Genomförandebeskrivning

Transkript

1 Planhandling Utställning FN Diarienummer: 0224/07 Plannummer: 0806/05 (FIIa 5074) Exploateringsavdelningen Magnus Uhrberg Telefon: E-post: Detaljplan för bostäder vid Egnahemsvägen inom stadsdelarna Landala och Guldheden i Göteborg Genomförandebeskrivning Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: Samråd Utställning Antagande Laga kraft 3 kv kv kv kv Genomförandetid Genomförandetiden är fem år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller Göteborgs Stad Fastighetskontoret 1(8)

2 upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Markägoförhållanden m.m. Göteborgs kommun äger all mark inom planområdet. Fastigheterna som ingår i planområdet är Guldheden 754:2 och Landala 709:2. Markanvisning för bostäder har lämnats till Göteborgs stads bostadsaktiebolag, nedan kallat exploatören. Bostäderna planeras upplåtas med hyresrätt. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Huvudmannaskap, allmän plats Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Det som utgör allmän plats i detaljplanen är lokalgata, park och natur. Anläggningar inom kvartersmark Exploatören ansvarar för samtliga anläggningar inom kvartersmark. Anläggningar utanför planområdet Se vidare nedan under rubriken Park- och natur. Avtal Ett avtal som reglerar tomträttsupplåtelse, boende med särskild service med mera, skall upprättas mellan Göteborgs kommun och exploatören innan byggnations- och anläggningsarbeten påbörjas. Ett avtal som reglerar tillgång till parkeringsplatser för planerade bostäder, i befintligt parkeringsgarage vid Holtermansgatan, har upprättats mellan exploatören och Robert Dicksons Stiftelse. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Fastighetsbildning, inklusive inrättande eller omprövning av gemensamhetsanläggning, skall vara genomförd innan bygglov beviljas. Två fastigheter föreslås nybildas för planerad bebyggelse, av del av fastigheterna Guldheden 754:2 och Landala 709:2, i överensstämmelse med planen. Tredimensionell fastighetsbildning Detaljplanen medger bildande av tredimensionella fastigheter. Vid bildande av tredimensionella fastigheter kan rättigheter behöva säkerställas genom inrättande av gemensamhetsanläggningar eller servitut. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 2(8)

3 Gemensamhetsanläggningar För att lösa en del av tillkommande bostäders behov av parkeringsplatser bör fastigheterna som skall nybildas för bostadsändamål anslutas till befintlig gemensamhetsanläggning, Landala ga:2, avseende parkeringsanläggning, vägar, parkanläggning, lekplatser med mera. Detta sker genom att ompröva Landala ga:2. Om fastigheterna som skall nybildas för bostadsändamål inte bedöms ha nytta av samtliga ändamål i Landala ga:2 kan en omprövning innebära att parkeringsändamålet bryts ut ur Landala ga:2 för att utgöra en egen gemensamhetsanläggning. Servitut och ledningsrätt Befintliga servitut och ledningsrätter till förmån för eller belastande fastigheterna Guldheden 754:2 och Landala 709:2 berörs inte av pågående exploatering. Ansökan om lantmäteriförrättning Kommunen ansöker om och bekostar nybildning av bostadsfastigheter. Exploatören ansöker om och bekostar omprövning eller inrättande av gemensamhetsanläggning samt övriga eventuella förrättningsåtgärder inom kvartersmark. Tekniska frågor Trafik Tillfart till planerad bebyggelse med nytt garage sker från Egnahemsvägen. Tillfart till befintligt garage (Landala ga:2) sker från Holtermansgatan. Transporter av material till och från byggarbetsplatsen kommer huvudsakligen att ske på Egnahemsvägen. Bron över Guldhedsgatan har bärighetsklass BK3. Vissa transporter av tungt material kommer att ske med mindre fordon för att inte överskrida tillåtet axeltryck. Vissa tunga transporter som måste ske med stora fordon kan komma att behöva använda alternativa vägar. Dessa transporter bedöms eventuellt kunna ske genom befintligt bostadsområde i Landalabergen, där exploatören äger gårdsmarken, eller på Arthur Lunds Gångväg (det krävs i så fall tillstånd från trafikkontoret att använda gångvägen som tillfällig byggväg). Störningar under byggtiden såsom transporter till och från byggarbetsplatsen kommer att redovisas i den arbetsmiljöplan som ingår i kontrollplanen som tas fram i samband med bygganmälan. Gator Egnahemsvägen skall breddas genom att den östra trottoaren tas bort och den västra flyttas något västerut. Nya längsgående parkeringsplatser för korttidsparkering och angöring tillskapas utmed den västra delen av Egnahemsvägen. Befintlig vändplats i norra änden av Egnahemsvägen skall byggas ut för att möjliggöra vändning av sopbil. Ombyggnaden av Egnahemsvägen samordnas i tid med uppförandet av bostadshusen. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 3(8)

4 Gång- och cykelvägar Trottoaren längs den västra sidan av Egnahemsvägen flyttas västerut för att bereda plats för längsgående parkeringsplatser. Den östra trottoaren tas bort för att möjliggöra breddning av Egnahemsvägen. Oscar Hanssons trappor behöver till följd av planerad bebyggelse flyttas något söderut i den delen som ligger närmast Egnahemsvägen. Parkering Parkeringsnormen ger att 42 parkeringsplatser, inklusive besöksplatser och handikapplatser, behövs för att tillgodose behovet för de nya bostäderna (cirka 70 stycken). Parkering anordnas dels i befintligt garage beläget vid Holtermansgatan (cirka 24 parkeringsplatser) cirka meter öster om planerad bebyggelse, dels i nytt garage (cirka 14 platser) som kommer att anläggas under ett av de nya bostadshusen och dels i gästgarage under Landalagången (4 besöksplatser). Tillgången till garaget vid Holtermansgatan tryggas via omprövning av befintlig gemensamhetsanläggning, Landala ga:2. Handikapplatser anordnas i det nya garaget. Parkeringsnormen bedöms därmed uppfyllas. Korttidsparkering och angöringsplatser anordnas utmed Egnahemsvägens västra del i anslutning till planerad bebyggelse. Befintliga parkeringsplatser utmed Egnahemsvägens östra del kommer att finnas kvar. Parkeringsmöjligheterna utmed Egnahemsvägen kommer att vara begränsade under tiden gatan byggs om och bostadshusen uppförs. Minst två cykelplatser per lägenhet bör anordnas inom kvartersmark, varav en inomhus i låst och skyddat utrymme med närhet till lägenheten. Kvarboende Så stor del som möjligt av det tillkommande bostadsområdet skall utformas så att kvarboende möjliggörs. Med kvarboende menas att en person som får nedsatt funktionsförmåga inte skall vara tvungen att flytta eller bostadsanpassa sin bostad. Egnahemsvägens lutning och närområdets topografi medför dock svårigheter att uppnå god tillgänglighet i hela området. Boende med särskild service Åtta lägenheter, varav en personallägenhet, avses upplåtas till boende med särskild service. Lägenheterna nås från ett trapphus i det norra huset och ligger samlat på två plan, två lägenheter på plan ett och sex lägenheter på plan två. Park och natur Det område som i detaljplanen utgör natur skall iordningställas genom röjning av mark och byte av viss växtlighet. Röjning skall också ske utanför planområdet utmed gångvägen från Holtermansgatan till Egnahemsvägen. Vidare skall Oscar Hanssons trappor med tillhörande gångväg, från Raketgatan till Egnahemsvägen, rustas upp och justeras något i läge närmast Egnahemsvägen. En ny trappa anläggs för att nå grönområdet öster om Egnahemsvägen och norr om Guldhedsgatan. Ett antal parkbänkar kommer att placeras ut i nära anslutning till planområdet. Dessutom ersätts de parkbänkar som försvinner inom planområdet. Inom kvartersmark skall en småbarnslekplats anordnas. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 4(8)

5 Vatten- och avlopp Allmänna dricksvattenledningar finns inte utbyggda vid planområdet. Efter utbyggnad av det allmänna ledningsnätet kan dricks-, spill- och dagvattenserviser anslutas till allmänna ledningar i Egnahemsvägen. Kapaciteten på allmänt ledningsnät, efter utbyggnad, medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp A2;VAV publikation P 83. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån m. I det fall högre vattentryck önskas får detta ordnas och bekostas av fastighetsägaren. Lägsta golvnivå i förbindelsepunkten skall vara +0,3 meter över märknivån. Anläggningsavgifter för vatten och avlopp kommer att debiteras lagfaren ägare enligt taxa då förbindelsepunkt är upprättad. Inför byggnation skall exploatören kontakta Göteborg Vatten för information om de tekniska förutsättningarna avseende va-anslutningen. Befintlig avloppsledning (AK225-ledning), belägen i anslutning till Oscar Hanssons trappor, behöver till följd av planerad bebyggelse flyttas något söderut i den delen som ligger närmast Egnahemsvägen. Dagvatten Dagvattenanslutning kan ske till befintliga kombinerade ledningar i Egnahemsvägen. Det är viktigt att ordna utjämning av dagvatten från hårdgjorda ytor. Man bör sträva efter att skapa så stora grönytor som möjligt för infiltration av dagvattnet. Åtgärder för att fördröja dagvatten kan också förbättra kvaliteten på dagvattnet och därmed minska belastningen på miljön. Detaljplaneförslaget innehåller en bestämmelse att dag- och dräneringsvatten i första hand skall tas om hand lokalt genom infiltration och i andra hand genom avledning till kombinerad avloppsledning. Materialval för utvändiga ytor bör väljas med omsorg för miljön. Till exempel bör oskyddade ytor av koppar eller zink undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Uppvärmning Vid Egnahemsvägen, mot Arthur Lunds Gångväg, finns ett fjärrvärmesystem som Göteborg Energi äger och som de planerade bostadshusen kan anslutas till. Elledningar Det finns en elstation, med ledig kapacitet i området, till vilken de planerade bostadshusen kan anslutas. Teleledningar De planerade bostadshusen kan anslutas till befintligt telenät vid Egnahemsvägen i anslutning till planområdet. Markmiljö Inga kända markföroreningar finns i området. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 5(8)

6 Luft och buller Luftkvaliteten bedöms inte påverkas av den trafikökning som de planerade bostadshusen ger upphov till. Väg- och spårvagnsbuller har utretts i en rapport av Akustikforum. De övre våningarna i det södra huset är utsatta för höga ljudnivåer främst från spårvagnar. Gavelfasadens översta våningar från plan 3 och uppåt beräknas utsättas för ljudnivåer över 65dBA. För att klara gällande riktlinjer och krav krävs därför extra åtgärder inom byggnad och i fasad. Se vidare i planbestämmelserna och planbeskrivningen. Geoteknik En översiktlig bergteknisk och hydrogeologisk utredning inklusive mätning av gammastrålning; Tekniskt PM, Berg/Hydrogeologi har utförts under mars En utökning av tidigare bergteknisk och hydrogeologisk utredning har utförts under april Rapporten Tekniskt PM, Berg/ Hydrogeologi har reviderats. Inför bygglov skall en inventering över vilka grundvattenrör som finns tillgängliga, för mätningar av grundvattennivåer i dagsläget, utföras. Vidare skall en etablering av en bergborrad brunn ske i området för nybyggnation. Mätningar av grundvattennivåerna skall ske, förslagsvis med hjälp av tryckgivare som installeras i grundvattenrören. Detaljplaneförslaget innehåller en bestämmelse att grundvattennivån inte får sänkas. Den rådande bergstabiliteten inom planområdet vid undersökningstillfället anses överlag vara stabil i orört tillstånd. Vid byggnation inom planområdet bör lösa block tas bort. I slutliga slänter skall stabilitetsbesiktning utföras av bergsakkunnig för att bedöma behovet och utformningen av slutliga förstärkningsåtgärder. En riskanalys avseende vibrationsalstrande markarbeten skall utföras före påbörjande av bergarbete inom planområdet. Detaljplaneförslaget innehåller en bestämmelse att stabilitetsbesiktning av schaktbotten skall utföras av bergsakkunnig i enlighet med Tekniskt PM, Berg/ Hydrogeologi. Marken inom planområdet består av normalradonmark. Efter eventuella sprängningsarbeten bör en förnyad radonriskundersökning utföras. Detaljplaneförslaget innehåller en bestämmelse att ny bebyggelse skall utföras med radonskyddande konstruktion om inte kompletterande undersökningar visar annat. Kulturmiljö och arkeologi Norra Guldheden är ett område som utpekats som riksintresse för kulturmiljövården på grund av att det är ett mönster- och experimentområde för 40- och 50-talens bostadsbyggande. Miljön har ett högt kulturhistoriskt värde. Norra Guldheden ingår i kommunens bevaringsprogram för kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Egnahemsvägen ligger delvis inom detta område. Se vidare i planbeskrivningen. Detaljplaneförslaget innehåller en skyddsbestämmelse (q 1 ) för befintliga stenmurar utmed Guldhedsgatan. Dessa stenmurar får inte rivas. Stenmurarna är belägna inom markområde som förvaltas av trafikkontoret. I anslutning till planområdet finns ett antal fornlämningar (älvkvarnslokaler). För att undersöka om det inom planområdet kan finnas liknande fornlämningar har en särskild arkeologisk utredning av hällmarken genomförts i juli Utredningen resulterade i att tre lämningar påträffades i form av ristningar. En av ristningarna (en ensamliggande skålgrop) registrerades som fast fornlämning och har därmed lagstadgat stöd. Ytterligare undersökningar är inte nödvändiga och det finns heller inga hinder att ta bort fornlämningen efter ansökan om detta till länsstyrelsen. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 6(8)

7 Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Fastighetsnämndens utgifter Egnahemsvägen behöver byggas om inom planområdet; bland annat utökas befintlig vändplats, befintlig trottoar flyttas och nya längsgående parkeringsplatser anläggs. Fastighetsnämnden får en utgift för dessa åtgärder. Fastighetsnämnden får även en utgift för ombyggnad av Oscar Hanssons trappor inklusive ny belysning, nya parkbänkar och röjning/gallring av vegetation och en ny trappa till platsen öster om Egnahemsvägen. Fastighetsnämnden får vidare utgifter för flytt av befintlig avloppsledning belägen i anslutning till Oscar Hanssons trappor samt för fastighetsbildning. Fastighetsnämnden utgifter beräknas uppgå till cirka 2,0 mnkr. Fastighetsnämndens inkomster Fastighetsnämnden kommer att upplåta den blivande kvartersmarken med tomträtt till exploatören. Fastighetsnämnden får en årlig intäkt i form av en tomträttsavgäld. Nämnden för Göteborg Vattens utgifter Detaljplanen föranleder utbyggnad av vattenservisledning, brandpost samt förbindelsepunkter för vatten och avlopp. Nämnden för Göteborg Vattens utgift för denna utbyggnad uppskattas till cirka kronor. Kretsloppsnämndens inkomster Kretsloppsnämnden kommer att få inkomster för anslutning av den nya bebyggelsen till det kommunala va-nätet. Anläggningsavgifter för vatten- och avlopp betalas enligt gällande va-taxa för Göteborg. Inkomsten uppskattas till cirka kronor. Framtida driftkostnader Trafiknämnden får kostnader för drift och underhåll av lokalgatan. Eftersom trafikkontoret sköter lokalgatan redan idag, bedöms inte planen medföra någon ökad ekonomisk belastning för trafiknämnden. Park- och naturnämnden får kostnader för drift och underhåll av park- och naturmark. Eftersom park- och naturförvaltningen sköter marken redan idag, bedöms inte planen medföra någon ökad ekonomisk belastning för park- och naturnämnden. Planekonomi och finansiering Kommunen får utgifter för utbyggnad av gata och utbyggnad av vatten och avlopp. Fastighetsnämnden får en årlig intäkt i form av en tomträttsavgäld. Inkomsterna beräknas överstiga utgifterna på några års sikt. Göteborgs Stad Fastighetskontoret 7(8)

8 Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatören bekostar samtliga åtgärder inom kvartersmark. Exploatören får en årlig kostnad för mark i form av tomträttsavgäld till kommunen. Exploatören får även utgifter för lantmäteriförrättning och anslutningsavgifter för vatten och avlopp, el och tele med mera. Peter Junker Karin Frykberg Magnus Uhrberg Avdelningschef Distriktschef Handläggare Göteborgs Stad Fastighetskontoret 8(8)