Slutrapport om utredning av möjligheten att skapa trygghetsbostäder i kvarteret Parkgården 1

Transkript

1 1 (17) Datum Slutrapport om utredning av möjligheten att skapa trygghetsbostäder i kvarteret Parkgården 1 Uppdraget Kommunstyrelsen fick den 12 december 2013, 169, i uppdrag av kommunfullmäktige att i samverkan med socialnämnden (tidigare omsorgsnämnd) och tekniska servicenämnden arbeta fram ett underlag som redovisar de ekonomiska och verksamhetsmässiga effekterna av en omvandling av delar av Parkgården till trygghetsboende med kooperativ hyresrätt som boendeform. Utredningen skulle också undersöka möjligheterna och marknaden för framtida trygghetsboenden i Nässjö kommun. Redovisningen ska belysa effekterna utifrån såväl de boendes som Nässjö kommuns perspektiv. För uppdraget upphandlades Riksbyggen ekonomisk förening, nedan kallad Riksbyggen, som utredare och samarbetspart. Bakgrund Utredningar inom omsorgsnämnden visar att det idag saknas bra boendealternativ för äldre personer som inte längre kan, eller vill, bo kvar i den vanliga lägenheten/huset, men är för frisk för en biståndsbedömd lägenhet inom särskilt boende. Enligt Boverket definieras trygghetsboende som ett kategoriboende, inom ramen för den ordinarie bostadsmarknaden, som har god fysisk tillgänglighet, hiss, gemensamhetslokal, trygghetslarm och tillgång till servicevärd/värdinna eller motsvarande vissa tider. Fastighetsägaren beslutar vem som får flytta in utifrån kriterier som styrelsen fastställer. Kriterierna kommer främst att utgå från behov av hemtjänst, ålder och funktionshinder. Att skapa ett trygghetsboende i kommunen, ger äldre fler boendealternativ att välja mellan och kan vara som vilken hyres- eller bostadsrättslägenhet som helst. Trygghetsboende ska överbrygga glappet mellan vanligt boende och boende med Postadress Gatuadress Telefon (v) Telefax Bankgiro Org. nr. E-postadress Nässjö Rådhusgatan kommunstyrelsen@nassjo.se

2 2 (17) omsorg. Det är ändå viktigt att trygghetsbostaden är planerad, så att det är möjligt att bo kvar i bostaden även om man drabbas av funktionsnedsättningar som kan komma att kräva olika hjälpinsatser. I utredningen om Seniorens i fokus utvecklingsplan för äldreomsorgen i Nässjö kommun var en av de bärande inriktningarna att öka utbudet av bra bostäder för äldre. Bättre valmöjligheter gynnar också dagens uppbyggnad av omsorg för våra äldre. Fastigheten i kvarteret Parkgården 1 har sedan den invigdes i september 1979 genomgått flera lokalmässiga förändringar och en del löpande underhåll Fastigheten är nu i behov av en mer genomgripande renovering, vilket inbegriper nya stammar, byte av fönster, nytt tak, balkonger för samtliga lägenheter, nya badrum, nya kök samt en lägenhetssammansättning som harmoniserar med de önskemål om bostadstorlek som de bostadsökande redovisar i sina ansökningar. Ett antal kommuner i landet har byggt om, renoverat och bildat kooperativa hyresrättsföreningar av tidigare vårdboende och hyrt ut bostäderna till personer som sökt ett boendealternativ av typen trygghetsboende. Kommunfullmäktige gav i december 2013 en projektorganisation i uppdrag att arbeta fram ett förslag för att skapa moderna, funktionella och resurseffektiva boenden för äldre i kvarteret Parkgården 1. Som extern aktör har Riksbyggen upphandlats för att vara med i utredningsuppdraget. Projektets uppdrag har varit att arbeta fram beslutsunderlag som redovisar ekonomiska och verksamhetsmässiga effekter för såväl boende som för Nässjö kommun. Projektet ska redovisa en bedömning av om det finns en marknad, det vill säga tillräckligt stort intresse bland äldre, för att gå vidare med projektet. Projektet ska också arbeta fram underlag som innehåller förslag till beslut, förslag till åtgärder, produktionskostnadskalkyler, driftkalkyler, långtidsbudget och stadgar för den kooperativa föreningen. Kommunstyrelsen har, i samverkan med omsorgsnämnden och tekniska servicenämnden, arbetat fram ett underlag som redovisar de ekonomiska och verksamhetsmässiga effekterna av en omvandling av delar av Parkgården till trygghetsboende med kooperativ hyresrätt som boendeform. Redovisningen belyser effekterna utifrån såväl de boendes som Nässjö kommuns perspektiv. Genom att hemtjänst och hemsjukvård utgår från fastigheten ökar samverkan mellan verksamheterna. Med ett trygghetsboende kan man utgå ifrån att ett hjälpbehov kan uppstå, vinsten blir då en möjlighet till effektiv utförande med liten transportsträcka.

3 3 (17) Målbild För projektet formulerades inledningsvis följande målbild: Parkgården är ett modernt och fräscht boende för människor som är 70 år och äldre. Lägenheterna är ljusa, luftiga och klokt planerade. Förhoppningsvis har de flesta lägenheterna en egen inglasad balkong/uteplats. Det finns välplanerade gemensamhetsutrymmen på markplan. Här finns en kiosk, en salong för storbilds-tv/filmvisning, tillgång till hår- och fotvård finns i huset och innergården är prunkande grön med uteplatser och en boulebana. Boendet är bemannat under vissa tider med en värd/värdinna som är till hjälp och stöd för de boende. Restaurangen fungerar som vanligt och erbjuder frukost, lunch och middag. De boende är engagerade i den kooperativa hyresrättsföreningen och ges möjlighet att utveckla boendet tillsammans med Nässjö kommun och Riksbyggen. Under arbetets gång har projektets förutsättningar förändrats. De statliga investeringsreglerna är inte aktuella för projektet och därmed finns heller inget krav på åldersgräns för de som vill anmäla sitt intresse för en bostad i boendet. Kommunikation under utredningens gång Kommunikationsplan för utredningen Inför utredningen skapades en kommunikationsplan. Det övergripande budskapet är att möjligheten att omvandla delar av Parkgården till ett renoverat trygghetsboende i upplåtelseformen kooperativ hyresrätt håller på att utredas. Projektets kommunikation ska också förtydliga vad detta innebär och hur det påverkar hyresgäster, personal, hyresvärd samt Nässjö kommun. Kommunikationens syfte och mål är att skapa största möjliga transparens under arbetets gång. Intresserade medborgare/aktörer i allmänhet, och Parkgårdens nuvarande hyresgäster i synnerhet, ska ha möjlighet att följa projektet och ta del av de aktiviteter som successivt genomförs för att leda fram till en slutsats och ett beslutsunderlag. Insynen ska bidra till att skapa möjlighet till påverkan, förståelse och därmed också trygghet. Projektet är intressant för en rad grupper och därför krävs en bred kommunikation med viss anpassning till några särskilda grupper. Varje grupp tar sannolikt sin utgångspunkt i olika specifika intressen. Då det är många parters intressen som ska vägas samman är det väsentligt att kommunikationen inte blir alltför detaljorienterad. Nuvarande hyresgäster på Parkgården Ambitionen är att så många som möjligt av nuvarande hyresgäster ska vilja bo kvar på Parkgården även efter en eventuell renovering och en förändring av upplåtelseformen. Denna målgrupp har sannolikt intressen i frågor som bland annat berör boendets utformning, ekonomiska förutsättningar t.ex. bostadens kostnad, verksamhetens utformning, servicenivå.

4 4 (17) Pensionärsföreningar Pensionärsföreningarna representerar det stora kollektivet äldre personer som inom en framtid eventuellt kan tänkas vilja bo i ett trygghetsboende. Denna målgrupps intressen är sannolikt väldigt lika nuvarande hyresgästers, men med en inriktning på framtida önskemål. Nuvarande företagare i fastigheten Idag finns ett antal affärsdrivande privata verksamheter inom fastigheten: frisör, fotvård, bowlinghall med flera. Här är troligen intresset riktat mot möjligheterna att bedriva sin verksamhet viktigast: kundunderlag, kostnader, lokalernas utformning, arbetsmiljö och så vidare Andra kommunala verksamheter i fastigheten I fastigheten verkar idag också ett antal kommunala verksamheter: hemtjänst, hemsjukvård, restaurang/kost, kultur- och fritidsverksamhet, personlig assistans med flera. Denna grupp fokuserar sannolikt på lokalerna utformning och arbetsmiljöfrågor. Fackliga företrädare De fackliga företrädarna representerar dagens kommunala medarbetare som arbetar i fastigheten. Allmänhet Kanaler för information Projektet har en relativt bred heterogen målgrupp och följande informationskanaler har skapats: Webb En knapp på kommunens hemsida (förstasidan) har skapats. Knappen leder till information om projektet. Rubrikstrukturen för webben ser ut så här: Hur ser målbilden ut? Vad är skillnaden mellan senior- och trygghetsboende? Varför just trygghetsboende? Vad innebär kooperativ hyresrätt? Vad blir Riksbyggens roll? Finns det några ritningar? Hur genomförs utredningen? Finns det några referensgrupper? Tidsplan Frågor & svar Synpunkter och protokoll

5 5 (17) Informationstavla på Parkgården I entrén på Parkgården har det skapats en informationstavla där alla dokument och ritningar som skapas sätts upp. Vid tavlan finns också en låda där alla har kunnat lämna in frågor eller synpunkter på utredningen. Referensgrupper En del i kommunikationsarbetet är att ge möjlighet till att kunna bidra till arbetet och därmed påverka processen. För att arbetet inte ska avstanna är det viktigt att rätt frågor ställs till rätt referensgrupper vid rätt tillfälle. Projekt Framtidens Parkgård har fyra referensgrupper: o Hyresgästerna i fastigheten o Pensionärsföreningarna o Företagarna samt andra kommunala verksamheter i huset o Personalrepresentanter Ambitionen har varit att genomföra möten med respektive grupp vid två tillfällen under projekttiden: maj/juni samt oktober/november. Sammanfattning av kommunikationsarbetet De kanaler som planerades för har genomförts; sidan på webben har kontinuerligt uppdaterats liksom informationstavlan på Parkgården. Via förslagslådan har det inkommit två frågor, en om hårvården och ett allmänt brev med allmänna synpunkter om utredningen. Via övriga referensgrupper har synpunkter inkommit på lokalernas utformning, lägenheternas disposition och önskemål om innehåll i verksamheterna. Referensgruppen via KPR, Kommunala pensionärsrådet, har vid möten i augusti och november 2014 samt möte i februari och maj 2015 haft uppe utredningen på ordinarie möten. Utöver detta har en utsedd referensgrupp träffats vid tre tillfällen för kompletterande information och informationsinhämtning genomförts. Intresset från företagare i huset har varit lågt. Informationsbrev har lämnats ut. Företagarna har även erbjudits personliga möten, men ingen av dem har valt att boka in något sådant möte. Utredningstiden förlängdes för att ge möjlighet till en fördjupad kommunikation med berörda grupper. Kommunikationsarbetet har gett en påverkan utformning av lokaler och allmänna gemensamma utrymmen. För verksamheter i huset har träffarna gett utformning på lokaler för hemtjänst, hemsjukvård, vård- och omsorgsboende samt källarplanet beträffande omklädningsrum och förråd. I slutskedet av utredningen har frågan om inglasning av balkonger väckts. Både nuvarande boende och referensgrupper visat intresse för inglasning av balkongerna.

6 6 (17) Genom att frågan kom sent in i planeringen, ingår inte inglasade balkonger i nu presenterat förslag. Frågan hänskjuts till den blivande föreningens styrelse, som får ta fram förslag till hur detta önskemål kan tillmötesgås. Driftsform Nässjö kommun bildar tillsammans med Riksbyggen en kooperativ hyresrättsförening som uppdras att äga och förvalta berörd fastighet. Föreningens medlemmar blir Nässjö kommun, Riksbyggen och de personer som bor i föreningens bostäder. På föreningsstämman utses den styrelse som enligt stadgarna har det fulla operativa ansvaret för föreningens verksamhet. Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter och sju suppleanter. Av dessa utser Nässjö kommun tre, Riskbyggen en och föreningsstämman tre. Styrelsens ansvar regleras i föreniningens stadgar och lagen för ekonomiska föreningar. Bostäderna upplåts av föreningen med kooperativ hyresrätt till de boende. Tilldelning av bostad sker utifrån de kriterier som styrelsen fastställer. De verksamhetslokaler som finns i fastigheten upplåts med hyresrätt till Nässjö kommun med vanligt lokalhyresavtal. Föreningen förvaltas av Riksbyggen via förvaltningsavtal som tecknas mellan kooperativa föreningen och Riksbyggen. Avtalets omfattning beslutas av föreningens styrelse. En förening av föreslagen modell kan också äga och förvalta flera fastigheter. Den byggande styrelsen kommer att ha i uppdrag att hantera eventuell utvidgning av föreningen till att omfatta fler fastigheter i kommunen. Bostäder Den 1 juni 2015 fanns totalt 232 sökande som hade anmält sitt intresse för en bostad på Parkgården. Önskemålen fördelar sig enligt nedan 1 : 55 sökande vill bo i 1 r.o.k. 170 sökande vill bo i en lägenhet om 2 r.o.k. 44 sökande är intresserade av en bostad om 3 r.o.k. Referensgruppen i KPR har ställt frågor till sina medlemmar om viktigt innehåll och utformning av ett trygghetsboende. Samtliga representanter kom då tillbaka med att önskemålen främst är 2 r.o.k., om än i varierad storlek så att det även kan passa en ensamstående att bo i 2 r.o.k framkom via kommunens uppsökande verksamhet, riktad till personer som är 80 år och äldre utan insatser, önskemål om att kunna bo bra i ordinärt boende så 1 Ett antal av de sökande har önskat fler än ett alternativ, varför summan av antalet sökande till respektive lägenhet är högre än summan av totalt antal sökande.

7 7 (17) länge som det är möjligt. Merparten av de som ingick i undersökningen nämnde 2 r.o.k. som storlek på bostad man önskade bo i. Utredningen föreslår en total ombyggnad av fastighetens bostadlägenheter på plan tre, fyra och fem. Ombyggnaden medför att antalet bostader minskar till 71 från nuvarande 82. I genomsnitt ökar bostadarean per lägenhet från nuvarande 44,7 kvm till 52,9 kvm. Förslaget innehåller följande lägenhetsfördelning: 1 rum och kök från 31 kvm till som störst 52 kvm 7 st, 2 rum och kök från 35 kvm till som störst 64 kvm 56 st, 3 rum och kök från 70 kvm till som störst 87 kvm 8 st. Den totala bostadytan i fastigheten ökar från nuvarande kvm till kvm. Bostädernas utformning har en hög grad av variation (31 olika storlekar) detta på grund av såväl ambitionen att öka bostadsytan som av strävan att inte behöva bygga om befintliga schakt, fönstersättningar, bärande väggar osv. Ombyggnaden innebär att bostäderna får nybyggnadsstandard. Åtgärderna innebär också att samtliga stammar för vatten och avlopp byts ut, nya fönster sätts in i hela fastigheten samt nytt tak läggs. Åtgärderna i källarplan och entréplan är mer av underhållskaraktär, även om vissa anpassningar för verksamheten också kommer att genomföras. Innergården omvandlas till en inbjudande mötesplats för husets boende samt besökare. Ytor för uteservering, grillplats, boulebana och sittplatser för samvaro planeras. Vidare kommer olika anordningar byggas för gemensam trevnad med växtlighet, pergola och spaljéer. Befintliga vård- och omsorgsbostäder byggs inte om. Dock kommer fönster att bytas och balkonger att upprustas. Se bifogade ritningar över planerade åtgärder. Efter ombyggnationen kommer lägenheterna i trygghetsboendet att ha helt nya ytskikt med parkett i samtliga rum. Till de ombyggda lägenheterna kommer fiber att dras in, för smidig tillgång till internet, telefoni och TV. Köken har bra tillgänglighet och kan lätt anpassas ytterligare genom att en modul med underskåp plockas bort så att en rullstolsburen boende kan komma åt köksbänkarna. Lägenheterna är utrustade med kyl, frys, mikro, ugn och diskmaskin. I det helkaklade badrummet, vars mått är kvalitetssäkrade enligt standard för trygghetsboende, finns en kombimaskin med bänkskiva ovanför och ett vägghängt skåp. Samtliga lägenheter är ljusa och har en öppen planlösning och kommer efter ombyggnationen att ha balkong. Balkongerna är förberedda för en framtida eventuell inglasning. Korridorerna, som idag upplevs som mörka och långa, kommer att både med ny belysning och annan färgsättning att brytas av och ljusas upp. Nya entréer skapas för de boende, vilket kortar av sträckan till respektive lägenhet. Den nya huvudentrén kommer att vara inbjudande med trevliga utrymmen för att umgänge och gemensamma aktiviteter. Det kommer även att finnas ett gym i

8 8 (17) entréplan. Ritningar redovisas i bilaga. Parkering Idag finns det 48 parkeringsplatser fördelade enligt följande: boende i seniorlägenheter, 5 platser bowlinghallen, 2 platser bowlinggymnasiet, 1 plats tekniska serviceförvaltningen/ Städ, 1 plats tekniska serviceförvaltningen/ Vaktmästare, 2 platser disponibla platser för hantverkare och besiktningsmän till fastigheten, 3 platser svåranvända platser, används för ankommande/ avgående gods, 3 platser socialförvaltningen, 31 platser Nuvarande parkeringsnorm i Nässjö kommun är 1,0 parkeringsplats per lägenhet vid en bygglovsansökan. Samhällsplaneringskontoret har angivit ett sänkt värde till 0,7 parkeringsplatser per lägenhet med tanke på målgruppens ålder och det centrala läget. Kravet motsvarar således 50 parkeringsplatser. Vid inrättande av en bilpool skulle kravet kunna minskas med ytterligare 20 platser. Tar man de fem platser som idag hyrs av boende i seniorlägenheterna, en av de disponibla platserna och de tre svåranvända platserna, så kvarstår ett behov om 21 platser som inte kan lösas inom fastigheten. Hemtjänsten och hemsjukvården är biltäta verksamheter. I utredningen kvarstår verksamheterna med utgångspunkt från Parkgården. Gång- och cykeldirektiv för verksamheten frigör max tre bilar från hemtjänsten. Resterande 18 platser kan inte lösas inom fastigheten. En möjlig lösning är att tillåta att varje saknad p-plats friköps om kronor per plats. Dessa medel kan sedan användas vid en senare kommunal investering i nya parkeringsplatser (P-hus). Budgeten fastighetens drift måste dock med detta förslag utökas med kronor för friköp av 18 parkeringsplatser. Möjligheten att skapa en bilpool och det goda kollektivtrafikläget är viktiga faktorer att ta hänsyn till när parkeringsbehovet prövas. Erfarenheter från andra projekt med trygghetsbostäder visar att behovet av egen bil, och därmed behovet av parkeringsplats, minskar dramatiskt efter flytt till ett trygghetsboende, särskilt efter en omställningstid. En flytt till ett trygghetsboende innebär ofta en ganska stor förändring i boendeförhållandena, vilket får till följd att behovet av egen bil minskar, särskilt om det finns tillgång till en bilpool. Förslag extern verksamhet I fastigheten verkar idag flera externa verksamheter/företag till exempel frisör, taktil massage och fotvård. I del av källarplanet finns Nässjö bowlinghall inrymd.

9 9 (17) Utredningen föreslår att dessa verksamheter även framgent ska finnas tillgängliga i fastigheten. Några förändringar gällande tillgänglig yta, lokalisering och så vidare föreslås inte. På Parkgården finns idag även kontorsutrymmen som används av bland andra ett antal seniorföreningar. Dessa utrymmen finns kvar, om än något omlokaliserade. Lokalerna får därmed nya ytskikt. Förslag kommunal verksamhet På Parkgården bedriver Nässjö kommun idag särskilt boende på tre avdelningar. Dessa är inrymda på plan tre, fyra och fem. Dessa utrymmen berörs inte av några förändringar annat än utbyte av fönster och balkongräcken. Restaurangen påverkas inte av förändringen. Hemtjänst och hemsjukvård är samlokaliserad på Parkgården. Vissa kontorsutrymmen kommer att byggas om. I huvudsak omfattar förändringen annars bara renovering av ytskiktet. Förslag kransorter Det har också gjorts en översiktlig studie av förutsättningarna för trygghetsboende även på några av kransorterna i Nässjö kommun. Förutsättningarna för Skogsborg i Bodafors, Malmåkra i Malmbäck, Björkliden i Anneberg och Sandsjövik har genomlysts. Studien jämför nuläget med möjligheten att tillämpa samma principer som i denna handling föreslås för Parkgården. Resultatet visar att Nässjö kommun kostnader skulle kunna sänkas från i dagens ca 4,5 miljoner kronor/år till ca 2,5 miljoner kronor/år med oförändrade hyror för de boende. I beräkningen ingår att fastigheterna förvärvades av föreningen till bokfört värde, och att en viss upprustning (7 miljoner kronor) också skulle kunna ske. Förklaringen till merparten av kostnadsskillnaden mellan nuläge och jämfört läge är att kommunen i det jämförda läget får momsersättning på ca 1,9 miljoner kronor från kommunkontosystemet för de 100 särskilda boenden som finns i berörda fastigheter. Kommunen skulle frigöra ca 72 miljoner kronor av bundet kapital i fastigheterna. Projektet har visat att en förändring i redovisad riktning är fördelaktig både i tekniskt som ekonomiskt avseende, men föreslår att denna fråga kommer som fas II under förutsättning att kommunen beslutar enligt förslagen om Parkgården. Vid en fortsatt utredning om trygghetsboende i kooperativ hyresrättsform har Sandsjövik högst prioritet. Ekonomi Utredningen föreslår att föreningen förvärvar fastigheten Parkgården 1 av Nässjö kommun för en köpeskilling av 55 miljoner kronor (byggnadens värde 45 miljoner kronor, markvärde 10 miljoner kronor). Tillträde föreslås ske den 31 januari Eftersom försäljningen har momskonsekvenser i form av återreglering av tidigare lyft

10 10 (17) moms i kommunen med 2,5 miljoner kronor, kompenseras kommunen för detta av föreningen. Produktionskostnader Den totala produktionskostnaden är beräknad till 238,5 miljoner kronor inklusive moms varav 55 miljoner kronor avser köpeskillingen för den befintliga fastigheten. Summan motsvarar kronor per kvadratmeter uthyrningsbar yta som finns i fastigheten. Förutom entreprenadkostnaden ingår samtliga byggherrekostnader för projektering, byggledning, ränta under byggtid, evakueringskostnader med mera. Merparten av momskostnaden stannar kvar som produktionskostnad eftersom moms på bostäder inte kan lyftas. Enbart moms som avser åtgärder på lokaler kan lyftas av, och dessa åtgärder i helheten är relativt små. Beräkningen grundar sig på kostnadsberäkning utförd av CA Consult administration AB, och sammanvägning av tidigare utförda projekt. Finansiering, kommunal borgen Föreningen startar sin verksamhet helt utan eget kapital. Det kommer heller inte att krävas någon stor kapitalinsats av föreningens blivande medlemmar. En symbolisk upplåtelseinsats om 100 kronor per medlem tas ut vid inflyttning i fastigheten. Hela produktionskostnaden lånefinansieras på sedvanligt sätt för fastigheter. Eftersom föreningen vid bildandet enligt finansmarknadens aktörer inte innehåller något substansvärde krävs kommunal borgen till föreningen. Driftsbudget Principer Driftsbudgeten i föreningen bygger på den självkostnad som uppstår vid förvaltningen av föreningens fastigheter i form av kapitalkostnader, driftskostnader och underhållskostnader. I driftsbudgeten ingår finansiering av bovärd. Intäkterna baseras på att täcka föreningens kostnader och att en rimlig konsolidering av föreningens ekonomi fortlöpande kan ske. Eftersom föreningen startar helt utan eget kapital finns behov av att långsiktigt bygga upp både ett fritt eget kapital och att bygga upp en underhållsfond för framtida periodiskt underhåll. Föreningens överskott stannar kvar föreningen och bildar ett fritt eget kapital som styrelsen och föreningsstämman varje år beslutar disponeringen utav. Föreningens intäkter kommer från de hyror för bostäder och lokaler som finns i föreningens fastigheter. Hyrorna beslutas av styrelsen i samband med att budget för nästa verksamhetsår beslutas. Budget Driftbudgeten omsluter 14,2 miljoner kronor per år. Hyreskostnaden för de nyproducerade bostäderna är beräknad till i genomsnitt kronor/månad för ett

11 11 (17) rum och kök, kronor/månad för två rum och kök samt till kronor/månad för tre rum och kök i 2017 år kostnadsnivå. Angiven nivå innebär en höjning med 19,5 procent mot nu utgående hyror år Lokalhyrorna för kommunen är beräknad till i genomsnitt 669 kronor/kvm per år. Räntekostnaderna är beräknade till en långsiktig ränta om 2,5 procent på totalt lånat kapital och avskrivning beräknad efter en rak avskrivning med 1 procent per år. Avskrivningsplanen är anpassad efter de nya regler som bokförningsnämnden inför från och med år Driftskostnaderna är beräknade till 360 kronor/kvm och år i 2017 års kostnadsnivå. 38 procent av ingående moms beräknas lyftas av motsvarande lokalytan i relation till total uthyrningsbar yta. Underhållsavsättning till underhållsfond sker med 50 kronor/kvm per år med början år 1. Det beräknade resultatet för föreningen år 1 uppgår till ca kronor vilket innebär en marginal om ca 0,3 procent av omsättningen. Resultatnivån är viktig för att börja bygga upp ett fritt eget kapital. Som framgår av långtidsbudgeten kommer resultatnivån succesivt att stärkas, vilket är en effekt av rak avskrivningsmodell. Driftbudget, produktionskostnadskalkyl och förslag till hyressättning redovisas i bilagor. Långtidsbudget Till beslutsunderlaget bifogas en långtidsbudget fram till år De antaganden som ligger till grund för långtidsbudgeten är följande: ränta med 2,5 procent på kvarvarande skuld, amortering i enlighet med avskrivningsplan, rak avskrivning sker med 1,0 procent per år, avsättning till underhållsfond sker med 50 kronor/kvm år 1, driftskostnader och underhållsavsättning räknas upp med 2 procent per år, driftskostnader år 1 beräknas till 360 kronor/kvm efter momslyft med 38 procent, bostadshyran är beräknad till i genomsnitt kronor/månad år 2017, den genomsnittliga lokalhyran uppgår till 669 kronor/kvm för kommunen år 2017, hyreshöjning av bostäder och lokaler sker med 1,0 procent per år under perioden. Resultatet av dessa förutsättningar ger ett driftsresultat mellan kronor som lägst (år 1) till ca 2,4 miljoner kronor som högst efter ca 40 år. Den stora skillnaden i resultatet över perioden orsakas av de nya avskrivningsregler som infördes Effekten av dessa blir att den tyngsta belastningen ligger i början av den ekonomiska livslängden, för att sedan minska i omfattning allt eftersom amorteringar på låneskulden planeras ske i samma takt som det bokförda värdet minskar. Dock inleds perioden med historiskt låga räntor, vilket gynnar projektet de inledande åren. De växande överskott som avskrivningsmodellen innebär känns därför

12 12 (17) värdefulla när räntevillkoren kommer återgå till mer normala nivåer. Med ovan angivna förutsättningar har föreningen år ,9 miljoner kronor som fritt eget kapital och 62,2 miljoner kronor har avsatts för periodiskt underhåll. Kvarvarande skuld av ursprunglig investering är då 116,9 miljoner kronor. Således finns en växande förmåga i föreningen att möta nya högre räntevillkor under perioden. Hyran som år 2017 var kronor/månad har på 50 år ökat till kronor/månad med en årlig höjning med 1 procent per år. Långtidsbudget redovisas i bilaga. Ekonomiska effekter för kommunen Kommunens bruttohyra till föreningen beräknas i kalkylunderlaget till kronor år 1. De ytor som kommunen kommer att hyra av föreningen är följande lokaler: Gemensamma ytor på det särskilda boendet kvm Kök och matsal 992 kvm Kontor för hemtjänst och hemsjukvård kvm Gemensamma lokaler entréplan kvm Hela källarplanet exkl. lägenhetsförråd m.m kvm Totalt kvm Genomsnittshyra för dessa ytor uppgår till 669 kronor/kvm. Från kommunens bruttohyra till föreningen kan kommunen tillgodoräkna sig en så kallad momsersättning från kommunkontosystemet om 18 procent av utgående hyra för de 40 vård och omsorgsbostäderna och de lokaler som hör till det särskilda boendet. Denna ersättning är beräknad till kronor år 1. Vidare kommer föreningen att betala så kallad borgensavgift till kommunen, beräknad i kalkylerna till 0,4 procent av erhållen borgen, vilket ger en intäkt om kronor. Därutöver beräknas kronor erhållas från hyror som externa brukare av gemensamma lokaler kommer att betala. Efter avdrag för redovisade ersättningar, beräknas kommunens nettokostnad uppgå till 4,3 miljoner kronor år 1, vilket kan jämföras med redovisad kostnad år 2015 som uppgår till 3,7 miljoner kronor. Således ökar kommunens kostnad med kronor eller med 13,6 procent från år 2015 till 2017/18 och med en omfattande upprustning av både lokaler och utemiljö. I denna jämförelse har effekten av det frigjorda kapitalet inte räknats med.

13 13 (17) Ekonomiska effekter för boende/medlemmar Föreslagna åtgärder i Parkgårdens bostäder innebär att hyrorna ökar med 19,5 procent räknat som jämförelse mellan utgående hyror 2015 och beräknade inflyttningshyror 2017/18. I siffror räknat innebär det att hyresnivån ökar från kr/kvm år 2015 till kr/kvm som inflyttningshyra. Sifforna är genomsnittshyra på hela beståndet. För att mildra den ekonomiska effekten för den privata ekonomin finns möjlighet för de blivande medlemmarna att söka bostadstillägg (BTP) till pensionärer som handläggs av Pensionsmyndigheten. Reglerna för bostadstillägget utgår från främst egen inkomst och aktuell hyra. Men även förmögenhet och inkomst av kapital påverkar bidragets storlek. Maximalt bostadstillägg är just nu kronor/månad, varifrån en avtrappning sker vid ökande inkomst. Generellt sett kommer bostadtillägget att kompensera delar av den ökande hyreskostnaden. Vid simulering på pensionsmyndighetens beräkningssida kan följande exempel anges (ensamstående, ej förmögenhet och ej inkomst av kapital): vid inkomst om kr/månad och hyra kr/månad ger ett BTP om kr/månad, vid inkomst om kr/månad och hyra kr/månad ger ett BTP om kr/månad, vid inkomst om kr/månad och hyra kr/månad ger ett BTP om kr/månad, vid inkomst om kr/månad och hyra kr/månad ger ett BTP om kr/månad. Föreningen Drift Den kooperativa hyresrättsföreningen med arbetsnamnet Kooperativa hyresrättsföreningen Trygga hem i Nässjö kommun är en helt fristående förening, som är bildad med stadgar utformade för ändamålet. Föreningen är en egen juridisk person som registreras hos Bolagsverket med styrelse och stadgar. Föreningens stadgar godkänns av Nässjö kommun och Riksbyggen vid stiftandet och kan därefter enbart ändras efter godkännande från Nässjö kommun. Styrelsen i föreningen är suverän att fatta de beslut som gagnar föreningen och dess medlemmar bäst. Föreningens samarbete med Riksbyggen bygger på frivilliga avtal som tecknas mellan parterna. De vanligaste avtalen rör byggavtal och förvaltningsavtal. Om Nässjö kommun väljer att gå vidare i processen och omvandla delar av Parkgården till ett trygghetsboende skrivs det en överenskommelse om att föreningen under etableringstiden och bygg- och förvaltningsfasen ska samarbeta med Riksbyggens lokala bygg- och förvaltningsorganisation. Innehåll och omfattning i dessa avtal anpassas efter de specifika förhållanden som råder för de objekt som

14 14 (17) föreningen uppdras genomföra. Stadgar Det viktigaste styrinstrumentet för föreningens arbete är stadgarna. Dessa grundar sig på lagen om kooperativ hyresrätt och gällande praxis. Strävan är att anpassa stadgarna efter de specifika förhållanden som Nässjö kommun har på det sätt som lagstiftningen tillåter. Stadgarna är mycket omfattande och reglerar samtliga tänkta situationer mellan förening och medlemmar, samt hur medlemmarnas inflytande regleras via föreningsstämma, styrelse med mera. Byggande styrelse I etableringsfasen av föreningen utformas styrelsen kompetensmässigt som en byggande styrelse. I denna fas har föreningen inga boende medlemmar och de frågor som behandlas i styrelsen är av en annan karaktär än vad som är fallet när föreningen övergår i förvaltning av en färdigställd fastighet. När hela omdaningsprocessen är genomförd och klar, hålls en föreningsstämma där boende medlemmar väljs in i föreningens styrelse. Styrelse Styrelsen i föreningen har ett totalt ansvar för föreningens verksamhet, varför styrelsearbetet är mycket viktigt. Styrelsen har att beakta medlemmarnas intressen på både kort- och lång sikt och därtill ta hänsyn till boendekvalité, underhållsstatus och ekonomi. Därför måste styrelsen innehålla olika kompetenser som kan bevaka sina respektive kompetensområden. Utredningens förslag är följande: Styrelse med sju ordinarie ledamöter: Riksbyggen utser en ledamot med ansvar som styrelsens sekreterare. Nässjö kommun utser tre ledamöter, en förtroendevald som styrelsens ordförande, Nässjö kommuns ekonomichef och socialchef. Föreningsstämman utser tre ledamöter, medlemmar eller verksamhetsföreträdare. Ekonomen har ett särskilt ansvar att bevaka så att föreningens ekonomi handläggs på ett sätt som innebär att kommunens borgenåtagande mot föreningen inte utvecklas till en risk. Tjänstemannen från verksamheten har till uppgift att bevaka att föreningen verkar i linje med verksamhetens strategiska mål och behov samt säkerställer återkoppling mellan föreningen och verksamheten. Den förtroendevalde/a representanten kan med fördel fungera som styrelsens ordförande och bevaka så att kommunens politiska ledning fortlöpande hålls informerad om föreningens verksamhet samt verka för att samarbetet mellan föreningen och verksamheten kan fördjupas långsiktigt. Styrelse med sju ersättare: Riksbyggen utser en ledamot, förvaltningsekonom, budget, redovisning m.m. Nässjö kommun utser tre ledamöter, tjänsteman + tjänsteman + ersättare för

15 15 (17) förtroendevald Föreningsstämman utser tre ledamöter, medlem + medlem + medlem Föreningen ska teckna styrelseansvarsförsäkring. Stiftaravtal Föreningen bildas (stiftas) av Nässjö kommun och Riksbyggen. För att långsiktigt säkerställa att ändamål och syfte med föreningen inte blir bortglömt och ändrat med tiden, tecknas ett stiftaravtal mellan stiftarna som redogör för de grunder som var avgörande för samarbetets start. Naturligtvis kan ändamål och syfte ändras framdeles om omständigheterna så påkallar, men då kan detta ske på ett planlagt och organiserat sätt. När arbetet i föreningen sker i linje med stiftaravtalet, kan ett framgångsrikt samarbete utvecklas mellan stiftarna som leder fram till att föreningen blir ett nyttigt redskap i kommunens verksamhetsutveckling för boende för äldre. Avtalet är inte tidsbundet utan gäller så länge föreningen är i verksamhet. Avveckling av föreningen regleras i föreningens stadgar. Förslag till stiftaravtal redovisas i bilaga. Samverkansavtal Mellan föreningen och Nässjö kommun måste ett samverkansavtal tecknas. Avtalet reglerar hur föreningen och Nässjö kommun ska samverka för att största samhällsnytta ska uppnås. Vidare innebär samverkansavtalet att Nässjö kommuns verksamhet i fastigheten kan fortsätta på ett sätt som innebär att verksamheten disponerar bostäder och lokaler på ett för verksamheten optimalt sätt.

16 16 (17) Förberedelse- och genomförandefas Tidsplan Enligt projektplanen som styrgruppen lagt fast arbetar projektet med följande tidsplan: Tidpunkt Aktivitet 2015; maj Kalkyler och beslutsunderlag 2015; juni-augusti Beslutsprocess i Nässjö kommun Utskott I, 9 juni Kommunstyrelsen, 12 augusti Kommunfullmäktige, 27 augusti 2015; september Föreningsbildning 2015; augusti-december Förfrågningsunderlag 2016; 31 januari Föreningen tillträder fastigheten 2016; januari-april Upphandling av entreprenad 2016; juni-oktober Detaljprojektering 2016; september Byggstart 2017; juni Inflyttning Etapp I 2017; september Inflyttning Etapp II 2018; juni Inflyttning Etapp III Evakuering, etappindelning Då det handlar om en total ombyggnation av lägenheter och tillhörande korridorer kan de boende inte bo kvar i sina lägenheter under pågående byggnation. För att hålla den planerade tidplanen samt klara av att evakuera lägenheterna, delas byggnationen upp i tre etapper med ett föreslaget inflyttningsstopp på Parkgården den 1 juni Den första etappen innefattar 18 lägenheter utmed Rådhusgatan på plan två, tre och fyra. Byggnationen av denna etapp kommer att påbörjas i september 2016 och beräknas vara klar i maj Etapp II består av de resterande lägenheterna utefter Rådhusgatan på plan två, tre och fyra, totalt 23 stycken. Ombyggnationen av lägenheterna i etapp II påbörjas i februari 2017 och pågår till september Den tredje och sista etappen berör lägenheterna på plan 3, 4 och 5 utefter Skolgatan, sammanlagt 41 lägenheter. Etappen beräknas starta i september 2017 och hela projektet planeras att vara klart till juli Således kan inflyttning av de första lägenheterna ske i juni 2017.

17 17 (17) Förslag till beslut Utifrån styrgruppens direktiv föreslår projektgruppen följande: Nässjö kommun bildar tillsammans med Riksbyggen och Samverkansföreningen en kooperativ hyresrättsförening med arbetsnamnet Kooperativa hyresrättsföreningen Trygga hem i Nässjö kommun. Nässjö kommun utser tre personer till ordinarie styrelseledamöter i föreningen och tre personer som ersättare. Nässjö kommun godkänner föreslagna stadgar för föreningen. (enligt bilaga) Nässjö kommun tecknar stiftaravtal med Riksbyggen som reglerar syfte och ändamål med föreningen (enligt bilaga) Nässjö kommun försäljer fastigheten Parkgården 1 i Nässjö kommun för 55 miljoner kronor enligt senare upprättat separat köpekontrakt mellan kommunen och föreningen. Därefter genomför föreningen en ombyggnad på fastigheten i enlighet med i denna handling redovisat förslag. Nässjö kommun tecknar samverkansavtal med föreningen. (enligt bilaga) Nässjö kommun lämnar kommunal borgen till Kooperativa hyresrättsförening Trygga hem i Nässjö kommun för den totala produktionskostnaden om 238,5 miljoner kronor. Nässjö kommun ger Kooperativa hyresrättsföreningen Trygga hem i Nässjö kommun i uppdrag att utreda utvidgning av föreningen med ytterligare fastigheter och återkomma med förslag. Bilagor: Ritningar märkta bilaga till beslutsunderlag Produktions- och driftskalkyl daterad Produktionskostnadskalkyl daterad Förslag till hyressättning daterad Långtidsbudget daterad Förslag till stadgar för föreningen Förslag till stiftaravtal mellan Nässjö kommun och Riksbyggen Förslag till samverkansavtal mellan Nässjö kommun och föreningen