Byggekonomiska termer

Transkript

1 Byggekonomiska termer Förord Publikationen Byggekonomiska termer har tillkommit på initiativ av Byggkostnadsdelegationen. Tack vare finansiellt stöd från Byggforskningsrådet och träget arbete av ett antal branschrepresentanter har det varit möjligt för TNC att åstadkomma en traditionell, terminologisk ordlista med cirka 220 termposter. Därutöver innehåller ordlistan cirka 20 termer som antingen förklaras indirekt i termposterna, eller i de fem textbilagor som kompletterar själva ordlistedelen. Den arbetsgrupp som TNC har samarbetat med innehåller experter som också har deltagit i andra projekt för Byggkostnadsdelegationens räkning. Deras ämneskompetens borgar för att olika aspekter av bygg- och förvaltningsprocesserna beaktas. Vid utformningen av själva ordlistan har tid- och kostnadsramarna gjort att gruppen har fått koncentrera sitt arbete till grundläggande ekonomibegrepp främst inom bostadsbyggandet. Därutöver ingår det basordförråd som krävs för att de specifika facktermernas definitioner ska vara uttydbara. Fokuseringen på bostadsbyggandets behov hindrar dock inte att terminologin är tillämpbar också inom närbesläktade byggområden. I arbetsgruppen har följande personer ingått: Roland Albåge, ScandPro Marie-Louise Falck, Regeringskansliet Torsten Grennberg, Luleå Tekniska Universitet Hans Lind, KTH / Fastigheter&Byggande Anna-Karin Lindh, Advokatfirman Jens Pedersen AB Folke Molin, Tyréns Jan Fredrik Schulze, SwePro Gun-Britt Solberg, Hyresgästernas Riksförbund

2 Thorsten Wanngren, SKB Kjell Westerberg, samordnare av gruppens arbete och TNCs representant i projektet. De aktörer som skall kunna kommunicera effektivt i en byggekonomisk diskussion och alltså målgruppen för denna ordlista är främst följande kategorier: politiker (i exempelvis en styrelse för allmännyttiga bostadsbolag), tjänstemän i kommunerna som handlägger planfrågor, exploatering, bygglov och andra kravtillstånd, tjänstemän i bostadsbolagen eller andra som företräder eller är beställare och byggherre, konsulter som anlitas för programskrivning, projektering, byggledning, entreprenörer och leverantörer, tjänstemän i försäkringsbolag som bedömer premier för byggfelsförsäkring och ansvars- eller skadeförsäkringar, finansiärer banker och kreditinstitut som ska bevilja kredit, gå i borgen för projektet, de som tar hand om placeringen av de slutliga lånen (styrelsen för bostadsbolaget / föreningen / stiftelsen) samt brukare och boenden, t.ex. hyresgäster. Det har inte varit möjligt att ha ett så omfattande remissförfarande som TNC traditionellt brukar ha. Ett tiotal externa remissinstanser har beretts tillfälle att lämna sina synpunkter. Det är TNCs förhoppning att skapandet av denna basterminologi inom byggekonomiområdet ska leda till ett fortsatt samarbete med representanter för andra branscher inom byggsektorn vars terminologi är otillräckligt redovisad i denna utgåva. Normerande terminologiarbete är med nödvändighet en långsam process som oftast mår bra av att tas i etapper. Vi ser fram emot nästa etapp! Solna den 24 mars 2000 Tekniska nomenklaturcentralen

3 Läsanvisningar Resultatet av terminologiutredningen Byggekonomiska termer består av en ordlista i vilken ingår: en huvuddel med termposter, dvs. term + definition + eventuell kommentartext, vilka är alfabetiskt ordnade en ämnesvis ordnad termförteckning avsedd att ge överblickbarhet kompletterande textbilagor vari vissa av ordlistans termer ingår med hänvisning. I textbilagorna ges antingen ytterligare information om i ordlistedelen definierade begrepp, eller information om begrepp som inte kunnat inarbetas i termposter inom projektets ram. En komplett termpost i ordlistan är uppbyggd på följande sätt: huvudhandlingar systemhandlingar handlingar som tillsammans utgör redovisning av ett projekt med avseende på form, konstruktion eller installationer och som utgör underlag för bygghandlingar [ 1, 10] Delar av huvudhandlingarna ingår i ansökan om bygglov. [=10] Jfr relationshandlingar. term synonym definition med uppgift inom [ ] om varifrån texten eller idéinnehållet är hämtat. I övrigt definierade eller förklarade termer anges i kursiv. Kommentar som kompletterar definitionen samt källangivelse. Korshänvisning till närbesläktade begrepp.

4 Överst står den term arbetsgruppen rekommenderar för begreppet. Att vi anger en annan term som synonym indikerar att vi ser den som ett andrahandsval i en byggtext. En bra definition ska innehålla de viktigaste kännetecknen för begreppet ifråga och avgränsa begreppet ifråga gentemot näraliggande begrepp. Ibland kan definitionen vara betjänt av viss kompletterande information om begreppet. Det kan ske med hjälp av t.ex. exemplifieringar eller redovisning av typiska men inte särskiljande kännetecken för begreppet. Då ges den informationen i kommentarfältet. Där hänvisas också till termposter som innehåller kompletterande information om närbesläktade begrepp om det ger en bättre helhetsbild. Ordlistan är ett exempel på ett terminologiarbete som i hög grad handlar om anpassning och hänsyn till befintlig terminologi i andra publikationer. Därför anges i de flesta termposter att innehållet överensstämmer helt med [=nr] eller är baserat på [ nr] texten i en publikation vars bibliografiska data redovisas i litteraturförteckningen. Om ingen källa redovisas har termposten i huvudsak utarbetats inom arbetsgruppen.

5 Litteraturförteckning Följande dokument har varit särskilt viktiga källor och har därför refererats till i definitioner och kommentarer: [1] Plan- och byggtermer Solna : TNC, (TNC 95) [2] Allmänna Bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader : AB 92 - Stockholm : Byggandets kontraktskommitté, [1992] [3] Lindahl, A. G., Totalentreprenad ABT 94 och kontraktsformulär 1/94 och Lidingö : Wollax, 1996 [4] Hus AMA 98 : allmän material- och arbetsbeskrivning för husbyggnadsarbeten. - Stockholm : Svensk byggtjänst, 1998 [5] AF Konsult 97 : administrativa föreskrifter för konsultuppdrag. - Stockholm : Byggforskningsrådet : Solna : Svensk byggtjänst, [1998] [6] Plan- och bygglagen. - (SFS 1987:10) [7] Lag om offentlig upphandling. - (SFS 1992:1528) [8] Lag om exploateringssamverkan. - (SFS 1987:11) [9] Kvalitetsledning och kvalitetssäkring - Terminologi - SS-ISO [10] Handlingar i bygg- och förvaltningsprocessen - Terminologi - SS [11] Area och volym för husbyggnader - Terminologi och mätregler - SS [12] Fastighetsnomenklatur uppl. - Solna : Svensk byggtjänst, 1994

6 [13] A guide to the project management body of knowledge. - Solna : ScandPro, 1998 [14] Paulsson Frenckner & Olausson, B., Byggekonomisk ordbok. - Stockholm : Statens råd för byggnadsforskning 1984 [15] Fastighetsföretagets informationsbehov. - Stockholm : UFOS, [1998] [16] Aff-definitioner : centrala begrepp i Aff, avtal för fastighetsförvaltning. - Stockholm : Sveriges fastighetsägareförb. : Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), 1996 [17] UFOS remissvar på SMS- remiss Stencil

7 Akronymer Förutom de akronymer som redovisas i litteraturförteckningen används följande akronymer: Aff Avtal för fastighetsförvaltning AL Anläggningslag (1973:1149) BVF BVL Förordningen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m. (1994:1215) Lag om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m. (1994:847) BÄR Allmänna råd om ändring av byggnad. - Karlskrona : Boverket, (Boverkets allmänna råd; 1999:1) ESL Lag om exploateringssamverkan (1987:11) FBL Fastighetsbildningslag (1970:988) JB Jordabalk (1970:994) KTH Kungliga Tekniska Högskolan LOU Lag om offentlig upphandling (1992:1528) PBL Plan- och bygglag (1987:10) SCB SFS SKB UFOS Statistiska centralbyrån Svensk författningssamling Stockholms Kooperativa Bostadsförening Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor

8 Ämnesordnad termförteckning Allmänt byggsystem byggtid förstudie livscykel livscykelanalys produktivitet projekt projektplan rivning Byggprocessen och dess parter anbudsgivare anbudssökande anknutet företag användare beställare brukare byggherre byggprocessen developer entreprenör exploatör förvaltningsprocessen huvudentreprenör köpare leverantör (1) leverantör (2) nyttjare partnerskap process projektering projektledning projektör sidoentreprenör underentreprenör upphandlande enhet

9 Handlingar m.m. allriskförsäkring alternativt utförande anbud anbudsansökan anbudshandlingar anbudssumma anbudstid ansvarsförsäkring avrop avropsavtal avtal beskrivning beställning betalningsplan bygghandling byggnadsprogram entreprenadsumma entreprenadtid funktionsbeskrivning förfrågningsunderlag (1) förfrågningsunderlag (2) garantitid huvudanbud huvudhandlingar kontrakt kontraktshandlingar kontraktssumma kontraktstid kravspecifikation lyftningsplan offert oren accept program ramavtal relationshandlingar reservation rumsfunktionsprogram sidoanbud systemhandlingar teknisk lösning tidplan upphandlingskontrakt Kvalitetssäkring inkl. kontroll och besiktning avlämnandebesiktning avvikelse besiktning certifiering egenkontroll fristående sakkunnig funktion funktionskrav garantibesiktning kontroll kontrollplan kvalitet kvalitetsansvarig enligt PBL kvalitetsplan kvalitetssystem kvalitetssäkring provning rivningsplan sakkunnigintyg slutbesiktning slutbevis tolerans övertagandebesiktning

10 Entreprenadformer byggentreprenad delad entreprenad entreprenad funktionsentreprenad generalentreprenad splittrad entreprenad totalentreprenad utförandeentreprenad Fastigheter avtalsservitut delägarförvaltning expropriation fast egendom fastighet fastighetsbildning inlösen marksamfällighet officialservitut samfällighet samfällighetsförening servitut Planläggning byggrätt charrette detaljplan enkelt planförfarande exploateringsavtal exploateringsgrad exploateringssamverkan exploateringstal fastighetsplan flexibel detaljplan genomförandeavtal genomförandebeskrivning genomförandetid markanvisningsavtal miljökonsekvensbeskrivning områdesbestämmelser planinstitut regionplan sakägare samverkansområde situationsplan översiktsplan Anmälan och lov bygganmälan bygglov byggsamråd marklov rivningsanmälan rivningslov

11 Upphandlingsförfarande direktupphandling formgivningstävling förenklad upphandling förhandlad upphandling offentlig upphandling påskyndat förfarande selektiv upphandling teknikupphandling upphandling öppen upphandling Ersättningsformer à-pris fast pris incitamentsavtal koncession löpande räkning rörligt arvode Produktionskostnader anläggningskostnad anskaffningskostnad anslutningsavgift byggandeavgifter byggherrekostnad byggkostnad byggnadskostnad byggnadskostnadsindex byggnadsprisindex entreprenadkostnad exploateringskostnad faktorprisindex för byggnader grundinvestering markkostnad produktionskostnad tillverkningskostnad tomtkostnad Ekonomisk fastighetsförvaltning Areor biarea boarea bruksarea bruttoarea lokalarea nettoarea övrig area

12 Ekonomisk fastighetsförvaltning Hyra boendekostnad bruksvärdeshyra marknadshyra självkostnadshyra vakansgrad Ekonomisk fastighetsförvaltning Lån annuitet annuitetslån bottenlån byggnadskreditiv nominell ränta real ränta räntebidrag statlig kreditgaranti subventionsränta topplån Ekonomisk fastighetsförvaltning Kostnader avskrivning driftkostnad förvaltningskostnad kapitalkostnad livscykelkostnad underhållskostnad återanskaffningskostnad Ekonomisk fastighetsförvaltning Kalkyler ekonomisk livslängd investeringskalkyl kalkylränta livscykelekonomi lönsamhetskriterium nominell kalkyl nuvärdeskalkyl real kalkyl restvärde

13 Teknisk fastighetsförvaltning användningstid brukstid drift fastighetsförvaltning felavhjälpande underhåll förvaltningsplan inställelsetid nyckeltal ombyggnad renovering restaurering teknisk livslängd underhåll underhållsplan varsamhetskrav ändring Fastighetsvärdering bruttokapitaliseringsfaktor direktavkastning driftnetto köpeskillingskoefficient marknadsvärde nettokapitaliseringsfaktor taxeringsvärde värdetidpunkt

14 A allriskförsäkring Se bilaga 5 "Försäkringsbranschens beskrivning av minimiomfattning för allriskförsäkring och ansvarsförsäkring för entreprenadverksamhet". alternativt utförande utförande som är alternativt i förhållande till kravspecifikationen i förfrågningsunderlaget Lagen (1992:1528) om offentlig upphandling innehåller särskilda bestämmelser avseende alternativa utföranden. Se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". Jfr sidoanbud. anbud offert ensidigt erbjudande om att på vissa villkor åta sig förpliktelser enligt definierade krav [ 1] Jfr förfrågningsunderlag. anbudsansökan Se bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". anbudsgivare fysisk eller juridisk person som avger muntligt eller skriftligt anbud anbudshandlingar skriftligt anbud och de handlingar som är fogade till detta eller som åberopas i anbudet [ 1, 3] anbudssumma i anbud angiven ersättning för erbjuden leverans Jfr kontraktssumma, entreprenadsumma. anbudssökande (enligt LOU:) den som ansöker om att få lämna anbud i första steget av en selektiv upphandling eller förhandlad upphandling Vid upphandling enligt lagen (1992:1528) om offentlig upphandling skall anbudsansökan ej förväxlas med intresseanmälan som endast förekommer vid upphandling inom de s.k. försörjningssektorerna. Se

15 vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". anbudstid tidsfrist för att lämna anbud [=7] Vid vissa upphandlingsförfaranden enligt LOU föreskrivs bestämda tidsfrister för att lämna anbud. Dessa frister är minimitider som måste hållas. Se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". anknutet företag (enligt LOU:) företag över vilket koncessionshavaren kan utöva ett bestämmande inflytande, varje företag som kan utöva ett sådant inflytande över koncessionshavaren och varje företag som tillsammans med koncessionshavaren står under bestämmande inflytande av något annat företag på grund av ägande eller finansiellt deltagande eller på grund av de regler företaget lyder under Se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". anläggningskostnad Se bilaga 3 "Kostnadsbegrepp knutna till bostadsbyggande". annuitet konstant belopp som erläggs av låntagare och som innefattar både ränta och amortering [ 1] Annuiteten kan gälla under hela avbetalningstiden eller en del av den. [=1] annuitetslån lån där amorteringar omfördelas över tiden så att utgiften för låntagaren blir konstant under hela lånets löptid Utgiften för låntagaren motsvarar summan av ränta och amortering. anskaffningskostnad Se bilaga 3 "Kostnadsbegrepp knutna till bostadsbyggande". anslutningsavgift kostnad för anslutning till gemensamma ledningsnät för exempelvis va, el, fjärrvärme eller gas ansvarsförsäkring Se bilaga 5 "Försäkringsbranschens beskrivning av minimiomfattning för allriskförsäkring och ansvarsförsäkring för entreprenadverksamhet".

16 användare, se brukare användningstid, se brukstid à-pris pris för enhet av arbete, avsett att användas för exempelvis beräkning av tillägg till eller avdrag från kontraktssumman [=1, 3] À-priset skall avse samtliga prestationer för i kontraktshandlingarnas mening färdig enhet av arbete, om inte annat sägs. À-priset anges exklusive moms. [ 3] avlämnandebesiktning, se under funktionsentreprenad avrop beställning av en vara, en tjänst eller ett arbete med hänvisning till ett ramavtal Vid upphandling enligt lagen (1992:1528) om offentlig upphandling avses med avrop att vid återkommande behov beställa en vara eller en tjänst med hänvisning till ett tidigare ingånget ramavtal där samtliga villkor för avrop är fastställda för en viss period. Se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". avropsavtal, se ramavtal. avskrivning kostnad motsvarande en tillgångs, t.ex. en byggnads, värdeminskning under perioden [ 12] Närmare regler ges i regler och praxis för bokföring och beskattning. avtal muntlig eller skriftlig rättshandling som ömsesidigt reglerar rättigheter och skyldigheter mellan parter [=1] avtalsservitut, se under servitut avvikelse icke-uppfyllande av specificerat krav [=9] Begreppet avvikelse omfattar avsteg hos eller avsaknad av en eller flera kvalitetsegenskaper, inklusive tillförlitlighetsegenskaper, eller element i ett kvalitetssystem i förhållande till specificerade krav. [=9]

17 B besiktning undersökning som utförs av särskild utsedd förättare, besiktningsman, för att konstatera om ett objekt i ett eller flera avseenden uppfyller ställda krav [ 1] Se kap. 9, PBL och kap. 7, AB 92. Resultatet meddelas vanligen i dokumenterad form, ett utlåtande. Kraven kan vara uttryckta på olika sätt t.ex. funktion, teknisk lösning etc. vilket resulterar i olika besiktningsformer, t.ex. funktionsbesiktning, slutbesiktning, garantibesiktning. Termen besiktning har tidigare använts i nästan samma betydelse som kontroll och finns kvar i denna allmänna betydelse i vissa lagar och förordningar. [ 1] Jfr kontroll, provning. beskrivning handling som anger krav på material, kvalitet och utförande [=1, 10] Beskrivningen kan ges en benämning som anknyter till fackområde, t.ex. byggbeskrivning, elbeskrivning, vsbeskrivning, ventbeskrivning, markbeskrivning. beställare uppdragsgivare enligt förfrågningsunderlag, beställning eller kontrakt för konsult, entreprenör, leverantör eller uppdragstagare [=1] Enligt köplagens terminologi kallas en beställare för köpare. Köparens huvudsakliga uppgift är att betala för det som beställs. Vanligen används dock termen köpare då det beställda är gods eller varor, även om termen ibland också används om en beställare av tjänster eller entreprenader. Jfr byggherre. beställning order som en köpare utfärdar till säljaren betalningsplan lyftningsplan handling som innehåller föreskrifter om den ordning som gäller för betalning [=1, 2, 3] En betalningsplan kan vara relaterad till prestation eller tid. [=1, 10] biarea BIA bruksarea för utrymmen inrättade för sidofunktioner till boende samt för

18 utrymmen helt eller delvis under mark inrättade för boende [=11] Se vidare bilaga 2 "Så här mäter du din bostad". boarea BOA bruksarea för utrymmen helt eller delvis ovanför mark inrättade för boende [=11] Ett ofta använt ord för boarea är lägenhetsyta. Se vidare bilaga 2 "Så här mäter du din bostad". boendekostnad kostnad som motsvarar hyra för hyreslägenheter, summan av drift-, underhålls- och kapitalkostnad för egnahemsägare eller motsvarande för bostadsrättshavare bottenlån fastighetslån mot säkerhet av panträtt med bästa förmånsrätt [=1, 12] Jfr topplån. brukare användare fysisk eller juridisk person som utnyttjar utrymmen i en byggnad eller anläggning I begreppet brukare innefattas ofta även besökande till den som stadigvarande använder en byggnad eller anläggning. Termen nyttjare bör begränsas till den person som genom ägande eller avtal disponerar en byggnad eller anläggning för visst ändamål.[ 14] bruksarea BRA area av nyttjandeenhet eller annan grupp av sammanhörande mätvärda utrymmen, begränsad av omslutande byggnadsdelars insida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning [=11] Se vidare bilaga 2 "Så här mäter du din bostad". brukstid användningstid tid under vilken ett byggnadsverk används Under brukstiden måste ibland investeringsåtgärder vidtas för att önskade funktioner ska bevaras eller återställas. Jfr teknisk livslängd, drift. bruksvärdeshyra hyresbelopp som bestäms med utgångspunkt från hyran hos likvärdiga

19 lägenheter på orten Vid prövning om den hyra som en privat fastighetsägare begär är skälig, görs enligt det s.k. bruksvärdesystemet en jämförelse med i första hand den hyra som det kommunala bostadsföretaget tar för likvärdiga lägenheter. bruttoarea BTA area av mätvärda delar av ett våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning [=11] bruttokapitaliseringsfaktor kvot mellan en fastighets pris eller marknadsvärde och de totala hyresintäkterna [ 12] Hyresintäkterna kallas även för bruttoavkastning, därav termen bruttokapitaliseringsfaktor. Jfr nettokapitaliseringsfaktor. byggandeavgifter avgifter som en byggherre måste betala till stat och kommun i samband med genomförandet av ett byggprojekt Byggandeavgifterna innefattar t.ex. avgifter för lagfart (stämpelskatt), fastighetsbildning, bygglov, kontroller och anslutningsavgifter. Se vidare bilaga 3 "Kostnadsbegrepp knutna till bostadsbyggande". bygganmälan anmälan till byggnadsnämnd eller motsvarande som normalt ska göras innan byggnadsarbeten påbörjas Bygganmälan är normalt skriftlig och ska lämnas minst tre veckor innan arbetena avses att påbörjas. Syftet med bygganmälan är att ge nämnden möjlighet att bedöma kontrollbehov, bl.a. behovet av byggsamråd. Jfr rivningsanmälan. byggentreprenad (enligt LOU:) entreprenad som avser husbyggnads- eller anläggningsarbeten I lagen (1992:1528) om offentlig upphandling anges byggentreprenad omfatta "utförande eller både projektering och utförande av ett arbete, som kan hänföras till en verksamhet som anges i avdelning C i bilagan till denna lag, eller ett byggnads- eller anläggningsarbete i sin helhet, vars resultat självständigt kan fullgöra en teknisk eller ekonomisk funktion". I den lagen anges även vilka yrkesområden som avses. Se

20 vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". bygghandling handling som fastställts att gälla som underlag för utförande [=10] Jfr huvudhandlingar, relationshandlingar. byggherre den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnads-, rivnings- eller markarbete [=6] Se PBL 9:1. Byggherren kan vara antingen fysisk eller juridisk person. Det är byggherren som har det fulla ansvaret för att samhällets krav på byggnadsverket uppfylls. Väsentliga tekniska egenskapskrav anges i 2 BVL och i BVF. Ibland används uttrycket den byggande i betydelsen byggherre. byggherrekostnad kostnad för de aktiviteter som byggherren genomför i egen regi oberoende av entreprenadform, exklusive skatter och avgifter Byggherrekostnaden omfattar projektledning, byggledning, byggkontroller och andra kontroller, eget arbete med fastighetsbildning, bygglov, lagfart m.m. samt ränte- och kreditivkostnader. Se vidare bilaga 3 "Kostnadsbegrepp knutna till bostadsbyggande" där även andra definitioner av byggherrekostnad diskuteras. byggkostnad, se byggnadskostnad bygglov skriftligt tillstånd av byggnadsnämnd eller motsvarande att utföra byggåtgärd [ 1] Formuleringen "byggnadsnämnd eller motsvarande" beror på att det sedan 1992 har funnits en fri nämndsorganisation även vad det gäller den tidigare obligatoriska kommunala byggnadsnämnden. I PBL, kapitel 8 anges vilka åtgärder som kräver bygglov. Jfr marklov, rivningslov. byggnadskostnad byggkostnad samtliga kostnader för att på en färdig tomt uppföra en byggnad, inklusive trädgårdsanläggningar men exklusive utrednings- och projekteringskostnader och moms Se bilaga 3 "Kostnadsbegrepp knutna till bostadsbyggande". byggnadskostnadsindex, se under faktorprisindex för byggnader

21 byggnadskreditiv tillfälligt lån under själva byggtiden för finansiering av nybyggnad eller ombyggnad [=1] Ett byggnadskreditiv får successivt tas i anspråk enligt en särskild lyftningsplan allteftersom bygget fortskrider. När bygget är färdigt avlyfts byggnadskreditivet genom att detta ersätts av långsiktiga krediter. [=1] byggnadsprisindex (enligt SCB:) index som beskriver prisutvecklingen för nybyggda likvärdiga bostäder Jfr faktorprisindex för byggnader. byggnadsprogram program som redovisar förutsättningar och krav på ett byggnadsverk och som utgör underlag för projektering [ 10] byggprocessen process för att åstadkomma byggnadsverk [=1] Husbyggnadsprojekt kan indelas i följande skeden: Förstudie eller tomtutredning, programutformning, projektering och produktion. Vägbyggnadsprojekt kan indelas i: Förstudie, utredningsskede, arbetsplaneskede, bygghandlingsskede och produktion. Motsvarande för ett järnvägsprojekt är: Idéstudie, förstudie, järnvägsutredning, järnvägsplaneskede, bygghandlingsskede och produktion. Upphandling kan äga rum vid flera tillfällen under byggprocessen. Vid byggprocessens slut vidtar förvaltningsprocessen. byggrätt rättighet att på en fastighet uppföra byggnad eller göra tillbyggnad [=1] Byggrätten regleras generellt enligt föreskrifterna i PBL. I detaljplanen uttrycks byggrätten som den maximala byggnadsvolym (byggnadsarea, hushöjd, våningsantal o.d.) som är tillåten för en viss fastighet. Byggrätten enligt en detaljplan är begränsad till planens genomförandetid. Innan en fastighetsägare kan utnyttja sin byggrätt krävs bygglov. [=1] byggsamråd (enligt PBL:) samråd som byggnadsnämnden eller motsvarande kallar till efter inlämnad bygganmälan Vid byggsamrådet ska en genomgång göras av arbetenas planering, de åtgärder för besiktning, tillsyn och övrig kontroll som är nödvändiga för att byggnaden eller anläggningen ska kunna antas komma att uppfylla de krav som avses i 3 kap. PBL (inkl. 2 BVL) samt den

22 samordning som behövs. byggsystem system som består av komponenter vilka tillsammans bildar en självständigt fungerande del av ett byggnadsverk eller byggnadsverket i sin helhet Exempel på byggsystem är: småhussystem som består av alla erforderliga delar till ett fullt färdigt hus stomsystem som består av vertikala och horisontella bärande delar, såsom pelare, väggar, balkar, bjälklag etc. byggtid tid under vilken ett byggnadsverk uppförs Jfr brukstid. C certifiering verksamhet som utförs främst av ackrediterade organ för att ge en person, företag eller organisation behörighet inom ett visst område och enligt specificerade krav charrette planeringsmetod som bygger på att kommunen och sakägarna samlas för att under en intensiv och tidsmässigt koncentrerad period utforma underlag för en detaljplan D delad entreprenad utförandeentreprenad där två eller flera entreprenörer var och en för sig står i direkt avtalsförhållande till beställaren [ 1] Vid delad entreprenad svarar beställaren vanligen för såväl projektering som entreprenadsamordning. En speciell form av delad

23 entreprenad är splittrad entreprenad. Den kännetecknas av att arbeten inom samma fackområde är uppdelade på många entreprenörer. [=1] Jfr funktionsentreprenad, generalentreprenad, totalentreprenad. delägarförvaltning, se under samfällighetsförening detaljplan planinstitut som omfattar ett begränsat område av en kommun och som reglerar dels användningen av mark- och vattenområden, dels bebyggelsens utformning [ 1] En detaljplan kan avse t.ex. ett kvarter, del av kvarter eller enskild tomt. Detaljplan ska grundas på ett program som anger utgångspunkter och mål för planen. Samråd kring programmet ska ske med berörda parter. Jfr enkelt planförfarande, fastighetsplan, flexibel detaljplan, genomförandebeskrivning, områdesbestämmelser, översiktsplan. developer person eller företag som har som affärsidé att identifiera nya möjliga byggprojekt, genomföra projektet och som sedan vanligen avyttrar det färdiga objektet Jfr exploatör. direktavkastning kvot mellan en fastighets driftnetto och dess värde En fastighets värde kan definieras antingen som bokfört värde eller som marknadsvärde. Jfr nettokapitaliseringsfaktor. direktupphandling upphandlingsförfarande utan infordrande av skriftligt anbud Vid offentlig upphandling får direktupphandling endast tillämpas om upphandlingens värde är lågt eller om det finns synnerliga skäl. Direktupphandling skall ej förväxlas med förenklad upphandling med en leverantör. Se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". drift åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt [=16] Driften innefattar mediaförsörjning (t.ex. el, vatten, värme), tillsyn och skötsel. Den funktion som skall upprätthållas är den för tillfället möjliga med hänsyn till slitage och förvaltningsobjektets ålder. Se vidare bilaga 4 "Drift- och underhållstermer".

24 Jfr underhåll. driftkostnad kostnad för de åtgärder som hör till fastighetsdrift Jfr drift. driftnetto skillnad mellan årliga hyresintäkter eller liknande intäkter och motsvarande drift- och underhållskostnader E egenkontroll kontroll av arbete som utförts av person, företag eller organisation som också har utfört arbetet [ 9] Egenkontroll avser kontroll som utförs av aktörerna i byggprocessen, t.ex. leverantörer, entreprenörer, projektörer och byggherrar. Kontrollen utförs enligt regler fastställda i en kvalitetsplan eller i en av byggnadsnämnden eller i annan nämnd som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggnadsväsendet beslutad kontrollplan. ekonomisk livslängd tidsperiod under vilken det är ekonomiskt motiverat att använda en byggnad, anläggning eller del därav Bedömning av byggnadens eller anläggningens ekonomiska livslängd måste ske med beaktande av ett optimalt användande samt av förräntningskrav och markens alternativa användning. Alternativen kan t.ex. vara att riva eller att bygga om. Jfr teknisk livslängd. enkelt planförfarande förenklat handläggningsförfarande för detaljplan som kan tillämpas om planen är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten samt är förenlig med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande [=1] Se PBL 5:28. Avvikelserna från den normala handläggningen innebär dels att samrådsskyldigheten begränsas, dels att utställningen av planförslaget ersätts av direkta kontakter med sakägarna. [=1] entreprenad åtagande att enligt avtal med beställare utföra visst arbete [ 1]

25 Termen entreprenad brukar inte användas för renodlat projekteringsarbete, inte heller för arbete utfört av uppdragstagare. [=1] entreprenadkostnad Se bilaga 3 "Kostnadsbegrepp knutna till bostadsbyggande". entreprenadsumma kontraktssumma med justering för tillägg och avdrag samt i förekommande fall belopp avseende indexersättning, allt exklusive moms [=1, 2, 3] entreprenadtid tid från entreprenadens påbörjande till och med den dag då entreprenaden är godkänd vid slutbesiktning eller avlämnandebesiktning [ 1, 2, 3] Efter entreprenadtidens slut är objektet avlämnat till beställaren. entreprenör den som åtagit sig en entreprenad [=1] Jfr beställare, byggherre, huvudentreprenör, sidoentreprenör, underentreprenör. exploateringsavtal genomförandeavtal mellan kommun och byggherre som reglerar ansvarsfördelning och kostnadsfördelning i samband med att mark ska bebyggas [ 1] Exploateringsavtal upprättas vanligen i samband med detaljplaneläggning. [=1] Jfr developer, exploatör, markanvisningsavtal. exploateringsgrad, se exploateringstal exploateringskostnad Se bilaga 3 "Kostnadsbegrepp knutna till bostadsbyggande". exploateringssamverkan samverkan mellan ägare till fastigheter med mark inom visst område, samverkansområde, i avsikt att vidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning mark för bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen [=1, 8] Se 1 ESL. Kommunen beslutar om exploateringssamverkan får ske. Sådant beslut meddelas genom detaljplan eller områdesbestämmelse, se vidare PBL 6:2. [=1]

26 exploateringstal exploateringsgrad kvot mellan sammanlagd bruttoarea för bostäder och lokaler inom ett område och områdets area [=1, 12] exploatör person eller företag som genomför ett byggprojekt på mark som inte tidigare var bebyggd Jfr developer. expropriation rättslig åtgärd varigenom äganderätt, nyttjanderätt eller servitutsrätt till fastighet tvångsvis och mot ersättning tas i anspråk för att tillgodose ett allmänt intresse [=1, 12] Expropriation får ske endast för vissa i lag (SFS 1972:719) angivna ändamål och behov samt efter tillstånd av regeringen. Om detaljplan finns har kommunen rätt att expropriera mark som är avsedd för allmän plats. Sådan expropriation benämns vanligen inlösen. Se vidare 14 kap. PBL. [=1] F faktorprisindex för byggnader (enligt SCB:) index som beskriver prisutvecklingen för de produktionsfaktorer (material, löner m.m.) som används vid nyproduktion Byggnadskostnadsindex är ett äldre index som ersatts med faktorprisindex. Jfr byggnadsprisindex. fast egendom egendom som består av mark, byggnader och anläggning som anbringats för stadigvarande bruk Till fast egendom hör även träd och andra växter. Med enstaka undantag är mark och vattentäckta områden indelade i särskilda rättsliga enheter, fastigheter, som finns redovisade i fastighetsregister. I Jordabalken definieras fast egendom som jord. Byggnader m.m. kallas där tillbehör som hör till en fastighet. Se JB 1:1, 2:1.

27 fast pris ersättningsform som innebär att prestationen betalas antingen med ett belopp som bestäms före arbetets början eller som kan beräknas med angivna enhetspriser på ingående arbeten [=1] Fast pris med indexreglering är ett fast pris som enligt en i avtal angiven indexserie skall regleras för under avtalstiden inträffade ändringar i löner, varupriser eller omkostnader.[=1] fastighet självständig rättslig enhet som är upptagen i eller som kan föras in i fastighetsregistret [ 1] Till fastighet hör mark, byggnader m.m. Jfr fast egendom. fastighetsbildning åtgärd varigenom fastighetsindelningen ändras eller servitut bildas, ändras eller upphävs [ 1] Fastighetsbildning sker genom förrättning hos lantmäterimyndighet. fastighetsförvaltning process där arbete, kapital och kunnande omvandlas till utrymme med service [ 12, 15] fastighetsplan planinstitut som omfattar ett område inom en detaljplan och som meddelar bestämmelser om markens indelning i fastigheter och om servitut, ledningsrätt och liknande särskilda rättigheter samt om gemensamhetsanläggningar [=1, 12] Se PBL 1:3 och 6 kap. felavhjälpande underhåll underhåll som utförs efter att fel upptäckts och som syftar till att sätta objektet i ett tillstånd där det kan utföra avsedd funktion [=17] flexibel detaljplan detaljplan som anger ramar för byggrätten utan att vara detaljerad i fråga om utformningen av bebyggelsen [=1] Flexibel detaljplan är inte en lagreglerad planform. Se Prop 1985/86:1, s formgivningstävling upphandlingsförfarande för arkitekttjänster eller andra tjänster, som

28 genomförs i syfte att ge arrangören möjlighet att från de tävlande få alternativa förslag till grund för utformning av en bestämd uppgift För tävling som avser arkitekt-, ingenjörs- eller konstnärstjänster finns särskilda tävlingsregler som är gemensamt överenskomna mellan representanter för tävlingsarrangörer och organisationer som företräder de tävlande. Vid upphandling enligt lagen (1992:1528) om offentlig upphandling är formgivningstävling för närvarande ett förfarande som endast får tillämpas vid upphandling av vissa i lagen angivna tjänster. Se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". fristående sakkunnig kontrollant person som på begäran av byggnadsnämnden eller motsvarande ska utföra kontroll av vissa tekniska egenskapskrav då byggherrens egenkontroll inte är tillräcklig Den sakkunnige ska vara fristående från projektering och utförande. Byggnadsnämnden kan ställa krav på att byggherren ska utse en fristående sakkunnig kontrollant, främst i samband med byggsamrådet, och kraven kan avse tillgänglighet, varsamhet, brandsäkerhet etc. Se kap.9 PBL. Jfr kvalitetsansvarig enligt PBL. funktion sådan användbarhet eller sådan för användbarhet nödvändig egenskap som normalt konstateras genom mätning, provning eller nyttjande [=1, 3] Funktionen anges i förfrågningsunderlaget med kravnivå vilken skall ligga till grund för godkännande vid såväl övertagandebesiktning som slutbesiktning. Kravnivån relateras till angiven mät- eller kontrollmetod. funktionsbeskrivning beskrivning som redovisar funktionskraven Funktionsbeskrivningen innehåller mätbara funktionskrav, mätmetoder och detaljerade anvisningar för mätningsförfarandet. En sådan beskrivning ingår ofta i förfrågningsunderlaget och är nödvändig när en entreprenad baseras på funktionskrav. funktionsentreprenad entreprenadform där beställaren utformar funktionskraven och entreprenören svarar för projektering, utförande samt underhåll under viss angiven tid I funktionsentreprenader ingår även underhållstiden i entreprenadtiden. Slutbesiktning och garantibesiktning utgår och

29 ersätts då av övertagandebesiktning och avlämnandebesiktning. funktionskrav verifierbart krav på en egenskap hos byggnad, anläggning, del därav eller produkt vid bestämd användning [=1] Funktionskrav är ofta neutrala i fråga om material, konstruktion, dimension och arbetsmetod. [=1] förenklad upphandling (enligt LOU:) upphandlingsförfarande där alla leverantörer har rätt att delta, deltagande leverantörer skall lämna skriftligt anbud och den upphandlande enheten får förhandla med en eller flera anbudsgivare Förenklad upphandling kan sägas vara en sammanslagning av de enligt Upphandlingsförordningen gällande upphandlingsförfarandena sluten upphandling och förhandlingsupphandling. Anbudsinfordran skall ske skriftligt om inte annonsering sker. Se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". förfrågningsunderlag (1) handlingar som beställare tillhandahåller för utarbetande av anbud [ 1, 3] Jfr anbudshandlingar. förfrågningsunderlag (2) (enligt LOU:) handlingar som en beställare tillhandahåller en leverantör som underlag för anbudsgivning Vid upphandling enligt lagen (1992:1528) om offentlig upphandling skall samtliga krav som ställs på det som skall upphandlas finnas med i förfrågningsunderlaget. Se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". förhandlad upphandling (enligt LOU:) upphandlingsförfarande där en upphandlande enhet inbjuder vissa leverantörer att lämna anbud och tar upp förhandling med en eller flera av dem Vid upphandling enligt lagen (1992:1528) om offentlig upphandling kan förhandlad upphandling endast tillämpas vid i lagen särskilt angivna situationer. Förfarandet har ersatt det tidigare enligt Upphandlingsförordningen gällande upphandlings-förfarandet förhandlingsupphandling. Se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". Jfr öppen upphandling, selektiv upphandling. förstudie studie i ett tidigt skede som ska belysa förutsättningarna för ett projekt och

30 möjligheterna att genomföra det Väsentligast för möjligheterna är lönsamhet och finansiering. Förutsättningarna utgörs av marknad, behov av fysiska resurser samt ramar för omfattning, tid och kostnad. förvaltningskostnad summan av kapitalkostnad, underhållskostnad och driftkostnad för fastighet [=14] förvaltningsplan handlingsprogram för en fastighet, vanligen 3-10 år Förvaltningsplanen kan t.ex. ange vilka underhållsinsatser som ska göras samt mål för olika nyckeltal. Jfr underhållsplan. förvaltningsprocessen, se under byggprocessen G garantibesiktning besiktning med syfte att undersöka i vad mån fel i en entreprenad framträtt under den garantitid som gäller för entreprenaden Vid funktionsentreprenader kallas motsvarande besiktning för avlämnandebesiktning. Garantibesiktningar verkställs av besiktningsman, utsedd enligt AB 92, kap.7 eller ABT 94, kap.7. Besiktningsmannen kan vara en person eller en nämnd. Jfr slutbesiktning. garantitid fastställd tid under vilken entreprenören har garantiansvar [=1, 2, 3] gemensamhetsanläggning anläggning som är tillkommen vid förrättning och som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dessa Se AL (SFS 1973:1149, omtryck 1992:1148). Gemensamhetsanläggning kan vara t.ex. väg, parkering, va-anläggning, värmeanläggning, lekplats, tvättstuga. Gemensamhetsanläggning redovisas i fastighetsregister och har då beteckning av typen "Berga ga:1".

31 generalentreprenad utförandeentreprenad där en enda entreprenör står i direkt avtalsförhållande till beställaren [ 1] Upphandlingsförfarandet samordnad generalentreprenad används ibland för att uppnå entreprenadformen generalentreprenad. Jfr delad entreprenad, funktionsentreprenad, totalentreprenad. genomförandeavtal civilrättsligt avtal mellan byggherre och kommun som fastställer gemensamma mål och som reglerar parternas rättigheter och skyldigheter i samband med markexploatering Byggherren kan antingen vara en fastighetsägare eller en tilltänkt byggherre som ska förvärva marken och genomföra utbyggnaden. Jfr exploateringsavtal, markanvisningsavtal. genomförandebeskrivning beskrivning som skall åtfölja detaljplan och redovisa de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för ett samordnat och även i övrigt ändamålsenligt genomförande av detaljplanen [=1] Se PBL 6:1. Genomförandebeskrivningar har ingen egen rättsverkan. [=1] genomförandetid i detaljplan angiven tid inom vilken det finns formell rättighet att genomföra planen Enligt PBL 5:5 ska tiden bestämmas så att det finns rimliga möjligheter att genomföra planen. Den ska vara minst fem och högst femton år. Under genomförandetiden får fastighetsägaren ersättning för eventuell minskning av byggrätten enligt planen. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men fastighetsägaren får inte någon ersättning för minskad byggrätt om planen ändras eller upphävs. grundinvestering Se bilaga 3 "Kostnadsbegrepp knutna till bostadsbyggande".

32 H huvudanbud anbud helt enligt förfrågningsunderlaget Jfr alternativt utförande, sidoanbud. [=1] huvudentreprenör entreprenör som i delad entreprenad har fått i uppdrag att tidsmässigt samordna de olika entreprenörernas arbete med varandra Jfr sidoentreprenör, underentreprenör. [=1] huvudhandlingar systemhandlingar handlingar som tillsammans utgör redovisning av ett projekt med avseende på form, konstruktion eller installationer och som utgör underlag för bygghandlingar [ 1, 10] Delar av huvudhandlingarna ingår i ansökan om bygglov. [=10] I incitamentsavtal avtal om ersättningsform som innebär att den av beställaren utbetalade ersättningen till någon del görs rörlig [=1] Vid incitamentsavtal kommer parterna överens om en riktkostnad. För avvikelse nedåt från riktkostnaden vid slutavräkning erhåller entreprenören en del av mellanskillnaden. På samma sätt står han för en del av kostnaden vid överskridande av riktkostnaden. [=1] inlösen förfarande för tvångsmässig överföring av mark från en ägare till en annan En kommun kan exempelvis lösa in mark som ska användas till allmän plats och en privat markägare kan i viss situationer lösa in mark tillhörig annan privat markägare när tomtbildning gjorts så att en ny tomt består av delar tillhöriga flera fastigheter. Jfr expropriation.

33 inställelsetid fastställd tid inom vilken entreprenören skall påbörja åtgärdande av påtalat fel investeringskalkyl kalkyl för att bedöma en investerings lönsamhet vanligtvis genom att jämföra nuvärdet av framtida driftnetton och framtida restvärde med grundinvesteringen Nuvärde beräknas med en viss kalkylränta. K kalkylränta ränta som i en investeringkalkyl används för att räkna om belopp som utfaller vid olika tidpunkter till belopp vid en gemensam tidpunkt Kalkylräntan speglar det avkastningskrav en investerare har på satsade pengar. Jfr investeringskalkyl. kapitalkostnad summan av räntekostnad på investerat kapital och avskrivning I samband med lånefinansiering används i överförd mening termen kapitalkostnad för summan av ränta och amortering. koncession (enligt LOU:) upphandlingskontrakt avseende byggentreprenad där ersättning för arbetet utgår i form av en rätt att utnyttja anläggningen eller i form av dels en sådan rätt, dels betalning Se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". kontrakt handling som undertecknats av två eller flera parter och som utvisar parternas överenskommelse [=1, 2, 3] Jfr avtal. kontraktshandlingar kontrakt jämte handlingar som är fogade till detta eller däri anges som gällande för kontraktsarbetena [=1, 2, 3]

34 Se vidare AB 92. kontraktssumma i kontraktet angiven ersättning för kontraktsarbetena, exklusive moms [=1, 2, 3] Jfr entreprenadsumma, anbudssumma. kontraktstid i kontraktet angiven tid för utförande av kontraktsarbetena eller huvuddel därav [=1, 2, 3] kontroll undersökning för att fastslå om ett objekt beträffande en eller flera egenskaper fyller givna krav [=1] Karakteristiskt för kontroll är ett beslut om huruvida ett kriterium är uppfyllt. Med objekt avses här en mängd (t.ex. en enhet, ett parti) eller ett förlopp. Jfr besiktning, egenkontroll, provning. kontrollplan handling som har beslutats av byggnadsnämnden eller motsvarande och som anger vilken kontroll av samhällskraven som ska utföras, vilka intyg och övriga handlingar som ska företes samt vilka anmälningar som ska göras till nämnden Kontrollen kan utföras genom dokumenterad egenkontroll, av fristående sakkunnig eller, om det finns särskilda skäl, av nämnden själv. [=6] Jfr rivningsplan, slutbevis. kravspecifikation del av förfrågningsunderlaget som anger krav på egenskaper, funktion och prestation för den vara eller tjänst som beställaren efterfrågar Beträffande kravspecifikationer i samband med offentlig upphandling, se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". Jfr förfrågningsunderlag. kvalitet alla sammantagna egenskaper hos en produkt eller tjänst som ger dess förmåga att tillfredsställa uttalade eller underförstådda behov [ 9] Behov översätts vanligen till egenskaper med specificerade kriterier. Behoven kan t.ex. innefatta aspekter på prestanda, användbarhet, tillförlitlighet, säkerhet, miljö, ekonomi och estetik.[=5]

35 kvalitetsansvarig enligt PBL den som byggherren utsett att se till att fastställd kontrollplan eller rivningsplan följs samt att kontroller utförs Den kvalitetsansvarige enligt PBL ansvarar för att kontroller som säkerställer samhällskraven genomförs. Den kvalitetsansvariges uppgift enligt PBL är således inte att övervaka den totala kvaliteten i projektet utan enbart den del av byggherrens kontrollsystem som syftar till att säkerställa att samhällskraven uppfylls. kvalitetsplan handling som anger särskilda kvalitetspåverkande åtgärder och deras ordningsföljd samt de resurser som skall användas inom ett projekt [ 1, 2, 3, 9] kvalitetssystem system som omfattar organisatorisk struktur, rutiner, processer och resurser som är nödvändiga för ledning och styrning av en verksamhet med avseende på kvaliteten [ 9] Kvalitetssystemet hos en organisation utformas primärt för att tillfredsställa organisationens interna ledningsbehov. Det har en vidare omfattning än kraven från en speciell kund, som utvärderar endast den berörda delen av kvalitetssystemet. kvalitetssäkring alla planerade och systematiska åtgärder nödvändiga för att ge tillräcklig tilltro till att en produkt kommer att uppfylla givna krav på kvalitet [=1, 9] köpare, se under beställare. köpeskillingskoefficient kvot mellan en fastighets pris, dvs. köpeskilling, och taxeringsvärdet för fastigheten Genom att använda kunskap om en fastighets taxeringsvärde och köpeskillingskoefficienten vid nyligen genomförda köp kan man göra en grov uppskattning av en fastighets sannolika pris, dvs. marknadsvärde.

36 L leverantör (1) (allmänt:) den som tillhandahåller viss vara eller tjänst En leverantör kan vara en fysisk person eller juridisk person. leverantör (2) (enligt LOU:) den som tillhandahåller varor eller utför arbeten eller tillhandahåller tjänster även om han inte varit den som i det särskilda fallet tillhandahållit eller utfört det som upphandlats En leverantör kan vara en fysisk person, juridisk person eller en grupp av leverantörer. Leverantör är dock ett vidare begrepp än anbudsgivare. Leverantör är även den som av olika skäl avstått från att lämna anbud vid en upphandling men som ändå i vissa fall har talerätt. Underleverantörer kan inte anses som leverantörer och har således inte talerätt. Se vidare bilaga 1 "Områdesbeskrivning offentlig upphandling". livscykel tidsintervall som börjar med initiering av en funktion och avslutas med avvecklingen av det objekt som upprätthåller funktionen [=17] livscykelanalys LCA analys för att systematiskt beskriva och utvärdera tillverkning, användning och slutgiltigt omhändertagande av en produkt En livscykelanalys kan omfatta olika aspekter, t.ex. en produkts miljöeffekter eller kostnader. livscykelekonomi samlad bedömning av investerings-, drift- och underhållskostnad för ett objekt i relation till den nytta som objektet skapar under sin ekonomiska livslängd livscykelkostnad total kostnad som uppstår under ett objekts livscykel [ 17] Exempel på sådana kostnader är de som uppstår i samband med anskaffning, underhåll och avveckling. Livscykelkostnaden kan beräknas som ett nuvärde av samtliga dessa kostnader.

37 livslängd, se ekonomisk livslängd och teknisk livslängd. lokalarea LOA bruksarea för utrymmen inrättade för annat ändamål än boende, sidofunktioner till boende, byggnadens drift eller allmän kommunikation [=11] lyftningsplan, se betalningsplan. lönsamhetskriterium kvantitativt kriterium som uttrycker grad av lönsamhet Några vanliga kriterier är: nuvärde, återbetalningstid, investeringsavkastning eller internränta och förhållandet nytta/kostnad eller värde/kostnad. löpande räkning ersättningsform i entreprenadavtal, vilken innebär betalning efter självkostnadsredovisning med tillägg för entreprenörarvode Självkostnadsredovisning kan i entreprenadavtal ske t.ex. enligt AB 92 kap.6 7. [=1] M markanvisningsavtal genomförandeavtal där kommunen till byggherre överlåter mark som skall bebyggas kombinerat med villkor som parterna skall uppfylla i samband med exploateringen [ 12] Jfr exploateringsavtal. markkostnad kostnad för anskaffning av mark Markkostnaden innefattar enbart köp av råmark eller motsvarande, dvs. inga arbeten för att iordningsställa marken för byggande. Se vidare bilaga 3 "Kostnadsbegrepp knutna till bostadsbyggande". Jfr tomtkostnad. marklov skriftligt tillstånd av byggnadsnämnd eller motsvarande att utföra

38 schaktning, fyllning, trädfällning eller skogsplantering [ 1] I PBL 8:9 anges vilka åtgärder som kräver marklov. Schaktning och fyllning som utgör förberedelser till omedelbart förestående byggnadsarbeten kräver inte marklov. Sådana markarbeten prövas i det aktuella bygglovsärendet. [=1] Jfr bygglov, rivningslov. marknadshyra mest sannolik hyra på en marknad där det inte finns några särskilda regler om hyressättning marknadsvärde mest sannolikt pris vid en normal försäljning av ett objekt Jfr köpeskillingskoefficient. marksamfällighet markområde, vattenområde eller rätt till fiske som hör till flera fastigheter gemensamt miljökonsekvensbeskrivning handling som redovisar en planerad åtgärds effekter på naturmiljön och på befintlig eller planerad bebyggelse Med naturmiljö avses mark, vatten, luft, växtlighet, människor och djur, etc. Exempel på effekter på bebyggelse är buller och luftföroreningar. En miljökonsekvensbeskrivning ska under vissa förutsättningar tas fram t.ex. i samband med detaljplanearbete. N nettoarea NTA area av mätvärt utrymme begränsad av omslutande byggnadsdelars insida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning [=11] nettokapitaliseringsfaktor kvot mellan en fastighets pris eller marknadsvärde och dess driftnetto Nettokapitaliseringsfaktorn är det inverterade värdet av direktavkastningen. En fastighets marknadsvärde kan uppskattas utifrån kunskap om nettokapitaliseringsfaktorn (eller kravet på direkt-