Detaljplan för Berghemsområdet, fastigheten Berghem 1:153 m fl, ställs ut för granskning under tiden 8 maj 12 juni 2014.

Transkript

1 UNDERRÄTTELSE Dnr Kst 2012/166 Enligt sändlista GRANSKNING Detaljplan för BERGHEMSOMRÅDET, fastigheten Berghem 1:153 m fl Ett förslag till detaljplan har tagits fram för ett befintligt villaområde i Berghem. Syftet är att ersätta den gällande detaljplanen för området med en ny detaljplan med planbestämmelser som är anpassade till dagens situation och hur utvecklingen av bebyggelsen i området ska ske med dagens förutsättningar. Detaljplan för Berghemsområdet, fastigheten Berghem 1:153 m fl, ställs ut för granskning under tiden 8 maj 12 juni Planförslaget överensstämmer med översiktsplanen. Genomförandet av detaljplanen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan. Planhandlingarna finns att läsa hos kommunens kundtjänst, Riddarplatsen 5 i Jakobsbergs centrum, på Jakobsbergs bibliotek samt i kommunalhusets entré, Vasaplatsen 11 i Jakobsbergs centrum. Handlingarna finns även tillgängliga på kommunens webbplats under rubriken Bygga, bo och miljö > Kommunens planarbete > Detaljplaner > Pågående planer. Skriftliga synpunkter på förslaget ska ha inkommit senast den 12 juni 2014 till Kommunstyrelseförvaltningen, Plan- och exploateringsavdelningen, Järfälla, eller via e-post till kommunstyrelsen@jarfalla.se. Upplysningar om planförslaget lämnas av Lena Granqvist, telefon: e-post lena.granqvist@jarfalla.se Fastighetsägare ombeds informera eventuella hyresgäster om innehållet i detta brev. Den som inte senast under granskningstiden framfört skriftliga synpunkter på planförslaget kan förlora rätten att överklaga beslut att anta planen. Christina Johansson Plan- och exploateringschef Lena Granqvist Plantekniker Kommunstyrelseförvaltningen Besöksadress: Vasaplatsen 9-11 Plan- och exploateringsavdelningen Postadress: JÄRFÄLLA Lena Granqvist, Plantekniker Telefon växel: Telefon: (direkt) E-post: lena.granqvist@jarfalla.se E-post: kommunstyrelsen@jarfalla.se Webbplats: Organisationsnummer: Postgiro: Bankgiro:

2 SÄNDLISTA Kst 2012/166 GRANSKNING Detaljplan för fastigheten Berghem 1:153 m fl. Brandkåren Attunda Utbildningsnämnden Kultur- och fritidsnämnden Tekniska nämnden Barn- och ungdomsnämnden Socialnämnden Miljö- och bygglovsnämnden Förskola/grundskola Lantmäterimyndigheten E.ON Elnät Sverige AB E.ON Värme Sverige AB TeliaSonera Skanova Access AB Länsstyrelsen i Stockholms län, planenheten Trafikverket, Region Stockholm Norrvatten Svenska Kraftnät, Nätteknik Vattenfall Eldistribution AB STOKAB Trafikförvaltningen (SL) Närpolisen Posten Sverige AB, Affärsområde Brev Naturskyddsföreningen i Järfälla Förpacknings- och tidningsinsamlingen Trafikverket, östra regionen Fastigheter helt eller delvis inom detaljplaneområdet: Berghem 1:1 tom 1:5, 1:7 tom 1:92, 1:94 tom 1:1270, Jakobsberg 11:5 Fastigheter angränsande detaljplaneområdet: Berghem 1:6, 2:7, 2:15, 2:16, 2:18, 2:19, 2:20, 2:21, 2:29, 2:30, Jakobsberg 2:2, 2:1008, 2:1167, 2:1179, 2:1611, 2:1730 tom, 2:1735, 2:1842 tom 2:1844, 2:1980 tom 2:1982, Polhem 1:80, 1:82, 1:83, 1:125 tom 1:133, 1:179, 4:1 För kännedom: Michael Yhr, kommunstyrelseförvaltningen Kent Färdig, kart- och GIS avdelningen Hans Gabrielsson, VA-sektionen Anders Lundqvist, VA -sektionen Kerstin Sköld, Stadsträdgårdsmästare, projektkontoret Ann Ljusnefors-Norstedt, avfallssektionen David Nordin, väg- och trafikavdelningen

3 JÄRFÄLLA KOMMUN Niklas Nyström, bygglovavdelningen Christina Johansson, plan- och exploateringschef Mikael Åklint, planeringsdirektör Jenny Ångman, miljöplanerare Jan Nordström, fastighetsavdelningen Ingrid Kennerstedt-Bornhall, Järfälla kultur Anders Eriksson, projektkontoret Väg- och trafikavdelningen Anders C Eriksson, stadsarkitekt Ida Nordin, avfall Amanda Redstorm, bygglov Kommunalråd Cecilia Löfgreen Politiska kansliet S Politiska kansliet C Politiska kansliet FP Politiska kansliet M Politiska kansliet V Politiska kansliet MPG Politiska kansliet KD Plu:s ledamöter

4 UTDRAG Sid 1 (1) SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sammanträdesdag Kommunstyrelsens planutskott Expedieras till Akten Enligt sändlista 8 Detaljplan för Berghemsområdet, fastigheten Berghem 1:153 m. fl. Dnr Kst 2012/166 Planutskottets beslut 1. Förslag till detaljplan för Berghemsområdet, fastigheten Berghem 1:153 m fl, ställs ut för granskning med i huvudsak följande ändringar efter samråd. 2. a) Den föreslagna bebyggelsen i det centrala skogsområdet i gällande plan undantas från den nya detaljplanen. Föreslagen villatomt i planområdets nordvästra del utgår. 3. b) Planbestämmelsen högsta nockhöjd ersätts med högsta byggnadshöjd 4,4 meter som i gällande plan. 4. c) En byggrätt om 15 kvm införs för respektive bostadskvarters gemensamt förvaltade naturmarksområde. 5. d) Prickmarken (mark som inte får bebyggas) ökas från 4 meter till 5 meter mot gata i Nya Berghem (västra delen av planområdet) vilket överensstämmer med redovisningen i gällande plan. Ärendet i korthet Inom detaljplan för Berghemsområdet, S B, har ett flertal bygglov lämnats med avvikelser. Det är angeläget att pröva en ändring av detaljplanen så att tidigare beviljade bygglov om möjligt blir förenliga med planen och för att möjliggöra en rättvis prövning i kommande bygglovärenden. Det område i planområdets sydvästra del med föreslagen ny bebyggelse som fanns med i samrådsförslaget undantas i den nya detaljplanen. Planens genomförande bedöms inte ha någon betydande miljöpåverkan. Handlingar 1. Kommunstyrelseförvaltningens tjänsteskrivelse Planbeskrivning Samrådsredogörelse Plankarta med bestämmelser Planutskottets behandling Lämnade förslag Emma Feldman (M) yrkar bifall till kommunstyrelseförvaltningens förslag. Beslutsgång Ordföranden konstaterar att planutskottet beslutar enligt kommunstyrelseförvaltningens förslag. Justerandes sign Rätt utdraget intygas

5

6 (12) Dnr Kst 2012/166 GRANSKNINGSHANDLING Detaljplan för BERGHEMSOMRÅDET Fastigheten Berghem 1:153 m fl, Järfälla kommun, Stockholm län PLANBESKRIVNING Flygfoto med planområdesgräns Berghem planbeskrivning PLU Kommunstyrelseförvaltningen Besöksadress: Vasaplatsen 11 Plan- och exploateringsavdelningen Postadress: JÄRFÄLLA Lena Granqvist, plantekniker Telefon växel: E-post: jarfalla.kommun@jarfalla.se Webbplats: Telefon: Organisationsnummer: Postgiro: Bankgiro:

7 (12) HANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: - Denna planbeskrivning - Plankarta med bestämmelser, skala 1: Samrådsredogörelse, Övriga handlingar: - Grundkarta - Fastighetsförteckning - Naturvärdesinventering och analys av barrskogssambandet (Calluna ) PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syfte Inom detaljplan S B har ett flertal bygglov lämnats med avvikelser samt avvikelser som inte prövats. Gällande detaljplan för området är otidsenlig och flera planbestämmelser tjänar inte längre något syfte. Det är därför angeläget att ta fram en detaljplan med planbestämmelser som är anpassade till dagens situation och hur utvecklingen av bebyggelsen i området ska ske med dagens förutsättningar. Huvuddrag Området planeras för utveckling av befintlig bostadsbebyggelse. I området finns även en skola. PLANDATA Läge och areal Planområdet ligger i Berghem i den centrala delen av Järfälla kommun, ca 1,7 km från Jakobsbergs centrum. Området avgränsas i väster mot ett naturområde som vetter mot Passadvägen, i norr mot Sjöbrisgränd, i öster av Berghemsvägen och i söder av Berghemsskogen, vilket är det centrala skogsområdet mellan Gamla och Nya Berghem. Planområdets areal uppgår till ca 39 ha. Markägoförhållanden Mark som utgör allmän plats, samt fastigheten Berghem 1:3, ägs av Järfälla kommun. I övrigt är bostadsfastigheterna privatägda. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplaner Start-PM / Uppdrag I den kommuntäckande översiktsplanen ÖP 2001 (antagen , aktualitetsförklarad ) redovisas markanvändningen av området som bostäder. Kommunstyrelsen beslutade enligt 54/ att planutskottet ges i uppdrag att upprätta ett förslag till ändring av detaljplan för fastigheten Berghem 1:153 m fl inom befintligt detaljplaneområde. Som ett tillägg till det ursprungliga uppdraget beslutade kommunstyrelsen enligt 22/ att planutskottet ges i uppdrag att pröva ett tillägg av kompletterande bebyggelse t ex i form av stadsvillor, till tidigare uppdrag att ändra detaljplan för fastigheten Berghem 1:153 m fl inom befintligt detaljplaneom-

8 (12) råde. Genom att planområdet avgränsats efter samrådet är tilläggsuppdraget nu inte aktuellt. Detaljplaner För området gäller detaljplan S Riksintressen Detaljplanen berör inga områden av riksintresse. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Topografi Flora och fauna Planområdet är kuperat. Delar av rekreationsområdet öster om Berghemsskolan ligger i en svacka mellan höjdryggar. Flera av byggnaderna i området är suterränghus som byggts för att utnyttja sluttande tomtmark på bästa möjliga sätt. Planområdet består huvudsakligen av villatomter med lummiga och uppvuxna trädgårdar samt naturmark. Naturmarken i anslutning till planområdet består både av ett större skogsparti samt mer öppna ytor för rekreation. Inom planområdet finns sedan tidigare inte några intressen registrerade avseende flora, fauna eller rödlistade arter. Området omfattas inte av något skydd enligt miljöbalken och berörs inte av något område som bedömts som ekologiskt särskilt känsligt (s.k. ESKO-område). Området Polhem-Berghem är en del av ett barrskogsnätverk och står omskrivet i rapporten Ekologiska landskapssamband i Järfälla kommun. Naturområdena i anslutning till planområdet ingår som en av flera spridningskorridorer mellan Görvälns naturreservat och Västra Järvafältets stora skogsområden och är ett aktivitetsområde för bl a Tofsmes. En inventering har gjorts i skogsområdet mellan Dimvägen och Snövägen där bl a Ryl, Lungört och Tallticka hittats. Lokalklimat Geotekniska förhållanden Radon Fornlämningar och byggnadsminnen Lokalklimatet är som mest gynnsamt i södersluttningarna. Området är kuperat, vilket medför att det är nära till fast grund. Alla tomter är bebyggda och grundläggningsförhållandena därmed välkända. Området är inom låg eller normal risk för naturligt radon. Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Om man vid grävning eller annat arbete påträffar fornlämning föreligger dock anmälningsplikt enligt kulturminneslagen. Bebyggelseområden Bostäder Offentlig och kommersiell service Enligt gällande detaljplan är områdets användning bostäder. Byggnaderna utgörs av friliggande villor och i området finns totalt ca 260 fastigheter. Inom respektive fastighet med småhus medges att två självständiga bostäder får inredas, t ex för att underlätta generationsboende, uthyrningslägenhet etc. Inom planområdet finns Berghemsskolan som inhyser ca 230 elever i årskurs F-5. Berghemsskolans kapacitet (årskurs F-5) är i dagsläget fullt utnyttjad, dock är det svårt att förutse hur behovet ser ut om några år. Trots att Berghemssko-

9 (12) lans kapacitet för tillfället är nådd finns det just nu inget behov av att bygga en ny skola eller förskola inom eller i anslutning till planområdet. Övrig offentlig och kommersiell service finns bl a i Jakobsbergs centrum och Barkarby inom ett avstånd av 1-3 km från planområdet. Tillgänglighet Byggnadskultur och gestaltning Tillgängligheten till området kan för funktionshindrade försvåras av den kuperade terrängen och de delvis branta gatorna. Vid förändringar bör markplaneringen utföras så att rullstolsburna och andra rörelsehindrade kan nå sin bostad utan problem. Övriga lokaler skall som regel alltid vara tillgängliga för rörelsehindrade. Större delen av området har utvecklats från 1960-talet med detaljplan S B som grund. Gällande detaljplan

10 (12) Bebyggelse kan delas in i två karaktärsområden; Gamla Berghem och Nya Berghem. Illustration planområdets två karaktärsområden Gamla Berghem sträcker sig över de östra delarna av planområdet medan Nya Berghem tar upp de västra delarna. Mellan de två områdena finns ett större naturområde. Berghem byggdes ut i etapper under 1960-talet och man började med den östra delen, dvs Gamla Berghem, som följdes av den västra sidan, Nya Berghem. Nya Berghem karaktäriseras främst av suterränghus i två plan samt av sadeltaksvillor. Sadeltaksvillorna har en brant taklutning på ca 45 grader och ett flertal av vindarna har inretts till boendeyta. Suterränghusen har liggande eller stående träpanel. Suterrängbyggnadernas tak var ursprungligen platta men ett flertal hus har försetts med flacka sadeltak eller lutande pulpettak. I Nya Berghem finns det även ett par experimentshus med plåtfasad. Gamla Berghem består av 142 modulbyggda enplansvillor som alla uppfördes mellan 1967 och Majoriteten av villorna har en brun liggande träpanel och platt tak vilket var originalutförandet av villorna. Ett flertal av villorna i Gamla Berghem har byggts ut och i vissa fall har även den yttre fasaden samt takets form ändrats. År 2004 kom Stockholms Läns Museum ut med rapporten Berghem är ju ändå

11 (12) Berghem en studie av ett bostadsområdes förändring under 35 år som beskriver Gamla Berghems historia samt den utveckling som skett sedan husen byggdes. Rapporten betonar inte vikten av att försöka bevara villorna i originalutformning i och med att området redan har förändrats avsevärt. Trots de förändringar som ägt rum ser man en viss sammanhållenhet i området och det är främst den bruna fasadfärgen och de platta taken som bidrar till detta. Under årtiondena sedan Berghem byggdes i slutet av 1960-talet har hela området förvandlats från ett enhetligt småhusområde med likartade hus till en variationsrik provkarta på personlig smak och skiftande stilideal (Från Stockholms Läns Museums hemsida) Tomtstorleken varierar något mellan Nya och Gamla Berghem. I Gamla Berghem är tomterna något mindre, ca 850 m² i snitt, jämfört med Nya Berghem där tomtstorlekarna är ca 900 m² i snitt. Det finns ingen bostadsfastighet i området som är större än 1400 m² och det finns inte heller någon fastighet som är mindre än 700 m². I Gamla Berghem är alla byggnaderna i praktiken en våning höga. Vilket troligtvis grundar sig i att byggnadskonstruktionen ursprungligen inte var dimensionerad för ytterligare en våning. Därför har tillbyggnader främst skett genom att mer tomtmark har tagits i anspråk. I Nya Berghem ser husen annorlunda ut och man har i flera fall byggt ut på höjden, i vissa fall ytterligare en våning. Detta bidrar till att byggnaderna i Gamla Berghem generellt är mer utbredda på marken än i Nya Berghem. Tomtutnyttjandegraden är därför högre i Gamla Berghem. I både Nya och Gamla Berghem är byggnaderna organiserade i mindre bostadsenklaver längs mindre gatuslingor. I mitten av varje bostadsenklav finns ett mindre grönområde tillhörande de boende genom en samfällighetsförening för respektive kvarter. Byggnader i karaktärsområdet Gamla Berghem Byggnader i karaktärsområdet Nya Berghem

12 (12) Byggnadshöjd/nockhöjd Byggnadernas höjd regleras med bestämmelsen högsta byggnadshöjd 4,4 meter som i den gällande planen för att bebyggelsen ska behålla mer av sin ursprungliga karaktär mot gaturummet. De byggnadsdelar som ligger närmare än tre meter från fastighetsgräns får en högsta nockhöjd av 3,5 meter. Komplementbyggnader begränsas till en våning, vilket gör att huvudbyggnaden kommer att vara den dominerande byggnaden på tomten. I planen regleras att eventuella takkupors sammalagda bredd får uppta max en tredjedel av taklistens längd och att takkupor inte ska räknas som volymskapande och påverka byggnadens byggnadshöjd. Högsta byggnadshöjd för skolan är 8,0 meter för att möjliggöra ytterligare en våning vid eventuella framtida behov. Fastigheternas storlek och utnyttjandegrad I den nya detaljplanen regleras fastigheternas minsta storlek i befintlig bebyggelse till 700 m², vilket överensstämmer med bestämmelsen i gällande detaljplan. Det innebär att inga befintliga bostadsfastigheter är möjliga att stycka av. Gällande detaljplan medger att 25 % av fastighetens areal får bebyggas. Flera avvikelser mot denna bestämmelse har förekommit, särskilt i områdets östra del, Gamla Berghem där tomterna är något mindre samt där byggnaderna byggts ut på längden eller bredden i stället för på höjden. Med den nya detaljplanen regleras byggnadsarean på respektive fastighet till 300 m² i Gamla Berghem respektive 250 m² i Nya Berghem. Även om fastigheternas storlekar varierar något är upplevelsen att både tomternas och byggnadernas storlek är förhållandevis enhetlig i området. De flesta tomterna i Nya Berghem har en liknande längd mot gatan, vilket innebär att de kan bebyggas med ungefär lika stor byggnadsarea utan att de inre delarna behöver tas i anspråk. Även i Gamla Berghem är tomternas längd mot gatan förhållandevis enhetlig, men där har principen om att placera bebyggelsen längs gatan frångåtts i större utsträckning. Byggnaders placering Den gällande planen fastställd planen medger att huvudbyggnad placeras tre meter från fastighetsgräns och att komplementbyggnader kan placeras i fastighetsgräns. Komplementbyggnader på olika fastigheter får sammanbyggas. Ett problem som uppstått är att huvudbyggnad och komplementbyggnad på flera ställen byggts samman, vilket medför att den tidigare komplementbyggnaden kommit att bli en del av huvudbyggnaden. För att undvika de problem som sammanbyggnad för med sig reglerar den nya detaljplanen istället byggnadens volymer beroende på hur nära fastighetsgräns den är placerad. De byggnadsdelar som ligger närmare än tre meter från fastighetsgräns får en högsta nockhöjd av 3,5 meter. I övrigt begränsas även byggnaders placering av avstånd till gata

13 (12) och omkringliggande naturmark, alternativt gemensamt förvaltad kvartersgård. Illustrationerna nedan visar vad regleringen av placering och byggnadsvolymer i praktiken kan innebära: 1. Fristående komplementbyggnad 2. Tillbyggnad placerad utefter långsida 3. Tillbyggnad placerad utefter kortsida 4. Tillbyggnad i vinkel mot långsida Om avståndet mellan byggnader understiger 8 meter ställs särskilda krav på brandskydd, vilka tillgodoses i samband med bygglovprövning. Inom de naturmarksområden som ligger inom respektive kvarter och som ägs och förvaltas gemensamt möjliggörs en mindre byggrätt om 15 m² för gemensam förrådsbod, lekstuga, bastu eller liknande ändamål. Friytor Lek och rekreation Ett stort grönområde sträcker sig i nord/sydlig riktning genom Berghem och nås både från Gamla Berghem och Nya Berghem. Området är i Järfälla kommuns översiktsplan utpekat som Större park eller naturområde. Den södra delen av området består mestadels av tallskog och är kuperat. I den norra delen av området som ligger i anslutning till Berghemsskolan och inom planområdet finns en stor lekpark samt en fotbollsplan och en basketplan. Genom området sträcker sig ett flertal gc-vägar och i söder ansluter gc-vägen till Seldonsvägen.

14 (12) Gc-väg genom det stora rekreationsområdet i mitten av Berghem. Gator och trafik Biltrafik och utfarter Gång-, cykeloch mopedtrafik Parkering Kollektivtrafik Alla befintliga gator i planområdet är lokalgator. Berghemsvägen samt Blixtvägen är de mest trafikerade. De mindre lokalgatorna som leder in i grupperna av bebyggelse, exempelvis Trombvägen och Dimvägen, används enbart av boende i respektive bostadsenklav. Inom planområdet finns det inga separata cykelbanor längs med befintliga gator, däremot finns det ett flertal gång- och cykelvägar som sträcker sig genom det stora naturområdet i mitten av planområdet. Gång och cykelvägarna knyter samman Gamla- och Nya Berghem med intilliggande områden. Parkering sker på kvartersmark inom den egna fastigheten. Minst två biluppställningsplatser per bostad ska rymmas inom befintliga fastigheter. Viss besöksparkering sker på gatumark, men inte i den omfattningen att det orsakar några betydande störningar. Buss 547 trafikerar Blixtvägen och ansluter till pendeltåg i Jakobsberg centrum och Kallhäll. Störningar Buller från järnvägen (Mälarbanan) Mälarbanan går ca 25 meter väster om planområdets sydvästra hörn och medför buller. I samband med att Mälarbanan byggs ut till fyra spår kommer ett antal fastigheter längs dess hela sträckning att behöva åtgärdas genom t ex fasad- och fönsteråtgärder eller bullerskyddade uteplatser. Den bullerutredning som togs fram i planarbetet för Mälarbanans utbyggnad visar vilka fastigheter som behöver åtgärdas.

15 (12) Inom planområdet Risker Trafikflödena på lokalgatorna i området är så små att de inte orsakar några störningar. I samband med planarbetet för Mälarbanans utbyggnad till fyra spår gjordes en utredning av risker p g a urspårning och farligt gods. Den konstaterade risknivån för befintlig bebyggelse i området var acceptabel och medförde inget behov av åtgärder längs spåren. Teknisk försörjning Vatten/avlopp Dagvatten Värme El Tele Befintlig bebyggelse i området är ansluten till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Lokalt omhändertagande av dagvatten (s k LOD) ska eftersträvas. Där det inte är möjligt ansluts dagvattnet till befintligt ledningssystem. Föroreningar i dagvattnet skall om möjligt tas omhand vid källan. Planområdet är inte anslutet till fjärrvärmenätet. Bebyggelsen är ansluten till elnätet i området. Fyra elnätsstationer finns inom planområdet. Bebyggelsen är ansluten till telenätet i området. Restprodukter/avfall Enskilda och/eller gemensamma utrymmen inomhus för källsortering av restprodukter ska finnas. Avfallshanteringen ska ske i enlighet med kommunens renhållningsordning. Bestämmelser för t ex utformning och dimensionering finns i avfallsföreskrifterna med tillhörande tillämpningsanvisningar. Närmaste återvinningsstationer finns på Hagelvägen, ca 300 meter norr om planområdet samt intill Vattmyravallen, ca 800 meter söder om planområdet. Görvälns återvinningscentral finns på ca 4 km avstånd. BEHOVSBEDÖMNING Ställningstagande Plan- och exploateringsavdelningens bedömning är att detaljplanens genomförande inte kommer att ha en betydande miljöpåverkan enligt PBL 4:34. En miljökonsekvensbeskrivning behöver därmed inte upprättas. Skälen till ställningstagandet redovisas under rubriken Inverkan på miljön. INVERKAN PÅ MILJÖN Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer är juridiskt bindande styrmedel i miljöbalken. De används för att förebygga eller åtgärda miljöproblem så som föroreningar och buller. Miljökvalitetsnormer finns idag för utomhusluft, vattenförekomster, fisk- och musselvatten samt omgivningsbuller. Detaljplanens genomförande bedöms inte påverka halten luftföroreningar eller omgivningsbuller i någon betydande omfattning och berör inte övriga miljökvalitetsnormer. Detaljplanens genomförande bedöms därför inte innebära att någon miljökvalitetsnorm enligt miljöbalken överskrids.

16 (12) Naturresurser Hälsa och säkerhet Miljöbedömning Planförslaget bedöms inte medföra någon betydande påverkan på naturresurser enligt 3:e kapitlet miljöbalken. Planens genomförande bedöms inte påverka människors hälsa eller säkerhet. Merparten av området är redan ianspråktagen för bebyggelse. Den utökade byggrätten medför ingen nämnvärd påverkan på de naturvärden som finns i befintliga trädgårdar och kvarterssamfälligheter. Även befintlig tomtmark är en del av den spridningskorridor som i förslag till ny översiktsplan redovisas mellan Dimvägens och Snövägens bebyggelse. ORGANISATORISKA FRÅGOR Genomförandetid Huvudmannaskap Ansvarsfördelning Detaljplanens genomförandetid slutar fem år efter det datum då planen vunnit laga kraft. Efter det att genomförandetiden gått ut fortsätter planen att gälla. Kommunen har dock därefter möjlighet att ändra eller upphäva planen, utan att ej utnyttjade rättigheter behöver beaktas. Kommunen är huvudman för allmän plats. Järfälla kommun är ansvarig för drift- och underhåll av allmän platsmark (LOKALGATA, PARK, NATUR och GC-VÄG). FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Markägare Fastighetsreglering och avstyckning Servitut, ledningrätt m m Kommunen äger allmän platsmark inom planområdet. Befintliga småhusfastigheter är privatägda, förutom Berghem 1:3 som ägs av kommunen. Inga befintliga bostadsfastigheter är tillräckligt stora för att kunna styckas av. De mindre befintliga naturområdena inom kvartersmark är redan bildade som samfälligheter alternativt gemensamhetsanläggningar. Inom befintlig kvartersmark finns ett antal ledningsrätter som är markerade i detaljplanens grundkarta. U-områden för allmänna underjordiska ledningar redovisas i plankartan. EKONOMISKA FRÅGOR Drift och anläggning Detaljplan Planens genomförande medför inga ökade kostnader för drift och underhåll. Järfälla kommun bekostar framtagandet av detaljplanen. Planavgift tas ut i bygglovskedet i enlighet med kommunfullmäktiges beslut om Taxa för planverksamhet. TEKNISKA FRÅGOR Dokumentation och kontroll Planområdet innehåller ingen verksamhet eller anläggningar i övrigt som föranleder dokumentation och kontroll.

17 (12) ÖVRIGT Planprocessen Hela planprocessen redovisas i figuren nedan. Efter varje skede gör plan- och exploateringsavdelningen en sammanställning och kommenterar de synpunkter som framförts samt redovisar dessa för planutskottet. Tidplan Detaljplan, samråd: tredje kvartalet 2013 Detaljplan, granskning: andra kvartalet 2014 Antagen detaljplan: tredje kvartalet 2014 Plankonsult Medverkande tjänstemän Planhandlingar har tagits fram av kommunstyrelseförvaltningen i samarbete med Tengbom Stockholm genom planarkitekt Mattias Nilsson och planeringsarkitekt Mikaela Arvidsson. Planförslaget har framtagits i samverkan mellan: - Anders C Eriksson stadsarkitekt - Maria Åhsberg bygglovhandläggare - Helena Fermsjö bygglovhandläggare Christina Johansson Plan- och exploateringschef Lena Granqvist Plantekniker

18 (46) Dnr Kst 2012/166 Detaljplan för BERGHEMSOMRÅDET fastigheten Berghem 1:153 m fl, Järfälla kommun SAMRÅDSREDOGÖRELSE Hur samrådet genomförts Planförslaget har varit utsänt för samråd under tiden 9 september 7 oktober Planförslaget har funnits tillgängligt hos kommunens kundtjänst, Riddarplatsen 5 i Jakobsbergs centrum, på Jakobsbergs bibliotek samt i kommunalhusets entré, Vasaplatsen 11 i Jakobsbergs centrum. Handlingarna har även varit tillgängliga på kommunens hemsida. Ett Öppet hus med drop-in för att komma och titta på planförslaget och ställa frågor till kommunens tjänstemän hölls mellan kl den 26 september i Jakobsbergs bibliotek i Jakobsberg centrum. Inkomna synpunkter och kommunstyrelseförvaltningens kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats och kommenterats ämnesvis av kommunstyrelseförvaltningen. Efter den ämnesvisa sammanfattningen finns en sammanfattning med slutsatser om hur planarbetet ska drivas vidare. En komplett förteckning och sammanfattning av inkomna yttranden från respektive remissinstans, sakägare och övriga som yttrat sig under samrådet finns som en bilaga efter sammanfattning av slutsatser. Berghem samrådsredogörelse PLU Kommunstyrelseförvaltningen Besöksadress: Vasaplatsen 11 Plan- och exploateringsavdelningen Postadress: JÄRFÄLLA Lena Granqvist Telefon växel: Telefon: E-post: jarfalla.kommun@jarfalla.se Webbplats: Fax: Organisationsnummer: Postgiro: Bankgiro:

19 (46) Innehållsförteckning Hur samrådet genomförts 1 Inkomna synpunkter och kommunledningskontorets kommentarer 1 Innehållsförteckning 2 Ämnesvis sammanfattning av inkomna synpunkter 3 Hållbart stadsbyggande 3 Ekonomisk hållbarhet 3 Social hållbarhet 3 Ekologisk hållbarhet/natur- och rekreationsvärden 4 Markanvändning och överensstämmelse med översiktsplanen 5 Process och tidplan 6 Miljökonsekvensbeskrivning/miljökvalitetsnormer 7 Bebyggelsestruktur/utformning, exploateringsgrad, våningsantal m m 8 Byggnadsarea (yta som byggnader upptar på marken) 8 Föreslagen ny villatomt 8 Byggnaders höjd 9 Takkupor 10 Placering av bebyggelse 11 Gestaltning och utformning av byggnader 12 Lekplats 12 Trafik och parkering 13 Ökade trafikmängder, genomfartstrafik och kapacitet på gator 13 Gestaltning och utformning av gator 14 Tillgänglighet och gatornas lutning 14 Gång- och cykelvägens sträckning genom området för ny bebyggelse 15 Parkering 15 Störningar 16 Buller 16 Störningar under byggtiden 16 Farligt gods 16 Elsäkerhet 17 Övriga störningar 17 Tekniska frågor 17 Dagvatten/avrinning 17 Radon 17 Geoteknik 18 Kapacitet i elnätet 18 Avfall 18 Redaktionella synpunkter 18 Grafisk framställning, presentation 18 Sakfel i planbeskrivningen/plankarta 19 Sammanfattning/slutsats 20 Remissinstanser som inte fått sina synpunkter tillgodosedda 21 Sakägare som inte fått sina synpunkter tillgodosedda 21 Bilaga 1, inkomna yttranden 23

20 (46) Ämnesvis sammanfattning av inkomna synpunkter Hållbart stadsbyggande Ekonomisk hållbarhet Bengt J Sterner, Linda och Peter Legg, Conny Andersson och Helena Roll och Mikael Wickström menar att den kuperade terrängen innebär höga exploateringskostnader. De påpekar att det idag inte finns någon infrastruktur, allt måste dras nytt. Eva Clementz ifrågasätter exploateringsekonomin för projektet i och med att man enbart föreslår bostäder och undrar om det inte är mer ekonomiskt fördelaktigt att bygga på andra ställen i kommunen. Gunnar Jacobsson menar att kostnader för breddning av Seldons- och Skimmelvägen, som de anser är oundviklig, till följd av ökade trafikmängder inte beaktats i projektet. Bengt J Sterner, Johan Larsson och Rebecca Deltén, Linda och Peter Legg, Elin Bartsch och Fredrik Bartsch menar att den planerade bebyggelsen har en negativ inverkan på befintliga fastigheters marknadsvärde. Bengt J Sterner, Gustaf och Maud Sandgren menar att byggkostnaderna ökar om stadsvillorna behöver radonsaneras. Ett flertal yttranden berör skolornas kapacitet i området och undrar om det finns möjlighet att ta emot fler barn. Ett flertal boende påstår att varken Berghemsskolan eller Vattmyraskolan har kapacitet för fler barn vilket medför att nyinflyttade måste köra bil till omkringliggande skolor och förskolor vilket leder till ökade trafikmängder. Stockholms läns landstings trafikförvaltning (huvudman för kollektivtrafiken) menar att utbyggnad sker i bra läge ur kollektivtrafiksynpunkt. Social hållbarhet Linda och Peter Legg tycker inte att den sociala mångfalden behöver ökas i området. Kjell och Mona Rignér menar att det kan uppstå konflikter mellan de nya hyresgästerna och villaägarna om tomtmark/allmän platsmark vilket kan innebära att villaägare tvingas sätta upp staket för att markera sin fastighet. Gunnar Wiktorsson anser att trygghetsproblem inte existerar i området idag. Lars Backlund, Lars Norgren, Roger och Helena Berglund, Sofia och Gorgis Jawerth, Tage och Eva Jansson och Torsten och Ulla Löfgren undrar vilken upplåtelseform det är man har tänkt sig för den nya bebyggelsen. Mikael Wickström anser att service och kommunikationer är svårtillgängliga vilket gör området mindre attraktivt för unga och äldre. Johan Larsson och Rebecca Deltén, Karin och Sten Molin, Mikael Wickström, Eva och Anders Wiklund och Gunnar Wiktorsson undrar om det finns intresse bland boende att bo kvar i området vid förändrade familjeförhållanden. Karin och Sten Molin och Elin Bartsch påpekar att de som vill bo kvar i kommunen vill flytta närmare centrum för att få närmare till pendeltåg och service. Eva Clementz och Margareta

21 (46) och Gösta Sjöström menar att tillgängligheten för äldre i det nybyggda området blir problematisk i och med den kuperade terrängen och därmed blir planens syfte motsägelsefull när man hävdar att man vill tillföra möjlighet för äldre att bo kvar i området. Nils Byström har gjort en enkät och tillfrågat 42 personer i området och ingen hade något intresse av att flytta till stadsvillorna. Kultur- och fritidsförvaltningen efterfrågar en barnkonsekvensanalys. Ekologisk hållbarhet/natur- och rekreationsvärden Merparten av yttranden behandlar nybyggnationens negativa påverkan på grönområdet och de naturvärden som går förlorade. Ett flertal yttranden påpekar att rekreationsvärden i Berghems skog går förlorade vid en nybyggnation samt att den biologiska mångfalden påverkas. Många nämner att grönområdet idag används flitigt och uppskattas av barn, boende, intresseföreningar, idrottsföreningar, hundägare, skolor och förskolor. Enligt ett flertal boende i området har skogen ett utbildningssyfte för förskole- och skolbarn. Ett flertal yttranden hänvisar till kommunens naturvärdesinventering som nyligen genomförts och de spridningssamband som nämns i rapporten. Ingrid Christiansson hänvisar till Järfälla Kommuns Grönplan. Conny Andersson och Helena Roll tillsammans med en grupp sakägare i planområdet hänvisar till en utredning som de själva tagit fram ( Hållbarhetsaspekter Berghem ). Kristina och Tommy Haraldsson hänvisar till Järfällas Översiktsplan, Naturvårdsverket och RUFS. Linda och Peter Legg hänvisar till miljöplanen för Järfälla 2010 till 2020 samt Naturvårdsverket och Länsstyrelsens miljömål. Flera boende uttrycker oro över att de träd som sparas, främst höga tallar, i närheten av stadsvillorna riskerar att blåsa omkull när omkringliggande skog försvinner. Kultur- och fritidsförvaltningen anser att det är motiverat att införa bestämmelser om marklov för fällning av träd som uppnått en viss stamdiameter. Fler boende i området medför slitage på den lilla grönyta som sparas mellan befintliga fastigheter på Dimvägen och ny bebyggelse. Eva Bartsch efterfrågar en skötselplan för Berghemsskogen. Länsstyrelsen påpekar att det i planförslaget tydligt bör framgå vilka konsekvenser det blir på befintliga naturvärden och hur en avvägning mellan de olika intressena gjorts. Länsstyrelsen konstaterar att spridningskorridoren i översiktsplanen är en kommunal fråga. Kjell och Mona Rignér undrar om man får bebygga parkmark. Tekniska nämnden menar att det är olyckligt att föreslagen plan tas upp till beslut innan barrskogssambanden är valda och prioriterade vilket sker hösten Miljö-och bygglovsnämnden anser att den nya bebyggelsen bör placeras så att spridningskorridoren hålls intakt. Fredrik Bartsch vill införa ett krav på naturtomter för de nya fastigheterna för att minimera intrånget i naturen.

22 (46) Fredrik Bartsch menar att tillgängligheten till skogen försämras till följd av nybyggnation. Karin och Sten Molin undrar hur tillgängligheten till grönområdet ökar när skogen bebyggs. Naturskyddsföreningen har bifogat en målmatris med hållbarhetsaspekter som utvärderar förslaget. Kommunstyrelseförvaltningens kommentar Då det i nuläget finns många oklarheter runt möjligheterna till ny bebyggelse i det centrala skogsområdet inom gällande detaljplan kommer de delarna att undantas från den nya detaljplanen. Kommunstyrelseförvaltningen tar därför inte ställning till frågor som gäller hållbart stadsbyggande som är kopplade till ny bebyggelse i skogsområdet. Planavgränsning efter att det centrala grönområdet undantagits från planen Markanvändning och överensstämmelse med översiktsplanen Johan Larsson och Rebecca Deltén framför att detaljplanen inte uppfyller Plan- och bygglagen i och med att förslaget avviker från översiktsplanen och inte redovisar skälen varför.

23 (46) Kristina och Tommy Haraldsson och Conny Andersson och Helena Roll hänvisar till översiktsplanen avseende placering av förtätningsprojekt (800 meter från pendeltågstationer). Andreas Giaever och Frida Alm, Elin Bartsch, Linda och Peter Legg, Conny Andersson och Helena Roll och Gunnar Wiktorsson framför att den föreslagna detaljplanen avviker från översiktsplanen. Även tekniska nämnden påpekar detta. Horst Hütten undrar om kommunen har planer på att bygga ihop Kallhäll med Jakobsberg. Lars Backlund, Lars Norgren, Roger och Helena Berglund, Sofia och Gorgis Jawerth, Tage och Eva Jansson och Torsten och Ulla Löfgren undrar om det från kommunens sida finns planer på ytterligare bebyggelse inom planområdet. Linda och Peter Legg anser att nybyggnation leder till ökad global uppvärmning. Miljö- och bygglovsnämnden föreslår att beteckningen i det stora centrala grönområdet ändras till natur. Ett tiotal yttranden ifrågasätter platsens lämplighet för nybyggnation. I merparten av dessa yttranden nämns förslag på alternativa platser för nybyggnation bl a Jakobsbergs Centrum, Kallhäll, Barkarbyfältet, utefter Passadvägen/Kallhällsleden, mellan Söderhöjden och Sångvägen, Polhem, Flottiljområdet, bakom nuvarande busshållplats på kommunens avstjälpningsplats samt industriområdet mellan järnvägen och Passadvägen. Kommunstyrelseförvaltningens kommentar De framförda synpunkterna gäller komplettering med ny bebyggelse. I och med att de delarna nu undantas från den nya detaljplanen (se avsnittet om hållbart stadsbyggande) är det inte aktuellt för kommunstyrelseförvaltningen att ta ställning till inkomna synpunkter som rör ny bebyggelse. Process och tidplan Gunnar Wiktorsson ifrågasätter planens avgränsning och han undrar varför den skiljer sig från gällande detaljplan. Gunnar Wiktorsson hänvisar till övergripande rättighetslagstiftning, bl a Europakonventionen. Vidare hänvisar Gunnar Wiktorsson till Plan- och bygglagen avseende allmänna och enskilda intressen. Harry Arvidsson anser att plan- och exploateringsavdelningen vill legitimera sina tidigare felaktiga byggnadstillstånd med en ny detaljplan. Elin Bartsch, Fredrik Bartsch, Tina Silverdahl och Martin Stiebert tycker att informationen om detaljplanen och samrådet har varit otydlig. Lars Backlund, Lars Norgren, Roger och Helena Berglund, Sofia och Gorgis Jawerth, Tage och Eva Jansson och Torsten och Ulla Löfgren ifrågasätter om berörda fastighetsägare har blivit informerade om samrådet samt om processen för detaljpla-

24 (46) nen har genomförts korrekt. Horst Hütten och villaägarna vid Blixtvägen önskar ett samrådsmöte med kommunens representanter. Gunnar Wiktorsson tycker att syftet med detaljplanen varit otydlig och inte redovisats på ett tillfredställande sätt. Andreas Giaever och Frida Alm tycker att det är oklart hur ärendet har initierats och vad som föranlett tilläggsuppdragets uppkomst. Vidare tycker de att samrådet varit ofullständigt och bör tas om. Centerpartiet tycker att förslaget om ny bebyggelse i områdets sydvästra del inte är tillräckligt utredd och belyst och därför ska avvisas. Anders Jacobsson, Johan Larsson och Rebecca Deltén, Fredrik Bartsch, Linda och Peter Legg, Mikael Wickström, Kristina och Tommy Haraldsson, Conny Andersson och Helena Roll och Gunnar Wiktorsson önskar att den delen som berör nybyggnation behandlas i en separat plan. Anders Jacobsson framför vidare att det utökade projektet innebär en förlängd projekttid vilket har som följd att boende i området inte har/har haft möjlighet att genomföra planer på ombyggnationer. Kommunstyrelseförvaltningens kommentar Planarbetet och samrådet följer den process som finns föreskriven i Plan- och bygglagen. Kommunstyrelseförvaltningen bedömde att ett öppet hus var det bästa sättet att genomföra ett samrådsmöte. Kommunstyrelseförvaltningen beklagar att några har uppfattat informationen och planen som otydlig och ska se över handlingarnas tydlighet inför revidering av planförslaget. Övriga framförda synpunkter om process och tidplan gäller komplettering med ny bebyggelse. I och med att de delarna nu undantas från den nya detaljplanen (se avsnittet om hållbart stadsbyggande) är det inte aktuellt för kommunstyrelseförvaltningen att ta ställning till inkomna synpunkter som rör ny bebyggelse. Miljökonsekvensbeskrivning/miljökvalitetsnormer Centerpartiet, Eva Alwén och Göran Roth, Gunnar Wiktorsson, Karin Aurelius, Linda och Peter Legg, Conny Andersson och Helena Roll, Elin Bartsch och Fredrik Bartsch efterfrågar en miljökonsekvensbeskrivning. Länsstyrelsen påpekar att det i planbeskrivningen konstateras att detaljplanens genomförande bedöms därför inte innebära att någon miljökvalitetsnorm enligt miljöbalken överskrids. Länsstyrelsen framför att kommunen måste redovisa hur man har kunnat göra detta konstaterande. Kommunstyrelseförvaltningens kommentar Kommunstyrelseförvaltningen tolkar inkomna synpunkter som att det är komplettering med ny bebyggelse som föranleder önskemål om en miljökonsekvensbeskrivning och redovisning av hur miljökvalitetsnormer uppnås. I och med att de delarna nu undantas från den nya detaljplanen (se avsnittet om hållbart stadsbyggande) är det inte aktuellt för kommunstyrelseförvaltningen att ta ställning till inkomna synpunkter som rör ny bebyggelse.

25 (46) Bebyggelsestruktur/utformning, exploateringsgrad, våningsantal m m Byggnadsarea (yta som byggnader upptar på marken) Gunnar Wiktorsson undrar varför kommunen ger Nya- och Gamla Berghem olika byggrätter. Kultur- och fritidsförvaltningen är tveksam till att ge generella byggrätter på 250 respektive 300 m² eftersom många tomter i området, speciellt Gamla Berghem, är små. Enligt kultur- och fritidsförvaltningen är procentuella byggrätter att föredra, även om dagens 25 procent bör ökas. Linda och Peter Legg undrar om den nya byggrätten i Nya Berghem (250 m²) är för väl tilltagen med tanke på att urspringsvillorna var 120 m². Eva Alwén och Göran Roth undrar vad som gäller vid byggnation av källare samt frågar vad som menas med begreppet självständig byggnad. Kommunstyrelseförvaltningens kommentar Den ursprungliga tomtplaneringen har anpassats för några få bebyggelsetyper, vilket gjort att tomternas bredd, bebyggelsens placering i relation till gatan i stor utsträckning följer samma princip oavsett tomternas storlek. För områdets karaktär är det därför mer välgörande med en enhetlig byggrätt för Gamla respektive Nya Berghem. Det är i stor utsträckning möjligt att komplettera befintlig bebyggelse så att de tidigare principerna hålls, även om byggrätterna ökar förhållandevis mycket. Teoretiskt kan andelen bebyggd yta bli %, men i praktiken kommer den befintliga tomtindelningen att behållas i den befintliga bebyggelsen med i genomsnitt större tomter än minsta tillåtna, vilket leder till att andelen bebyggd yta blir ca 25 % inklusive komplementbyggnader, vilket är en förhållandevis vanlig riktlinje för tätortsnära småhusområden. Principen för Gamla Berghem är redan idag att en större andel av tomterna är bebyggda men att de i gengäld har en lägre byggnadshöjd. Förhållandet mellan tomtstorlekar, tomternas utnyttjandegrad och byggnadernas höjd säkerställer att samtliga fastigheter får fortsatt acceptabla sol- och ljusförhållanden. Planförslaget motverkar inte möjligheten att bygga eller inreda källare. Självständig byggnad används inte som begrepp, dock självständig bostad. Med det avses en bostad som innehåller de funktioner som behövs, t ex badrum och kök. Gäststugor med enbart övernattningsrum är inte självständiga bostäder, även om de ligger i en egen byggnad. Föreslagen ny villatomt Andreas och Charlotte Sandström, (Blixtvägen 53) anser att den nya byggrätten mellan Blixtvägen 51 och 53 kommer att påverka deras fastighet negativt. De menar att baksidan av deras tomt kommer att få mycket insyn i och med att gångvägen till busshållplatsen dras om i samband med att en ny byggrätt skapas. De är oroliga för att ökad gångtrafik direkt utanför deras fastighet kan leda till vandalism av bilar, hus och garage. Kommunstyrelseförvaltningens kommentar Efter samrådet har kommunstyrelseförvaltningen studerat läget för den nya

26 (46) villatomten ytterligare. För att skapa den nya tomten i föreslaget läge med stora nivåskillnader krävs att befintlig gångväg leds om, och det är inte aktuellt i dagsläget. Därför utgår den föreslagna tomten ur planförslaget. Byggnaders höjd Johan Larsson, Rebecca Deltén, Andreas Giaever, Frida Alm och Fredrik Bartsch undrar varför kommunen valt att använda termen högsta byggnadshöjd i stället för högsta nockhöjd för stadsvillorna. Gunnar Wiktorsson undrar varför kommunen inte använder termen våningsantal för att reglera byggnadernas höjd vilket Boverket förespråkar. Fredrik Bartsch tycker att planbestämmelserna är för diffusa och flexibla för stadsvillorna. Ett flertal yttranden undrar hur höga stadsvillorna blir och hur många nya lägenheter det blir totalt. Kjell och Mona Rignér tycker att det är oklart hur höga de nya husen blir med tanke på att marken måste jämnas ut. Länsstyrelsen menar att det kan vara svårt för de boende att förstå i vilken skala som den nya bebyggelsen kommer kunna uppföras och för tydlighetens skull bör våningsantal anges. Arash Redstorm menar att flera hus i Gamla Berghem har en nockhöjd som överstiger 6 meter vilket innebär att de blir planstridiga enligt den föreslagna detaljplanen. Nils Byström, Eva Alwén och Göran Roth tycker att det är oklart hur nockhöjd beräknas. Är det från gatunivå eller från markens medelnivå? Nils Byström tycker inte att man ska tillåta villor med två-våningsfasad mot gatan och att nockhöjd bör räknas från gatunivå. Eva Alwén och Göran Roth undrar om avsikten är att man ska kunna bygga två plan och inreda ett övre plan vid en nockhöjd på 9 meter i Nya Berghem. Linda och Peter Legg tycker att de byggnadsdelar som ligger närmare fastighetsgräns än tre meter ska tillåtas en högsta nockhöjd på 3,75 meter för att möjliggöra byggnation av nya tak på förråden. Eva Alwén och Göran Roth undrar om avsikten är att man ska kunna inreda ett övre plan vid en nockhöjd på 6 meter i Gamla Berghem. Vidare frågar de vad ett pulpettak har för nockhöjd samt vad som gäller vid placering av byggnad med pulpettak och en nockhöjd på 3,5 meter i fastighetsgräns. Eva Alwén och Göran Roth påpekar att stora nivåskillnader mellan befintliga fastigheter får stora konsekvenser om det är tillåtet att bygga 3,5 meter i tomtgräns. Miljö- och bygglovsnämnden anser att nockhöjden i Gamla Berghem bör höjas så att en taklutning på 35 grader inryms vilket möjliggör inredda vindar. Vidare anser miljö- och bygglovsnämnden att effekten av reglering med nockhöjd i stället för byggnadshöjd bör studeras ytterligare. Miljö- och bygglovsnämnden påpekar att reglering av skolfastighetens höjd bör sättas så att eventuell framtida påbyggnad av våning möjliggörs.

27 (46) Miljö- och bygglovsnämnden resonerar i sitt yttrande kring takvinkel och nockhöjd. De menar att om man vill förhindra att befintliga byggnader i Nya Berghem får en till våning eller platta tak måste nockhöjd kombineras med en bestämd takvinkel eller ett intervall av takvinklar över en viss nockhöjd. Johan Larsson och Rebecca Deltén undrar på vilket sätt befintliga suterränghus i våningsantal avviker från gällande detaljplan. Kommunstyrelseförvaltningens kommentar Inkomna synpunkter angående nockhöjd/byggnadshöjd under samrådet har gjort att frågan studerats ytterligare. Planbestämmelsen högsta nockhöjd kan innebära att man får stora volymer och för höga fasader mot gatan vilket gör att karaktären i området förändras mycket. Därför har kommunstyrelseförvaltningen kommit fram till att planbestämmelsen högsta nockhöjd ersätts med högsta byggnadshöjd 4,4 meter som i den gällande planen. De byggnadsdelar som ligger närmare än tre meter från fastighetsgräns får en högsta nockhöjd av 3,5 meter. Detta innebär att bebyggelsen behåller mer av sin ursprungliga karaktär mot gaturummet. Antal våningar regleras inte i planen, förutom komplementbyggnader som får uppföras i en våning. Planbestämmelse om takkupors totala volym regleras i planbestämmelse. Bestämmelsen för bebyggelse intill fastighetsgräns (närmare än 3 meter) är satt för att begränsa påverkan på intilliggande fastigheter och bör inte höjas mer än vad planförslaget medger. Högsta byggnadshöjd för skolan är 8,0 meter för att fortfarande möjliggöra ytterligare en våning när nockhöjdsbegreppet ersätts med högsta byggnadshöjd. Befintliga suterränghus avviker inte från den gällande planen. Takkupor Gunnar Wiktorsson tycker inte att syftet med att begränsa takkupornas sammanlagda längd framgår. Nils Byström tycker att takkupor mot gatan ej bör tillåtas p g a ökad insyn. Eva Alwén och Göran Roth undrar vad som gäller angående takkupor då både nockhöjd och byggnadshöjd anges i planen. Miljö- och bygglovsnämnden anser att man bör revidera bestämmelsen om takkupor om man går tillbaka till bestämmelsen om byggnadshöjd. Kommunstyrelseförvaltningens kommentar Planbestämmelsen om högsta nockhöjd ersätts med högsta byggnadshöjd. I planen regleras att eventuella takkupors sammantagna bredd får uppta max en tredjedel av taklistens längd för att inte få för stora volymer och begränsa risken för insyn. Då planbestämmelsen högsta byggnadshöjd införs kompletteras

28 (46) bestämmelsen gällande takkupor med sådana takkupor ska inte räknas som volymskapande och påverkar därmed inte byggnadens byggnadshöjd. Placering av bebyggelse Ett flertal yttranden behandlar stadsvillornas avstånd till befintlig bebyggelse och den ökade graden av insyn som de medför. Johan Larsson och Rebecca Deltén tycker att respektavståndet mot befintlig bebyggelse är otillräckligt och att enstaka tallar inte ger ett tillfredställande insynsskydd. Flera boende påpekar att insynen ökar i och med att stadsvillorna är belägna på en höjd. Flera yttranden uttrycker oro över placering av stadsvillornas balkonger. Kjell och Mona Rignér tycker det är oklart hur nära tomtgräns de nya husen kan placeras. Behrooz Rauofi anser att prickmarken utefter gatan bör minskas från fem till tre meter för att möjliggöra att boende kan bygga ut sina garage. Miljö- och bygglovsnämnden anser att planen ska möjliggöra byggnation av mindre gemensamhetsbyggnader på prickmarkerad grönyta ägd av gårdssamfällighet. Eva Alwén och Göran Roth undrar om man kan bygga tvärs över tomten parallellt med gatan från fastighetsgräns till fastighetsgräns i Gamla Berghem. Miljö- och bygglovsnämnden menar att det för skolfastigheten Berghem 1:4 bör säkerställas att inga av de befintliga byggnaderna hamnar inom prickmarkerat område. Miljö- och bygglovsnämnden menar att texten; Byggnader som vid planens antagande tillkommit i laga ordning anses planenliga, oavsett om de inte uppfyller planens krav på placering av bebyggelse bör revideras. Texten bör justeras till att omfatta samtliga tidigare lovgivna åtgärder, inte bara byggnaders placering. Norrvatten påpekar att inom området för ledningsrätten får fastighetsägaren utan Norrvattens medgivande ej uppföra byggnad, plantera träd eller förändra marknivån. Kommunstyrelseförvaltningens kommentar Prickmarken (mark som inte får bebyggas) är generellt 4 meter i planförslaget. I Nya Berghem där bebyggelsen är högre bör den ökas till 5 meter mot gatan, vilket också överensstämmer med den princip som gällt när området ursprungligen bebyggdes och redovisningen i gällande plan. Garage som har sin port mot gatan ska dessutom placeras 6 meter från fastighetsgräns för att inte orsaka problem med bilar som parkeras framför garageporten och sticker ut i gatan. Plats finns att bygga ut garage inåt på tomterna. Det är lämpligt att möjliggöra mindre komplementbebyggelse på kvarterssamfälligheterna för att dessa ska kunna utvecklas för gemensamma behov. En byggrätt om 15 m² motsvarar en komplementbyggnad av friggebods storlek, vilket annars inte är möjligt utanför småhus- och parhustomter. Teoretiskt är det möjligt att bebygga hela tomtens bredd. Begränsningen av nockhöjd i de delar som ligger närmare än tre meter från fastighetsgräns och brandskyddskrav medför att byggrätten i första hand kommer utnyttjas för de delar som utgör komplementbyggnader.