Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2014

Transkript

1 Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2014

2 Statens Bostadsomvandling AB Sbo Org nr Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning samt hållbarhetsredovisning för verksamhetsåret Hållbarhetsredovisningen följer principerna i GRI G3, nivå C+. 1 Vd-ord Förvaltningsberättelse Året i korthet Verksamheten Ägare och organisationsstruktur Mål och måluppfyllelse Händelser Resultat och ställning Finansiella rapporter Resultaträkning Balansräkning Förändringar i eget kapital Kassaflödesanalys Noter GRI-index GRI-index GRI-resultatindikatorer Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser motsvarande period föregående år. 2 (45)

3 1 Vd-ord Genom att bygga om fastigheter så att de bättre möter hushållens behov medverkar Sbo till en bättre balans och positiv utveckling på orter med svag bostadsmarknad. Vårt arbete bygger på långsiktighet och samarbete med kommunerna. Tillsammans hittar vi lösningar som är hållbara och leder till att strukturen på den lokala bostadsmarknaden förbättras. Vi arbetar i kommuner där det t.ex. är svårt att hyra ut vissa lägenheter samtidigt som det är brist på annat boende. I de flesta fall handlar det om brist på attraktivt och tillgänglighetsanpassat boende för äldre. Positiva effekter på den kommunala ekonomin, flyttkedjorna, boende- och arbetsmiljön. För att komma tillrätta med obalanser på bostadsmarknaden krävs det ofta stora insatser, många kommuner har inte de resurser som krävs för att tillmötesgå alla olika behov och Sbo har möjlighet att gå in med stöttning. På det viset hjälper Sbo till att lösa inlåsningsproblematik och bidrar till samhällsnytta. Många kommuner och orter har svårt att möta t.ex. äldres krav och behov av anpassade lägenheter. Sbo:s ombyggnadsprojekt ger nya, attraktiva, tillgänglighetsanpassade lägenheter som människor vill flytta till. Positiva flyttkedjor skapas samtidigt som äldre människor får möjlighet att bo tryggt, tillgängligt och bekvämt. Vi ser det här som ett betydelsefullt samhällsintresse. Ett modernt boende som är anpassat för äldre är inte bara en bostad utan också ofta en arbetsplats för personal inom hemtjänst och hemsjukvård. Vårt arbete tillsammans med kommunerna ger förutsättningar för en fungerande bostadsmarknad, det skapar samhällsnytta och underlättar för den vård och omsorg kommunen bedriver. 3 (45)

4 Sbo möter behovet av strukturella utvecklingsinsatser på svaga bostadsmarknader Vårt arbete medverkar till lokal utveckling och bättre boendeförsörjning. När vi förvärvar en fastighet och går in i ett utvecklingsprojekt tillsammans med aktuell kommun innebär det oftast en omvandling och återanvändning av fastigheten. Fastigheten får en efterfrågad användning och undviker rivning. Investeringskostnaden för att bygga om befintlig fastighet är betydligt lägre än kostnaden för nyproduktion. Vi formar insatserna utifrån hushållens behov och prioriterar de som bedöms ge största möjliga hållbara utveckling för ortens bostadsmarknad. För en kommun där befolkningen minskar och medelåldern höjs innebär ett gammalt bostadsbestånd i kombination med allt färre förvärvsaktiva människor en stor utmaning. Färre ska ta hand om fler i boenden som inte är anpassade vare sig till de boende eller till personalen. Uppdrag från staten Sbo:s uppdrag kommer från staten genom Socialdepartementet fram till årsskiftet 2014/15 och därefter från Näringsdepartementet. Vi ska praktiskt medverka till att bostadsmarknaden kommer i bättre balans på orter med svag befolkningsutveckling. För att åstadkomma detta köper vi fastigheter med tomma lägenheter av kommunen och omvandlar dem för annan användning. Arbetet sker på marknadsmässiga villkor i nära samverkan med aktuella kommuner och kommunala bostadsföretag. Statens övergripande mål för sitt företagande är att företagen ska skapa värde och, som i Sbo:s fall, infria särskilt uttryckta samhällsintressen. Sbo är en kraft i utvecklingsarbetet och våra insatser leder till omedelbar samhällsnytta. Ann Eriksson, VD 4 (45)

5 Det här är det andra projektet vi genomför tillsammans med Sbo. Det första trygghetsboendet blev så bra och uppskattat att vi kände att vi vill satsa på ett samarbete till. Vi kommer bygga om ett hus som ligger i vinkel med det första huset. Den här gången blir det lite annorlunda, vi kommer till exempel att lägga till lite utbyggnader för att optimera byggnaden och lägenheterna. Det är redan ca 40 personer som har anmält intresse att flytta in, vi har beräknat inflytt till Det andra huset är fullbelagt och det är kö in. Vi ser klart och tydligt att det är stor efterfrågan på den här sortens boende. De renoverade lägenheterna är bra för dem som bor där, tryggheten ökar. Flytten till ett särskilt boende kan fördröjas. Livskvaliteten är högre i ett eget boende. Efter förra projektet såg vi positiva rörelser på bostadsmarknaden och det hoppas vi att se även den här gången. Just nu är det färre lägenheter än på länge ute på marknaden. Annika Lomarker, VD Grums hyresbostäder AB 5 (45)

6 2 Förvaltningsberättelse 2.1 Året i korthet Sbo har investerat i fastighetsutveckling på svaga bostadsmarknader. Bolagets insatser har medverkat till samhällsnytta, lokal utveckling och bättre boendeförsörjning. Under året har Sbo konkret arbetat med att medverka till att bostadsmarknaden kommer i balans på orter med vikande befolkning och svag bostadsmarknad. Arbetet innebär att bolagets insatser förstärker marknaden genom att bland annat skapa boenden för specifika målgrupper där ortens utbud idag inte räcker till. Tillsammans med kommuner omvandlas gamla omoderna, otillgängliga fastigheter till exempelvis moderna, tillgänglighetsanpassade bostäder för äldre. Fastigheter i Grythyttan och Hällefors har sålts. Ombyggnationer av fastigheter berörande ca 100 nya lägenheter samt lokaler pågår. Kapitalbehovet för planerade utvecklingsprojekt beräknas till ca Mkr. Genom fusion som verkställdes den 1 juli 2014 har Sbo övertagit samtliga rättigheter och skyldigheter från Norecic AB och Studentbostäder i Grythyttan Hällefors AB Korta fakta För att få en rättvisande bild av Sbo i jämförelsen med föregående år har bolaget valt att redovisa koncernens värden för 2013 inom parentes. Hyresintäkterna under perioden uppgick till 16,9 Mkr (17,6 Mkr) Rörelsens kostnader uppgick till 43,1 Mkr (35,1 Mkr) Resultatet efter skatt uppgick till -8,6 Mkr (-7,3 Mkr) Resultatet per aktie uppgick till -0,4 Mkr (-0,4 Mkr) Årets förvärv av nya fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 41,6 Mkr (60,6 Mkr) Kortfristiga placeringar vid årets slut var 312,5 Mkr (325,3 Mkr) Eget kapital vid årets slut var 508,8 Mkr (534,2 Mkr inkl. eget kapitalandel av obeskattade reserver) Balansomslutningen vid årsskiftet uppgick till 540,3 Mkr (551,2 Mkr) Antalet uthyrningsbara lägenheter i de ombyggda fastigheterna uppgick vid årsskiftet till ca 415st (490st) 6 (45)

7 2.2 Verksamheten Investera för att skapa utveckling på svaga bostadsmarknader Många orter i Sverige lider av en svag bostadsmarknad och negativ befolkningsutveckling. Inflyttningen är liten samtidigt som utflyttningen, eller minskning av andra skäl, är större. Genom att förvärva, äga, förvalta, utveckla och avveckla fastigheter som övertas från kommun eller kommunala bostadsbolag medverkar Sbo konkret till att skapa en bättre balans på bostadsmarknaden på de orter där det behövs. När bostadsmarknaden är i bättre balans säljer Sbo utvecklade fastigheter på marknadsmässiga villkor på den öppna marknaden. Samhällsnytta när utbud matchar efterfrågan För att bostadsmarknaden ska vara i balans måste utbud och efterfrågan matcha varandra. På orter med minskande befolkning och hög medelålder är det stor efterfrågan på bostäder som är tillgängliga och anpassade för äldre människor. Moderna och praktiska bostäder där rullatorer får plats och kan ta sig fram, där det är enkelt att gå ut, att klara sig själv efter förmåga och känna sig trygg. Dessa bostäder är också arbetsplatser för personal inom hemtjänst, hemsjukvård och förvaltning. Väl anpassade bostäder ökar de boendes välmående och är samtidigt en bra arbetsmiljö. För en långsiktig samhällsnytta är fastighetens läge viktigt. Särskilt om fastigheten är tänkt att användas som boende för äldre eller trygghetsboende. I första hand utvecklar Sbo centralt belägna fastigheter. Närhet till samhällsservice, mataffärer, kollektivtrafik och vårdcentral betyder mycket för de boende. Förbättring i den kommunala ekonomin Att arbeta med omstrukturering av bostadsutbudet på vikande marknader leder till god samhällsnytta. Sbo:s insatser gör skillnad för den kommunala ekonomin, boendemiljön, arbetsmiljön, hyresgästerna och boendeförsörjningen i de berörda orterna. Ett konkret exempel är hemtjänsten som kan spara stora pengar om de äldre klarar att bo i egen bostad längre (hemtjänst för en person kostar ca kr/år medan en plats i särskilt boende kostar mer än kr/år). Tillräcklig tillgång på vård- och omsorgspersonal är en framtidsfråga. De tillgänglighetsanpassade bostadshusen förbättrar arbetsmiljön och underlättar för hemtjänstpersonalen. Resekostnader minskas genom att boenden samlas. Mer tid kan läggas på omsorg och vård istället för resor mellan enskilda boenden. 7 (45)

8 Boende för äldre i fokus Under de närmsta 30 åren beräknas antalet invånare i Sverige över 85 år fördubblas. Det befintliga fastighetsbeståndet på många orter klarar inte att tillgodose de krav som ställs, och kommer att ställas, på bostäder. Därför fokuserar Sbo för närvarande på att bygga om och anpassa förvärvade fastigheter till boenden för äldre eller trygghetsboenden. Många orter behöver fler attraktiva och funktionella lägenheter för äldre. Sbo underlättar för kommunerna att satsa på fler alternativa bostadsformer, såsom senior- och trygghetsbostäder. Det minskar risken att äldre flyttar till särskilda vård- och omsorgsboenden i förtid, vilket är en nackdel för både kommunen och individen. Sbo har ett samhällsintresse av att tillsammans med aktuell kommun hitta bra lösningar för att äldre som vill ska kunna klara av att bo och må bra i egen bostad längre. Konkret betyder det till exempel att hissar installeras, dörröppningar breddas, badrum tillgänglighetsanpassas, kök moderniseras samt att bostadshuset anpassas så att det upplevs som nytt och attraktivt. Flyttkedjor På många utflyttningsorter är det brist på attraktiva lägenheter. Eftersom befolkningen ofta är äldre ställs krav på till exempel tillgänglighet och de bostäder som finns uppfyller i flera fall inte kraven. Ombyggda och renoverade fastigheter är attraktiva och i regel lättare att hyra ut. När ett nytt boendealternativ erbjuds öppnas bostadsmarknaden upp och positiva flyttrörelser bildas. De rörelser på bostadsmarknaden som skapas av Sbo:s och kommunens gemensamma arbete har inneburit att flera villor och lägenheter blivit tillgängliga för nya ägare och hyresgäster. Detta märks bland annat genom att yngre och barnfamiljer har lättare att hitta ett passande boende på orten och därför blir kvar istället för att flytta därifrån. Det skapar också bostadsmässiga förutsättningar för andra hushåll och för inflyttning. Hyresgästerna i hyreslägenheterna väljer främst att byta boende p.g.a. svårigheter att klara trappor samt en önskan att bo mer centralt. Även den sociala tryggheten som dessa boenden erbjuder är en starkt bidragande orsak till flytt. Fördjupad kartläggning om flyttkedjor sidan 16 (kapitel 2.4 mål och måluppfyllelse). 8 (45)

9 Vi har bott här sedan det var nybyggt jag och min man. Vi trivs jättebra. Det bästa är att slippa elda, skotta snö och att allt är nära. Apotek, vårdcentral, affärer med mera. Vi läste i Falukuriren att de skulle göra om det här huset och eftersom min man börjar bli gammal orkade vi inte med huset på samma sätt så vi sökte en lägenhet och fick den. Det enda jag saknar är golvvärme i badrummet, det hade vi i huset. Annars är det väldigt bra. Ritva Syrjänen, hyresgäst Vansbro 9 (45)

10 Hållbar utveckling Sbo bygger om för framtiden. När det gäller svag bostadsmarknad och behov av åtgärder för att bättre passa efterfrågan är ombyggnation av gamla omoderna fastigheter en möjlighet. Sbo och kommunen utreder tillsammans möjligheterna att anpassa, bygga om och modernisera fastigheter. Ombyggnation av befintliga fastigheter i lämpliga lägen medverkar till att stärka en positiv utveckling i kommunen. Det är ofta betydligt lägre investeringskostnader än nyproduktion. Sbo:s insatser bidrar till mer hållbar utveckling genom modernisering av den bebyggda miljön. Därmed ökar även underlaget för service, handel och kollektivtrafik i orten. God boendemiljö stimulerar till ökad trygghet, trivsel och välmående. Sammantaget bidrar detta till en hållbar utveckling i de orter där Sbo är verksam. För att få ett bra resultat är det nödvändigt att utforma fastighetens nya användning utifrån kommunens/ortens behov. Att gemensamt med kommunen arbeta fram alternativ lösning för bättre nyttjande av fastigheten är oerhört viktigt. Gemensamt framtagande av programunderlag, ekonomiska analyser, kalkyler med mera tas fram innan beslut om genomförande fattas. Den ömsesidiga ambitionen är att hitta ny användning av fastigheten som ger en positiv hållbar utveckling för orten. Miljöarbete Sbo:s arbete med ett mer effektivt nyttjande av befintliga fastigheter styrs bland annat av ägarens mål och uppdrag och av lokala marknadsmässiga förutsättningar. I praktiken innebär ombyggnation av befintlig fastighet följande: Vid större ombyggnad görs genomgripande arbeten för att utveckla fastigheten. I planeringen samverkar Sbo med kunderna för att skapa hållbara lösningar och god samhällsnytta. Miljöriktiga material och produkter används. Lösningar söks som i möjligaste mån sänker fastighetens årsenergiförbrukning i kwh/m2 efter ombyggnad. Sbo arbetar för en god inomhusmiljö och de ombyggda fastigheternas boarea lyfts till dagens krav på tillgänglighet och användbarhet. Husets tekniska installationer och andra funktioner åtgärdas vilket bland annat innebär att: Fastigheten saneras vid behov från miljöbelastningar. Till exempel olja, asbest, PCB och radon. Eventuella fukt- och vattenskador åtgärdas. El- och VVS-installationer byts ut och moderniseras till dagens krav. Vid behov tilläggsisoleras vindar och fönster byts ut. Sbo energideklarerar alla sina fastigheter. 10 (45)

11 Social påverkan och kundnöjdhet Sbo s sociala påverkan på en hållbar utveckling sker främst genom kontakter med anställda och kunder, samt genom påverkan på de orter där Sbo är aktiv. Sbo arbetar regelbundet med att mäta och följa upp kundnöjdheten hos exempelvis samarbetspartners, hyresgäster, politiker, tjänstemän, konsulter mm. En del i en hållbar social utveckling är att vara en bra arbetsgivare. Sbo strävar efter att vara en god samarbetspartner, i det är personalen oerhört viktig. Bolagets anställda har årligen utvecklings- och utvärderingssamtal. Sbo arbetar med att mäta och följa upp kundnöjdheten hos exempelvis samarbetspartners och hyresgäster. Undersökningar genomförs regelbundet genom enkätundersökningar. Fördjupad text och resultat sidan (kapitel 2.4 mål och måluppfyllelse) 11 (45)

12 Vi bygger om en byggnad som är ganska precis 50 år gammal. Det kommer att bli 22 seniorlägenheter när det är klart. I dagsläget har vi inget nyproducerat sedan slutet av 70-talet. Det är det som är så fantastiskt med det här. Vi bygger om och får nyproduktionsnivå på ett boende som har efterfrågats i många år. Vi saknar tillgängliga boenden i Ljusne. Det finns marknära boenden sedan tidigare men inte ett enda hus med hiss så det här blir ett stort lyft. Det ska bli spännande att se hur flyttkedjorna påverkas av det här. Förutom den här ombyggnationen kommer vi dessutom riva lägenheter under Vår målsättning är att de här åtgärderna ska leda till en bättre balans på bostadsmarknaden här. Petri Berg, VD Faxeholmen AB 12 (45)

13 2.3 Ägare och organisationsstruktur Sbo ägs till 100 % av Svenska staten och förvaltades under året genom Socialdepartementet. Från och med 1 januari 2015 förvaltas bolaget genom Näringsdepartementet. Sbo bedriver all sin verksamhet i Sverige. Bolagets säte och huvudkontor finns i Örebro med tre anställda. Verksamheten har inget vinstutdelningskrav utan Sbo är ett av statens bolag som har ett särskilt samhällsuppdrag. Företagets uppdrag och medel används till att genomföra insatser som skapar bättre balans på svaga bostadsmarknader. Styrelse Sedan bolagsstämman har styrelsen bestått av följande personer: Björn Sundström, ordf. Rolf Åbjörnsson, Brita Saxton, Sophie Ahlstrand, Cathrine Holgersson. VD har deltagit i samtliga styrelsemöten. Under året har 9 protokollförda möten hållits. Styrning och åtaganden Ingen av styrelsens ledamöter ingår i koncernledningen och samtliga är oberoende, det vill säga saknar finansiellt intresse i Sbo:s verksamhet. Sbo:s organisation är liten och arbetet präglas av korta beslutsvägar som ger organisationen transparens och flexibilitet. Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets verksamhet och för den interna kontrollen. Genom att svara för en god intern kontroll tillgodoser styrelsen att verksamhetsmässig såväl som rent ekonomisk styrning och uppföljning kan ske på ett betryggande vis. Sbo har mål, uppdrag och verksamhet som är godkänd av styrelsen. De är väl genomgångna i företaget och finns på Sbo:s hemsida. 13 (45)

14 Sbo:s intressenter Sbo ägs av Svenska staten och förvaltas av Socialdepartementet fram till årsskiftet 2014/15 och därefter av Näringsdepartementet. Sbo samverkar med ett antal intressenter i den löpande verksamheten. Den externa kommunikationen sker framförallt genom personliga kontakter. Information om bolaget och dess verksamamhet samt inbjudan till kontakter finns även via hemsidan. Kommunikationen mellan företaget och ägaren sker främst på tre sätt. Årsstämma där bolagsordning och styrelse beslutas utifrån Statens ägarpolicy och riktlinjer för företag med statligt ägande. Vid påkallade tillfällen har styrelseordföranden och statssekreteraren kontakter. Nuvarande styrelseordföranden har väl etablerade kontakter med ägaren. Några gånger per år träffar bolagsledningen ägarrepresentanter genom departementsråd och kansliråd. Den månatliga kontakten sker med ägarens representant i styrelsen, som under året varit kansliråd Sophie Ahlstrand. Sbo genomför uppdragen i enlighet med ägarens direktiv. Till ägaren återkopplas resultat och måluppfyllelse. Regelbundet genomförs mätning av kundnöjdheten genom enkätundersökning till bl a samarbetspartners och hyresgäster. Kommunikationen inom företaget och mellan företaget och intressent sker kontinuerligt. Bolagets personal har regelbundna möten till exempel utvecklingssamtal, kontorsmöten och verksamhetsrelaterade möten. Mötena utgör ett forum för personalen att påverka bolaget genom att lämna synpunkter som VD kan föra vidare till styrelsen. Definitionen av redovisningens innehåll har skett genom en intern process där verksamheten genomlysts. I den dagliga verksamheten befinner sig Sbo:s anställda i ständig dialog med företagets intressenter. Ambitionen är att intressentdialogen ska bli en naturlig och integrerad del i den process som hållbarhetsredovisningen kommer att vara för Sbo i framtiden. Sbo:s intressenter är kommuner och dess bostadsbolag vilka är hyresgäster i fastigheterna, representerade av både politiker som tjänstemän. Kommuner och dess bolag identifierar och förmedlar sina kommuninvånares behov till Sbo. Andra intressenter är konsulter, entreprenörer m fl vilka är betydelsefulla samarbetspartners och kontakter i utvecklingsarbetet. 2.4 Mål och måluppfyllelse Ett övergripande mål för statens företagande är att företagen ska skapa värde och, som i Sbo:s uppdrag, infria särskilt uttryckta samhällsintressen. Regeringens bostadspolitiska mål är bland annat långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Uppföljning av Sbo:s verksamhet sker utifrån bostadsmarknadsmål samt ekonomiska- och förvaltningsmål. 14 (45)

15 Bostadsmarknadsmål Medverka till en fungerande bostadsmarknad Detta följs upp genom: antalet lägenheter som får ny användning antalet lägenheter som äldreanpassats med avseende på tillgänglighet och ökad standard analyser av flyttkedjor vid investeringar Från och med verksamhetsår 2014 har styrelsen beslutat att komplettera bolagets mål i års- och hållbarhetsredovisningen enligt ägarens strategi för hållbart företagande. De tillkommande målen för bolaget är: Att 100% av utvecklade fastigheter är uthyrda vid färdigställandet Att minst 80% av lägenheterna i fastigheter anpassade för äldre är uthyrda Att 100% av fastighetens lägenheter och gemensamma ytor är tillgängliga med stöd av t.ex. rullator, rullstol Att öka andelen tillgängliga och attraktiva lägenheter i orten som har tillgång till samhällsservice (t.ex. matbutik, vård, kollektivtrafik) inom 5-10 minuters promenadavstånd, eller meter, från utvecklad fastighet. Måluppfyllelse Sbo insatser genom omstrukturering av befintligt bostadsbestånd på vikande bostadsmarknader ger förutsättningar för fungerande bostadsmarknad och skapar stor samhällsnytta. Bolaget följer upp och mäter hur många lägenheter som förvärvas, omvandlas och återanvänds till annan användning och därmed undviker rivning. Sbo har förvärvat, utvecklat/utvecklar och avvecklat fastigheter på ca 30 orter i Sverige under perioden Åtgärder i fastigheter på svaga bostadsmarknader omfattar under dessa 9 år ca 60 fastigheter med ca 900 lägenheter samt lokaler. Under perioden har ca 20 fastigheter med dryga 400 lägenheter och lokaler sålts på den öppna marknaden eller avvecklats genom rivning. Bolaget äger för närvarande fastigheter på 20-talet orter, vilka sammantaget har ca 415 uthyrda lägenheter samt lokaler. Efterfrågan i landet är störst på moderna tillgänglighetsanpassade bostäder för äldre och trygghetsboende. Av det fastighetsbestånd Sbo förvaltar idag utgör boende för äldre och trygghetsboenden ca 87%. För de nya målen beslutade 2014 har bolaget valt att följa upp målen och redovisa måluppfyllelsen för fastigheter som färdigställts under Uppföljning och redovisning har kompletteras med uppgifter om fastigheter som byggts om åren Dessa ombyggda fastigheter omfattar ca 110 lägenheter samt tillhörande lokaler. (Uppgifter saknas för fastighetsombyggnationer utförda före 2011.) 15 (45)

16 Att 100% av utvecklade fastigheter är uthyrda vid färdigställandet Att minst 80% av lägenheterna i fastigheter anpassade för äldre är uthyrda: (uppgifter om andrahandsuthyrning) Att 100% av fastighetens lägenheter och gemensamma ytor är tillgängliga med stöd av exv rullator, rullstol Att öka andelen tillgängliga och attraktiva lägenheter i orten som : Har tillgång till samhällsservice (t. ex. matbutik, vård, kollektivtrafik) Inom 5-10 minuters promenadavstånd, eller meter, från utvecklad fastighet Ja målet uppnått Ja målet uppnått Ja målet uppnått Ökat med ca 85 tillgängliga och attraktiva lägenheter Kartläggning av flyttkedjor som uppståtts vid färdigställandet av ombyggda fastigheter Sbo har kartlagt flyttkedjor som uppstått vid färdigställandet av ombyggda fastigheter anpassade för äldre från år 2012 och framåt. Nedan redovisas delar av denna kartläggning. De rörelser på bostadsmarknaden som skapas genom de ombyggda fastigheterna har inneburit att flera villor/egna hem och lägenheter blivit tillgängliga för nya ägare och hyresgäster. År omfattade de ombyggda fastigheterna ca 180 moderna tillgänglighetsanpassade lägenheter. Lokaler ingår ej i kartläggningen. Vid dessa mätningar visar rörelserna att ca 60% av lägenheterna i de ombyggda fastigheterna nu bebos av hyresgäster som har flyttat från villa/egna hem och från annan hyresvärd än kommunen. Omkring 40% av lägenheterna är hyresgäster som bytt hyreslägenhet inom hemkommunen. Kartläggningen visade även att 10% av lägenheterna i de ombyggda fastigheterna nu bebos av hyresgäster som har flyttat in från annan kommun. Denna rotation flyttkedja - ger bland annat yngre personer en möjlighet att flytta till eget boende eller att bo kvar på orten och bilda familj. Kartläggningen visade även att 10 % av lägenheterna i de ombyggda fastigheterna nu bebos av hyresgäster som har flyttat in från annan kommun. Hyresgästerna som har flyttat ifrån en hyreslägenhet har främst valt att byta boende p.g.a. svårigheter att gå i trappor samt att de har en önskan att bo mer centralt och ha nära till samhällsservice. Hyresgästerna i boende för äldre är i åldern år med en medelålder på över 80 år. Omkring 75 % av dem är ensamstående. Hyresgäst har tidigare bott i: egna hem 40% lägenhet ägd av annan än kommunen 20% lägenhet ägd av kommunen 40% Hyresgäst har tidigare bott i: Omflyttning inom kommunen 90% Inflyttning från annan kommun 10% 16 (45)

17 Ekonomiska mål Minst 37 % av de samlade projektkostnaderna ska ha återvunnits när ett projekt har avslutats. Att för minst 80 % av projekten genomföra omstrukturering av fastigheterna och inom åtta år sälja fastigheterna på marknadsmässiga villkor på den öppna marknaden. Måluppfyllelse Sbo verkar på orter där bostadsmarknaden är i obalans. Beroende på marknadsförutsättningarna vid marknadsvärdetidpunkten, eller försäljningstidpunkten, motsvarar inte alltid värdet av de investeringar och åtgärder som Sbo gjort för att utveckla aktuell fastighet vad en potentiell köpare faktiskt är beredd att betala för fastigheten. Bedömningen för 2014 är att cirka 60% av projektkostnaderna (inkl. nedskrivningar) har återvunnits för de senast färdigställda fastigheterna. Det ligger på samma nivå som föregående år. Sbo har under åren sålt 17 fastigheter på sex orter. Försäljningsobjekten omfattade olika typer av fastigheter. Huvuddelen av de fastigheter Sbo som äger och förvaltar idag är förvärvade år 2007 eller senare. Förvaltningsmål Minska energikostnaderna för de förvärvade fastigheterna Nå 80 procent nöjda samarbetspartners och hyresgäster Måluppfyllelse Sbos arbete med ett mer effektivt utnyttjande av befintliga fastigheter styrs bland annat av ägarens mål och uppdrag och av lokala marknadsmässiga förutsättningar. I princip genomgår fastigheten en totalrenovering och de senaste utvecklingsprojekten från 2010 och framåt kan på många sätt liknas ha nyproduktionsskick efter färdigställandet. Sbo:s utvecklingsprojekt skapar energibesparingar genom de ombyggnader som utförs. Förvaltningsmålet, minska energikostnaderna för de förvärvade fastigheterna, följs upp genom beräkning av årsenergiförbrukning vid kwh/m2 före ombyggnad och efter åtgärder och ombyggnad. De fyra senast färdigställda fastigheternas årsförbrukning beräknades i snitt till ca 166 kwh/m2 före ombyggnad ( kwh/m2 ). Efter åtgärder och ombyggnad beräknas årsenergiförbrukningen i snitt till ca 100 kwh/m2 ( kwh/m2 ). Det är en reducering med i genomsnitt ca -40 %. Mer om energibesparing och ombyggnationer sidan 10 och Sbo arbetar med att mäta och följa upp kundnöjdheten hos exempelvis samarbetspartners och hyresgäster. Undersökningar genomförs regelbundet genom enkätundersökningar. Sbo har under perioden februari 2015 genomfört en uppföljning på den kundundersökning som senast genomfördes Marknadskraft fick i uppdrag att genomföra undersökningen vilket garanterar anonymitet gentemot respondenterna. Samtliga som deltagit i Sbo:s projekt med start sedan 2004 har inbjudits att delta i undersökning som skickades ut via e-post. Resultatet från undersökningen baseras på svaren från de respondenter som valde att delta i undersökningen (frivilligt). Svarsfrekvensen låg på 67% (antal svar 46 stycken). Frågorna är av typen skalfråga 1 till 5 och i resultatet klassificeras betyg 4 och 5 som positiva betyg. 17 (45)

18 Resultatet visar att majoriteten av de som svarat är nöjda och ger ett positivt betyg på samtliga frågor. 89% av respondenterna i pågående projekt svarar att projektet hittills motsvarat deras förväntningar och 79% av respondenterna från redan överlämnade projekt anser att projektet hjälpt till att stärka balansen på bostadsmarknaden i kommunen. Precis som undersökningen 2013 visade är det tydligt att respondenterna som deltagit i utvecklingsprojekt med start 2010 och senare är betydligt nöjdare än de som deltog i tidigare projekt under % av deltagarna från senare projekt (2010-) ser det som troligt eller mycket troligt att de skulle rekommendera Sbo:s utvecklingsprocess av fastigheter till andra kommuner, jämfört med 56% av de från tidigare projekt ( ). Sbo:s personal får fina betyg; av respondenterna från de senare projekten är 95% positiva till Sbo:s tillgänglighet och 90% är nöjda med informationen och stödet de fått under pågående projekt. 100% är nöjda med projektmöten som ägt rum under utvecklingsprocessen hittills. På frågan hur balansen ser ut på bostadsmarknaden i den egna kommunen idag svarar endast 43% av alla respondenter att den är bra eller mycket bra. 1 av 3 svarar att de känner till andra fastigheter i kommunen som skulle vara i behov av omvandling och bättre kunna nyttjas för kommunens behov. Två citat från kundundersökningen 2015: Flera pensionärer har sålt och lämnat sina villor och flyttat in på Svalan. De har gjort att framförallt barnfamiljer har köpt villorna. Det var just denna rokad som vi hade önskat. En mycket bra samarbetspartner för att göra det omöjliga möjligt 2.5 Händelser 2015 Bolaget fortsätter med att investera i fastighetsombyggnader för att skapa utveckling på svaga bostadsmarknader. Genom att bygga om fastigheter så att de bättre möter hushållens behov idag medverkar Sbo till bättre balans på svaga bostadsmarknader. Vårt arbete bygger på långsiktighet och nära samarbete med kommunerna. Tillsammans hittar vi lösningar som är hållbara och leder till att strukturen på den lokala bostadsmarknaden förbättras. För närvarande pågår mer än en handfull projekt som kommer innebära investeringar på ca Mkr och kommer ge moderna och anpassade fastigheter med ca 100 lägenheter och lokaler för verksamhet. Verksamheten bedrivs numera endast i ett bolag efter verkställd fusion 1 juli 2014 där de tidigare dotterföretagen Norecic AB och Studentbostäder i Grythyttan Hällefors AB gick upp i moderbolaget Statens Bostadsomvandling AB Sbo. 18 (45)

19 Överkalix Dorotea Sorsele Åsele Bjurholm Hammarstrand Bispgården Bräcke Vansbro Kopparberg Munkfors Hällefors Filipstad Grums Laxå Söråker Timrå Ilsbo Ljusne Hofors Norberg Grythyttan Degerfors Hultsfred Virserum Sbo är representerade över hela Sverige 19 (45)

20 2.6 Resultat och ställning Ekonomisk utveckling Sbo:s uppdrag är att skapa bättre balans på bostadsmarknaden på orter där det behövs. Bolagets ekonomiska utveckling påverkas av investeringar i ombyggnad av fastigheter på svaga bostadsmarknader. Utbud och efterfrågan på bostäder måste matcha varandra för att bostadsmarknaden ska vara i balans. Med kapital, kompetens och erfarenhet stöttar Sbo den omstruktureringsprocess som behövs för att bättre balansera utbud och efterfrågan på svaga bostadsmarknader. På det viset hjälper Sbo till att lösa inlåsningsproblematik och bidrar till samhällsnytta. Sbo övertog dotterbolagen Norecic AB och Studentbostäder i Grythyttan Hällefors AB genom fusion som verkställdes den 1 juli För att ge en rättvisande jämförelse med föregående år har den gjorts mot koncernens utfall under motsvarande period Nettoomsättning tkr, huvudsakligen hyresintäkter ligger i nivå med föregående år. Försäljning av fastigheter i Grythyttan och Hällefors gav under perioden ett bokföringsmässigt resultat på tkr vilket till viss del uppväger tidigare års ackumulerade förluster för fastighetsbeståndet i Grythyttan och Hällefors. Dessa fastigheter skiljer sig från övriga i beståndet eftersom de ägdes och förvaltades med fullt ansvar för driften och direkt uthyrning till studentboende. Det är i enlighet med bolagets uppdrag att avyttra denna typ av fastigheter och nu är resterande bestånd och framtida utvecklingsprojekt helt inriktade på uthyrning i form av blockhyresavtal utan direkt driftsansvar. Övriga externa och personalkostnader under perioden har jämfört med föregående år minskat med tkr, till största delen beroende på minskade direkta driftskostnader i fastighetsförvaltningen hänförlig till försäljningen enligt ovan. Resultat efter finansiella poster exklusive nedskrivningar och resultat från fastighetsförsäljningar har kraftigt förbättrats jämfört med förgående år. Bolagets resultat varierar mellan åren vilket till stor del härleds från hur många ombyggnationer av fastigheter som färdigställs respektive år. Anläggningstillgångarna består av fastigheter och uppgår till 215,9 Mkr, varav 48,0 Mkr är pågående ombyggnationer. Kortfristiga placeringar uppgick vid årets slut till 312,6 Mkr placerade i olika räntebärande värdepapper, 239,8 Mkr i Kammarkollegiets räntekonsortie och 72,8 Mkr genom Nordea. Under året har 12,8 Mkr av placeringarna använts till investeringar i nya utvecklingsprojekt. Ekonomisk utveckling i sammandrag Sbo 2014 Koncern 2013 Koncern 2012 Koncern 2011 Koncern 2010 Eget kapital Balansomslutning Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster (45)

21 Köp och försäljning En centralt belägen fastighet i Ljusne, Söderhamns kommun, har förvärvats i maj I samarbete med kommun och bostadsbolag ska fastigheten byggas om och tillgänglighetsanpassas för boende för äldre. I januari sålde Sbo åtta förvaltningsfastigheter i Hällefors kommun, ca 90 lägenheter för studentboende. Under året har 36 lägenheter avvecklats genom rivning. Sbo förvärvade fastigheterna 2006 och har utvecklat och förvaltat dem. Bolagets utvecklingsarbete har bidragit till att skapa balans på bostadsmarknaden i Hällefors. Sbo har efter genomförd försäljning och rivningar kvar en fastighet i Hällefors kommun vilken omfattas av planer för nytt utvecklingsprojekt avseende förskoleverksamhet och boende för äldre. Investeringar Under året har 41,6 Mkr investerats i pågående utvecklingsprojekt, tre projekt har avslutats under våren. Förutom pågående projekt arbetar Sbo med planering för ett antal nya utvecklingsprojekt i 8-10 kommuner. Kapitalbehovet för dessa utvecklingsprojekt beräknas till ca Mkr. Förändringar i fastighetsbeståndet Sbo bedriver för närvarande verksamhet i dryga 20-talet kommuner från Norrbottens län i norr till Småland i söder. Verksamheten berör till största delen flerbostadshyreshus som byggs om till moderna attraktiva tillgänglighetsanpassade bostäder för äldre eller trygghetsboende. Andra användningar är förskolor, LSS-boende eller boende för ensamkommande flyktingbarn. Efter årets genomförda försäljningar och rivningar, men exklusive pågående projekt, har bolaget i sitt förvaltningsbestånd avtal berörande ca 415 uthyrningsbara lägenheter. Uthyrningsgraden är 100%. Tabellen redovisar orter där Sbo är fastighetsägare per , exklusive pågående utvecklingsprojekt Uthyrningsbara lägenheter, ca: Återanvänds till: Sbo äger fastigheter i: Överkalix, Sorsele, Dorotea, Åsele, Hammarstrand, Bispgården, Bräcke, Timrå, Ilsbo, Vansbro, Munkfors, Filipstad, Grums, Degerfors, Laxå, Norberg, Kopparberg, Bjurholm, Söderhamn och Hällefors. 415 boende för äldre, trygghetsboende, förskola mm Bolagets insatser på svaga bostadsmarknader har hittills berört fastighetsomvandling/utveckling på 30-talet orter vilka omfattar omkring 900 lägenheter samt lokaler. Av dessa har fastigheter om knappt 400 lägenheter sålts eller avvecklats under åren Planering av insatser på svaga bostadsmarknader, tillsammans med en handfull kommuner, förväntas leda till ytterligare ombyggnationer av fastigheter till omkring 100-talet nya bostäder samt lokaler för förskoleverksamhet. 21 (45)

22 Diagrammet nedan visar förvärvade antal lägenheter Sbo arbetat med perioden samt hur beståndet ser ut vid årets slut Antal lägenheter föremål för omstrukturering i Sbo:s verksamhet, ackumulerat Antal lägenheter i ombyggda fastigheter som är uthyrningsbara vid årets utgång 2010* * uppgifterna för 2010 avser perioden Diagrammet nedan visar antal lägenheter Sbo avvecklat genom försäljning och rivning respektive år perioden Avvecklade lägenheter genom försäljning och rivning (45)

23 Diagrammet nedan visar bolagets förfallostruktur för kontrakterad hyra sammanfattat i fem-årsperioder och uttryckt i årshyra, exkl indexuppräkning, vid avtalstidens slut Fördelning av hyresförfall, Tkr Verksamhetens kassaflöde Verksamhetens kassaflöde påverkas framförallt av investeringar i projekt. Under året investerades 41,6 Mkr. För att kunna genomföra detta har 12,8 Mkr av de kortfristiga placeringarna använts tillsammans med kassaflöde från den löpande verksamheten och försäljning av fastigheter. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (kr): Balanserade vinstmedel Årets resultat Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: i ny räkning överförs (45)

24 Vi har byggt ett trygghetsboende i kombination med seniorboende kan man säga. Det enda kravet är att de boende är över 65. Tanken är att man ska kunna bo här länge, tills man dör i princip förutsatt att man inte blir sjuk. Vi har fått väldigt mycket positiv respons från de boende men har faktiskt inte lyckats hyra ut alla lägenheter. Det kan bero på att Vansbro är en avfolkningsort och att det är svårt att sälja sitt hus. Det kan också bero på traditioner, många vill inte sälja och flytta helt enkelt. Vi ser att vi behöver jobba mer med vår marknadsföring, mun till mun fungerar bra men det räcker inte. Just nu känner vi att behovet av den här typen av bostäder är tillgodosett. Vi har en del tomma lägenheter men inte alls så stora problem som tidigare. Allt som allt har det varit ett bra projekt, vi är nöjda. Vi har sett viss effekt på flyttkedjorna trots allt och det är positivt. Det är bara uthyrningsgraden som är något lägre än vi hade tänkt oss. Jörgen Israelsson, VD/chef för stiftelsen Vansbrohem 24 (45)

25 3 Finansiella rapporter Här redovisas Statens Bostadsomvandling AB Sbo som en enhet efter verkställd fusion så att de tidigare dotterföretagen Norecic AB och Studentbostäder i Hällefors Grythyttan AB ingår i 2014 år siffror medan jämförelseåret 2013 endast innehåller före detta moderbolagets siffror. För att jämföra hela koncernen 2013 hänvisas till not 4 och Års- och hållbarhetsredovisning Resultaträkning Resultaträkning Not Rörelsens intäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 6, Personalkostnader Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets förlust (45)

26 3.2 Balansräkning Balansräkning Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsbyggnader (inkl. mark) Inventarier Pågående projekt Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Aktuella skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets förlust Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (45)

27 Balansräkning Not Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga 3.3 Förändringar i eget kapital Förändringar i eget kapital Not Aktie- Reservfond Fritt eget Eget kapital kapital kapital Eget kapital Lämnat koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Fusionsdifferens Årets resultat Eget kapital (45)

28 3.4 Kassaflödesanalys Kassaflödesanalys Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta Betald inkomstskatt Ökning/minskning av kundfordringar Ökning/minskning av rörelsefordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Investeringar i dotterbolag Ökning/minskning av kortfristiga placeringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Lämnat koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut (45)

29 3.5 Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Fr.o.m. räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisningen med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3s kapitel 35. Statens Bostadsomvandling AB är ett mindre företag och har utnyttjat mindre företags möjlighet att inte räkna om jämförelsetalen för 2013 enligt K3s principer. Presenterade jämförelsetal överensstämmer i stället med de uppgifter som presenterades i föregående års årsredovisning. Olika redovisningsprinciper har alltså tillämpats för de år som presenteras i årsredovisningen. Resultatet av fusionen (Fusionsdifferens) som verkställdes när dotterbolagen Norecic AB och Studentbostäder i Grythyttan Hällefors AB gick upp i moderbolaget Sbo har redovisats direkt mot eget kapital. Intäkter Hyresintäkter resultatförs i den period de avser. Vid eventuell förtidslösen av hyreskontrakt periodiseras intäkten över det ursprungliga kontraktets löptid, såvida inte ett nytt kontrakt tecknats då inlösenbeloppet resultatförs i sin helhet. Inkomstskatter Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Fordringar och skulder nettoredovisas endast när det finns en legal rätt till kvittning. Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. 29 (45)

30 Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader. I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Bostadsbyggnader Stommar och grund Stomkompletteringar / innerväggar Yttertak Fönster Ventilation, värme och sanitet, VVS El Hiss Inre ytskikt köksinredning och vitvaror Restpost Inventarier, verktyg och installationer 100 år 50 år 50 år 35 år 50 år 30 år 40 år 25 år 50 år 5 år Nedskrivningar När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. För tillgångar, andra än goodwill, som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras Fordringar Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper och fordringar. Bolagets likvida medel kan, från tid till annan, placeras i aktier och räntebärande värdepapper vilka redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och marknadsvärdet. Leasingavtal Samtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella eller operationella, redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal). Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasing perioden. 30 (45)

31 Ersättning till anställda Kortfristiga ersättningar till anställda omfattar bland annat, löner, sociala kostnader och semesterersättning. IFRS Av regeringens riktlinjer om ekonomisk rapportering för bolag med statligt ägande framgår att bolagets ekonomiska rapportering bör ske med utgångspunkt från de krav som ställs på de noterade bolagen. Statens Bostadsomvandling AB, Sbo har dock, mot bakgrund av verksamhetens omfattning och bolagets specifika karaktär, beslutat att inte införa redovisning enligt IFRS. Not 2 Uppskattningar och bedömningar I samband att utvecklingsprojekt avlutas anlitar bolaget extern auktoriserad värderare som med hänsyn till fastighetens geografiska placering och byggnadens standard samt analyser av framtida kassaflöden gör en marknadsvärdering. Denna värdering är vägledande för behovet av nedskrivningar. Efter ca tre år görs i regel en ny extern marknadsvärdering och om den visar på ett högre marknadsvärde kan återläggning av bokförda nedskrivningar ske. Någon sådan värdering genomförs inte på investeringar bokförda som pågående ej avslutade projekt. Not 3 Hyresavtal I nettoomsättningen ingår variabla avgifter med - - Hyresavtal som förfaller inom ett år - - Hyresavtal som förfaller senare än ett år men inom fem år Hyresavtal som förfaller senare än fem år Summa Not 4 Jämförelse med koncern 2013 Under året har de tidigare helägda dotterföretagen Norecic AB ( ) och Studentbostäder i Grythyttan Hällefors AB ( ) fusionerats med moderbolaget. Resultaträknings- och balansräkningsposterna i jämförelse med den tidigare koncernen framgår nedan. Fördjupad jämförelse hänvisas till Års- och hållbarhetsredovisning 2013 Sbo 2014 Koncern 2013 Nettoomsättning Rörelseresultat Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Avsättning för latent skatt Obeskattade reserver Skulder Netto (eget kapital) (45)

32 Not 5 Övriga rörelseintäkter Realisationsvinster Övrigt 10 2 Summa Not 6 Ersättning till revisorerna Revision Deloitte AB Andra uppdrag än revisionsuppdraget Deloitte AB Summa Not 7 Externa kostnader Fastighetsskötsel Fjärrvärme, el och vatten Reparationskostnader Fastighetsskatt Övriga fastighetskostnader Övriga externa kostnader Summa (45)