Gemensamhetsanläggningar med ett fåtal delägare - Hur fungerar de?

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 50 Samhällsbyggnadsprogrammet Magisternivå, 30 hp Mark- och fastighetsjuridik Gemensamhetsanläggningar med ett fåtal delägare - Hur fungerar de? Författare: Fredrik Kuniholm Stockholm 2010 Handledare: Katarina Grunander Peter Ekbäck

2 Master of Science thesis Title Joint facilities with only a few participants Author Fredrik Kuniholm Department Real Estate and Construction Management Master Thesis number 50 Supervisor Katarina Grunander and Peter Ekbäck Keywords joint facility, Joint Facility Act, administration Abstract A joint facility is a facility where individual property owners join together to fulfill a common need, regardless if it is a road, drainage and water supply or something completely different. These facilities are set up by the Swedish mapping, cadastral and land registration authority Lantmäteriet (LM) under the rules of the Joint Facilities Act (AL), which settles that the owner of each included property becomes a participant in the joint facility. Shares are distributed among the participants, to make clear which responsibility for the establishment and maintenance everyone have. The number of participants can range from a few up to hundreds. This Master of Science thesis focuses on joint facilities with only a few participants, namely two or three. The purpose is to see how the operation of these work and whether it is necessary or not to establish such a small facility. Maybe the property owners common problem can be solved in a different and more efficient way. Participants in 30 different joint facilities have been interviewed to find out their opinions. The result from these interviews shows that there is a quite widely spread confusion of ideas. Joint facilities are often mixed up with other, similar concepts like easement and other types of communities. Also the shares are unknown by many of the interviewees. Though this does not seem to be such a great problem, since many of the examined joint facilities seem to work without any problem. The responsibility for the maintenance is divided by the consideration of different individual reasons, like by tradition or reasonableness. Many of the interviewed participants think that they could work everything out without the interference of LM. What they do not consider is that there can be problems in the future and disputes can occur, for example when a greater investment is needed. In these cases a joint facility with clearly stated shares probably is the best solution, even though there is a smaller sum of money associated with the establishment of the facility. 2

3 Examensarbete Titel Gemensamhetsanläggningar med ett fåtal delägare Författare Fredrik Kuniholm Institution Institutionen för fastigheter och byggande Examensarbete nummer 50 Magisternivå Handledare Katarina Grunander och Peter Ekbäck Nyckelord gemensamhetsanläggning, anläggningslagen, fastighetssamverkan, förvaltning Sammanfattning Fastighetsägares gemensamma behov av exempelvis vägar och vatten- och avloppslösningar kan i många fall ordnas genom att de går ihop och bildar en gemensamhetsanläggning. Ägarna till de berörda fastigheterna blir delägare i denna och får ansvar för uppförandet och driften, något som regleras med hjälp av tilldelade andelstal. Antalet delägare i en gemensamhetsanläggning kan variera från ett fåtal upp till hundratals, vilket påverkar förutsättningarna för hur den ska drivas. I mindre anläggningar är det vanligt att förvaltningen baseras på konsensusbeslut, medan större oftast drivs av en förening. Det här arbetet fokuserar på gemensamhetsanläggningar med upp till tre delägare och syftet är att se hur dessa sköts och fungerar och om det över huvud taget är nödvändigt att vi har det här systemet. Bara för att endast ett fåtal intressenter är inblandade behöver det automatiskt inte betyda att samarbetet fungerar smärtfritt. Intervjuer har gjorts med delägare i 30 gemensamhetsanläggningar, där de telefonledes har fått svara på ett antal uppställda frågor. Resultatet från dessa intervjuer tyder på att det finns en viss förvirring angående gemensamhetsanläggningar. En del delägare är inte ens medvetna om att de är med i en sådan medan andra blandar ihop det med andra samarbetsformer, såsom servitutslösningar och samfälligheter. Många har inte heller koll på förekomsten av de andelstal som ska reglera fördelningen av ansvaret för drift och underhåll. Däremot betyder denna okunskap inte att anläggningen inte fungerar, utan förvaltningen av de flesta gemensamhetsanläggningarna löper på utan problem. Delägarna har hittat sina egna metoder för att fördela arbetet, oftast baserat på gamla vanor eller utefter vad de anser vara rimligt. Många anser därför att det är onödigt att Lantmäterimyndigheten är inblandad och att de skulle kunna lösa det gemensamma behovet helt på egen hand. En trolig anledningarna till dessa åsikter är att de flesta anläggningarna är relativt unga och att underhållsbehovet då är relativt begränsat. Den dagen till exempel en va-ledning behöver bytas ut och en större investering blir nödvändig är risken för att en tvist kan uppstå större. Om ansvarsfördelningen i så fall skulle vara oreglerad skulle detta kunna leda till stora problem och än större kostnader för att kunna lösa detta. Därför är det trots allt bra att ha systemet med inrättande av gemensamhetsanläggningar för att kunna hantera dessa frågor på ett tidigt stadie. 3

4 Förord Detta examensarbete utgör den avslutande delen av civilingenjörsprogrammet Samhällsbyggnad med inriktning mot mark- och fastighetsjuridik på Kungliga Tekniska Högskolan. Arbetet omfattar 30 högskolepoäng och har utförts under Idén till detta arbete kommer ursprungligen från Kenneth Fredriksson på Lantmäteriet i Uppsala län. Jag vill tacka mina handledare, dels Katarina Grunander på Lantmäteriet i Stockholms län och dels Peter Ekbäck på avdelningen för fastighetsvetenskap på KTH. Stockholm, oktober 2010 Fredrik Kuniholm 4

5 Förkortningar AL Anläggningslagen (1973:1149) EVL Lagen (1939:608) om enskilda vägar FBL Fastighetsbildningslagen (1970:988) JB Jordabalken (1970:994) KML Lagen (1988:950) om kulturminnen m.m. LAV Lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster LGA Lagen (1966:700) om vissa gemensamhetsanläggningar LM Lantmäterimyndigheten MB Miljöbalken (1998:808) PBL Plan- och bygglagen (1987:10) SFL Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 5

6 Innehållsförteckning 1 Inledning Syfte Metod Disposition Gemensamhetsanläggningar Tillämpningsområden Historia Förrättningsförfarande Initiativ Utredning Allmänna villkor Enskilda villkor Lokalisering Fördelning av kostnader Anläggningsbeslut Ändrade förhållanden Förvaltningsformer Delägarförvaltning Föreningsförvaltning Alternativa samverkanslösningar Servitut Ekonomiska föreningar Civilrättsliga avtal Kommunens ansvar Undersökning Underlag och genomförande Resultat Diskussion Analys av intervjusvaren Slutsatser Källförteckning Bilaga 1 Undersökta gemensamhetsanläggningar

7 1 Inledning För att till stånd en ändamålsenlig och välfungerande markanvändning krävs i många fall att fastigheter går ihop och samarbetar kring ett visst syfte. Det kan röra sig om allt ifrån att anlägga gemensamma vägar eller vatten- och avloppssystem till att bygga lekplats för kvarterets barn. Ett effektivt sätt för att åstadkomma detta är att inrätta en gemensamhetsanläggning där de berörda fastigheterna blir delägare. Antal ingående fastigheter i en anläggning kan variera från några få upp till hundratals, men en undersökning från visar att denna siffra har minskat över åren. Det fanns då ungefär gemensamhetsanläggningar i Sverige och av dessa hade över hälften endast fem deltagande fastigheter eller färre. Att det ska vara enklare att skapa en fungerande och effektiv förvaltning av en gemensamhetsanläggning med få deltagare kan tyckas självklart, men så behöver inte alltid vara fallet. Problem och tvister som försvårar ett ändamålsenligt utnyttjande av den gemensamma nyttigheten kan förekomma även i mindre kretsar. Det har gjorts en del undersökningar av hur stora gemensamhetsanläggningar med många delägare fungerar 2, men däremot är det ganska okänt hur det är ställt med de mindre. 1.1 Syfte Syftet med detta examensarbete är att genomföra en undersökning av hur gemensamhetsanläggningar med ett fåtal delägarfastigheter fungerar i praktiken. Genom intervjuer med berörda fastighetsägare undersöks om det finns anledning till ändrad hantering i något led av dessa ärenden eller om det till och med kan vara aktuellt med lagändringar. Den övergripande frågan som kommer att sökas svar på är helt enkelt om fastighetssamverkan fungerar i dessa sammanhang. För att kunna göra detta kommer ett antal delfrågor att ställas upp: Är fastighetsägarna överhuvudtaget medvetna om vad en gemensamhetsanläggning innebär, har de till exempel koll på systemet med andelstal för kostnadsfördelningen? Fick de tillräckligt med information om anläggningen, antingen vid inrättandet eller vid övertagandet av den berörda fastigheten? Hur fungerar förvaltningen och samarbetet mellan delägarna? Har man behövt hjälp och stöd från lantmäterimyndigheten - och har man i så fall fått sådan? Är det vanligt att det uppkommer önskemål om att göra ändringar av det ursprungliga anläggningsbeslutet? Finns det bättre förvaltningsformer, till exempel gemensamt servitut eller ekonomisk förening? 1 Björklund, Vedman, Gemensamhetsanläggningar. Basfakta T.ex. Eriksson, Karlsson, Gemensamhetsanläggningar för allmänheten. Vad tycker fastighetsägarna? och Lindholm, Gemensamhetsanläggningar i bostadsområden. Konsekvenser och problem för de boende. 7

8 1.2 Metod För att uppfylla syftet har intervjuer gjorts med delägare för 30 olika gemensamhetsanläggningar. Samtliga intervjuer har gjorts via telefon i maj månad Urvalet av gemensamhetsanläggningar har baserats på ett antal kriterier för att skapa förutsättningar för att få till ett bra resultat. Till att börja med valdes Upplands Väsby kommun i Stockholms län ut som undersökningsområde. Kommunen består dels av tätorten Upplands Väsby och dels av områden av glesortskaraktär, och innefattar därför gemensamhetsanläggningar av varierande slag. I enlighet med hur den totala statistiken för landets anläggningar ser ut, har de dominerande ändamålen för de undersökta anläggningarna varit väg och vatten- och avloppslösningar. Med hänsyn till att medianvärdet för antal delägare, som ovan nämnt, är fem stycken, ansågs det i undersökningen relevant att titta på anläggningar med max tre delägare. Tidpunkten för meddelandet av de aktuella anläggningsbesluten låg mellan Vidare har endast gemensamhetsanläggningar med delägarförvaltning undersökts, helt enkelt av den anledningen att ingen anläggning med tre delägare och föreningsförvaltning hittades. Inte heller har anläggningar där delägarfastigheter ägts av kommunen eller företag tagits med, utan fokus har legat på privatpersoners uppfattning. 1.3 Disposition Rapporten består av två delar, en teoretisk del och en som behandlar den utförda undersökningen. Den teoretiska delen inleds i kapitel två med en genomgång av anläggningslagen och dess regler för bildandet av gemensamhetsanläggningar. Hur förvaltningen av gemensamhetsanläggningar går till behandlas i kapitel tre. Teoridelen avslutas sedan i kapitel fyra med en genomgång av alternativa lösningar för att tillgodose gemensamma behov hos fastigheter. I kapitel fem redogörs för de intervjuer som har gjorts med delägare i gemensamhetsanläggningar och i det avslutande kapitlet görs en analys av de svar som har framkommit. 8

9 2 Gemensamhetsanläggningar I anläggningslagens (1973:1149) första paragraf definieras vad som avses med en gemensamhetsanläggning genom att två rekvisit ställs upp. För det första ska det röra sig om en anläggning som är gemensam för flera fastigheter, det räcker således inte med att endast en fastighet har nytta av anläggningen. Det förekommer dock gemensamhetsanläggningar med en delägare, men detta kan bero på att lagen även äger tillämpning på inskriven tomträtt, gruva och andra lämpliga byggnader och anläggningar (AL 2 ). En annan förklaring kan vara förändringar i fastighetsindelningen efter tillkomsten av gemensamhetsanläggningen. För det andra ska gemensamhetsanläggningen tillgodose ändamål som är av stadigvarande betydelse för de deltagande fastigheterna. Det får alltså inte röra sig om en tillfällig anläggning som till exempel enbart är angelägen för den nuvarande fastighetsägaren. Däremot kan det röra sig om en tidsbegränsad nyttighet, om ändamålet kan komma att lösas på ett bättre sätt i framtiden men att en gemensamhetsanläggning är det bästa alternativet för stunden. En gemensamhetsanläggning behöver inte bli inrättad enbart på en anläggning som byggs ny, utan kan även tillkomma på en äldre, befintlig anläggning som drivits i annan regi tidigare. 3 Den kan även innefatta fler nyttigheter än en, i vissa fall kan det till och med vara nödvändigt för att ett inrättande ska komma ifråga. 4 Den tidigare nämnda undersökningen 5 visar dock att det oftast rör sig om ett ändamål (i nästan 70 % av alla gemensamhetsanläggningar) och att fler än två är relativt ovanligt. Det finns inte heller några generella begränsningar om var de får lokaliseras i territoriellt hänseende 6, såväl tät- som glesorter kan komma i fråga och inte heller planförhållandena spelar någon roll. Däremot får en gemensamhetsanläggning enligt AL 1 2 st. inte inrättas om annan lagstiftning än fastighetsbildningslagen (1970:988) kan tillämpas. Detta gäller till exempel vatten- och avloppsanläggningar som är av allmän karaktär och därför regleras enligt lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster. Som tidigare nämnts måste en gemensamhetsanläggning vara till nytta för flera fastigheter för att få inrättas. Någon övre gräns för hur många delägare som är lämpligt finns inte, men generellt borde gälla att ju fler delägare desto mer komplicerad blir förvaltningen. Drygt hälften av gemensamhetsanläggningarna har fem eller färre delägare 7 och anläggningar med fler än 100 anslutna fastigheter är ganska ovanligt. Den allmänna trenden är dessutom att antalet fastigheter per gemensamhetsanläggning sjunker. Vid införandet av anläggningslagen låg medianvärdet på 15 fastigheter per anläggning, för att år 1980 ha sjunkit till sju stycken och år 2003 ytterligare till fem stycken. 8 3 Prop. 1973:160, s Ekbäck, Fastighetssamverkan, s Björklund, Vedman, Gemensamhetsanläggningar. Basfakta Prop. 1973:160, s Björklund, Vedman, Gemensamhetsanläggningar. Basfakta , s Ibid 9

10 2.1 Tillämpningsområden I anläggningslagen ges ingen ledning om vilka ändamål som kan anses vara av stadigvarande betydelse. Detta beror enligt förarbetena 9 på att en uppräkning av ändamål skulle kunna leda till uppfattningen att endast dessa vore godtagbara och därmed omöjliggöra inrättandet av anläggningar med ändamål man inte tänkt på. Det vore i princip omöjligt att räkna upp alla situationer där en gemensamhetsanläggning skulle vara tillämpbar och man nöjer sig därför med att i förarbetena ge ett antal exempel: Parkeringsanläggning Förbindelseled Gårdsutrymme Lekplats Anordning till skydd mot grundvatten Anläggning för vattenförsörjning eller avlopp Ledning Värmeanläggning Tvättstuga Fritidsändamål Bryggor Småbåtshamnar Friluftsbad Jordbruksdrift Lagrings- och torkningsanläggning Det är två ändamål som dominerar de svenska gemensamhetsanläggningarna, vägar och vatten- och avloppslösningar. 10 Vägar förekommer i över 60 % av gemensamhetsanläggningarna och va-frågor löses i ungefär en tredjedel. Vanligast förekommande ändamål därefter är brunnar och grönytor. 2.2 Historia Vid anläggningslagens införande år 1974 fanns det två olika lagar som berörde samverkan mellan fastigheter, lagen (1939:608) om enskilda vägar och lagen (1966:700) om vissa gemensamhetsanläggningar. Den förstnämnda hade separata regler för vägar på landsbygden, tätorts- och skogsvägar. LGA liknade till viss del dagens AL i och med dess reglering av gemensamhetsanläggningar av stadigvarande betydelse för fastigheter och andelstal för kostnaderna för utförande och drift. I och med införandet av den nya lagen upphörde LGA att gälla helt och hållet medan vissa delar av EVL fortsatte gälla fram till 1998, då dessa regler överfördes till AL. 2.3 Förrättningsförfarande Inrättandet av en gemensamhetsanläggning och andra frågor som rör dessa hanteras alltid genom en anläggningsförrättning (AL 1 1 st.). Ansvarig för utförandet av denna förrättning 9 Prop. 1973:160, s Björklund, Vedman, Gemensamhetsanläggningar. Basfakta

11 är lantmäterimyndigheten (AL 4 ), antingen den kommunala myndigheten i kommuner som har en sådan eller det statliga Lantmäteriet i övriga fall Initiativ En anläggningsförrättning kan inledas på grund av antingen en inkommen ansökan eller i samband med fastighetsreglering enligt FBL (AL 17 ). Vem som har rätt att skicka in en ansökan regleras i AL 18 : Ägare av en fastighet som ska delta i anläggningen Ägare av en fastighet som enligt en detaljplan helt eller till viss del skall användas för allmän plats för vilken kommunen inte är huvudman trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter Kommunen Hyresgästorganisation Om vissa särskilda kriterier är uppfyllda får i vissa fall även samfällighetsföreningar, länsstyrelsen och tvångsförvärvare samt väg- och järnvägshållare med flera (AL 18 4 st.) ansöka om anläggningsförrättning Utredning När ansökan är inkommen är det upp till lantmäterimyndigheten att utreda huruvida det är möjligt att inrätta den aktuella gemensamhetsanläggningen eller inte (AL 21 1 st.). Den tittar då på de i anläggningslagen uppställda villkoren som dels behandlar allmänna intressen och dels enskilda (se nedan). I detta arbete ingår att sammanträda med sakägarna och förekommande fall samråda med berörda myndigheter. Sakägare är i dessa fall främst de vars fastigheter är kan komma att medverka i anläggningen, men även de fastighetsägare vars mark kan bli aktuella för upplåtelse och innehavare av servitut eller annan nyttjanderätt som kan påverkas. 11 Till myndigheter som kan vara intresserade av att säga sitt hör särskilt kommunens byggnadsnämnd och länsstyrelsen Allmänna villkor Vid prövning av en gemensamhetsanläggnings lämplighet finns det några villkor som ska säkerställa att allmänna intressen inte tar skada av att anläggningen inrättas. Dessa anges i AL 9-11 som bygger på de allmänna paragrafer angående ändringar i fastighetsindelningen som återfinns i FBL 3 kap. Inom områden som omfattas av detaljplan eller andra områdesbestämmelser får en gemensamhetsanläggning inte strida mot dessa (AL 9 1 st.). Mindre avvikelser från bestämmelserna kan däremot godkännas i vissa fall, om det inte motverkar det ursprungliga syftet med planen. Vad som innefattas av begreppet mindre avvikelse är inte direkt angivet i lagen, men kan exempelvis vara en ändring av en anläggnings gränser med hänsyn till platsens terräng. 12 Värt att notera är att gemensamhetsanläggningen inte måste vara utsatt i detaljplanen för att vara tillåten, kravet är dock återigen att den inte får strida mot syftet med planen Hemström, Gemensamhetsanläggningar, s Ekbäck, Fastighetssamverkan, s Prop. 1973:160, s

12 Enligt AL 9 2 st. måste en gemensamhetsanläggning även ta hänsyn till eventuellt gällande naturvårdsföreskrifter och andra särskilda bestämmelser. Lagar som kan komma i fråga här är Miljöbalken, gällandes exempelvis strandskydd, och Lagen om kulturminnen m.m. 14 Om det finns särskilda skäl kan undantag från detta göras, dock först efter samråd med länsstyrelsen eller i vissa fall kommunen (AL 9 3 st.). Även inom områden som saknar detaljplan måste det göras en bedömning huruvida anläggningen inverkar negativt på området. AL 10 fastslår att den inte får störa ändamålet med marken, leda till olämplig bebyggelse eller motverka en eventuell framtida planläggning av området. Vägledande i detta fall är den översiktsplan som anger hur kommunens mark är tänkt att utvecklas på längre sikt. Det är obligatoriskt för varje kommun att ha en sådan (Planoch bygglagen (1987:10) 3 ), men den är till skillnad från detaljplanen inte juridiskt bindande. Även om en gemensamhetsanläggning inte strider mot en detaljplan eller andra bestämmelser kan den vara olämplig ur allmän synvinkel. Därför finns det i AL 11 en möjlighet att stoppa inrättandet om det skulle leda till skada för allmänna intressen. Fast om anläggningen skulle anses vara av sådan allmän nytta att det överväger olägenheterna kan man bortse från denna generella regel (AL 11 2 st.) Enskilda villkor På liknande sätt som för allmänna finns det också villkor för att säkerställa att inga enskilda intressen störs i för stor utsträckning. Även dessa liknar de regler som finns i fastighetsbildningslagen. Väsentlighetsvillkoret (AL 5 ) innebär att gemensamhetsanläggningen måste ha väsentlig betydelse för de fastigheter som ska delta i den. Detta kan betyda att en fastighet kan tvingas att ansluta sig till anläggningen mot fastighetsägarens vilja. Men det kan även innebära att en fastighet kan tvinga sig med, även om övriga delägare inte vill. Väsentlighetsvillkoret är dispositivt (AL 16 ) och kan således bortses från om alla sakägare är överens om detta. Liksom i FBL finns i AL ett så kallat båtnadsvillkor (AL 6 ) som klargör att fördelarna med gemensamhetsanläggningen måste vara större än de kostnader och olägenheter som uppstår. Vid utredningen tittar man då inte bara på hur mycket de aktuella fastigheterna ökar i värde (som i FBL) utan hänsyn ska även tas till fördelar av annat slag än ekonomiska, exempelvis sociala. På minussidan ska förutom kostnader för utförande och drift av anläggningen även förrättningskostnader och eventuella andra olägenheter av ekonomisk betydelse som kan uppstå räknas. Trots att både väsentlighets- och båtnadsvillkoret är uppfyllt kan inrättandet av en gemensamhetsanläggning komma att falla på att sakägarna är emot denna. Opinionsvillkoret i AL 7 säger att fastighetsägarna inte får motsätta sig denna och har beaktansvärda skäl för de åsikterna. Anledningen till att denna regel finns är att det skulle kunna uppstå problem med driften av anläggningen om ingen av de deltagande fastigheterna egentligen är intresserade av dess förekomst. 15 Skulle anläggningen vara viktig ur allmän synpunkt kan man dock bortse från den allmänna opinionen (AL 7 2 st.). 14 Ekbäck, Fastighetssamverkan, s Ekbäck, Fastighetssamverkan, s

13 2.3.5 Lokalisering Vid inrättande av en gemensamhetsanläggning uppkommer förr eller senare frågan om var denna ska lokaliseras, eller kanske framför allt på vems mark. Anläggningslagens åttonde paragraf innebär att den ska placeras och utformas så att minsta möjliga olägenhet och kostnad uppstår. Oftast finns det dock inte så många alternativa utföranden eftersom att planer och bestämmelser reglerar markanvändningen och denna paragraf blir därför inte tillämpbar. 16 Lokaliseringsvillkoret är dispositivt så länge det enbart rör sig om att enskilda intressen behandlas (AL 16 1 st. 2 p). Hänsyn till allmänna intressen kan aldrig avtalas bort. Ägaren av den mark där gemensamhetsanläggningen ska uppföras kan tvingas till att upplåta den marken, såvida inte synnerliga men uppkommer (AL 12 ). Om anläggningen är av väsentlig betydelse kan det till och med vara förbisebart att problem uppstår för fastighetsägaren. Däremot får inte mer mark än direkt nödvändigt tas i anspråk för anläggningen och ägaren ska få ersättning. AL 13 hänvisar till att ersättningen ska bestämmas enligt de anvisningar som finns i FBL 10-12, d.v.s. antingen som skadeersättning eller vinstfördelning Fördelning av kostnader De kostnader som uppkommer i samband med en gemensamhetsanläggning fördelas mellan de deltagande fastigheterna i enlighet med bestämmelserna i AL 15. Alla fastigheter tilldelas två stycken andelstal, ett som rör kostnaden för utförande och ett för driften. Andelstalet för utförandet ska baseras på den nytta som fastigheten har av anläggningen, med vilket menas den värdehöjning som fastigheten genomgår. Dessa andelstal ska fastställas även om anläggningen redan är byggd för att kunna hantera eventuella framtida kostnadsfrågor där ägandeförhållandena spelar roll. Driftkostnaderna ska istället fördelas mellan delägarna utefter vilken användning av anläggningen de kan tänkas ha i framtiden. Ingen hänsyn ska tas till den aktuella fastighetsägaren förmodade användning, utan en objektiv bedömning utifrån fastighetens ändamål ska göras. Om det är möjligt kan dessa kostnader istället tas ut som direkta avgifter baserat på det faktiska användandet, exempelvis vägavgifter. Kostnaderna för själva anläggningsförrättningen ska enligt AL 29 fördelas efter vad som är skäligt. Vanligtvis innebär detta att en fördelning sker efter vilken nytta fastigheterna har, alltså på samma grund som andelstalen för utförandekostnaden Anläggningsbeslut Om Lantmäteriet kommer fram till att den aktuella gemensamhetsanläggningen är möjlig att inrätta ska de utfärda ett anläggningsbeslut enligt AL 24. Obligatoriskt innehåll i detta beslut ska vara: Gemensamhetsanläggningens ändamål, läge och storlek Fastigheter som ska ingå Utrymme som ska upplåtas Områden som ska inlösas 16 Ekbäck, Fastighetssamverkan, s Hemström, Gemensamhetsanläggningar, s

14 Byggnader eller anläggningar som ska överföras till samfällighet Tiden för gemensamhetsanläggningens bestånd Tiden inom anläggningen ska vara utförd Eventuella föreskrifter för utförandet Eventuellt andelstalen för kostnaderna Övriga beslut som ska meddelas rör tillträde, ersättning, kostnadsfördelning och till sist ett avslutningsbeslut. Skulle sakägare vilja överklaga något av besluten har de oftast fyra veckor på sig, vilket i så fall i första hand görs till fastighetsdomstolen. När överklagandetiden har gått ut sker registrering i fastighetsregistret och förrättningen är fullbordad. 2.5 Ändrade förhållanden Det finns möjligheter att göra ändringar i ett meddelat anläggningsbeslut i efterhand i vissa fall. AL 35 slår fast att detta är tillåtet om ett av tre rekvisit är uppfyllda. Det första innebär att förhållandena har ändrats och att detta har en väsentlig betydelse för gemensamhetsanläggningen. Ett exempel på detta kan vara att en fastighet som är delägare av en anläggning för vattenförsörjning anlägger en egen brunn och därför vill lämna gemensamhetsanläggningen. 18 De andra skälen till ändring är att det redan vid den ursprungliga förrättningen föreskrevs att en särskild fråga ska omprövas efter en viss tid eller att det uppstått ett klart behov av ändring på något annat sätt. En önskan om ändring i anläggningsbeslutet ska normalt prövas i en ny förrättning, förutom i två särskilda fall. Om föreningsförvaltning föreligger får föreningens styrelse ändra andelstalet för en fastighet om detta skulle vara nödvändigt, dock kräver detta att det är angivet i anläggningsbeslutet att detta är tillåtet (AL 24 a ). Frågor rörandes fastigheters inoch utträde ur en gemensamhetsanläggning kan lösas genom överenskommelser bland delägarna själva, såvida lantmäterimyndigheten godkänner denna överenskommelse (AL 43 ). 18 Hemström, Gemensamhetsanläggningar, s

15 3 Förvaltningsformer I lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter finns regler om hur gemensamma anläggningar ska skötas av dess delägare. Lagen är tillämplig på ett flertal varianter av samfälligheter (SFL 1 ), vilka bland annat är: Samfällighet enligt fastighetsbildningslagen Gemensamma servitut, både offical- och avtalsservitut Gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen Det finns två olika typer av förvaltning (SFL 4 ), delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Den förstnämnda innebär att förvaltningen sköts direkt av delägarna, medan man i det senare fallet bildar en så kallad samfällighetsförening som blir ansvarig för skötseln. 3.1 Delägarförvaltning Delägarförvaltning lämpar sig bra för samfälligheter som består av endast ett fåtal delägare eller inte kräver någon särskild förvaltning, eftersom att delägarna beslutar allting gemensamt (SFL 6 ). Om alla delägare lämnar fullmakt till detta kan man överlåta förvaltningen till en syssloman 19 som har rätt att ingå förbindelser med tredje man, men måste följa delägarnas instruktioner. Om delägarna blir oense om någon förvaltningsfråga så finns det möjlighet att ansöka hos lantmäterimyndigheten om att hålla ett delägarsammanträde (SFL 7 ). Vid ett sådant sammanträde har varje deltagare en röst, oavsett hur många berörda fastigheter den äger (SFL 12 1 st.). Detta gäller dock inte om frågan har ekonomisk betydelse, då ska rösterna istället fördelas enligt delägarnas andelstal om någon begär detta. Vanligtvis vinns en omröstning av det alternativ som har flest röster, men i vissa undantagsfall krävs det två tredjedelars majoritet (SFL 12 2 st.). Delägarsammanträde är endast lämpligt att anordna om det rör sig om frågor som troligtvis endast uppkommer en enstaka gång, i övriga fall är det bättre om en samfällighetsförening bildas Föreningsförvaltning För samfälligheter med många delägare eller som är omfattande på andra sätt är det oftast bäst med föreningsförvaltning, vilket innebär att en samfällighetsförening sköter förvaltningen. Delägarna i samfälligheten blir då medlemmar i denna förening som är en juridisk person och således kan ingå förbindelser av olika slag (SFL 17 ). Om en delägare överlåter sin fastighet blir denne även av med medlemskapet i föreningen, på samma sätt blir en person som förvärvar en fastighet i samfälligheten automatiskt medlem i föreningen. 21 En samfällighetsförening ska bildas, och således en övergång till föreningsförvaltning ske, om någon av delägarna i en samfällighet begär det (SFL 20 2 st.). Om lantmäterimyndigheten 19 Österberg, Samfälligheter, s Ibid. 21 Ibid, s

16 anser det väsentligt ur allmän synpunkt kan även den ta initiativ till att bilda en förening, även om inte delägarna anser det nödvändigt (SFL 20 3 st.). Vid bildandet ska ett sammanträde hållas med alla delägare, där man antar stadgar för föreningen och utser en styrelse som ska sköta den löpande förvaltningen (SFL 20 1 st.). Föreningens beslutande organ är föreningsstämman som vanligtvis hålls en gång om året. 22 Här ska samtliga medlemmar ha möjligheten att närvara och delta i beslutsfattandet rörande samfälligheten. Precis som vid sammanträden under delägarförvaltning gäller att varje medlem har en röst, förutom vid ekonomiska frågor då röstetalen istället beräknas efter delägarnas andelstal (SFL 49 ). Utgångspunkten att enkel majoritet krävs för att ett beslut ska bli fattat gäller även det, med undantaget att frågor som rör inteckning i fast egendom och upplåtelse av nyttjanderätt kräver kvalificerad majoritet. 22 Österberg, Samfälligheter, s

17 4 Alternativa samverkanslösningar Att bilda gemensamhetsanläggningar är inte den enda möjligheten som finns för att tillgodose de gemensamma behov som kan tänkas uppkomma för fastigheter. I lagstiftningen finns ett flertal andra lagar än AL som erbjuder varierande former av lösningar för olika situationer. 4.1 Servitut Ett servitut innebär att en fastighet har rätt att använda ett område eller anläggning på en annan fastighet. Den fastighet vars ägare innehar denna rätt kallas den härskande och den som upplåter utrymmet den tjänande fastigheten. Vanliga servitutsändamål är utfartsvägar och brunnar, men det kan även röra sig om så kallade negativa servitut där den tjänande fastigheten förbinder sig att inte vidta en viss åtgärd på sin egen mark. Det förekommer även gemensamma servitut, vilket innebär att det finns flera härskande fastigheter. Förvaltningen av dessa sker i likhet med gemensamhetsanläggningar enligt de former som anges i SFL. Det finns två typer av servitut, avtalsservitut som styrs av jordabalken (1970:994) och officialservitut som inrättas vid en lantmäteriförrättning enligt FBL. Den egentliga definitionen (JB 14 kap. 1 ) säger att servitut får bildas enbart om det främjar en ändamålsenlig markanvändning och är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Servitut enligt JB bildas via skriftliga avtal mellan de berörda fastighetsägarna och vid överlåtelse av fastighet måste förbehåll göras till nya ägaren, annars gäller inte servitutet (JB 7 kap. 11 ). För att skydda sig mot detta kan servitutet anmälas till Inskrivningsmyndigheten som för in det i fastighetsregistret. För officialservituten är reglerna strängare, servitutet ska vara av väsentlig betydelse och ingen hänsyn ska tas till eventuella frivilliga överenskommelser (FBL 7 kap. 1 ). Ändringar och upphävande kan endast ske genom ansökande om fastighetsreglering hos lantmäterimyndigheten. Precis som är fallet med gemensamhetsanläggningar är servituten kopplade till fastigheten i sig och inte dess aktuella ägare. Den stora skillnaden mellan dessa två alternativ är istället att möjligheten att reglera ansvaret för utförande och drift är begränsat vid servitutsbildning. Huruvida underhållet ska skötas av den tjänande eller härskande fastigheten kan avgöras vid servitutsinrättandet (FBL 7 kap. 1 ) om båda parter är överens. Fördelningen för utförandet och driften måste däremot fastslås i ett separat avtal och då är det upp till deltagarna själva att komma överens om detta. 4.2 Ekonomiska föreningar Ett annat sätt för fastigheter att samverka är genom bildandet av en ekonomisk förening, vanligtvis en så kallad tomtägarförening, som regleras enligt lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Att nybilda sådana är inte så vanligt nu för tiden, men det finns fortfarande kvar ett stort antal, främst i fritidshusområden. 23 Föreningen äger då de gemensamma anläggningarna i området, såsom vägar, vattentäkter och grönområden. Fastigheten i sig är inte medlem i föreningen utan det är ägarna själva, de förutsätts dock ha en fastighet i det berörda området. Det stora problemet med denna form av samverkan är att medlemskapet är frivilligt och det finns inte någon möjlighet att tvinga någon till att ansluta sig. Därmed finns det en risk att fastighetsägare utnyttjar de gemensamma anläggningarna utan att själva bidra till att hjälpa till och betala för dessa. 23 Ekbäck, Fastighetssamverkan, s

18 4.3 Civilrättsliga avtal Det finns möjlighet för fastighetsägare att basera sina gemensamma anläggningar på helt frivilliga avtal. 24 Den lagstiftning som blir tillämplig i detta fall är lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, även kallad avtalslagen. Det finns inte heller här några möjligheter till att utöva tvång på någon deltagare och problem kan därför uppstå. Ett sådant avtal är inte heller gällande mot tredje man och överförs inte automatiskt till en ny ägare vid en fastighetsöverlåtelse. Fördelen med denna lösning är dock att om deltagarkretsen är liten och dessa känner varandra väl kan man lösa de gemensamma behoven till en mycket lägre kostnad än vad exempelvis en anläggningsförrättning skulle kosta. 4.4 Kommunens ansvar För vägar som ligger inom detaljplanelagt område finns det två alternativ, antingen sköts de av kommunen eller av berörda fastighetsägare. För allmänna platser ska normalt sett den förstnämnda vara huvudman (PBL 6 kap. 26 ), såvida inte särskilda skäl föreligger och i sådana fall måste det anges i detaljplanen att driften ska skötas enskilt. Till allmänna platser räknas inte bara vägar utan även grönområden, torg och en del andra platser. Dessa särskilda skäl kan till exempel finnas i områden med fritidsbebyggelse 25, där man således bildar gemensamhetsanläggningar. Även på kvartersmark i en detaljplan kan vägar antingen drivas av kommunen eller fastighetsägarna. Om vägarna är tänkta att användas av allmänheten ska egentligen kommunen ansvara för dessa, men om det exempelvis rör sig om utfarts- eller skaftvägar kan reglerna om gemensamhetsanläggningar och servitut tillämpas. Även när det gäller vatten- och avloppsanläggningar är gränsdragningen huruvida kommunen eller fastighetsägarna ska anordna dessa lite luddig. Lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster 6 slår fast att det är kommunens skyldighet att lösa va-frågorna om det krävs för ett större sammanhang och är nödvändigt ur hälso- och miljöskyddssynpunkt. Detta större sammanhang kan i normala fall anses vara fastigheter, men ofta även ett lägre antal. 26 I annat fall är det istället upp till fastighetsägarna att lösa frågan, oftast i form av en gemensamhetsanläggning. 24 Ekbäck, Fastighetssamverkan, s Kalbro, Markexploatering, s Ibid, s

19 5 Undersökning 5.1 Underlag och genomförande Det här arbetets huvuddel är den intervjustudie som har genomförts. Utgångspunkten var att ungefär trettiotal intervjuer via telefon skulle göras för att få ett någorlunda representativt resultat. Ju fler intervjuade desto exaktare resultat gäller såklart, men det var även tvunget att vara ett rimligt antal för ett arbete av den här omfattningen. Till att börja med valdes Upplands Väsby kommun i Stockholms län ut som undersökningsområde. Kommunen består dels av tätorten Upplands Väsby och dels av områden av glesortskaraktär, och innefattar därför gemensamhetsanläggningar av varierande slag. Med hänsyn till att medianvärdet för antal delägare, som ovan nämnt, är fem stycken, ansågs det i undersökningen relevant att titta på anläggningar med max tre delägare. Tidpunkten för meddelandet av de aktuella anläggningsbesluten bestämdes att den skulle ligga någon gång mellan åren 1980 och Det äldre årtalet valdes ut med hänsyn till att gemensamhetsanläggningen inte skulle vara allt för gammal för att öka chansen att någon delägare varit med även vid inrättandet. Anläggningen fick inte heller vara helt nyinrättad eftersom att det då fanns risk att den ännu inte kommit till stånd eller att eventuella problem inte hade hunnit utkristallisera sig. Utifrån fastighetsregistret sorterades de gemensamhetsanläggningar ut som matchade dessa kriterier. Här kan man bland annat utläsa vilken beteckning de har och vilka fastigheter som är delägare, när den är skapad och för vilket ändamål. Fastighetsregistret användes sedan för att ta fram information om ägarna till de ingående fastigheterna. I de fall där delägarfastigheter ägdes av kommunen eller företag sorterades dessa bort, eftersom att fokus skulle ligga på privatpersoners uppfattning. I enlighet med hur den totala statistiken för landets anläggningar ser ut, var de dominerande ändamålen för de framsökta anläggningarna väg och vatten- och avloppslösningar. Andra förekommande ändamål var parkeringsplatser, badplats och tvättstuga. Ingen av de aktuella gemensamhetsanläggningarna använde sig av föreningsförvaltning, utan endast delägarförvaltning förekom. Efter gallring återstod 49 stycken gemensamhetsanläggningar. Eftersom att fastighetsregistret inte innehåller några kontaktuppgifter var dessa tvungna att hittas på andra håll, vilket gjorde att ytterligare några anläggningar föll bort då uppgifter inte gick att hitta. De övriga kontaktades sedan med varierande resultat, men till slut hade delägare för 30 gemensamhetsanläggningar intervjuats. Samtliga intervjuer gjordes via telefon i maj månad De undersökta gemensamhetsanläggningarnas registerbeteckning, ändamål och antalet delägare redovisas i bilaga Resultat Nedan följer en övergripande genomgång av de frågor som ställdes till de intervjuade delägarna av gemensamhetsanläggningar och deras svar. 19

20 1. Har gemensamhetsanläggningen kommit till stånd? Att lantmäterimyndigheten meddelar ett anläggningsbeslut behöver inte betyda att gemensamhetsanläggningen verkligen utförs. Ibland kan saker hända efter förrättningen som gör att den inte längre behövs, ändamålet kanske får en annan lösning eller något oförutsett inträffar. I de undersökta fallen har dock samtliga anläggningar kommit till stånd. 2. Var du med vid inrättandet och utformandet av gemensamhetsanläggningen? Större delen av de intervjuade fastighetsägarna ägde inte den aktuella fastigheten vid tidpunkten för förrättning, utan tagit över fastigheten efter inrättandet (figur 1). Alla dessa ansåg sig dock ha varit medvetna om gemensamhetsanläggningens förekomst och tycker att de fick tillräcklig information om den. Var du med vid inrättandet? Ja 5 Nej 25 Figur 1 I de fall de intervjuade delägarna var med vid förrättningen var det vid fyra tillfällen efter initiativ från en eller flera fastighetsägare och i ett fall ett kommuninitiativ. En av de intervjuade anser att förrättningen fortlöpte på ett bra sätt, medan resten inte kommer ihåg den eller har saknar synpunkter. 3. Hur är andelstalen för utformningen och driften satta? Nästan två tredjedelar av intervjuobjekten är överhuvudtaget ej medvetna om att systemet med kostnadsfördelning med hjälp av andelstal förekommer, än mindre hur andelstalen är satta för deras specifika gemensamhetsanläggning (figur 2). 20

21 25 Hur är andelstalen för driften satta? Lika Olika Vet ej Figur 2 I de fall där delägaren har kunskap om andelstalen är de i samtliga fall utom ett lika för alla delägare, något som upplevs som en rättvis fördelning. 4. Har det uppstått önskningar om att göra ändringar av det ursprungliga anläggningsbeslutet? Endast i en av de undersökta gemensamhetsanläggningarna har det blivit aktuellt att göra ändringar av det ursprungliga anläggningsbeslutet (figur 3). I detta enda fall rörde det sig om en anläggning som innehöll både väg och vatten- och avloppsledningar, där va-delen skulle avvecklas eftersom att det behovet skulle lösas på annat sätt. Har önskan om ändringar förekommit? Ja 1 Nej 29 Figur 3 5. Hur anser du att förvaltning, drift och underhåll fungerar? I majoriteten av gemensamhetsanläggningarna anser delägarna att förvaltningen fungerar smärtfritt (figur 4) och att alla delägare är aktiva och hjälper till. Att många av dem inte känner till de vid förrättningen satta andelstalen utgör inget hinder, utan kostnads- och arbetsfördelningen görs på egna grunder. Några delägare uppger att de delar på allt lika eftersom att det verkar mest rimligt, medan andra hänvisar till traditioner och invanda beteenden. I ett fall sköter en delägare all förvaltning eftersom att grannen är handikappad, men denne har inget problem med det. 21

22 Hur fungerar förvaltningen? Dåligt Okej Bra Figur 4 I vissa fall förekommer däremot tvister mellan delägarna (figur 5). Anledningar som nämns som orsaker till detta är olika uppfattningar hos permanent- och sommarboende eller rena släktfejder. Ingen av de intervjuade har dock ansökt om delägarsammanträde eller varit i kontakt med lantmäterimyndigheten med andra frågor för att lösa problemen. Förekommer tvister? Ja 5 Nej 25 Figur 5 6. Är det betungande att ha ansvar för gemensamhetsanläggningen och hade du därför föredragit att kommunen hade haft ansvaret istället? I enlighet med att majoriteten anser att förvaltningen fungerar utan problem tycker dessa inte att det är betungande att ha ansvaret för anläggningen. I de fall där tvister förekommit hade dock flertalet föredragit att kommunen istället var ansvariga för att det aktuella ändamålet löstes på något sätt (figur 6). 22

23 Hade du föredragit att kommunen haft ansvaret? Ja 5 Nej 25 Figur 6 7. Har det varit nödvändigt med en reglering av skötsel- och kostnadsfördelning? Då de flesta delägare, som ovan nämnt, ej var medvetna om förekomsten av andelstal, tyckte de inte att denna reglering var nödvändig (figur 7). Deras åsikt är att alltså att ändamålet för anläggningen skulle kunna lösas lika bra genom inrättandet av ett gemensamt servitut. De som kände till andelstalen tyckte i största utsträckning däremot att detta system var bra och ville inte vara utan dessa. 25 Är det bra med andelstal? Ja Nej Ej medveten om andelstal Figur 7 8. Hade ni kunnat sköta detta helt utan inblandning av lantmäterimyndigheten? I likhet med fråga sju var många av delägarna inte medvetna om att lantmäterimyndigheten var inblandad överhuvudtaget. De kan därmed tros vara av åsikten att de lika väl kunde lösa detta själva, exempelvis som en ekonomisk förening eller enbart av frivilliga avtal delägarna emellan (figur 8). 23

24 Hade ni kunnat sköta detta utan LM? Ja Nej Ej medveten om LM:s inblandning Figur 8 24

25 6 Diskussion 6.1 Analys av intervjusvaren Med utgångspunkt från intervjusvaren i undersökningen kan man peka på ett antal problem som finns med gemensamhetsanläggningar i allmänhet. För det första verkar det råda en utbredd begreppsförvirring bland de enskilda delägarna, framför allt verkar gemensamhetsanläggning inte vara ett etablerat begrepp hos många av dem. Först efter en förklaring av vad denna term innebär inser flera av de intervjuade att det är en sådan som de är delägare av. Vanligt är istället att de använder sig av ordet samfällighet, vilket troligtvis beror på att denna benämning hänger med sen gamla tider. I EVL, som instiftades år 1939, talades det exempelvis om vägsamfälligheter. Trots att deras egen gemensamhetsanläggning drivs med delägarförvaltning pratar även en del om samfällighetsföreningar som att det vore aktuellt i deras fall. Ytterligare några tror att det deras väg eller vatten- och avloppssystem baserar sig på en servitutslösning, ett begrepp som också det verkar mer vida känt än gemensamhetsanläggning, om än på felaktiga grunder. Vid en första anblick kan det tyckas oväsentligt vad delägarna använder för ord för sin anläggning, huvudsaken är väl att de behov som finns uppfylls på ett lämpligt sätt. Men denna brist på kunskap leder troligtvis till att de inte heller är medvetna om vad en gemensamhetsanläggning egentligen innebär. Ett tecken på detta är den bristande vetskapen om andelstalen för fördelningen av kostnader, dels för utförande och dels för drift och underhåll. Detta trots att det i allra högsta grad borde vara intressant för samtliga delägare att veta vilket ansvar de har för förvaltningen. Dessutom hävdar de att de fått tillräcklig information om anläggningen, antingen vid inrättandet av den eller vid övertagandet av den fastighet som är delägare. Men trots denna okunskap vittnar de flesta om att gemensamhetsanläggningen fungerar bra och förvaltningen löper på utan problem. Anledningen till detta är troligtvis att det i många fall inte behövs någon större arbetsinsats för att sköta anläggningar av den här skalan. För de som löser behov av väg rör det sig oftast om mindre utfartsvägar över en av de delägande fastigheterna som utnyttjas av ytterligare en eller två delägare. De största återkommande driftoch underhållsåtgärderna som krävs bör vara på vintern i form av snöröjning och halkbekämpning. För vatten- och avloppsanläggningar är troligtvis den löpande förvaltningen än enklare, här rör det sig oftast om nedgrävda rör som i normala fall inte gör något särskilt väsen av sig. Det kan med jämna mellanrum krävas spolning eller annan åtgärd för att motverka täppta rör. Därför fungerar det ofta med den egenuppdelade fördelning som flertalet intervjuade delägare uppger, baserat på traditioner eller rimlighet. Förr eller senare kommer det dock troligtvis att uppkomma tillfällen då större förvaltningsåtgärder behövs och det är då denna kunskapsbrist kan komma att leda till problem. Samtliga anläggningar av den här typen har en begränsad livslängd och behöver därför med jämna mellanrum renoveras eller helt bytas ut. Investeringar för att exempelvis gräva upp vattenoch avloppsledningar och lägga nya kan leda till ganska stora summor som kan bli kännbara för den enskilda fastighetsägaren. Om man då inte är medveten om vilket ansvar de olika delägarna har kan konflikter uppstå. Visserligen kan problemet avhjälpas genom att kontakta lantmäterimyndigheten och förhöra sig om hur det ligger till, vilket dock inte är så lätt om man inte känner till att detta är reglerat i ett officiellt beslut någonstans. Överhuvudtaget verkar många av intervjuobjekten inte känna till att myndigheten är iblandad. Återigen är nog en bidragande orsak att gemensamhetsanläggningen gått i arv från fastighetsägare till fastighetsägare och att övertagandet har skett utan större diskussioner om ansvars- 25

26 förhållandena. Den nya fastighetsägaren tror att detta är något som kommits överens om tidigare mellan enskilda och fäster ingen större vikt vid att kolla upp hur det egentligen ser ut. Detta får till följd att majoriteten anser att de med lätthet skulle kunna sköta detta helt utan regleringar och myndighetsinblandning. Det är egentligen inte särskilt förvånande att enskilda fastighetsägare har den åsikten, för att så länge allting fungerar smärtfritt är det inte konstigt att man anser sig inte behöva hjälp. Men den dagen problem uppstår kommer de troligtvis att uppskatta att det ändå finns fastställda andelstal och att hjälp finns att få hos lantmäterimyndigheten. 6.2 Slutsatser De för ovan redogjorda intrycken kan tyda på att systemet med att inrätta gemensamhetsanläggningar för endast ett fåtal delägare är onödigt och att det kanske skulle räcka med servitut eller i vissa fall till och med frivilliga avtal. Enligt min mening är den största nackdelen som finns med gemensamhetsanläggningar de kostnader som uppstår i och med hanteringen av dem. Den största kostnaden läggs på de enskilda fastighetsägarna, då det är de som får betala för anläggningsförrättningen. I dagsläget (augusti 2010) kostar i normalfallet anlitandet av en förrättningslantmätare kronor i timmen, en kostnad som sedan fördelas på delägarna efter vad som är skäligt. Övriga kostnader som uppstår är till exempel för upprätthållandet av system och fastighetsregister och eventuell tid som myndighetspersonal kan komma att behöva lägga på att lösa framtida problem med anläggningen. Dessa summor kan dock anses försumbara, ett fastighetsregister skulle behövas oavsett om mindre gemensamhetsanläggningar inrättades och undersökningen tyder på att delägarna inte kontaktar lantmäterimyndigheten i någon större utsträckning. Ett alternativ är att ingen gemensamhetsanläggning bildas så länge alla inblandade är överens. Istället skulle man vända sig till lantmäterimyndigheten först när meningsskiljaktigheter uppstått och då inrätta en anläggning med klara regler om hur förvaltningen skulle gå till. Men troligtvis skulle det leda till att förrättningen blir mycket mer omfattande och tidskrävande, vilket således skulle leda till en mycket högre kostnad för de inblandade delägarna. Uppskattningsvis skulle en sådan förrättning bli två, tre gånger dyrare än en som görs initialt där delägarna fortfarande är ense och villiga att samarbeta med varandra. Det finns ett antal fördelar med systemet som det ser ut idag och de tydliga regleringar som inrättandet av gemensamhetsanläggningar för med sig. Som tidigare påpekats hindrar det inte att delägare har olika meningar om saker och ting, men det ser oftast till att dessa får en rättvis lösning. De tvingande reglerna i anläggningslagen gör exempelvis att enskilda fastighetsägare inte kan sätta käppar i hjulet av ogrundade anledningar. Det säkerställer dessutom det sakrättsliga skyddet och blir en garanti för att de fortsätter fungera vid överlåtelser av delägarfastigheter. Även om den initiala kostnaden blir större bör inte heller driftkostnaderna för anläggningen blir högre jämfört med en annan samverkanslösning. Med hänsyn till de fördelar som finns anser jag att gemensamhetsanläggningar är den bästa lösningen när några få fastigheter behöver samverka kring olika syften. De alternativ som finns i dagsläget är inte bättre och kommer inte leda till att fastighetsindelningen och markanvändningen blir effektivare, som ju är det primära målet. Den bristande kunskapen hos fastighetsägarna om hur systemet ser ut och fungerar kan visserligen ses som ett problem. Det är aldrig bra när enskilda inte vet hur rättsreglerna ser ut, eftersom att detta kan leda till att rättssäkerheten äventyras om inte alla inblandade har samma kunskap och förutsättningar. I detta fall verkar det dock inte inverka nämnvärt på hur skötseln fungerar, åtminstone inte för 26