//CF BRF FLEMING REGLER FÖR OMBYGGNAD AV LÄGENHET

Transkript

1 //CF BRF FLEMING REGLER FÖR OMBYGGNAD AV LÄGENHET

2 1 BAKGRUND OCH SYFTE 3 2 FÖRENINGENS STADGAR 3 3 BYGGA OM ELLER RENOVERA TILLSTÅNDSPLIKTIGA ÅTGÄRDER ETT TILLSTÅNDSÄRENDE SKA ALLTID INNEHÅLLA: INGREPP ELLER FÖRÄNDRING I VENTILATION ELLER AVLOPP RADIATORER OCH GOLVVÄRME FÖNSTER OCH FÖNSTERDÖRRAR INGREPP I BJÄLKLAG ELLER BILNINGSARBETEN INGREPP I BÄRANDE ELLER ICKE BÄRANDE KONSTRUKTION ANNAN VÄSENTLIG FÖRÄNDRING AV LÄGENHETEN ICKE TILLSTÅNDSPLIKTIGA ÅTGÄRDER SÄRSKILT ATT BEAKTA OMBYGGNAD AV KÖK OMBYGGNAD AV TOALETT OCH BADRUM SOMMARRUM 6 4 FÖRE ARBETET STARTAR STARTMÖTE BESIKTNING STÖRANDE LJUD OCH VIBRATIONER BILNINGSARBETEN INFORMATION TILL GRANNAR INFORMATION TILL HYRESGÄSTER 7 5 NÄR ARBETET PÅGÅR ENTREPRENADOMRÅDE DOKUMENTATION AV SKADOR DAMM OCH SKRÄP BYGGAVFALL AVSTÄNGNING AV TAPPVATTEN OCH ELLER EL (PLANERADE ARBETEN) OMBUD ERSÄTTNINGSSKYLDIG 8 Sida 2 av 8

3 1 BAKGRUND OCH SYFTE Detta dokument har som syfte att beskriva och underlätta för den medlem som avser att genomföra förändringar/renoveringar i den enskilda bostadsrättslägenheten. Vad som får göras och vad som inte får göras samt när tillstånd från föreningens styrelse måste erhållas. Dokumentet försöker också beskriva de krav föreningen ställer vid större åtgärder/ingrepp och då framförallt gällande fastighetens installationer såsom el, TV/IT, vatten, avlopp och ventilation. Vidare beskrivs allmänna ordningsregler att iakttas då renoveringsarbeten utförs. Brf Flemings, org.nr , fastighets officiella beteckning är Tegelbruket 7 och har adresserna Carl-Gustav Lindstedts gata 1, Maria Sandels gränd 1-3 och Grubbensringen 6 (Gula huset) samt Grubbensringen 2-4 (Röda huset). Fastigheten rymmer också kommersiella lokaler på adresserna Carl Gustav Lindstedts gata 3 och Fleminggatan 22 A-E. 2 FÖRENINGENS STADGAR i föreningens stadgar anger utgångspunkten för ansvarsfördelningen mellan föreningen och den enskilde bostadsrättsägaren. I föreningens stadgar 31 anges att bostadsrättsinnehavaren skall hålla lägenheten i gott skick, innebärande att bostadsrättsinnehavaren ska bekosta åtgärder för reparation och underhåll av lägenheten. Vidare anges i samma paragraf att allt arbete skall utföras fackmannamässigt. I stadgarnas 37 anges att i det fall renoveringen omfattar ingrepp i bärande konstruktion, ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller annan väsentlig förändring ska styrelsens godkännande erhållas. Fastighetsansvarig i styrelsen framgår av föreningens hemsida, 3 BYGGA OM ELLER RENOVERA Funderar Du på att bygga om i Din lägenhet? Tänk då på att många förändringar kan beröra andra än bara Dig. Därför är vissa ombyggnadsåtgärder tillståndspliktiga och/eller skall utföras på ett fackmannamässigt sätt. Ibland måste du ha styrelsens tillstånd. Nedan följer några anvisningar över vad Du måste tänka på. 3.1 Tillståndspliktiga åtgärder För vissa åtgärder krävs att du inhämtar tillstånd från föreningen styrelse. För att styrelsen ska ges möjlighet att kunna behandla och bedöma din förfrågan måste den komma styrelsen tillhanda i god tid innan arbetet planeras starta. För att du ska slippa eventuella extrakostnader bör tillståndsärendet vara klart före att du handlar upp eventuell entreprenör. Styrelsen kan villkora vissa åtgärder vilka du annars kanske inte har med i ditt avtal med entreprenör. Ansökan skickar du till info@brffleming.se Ett tillståndsärende ska alltid innehålla: Beskriven åtgärd Beskriv i text så tydligt som möjligt exakt vad du vill göra, gärna i detalj Installationer Avser du att förnya eller förändra befintliga installationer, köksfläkt, fasta installationer i badrum etc. bör du ange fabrikat och modellbeteckning på de nya installationerna. Sida 3 av 8

4 Avser du att sätta upp en vägg eller ta ned en vägg eller förändra dragning av vatten, avlopp eller ventilation ska du ha intyg från behörig konstruktör som godkänner den nya lösningen Ritningar Ta fram tydliga ritningar över nuvarande lägenhets planlösning och en ritning visande hur planlösningen kommer se ut efter ombyggnad. Befintliga ritningar över planlösning och även konstruktionsritningar kan erhållas av inom styrelsen ansvarig för fastigheten, se punkt 2 ovan Komplett ansökan För att ansökan ska kunna godkännas är det viktigt att den är komplett. Styrelsen tar emot ansökan och ser över den, styrelsen godkänner eller avslår sedan. Kontakta styrelsens fastighetsansvarig vid frågor om din ansökan Försäkring Du är byggherre och ansvarig för alla skador som kan uppkomma till följd av ditt ombyggnadsarbete. Kontroller därför noga ditt eget försäkringsskydd och begär in ett försäkringsbesked/intyg från din entreprenör. Kontrollera entreprenörens försäkring noga tex genom att kontakta ditt eget försäkringsbolag Ingrepp eller förändring i ventilation eller avlopp Förändringar av dragning av ventilation, eller avlopp för vatten kräver alltid tillstånd från styrelsen Radiatorer och golvvärme Fastigheten är utrustad med vattenburen fjärrvärme via radiatorer. Vattenburen golvvärme är inte tillåtet. Det är således inte tillåtet att leda om den vattenburna värmen till golvvärme. Fastighetens radiatorer får inte tas bort eller bytas. De får heller inte byggas in med mindre än att tillräckligt ventilerande utrymme skapas Fönster och fönsterdörrar Utsida fönster och utsida fönsterdörrar tillhör föreningen och får inte tas bort, bytas, sättas igen eller byggas för Ingrepp i bjälklag eller bilningsarbeten Ingrepp i fastighetens bjälklag är alltid tillståndspliktigt och kräver intyg från behörig konstruktör. Bilningsarbeten i golv eller lägenhetsskiljande vägg är alltid tillståndspliktigt Ingrepp i bärande eller icke bärande konstruktion Om du vill riva eller ta hål i en bärande vägg eller konstruktion måste du lämna med ett intyg från en behörig konstruktör med beskrivning över hur den bärande delen ska ersättas. Även en bygganmälan till Stadsbyggnadskontoret måste göras, minst tre veckor före byggstart. Det faller på lägenhetsinnehavarna att kontrollera vilka delar som är bärande. Varje eget rum ska också ha separat tilluft via fastighetens mekaniska till- och frånluftsystem Annan väsentlig förändring av lägenheten Tänk på att underlåtenhet att begära tillstånd från styrelsen kan leda till att du vid upptäckt, t.ex vid försäljning, kan anmodas till ett kostsamt återställande av lägenheten. I värsta fall, om någon eller något till följd av felaktig ombyggnation skadas, kan du även bli skadeståndsskyldig. Sida 4 av 8

5 3.2 Icke tillståndspliktiga åtgärder Du bör alltid ta kontakt med föreningens förvaltare eller styrelsens fastighetsansvarig även om din ombyggnad formellt inte kräver tillstånd från styrelsen. Dessa kan ge dig värdefull information som du och din entreprenör har god nytta av inför och under arbetet. Du kan förnya ytskikt, måla om och tapetsera, förnya kök och badrum utan tillstånd från styrelsen, förutsatt att arbetet sker på ett fackmannamässigt sätt och i enlighet med vad som i övrigt framgår av denna skrift t ex angående köksfläkt, tätskikt och vatten- och avloppsdragningar och inkopplingar. 3.3 Särskilt att beakta Ombyggnad av kök Fastigheten har ett gemensamt mekaniskt till- och frånluftssystem varför du inte har en egen köksfläkt utan endast en fläktkåpa. Det är därför inte tillåtet att installera en traditionell egen köksfläkt som kopplas till det gemensamma ventilationssystemet. Installationen av en traditionell köksfläkt skapar obalanser i det befintliga systemet vilket leder till försämrad effektivitet i ventilationen för dina grannar. Den regelbundet genomförda OVK-besiktningen (obligatorisk ventilationskontroll) kommer inte att bli godkänd med sådan lösning varför du kommer bli ålagd att byta. Du kan installera en kolfilterfläkt förutsatt att den befintliga frånluftsventilen då dras fram synligt på vägg, på samma sätt som frånluftsventilen är installerad i badrummen. Vid byte av köksfläkt ska alltid en fackman anlitas som då också utför en injustering och dokumentation av luftflöde och installationen. I övrigt gäller befintligt regelverk för säkert vatten Ombyggnad av toalett och badrum Material och metoder Allt material och alla metoder skall vara godkända för våtrum. Allt arbete skall utföras av fackman eller vara fackmannamässigt utfört Dolda rördragningar Dolda rördragningar inbilade i yttervägg eller lägenhetsskiljande vägg är inte tillåtet. Dolda dragningar av trycksatta ledningar i andra väggar är tillåtet förutsatt att dessa görs fackmannamässigt och enligt befintliga regelverk för säkert vatten Golvbrunn Befintlig golvbrunn skall alltid bytas mot ny typgodkänd vid byte av golvbeläggning Avstånd mellan vägg och tätskiktsbrytande rör för vatten och avlopp Tänk på att regelverket avseende lägsta avstånd mellan vägg och vattenrör eller avloppsrör har förändrats sedan fastigheten byggdes. Det kan därför eventuellt bli nödvändigt att öka mellanrummet mellan vägg och t.ex. avloppsrör Tätskikt Vid ombyggnader som berör tätskikt måste arbetet utföras av fackman eller ske på fackmannamässigt sätt. För att undvika skadeståndskrav vid eventuell framtida vattenskada skall lägenhetsinnehavaren se till att dokumentation finns på att arbetet utförts på rätt sätt. Sida 5 av 8

6 Golvvärme Badrumsgolven är utrustade med elburen golvvärme. Sådan värmelösning ska återställas vid byte av badrumsgolv. Vattenburen golvvärme är inte tillåtet. Det är således inte tillåtet att leda in fastighetens vattenburna fjärrvärme som golvvärme. Det är heller inte tillåtet att använda fastighetens tappvarmvatten för uppvärmning Handdukstork I grundutförande är badrummen utrustade med elburna handdukstorkar. Vattenburen handukstork är inte tillåten. Det är således inte tillåtet att leda in fastighetens vattenburna värme i handukstorkarna. Det är heller inte tillåtet att använda fastighetens tappvarmvatten för uppvärmning Sommarrum Vissa lägenheter har s.k. sommarrum. Sommarrummet är i original försett med klinkergolv som är eluppvärmt. Vid byte av golvbeläggning ska ny elburen golvvärme installeras. Fönsterdörrarna mellan kök och sommarrum är utrustade med treglasfönster. De franska fönsterdörrarna från sommarrummet mot gården är tvåglasfönster. Den treglasiga fönsterdörren in mot köket får inte tas bort med mindre än att fönsterdörrarna mot gården görs om till treglasfönster. 4 FÖRE ARBETET STARTAR 4.1 Startmöte I det fall din ombyggnadsåtgärd är tillståndspliktig ska ett startmöte hållas i god tid före det att arbetet startar. Medverkande ska förutom du själv vara din entreprenör och representant från styrelsen och/eller föreningens förvaltarrepresentant. Syftet är att gå igenom arbetes karaktär, handlingar, andra förutsättningar, störande arbete och ordningsregler samt utbyta kontaktuppgifter. Du har ansvaret att sammankalla till startmötet och du står för eventuella kostnader. Föreningens representant för protokollsanteckningar. Utan startmöte är styrelsens tillstånd inte giltigt. 4.2 Besiktning Vid tillståndspliktiga arbeten ska besiktningsprotokoll över utfört arbete upprättas av behörig besiktningsman. Besiktning ska ske löpande under arbetet så att dolda åtgärder kan kontrolleras före igensättning eller inbyggnad. Föreningens förvaltare är behörig besiktningsman. 4.3 Störande ljud och vibrationer Tänk på dina grannar. Lämpligen utförs inte störande arbeten före kl. 08:00 eller efter kl. 16:00 helgfri vardag. Lördag söndag gäller att störande arbete lämpligen inte utförs före 10:00 eller efter 16:00. Under Jul och nyårshelgens mellandagar gäller helgtider. Julafton tom Annandag Jul samt Nyårsafton och Nyårsdagen får inga störande arbeten utföras Bilningsarbeten Avser du att bila bort gammal kakel och klinker eller bila för ny avloppsdragning så avger detta enormt störande ljud i hela fastigheten. Bilningsarbeten måste planeras extra noga. Bilningsarbeten får därför endast utföras vardagar måndag till fredag mellan kl. 08:00 och 10:00. Den dag eller de dagar bilning avses göras skall särskilt informeras till hela trapphusets grannar och berörda hyresgäster. Sida 6 av 8

7 Du är ersättningsansvarig för eventuella genomslag som görs till grannen under vid bilning i bjälklag. Befintlig armering får inte kapas vid bilning i bjälklag. Kan detta inte undvikas ska intyg från behörig konstruktör tas in som visar att kapningen av armering inte riskerar konstruktionen alternativt hur en lösning bör se ut Tänk på att vid bilningsarbeten måste lägenhetens frånluftsventiler täckas för. Detta för att förhindra att bilningsdamm och smuts sugs in i fastighetens ventilation och täpper igen ventilationsfiltren vilket leder till att ventilationen i hela fastigheten stannar Information till grannar Du ansvarar för att dina grannar informeras i god tid genom anslag när störande arbeten förväntas ske. Minst en vecka i förväg. Ange under vilken tid din ombyggnad kommer att pågå och gärna när störande arbeten kommer att utföras. Särskild dag när bilningsarbete sker ska särskilt anges helst också genom muntligt samtal Information till hyresgäster Styrelsen ansvarar för information till föreningens hyresgäster. Tider och karaktär av störande arbeten sammanställs och beslutas vid startmötet, punkt NÄR ARBETET PÅGÅR 5.1 Entreprenadområde Lägenheten utgör gräns för entreprenadområde. Det innebär att allt byggmaterial, restprodukter eller annat avfall ska förvaras inne i lägenheten. 5.2 Dokumentation av skador Du är ansvarig för eventuella skador som uppkommer på fastighetens t.ex. entrédörrar, hissar och trapphusets väggar och golv. Dokumenterar därför gärna de transportvägar som kommer att användas med datumnoterade foton så att redan befintliga skador kan identifieras. Gör därefter om samma fotodokumentation efter arbetets slutförande. 5.3 Damm och skräp Varje dag skall eventuellt damm och skräp som deponeras utanför lägenheten tas bort för att minimera obehag för grannarna. Om sopning inte är tillräckligt måste trapphuset och hissen även våttorkas innehållande normalt golvrengöringsmedel. 5.4 Byggavfall Då våra återvinningsrum (soprum och grovsoprum) inte får användas för byggavfall måste du själv ansvara för bortforslingen till lämplig återvinningscentral. Tänk på att byggavfall inte får placeras på gårdarna eller i gemensamma utrymmen. Brandskyddsreglerna förbjuder att avfall placeras i trapphusen. Väljer du att använda s.k. Big Bags eller dylikt är det viktigt att samtidigt beställa hämtning samt att dessa inte står kvar över natten eller ställs på gatan (det krävs tillstånd från trafikkontoret). I det fall byggavfall måste lämnas mer än över dagen skall de ovillkorligen märkas upp med lägenhetsnummer och telefonnummer till lägenhetsinnehavaren. Kom också ihåg att s.k. Big Bags inte får placeras invid hus eller fasader pga. brandrisken. Sida 7 av 8

8 5.5 Avstängning av tappvatten och eller el (planerade arbeten) Om vatten och/eller el behöver stängas av och det påverkar mer än bara den lägenhet som renoveras måste det anslås, tydligt, i trapphuset och i hissen. Sätt upp informationen MINST en vecka i förväg. Ansök först om tillstånd för avstängningen hos fastighetsskötaren (Valvet). 5.6 Ombud Du måste under hela entreprenadprocessen (oavsett om åtgärden är tillståndspliktig eller inte) vid behov vara personligen tillgänglig. I det fall det t.ex. uppstår frågor eller inträffar olyckor eller andra incidenter som kräver åtgärd eller beslut måste föreningen kunna nå dig och du måste kunna inställa dig på arbetsplatsen. Avser du att inte närvara t.ex. på grund av resa eller liknande ska du genom avtal eller fullmakt utse ett ombud som i ditt ställa kan ta det fulla ansvaret för din entreprenad. Ombudets namn och kontaktuppgifter samt kopia på avtal/fullmakt ska tillställas styrelsens fastighetsansvarig. 5.7 Ersättningsskyldig Tänk på att du kan bli ersättningsskyldig om du åsamkar föreningen eller dina grannar kostnader genom att åsidosätta dessa regler. Sida 8 av 8