slippa alternativa utredningar. Kommunen har inte redovisat alternativa placeringar av bostadsbyggnaderna inom aktuell plan. Länsstyrelsen bedömer att en placering av bostadshus inom de ytor som idag är bebyggda med äldreboenden inte skulle utöka hemfridszonen väsentligt och således vara ett möjligt alternativ för upphävande av strandskyddet med stöd av särskilt skäl 1 (ianspråktagen mark) inom den yta som för närvarande är markerad som byggbar kvartersmark. Det skulle tillgodose en stor del av bostadsbehovet och med en komplettering i någon av de alternativa områdena så skulle behovet vara uppfyllt. Länsstyrelsens uppfattning är att nuvarande planförslag föranleder att planen kan komma att tas till överprövning eftersom det saknas laglig grund för upphävande av strandskydd inom det angivna området. Synpunkter på granskningshandlingarna i övrigt Kulturmiljö Kommunen bedömer att planförslaget inte är av den art som innebär en betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen anser dock att kommunen behöver ta ställning till påverkan utifrån kulturmiljösynvinkel. Planbeskrivningen hänvisar till att det inom planområdet inte finns några representanter för riksintresset (kulturmiljövårdens) kärnvärden. Det må vara riktigt. Eftersom planområdet gränsar till riksintressekulturmiljö vore det bra med en bedömning av planförslagets påverkan på riksintresset. I detta sammanhang skulle en bedömning av till exempel byggnadsvolymernas (flera byggnadskroppar, som är väsentligt högre än gängse skala i Hjo) påverkan på upplevelsen av Stadsparken och stadskärnans småskaliga bebyggelse. Här är vyn från Vättern viktig för en hamnstad som Hjo. Länsstyrelsen upplyser att även landskapsbilden och stadssiluetten är också viktig att bedöma sett till riksintresse enligt 4 kap. Det är positivt att kommunen tar fram en fördjupad översiktsplan (FÖP) för Hjo stad. Vi förutsätter att FÖP:en kommer ingå med riktlinjer för utveckling med hänsyn till kulturmiljöaspekter. Kommunens kommentar: Efter det samrådsmöte som hölls i Hjo den 10 oktober 2019 mellan representanter för Hjo

7 7(11) kommun och representanter från länsstyrelsen har Hjo kommun reviderat planförslaget. Kommunen har valt att inte ange 7 kap.18 c punkt 5 MB, (att området behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området) som särskilt skäl för att upphäva strandskyddet inom planområdet. Vidare har den tidigare prickmarken öster om byggrätten omvandlats från kvartersmark till allmän platsmark med beteckningen PARK. Den allmänna platsmarken kommer dock att omfattas av enskilt huvudmannaskap eftersom fastigheten är privatägd och den så kallade parken kommer att skötas på samma sätt som den sköts idag. Länsstyrelsen och kommunen är fortfarande inte överens om vad som kan anses vara redan ianspråktagen mark. Trots detta följer kommunen länsstyrelsens inrådan att endast upphäva strandskyddet inom område utpekat som kvartersmark i planförslaget. Parkmarken kommer således att omfattas av strandskydd i fortsättningen. Som kuriosa kan nämnas att denna remsa kommer att vara det enda markområde inom hela Hjo tätort som omfattas av strandskydd. Denna remsa ligger inte ens närmast vattnet utan marken närmast vattnet utgörs av kommunägd parkmark som möjliggör en strandpromenad för allmänheten och i det fallet är strandskyddet upphävt enligt detaljplanen. Fastighetsägaren har efter att tagit del av länsstyrelsens yttrande låtit ta fram vyer över området från Vättern. Detta har i sin tur lett till att de föreslagna byggnaderna har omarbetats för att bättre anpassas till de omgivande kultur- och naturmiljöerna. Istället för sju byggnader varav tre utgörs av åttavåningshus och fyra av sexvåningshus med tre lägenheter per våningsplan är tanken nu att bygga fem sexvåningshus med fyra lägenheter per våningsplan. Lantmäteriet Vid genomgång av planförslagets granskningshandlingar (daterade ) har följande noterats: För plangenomförandet viktiga frågor där planen måste förbättras Beteckning finns men planbestämmelse om u-område saknas På plankartan finns inom kvartersmarken en beteckning som enligt Boverkets rekommendationer ska användas för att beteckna markreservat för u-område. Det saknas dock en sådan bestämmelse bland planbestämmelserna. Kombinerad egenskaps- och administrativ gräns På plankartan finns inom kvartersmarken en gräns som enligt Boverkets rekommendationer kan användas för att kombinera en administrativ gräns och en egenskapsgräns. Det saknas dock en sådan gräns bland planbestämmelserna. Plankartan följer inte Boverkets rekommendationer Regeringen har i flera sammanhang betonat vikten av att detaljplanerna utformas på ett enhetligt sätt för att underlätta framtida digitalisering och förenkla byggprocessen. Detaljplanen

8 8(11) tas fram enligt PBL med de regler som gäller för detaljplaner med planstart från och med januari För denna typ av detaljplaner bör som bekant Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan, tillämpas. Plankartans utformning uppfyller inte dessa råd på följande punkter och det finns inget motiv angivet till varför så har skett: - Markreservat (i detta fall u-område) ska enligt rekommendationerna vara en administrativ bestämmelse och därmed även omgivet av administrativa gränser. - Lagstödet för respektive planbestämmelse redovisas inte i anslutning till planbestämmelserna. Ingen planbestämmelse om upphävande av strandskydd I planbeskrivningen anges att området inte ska beröras av strandskydd. En bestämmelse om upphävande av strandskydd saknas i plankartan för de områden där syftet är att dispenspliktiga åtgärder ska utföras med stöd av detaljplanen. Kommunens kommentarer: Kommunen ändrar plankartan så att den överensstämmer med Boverkets allmänna råd. Privatperson Synpunkter/klagan Efter att ha tagit del av förslag till nybyggnation av Norr 5:8 (Sjöryd) har jag följande synpunkter: - Hjo beskriver sig och gör reklam för Trästaden Hjo och det finns nu även förslag att Hjo ska bli ett världsarv just utifrån Trästaden. Nu ligger förslag att bygga tre åttavåningshus och fyra sexvåningshus mellan Stadsparken och Hjo camping i anslutning till Vättern. Dessa hus kommer att synas både från vatten och land som land märken. Dock har jag förstått att de inte kommer att uppföras i trä och det är i mitt tycke märkligt med tanke på Hjos varumärke. I Skövde bygger man höghus i trä och det vore rimligt att man gör likadant här för att på så sätt bevara varumärket Trästaden Hjo. - Att bygga så höga hus på en så begränsad yta intill Stadsparken medför att Stadsparken helt ändrar sitt karaktär och utseende och inte i positiv mening enligt mitt sätt att se. Viktigt är också att möjligheten för invånare och turister kan fortsätta vandra utmed Vätterkanten hela vägen från södra delen av Hjo till Hjo camping. - Det behövs bostäder i Hjo, främst för ungdomar som vill flytta tillbaka till Hjo alternativt vill fortsätta i bo i Hjo. Det behövs även bostäder för äldre och barnfamiljer. Frågan är om det är attraktivt att betala en hög hyra, då det ligger i paritet med att köpa hus. Risken är att husen blir en genomgång till husköp. Man menar också att det är attraktivt att hyra i Hjo med sjönära boende och pendla till Skövde och jag undrar om man har undersökt att detta är rimligt? Enligt min mening tror jag inte att pendlingen över tid kommer att öka nämnvärt, då Skövde bygger ut och även ytterområdena bygger ut. Samtidigt så satsar man på lite billigare bostäder för yngre i Skövde och det medför nog att pendlingen inte kommer att öka i den gruppen. - Hur tänker man hantera vind och ljud från Vättern i bostäderna? I Kalmar byggde man ett sjönära bostadsområde och fått problem med dragiga lägenheter och dyra uppvärmningskostnader. Är tanken att sätta upp någon form av skydd utmed

9 9(11) vätternkanten för att minska påverkan på lägenheterna eller hur tänker man hantera denna fråga? - Varför inte bygga mindre hus och parhus som bostadsrätter och lite billigare lägenheter för ungdomar? Detta behov är nog större än dyra hyresrätter enligt min mening och skulle nog ge en jämnare bostadssituation över tid. Kommunens kommentarer: Oavsett i vilket material de nya byggnaderna kommer att uppföras så lär inte det ta bort Hjos epitet som trästad. Det är framför allt den gamla stadskärnan som utgörs av riksintresse för kulturmiljövården som ingår i detta begrepp. De tidigare åtta- och sexvåningshusen har omarbetats så att nuvarande förslag gäller endast sexvåningshus just för att anpassa den nya byggnationen bättre till dess omgivning och för att byggnaderna inte ska överstiga trädkronorna i stadsparken. Genom att tillskapa nya bostäder på marknaden hoppas man på en omflyttningseffekt som i sin tur kan frigöra mindre och billigare bostäder för ungdomar m.fl. Det finns inget kommunalt bostadsbolag vilket innebär att kommunen har begränsad möjlighet att styra vilken typ av lägenheter som byggs på en privatägd fastighet. Man kan säkerligen hantera både vind och ljud genom byggnadstekniska lösningar. Yttranden utan synpunkter/med information Sjöfartsverket Sjöfartsverkets yttrande angående granskningsförslag av detaljplan för Norr 5:8 (Sjöryd) Sjöfartsverket har ansvar för tillgänglighet, framkomlighet och säkerhet i svenska farleder och farvatten. Sjöfartsverket arbetar dessutom för hög transportkvalitet, god miljö, regional utveckling och ett jämställt transportsystem. I Sjöfartsverkets uppdrag ingår att bevaka sjöfartens transportleder och hamnterminaler inklusive dess anslutningar till landbaserad infrastruktur. Sjöfartsverket har tagit del av handlingar i rubricerat ärende för yttrande. Yttrande Sjöfartsverket har inget att erinra på den föreslagna detaljplanen. Trafikverket Ärende Trafikverket har tagit del av granskningshandlingarna gällande detaljplan för Norr 5:8 (Sjöryd) i centrala Hjo. Planens syfte är att möjliggöra nybyggnation av flerbostadshus inom fastigheten. Tidigare samråd Trafikverket har tidigare yttrat sig utan synpunkter i samrådsskedet, TRV 2017/122614, daterat

10 10(11) Trafikverkets synpunkter Trafikverket bedömer avståndet mellan planområdet och statlig infrastruktur till cirka 1,5km. Trafikverket har därmed inga synpunkter att framföra. PostNord PostNord har i uppdrag att tillhandahålla den samhällsomfattande posttjänsten vilket bland annat innebär att det är Postnord som ska godkänna placeringen och standarden på postmottagningsfunktionen. I denna roll representerar Postnord samtliga postoperatörer som är verksamma i det aktuella området. Post ska kunna delas ut miljövänligt, kostnadseffektivt och med hänsyn till arbetsmiljön för chaufförer och brevbärare. För att det ska kunna genomföras i praktiken behöver utdelningen standardiseras. Vid nybyggnation av villor/radhus och verksamhetsområden placeras postlådan i en lådsamling vid infarten till området. I flerfamiljshus ska man ta emot sin post i en fastighetsbox på entreplan. Kontakta PostNord i god tid på utdelningsforbattringar@postnord.com för dialog gällande godkännande av postmottagning i samband med nybyggnation. En placering som inte är godkänd leder till att posten inte börjar delas ut till adressen. Försvarsmakten Försvarsmakten har inget att erinra i rubricerat ärende. Vattenfall Eldistribution AB Vattenfall Eldistribution (Vattenfall) har tagit del av granskning av ny detaljplan för fastigheten Norr 5:8 (Sjöryd) och lämnar följande yttrande. Vattenfall har inga elanläggningar inom och i närheten av planområdet och har därför inget att erinra. Västtrafik Västtrafik har tagit del av granskningshandlingen för det förslag till detaljplan som Hjo kommun har upprättat för Norr 5:8 Sjöryd. Hjo kommuns diarienummer Planen syftar till att möjliggöra nybyggnation av flerfamiljsbebyggelse inom fastigheten. Västtrafik ser positivt på kommunens inriktning vid stadsplanering, där behoven för gång, cykel och kollektivtrafik ska prioriteras. Det är positivt att planområdet ligger i nära anslutning till befintlig kollektivtrafik och gång- och cykelstråk. Det är viktigt att gång- och cykelstråk är attraktiva, trygga och tillgängliga året runt för att främja ett hållbart resande, och för att möjliggöra för barn och unga att kunna klara sig utan

11 11(11) bilskjuts till skolor och fritidsverksamheter. Hjo hembygdsförening Hjo hembygdsförening har i samrådsskedet av planprocessen yttrat sig över rubricerat detaljplaneförslag. Vi delar Samhällsbyggnads uppfattning att riksintresset för kulturmiljön strax söder om planområdet (stadsparken) inte skadas. Bäcken som avslutar stadsparken i norr upplevs som en naturlig avgränsning för riksintresseområdet. Det är positivt att radhusen utgått ur detaljplaneförslaget. Den 25 m breda zonen mellan strandlinjen och befintlig fastighet gör strandområdet tillgängligt för allmänheten. Området mellan sjukhemsbyggnaderna och parkzonen har en privat karaktär vilket understryks av planteringar och uppväxta fruktträd. Vi delar Samhällsbyggnads uppfattning att i dagsläget är Sjörydsområdet det enda område i centralorten som det är möjligt att exploatera för högre och mer koncentrerad bostadsbebyggelse. I övrigt hänvisar vi till de synpunkter som framgår av vårt samrådsyttrande. Genomförda ändringar i plankarta och planbeskrivning sedan första granskningstillfället Plankartan - Kvartersmarken mot fastighetsgränsens östra gräns har ändrats till allmän platsmark med benämning PARK. - Lagstödet för respektive planbestämmelse redovisas i anslutning till planbestämmelserna. - a 3 Huvudmannaskapet är enskilt för den allmänna platsen (PBL 4 kap. 7 ) - a 4 Strandskyddet är upphävt inom kvartersmarken (PBL 4 kap. 17 ) - u 1 Markreservat för allmännyttiga underjordiska ledningar (PBL 4 kap. 6 ) Planbeskrivningen All text som handlar om Strandskydd och bebyggelseområde har arbetats om. Planbeskrivningen har kompletterats i enlighet med räddningstjänstens synpunkter med följande text: Trapphusen kommer att utföra i Tr 1 eller Tr 2. Räddningstjänstens åtkomlighet för räddningsinsatser samt uppställningsplatser för stegutrustning kommer att tillgodoses i området i enlighet med kraven för detta i Boverkets byggregler. Närmsta brandvattenpost ligger inom 150 meter från planområdet.