Finansiella rapporter

Transkript

1 xxx 2007 Finansiella rapporter 46 Förvaltningsberättelse 50 Resultaträkningar med kommentarer koncern 54 Balansräkningar med kommentarer koncern 57 Eget kapital 58 Kassaflödesanalyser med kommentarer koncern 60 Jernhusen moderbolaget 63 Redovisnings- och värderingsprinciper 69 Noter till resultat- och balansräkningar 96 Flerårsöversikt 98 Vinstdisposition 99 Revisionsberättelse Årsredovisning 2007 Jernhusen 45

2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för Jernhusen AB, organisationsnummer , för räkenskapsåret Årsredovisningens resultat- och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 14 april Alla belopp är angivna i miljoner kronor (MSEK) om inget annat anges. Verksamhet Jernhusens affärsidé är: Vi utvecklar, förvaltar och äger attraktiva stations- och verkstadsområden med den svenska järnvägen som utgångspunkt. Jernhusen äger, förvaltar och utvecklar ett fastighets bestånd som består av stationer, kontor och verkstäder längs den svenska järnvägen. Jernhusen är ett helägt dotterbolag till AB Swedcarrier som i sin tur är helägt av svenska staten. Uppdraget från ägaren är att Jernhusen ska medverka till att stationer och verkstäder utvecklas och ställs till operatörer och andra kunders förfogande på konkurrensneutrala villkor. Större delen av verksamheten bedrivs i de två affärsområdena Stationer och Verkstäder. Ytterligare två affärsområden, Projektfastigheter och Mindre stationer, har i uppdrag att förvalta, utveckla och avveckla fastigheter. Affärsområdet Svenska reseterminaler erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster, främst i Jernhusens egna stationsfastigheter. Moderbolaget ansvarar för den övergripande administrationen och Jernhusens styrning. Dotterbolagen debiteras för tjänster utförda av Jernhusen AB. Finansiella Mål Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. Soliditet ska vara mellan procent, räntetäckningsgrad minst 2,0 gånger samt avkastning på eget kapital minst 12 procent över en konjuktur cykel. Jernhusen ska löpande dela ut det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn tagen till övriga finansiella mål och strategier. ORGANISATION 2007 Alla medarbetare är anställda i Jernhusen AB. Fastigheterna ägs av dotterbolag inom Jernhusenkoncernen. Vid årsskiftet 2007/2008 bestod koncernen av moderbolaget och ett antal rörelsedrivna dotterbolag. Affärsområdena ansvarar för sina respektive fastigheters uthyrning, drift och tekniska förvaltning. Inom affärsområdena Stationer och Verkstäder Per Berggren Vd Marknad/Information Ola Kronqvist vvd/ekonomidirektör Anders Bäck Strategisk utveckling Ann Wiberg Ekonomi & Gemensam Service Stationer Verkstäder Projektfastigheter SRAB Mindre stationer Ola Orsmark Stockholm//Malmö Örjan Stenström Sundsvall Björn Boestad Stockholm Mikael Norlander Stockholm Jonas Jalkander Stockholm Utveckling Förvaltning Utveckling Förvaltning 46 Jernhusen Årsredovisning 2007

3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE har det bildats affärsutvecklingsenheter, vilka består av ett antal projekt ledare, koncept- och affärsutvecklare. Affärsområdena är på så sätt uppdelade i en utvecklingsdel och en förvaltardel. Fastighetsdriften köper Jernhusen sedan 2003 av ett externt bolag. De tre enheterna Marknad och Information, Ekonomi och gemensam service samt Strategisk utveckling stödjer affärsområdenas verksamhet. Strategisk utveckling bildades 2007 och arbetar med utvecklingsprojekt i tidiga skeden, med en tidshorisont på fem år eller mer. Två personer i ledningsgruppen kommer att sluta sina anställningar under Det är affärsområdeschefen på Mindre stationer samt Marknads- och informationschefen. Rekryteringen är klar för Mindre stationer. Ny ansvarig är Amir El-Sayed som började under februari Rekryteringen för Marknads- och informationschef pågår. Medarbetarna Vid utgången av 2007 fanns 101 medarbetare en ökning med 15 procent. Nyrekryteringar har skett främst inom affärs områdena Verkstäder och Stationer och enheten Strate gisk utveckling. Huvudkontoret ligger i Stockholm med drygt hälften av medarbetarna. Övriga 10 kontor ligger utspridda från norr till söder. Antalet anställda kvinnor i tjänst minskade under året från 42 till 36 procent. Detta beror på att andelen som slutat har till större delen varit kvinnor och många nyrekryteringar har varit män. Genomsnittsåldern bland medarbetarna var 44 år, men sjunker successivt i takt med naturliga avgångar och nyrekryteringar. Personalomsättningen var 6,9 procent under 2007 och sjukfrånvaron uppgick till 2,9 procent varav långtidsfrånvaron var 1,7 procent. Kompetensutveckling Varje chef har utvecklingssamtal med sina medarbetare minst en gång per år. Samtalet ligger till grund för medarbetarens personliga och yrkesmässiga utveckling. Chef och medarbetare går igenom de företagsgemensamma målen i affärsplanen samt ställer upp personliga mål för medarbetaren. Utifrån målen ses kompetensutvecklingsbehovet över. Under 2007 påbörjades ett arbete med att ta fram en utbildningsmatris för att underlätta arbetet i medarbetarsamtalet. I matrisen finns förslag på utbildningar som passar till respektive roll i företaget. Arbetsmiljö Under våren genomfördes en större satsning på arbetsmiljöutbildning för chefer och skyddsombud på våra kontor. Examination skedde dels genom ett skriftligt prov men också en muntlig redovisning, där deltagarna fick visa sina kunskaper i praktiken. NMI-undersökning (Nöjd Medarbetar Index) gjordes under våren Undersökningen syftar till att följa upp medarbetarnas delaktighet i processer och att ge en bild av graden av deras tillfredställelse med arbetssituationen. Årsredovisning 2007 Jernhusen 47

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2007 års resultat var totalt 4,0 på en 5-gradig skala. Varje affärsområde arbetar därefter internt med resultatet, för att förbättra på de punkter som visat sig mindre bra. Jämställdhet Respektive affärsområde har en personalplan där mål och strategier har satts för att öka jämställdhet, mångfald samt jämna ut åldersstrukturen inom affärsområdet. Personalplanen går i linje med redan framtagen jämställdhetspolicy. Policy för anställnings- och arbetsvillkor Anställnings- och arbetsvillkor regleras i anställningsavtal, personalpolicy samt i policy för arbetsmiljö och jämställdhet. Incitamentsprogram Ett incitamentsprogram, avseende 2007, beslutades av styrelsen i augusti Målet var att koppla samman medarbetarnas insats till företagets framgångar. Det av vd satta verksamhetsmålet, baserat på årets rörelse resultat, uppnåddes under 2007 och i mars 2008 kommer en halv månadslön att utbetalas till de anställda. Miljöpåverkan Policy och mål Jernhusen har tagit fram och uppdaterar årligen en miljöpolicy som dikterar det övergripande miljöarbetet. Till miljöpolicyn har även miljömål tagits fram för Utöver detta ingår det i Jernhusens resepolicy att använda miljövänliga transporter för att minska miljöförstöring. Jernhusen satte upp 12 miljömål för 2007 varav tre innefattade projekt som fortsätter under Av de som skulle slutföras under 2007 infriades sju. De två mål som av olika skäl inte kunde infrias under 2007 har omformulerats och lagts in i miljömålen för De mål som infriades rörde främst energiförbrukning och inköp, upprättande av olika föroreningsarkiv samt reduktion av företagets egna miljöpåverkan. Förbättringar och skyddsåtgärder Jernhusen har under 2007 bytt ut samtliga företagsbilar till miljöbilar. Under hösten 2007 inleddes även en PCB-inventering av Jernhusens byggnader uppförda mellan 1956 och Energiförbrukning Jernhusen satte som mål att under 2008 endast köpa in förnyelsebar el. Sedan hösten 2007 köper Jernhusen all sin el som produktionsdeklarerad el, vilket betyder att all el som 48 Jernhusen Årsredovisning 2007

5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Jernhusen köper fortsättningsvis är förnyelsebar. I praktiken innebär det att Jernhusen köper miljöcertifikat gällande produktionen från småskalig vattenkraft och biobränsleanläggningar, varigenom producenterna överlåter miljövärdet för motsvarande elproduktion till Jernhusen. Genom att använda certifikatet säkerställs att den el som Jernhusen köper kommer från förnyelsebar energi. Under 2007 köpte Jernhusen in 98 GWh el med en synlig vidaredebitering till hyresgästerna motsvarande 59,5 GWh, samt 82 GWh värme med en synlig vidaredebitering om 52 GWh. Den energi som inte har vidaredebiterats synligt hänförs främst till avtal där energi är inkluderad men även fastighetsförbrukningar och ledningsförluster bidrar. Förbrukningsinformationen baseras på Jernhusens fastighetsbestånd per den 31 december Avfall Jernhusen har under 2007 infört källsortering vid sex stationsbyggnader runt om i landet. Arbetet med att införa källsortering på fler orter fortsätter under Utsläpp till luft, mark, och vatten Jernhusen bedriver ingen tillståndspliktig miljöfarlig verksamhet som orsakar utsläpp till luft, mark eller vatten enligt 9 kap. i Miljöbalken. Indirekt har Jernhusen en påverkan genom köp av energi såsom exempelvis fjärrvärme. Även inköp av material till byggprojekt kan sägas ha en indirekt påverkan. Jernhusen strävar efter att minimera denna indirekta påverkan genom att köpa in material som orsakar mindre utsläpp vid tillverkning när så är möjligt. Större rivningar kan orsaka utsläpp av partiklar till luft och ämnen såsom PCB till mark och vatten varför rivningsinventeringar görs innan rivnings anmälan lämnas in. Jernhusen bedriver rivningar efter föreskrifter i 9 kap. PBL. ERSättning till Ledande befattningshavare Vid årsstämman den 18 april 2007 beslöts att ersättningsnivåer och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare ska var marknadsmässiga. Ersättning till ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön samt av pensioner och övriga förmåner. Med ledande befattningshavare avses verkställande direktör samt övriga medlemmar i ledningsgruppen. Jernhusen följer statens ägarpolitik rörande anställningsvillkor för personer i ledande ställning. Styrelsen förslag till årsstämman 2008 är att ovanstående riktlinjer ska vara oförändrade. För vidare information se not 9. Väsentliga risker För Jernhusen innebär redovisningen av förvaltningsfastigheter till marknadsvärde enligt IFRS att volatiliteten på fastighetsmarknaden kan ge stora effekter på koncernens redovisade resultat och ställning. En orealiserad värdeförändring med 1 procent per den 1 januari 2008 skulle påverka årets resultat med ± 67 MSEK. Se vidare not 11. Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och för att en ränteuppgång inte ska få omedelbart genomslag på resultatet är kostnadsnivån säkrad genom derivatkontrakt. En ögonblicklig förändring av av räntenivån med 1 procentenhet skulle påverka med ± 12 MSEK under den närmaste tolvmånadersperioden. Se vidare not 29 Finansiella instrument och finansiell riskhantering. Den största enskilda driftkostnaden är energi. Effekten av prisfluktuationer begränsas genom terminsprissäkringar samt att cirka 60 procent av energikostnaderna vidarefaktureras direkt till hyresgästen. Ett ändrat marknadsläge vad det gäller hyresnivåer och uthyrningsläget ger ingen omedelbar effekt på hyres intäkterna eftersom hyreskontrakten normalt tecknas för perioder mellan tre och sju år, med en uppsägningstid på nio mån ader. Där emot påverkas nyuthyrning och avtal som kan sägas upp eller omförhandlas. En ökad vakans ger direkt en negativ resultat påverkan, varför uppföljning av befintliga och kommande vakanser är viktigt för verksamhetsstyrningen. De tio största hyresgästerna svarar för cirka 56 procent av hyresvärdet. Omförhandlingsrisken med stora hyresgäster reduceras av att Jernhusen tecknar ett flertal kontrakt med varierande längd och att kontrakt för verkstadsfastigheter tecknas med långa löptider. Risken för ökade kostnader för fastighetsskatt på grund av ändrad taxering begränsas av att hyreskontrakten normalt innehåller en klausul som innebär att fastighetsskatten kan vidaredebiteras till hyresgästerna. Risk att fel eller brister uppstår i den administrativa rutinen kan leda till ekonomisk eller förtroendemässig förlust. Detta begränsas av att det finns väl dokumenterade rutiner och en god intern kontroll. Den största miljörisk Jernhusens omfattas av är saneringskostnader av föroreningar i mark och byggnader. Även polistiska risker såsom förändringar av företagsbeskattning, fastighetsskatt och energiskatt påverkar Jernhusens resultat. Händelser efter räkenskapsårets utgång Inga väsentliga händelser har skett efter årets utgång. Framtidsutsikter Resultatet efter finansiella poster prognostiseras för 2008 bli i nivå med KALENDARIUM Delårsrapport jan-mars april 2008 Halvårsrapport juli 2008 Delårsrapport jan-sept oktober 2008 Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på Jernhusens hemsida ÅRSSTÄMMA Årsstämma kommer att hållas den 14 april 2008 i Stockholm (Södra Paviljongen, Centralstation) och är öppen för allmänheten. Anmälan till årsstämman kan göras på från och med mars månad. Årsredovisning 2007 Jernhusen 49

6 RESULTATRÄKNING MED KOMMENTAR Resultaträkning koncernen MSEK Not Fastighetsrörelsen Hyresintäkter ,9 778,0 Fastighetskostnader Driftkostnader -280,7-288,5 Underhåll -35,8-33,4 Fastighetsadministration -90,9-75,0 Summa fastighetskostnader 5-407,4-396,9 Driftöverskott 362,5 381,1 Central administration 7-37,0-25,1 Rörelseresultat ,5 356,0 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 3,7 4,5 Ränteintäkter och liknande resultatposter 7,7 5,9 Räntekostnader och liknande resultatposter -163,2-166,1 Summa finansiella poster -151,8-155,7 Resultat efter finansiella poster 173,7 200,3 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade 10,5 5,3 Fastigheter, orealiserade 514,7 222,8 Finansiella instrument, orealiserade 34,2 29,9 Summa värdeförändringar 559,4 258,0 Resultat före skatt 733,1 458,3 Aktuell skatt 10-1,3-1,8 Uppskjuten skatt 10-55,3-83,2 ÅRETS RESULTAT 676,5 373,3 Moderbolagets aktieägares andel av årets resultat 676,1 373,1 Minoritetens andel av årets resultat 0,4 0,2 Resultat per aktie, (SEK) 169,0 93,3 Genomsnittligt antal aktier Jämförbart bestånd 1) MSEK Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftöverskott Överskottsgrad 48% 49% 1) Det högre hyresintäkterna om 15 MSEK beror främst på ökade intäkter från kringtjänster (bagageboxar och parkering). 50 Jernhusen Årsredovisning 2007

7 RESULTATRÄKNING MED KOMMENTAR Kommentar till resultaträkning koncernen Hyresintäkter Ï hyresintäkter ingår bashyra, index, vidarefakturering av taxebundna avgifter samt övriga kringtjänster (boxar och parkering). Hyresintäkterna uppgick till 770 (778) MSEK, en minskning med 8 MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 15 MSEK, dels beroende på ökade intäkter för kringtjänster, dels på grund av lägre vakanser. Hyresvärdet i fastigheterna per den 31 december uppgick till 641 (683) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,4 (2,5) år. VAKANSGRAD Hyresvakansgraden per den 31 december uppgick till 5,6 (6,3) procent. Minskningen beror dels på att fastigheter med hög vakans har avyttrats, dels på att nettouthyrningen var positiv. Vakansgraden, beräknat i lokalarea, minskade till 15,3 (16,7) procent. NETTOUTHYRNING Under året nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 26 MSEK. Under året har hyreskontrakt omförhandlats till ett värde om 116 MSEK, vilket resulterade i en ökning om 2 MSEK. Värdet av uppsagda hyreskontrakt uppgick till -12 MSEK. Netto uthyrningen för året blev därmed 16 MSEK. För utvecklingsfastigheter nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 7 MSEK. Värdet av uppsagda kontrakt uppgick till -5 MSEK. Nettouthyrningen för året blev därmed 2 MSEK. hyresintäkter tillväxt MSEK Kontrakterad årshyra 1) Redovisad årshyra 1) Hyrestillväxt Hyrestillväxt 2), % ) Avser endast bashyra och index 2) Den lägre hyrestillväxten och nedgången av kontrakterade och redovisad årshyra under 2007 beror på större fastighetsförsäljningar. Exklusive fastighetsförsäljningar uppgick hyrestillväxten under 2007 till 8 procent. Förfallostruktur på hyreskontrakten Förl. tom år Antal avtal Objektsarea kvm Årshyra MSEK Andel av årshyra ,2 29% ,3 31% ,6 20% ,3 5% ,7 8% ,6 7% Totalt ,7 2) 2) Förfallostrukturen innehåller även kommande avtal, endast bashyra och index ingår Hyresvakansgrad 12 och hyresbortfall % MSEK Vakansgrad, 2004 Vakansgrad, 2005 Vakansgrad, 2006 Vakansgrad, 2007 Hyresbortfall på årsbasis kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv 4 0 Årsredovisning 2007 Jernhusen 51

8 RESULTATRÄKNING MED KOMMENTAR DRIFTKOSTNADER I driftkostnader ingår kostnader för energi, fastighetsdrift och fastighetsskatt. Driftkostnaderna uppgick till 281 (289) MSEK, en minskning med 8 MSEK. Fastighetsskatten ökade med 12 MSEK vilket innebär att driftkostnader exklusive fastighetsskatt minskade med 20 MSEK. Minskningen beror på avyttrade fastigheter och en mildare vinter. UNDERHÅLL Underhåll består av reparationer samt kostnader för planerat underhåll och hyresgästanpassningar, vilka ej anses värderingshöjande. Kostnaderna för underhåll ökade med 3 MSEK och uppgick till 36 (33) MSEK. FASTIGHETSADMINISTRATION I fastighetsadministration ingår kostnader främst för personal, lokalhyra och IT. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 91 (75) MSEK. Ökningen om 16 MSEK beror på bruttoredovisning av eget utnyttjande av lokaler om 4 MSEK, engångsersättning till alla anställda om 3 MSEK samt en satsning på en utvecklad och förbättrad förvaltning. DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet minskade med 18 MSEK och uppgick till 363 (381) MSEK. För jämförbart bestånd exklusive fastighetsadministration ökade driftöverskottet med 17 MSEK. Överskottsgraden var 47 (49) procent. 52 Jernhusen Årsredovisning 2007

9 RESULTATRÄKNING MED KOMMENTAR CENTRAL ADMINISTRATION I central administration ingår kostnader för styrelse, koncernledning, stabsfunktioner, affärsutveckling och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaderna för central administration uppgick till 37 (25) MSEK. Ökningen om 12 MSEK beror dels på en upplösning av en personalomstruktureringsreserv under 2006 om 8 MSEK, dels av högre affärsutvecklingskostnader. FINANSIELLA POSTER Finansiella poster uppgick till -152 (-156) MSEK. Trots en högre genomsnittlig ränta på 3,8 (3,2) procent under året minskade räntekostnaden med 4 MSEK på grund av lägre upplåning. Den lägre upplåningen beror på avyttrade fastigheter. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 (2,3) gånger. Jernhusens mål är att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. Den genomsnittliga räntebindningstiden för hela låneportföljen uppgick till 26 (20) månader. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan, per den 31 december, med en 1 procentenhet skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ± 12 MSEK under den närmaste 12 månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ± 34 MSEK. Jernhusen hade vid årets utgång ränteswapkontrakt om (950) MSEK och räntecapskontrakt om 900 (1 300) MSEK. Av räntecapskontrakten var det vid årets utgång 600 (0) MSEK som hade uppnått räntetaket på mellan 4 till 4,5 procent och därmed börjat ge ränteersättning på överskridande del. Ränteförfallostruktur Belopp Effektiv ränta -1 år 1) ,80% 1-2 år ,08% 2-3 år ,20% 3-4 år ,33% 4- år ,06% Totalt ,65% 1) Av det belopp som har en förfallostruktur -1 år har Jernhusen säkrat 300 MSEK i räntecaps med ett räntetak på 5 procent och en förfallotid på mellan 1-2 år. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella poster minskade till 174 (200) MSEK, vilket främst beror på högre administrationskostnader. Realiserad värdeförändring fastigheter Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 10 (5) MSEK. orealiserad värdeförändring fastigheter Varje kvartal görs en intern värdering av hela fastighetsbeståndet. Marknadsvärdet kan ha påverkats av till exempel uppsagda eller ny- och omförhandlade hyresavtal, underhållsinsatser, investeringar samt förändrade direktavkastningskrav. För att säkerställa värderingen vid årsskiftet har externa värderingar utförts av ett värderingsföretag. Den interna värderingen har resulterat i en orealiserad värdeförändring under året om 515 (223) MSEK, en ökning om 292 MSEK. Värdeökningen beror främst på lägre avkastningskrav under första halvåret avseende CBD-lägen i Stockholm. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar under perioden, har marknadsvärdet stigit med 3,7 (3,2) procent. Den totala värdeförändringen under perioden, inklusive sålda fastigheter men exklusive investeringar var 6,9 procent. Skillnaden beror på att en stor del av värdeförändringen är härlett till frånträdda Klarabergshuset. orealiserad värdeförändring Derivat Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 31 december 2007 var 40 (6) MSEK. Förändringen under året om 34 (30) MSEK redovisas som en orealiserad värdeförändring, finansiella instrument. SKATT Årets skatt uppgick till -57 (-85) MSEK, vilket motsvarar 8 (19) procent av resultatet före skatt. Under året har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och resultat om cirka 519 MSEK blir ej föremål för beskattning. Av årets skatt utgjorde -1 (-2) MSEK aktuell skatt och -56 (-83) MSEK uppskjuten skatt. Ackumulerade underskottsavdrag uppgick till 350 (305) MSEK. årets resultat Årets resultat uppgick till 677 (373) MSEK. Ökningen om 304 MSEK beror på orealiserad värdeförändring på fastigheter RESULTAT KVARTAL 4 Hyresintäkterna uppgick till 195 (206) MSEK, minskningen förklaras av fastighetsförsäljningar. Fastighetskostnaderna uppgick till 112 (103) MSEK, en ökning med 9 MSEK vilket dels beror på bruttoredovisning av eget utnyttjande av lokaler om 4 MSEK, dels på högre fastighetsskatt. Driftöverskottet uppgick till 83 (104) MSEK, en minskning med 21 MSEK. Överskottsgraden uppgick till 43 (50) procent. Årsredovisning 2007 Jernhusen 53

10 BALANSRÄKNING MED KOMMENTAR Balansräkning koncernen MSEK Not TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter , ,7 Pågående nyanläggningar ,1 645,1 Maskiner och inventarier 12 4,8 7,7 Summa materiella anläggningstillgångar 6 702, ,5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intressebolag 14 12,1 8,4 Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 31,5 31,5 Räntebärande långfristiga fordringar ,7 85,9 Summa finansiella anläggningstillgångar ,3 125,8 Summa anläggningstillgångar 7 230, ,3 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 17 28,3 33,2 Räntebärande kortfristiga fordringar 16 5,3 163,0 Övriga fordringar 18 36,4 28,6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 9,3 11,4 Summa kortfristiga fordringar 79,3 236,2 Likvida medel 20 5,0 7,5 Summa omsättningstillgångar 29 84,3 243,7 SUMMA TILLGÅNGAR 7 315, ,0 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21 Aktiekapital 400,0 400,0 Övrigt tillskjutet kapital 1 887, ,0 Balanserat resultat inklusive årets resultat 856,1 180,0 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3143, ,0 Minoritetsintressen 7,7 7,3 Summa eget kapital 3 150, ,3 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld ,2 250,9 Skulder till kreditinstitut , ,0 Övriga räntebärande skulder 24 45,0 69,6 Summa långfristiga skulder , ,5 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 24 42,6 76,1 Leverantörsskulder 90,7 98,1 Övriga räntebärande skulder ,5 21,1 Övriga avsättningar 25-0,7 Övriga skulder 26 32,0 12,3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ,4 118,9 Summa kortfristiga skulder ,2 327,2 Summa skulder 4 164, ,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 315, ,0 Poster inom linjen Ställda panter , ,0 Eventualförbindelser 28 8,0 8,0 54 Jernhusen Årsredovisning 2007

11 BALANSRÄKNING MED KOMMENTAR Kommentar till balansräkning koncernen Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter För att säkerställa värderingen har cirka 78 procent av det internt bedömda totala marknadsvärdet värderats externt, motsvarande 26 fastigheter. Jernhusens bedömda marknadsvärde uppgick till MSEK medan den externa värderingen uppgick till MSEK motsvarande 453 MSEK eller 9 procent högre. Största avvikelsen avser en fastighet utan detalj plan och med en lång exploateringshorisont, där värderingsföretaget beräknat ett högre byggrättsvärde och bedömt en lägre risk än vid internvärderingen. Marknadsvärdet på tot ala fastighetsbeståndet, inklusive pågående projekt, per den 31 december har av Jernhusen bedömts uppgå till (7 645) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar under året, har marknadsvärdet stigit med 3,7 (3,2) procent. Det högre marknadsvärdet beror primärt på sänkta avkastningskrav under första halvåret avseende CBD-lägen i Stockholm. Pågående nyanläggningar Investeringar i förvaltningsfastigheterna uppgick till 476 (551) MSEK. De två största investeringarna är avslutade och omfattar ombyggnad av Klarabergshuset samt nybyggnad av Sundbybergshuset. I december påbörjades rivningen av byggnaden med adress Klarabergsviadukten 78. I den nya stadsdelen Västra City i Stockholm påbörjar Jernhusen under 2008 bygget av det miljösmarta Kungsbrohuset. Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intressebolag Andelar i intressebolag består av Terminalhotellet HB och Stockholm Terminalen AB där röstandel uppgår till 50 procent respektive 40 procent. Andelar i intressebolag ökade med 4 MSEK till 12 (8) MSEK. ägarandel på 29,3 procent av Åre Centrum AB som är upptagen till 30 (30) MSEK, dels av Xpomera med ägarandel på 10,5 procent som är upptagen till 1,5 (1,5 ) MSEK. Räntebärande långfristiga fordringar Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 485 (86) MSEK. I beloppet ingår en diskonterad fordran om 391 (0) MSEK på bolaget som ska uppföra den nya national arenan, Swedbank Arena. I beloppet ingår även en fordran på Arlanda banan om 54 (65) MSEK samt marknadsvärderade derivatinstrument avseende el, ränteswaps och räntecaps om 38 (20) MSEK. Kortfristiga fordringar Räntebärande kortfristiga fordringar Räntebärande övriga fordringar uppgick till 5 (163) MSEK. Minskningen beror på återbetalning från AB Swedcarrier av kortfristig utlåning på 163 MSEK. Eget kapital Eget kapital uppgick till (2 474) MSEK, ökningen om 677 MSEK beror främst på orealiserade värdeförändringar på fastigheter. Ingen utdelning har skett under året. Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Uppskjutna skatteskulder och fordringar beräknas på skillnaden mellan redovisat värde och skattemässigt värde, så kallade temporära skillnader. I Jernhusen finns fyra poster där det föreligger temporära skillnader fastigheter, derivat, osäkra kundfordringar och underskottsavdrag. Uppskjuten skatteskuld ökade med 55 MSEK till 306 (251) MSEK. Ökningen beror främst på orealiserade värdeförändringar på fastigheter. Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga värdepappersinnehav består dels av en Räntebärande skulder Under december månad tecknade Jernhusen ett nytt 6-årigt Investeringar (MSEK) Ort Fastighet Bedömd slutkostnadsprognos Årets investering Återstående investering Lokalarea kvm Beräknad färdig ställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Sundbybergshuset 4) apr Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg ) mar-09 n/a Malmö Malmö C n/a dec-10 n/a Solna Hagalundsområdet apr Göteborg VGJ-huset 6) okt-07 0 Stockholm Kungsbrohuset ) jun Stockholm Klarabergshuset 7) apr-07 Övriga projekt 163 Totalt 476 4) Återstår hyresgästanpassningar 5) Bedömd lokalarea efter nybyggnation 6) Färdigställd 7) Avyttrad Årsredovisning 2007 Jernhusen 55

12 Balansräkning med kommentar kreditavtal om MSEK med Nordea. Detta avtal ersätter Jernhusens tidigare kreditfacilitet med Nordea och möjliggör en upplåning på den publika marknaden genom ett företagscertifikatprogram. Detta är beräknat att lanseras första halvåret Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till (5 067) MSEK. Nettolåneskulden var (4 810) MSEK vid årets utgång. Den lägre nettolåneskulden om MSEK beror främst på försäljningen av Klarabergshuset och två större fastigheter i Göteborg samt marken för Arenastaden i Solna. Avkastning Avkastning på eget kapital ökade till 24,1 (16,3) procent. Den långsiktiga avkastningen ska uppgå till 12 procent. Soliditet Jernhusens soliditet uppgick till 43,1 (30,8) procent. Ökningen beror främt på höga orealiserade värdeförändringar på fastigheter. Den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 till 45 procent. Belåningsgraden minskade till 53 (66) procent av det internt bedömda marknadsvärdet. 56 Jernhusen Årsredovisning 2007

13 EGET kapital Sundbybergshuset. Eget kapital koncernen Förändringar i eget kapital 1 januari 31 december Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare MSEK Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl. årets resultat Summa Minoritetsintresse Totalt eget kapital Ingående eget kapital , ,0-193, ,9 7, ,0 Årets resultat ,1 373,1 0,2 373,3 Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare ,1 373,1 0,2 373,3 Utgående eget kapital , ,0 180, ,0 7, ,3 Ingående eget kapital , ,0 180, ,0 7, ,3 Årets resultat ,1 676,1 0,4 676,5 Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare ,1 676,1 0,4 676,5 Utgående eget kapital , ,0 856, ,1 7, ,8 Årsredovisning 2007 Jernhusen 57

14 Kassaflödesanalys med kommentar Kassaflödesanalys koncernen 1 januari-31 december MSEK Den löpande verksamheten Rörelseresultat 325,5 356,0 Avskrivningar 2,2 2,0 Finansnetto 1) -158,7-170,0 Övriga ej likviditetspåverkande poster -2,0-31,3 Betald inkomstskatt 5,6 5,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 172,6 162,3 Förändringar av rörelsekapital Ökning (-)/minskning (+) av varulager - 4,0 Ökning (-)/minskning (+) av kundfordringar 4,9-8,3 Ökning (-)/minskning (+) av övriga korta fordringar 152,7 19,5 Ökning (+)/minskning (-) av leverantörsskulder -5,2 12,6 Ökning (+)/minskning (-) av övriga korta skulder 931,6-6,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 256,6 183,6 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter -475,9-550,9 Förvärv av förvaltningsfastigheter -18,2 - Avyttring av förvaltningsfastigheter 2) 1 966,3 309,2 Investering i inventarier -2,1-6,5 Uttag ur intresseföretag - 3,0 Ökning kortfristiga finansiella fordringar ,0 Ökning långfristiga finansiella tillgångar -377,9-0,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 092,2-408,4 Kassaflöde från den operativa verksamheten 2 348,8-224,8 Finansieringsverksamheten Upptagna lån - 294,3 Amortering av lån ,8 - Ökning (+)/minskning (-) kortfristiga finansiella skulder -33,5-69,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten ,3 224,5 Årets förändring av likvida medel -2,5-0,3 Likvida medel vid årets början 7,5 7,8 Likvida medel vid årets slut 5,0 7,5 1) Betald ränta uppgick till -184,3 (-154,8) MSEK och erhållen ränta till 4,5 (5,3) MSEK. Skillnaden mellan betald och redovisad ränktekostnad utgör upplupen ränta. 2) Varav 391,4 MSEK avser långfristig fordran per Jernhusen Årsredovisning 2007

15 KASSAFLÖDESANALYS MED KOMMENTARER Kommentar till kassaflödesanalys koncernen Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 173 (162) MSEK, en förändring med 11 MSEK. Förändring i rörelsekapital ökade kassaflödet med (21) MSEK. Ökningen beror främst på en kortfristig skuld till AB Swedcarrier om 820 MSEK. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till (184) MSEK. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till (225) MSEK, vilket avser amortering av lån. Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 1092 (-408). Ökningen om MSEK beror främst på avyttringar av fastigheter. Avyttringar av fastigheter har påverkat kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 1966 (309) MSEK. Under året tecknades avtal om försäljning för 39 (34) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om (128) MSEK. Under året frånträddes 49 (32) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om (309) MSEK. Klarabergshuset är den största fastighetsförsäljningen, med en köpeskilling om MSEK, vilken frånträddes i maj till DnB NOR. Två större fastigheter i Göte borg, med en köpeskilling om 273 MSEK, frånträdes i mars till Södra Älvstranden Utveckling AB (Göteborgs stad). Arena staden i Solna (fd Solna stationsområde) frånträddes i december med en diskonterad köpeskilling om 341 MSEK. 250 Investeringar och Förvärv, MSEK Investeringar, 2004 Investeringar, 2005 Investeringar, 2006 Investeringar, 2007 Förvärv Rullande kvartalsvärde kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv 4 0 Årsredovisning 2007 Jernhusen 59

16 MODERBOLAGET Jernhusen moderbolaget Resultaträkning moderbolaget Balansräkning moderbolaget MSEK Not MSEK Not Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 1,2, 3 159,5 151,0 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader 3, 5-176,2-158,0 Driftöverskott -16,7-7,0 Resultat från försäljning aktier i dotterbolag 6 521,2 - Central administration 7, 8,9-37,0-25,8 Rörelseresultat ,5-32,8 Finansiella poster Resultat från andelar i intressebolag - 3,0 Resultat från andra investeringar 0,1 0,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 8,9 0,1 Ränteintäkter från koncernbolag 229,6 200,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -165,6-165,2 Räntekostnader från koncernbolag -77,5-39,4 Summa finansiella poster -4,5-0,4 Resultat före skatt 463,0-33,2 Skatt 10 15,9 9,2 ÅRETS RESULTAT 478,9-24,0 Kommentarer moderbolaget Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB avser tjänster inom fastighetsverksamheten utförda åt dotterbolagen. Tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Omsättningen uppgick till 159 (151) MSEK och resultatet efter finansiella poster var 463 (-33) MSEK. Resultatförbättringen beror på realisationsvinst i samband med avyttring av fastigheter via dotterbolagsförsäljning, om 521 MSEK. Räntebärande skulder var (4 976) MSEK. Vid årsskiftet fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200) MSEK varav 43 (78) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 1 (3) MSEK. TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar 11 14,2 0,5 Maskiner och inventarier 12 6,2 8,1 Summa materiella anläggningstillgångar 20,4 8,6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag , ,4 Fordringar hos koncernbolag 4 699, ,4 Andelar i intressebolag 14 0,5 2,6 Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 31,5 31,5 Uppskjutna skattefordringar 23 98,4 97,9 Räntebärande långfristiga fordringar ,4 - Summa finansiella anläggningstillgångar 7 740, ,8 Summa anläggningstillgångar , ,4 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 17 7,2 9,3 Fordringar hos koncernbolag 125,5 111,9 Räntebärande kortfristiga fordringar - 163,0 Övriga fordringar 18 13,3 5,4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 5,3 4,4 Summa kortfristiga fordringar 151,3 294,0 Likvida medel 20 5,0 7,5 Summa omsättningstillgångar ,3 301,5 SUMMA TILLGÅNGAR 7 916, ,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21 Aktiekapital 400,0 400,0 Reservfond 100,0 100,0 Balanserat resultat inklusive årets resultat 783,0 264,4 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 283,0 764,4 Summa eget kapital 1 283,0 764,4 Skulder Obeskattade reserver 22-0,7 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut , ,0 Övriga räntebärande skulder Summa långfristiga skulder , ,0 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 24 42,6 76,1 Leverantörsskulder 17,4 8,0 Skulder till koncernbolag 3 002, ,5 Övriga räntebärande skulder ,0 - Övriga avsättningar 25 1,1 3,4 Övriga skulder 26 7,4 6,0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ,8 39,8 Summa kortfristiga skulder , ,8 Summa skulder 6 633, ,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 916, ,9 Poster inom linjen Ställda panter , ,7 Ställda panter 28 8,0 8,0 60 Jernhusen Årsredovisning 2007

17 MODERBOLAGET Förändring i eget kapital moderbolaget Förändringar i eget kapital 1 januari - 31 december Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Bundet eget kapital Fritt Eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat inklusive årets resultat Summa Totalt eget kapital Ingående eget kapital ,0 100,0 514, , ,0 Erhållet koncernbidrag ,0 79,0 79,0 Lämnat koncernbidrag ,3-392,3-392,3 Skatteeffekt av koncernbidrag ,7 87,7 87,7 Årets resultat ,0-24,0-24,0 Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare ,6-249,6-249,6 Utgående eget kapital ,0 100,0 264,4 764,4 764,4 Ingående eget kapital ,0 100,0 264,4 764,4 764,4 Korrigering koncernbidrag 2006, netto efter skatt 30,3 30,3 30,3 Erhållet koncernbidrag ,0 102,0 102,0 Lämnat koncernbidrag ,9-88,9-88,9 Skatteeffekt av koncernbidrag ,7-3,7-3,7 Årets resultat ,9 478,9 478,9 Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare ,6 518,6 518,6 Utgående eget kapital ,0 100,0 783, , ,0 Årsredovisning 2007 Jernhusen 61

18 MODERBOLAGET Kassaflödesanalys moderbolaget MSEK Den löpande verksamheten Rörelseresultat 467,5-32,8 Avskrivningar 2,0 1,5 Finansnetto 1) -4,5-3,8 Övriga ej likviditetspåverkande poster -0,7-241,2 Betald inkomstskatt 2,9 3,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 467,2 före förändringar av rörelsekapital -273,3 Förändringar av rörelsekapital Ökning (-)/minskning (+) av kundfordringar 2,1-8,8 Ökning (-)/minskning (+) av övriga korta fordringar 120,7-118,6 Ökning (+)/minskning (-) av leverantörsskulder 9,4-6,8 Ökning (+)/minskning (-) av övriga korta skulder 1 458, ,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 057,6 625,0 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar - 22,3 Investering i inventarier - -4,4 Avyttring av dotterföretag 2) 1966,3 - Avyttring av intresseföretag 2,1 - Uttag ur intresseföretag - 3,0 Ökning kortfristiga finansiella fordringar 55,2-163,0 Förvärv av finansiella tillgångar ,2-713,4 Kassaflöde från investeringsverksamheten 273,4-855,5 Kassaflöde från den operativa verksamheten 2 331,0-230,5 Finansieringsverksamheten Upptagna lån - 300,0 Amortering av lån Ökning (+)/minskning (-) kortfristiga finansiella skulder -33,5-69,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten ,5 230,2 Årets förändring av likvida medel -2,5-0,3 Likvida medel vid årets början 7,5 7,8 Likvida medel vid årets slut 5,0 7,5 1) Betald ränta uppgick till -262,2 (-193,3) MSEK och erhållen ränta till 238,7 (200.6) MSEK. Skillnaden mellan betald och redovisad ränktekostnad utgör upplupen ränta. 2) Varav 391,4 MSEK avser långfristig fordran per Jernhusen Årsredovisning 2007

19 Redovisningsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper Allmän information Koncernredovisningen och årsredovisningen för Jernhusen AB (Moderbolaget) för det räkenskapsår som slutar den 31 december 2007 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 10 mars 2008 och föreläggs till årsstämman 2008 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med organisationsnummer med säte i Stockholm, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Redovisningsrådets rekommendation RR 30:06 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Redovisningsrådets rekommendation RFR 2.1 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att IFRS värderings- och upplysningsprinciper tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. Grunder för upprättandet av redovisningen Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde är derivatinstrument och lån inom ramen för säkringsredovisning som värderas till verkligt värde med avseende på den risk som säkrats. Alla belopp är i miljoner svenska kronor (MSEK) om inget annat anges, och avser perioden 1 januari 31 december 2007 (2006) för resultaträkningsrelaterade poster respektive 31 december 2007 (2006) för balansräkningsrelaterade poster. Användning av bedömningar Upprättandet av finansiella rapporter i enlighet med god redovisningssed kräver att företagsledningen och styrelsen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Uppskattningarna och bedömningarna är baserade på historiska erfarenheter och ett antal faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att fastställa de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det slutliga utfallet kan komma att avvika från resultatet av dessa uppskattningar och bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Värdering av förvaltningsfastigheter görs årligen såväl internt som av externt värderingsföretag. Under året har externt värderingsföretag värderat cirka 80 procent av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde. Se not 11 för mer information. Ändrade redovisningsprinciper Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade från de som tillämpats i årsredovisningen Från 2007 tillämpas IFRS 7 (Finansiella instrument; Upplysningar). IFRS 7 har inte några effekter på resultatoch balansräkningen utan innebär enbart kompletterande upplysningskrav avseende finansiella tillgångar och skulder. Jämförelsesiffror för 2006 har också inkluderats. Jernhusen har valt att förtidstillämpa RFR 2.1 Redovisning för juridiska personer, vilken ersätter RR 32:06, from Under 2007 har nya regler införts i IAS 1, som ställer krav på utökade upplysningar om kapital. Kommande ändringar av IFRS-regelverket blir obligatoriskt att tillämpa först De nya och/eller förändrade rekommendationer som kommer bli tillämpliga för Jernhusen är IFRS 8 Rörelsesegment, IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, IAS 23 Lånekostnader samt IFRIC 12 Service Concession Arrangements. Vidare kommer RR 30:06 att ersättas av RFR 1.1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Ingen av ovanstående rekommendationer/förändringar i rekommendationer bedöms ha någon väsentlig påverkan på Jernhusens redovisning och upplysningar. Beslut har fattats att ej förtidstillämpa dessa nyheter Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga bolag, där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett bolags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Koncernbokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att eget kapital som fanns i dotterbolagen vid förvärvstidpunkten elimineras i sin helhet. I koncernens eget kapital ingår endast den del av dotterbolagets eget kapital som intjänats efter förvärvet. Under året förvärvade eller avyttrade bolags resultat inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende innehavstiden. Genom en förvärvsanalys i anslutning till rörelseförvärvet fastställs anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen samt det verkliga värdet av förvärvade tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och skulder och eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas Årsredovisning 2007 Jernhusen 63

20 REDOVISNINGSPRINCIPER denna direkt mot resultaträkningen. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader eller orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Motsvarande gäller för intressebolag. Minoritetens andel av eget kapital redovisas som en särskild post inom eget kapital separat från moderbolagets ägares andel av eget kapital. Särskild upplysning lämnas om minoritetens andel av årets resultat. Intressebolag Med intressebolag avses bolag där koncernen direkt eller indirekt kontrollerar procent av rösterna eller har ett betydande inflytande, det vill säga kan delta i de beslut som rör bolagets finansiella och operativa strategier. Andelar i intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden innebär att andel i intressebolag redovisas till anskaffningsvärde ökat eller minskat med Jernhusens andel av vinster eller förluster uppkomna efter förvärvet. Resultaträkningen visar koncernens andel av intressebolagens resultat under perioden. Närstående parter Närstående företag till Jernhusen definieras som statliga bolag med marknadsmässiga krav där staten har ett bestämmande inflytande. Segmentrapportering Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen som antingen tillhandahåller produkter och tjänster (rörelsegrenar), eller produkter och tjänster inom en viss ekonomisk omgivning (geografiskt område), som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Jernhusenkoncernen organiseras och styrs primärt per rörelsegren. Segment utgörs av fem affärsområden, Stationer, Mindre stationer, Verkstäder, Projektfastigheter och Svenska reseterminaler. Jernhusenkoncernen redovisar inte något sekundärt segment eftersom verksamheten bedrivs enbart inom ett geografiskt område Sverige med likartad ekonomisk miljö. Intäktsredovisning Hyreskontrakt hänförliga till Jernhusens förvaltningsfastigheter är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal enligt IAS 17. Hyresintäkter periodiseras linjärt över avtalsperioden där endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Fakturering av stationsavgifter och kringtjänster på stationer samt utfakturerad fastighetsskatt och energikostnad redovisas som hyresintäkt. Vidarefakturering av kostnader vid gemensamma projekt med extern part redovisas som övrig intäkt. Intäkter från fastighetsförsäljningar bokförs på från- trädesdagen. Detta gäller även vid försäljning av fastighet via bolag. Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Avskrivningar Maskiner och inventarier tas upp till historiska anskaffningsvärden efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under utnyttjande perioden. De olika grupperna av inventarier skrivs årligen av med följande procentsatser: Maskiner och inventarier % Fordon 20 % Datorer 33 % Nedskrivningar Det bokförda värdet på koncernens anläggningstillgångar (exklusive förvaltningsfastigheter vilka värderas till verkligt värde) prövas fortlöpande genom analyser av enskilda tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I det fall en tidigare nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle ha gjorts om nedskrivning ej skett. Finansiella intäkter och kostnader Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, fordringar, finansiella placeringar, derivat, utdelningsintäkter samt positiva valutakursdifferenser. Med finansiella kostnader avses kostnader kopplade till lån, skulder och derivat. Här ingår även kostnader för löpande bankavgifter samt negativa valutakursdifferenser. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungliga värdet av fordran och det belopp som erhålls vid förfall. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. 64 Jernhusen Årsredovisning 2007

21 REDOVISNINGSPRINCIPER Internprissättning Ersättning avseende tjänster utförda mellan koncernbolagen debiteras enligt marknadsmässiga villkor. Inom koncernen utnyttjas möjligheten att ge koncernbidrag enligt skattemässiga regler. Avsättningar avseende miljöåterställande åtgärder och rättsliga krav Avsättningar för miljöåterställande åtgärder och rättsliga krav redovisas när Jernhusen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd av tidigare händelser. Ytterligare förutsättning är att det är mer sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet än att så inte sker, samt att beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Värdering och redovisning av AVSÄTTNINGAR till pensioner Koncernens pensionsförpliktelser enligt allmän pensionsplan tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2007 har Jernhusen inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 6,3 MSEK (7,2 MSEK). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2007 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 164 procent (143 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Vissa anställda har rätt att byta ut del av sitt utrymme under ITP-planen mot en premiebestämd pensionslösning, där bolagets enda förpliktelser är att betala de stipulerade premierna. Inkomstskatter Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Skatteeffekten hänförlig till poster som redovisas direkt mot eget kapital, såsom koncernbidrag, redovisas tillsammans med den underliggande posten direkt mot eget kapital. Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som förfaller till betalning den dag tillgången eller skulden realiseras. I Jernhusen finns fyra enskilda kategorier som väsentligt påverkar uppskjuten skatt fastigheter, derivat, underskotts avdrag och osäkra kundfordringar. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Vid förändring av de fyra ovan nämnda enskilda kategorierna samt kategorin övriga poster, förändras således även den uppskjutna skatteskulden/ -fordran, vilket redovisas i resultat räkningen som en uppskjuten skattekostnad. Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen, även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell skatt avseende tidigare perioder. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Samtliga av Jernhusen ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter, som huvudsakligen omfattar kontor, butiker, verkstäder, restauranger och väntsalar, bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen som en del av posten Fastigheter orealiserade. Verkligt värde för samtliga fastig heter har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 11. I nyss nämnda not finns angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs extern värdering på cirka 80 procent av beståndet. Nedlagda utgifter för ny-, till- eller ombyggnad av fastigheter redovisas som pågående nyanläggningar till dess att projektet färdigställs och slutbesiktning skett. Arbeten avseende löpande underhåll, underhållsåtgärder i samband med ombyggnation och hyresgästanpassningar aktiveras då de ses som värderingshöjande. Med värderingshöjande menas att åtgärden ska ge en framtida ekonomisk fördel, jämfört med före åtgärden och därmed påverka marknadsvärdet. Ränteutgifter vid större ny-, till- och ombyggnad av fastig heter där projektets längd överstiger ett år, aktiveras till dess att projektet färdigställts och slutbesiktning skett. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen. Finansiella instrument Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller en finansiell skuld. Dessa omfattar likvida medel, räntebärande fordringar, kundfordringar, aktier, leverantörsskulder, upplåning samt derivatinstrument. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader, förutom avseende de finansiella instrument som tillhör kategorin finansiell tillgång, som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Efterföljande värderingar efter anskaffningstillfället sker till verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde med tillämpning Årsredovisning 2007 Jernhusen 65

22 xxx REDOVISNINGSPRINCIPER 66 Jernhusen Årsredovisning 2007

23 REDOVISNINGSPRINCIPER av effektivräntemetoden beroende på vilken klassificering det finansiella instrumentet tillhör. Om redovisningen sker till verkligt värde alternativt upplupet anskaffningsvärde redovisas värdeförändringen över resultaträkningen. Redovisning sker därefter beroende av hur de har klassificerats enligt nedan. Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräkningen när bolaget blir part i dess avtalsmässiga villkor. Kundfordringar redovisas i balansräkningen när faktura har skickats. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. En finansiell tillgång, eller en del av en finansiell tillgång, bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld, eller en del av en finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts, annullerats eller löpt ut. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Då det finns en aktiv marknad för de finansiella instrumenten motsvaras det verkliga värdet för dessa av officiella valuta- och räntenoteringar på den aktiva marknaden. Om aktiv marknad saknas bestäms verkligt värde utifrån en riskjusterad bedömning av diskonterade framtida kassaflöden. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra kundfordringar. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. Individuell bedömning av samtliga kundfordringar görs kvartalsvis för att identifiera eventuella nedskrivningsbehov. Redovisning till upplupet anskaffningsvärde avseende övriga fordringar innebär att det finansiella instrumentet värderas till anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning på grund av finansiella tillgångar som inte går att driva in. Jernhusen prövar per balansdagen om det finns objektiva belägg som indikerar att nedskrivningsbehov föreligger gällande en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Nedskrivningen för finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av uppskattade beräknade kassaflöden. Nedskrivningen redovisas i resultaträkningen. I Jernhusen klassificeras finansiella tillgångar i tre kategorier: finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen, lånefordringar och kundfordringar och finansiella tillgångar som kan säljas. Finansiella skulder klassificeras i två kategorier: finansiella skulder värderade till nominellt värde och finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Denna kategori består av två undergrupper: finansiella tillgångar och skulder som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som företaget initialt valt att tillhöra denna kategori. Derivat klassificeras som finansiella tillgångar som innehas för handel. Derivathandel bedrivs i huvudsak för att säkra koncernens ränterisker. Koncernen handlar även i mindre utsträckning med elderivat. Tillgångar och skulder i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultat räkningen. Lånefordringar och kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte utgör derivat, med fasta betalningar eller betalningar som är fastställbara, och är inte noterade på en aktiv marknad. Fordringarna uppkommer då företag tillhandahåller pengar, varor och tjänster direkt till kredittagaren utan avsikt att idka handel i fordringsrätterna. Kategorin innefattar även förvärvade fordringar. Tillgångarna i denna kategori värderas till upplupet anskaffningsvärde, vilket bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Finansiella tillgångar som kan säljas I denna kategori ingår långfristiga värdepappersinnehav, aktier och andelar som har identifierats att de kan säljas, men det finns ingen avsikt att inom 12 månader efter balansdagen avyttra tillgången. Finansiella skulder värderade till nominellt värde Leverantörsskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder som inte innehas för handel värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades när skulden togs upp. Det innebär att över- och undervärden periodiseras över skuldens löptid. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella in- och utbetalningar som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Moderbolaget Avvikelserna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper motiveras av de begränsningar Årsredovisningslagen (ÅRL) medför i tillämpningen av IFRS i moderbolaget samt de beskattningsregler som möjliggör en annan redovisning för juridisk person än för koncernen. Skattelagstiftningen i Sverige ger företag möjlighet att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. Moderbolaget kan således redovisa obeskattade reserver i balansräkningen och bokslutsdispositioner i resultaträkningen. I koncernens balansräkning behandlas dessa som temporära skillnader, det vill säga upp- Årsredovisning 2007 Jernhusen 67

24 xxx REDOVISNINGSPRINCIPER delning sker mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital. I koncernens resultaträkning fördelas avsättning till, eller upplösning av obeskattade reserver mellan uppskjuten skatt och årets resultat. Vid redogörelsen av redovisningsprinciperna ovan kommenteras moderbolagets principer enbart där de skiljer sig från koncernen. Intressebolag Andelar i intressebolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Erhållna utdelningar redovisas i resultaträkningen under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Avser utdelningen däremot återbetalning av kapital minskar detta anskaffningsvärdet. Prövning av värdet på intressebolag sker när det finns indikation på värdenedgång eller minst årligen. Koncernbolag Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Prövning av värdet på koncernbolag, genom en jämförelse mellan aktiernas bokförda värde och dotterbolagens egna kapital, sker när det finns indikation på värdenedgång eller minst årligen. Eget kapital Lämnat och erhållet koncernbidrag och dess aktuella skatteeffekt som ges i syfte att minska skatten, redovisas direkt mot det fria egna kapitalet. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av andelar i koncernbolag. Hos mottagaren redovisas tillskottet direkt mot fritt eget kapital. I moderbolaget görs i balansräkningen en uppdelning mellan fritt och bundet eget kapital, i enlighet med ÅRL. Ingen sådan uppdelning görs i koncernredovisningen. 68 Jernhusen Årsredovisning 2007

25 Noter till Resultat- och balansräkningar Noter Not 1 Segmentrapportering Jernhusenkoncernen organiseras och styrs primärt per rörelsegren. Det primära segmentet utgörs av fem affärsområden, Stationer, Verkstäder, Projektfastigheter, Mindre stationer och Svenska reseterminaler. I denna not redovisas endast fastighetsägande affärsområden. Jernhusenkoncernen redovisar inte något sekundärt segment eftersom all verksamhet bedrivs enbart inom ett geografiskt område Sverige med likartad ekonomisk miljö. Primärt segment Stationer Verkstäder Mindre stationer Projektfastigheter Koncernjusteringar Koncern Resultaträkning, MSEK Hyresintäkter, externt 374,0 358,5 260,4 250,9 85,6 117,4 49,9 51, ,9 778,0 Hyresintäkter, internt 2,2 3,3 0,5 0,2 1,6 1,7 0,1 0,2-4,4-5,4 - - Summa hyresintäkter 376,2 361,8 260,9 251,1 87,2 119,1 50,0 51,4-4,4-5,4 769,9 778,0 Fastighetskostnader 1) -196,2-183,7-115,5-115,2-34,9-48,0-45,6-48,7-15,2-1,3-407,4-396,9 Driftöverskott 180,0 178,1 145,4 135,9 52,3 71,1 4,4 2,7-19,6-6,7 362,5 381,1 Central administration ,0-25,1 Rörelseresultat 180,0 178,1 145,4 135,9 52,3 71,1 4,4 2,7-19,6-6,7 325,5 356,0 Finansnetto ,8-155,7 Fastigheter, realiserad värdeförändring Fastigheter, orealiserad värdeförändring Finansiella instrument, orealiserad värdeförändring - 3,4-0,2 7,3-3,7 3,2 5, ,5 5,3 7,0 149,6 36,7-67,6 445,1 129,3 25,9 11, ,7 222, ,2 29,9 Skatt ,6-85,0 Årets resultat 187,0 331,1 182,1 68,5 504,7 196,7 33,5 19,6-19,6-6,7 676,5 373,3 Balansräkning Förvaltningsfastigheter 3 080, , , , , ,5 222,9 225, , ,8 Ofördelade poster Övriga tillgångar ,4 369,7 Likvida medel ,0 7,5 Summa tillgångar 3 080, , , , , ,5 222,9 225, , ,0 Ofördelade poster Eget kapital , ,3 Räntebärande långfristiga skulder , ,6 Uppskjuten skatteskuld ,2 250,9 Räntebärande kortfristiga skulder ,1 97,2 Ej räntebärande skulder ,1 230,0 Summa eget kapital och skulder , ,0 Kassaflöde Investeringar i fastigheter/pågående projekt 118,2 40,0 53,1 72,6 321,0 429,3 1,8 9, ,1 550,9 Avyttring av förvaltningsfastigheter -10,0-3,2-7, ,0-297,6-33,5-8, ,3-309,2 Summa nettoinvesteringar 108,2 36,8 45,3 72, ,0 131,7-31,7 0, ,2 241,7 1) Fastighetsadministrationen är utfördelade efter en fördelningsnyckel Årsredovisning 2007 Jernhusen 69

26 Noter till ReSultat- och balansräkningar Not 2 Uppgift om koncerninterna transaktioner Moderbolag Merparten av Jernhusen ABs förvaltningsintäkter avser tjänster relaterade till fastighetsverksamheten som debiterats dotterbolag. Inköp från koncernbolag avser främst hyreskostnader. Koncerninterna transaktioner i procent av totala intäkter och kostnader framgår av följande tabell: Koncerninterna transaktioner Moderbolag Jernhusenkoncernen har haft följande transaktioner med Swed carrierkoncernen: Koncern MSEK Intäkter 0,7 0,7 Kostnader -0,4-0,4 Ränteintäkter 3,7 0,2 Räntekostnader -11,4 - Intäkter, % Kostnader, % 2 3 Not 3 Transaktioner med närstående Transaktioner med närstående omfattar statliga bolag eller affärsdrivande verk med marknadsmässiga krav där staten har ett bestämmande inflytande och framgår av nedanstående tabell: Koncern Moderbolag MSEK Försäljning av varor och tjänster Statliga bolag/verk SJ AB 155,5 153,3 - - EuroMaint AB 1) 72,9 101,1 - - Banverket 41,5 39,5 1,2 11,5 Green Cargo AB 27,2 24,6 - - SweMaint AB 2) 8,3 16,8 - - Posten AB 7,6 12,6 - - Polismyndigheten 3,8 3,7 - - Vägverket 2, Försvarsmakten 0, Apoteket AB 0, Summa 320,1 351,6 1,2 11,5 Köp av varor och tjänster Statliga bolag/verk SJ AB 2,4 1,6 1,9 1,1 EuroMaint AB 1) 0,3-0,2 - Banverket 21,3 16,0 2,3 1,8 Posten AB 0,3-0,3 - Vattenfall AB 4,7 3,6 2,5 2,0 Lantmäteriverket 0,6 3,4 0,5 3,2 Summa 29,6 24,6 7,7 8,1 forts. Koncern Moderbolag MSEK Fordringar Statliga bolag/verk SJ AB 1,6 7,3 - - EuroMaint AB 1) - 0,9 - - Banverket 13,3 12,3 6,7 8,6 Summa 14,9 20,5 6,7 8,6 I bifogad tabell presenteras vad transaktionerna med närstående främst består av. Intäkter Kostnader Statliga bolag/verk SJ AB Uthyrning av kontor Tågresor Uthyrning av yta för biljettautomater Uthyrning av butikslokaler EuroMaint AB 1) Uthyrning av verkstadslokaler Konsultkostnader Konsultkostnader Banverket Uthyrning av teknikutrymmen Uthyrning av kontor Uthyrning av förrådsutrymmen Elkostnader Green Cargo AB Uthyrning av förrådsutrymmen - SweMaint AB 2) Uthyrning av verkstadslokaler - Posten AB Uthyrning av kontor Postbefordran Polismyndigheten Uthyrning av kontor Vägverket Uthyrning av kontor - Försvarsmakten Uthyrning av kontor - Apoteket AB Uthyrning av kontor - Vattenfall AB - Elkostnader Lantmäteriverket - Stämpelskatt 1) EuroMaint AB avser perioden till ) SweMaint AB avser perioden till Jernhusen Årsredovisning 2007

27 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 4 Hyresintäkter De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 769,9 (778,0) MSEK. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Fördelning av hyresintäkter framgår av nedanstående tabell. fördelning av hyresintäkt Koncern Moderbolag MSEK Hyresavtal, arrende och tomrättsavgälder 601,0 627,6 - - Media 89,6 81,3 - - Övrigt 79,3 69,1 159,5 151,0 Summa 769,9 778,0 159,5 151,0 Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis energi, värme, vatten, fastig hetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori vid årsskiftet. Hyresvärde Koncern KR/KVM Förändring i % Handel, butik ,6 Väntsal ,8 Restauranger ,2 Kontor ,2 Industri, verkstad ,6 Jernhusens hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyres intäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Jernhusens kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga hyresnivåer. Detta innebär att merparten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor. I de kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Den vanligaste förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3 år med en uppsägningstid om 9 månader. Kontraktförfallostrukturen avseende Jernhusens bestånd framgår av bifogade tabeller, vilka visar avtal gällande samt avtal tecknade för framtida inflyttning varvid motsvarande nu gällande yta exkluderas. Förfallostruktur 1) 2) Totalt Totalt i % Antal avtal Arrende ,1 Handel, butik ,2 Restauranger ,9 Industri, verkstad ,5 Kontor ,4 Lager, förråd ,8 Väntsal ,2 Övriga utrymmen ,9 Summa ,0 Årshyra, MSEK Arrende 20,5 2,1 4,2 0,7 0,6 2,2 30,3 4,9 Handel, butik 22,8 21,3 19,1 8,2 0,2 0,9 72,5 11,7 Restauranger 8,0 11,5 2,4 1,5 2,5 3,0 28,9 4,7 Industri, verkstad 51,4 37,7 41,9 6,0 13,0 12,0 162,0 26,1 Kontor 20,2 26,6 18,9 9,2 31,1 21,7 127,7 20,5 Lager, förråd 12,1 8,5 8,5 0,9 0,3 2,8 33,1 5,3 Väntsal 5,1 74,4 2,5 0,1 0,1 0,9 83,1 13,4 Övriga utrymmen 39,2 10,2 27,1 2,6 0,9 3,1 83,1 13,4 Summa 179,3 192,3 124,6 29,2 48,7 46,6 620,7 100,0 Andel, % 28,9 31,0 20,1 4,7 7,8 7,5 100,0 1) Exklusive ytor som disponeras för eget bruk 2) Exklusive mediaavtal Årsredovisning 2007 Jernhusen 71

28 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 4 forts. Hyresintäkter Av tabellerna nedan framgår antal avtal och årshyra för framtida inflyttning. Dessa avtal ingår i förfallostrukturen i föregående tabeller sid 71. Kommande avtal 1) 2) Totalt Antal avtal Arrende Handel, butik Restauranger Industri, verkstad Kontor Lager, förråd Väntsal Övriga utrymmen Summa Årshyra, MSEK Arrende 0,4-0,3 0, ,9 Handel, butik 2,2-0,3 1,3-0,6 4,4 Restauranger - - 0, ,2 Industri, verkstad ,1 Kontor 0,2 0,1 0,6 0,2-4,1 5,2 Lager, förråd 0,1-1, ,4 Väntsal Övriga utrymmen 0,3-0,6 0, ,0 Summa 3,2 0,1 3,3 1,8-4,7 13,1 Andel, % 24,4 0,8 25,2 13,7-35,9 100,0 1) Exklusive ytor som disponeras för eget bruk 2) Exklusive mediaavtal Den ekonomiska uthyrningsgraden i Jernhusen under 2007 var 94,4 (93,7) procent. Uthyrningsgraden är något högre än Den ekonomiska uthyrningsgraden i procent per fastighetskategori framgår av bifogad tabell: Ekonomisk uthyrningsgrad Koncern Procent Förändring i % Handel, butik 96,9 98,0-1,1 Restauranger 98,5 99,2-0,7 Industri, verkstad 97,3 96,6 0,7 Kontor 91,0 90,2 0,9 Lager, förråd 79,3 68,4 15,9 Väntsal 99,8 99,9-0,1 Övriga utrymmen 89,2 87,4 2,1 Summa 94,4 93,7 0,7 72 Jernhusen Årsredovisning 2007

29 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 5 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2007 till 407,4 (396,9) MSEK. I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Fördelning av fastighetskostnader framgår av nedanstående tabell: Fastighetskostnader Koncern Moderbolag MSEK Driftskostnader Energi, värme, vatten -120,5-135,1 - - Fastighetsskötsel -46,0-42,4 - - Städning och renhållning -18,5-19,9 - - Bevakning -17,2-18,3 - - Utrednings- och projekteringskostnader -3,4-11,2 - - Fastighetsskatt -12,5-0, ,4-17,2 - - Övrigt -51,2-44,2 - - Summa -280,7-288,5 - - Utlägg för vidarefakturering Underhållskostnader -35,8-33,4 - - Summa -35,8-33,4 - - Koncern Moderbolag MSEK Fastighetsadministration Ersättning till anställda -65,7-47,2-65,7-47,2 Övriga personalrelaterade kostnader -3,2-1,6-3,2-1,6 Avskrivningar -2,3-1,7-2,0-1,2 Energi ,1-61,5 Övrigt -19,7-24,5-44,2-46,5 Summa -90,9-75,0-176,2-158,0 Summa -407,4-396,9-176,2-158,0 Driftskostnader Merparten av driftskostnader vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Underhållskostnader Underhållskostnader består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Planerat underhåll aktiveras då de ses som värderingshöjande. Med värderingshöjande menas att åtgärden ska ge en framtida ekonomisk fördel, jämfört med före åtgärden och därmed påverka marknadsvärdet. Fastighetsadministration Moderbolaget köper centralt in energi vilket sedan vidarefaktureras till de fastighetsägande bolagen. Följande tabell visar fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm per affärs område och kostnadsslag: Fastighetskostnader 1) Stationer Verkstäder Mindre stationer KR/KVM Driftskostnader Underhåll Fastighetsadministration Summa ) Fastighetsskatt ingår ej Årsredovisning 2007 Jernhusen 73

30 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 5 forts. Fastighetskostnader Stationer Affärsområdet Stationer består till stor del av öppna och publika väntsalar med stor genomströmmning av resenärer, vilket medför ett högt slitage på lokalerna och höga driftskostnader för städning, bevakning och renhållning. En stor del av driftskostnaderna debiteras hyresgästerna. Mindre stationer De lägre kostnaderna för drift och underhåll i Mindre stationer jämfört med Stationer förklaras av att fastigheterna har betydligt lägre genomströmmning av resenärer. Mindre stationer har i allmänhet högre vakanser, vilket ger lägre driftskostnader. Verkstäder De relativt låga kostnaderna för underhåll avseende affärsområde Verkstäder förklaras av att hyresgästerna till stor del själva ansvarar för det inre underhållet. Not 6 Försäljning aktier i dotterbolag Under 2007 har Jernhusen AB avyttrat fem fastigheter via försäljning av dotterbolag. Försäljningarna framgår av nedanstående tabell. Försäljning aktier i dotterbolag Moderbolag Bolag Fastighetsbeteckning Resultat från försäljning av aktier i dotterbolag, MSEK Jernhusen Stockholm A AB Blekholmen 3 och 5 i Stockholm 271,5 Jernhusen Stockholm T AB Järva 4:17 i Solna 232,2 Jernhusen Gullbergsvass AB Gullbergsvass 703:16 i Göteborg 7,7 Jernhusen Stockholm B AB Olaus Petri 3:233 i Örebro 5,8 Jernhusen Stockholm J AB Norrtull 36:19 i Gävle 4,0 Summa 521,2 Not 7 Central administration Not 8 Ersättning till revisorer I centrala administrationskostanderna ingår främst kostnader för styrelse, koncernledning, stabsfunktioner, affärsutveckling och central marknadsföring. Fördelning av central administration framgår av nedanstående tabell: Ersättning till revisorer framgår av nedanstående tabell och omfattar revisionsuppdrag och övriga uppdrag. Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning, bokföring och styrelsens förvaltning samt rådgivning i samband med granskning. Övriga uppdrag består främst av konsulttjänster. Central administration Koncern tillika moderbolag MSEK Ersättning till anställda 17,6 15,3 Övriga personalrelaterade kostnader 1,9 0,9 Avskrivningar - 0,3 Övrigt 2) 17,5 9,3 Summa 37,0 25,8 2) Merparten av kostnaderna hänförs till marknadsföring, årsredovisning, konsultarvoden och lokalkostnader Ersättning till revisorer Koncern tillika moderbolag MSEK Ernst & Young Revisionsuppdrag 0,8 1,0 Övriga uppdrag 1,0 0,7 Riksrevisionen Revisionsuppdrag 0,1 0,1 Summa 1,9 1,8 74 Jernhusen Årsredovisning 2007

31 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 9 Personal och styrelse Ersättning till anställda består av dels av en fast lön, dels av en bonus som upparbetats under Incitamentsprogrammet infördes 2007 och baseras på årets rörelseresultat. Bonusen uppgår till en halv månadslön plus sex procent i pensionskostnader samt relaterade sociala kostnader. Samtliga medarbetare som varit anställda mer än sex månader under 2007 är bonusberättigade. Verkställande direktören och anställda som varit tjänstlediga mer än sex månader under 2007 omfattas ej av bonussystemet. Total årsbonus för 2007 uppgick till 2,8 MSEK. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader för räkenskapsåret framgår av nedanstående tabell: Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Koncern tillika moderbolag KSEK Löner och ersättningar Styrelse, vd, vice vd och övriga ledande befattningshavare , ,4 Övriga anställda , ,0 Summa , ,4 Sociala kostnader Styrelse, vd, vice vd och övriga ledande befattningshavare 7 353, ,8 varav pensionskostnader 2 841, ,9 Övriga anställda , ,7 varav pensionskostnader 7 304, ,2 Summa , ,5 Ersättning och förmåner till verkställande direktören och vice verkställande direktören beslutas av Jernhusen ABs styrelse. Ersättning till övriga medlemmar av koncernledningen, vilka ses som övriga ledande befattningshavare, fastställs av styrelsens ersättnings utskott på förslag från verkställande direktören. Till verkställande direktören har under året utgått fast lön med 2 066,1 (1 874,9) KSEK, inklusive förmåner om 75,6 (74,9) KSEK. Pension till verkställande direktören byggs upp genom alternativ ITP samt en premiebaserad tilläggsplan till vilka avsättningar sker varje år motsvarande 30 procent av den fasta lönen. Pensionsåldern är 65 år. För verkställande direktören har avtal träffats om att avgångsvederlag utgår vid eventuell uppsägning från bolagets sida. Avgångsvederlaget motsvarar fast lön i 18 månader utöver uppsägningstiden vilken är sex månader. Avgångsvederlaget är ej pensionsgrundande, är fullt avräkningsbart och utgår ej vid pensionering. Övriga ledande befattningshavare, exklusive fd verkställande direktören, erhöll under året en total ersättning om 8 543,0 (6 970,5) KSEK, inklusive förmåner om 255,3 (205,4) KSEK. Därutöver har 350,5 KSEK kostnadsförts avseende bonus för räkenskapsåret. Pension till ledande befattningshavare, förutom verkställande direktören och vice verkställande direktören, byggs upp genom ITP-planen. Pensionen för vice verkställande direktören byggs upp genom alternativ ITP samt en premiebaserad tilläggsplan till vilken avsättning sker varje år med 32,5 procent av pensionsgrundad lön under uppsägningstiden, vilken är 6-12 månader. Något avgångs vederlag utgår ej. Övriga förmåner avser bilförmån, sjukförsäkring etc. Till styrelsens ordförande och övriga ledamöter i Jernhusen ABs styrelse utgår ersättning enligt årsstämmans beslut, vilket framgår av tabellen nedan. Styrelsen har rätt till ersättning för utlägg. Ersättning till styrelse KSEK Styrelse Ersättningsutskott Revisionsutskott Rolf Lydahl, ordförande 1) 131,5 15,1 Björn Ekström 60,7 6,7 Bosse Wallin 88,3 10,0 Kerstin Gillsbro 88,3 20,0 Kia Orback Pettersson 88,3 20,0 Richard Reinius 2) 88,3 30,0 1) Ordförande i ersättningsutskottet 2) Ordförande i revisionsutskottet Årsredovisning 2007 Jernhusen 75

32 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 9 forts. Personal och styrelse Ersättning till ledande befattningshavare framgår av nedanstående tabell: Ersättning till ledande befattingshavare Född Grundlön Övriga förmåner Bonus Summa Pensionsålder Pensionskostnad Per Berggren, verkställande direktör ,5 75, ,1 546,9 Anders Arnell, fd verkställande direktör , ,4 - Anders Bäck, ekonomidirektör/vice verkställande direktör ,0 78,5 68, ,9 476,3 Ola Kronqvist, marknadschef ,0 0,4 27,5 677,9 122,9 Torkel Bengtsson, administrativ chef, HR ansvarig ,5-29,2 716,7 135,6 Ola Orsmark, affärsområdeschef Stationer ,8 54,1 37,7 985,6 166,1 Örjan Stenström, affärsområdeschef Verkstäder ,8-39,8 973,6 435,5 Jonas Jalkander, affärsområdeschef Mindre stationer ,6 66,7 35,9 945,2 216,8 Björn Boestad, affärsområdeschef Projektfastigheter ,3 54,7 40, ,0 235,0 Mikael Norlander, affärsområdeschef Svenska reseterminaler ,7 0,9 36,0 891,6 358,6 Ann Wiberg, chef Strategisk utveckling ,0-36,0 807,0 147,4 Summa ,6 330,9 350, , ,1 Medalantal anställda samt sjukstatistik framgår av nedanstående tabeller. Sjukfrånvaro redovisas i procent av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid. Medelantal anställda Koncern tillika moderbolag Sjukfrånvaro Koncern tillika moderbolag PROCENT Kvinnor Män Summa Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal Varav män Antal Varav män Styrelseledamöter Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare Summa Total sjukfrånvaro 2,87 % 1,83 % varav långtidssjukfrånvaro 1,69 % 1,03 % Sjukfrånvaro för män 2,03 % 1,82 % Sjukfrånvaro för kvinnor 4,37 % 1,85 % Anställda -35 år 0,88 % 0,42 % Anställda år 2,44 % 1,93 % Anställda 51 år- 3,98 % 2,34 % Under 2007 har Jernhusen haft fler fall av långtidssjukfrånvaro jämfört med Åtgärder sattes snabbt in, vilket medförde att återgången till arbete påbörjades under 2007 i samtliga fall. 76 Jernhusen Årsredovisning 2007

33 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 10 Skatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet främst beroende på möjligheten att: Detta har lett till att den aktuella skatten i Jernhusens resultaträkning är för ,2 (0,4) procent. nyttja skattemässigt avdrag för fastighetsförsäljning via bolag nyttja skattemässigt avdrag för investeringar på fastigheter, vilka aktiveras redovisningsmässigt nyttja skattemässiga avskrivningar på nedskrivningar på fastigheter nyttja avdrag för tidigare upptagna realisationsvinster vid fastighetsförsäljning nyttja befintliga underskottsavdrag Skatteberäkning i koncernen MSEK Underlag betald skatt Underlag uppskjuten skatt Resultat före skatt 733,2 - Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar på fastigheter -12,7 12,7 återförda nedskrivningar fastigheter -2,4 2,4 investeringar i fastigheter -46,7 46,7 realisationsvinster sålda fastigheter -20,0 20,0 upplösning reservering omstruktureringar -1,7 1,7 ränteintäkter -3,2 3,2 övriga -0,3 - Skattemässigt skattepliktiga reservering osäkra kundfordringar 4,3-4,3 övriga 0,3 - Övriga skattemässiga justeringar ej skattepliktiga bolagsförsäljningar -519,1 0,1 avskrivningar på fastigheter -132,1 132,1 ej skattepliktig värdeförändring på fastigheter -525,2 525,2 realisationsvinster sålda fastigheter 519,5-519,5 ej skattepliktig värdeförändring på derivat -34,2 34,2 förändring av obeskattade reserver 0,7-0,7 Årets skattepliktiga resultat -39,6 253,7 Underskottsavdrag, ingående balans -304,7 304,7 Underskottsavdrag, utgående balans 350,1-350,1 Skattepliktigt resultat 5,8 208,3 Därav 28% aktuell / uppskjuten skatt -1,6-58,3 Skatt hänförlig till tidigare räkenskapsår 0,3 3,0 Redovisad skattekostnad -1,3-55,3 Årsredovisning 2007 Jernhusen 77

34 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 10 forts. Skatt Som framgår av ovanstående tabell kan kvarvarande underskottsavdrag beräknas till 350,1 MSEK. Skattekostnad Koncern Moderbolag MSEK Redovisat resultat före skatt 733,2 458,3 463,0-33,1 Skatt enligt gällande skattesats, 28% -204,4-128,3-129,6 9,3 Skatteeffekt av: ändrad bedömning underskottsavdrag och andra temporära skillnader 2,6 9,0-0,4 - bolagsförsäljningar 145,3 34,0 145,9 - övriga skattemässiga justeringar -0,1 0,3 - -0,1 Summa -56,6-85,0 15,9 9,2 Not 11 Förvaltningsfastigheter Fastighetsvärde Specifikation årets förändring Koncern Moderbolag MSEK Ingående balans 7 644, ,0 0,5 23,0 Investeringar i befintliga fastigheter 475,9 550,9 14,4 0,6 Förvärv 18, Försäljning/utrangering ,3-309, ,1 Realiserad värdeförändringar 10,5 5,3 - - Orealiserad värdeförändringar 514,7 222,8 - - Utgående balans 6 697, ,8 14,9 0,5 Taxeringsvärden Koncern MSEK Byggnader 513,0 128,6 Mark 342,2 124,9 Summa 855,2 253,5 Jernhusen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt marknadsvärde, och har per internt värderat samtliga fastigheter. Med marknadsvärde avses det pris som sannolikt skulle erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid utan partsrelationer och utan tvång. Fastigheternas bedömda värde uppgick till (7 645) MSEK, vilket är en minskning med 947 MSEK jämfört med värdet Flera stora fastighetsförsäljningar är den främsta orsaken till denna värdeminskning. Justerat för köp, försäljningar och investeringar uppgick den orealiserade värdeförändringen till 515 (223) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd, exklusive köp, försäljningar och investeringar under perioden, steg marknadsvärdet med 3,7 procent. Den totala värdeförändringen under perioden inklusive sålda fastigheter men exklusive investeringar var 6,9 procent. 78 Jernhusen Årsredovisning 2007

35 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 11 forts. Förvaltningsfastigheter Av nedanstående tabell framgår förvaltningsfastigheternas verkliga internt bedömda marknadsvärde och specifikation av marknadvärdesförändring: MSEK Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt Stockholm inklusive Solna och Sundbyberg 1 746,2 617, ,5 1, ,3 Göteborg inklusive Mölndal 558,6 271,5 42,4 9,1 881,6 Malmö 114,1 152,9 26,1 2,0 295,1 Övriga landet 661,1 579,0-210, ,8 Summa 3 080, , ,0 222, ,8 Specifikation av marknadsvärdesförändring 2007 MSEK Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt Ingående balans 2 964, , ,7 225, ,8 Driftnetto 66,3 81,6-13,5 0,0 134,4 Projektvinster/-förluster -148,8-9,3 340,3 26,0 208,2 Direktavkastningskrav 89,5-35,6 118,2 0,0 172,1 Delsumma orealiserad värdeförändring 7,0 36,7 445,0 26,0 514,7 Investeringar 100,0 53,1 321,0 1,8 475,9 Förvärv 18,2 0,0 0,0 0,0 18,2 Frånträden -10,0-7, ,0-33, ,3 Realiserad värdeförändring 0,0 0,0 7,3 3,2 10,5 Utgående balans 3 080, , ,0 222, ,8 VÄSENTLIGA ÅTAGANDEN Jernhusen har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva, sälja, reparera, underhålla eller förbättra någon förvaltningsfastighet. Dock har Jernhusen åtagande att färdigställa påbörjade och planerade investeringar, vilket framgår av nedanstående tabell: Påbörjade investeringar Kvar att investera, MSEK Färdigställd Blekholmen 4, Stockholm (Kungsbrohuset) År 2010 Järva 3:14, del av, Solna (Arenastaden) 27 År 2008 Lastpallen 1, del av, Nässjö (Nässjö verkstad) 26 År 2008 Planerade investeringar Kvar att investera, MSEK Färdigställd Innerstaden 31:10, Malmö (Centralstation Malmö) 370 År 2010 Dragarbrunn 32:6 1), Uppsala (Centralstation Uppsala) 1) åtagandet förutsätter statsbidrag och övertagande av mark från Uppsala kommun 148 År 2012 Årsredovisning 2007 Jernhusen 79

36 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 11 forts. Förvaltningsfastigheter VÄRDERINGSMODELL Jernhusens fastighetsportfölj avseende antalet fastigheter har låg grad av geografisk koncentration och stor spridning av fastighetskategori. I dagsläget varierar befintlig stock från moderna kontorsfastigheter i storstadsregionerna till mindre stationsfastigheter i glesbygden. Jernhusens förvaltningsfastigheters komplexitet och diskrepans kräver att flera olika värderingsmetoder används för att kunna bedöma ett korrekt marknadsvärde. Kassaflödesmetod Av det totalt bedömda marknadsvärdet bestäms den större delen av värdet med en avkastningskalkylbaserad modell, kassaflödesmetoden. Värdering av fastighet med kassaflödesmetod bygger på en bedömning av en fastighets avkastningsförmåga. Metoden innebär en analys av förväntade framtida betalningsströmmar som fastigheten antas generera. Betalningsströmmarna utgörs av hyresintäkter och kostnader för fastigheten och är normalt hyra, tillägg, övriga intäkter och förvaltningskostnader. Hyresvärde och hyresintäkter bestäms utifrån befintliga hyresavtal till dess att respektive avtal löper ut. Därefter görs en bedämning om avtalet kommer att sägas upp för avflytt, omförhandlas till nya villkor eller löpa vidare på oförändrade villkor. Förvaltningskostnader bestäms med utgångspunkt från historiskt utfall. Storleken på periodiska underhållskostnader samt investeringar bedöms enskilt för respektive fastighet. Betalningströmmarna nuvärdesberäknas. Vid kalkylperiodens slut bedöms fastighetens restvärde genom att dividera ett marknadsmässigt driftnetto, kassaflöde, med ett av Jernhusen bedömt marknadsmässigt direktavkastningskrav. Jernhusens modell bygger på en tioårig kassaflödeskalkyl där det bedömda kassaflödet år 1-10 diskonteras och nuvärdesberäknas. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den fram tida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Direktavkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. I kostnaden för eget kapital ingår en riskpremie vilket är en individuell bedömning av respektive fastighet där hänsyn tas till geografiskt läge, teknisk standard och typ av fastighet. Minskad risk på grund av en stabil kontraktsstock hanteras genom att minska kalkylräntan vilken används för att diskontera kassaflödet. Antagande per fastighetskategori, 2007 Stationer Verkstäder Hyresvärde kr/kvm Hyresintäkter kr/kvm Fastighetskostnader kr/kvm Utveckling hyresvärde/-intäkter/ fastighetskostnader Långsiktig ekonomisk uthyrningsgrad 2,0% 2,0% 91,9% 93,4% Direktavkastningskrav 6,1% 9,5% Kalkylränta 8,2% 11,7% Hyresintäkter utgör hyresvärdet för lokaler minskat med vakanser och ökat med övriga fastighetsrelaterade intäkter, som inte kan knytas till en specifik lokal. Följande tabell visar Jernhusens långsiktiga direktavkastningskrav per portfölj: Portfölj Direktavkastningskrav, % Centralstation Stockholm 5,5 Centralstation Göteborg 5,5-6,75 Centralstation Malmö 6,0 Övriga större stationer 6,5-10,75 Trafiknära verkstäder 8,0-11,75 Tyngre verkstäder 9,75-11,75 Äldre verkstäder 8,25-12,75 Kombi-/godsterminaler 6,75-11,25 För värdering av Jernhusens fastigheter med kassaflödesmetod har antaganden, utöver de som nämnts tidigare, gjorts avseende kalkylränta, ekonomisk långsiktig uthyrningsgrad samt utveckling av hyresvärde och förvaltningskostnader. Kalkylräntan är en funktion av direktavkastningskravet och förväntad långsiktig driftnettoutveckling. I bifogad tabell redovisas långsiktiga och marknadsmässiga antaganden för kassaflödesvärderade fastigheter i affärsområdena Stationer och Verkstäder: 80 Jernhusen Årsredovisning 2007

37 Noter till ReSultat- och balansräkningar Not 11 forts. Förvaltningsfastigheter För att åskådliggöra kassaflödesmetoden har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Exemplet ska således inte betraktas som en prognos av koncernens förväntade framtida utveckling. I exemplet har hyror och kostnader uppräknats med en inflation om 2 procent och vakansrisken bedömts till 10 procent. KSEK RV Hyresvärde lokaler Vakanser lokaler Ekonomisk uthyrningsgrad (%) 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% Övriga intäkter Hyresintäkter Förvaltningskostnader Driftnetto (kassaflöde) Investeringar Diskonterat kassaflöde år Diskonterat restvärde Marknadsvärde Ortsprismetod Många av Jernhusens fastigheter i affärsområdet Mindre stationer har ett lågt eller negativt kassaflöde, varför värdering med kassaflödesmetoden inte är tillämpbar. På dessa fastigheter används ortsprismetoden. Metoden innebär att värdet på fastigheten bedöms utifrån genomförda köp på den lokala fastighetsmarknaden för jämförbara objekt. Köpeskillingen vid överlåtelserna analyseras och bearbetas och relateras till värdepåverkande faktorer. Värdepåverkande faktorer varierar men normalt är det läget på fastigheten, storleken på byggnaden i kvadratmeter och typ av fastighet. I de fall jämförelseobjekten på orten är för få analyseras genomförda köp på jämförbara orter. Byggrätter Byggrätter som Jernhusen avser att bebygga värderas enligt gällande detaljplan. Principen är att fastigheten värderas som att det stod en byggnad motsvarande storleken och typen av byggrätt på fastig heten. Därefter beräknas produktionskostnad och exploateringsvinst. Byggrättsvärdet bestäms genom en procentuell andel av exploateringsvinsten. Vissa fastigheter byggrättsvärderas trots att en detaljplan saknas eftersom Jernhusens bedömning är att en sådan kommer att skapas. Osäkerhet och risk hanteras genom kalkylränta, där en förväntad framtida byggrätt långt fram i tiden har en högre kalkylränta än motsvarande fastighet, där Jernhusen aktivt arbetar för ny användning av fastigheten. Extern VÄRDERING Per den 31 december 2007 har 26 fastigheter av det internt värderade fastighetsbeståndet kontrollvärderats externt. Detta motsvarar ett av Jernhusen bedömt marknadsvärde på MSEK, motsvarande 78 procent av det totalt bedömda marknadsvärdet. Externvärdering genomfördes av NAI Svefa, vilka bedömde marknadsvärdet på motsvarande bestånd till MSEK. Denna bedömning översteg Jernhusens interna värdering med 9 procent. Differensen avser till största del ett fåtal fastigheter. Generellt bedömer NAI Svefa lägre avkastningskrav samt högre hyresvärde på omförhandlade hyres avtal. Den största avvikelsen avser den tilltänkta byggrätten som kan skapas till följd av överdäckning av spårområdet vid Central station Stockholm. OSÄKERHETSINTERVALL Fastighetsvärdering är resultatet av en uppskattning vid en bestämd tidpunkt. Fastigheternas marknadsvärde beräknas utifrån antaganden om förväntade hyresintäkter, fastighetskostnader, vakansgrad samt direktavkastningskrav. Dessa varierar beroende på konjunkturläge, efterfrågan på fastigheter och ränteläget. Vid internvärderingen av fastighetsbeståndet antas ett osäkerhetsintervall på ± 5 procent. Osäkerhetsintervallet för Jernhusens totala internt värderade fastighets bestånd på MSEK, vilket använts i årsbokslutet, har bedömts till 335 MSEK. Osäkerhetsintervallet på fastighetsbeståndet som har värderats externt till MSEK uppgår till 284 MSEK. Försäljningspris För fastigheter där avtal finns om försäljning, men där tillträde ej skett, gäller värdering enligt försäljningspriser. Orsaken till att en fastighet inte är tillträdd, förutom normalt försäljningsförfarande, kan vara avvaktan på fastighetsbildning eller att villkor om ny detaljplan ska uppfyllas. Vid risk för uteblivet tillträde hanteras risken enskilt genom att inte värdera fastigheten till fulla försäljningspris. Årsredovisning 2007 Jernhusen 81

38 Noter till ReSultat- och balansräkningar Not 12 Maskiner och inventarier Koncern Maskiner Inventarier Summa Maskiner Inventarier Summa Ingående anskaffningsvärde 2,9 21,3 24,2 2,9 15,1 18,0 Årets investeringar - 0,5 0,5-6,2 6,2 Försäljningar/utrangeringar -0,2-6,7-6, Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 2,7 15,1 17,8 2,9 21,3 24,2 Ingående avskrivningar -2,8-13,6-16,4-2,7-11,7-14,4 Försäljningar/utrangeringar 0,3 5,5 5, Årets avskrivningar enligt plan -0,1-2,2-2,3-0,1-1,9-2,0 Utgående ackumulerade avskrivningar -2,6-10,3-12,9-2,8-13,6-16,4 Ingående nedskrivningar - -0,1-0,1 - -0,1-0,1 Utgående ackumulerade nedskrivningar - -0,1-0,1 - -0,1-0,1 Utgående planenligt restvärde 0,1 4,7 4,8 0,1 7,6 7,7 Av årets avskrivningar enligt plan i koncernen om 2,3 (2,0) MSEK redovisas 2,3 (1,7) MSEK som fastighetsadministration och 0 (0,3) MSEK som central administration. Moderbolag Maskiner Inventarier Summa Maskiner Inventarier Summa Ingående anskaffningsvärde 2,7 17,9 20,6 2,7 11,8 14,5 Årets investeringar - 0,5 0,5-6,1 6,1 Försäljningar/utrangeringar -0,1-4,8-4, Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 2,6 13,6 16,2 2,7 17,9 20,6 Ingående avskrivningar -2,6-9,9-12,5-2,5-8,5-11,0 Försäljningar/utrangeringar 0,1 4,4 4, Årets avskrivningar enligt plan -0,1-1,9-2,0-0,1-1,4-1,5 Utgående ackumulerade avskrivningar -2,6-7,4-10,0-2,6-9,9-12,5 Utgående planenligt restvärde - 6,2 6,2 0,1 8,0 8,1 Av årets avskrivningar enligt plan i moderbolaget om 2,0 (1,5) MSEK redovisas 2,0 (1,2) MSEK som fastighetsadministration och 0 (0,3) MSEK som central administration. 82 Jernhusen Årsredovisning 2007

39 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 13 Andelar i koncernbolag Företagets namn Org.nr Säte Antal andelar Kapitalandel % Röst andel % Bokfört värde 2007 Bokfört värde 2006 Jernhusen Fastigheter AB Stockholm , ,1 Jernhusen Stationer AB Stockholm ,0 500,0 Jernhusen Verkstäder AB Stockholm ,0 280,0 Jernhusen Drift AB Stockholm ,0 20,0 Jernhusen Gullbergsvass AB 1) Stockholm ,0 Jernhusen Lager & Distribution AB Stockholm ,0 20,0 Svenska Reseterminaler AB Stockholm ,0 10,0 Västerås Central AB Västerås ,1 5,1 Jernhusen Blekholmen AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Norrmalm AB Stockholm ,2 35,2 Jernhusen Sundbyberg AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm A AB 1) Stockholm ,1 Jernhusen Stockholm B AB 1) Stockholm ,1 Jernhusen Stockholm C AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm D AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm E AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm F AB 1) Stockholm ,1 Jernhusen Stockholm H AB 1) Stockholm ,1 Jernhusen Stockholm J AB 1) Stockholm ,1 Jernhusen Stockholm K AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm L AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm M AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm N AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm O AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm P AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm R AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm S AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm T AB 1) Stockholm ,1 Jernhusen Stockholm U AB Stockholm ,1 0,1 Jernhusen Stockholm V AB Stockholm ,1 0,1 Fastighets AB Drivremmen Stockholm ,1 0,1 Växjö 10:46 AB Stockholm ,1 0,1 Klarabergsviadukten Fastighets AB Stockholm ,7 336,7 HB Blekholmen Stockholm Summa 2 518, ,4 1) Har avyttrats under 2007 Årsredovisning 2007 Jernhusen 83

40 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 14 Andelar i intressebolag Koncern Moderbolag MSEK Ingående anskaffningsvärde 8,4 8,1 2,6 2,6 Resultatandel 3,7 3,3-2,1 - Andra förändringar i eget kapital - -3,0 - - Bokfört värde vid årets slut 12,1 8,4 0,5 2,6 Koncern, MSEK Företagets namn Org.nr Säte Antal andelar K a p i t a l- andel % Röst andel % Bokfört värde 2007 Bokfört värde, 2006 Terminalhotellet HB Stockholm ,6 8,0 Stockholms Terminal AB Stockholm ,5 0,4 Summa 12,1 8,4 Moderbolag, MSEK Företagets namn Org.nr Säte Antal andelar Kapitalandel % Röst andel % Bokfört värde 2007 Bokfört värde, 2006 Terminalhotellet HB Stockholm ,2 Stockholms Terminal AB Stockholm ,5 0,4 Summa 0,5 2,6 Jernhusen AB sålde sina andelar i Terminalhotellet HB till Jernhusen Stockholm M AB per den 23 december Koncern Jernhusens andel av intresseföretagets: MSEK Terminalhotellet HB 2007 Stockholms Terminal AB, 2007 Balansräkning Tillgångar 13,4 22,0 Eget kapital 13,4 0,4 Skulder 0 21,6 Resultaträkning Intäkter 11,4 11,0 Resultat 3,6 0,1 Moderbolag Jernhusens andel av intresseföretagets: MSEK Stockholms Terminal AB, 2007 Balansräkning Tillgångar 22,0 Eget kapital 0,4 Skulder 21,6 Resultaträkning Intäkter 11,0 Resultat 0,1 84 Jernhusen Årsredovisning 2007

41 Noter till Reultat- och balansräkningar Not 15 Andra långfristiga värdepappersinnehav Koncern tillika moderbolag, MSEK Företagets namn Org.nr Säte Antal andelar Kapitalandel % Bokfört värde 2007 Bokfört värde 2006 Xpomera AB Stockholm ,5 1,5 1,5 Åre Centrum AB Åre ,3 30,0 30,0 Summa 31,5 31,5 Koncern tillika moderbolag, Jernhusens andel av företagets: MSEK Xpomera AB 2007 Åre Centrum AB 2007 Balansräkning Tillgångar 1,3 104,3 Eget kapital 1,1 32,0 Skulder 0,2 72,3 Resultaträkning Intäkter 2,3 7,5 Resultat 0,2 - Not 16 Räntebärande fordringar Räntebärande lång- och kortfristiga fordringar framgår av tabellen nedan. Koncern Moderbolag MSEK Långfristig Räntebärande fordringar 484,7 85,9 391,4 - Varav derivatinstrument 1) 38,0 20,4 - - Summa 484,7 85,9 391,4 - Kortfristig Kortfristig del av räntebärande fordringar 5,3 163,0-163,0 Varav derivatinstrument 1) 5, Summa 5,3 163,0-163,0 1) Avser marknadsvärdering av elderivat, ränteswap- och räntecapskontrakt Av långfristiga räntebärande fordringar 2007 avser 391,4 MSEK en fordran på AB Grundstenen under namnändring till Arenastaden Holding AB. Denna fordran uppstod vid försäljning av fastigheten Järva 4:17 via bolagsförsäljning av Jernhusen Stockholm T AB i december Fordringen är nuvärdesberäknad med en ränta om 5 % och reverserna är nominellt på ett belopp om 406 MSEK respektive 14 MSEK. Av långfristiga fordringar 2007 avser 54,2 (64,7) MSEK en upplupen intäkt avseende Arlandabanan. Denna hyresintäkt betalas av from För 2006 avsåg kortfristiga räntebärande fordringar en utlåning om 163 MSEK till AB Swedcarrier från Jernhusen AB. Årsredovisning 2007 Jernhusen 85

42 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 17 Kundfordringar Not 21 Eget kapital Not 19 Koncern Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncern Moderbolag MSEK Kundfordringar 22,1 30,6 7,7 9,4 Hyresfordringar 13,3 5,4 - - Reserv för osäkra fordringar -7,1-2,8-0,5-0,1 Summa 28,3 33,2 7,2 9,3 Not 18 Övriga fordringar Koncern Moderbolag MSEK Mervärdesskattefordran 17,5 21,2 0,2 - Fordran Arena Holding AB 10,0-10,0 - Fordran staten avseende miljöåtagande 5, Skattefordran 2,9 4,8 2,8 2,8 Övriga fordringar 0,6 2,6 0,1 2,6 Summa 36,4 28,6 13,1 5,4 Moderbolag MSEK Upplupna intäkter 5,0 7,4-0,6 Omföring interntid - - 1,1 - Förutbetalda försäljningskostnader 0,8 3,1 0,8 3,1 Övriga poster 3,5 1,0 3,4 0,7 Summa 9,3 11,4 5,3 4,4 Aktiekapital Enligt bolagsordningen för Jernhusen AB ska bolagets aktiekapital utgöra lägst 400 MSEK och högst MSEK. Kvotvärdet är etthundra (100) kronor. Aktiekapitalet var per den 31 december fördelat på aktier. Antalet utestående aktier var AB Swedcarrier äger samtliga aktier. Övrigt tillskjutet kapital I samband med nyemission i Jernhusen AB uppstod en överkursfond om 100 MSEK. Därutöver har aktieägaren AB Swedcarrier tillskjutit MSEK i form av ovillkorat aktieägartillskott i januari Under räkenskapsåret 2002/2003 lämnade Jernhusen AB en utdelning till moderbolaget AB Swedcarrier om 112 MSEK. Denna utdelning har minskat övrigt tillskjutet kapital då bolaget inte genererat några balanserade vinstmedel att dela ut. Balanserat resultat inklusive årets resultat Sedan Jernhusen bildades 2001 har koncernen redovisat balanserade resultat inklusive årets resultat om totalt 856,1 MSEK, varav årets resultat 676,1 MSEK. Till följd av införandet av IFRS har ändrad redovisningsprincip avseende förvaltningsfastigheter medfört en justering av balanserat resultat med 324 MSEK och ändrad redovisningsprincip avseende finansiella instrument en justering av balanserat resultat med -41,1 MSEK. Bundet och fritt eget kapital Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägare får endast delas ut så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast utdelning ske om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets likviditet och ställning i övrigt. I Jernhusen AB består bundet eget kapital av aktiekapital om 400 MSEK och reservfond om 100 MSEK. I enlighet med aktiebolagslagen har den tidigare redovisade överkursfonden om 100 MSEK per överförts till reservfond. Det fria egna kapitalet i moderbolaget uppgår till 783,0 MSEK och består av balanserat resultat 304,1 MSEK och årets resultat 478,9 MSEK. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att 100 MSEK, motsvarande 25 SEK per aktie, delas ut till moderbolaget AB Swedcarrier. Kapitalförvaltning Jernhusen ägs till 100 procent av AB Swedcarrier som ägs av staten. Nedanstående tabell visar de finansiella målen samt måluppfyllelse per : Mål Måluppfyllelse Not 20 Likvida medel Koncern tillika moderbolag MSEK Kortfristiga bankplaceringar 5,0 7,5 Summa 5,0 7,5 Vid årets utgång uppgick Jernhusens checkräkningskredit till 200 (200) MSEK, varav 43 (76) MSEK var utnyttjat. Soliditet % 43% Avkastning på eget kapital 12% 24% Räntetäckningsgrad 2,0 ggr 2,1 ggr Not 22 Obeskattade reserver Moderbolag MSEK Avskrivningar utöver plan - 0,7 Summa - 0,7 86 Jernhusen Årsredovisning 2007

43 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 23 Uppskjuten skatt Koncern Moderbolag MSEK Uppskjutna skattefordringar som utnyttjas efter mer än 12 månader 98,0 85,3 98,0 97,1 Uppskjutna skattefordringar som utnyttjas inom 12 månader 5,0 18,6 0,4 0,8 Summa 103,0 103,9 98,4 97,9 Uppskjutna skatteskulder som betalas efter mer än 12 månader -407,9-344,3 - - Uppskjutna skatteskulder som betalas inom 12 månader -1,3-10,5 - - Summa -409,2-354,8 - - Summa -306,2-250,9 98,4 97,9 Bruttoförändringen avseende uppskjutna skatter är enligt följande: Vid årets början -250,9-172,1 97,9 1,0 Redovisning i resultaträkningen -55,3-83,2 4,2 9,2 Skatt som redovisats i eget kapital - 4,4-3,7 87,7 Summa -306,2-250,9 98,4 97,9 Uppskjutna skattefordringar och -skulder kvittas när det finns legal kvittningsrätt för aktuella skattefordringar och skatteskulder samt när uppskjutna skatter avser samma skattemyndighet. Samtliga fordringar och skulder har kvittats. Förändring i uppskjutna skattefordringar och -skulder under året, utan hänsyn tagen till kvittningar som gjorts, framgår av tabeller nedan: Koncern Uppskjutna skatteskulder Förändring förvaltningsfastigheter 1) Värdeförändring finansiella instrument Summa Per 1 januari ,1 6,6-171,5 Redovisat i resultaträkningen -166,2-8,4-174,6 Per 31 december ,3-1,8-346,1 Redovisat i resultaträkningen -53,5-9,6-63,1 Per 31 december ,8-11,4-409,2 1) Inkluderar avskrivningar/återförda nedskrivningar på fastigheter, investeringar i fastigheter, värdeförändring fastigheter samt realisationsvinster sålda fastigheter Uppskjutna skattefordringar Skattemässiga underskottsavdrag Reservering osäkra kundfodringar Övrigt Summa Per 1 januari ,9 1,0-7,5-0,6 Redovisat i resultaträkningen 79,4-0,2 16,6 95,8 Per 31 december ,3 0,8 9,1 95,2 Redovisat i resultaträkningen 12,7 1,2-6,1 7,8 Per 31 december ,0 2,0 3,0 103,0 Årsredovisning 2007 Jernhusen 87

44 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 23 forts. Uppskjuten skatt Moderbolag Uppskjutna skattefordringar Skattemässiga underskottsavdrag Övrigt Summa Per 1 januari Redovisat i eget kapital 87,7-87,7 Redovisat i resultaträkningen 9,4 0,8 10,2 Per 31 december ,1 0,8 97,9 Redovisat i eget kapital -3,7 - -3,7 Redovisat i resultaträkningen 4,6-0,4 4,2 Per 31 december ,0 0,4 98,4 Uppskjutna skatter redovisade i eget kapital under året framgår nedan: Koncern Moderbolag MSEK Koncernbidrag ,7 87,7 Förändring av ersättningsfond - 4,4 - - Summa - 4,4-3,7 87,7 Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras genom framtida vinster. Koncernen har bokat uppskjuten skattefordra på hela det skattemässiga underskottsavdraget, vilket per årets utgång uppgår till 350,1 MSEK (304,7). Not 24 Räntebärande skulder Räntebärande lång- och kortfristiga skulder framgår av tabellen nedan: Koncern Moderbolag Långfristig Skulder till kreditinstitut 2 600, , , ,0 Övriga räntebärande skulder 45,0 69,6 - - Varav derivatinstrument 1) 2,0 8,7 - - Summa 2 645, , , ,0 Kortfristig Skulder till kreditinstitut 42,6 76,1 42,6 76,1 Kortfristig del av övriga räntebärande skulder 870,5 21,1 852,0 - Varav derivatinstrument 1) 0,7 5,3 - - Summa 913,1 97,2 894,6 76,1 1) Avser marknadsvärdering av elderivat, ränteswap- och räntecapskontrakt Vid årets utgång hade Jernhusen bindande kreditlöften om totalt (6 700) MSEK varav (5 500) MSEK var en revolverande kreditfaciliet enligt ovan och 200 (200) MSEK var en checkräkningskredit hos Nordea. Låneramen hos Riksgäldskontoret löpte ut 1 jan uari 2007 och förnyades inte. Checkräkningskrediten hos Nordea förnyas årsvis. Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till (5 067) MSEK varav (4 900) MSEK avsåg dragningar i kreditfaciliteten hos Nordea. Av checkräkningskrediten var vid årets utgång 43 (76) MSEK utnyttjat. Därutöver hade Jernhusen en fordran på kredit institut om 0 (2) MSEK, vilket ger en total kortfristig skuld till kredit institut om 43 (74) MSEK. 88 Jernhusen Årsredovisning 2007

45 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 25 Övriga avsättningar Koncern Moderbolag Avsättning omstruktureringsreserv Avsättning vid årets ingång 0,7 14,5 0,7 14,5 Ianspråktaget under året -0,7-13,8-0,7-13,8 Avsättning vid årets utgång - 0,7-0,7 Avsättning elomläggning Avsättning vid årets ingång - - 3,4 3,4 Årets avsättning ,0 Ianspråktaget under året ,3-2,7 Avsättning vid årets utgång - - 1,1 2,7 Summa - 0,7 1,1 3,4 Avsättning omstruktureringsreserv avser kostnader relaterade till kompetensutveckling och uppsagd personal. Avsättning elomläggingskostnader avser kostnader som delas mellan Jernhusen AB och Banverket, då Banverket inte uppfyller ellagens krav för att utöva nätverksamhet och få nätkoncession. För koncernen ingår avsättning elomläggning i beloppet för upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, i enlighet med redovisning enligt IFRS. Not 26 Övriga skulder Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag MSEK Skatteskuld 8, Inbetalda handpenningar 6,9 6,6 - - Mervärdesskatteskuld 2,5 2,6 2,5 3,1 Personalens källskatt 1,7 1,6 1,7 1,6 Bolagsförsäljningar 1,7-1,7 - Sociala avgifter 1,5 1,3 1,5 1,3 Övriga skulder 9,5 0,3 - - Summa 32,0 12,3 7,4 6,0 Koncern Moderbolag MSEK Bolagsförsäljningar 95,3-89,3 - Förutbetalda hyresintäkter 38,9 33,6 - - Räntor 3,8 26,8 3,7 26,6 Semesterlöner 3,8 3,3 3,8 3,3 Bonus 2,8-2,8 - Personalrelaterade kostnader 2,5 2,5 2,5 2,5 Sociala avgifter 1,3 1,1 1,3 1,1 Övrigt 28,9 51,6 7,4 6,3 Summa 177,4 118,9 110,8 39,8 Upplupna kostnader i samband med bolagsförsäljningar avser främst reserveringar för försäljningsomkostnader vid försäljning av marken Järva 4:17 (Arenastaden) via bolagsförsäljning av Jernhusen Stockholm T AB i december Övriga upplupna kostnader avser främst pågående investeringar, projekt kring elomläggning och ersättningsbyggnader. Årsredovisning 2007 Jernhusen 89

46 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 28 Ställda panter Koncern Moderbolag MSEK Dotterbolagsaktier 2 442, , , ,5 Dotterbolagsreverser 4 688, , , ,2 Summa 7 131, , , ,7 Till följd av att Jernhusen använder sig av marknadsfinansiering har betydande säkerheter bestående av aktier i helägda fastighetsägande dotterbolag och reversfordringar på dessa dotterbolag ställts som pant. Som säkerhet för nämnda reversfordringar har inteckningar i delar av dotterbolagens fastighetsbestånd ställts som pant, begränsat till ett värde om (5 810) MSEK. Som värde på ställda säkerheter i koncernen har angivits den behållna förmögenhet i de pantsatta dotterbolagen samt av dotterbolagen utställda reverser. För moderbolaget har angivits bokfört värde på dotterbolagsaktierna och av dotterbolagen utställda reverser. Eventualförbindelser i samband med ombyggnationer i Jernhusens fastigheter beräknas per uppgå till 8 MSEK. Not 29 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Finansiella tillgångar inom Jernhusenkoncernen består främst av kund- och hyresfordringar, derivatinstrument, reversfordran på AB Grundstenan under namnändring till Arenastaden Holding AB samt en upplupen hyresintäkt avseende Arlandabanan. Jernhusens finansiella skulder består till största del av räntebärande lån, som upptagits främst för att finansiera koncernens fastigheter. Verkligt värde avseende finansiella instrument är för koncernen lika med bokfört värde. Vad avser moderbolaget så gäller detsamma förutom för derivatinstrument där bokfört värde är noll. Det verkliga värdet för derivatinstrument med positivt värde var per årsskiftet 43,3 (20,4) MSEK, och för derivatinstrument med negativt värde 2,7 (13,9) MSEK. Derivatinstrumenten har påverkat årets resultat positivt med 34,2 MSEK och effekten på eget kapital är 24,6 MSEK. Finansiell riskhantering inom Jernhusenkoncernen Jernhusen är i sin verksamhet, utöver affärsrisker, exponerad för olika finansiella risker. De finansiella risker som är av störst betydelse är ränte-, kredit-, och likviditetsrisk. För att hantera dessa risker effektivt samt för att ta till vara stordriftsfördelar är finansverksamheten centraliserad till moderbolaget. Det övergripande ansvaret för finansverksamheten är utöver att hantera finansiella risker, säker ställa kreditförsörjning, minimera finansieringskostnaden och optimera koncernens betalningsflöden, genom en av styrelsen beslutad finanspolicy. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn. Ränterisk Ränterisk är risken att förändringar i marknadsräntor negativt påverkar kassaflödet eller det verkliga värdet på finansiella tillgångar och skulder. Jernhusens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisk ska bedrivas. Räntebindning för det strate giska fastighetsinnehavet i affärsområdena Stationer och Verkstäder ska ligga mellan 2-5 år och hanteras genom finansiella derivat. Finansiering av innehav som planeras att avyttras ges en räntebindning på högst 1 år och hanteras genom lånens löptid. Policyn bygger på att en kort räntebindning historiskt alltid innebär en lägre räntekostnad och att räntefluktationer på lång sikt bör absorberas av förändrade kassaflöden och fastighetsvärden. Policyn inkluderar även att det är viktigt med en konsekvent och långsiktig räntestrategi samt att koncernen behöver försäkra sig mot negativa årsresultat eller kraftigt försämrade nyckeltal, till följd av räntans fluktationer över tiden. Vid årets utgång uppgick den effektiva (framåtriktade) räntan till 4,7 (3,8) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden till 26 (20) månader. Räntebindningen har uppnåtts genom att lån med kort räntebindning har förlängts genom ränteswapkontrakt och räntecapskontrakt (räntetak) med ett nominellt underliggande värde om (2 250) MSEK. Den rörliga räntan har under året överstigit den nivå som vissa av bolagets räntecaps är säkrade till. Av räntecapskontrakten var det vid periodens utgång 600 MSEK som hade uppnått räntetaket och därmed börjat ge ränteersättning på överskridande del. Ränteförfallostrukturen avseende lån inklusive ränteswap- och räntecapskontrakt där räntetaket är uppnått framgår av tabellen på nästa sida. 90 Jernhusen Årsredovisning 2007

47 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 29 forts. Finansiella instrument och finansiell riskhantering Låneavtalets ränteförfallostruktur Belopp Effektiv ränta -1 år 1 920,0 4,80% 1-2 år 237,8 6,08% 2-3 år 200,0 4,20% 3-4 år 400,0 4,33% 4- år 723,0 4,06% Summa 3 480,8 4,65% Av det belopp som ovan har en ränteförfallostruktur -1 år har Jernhusen säkrat 300 MSEK i räntecapskontrakt med ett räntetak på 5 procent och en förfallotid mellan 1-2 år. Följande tabell visar Jernhusens tecknade ränteswap- och räntecapskontrakt per den 31 december 2007: Swapkontrakt Kapitalbelopp Lång räntebindning Lång ränta % Kort räntebindning Kort ränta % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Marknadsvärdet av Jernhusens ränteswap- och räntecapskontrakt och elderivat uppgick vid årets slut till 40 (6) MSEK. Redovisning av orealiserade marknadsvärdeförändringar sker i resultaträkningen enligt IAS 39. Kreditrisk Kreditrisk är risken för att motparten i en transaktion inte kommer att fullfölja sina finansiella avtalsförpliktelser och att eventuella säkerheter inte täcker bolagets fordran. Den övervägande delen av kreditrisken för Jernhusen avser utestående kund- och hyresfordringar, kreditlöften samt finansiella derivat. Förluster på kund- och hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna begränsas genom att koncernen väljer, utifrån en fastslagen policy, kunder med konkurrenskraftig verksamhet och god betalningsförmåga. Vidare begär koncernen kreditupplysning för nya hyresgäster samt i före kommande fall bankgaranti eller annan typ av säkerhet. Samtliga hyresfordringar förskottsfaktureras. Jernhusens exponering avseende kreditlöften och finansiella derivatavtal begränsas genom att koncernen endast ingår avtal med stora finansiella institut med hög rating. Jernhusen har kommersiella hyreskontrakt avseende beståndet av förvaltningsfastigheter, som består av kontor, butiker, verkstäder, restauranger, väntsalar och övriga lokaler. Koncernen har en god riskspridning i kontraktsportföljen. Den storleksmässiga fördelningen avseende antal kontrakt och årshyra (enligt gällande avtal ) framgår av nedanstående tabell: Kontraktsstorlek MSEK Antal kontrakt Andel % Årshyra Andel % ,5 56 9, , , , , , , , , , , , ,7 Summa , ,0 Capskontrakt Kapitalbelopp Slutdatum Räntetak % , , , , , , När ränteswap- och räntecapskontrakt används för att erhålla upplåning med fast ränta eller räntetak uppstår ett teoretiskt marknadsvärde i respektive instrument. Marknadsvärdet varierar dels beroende på förändringar i marknadsräntan dels beroende på instrumentens återstående löptid. Årsredovisning 2007 Jernhusen 91

48 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 29 forts. Finansiella instrument och finansiell riskhantering Per den 31 december 2007 uppgick koncernens utestående hyresfodringar till 13,3 (5,4) MSEK. En åldersananlys av koncernens hyresfordringar framgår av nedanstående tabell: Åldersanalys hyresfordringar, koncern MSEK Förfallna 1-30 dagar Förfallna dagar Förfallna dagar Förfallna >90 dagar Totalt Arrende 0, ,1 - Butik 0,1 0,1 0, ,1 0,2 0,3 0,3 Restauranger 0, , ,5-0,7 0,1 Verkstad 0,7 0,4 0,1 0, ,2 0,3 1,0 0,9 Kontor 1,3 0, ,1 0,1 1,4 0,2 Lager 0,1 0,1 0, ,1 0,1 0,3 0,2 Övrigt 6,3 2,7 0,7 0, ,5 0,9 9,5 3,7 Summa 8,8 3,4 1,0 0, ,5 1,6 13,3 5,4 Kundfordringar avser fakturering av stationsavgifter, kringtjänster på stationer samt vidarefakturering av kostnader vid gemensamma projekt med externa parter. Vid årsskiftet uppgick koncernens utestående kundfodringar till 22,1 (30,6) MSEK. En åldersananlys av koncernens kundfordringar framgår av nedanstående tabell: Åldersanalys kundfordringar, koncern MSEK Ej förfallna Förfallna 1-30 dagar Förfallna dagar Förfallna dagar Förfallna >90 dagar Totalt Stationer 3,3 2,4 0,9 0,7 0,8 0, ,4 2,9 7,4 6,1 Verkstäder 3,5 1,2 0,1 0, ,1-3,7 1,4 Projektfastigheter Svenska reseterminaler 0,8 2,7-0, ,2 0,8 3,7 2,4 7, ,4 7,8 Övrigt 1,7 11, ,1 0,2 7,8 11,6 Summa 11,7 25,5 1,0 1,7 0,8 0, ,6 3,3 22,1 30,6 Vid årsskiftet uppgick moderbolagets utestående kundfodringar till 7,7 (9,4) MSEK.En åldersanalys av moderbolagets kundfordringar framgår av nedanstående tabell: Åldersanalys kundfordringar, moderbolag MSEK Ej förfallna Förfallna 1-30 dagar Förfallna dagar Förfallna dagar Förfallna >90 dagar Totalt Övrigt 1,6 9, ,1 0,2 7,7 9,4 Summa 1,6 9, ,1 0,2 7,7 9,4 Jernhusen gör löpande genomgång av behov av reservering för osäkra kund- och hyresfordringar. Koncernens policy är att kvartalsvis göra en individuell bedömning av samtliga kundfordringar för att identifiera eventuella nedskrivningsbehov. Avsättning för osäkra kundfordringar uppgick till 7,1 (2,8) MSEK motsvarande 20 (8) procent av total hyresoch kundfordringsbalans. I förfallna kundfordringar >90 dagar ingår en fordran på Banverket på 5,5 MSEK avseende stämpelskatter betalda av Jernhusen för Banverkets räkning. Dessa har bedömts vara säkra fordringar. 92 Jernhusen Årsredovisning 2007

49 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 29 forts. Finansiella instrument och finansiell riskhantering Avsättning för osäkra kund- och hyresfordringar har ändrats enligt följande: Avsättning för osäkra kundfordringar Koncern Moderbolag MSEK Avsättning vid årets början 2,8 3,5 0,1 0,1 Reservering för befarade 5,9 0,3 0,5 0,1 kundförluster Konstaterade förluster -1,6-1,0-0,1-0,1 Avsättning vid årets slut 7,1 2,8 0,5 0,1 Refinansieringsrisk Med likviditetsrisk avses risken att inte kunna möta behovet av framtida finansiering. För att säkerställa tillgången på finansiering tillämpar Jernhusen bekräftade kreditfaciliteter. Jernhusen har i och med tecknandet av det nya långsiktiga kreditavtalet minimerat likviditetsrisken under de närmaste åren och skapat sig en god planeringshorisont inför nästa refinansiering. Bolaget bevakar kontinuerligt utvecklingen på kreditmarknaden för att ha en hög beredskap att snabbt kunna genomföra förändringar vid behov. Den genomsnittliga återstående löptiden på Jernhusens långfristiga låneavtal till kreditinstitut uppgick per till 6 år. Låneavtalet uppgår till MSEK varav MSEK är utnyttjat Valutarisk Valutarisk är risken att förändringar i valutakurser negativt påverkar kassaflöde. Valutakursförändringar påverkar dessutom resultat- och balansräkning vid omräkning av utländsk valuta till svenska kronor. Då Jernhusen har väldigt få transaktioner i utländsk valuta är exponeringen mycket begränsad. Nedanstående tabell avser bokförda värden. Det är inga väsentliga skillnder mellan bokfört och verkligt värde. Koncern Bokfört värde MSEK Kategori Värdering Finansiella tillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Finansiella tillgångar som kan säljas Verkligt värde 43,6 39,9 Andra långfristiga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 446,7 65,5 Kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 28,3 33,2 Övriga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 45,7 203,0 Likvida medel Finansiella tillgångar eller skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde 5,0 7,5 Summa 569,3 349,1 Derivat Derivat med positivt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde 43,3 20,4 Summa 43,3 20,4 Finansiella skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Finansiella skulder värderade till nominellt värde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Nominellt värde 90,7 98,1 Upplupet anskaffningsvärde 3 764, ,1 Summa 3 855, ,2 Derivat Derivat med negativt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde 2,7 13,9 Summa 2,7 13,9 Årsredovisning 2007 Jernhusen 93

50 Noter till Resultat- och balansräkningar Not 29 forts. Finansiella instrument och finansiell riskhantering Nedanstående tabell avser bokförda värden. Det är inga väsentliga skillnader mellan bokförda och verkliga värden. Moderbolag Bokfört värde MSEK Kategori Värdering Finansiella tillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Finansiella tillgångar som kan säljas Verkligt värde 2 550, ,5 Andra långfristiga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 5 090, ,4 Kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 7,2 9,3 Övriga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 144,1 284,7 Likvida medel Finansiella tillgångar eller skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde 5,0 7,5 Summa 7 797, ,4 Derivat Derivat med positivt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningenn Verkligt värde - - Summa - - Finansiella skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Finansiella skulder värderade till nominellt värde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Nominellt värde 17,4 8,0 Upplupet anskaffningsvärde 6 615, ,4 Summa 6 632, ,4 Derivat Derivat med negativt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde - - Summa Jernhusen Årsredovisning 2007

51 xxx Årsredovisning 2007 Jernhusen 95

52 Flerårsöversikt Flerårsöversikt KONCERNENS FEM ÅR I SAMMANDRAG 1) MSEK ) )2) RESULTATRÄKNINGAR Hyresintäkter 769,9 778,0 781,6 772,5 790,1 Driftkostnader -280,7-288,5-281,0-284,6-278,8 Underhåll -35,8-33,4-47,9-48,1-50,4 Fastighetsadministration -90,9-75,0-68,2-64,3-75,0 Driftöverskott 362,5 381,1 384,5 375,5 385,9 Central administration och marknadsföring -37,0-25,1-34,1-43,6-96,7 Resultat övriga verksamheter - - 4,0 7,9 22,8 Rörelseresultat 325,5 356,0 354,4 339,8 312,0 Finansiella poster -151,8-155,7-182,5-213,8-228,2 Resultat efter finansiella poster 173,7 200,3 171,9 126,0 83,8 Värdeförändring fastigheter, realiserade 10,5 5,3 28,7 25,5 50,9 3) Värdeförändring fastigheter, orealiserade 514,7 222,8 174,5 630, ,5 Värdeförändring finansiella instrument, orealiserade 34,2 29,9 33,5 n/a n/a Resultat före skatt 733,1 458,3 408,6 782,0-894,8 Skatt -56,6-85,0-90,2-230,5 283,5 Årets resultat 676,5 373,3 318,4 551,5-611,3 BALANSRÄKNINGAR Tillgångar Förvaltningsfastigheter 6 697, , , , ,1 Maskiner och inventarier 4,8 7,7 3,5 6,3 12,5 Finansiella anläggningstillgångar 528,3 125,8 95,9 54,5 170,0 Omsättningstillgångar 84,3 243,7 103,0 117,6 170,5 Summa tillgångar 7 315, , , , ,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 150, , , , ,2 Långfristiga skulder 3 771, , , , ,7 Kortfristiga skulder 393,2 327,2 409,6 226,7 211,2 Summa eget kapital och skulder 7 315, , , , ,1 FASTIGHETSRELATERADE UPPGIFTER Lokalarea, kvm Marknadsvärde fastigheter Investeringar i fastigheter Fastighetsförsäljningar Överskottsgrad, % 47,1 49,0 49,2 48,6 48,8 Direktavkastning, % 5,4 5,5 5,6 5,7 5,7 Totalavkastning, % 13,1 8,8 8,5 15,8-8,8 Vakansgrad area, % 15,3 4) 16,7 4) 18,9 4) 18,9 4) 15,9 Vakansgrad hyra, % 5,6 4) 6,3 4) 9,4 4) 9,3 4) 12,3 1)-4) se sid Jernhusen Årsredovisning 2007

53 Flerårsöversikt FINANSRELATERADE UPPGIFTER MSEK )) Soliditet, % 43,1 30,8 28,5 25,1 19,1 Räntebärande låneskuld netto Belåningsgrad, % 53,1 66,3 67,7 72,3 81,4 Skuldsättningsgrad, ggr 1,1 2,0 2,3 2,8 4,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,2 1,9 1,6 1,3 Genomsnittlig ränta, % 3,8 3,2 5) 3,5 5) 4,3 4,5 Räntebindningstid, mån Avkastning på eget kapital, % 24,1 16,3 16,2 35,6-38,4 Övriga uppgifter Medelantal anställda ) Justering har gjorts av koncernens resultat- och balansräkningar för nya redovisningsprinciper enligt IFRS. 2) Uppgifterna avser kalenderåren 2002 och 2003 som inte utgör Jernhusens räkenskapsår utan del av räkenskapsåren 1 januari juni 2002, 1 juli juni 2003 och 1 juli - 31 december ) Realiserad värdeförändring är lika med bokförd reavinst. Flertalet av de sålda fastigheterna är mindre fastigheter vilka vid värdering bedömts ha samma marknadsvärde som bokfört värde. 4) Utvecklingsfastigheten Kungsbrohuset och Klarabergshuset för år 2006, 2005 och 2004 samt Kungsbrohuset för år 2007 ingår inte i värdet. Utvecklingsfastigheterna Centralhuset Sundbyberg och Sundbybegshuset ingår inte i värdet för år 2007 och ) Exklusive kostnader i samband med byte av långivare. Årsredovisning 2007 Jernhusen 97

54 Vinstdisposition och Årsredovisningens undertecknande Vinstdisposition Fritt eget kapital i moderbolaget är: SEK 2007 Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa kronor kronor kronor Koncernbidrag har erhållits från dotterbolag om kronor och lämnats till dotterbolag med kronor. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstånde belopp disponeras enligt följande: SEK 2007 Till aktieägarna tilldelas I ny räkning balanseras Summa kronor kronor kronor Styrelsens förslag till utdelning samt yttrande avseende föreslagen vinstutdelning enligt ABL 18 kap 4 Styrelsen föreslår att årsstämman i Jernhusen AB beslutar att 100 MSEK, eller 25 kronor per aktie motsvarande 20,9 procent av årets resultat, utdelas till ägaren. Utdelning ska betalas den 17 april Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa. Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning. Styrelse finner även att föreslagen utdelning till aktieägaren är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen avseende bolagets och koncernens verksamhet, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Värdering till verkligt värde Derivatinstrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14a i ÅRL. Därvid har eget kapital ökat med 25 MSEK. undertecknande AV ÅRSREDOVISNING Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 10 mars 2008 Rolf Lydahl Ordförande Bosse Wallin Styrelseledamot Kerstin Gillsbro Styrelseledamot Björn Ekström Styrelseledamot Kia Orback Pettersson Styrelseledamot Richard Reinius Styrelseledamot Per Berggren Verkställande direktör Thomas Franzon Arbetstagarrepresentant Vår revisionsberättelse har avgivits den 10 mars 2008 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor 98 Jernhusen Årsredovisning 2007

55 Revisionsberättelse Revisionsberättelse Till årsstämman i Jernhusen AB org nr Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Jernhusen AB för år Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncern redovisningen inte innehåller väsentliga fel aktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 10 mars 2008 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Årsredovisning 2007 Jernhusen 99

56 ORDFÖRANDE HAR ORDET För järnvägen i tiden Under 2007 genomfördes vår största fastighetsförsäljning hittills när Klarabergshuset under våren såldes till norska investerare för 1,3 Mdr kronor. Dessutom sålde vårt moderbolag, Swedcarrier, sina övriga dotterbolag EuroMaint och SweMaint, och har därmed genomfört sitt uppdrag. Jernhusen och Swedcarrier har uppnått den finansiella styrka och struktur som avsågs när bolagiseringen av verket Statens Järnvägar genomfördes 2000/2001. Till bolagsstämmorna våren 2008 kommer såväl Jernhusen som Swedcarrier att lämna utdelning. Vi står väl rustade att ta vårt ansvar när det gäller att förse den svenska järnvägen med såväl stationer som verkstäder som möter framtidens krav. Samtidigt var 2007 det år då miljöfrågorna kom högst upp på alla såväl politiska som ekonomiska agendor världen över. Tågresandet och tågtransporterna, som är det absolut mest miljövänliga sättet att i Sverige transportera såväl människor som gods, ökar. På många håll ser vi kapacitetsbrist och behovet av stora investeringar i den järnvägsanknutna infrastrukturen ökar. Statens finanser är mycket goda och de löpande överskotten används till att amortera på statsskulden. Dessutom frigörs ytterligare kapital genom försäljningar av statliga bolag. Det måste vara möjligt att under sådana omständigheter prioritera investeringar i infrastruktur. De bidrar både till den långsiktiga tillväxten och gör det möjligt för Sverige att uppnå de högt ställda krav på minskade utsläpp som vi åtagit oss bl a inom ramen för EU. Arbetet i styrelsen och samarbetet med Jernhusens ledning löper smidigt. Vi gör årliga utvärderingar av styrelsearbetet och får genomgående mycket höga poäng i dessa. Det är högt till tak i diskussionerna och inte minst det strategiska arbetet är mycket stimulerande. Jernhusen har blivit välkänt och aktat. Många unga och välutbildade kvinnor och män söker sig till oss när vi behöver nyrekrytera. Våra engagerade och kunniga medarbetare har en stor del i det goda resultatet Våra satsningar inom miljöområdet, t ex när vi tar till vara på den värme som de stora strömmarna av människor på Centralstation Stockholm skapar, röner internationell uppmärksamhet. Jernhusen är ett bolag i tiden. Mars 2008 Rolf Lydahl Ordförande 100 Jernhusen Årsredovisning 2007

57 Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport Syftet med Svensk kod för Bolagsstyrning är att förbättra styrningen av svenska bolag. För att uppnå det krävs en tydlig roll- och ansvarsfördelning mellan de olika lednings- och kontrollorganen. Vidare krävs god transparens i informationen för att ge ägarna en bra insyn i bolagets verksamhet så att de kan utöva en aktiv roll. Enligt statens ägardirektiv ska bolag med statligt ägande tillämpa koden för bolagsstyrning. Bolaget anger om reglerna för bolagsstyrning har följts under det senaste räkenskapsåret utifrån principen följa eller förklara. Jernhusen AB:s bolagsorgan är årsstämman, styrelsen, vd och revisorerna. Årsstämman väljer styrelse och revisorer. Styrelsen utser vd och vice vd. Jernhusen AB är ett helägt dotterbolag till AB Swedcarrier som ägs av staten. AB Swedcarrier lämnar förslag på ledamöter i styrelsen i enlighet med Statens ägardirektiv. Nomineringsprocessens mål är att styrelsen ska ha hög kompetens som är väl anpassad till företagets verksamhet, situation och framtida utmaningar. AB Swedcarrier förväntar sig att ledamöterna har hög integritet och motsvarar de krav på omdöme som förväntas av företrädare för offentligt ägda bolag. Revisorerna ska på uppdrag av årsstämman granska räkenskaperna samt styrelsen och vd:s förvaltning under året. Jernhusen AB följer Svensk kod för Bolagsstyrning till alla delar, utom vad som avser valberedning, där riktlinjerna i Statens ägarpolitik följs, samt möjlighet att delta på distans och att få ärenden behandlade på stämman. VIKTIGA POLICies Regeringen har beslutat om riktlinjer för ekonomisk rapportering som ska följas avseende jämställdhet, arbetet med mångfald och mot diskrimering, etiskt, socialt och miljömässigt ansvar samt öppen och professionell informationsgivning. Jernhusen följer dessa riktlinjer och har: en jämställdhetspolicy, diskrimeringspolicy och en policy för kränkande särbehandling en friskvårspolicy för ett ökat välbefinnande en miljöpolicy där företagets roll i en hållbar utveckling är styrande en informationspolicy som betonar en snabb, öppen och nära kommuikation. INCITAMENTSPROGRAM Regeringen har beslutat om riktlinjer för incitamentsprogram och det ankommer på styrelsen att säkerställa att dessa följs. All personal utom vd ska omfattas av incitamentsprogrammet. Ersättningen ska inte uppgå till högre än motsvarande två månads löner. Styrelsen i Jernhusen beslutade i augusti 2007 att ta fram ett incitamentsprogram som baseras på rörelseresultat och som ska gälla för året. Syftet med engångersättningen var att premiera det positiva arbetet som skett under 2007 samt även motivera och engagera till bra insatser under resten av året. Det av vd satta verksamhetsmålet, baserat på årets rörelseresultat, uppnåddes under 2007 och i mars 2008 kommer en halv månadslön att utbetalas till samtliga medarbetare som varit anställda mer än sex månader. Bolagsordning Bolagsordningen stadgar att Jernhusen AB:s verksamhet är att direkt eller indirekt genom dotter- och intressebolag, äga, förvalta och utveckla fastigheter, tillhandahålla fastighetsrelaterade tjänster samt därmed förenlig verksamhet. Styrelsen ska bestå av minst sex ledamöter med högst tre suppleanter. Styrelseledamöter och suppleanter väljes årligen på årsstämma för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Kallelse till årsstämma och extra bolagsstämma ska ske genom brev med posten tidigast sex och senast två veckor före stämman. Andra meddelanden till aktieägarna ska också ske genom brev med posten. Årsstämma Årsstämman är Jernhusen AB:s högsta beslutande organ. Årsstämman hålls inom sex månader efter räkens kapsårets utgång. På årsstämman fastställs resultat- och balansräkningar, beslutas om utdelning och ansvarsfrihet för styrelsen och vd samt väljs styrelse och i förekommande fall revisorer. Vidare fastställs styrelsens arvode samt behandlas andra lagstadgade ärenden. Till årsstämman den 14 april 2008 kommer kallelse att ske genom brev med posten i enlighet med kraven i bolagsordningen. Av kallelsen framgår en detaljerad dagordning med bland annat val av styrelse. På årsstämman den 18 april 2007 var Rolf Lydahl ordförande. Vid stämman framlades årsredovisningen och revisionsberättelsen. Årsstämman 2007 beslöt: att till styrelseledamöter utse, Björn Ekström (nyval), Kerstin Gillsbro (omval), Rolf Lydahl (omval), Kia Orback Petter sson (omval), Richard Reinius (omval) och Bosse Wallin (omval). Conny Andersson undanbad sig omval. att till styrelseordförande utse Rolf Lydahl. att arvoden skall utgå med följande fasta belopp till styrelsens ledamöter: Ordförande kr Ledamot kr ledamöter i ersättningsutskottet: Ordförande kr Ledamot kr ledamöter i revisionsutskottet: Ordförande kr Ledamot kr att revisionsarvode utgår enligt godkänd löpande räkning för tiden till nästa årsstämma. Årsredovisning 2007 Jernhusen 101

58 Bolagsstyrningsrapport Styrelsen Jernhusen AB:s styrelse består för närvarande av sex ledamöter valda på ett år samt en facklig representant. Samtliga ledamöter är oberoende i förhållande till Jernhusen AB. Vd och vice vd är normalt alltid närvarande vid styrelsemöten, övriga befattningshavare i bolaget deltar vid behov i styrelsens sammanträde som föredragande. Förutom två ledamöter har styrelsen haft sin nu varande sammansättning sedan årsskiftet 2004/2005. Vid årsstämman 2006 avgick Lena Apler och Kerstin Gillsbro valdes som ny ledamot och vid årsstämman 2007 avgick Conny Andersson och Björn Ekström valdes som ny ledamot. Av leda möterna kommer två från Näringsdepartementet, en från landstingsvärlden och tre från näringslivet. Kompetensbredden är god och representeras av olika områden med betydelse för Jern husens verksamhet finans, fastighet, projekt utveckling, marknadskommunikation mm. Ambitionen är att leva upp till Näringsdepartementets krav när det gäller bolagsstyrning, vilka i stort följer de regler och riktlinjer som finns för börsnoterade bolag. En struktur erad utvärdering av styrelsen utfördes under vintern 2007/08, bland annat genom ett frågeformulär som besvarades av varje enskild styrelseledamot. Styrelsen i moderbolaget AB Swed carrier utgör bolagets valberedning. Där dras slutsatserna av styrelse utvärderingen och övervägs eventuella behov av förändringar av styrelsens sammansättning. Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets organisation och förvaltning. Styrelsen fattar beslut i strategiska frågor och andra väsentliga frågor i enlighet med gällande arbetsordning för styrelsen, instruktion för den verkställande direktören och attestinstruktioner. Styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse som: Strategiplan samt affärs- och lönsamhetsmål Större investeringar i och försäljning av fastigheter Finansieringsfrågor Organisation och ledningsstruktur Utöver det konstituerande styrelsemötet, som hålls i anslutning till årsstämman, sammanträder styrelsens minst fyra gånger per år (ordinarie sammanträden). Extra sammanträden sammankallas vid behov. Vid det konstituer ande sammanträdet fastställs styrelsens arbetsordning och instruktion för den verkställande direktören samt att firmatecknare utses. 102 Jernhusen Årsredovisning 2007

59 Bolagsstyrningsrapport uppdrag i all väsentlig del. Revisionsutskottets utvärdering behandlas av styrelsen i sin helhet. Ersättningsutskottet, där ledamöterna Björn Ekström, Rolf Lydahl och Bosse Wallin ingår, hand lägger ersättningsfrågor som rör Jernhusens bolagsledning. Under 2007 behandlade ersättningsutskottet följande frågor: 1. Årlig lönerevidering för ledningsgrupp inklusive vd och vice vd 2. Särskid revidering av lönevillkor för en medlem i ledningsgruppen 3. Särskild revidering av vd:s villkor 4 Anställning av ny medlem i leding sgruppen(ersättningsrekrytering) inklusive fastställande villkor 5. Incitamentsprogram för samtliga anställda (exklusive vd) under Genomgång av lönestatistik över ledningsgrupper i större företag I samband med det styrelsesammanträde som behandlar årsbokslut, förvaltningsberättelse och förslag till vinstdisposition ska huvudansvarig revisor lämna en redogörelse för revisorernas iakttagelser och bedömningar från den genomförda revisionen. Vid ordinarie sammanträden under året fastställs och publiceras delårsrapporter och bokslutskommuniké. De ordinarie sammanträdena omfattar ett antal fasta föredragningspunkter. Bland annat föredras en rapport om det aktuella ekonomiska utfallet av verksamheten, värdeförändringen på bolagets förvaltningsfastigheter samt planerade investeringar och avyttringar. Styrelsen utvärderar löpande den ekonomiska rapporteringen från bolaget och ställer krav på dess innehåll och utformning. Revisionsutskottet, där ledamöterna Kerstin Gillsbro, Kia Orback Pettersson och Richard Reinius ingår, har under 2007 haft fyra möten. Samtliga ledamöter var närvarande på alla möten. Vid dessa möten deltar även bolagets revisorer från Ernst & Young och Riksrevisionen. Revisionsutskottet gör löpande genomgång av den interna kontrollen, bolagskoden samt väsentliga redovisningsfrågor. Utskottet går igenom de externa revisionsrapporterna, att revisionsarvodet är enligt offert samt att revisorerna har uppfyllt sitt Viktiga frågor under verksamhetsåret 2007 Under 2007 hade styrelsen totalt nio sammanträden, varav ett konstituerande. Vid två ordinarie styrelsemöten och vid det konstituerande styrelsemötet var en ledamot frånvarande (Conny Andersson den 12 mars, Kerstin Gillsbro den 20 mars och den 18 april, konstituerande). Utöver strategiplanering avsåg de största enskilda ärendena avyttring av och investering i förvaltningsfastigheter, finansieringsfrågor samt kompetensoch bemanningsfrågor. En viktig strategisk fråga har varit fortsatt marknadsutveckling för Jernhusen i samband med nya infrastruktursatsningar. Vidare har även en kunddriven utlandsetablering behandlats. Årlig utvärdering av vd:s arbete har skett. Ordförandes roll Förutom att leda arbetet i styrelsen följer ordföranden Jernhusen AB:s löpande utveckling genom kontinuerliga kontakter med vd i strategiska frågor samt företräder Jernhusen AB i frågor som rör ägarna. Ordföranden är även ledamot i moder bolaget AB Swedcarriers styrelse. Vd och vice vd Per Berggren tillträde som vd på Jernhusen den 1 okt ober Per Berggren har tidigare arbetat som projektledare/ platschef på BPA Bygg, förvaltare och fastig hetschef på Skanska Fastigheter Stockholm och vd på Drott Kontor AB, där han även ingick i koncern ledningen. Närmast kom Per Berggren från Fabege där han varit ansvarig för kommersiella Årsredovisning 2007 Jernhusen 103

60 Bolagsstyrningsrapport fastigheter i norra Stockholm. Vd ansvarar för Jernhusens löpande förvaltning. För vd:s beslutsrätt beträffande investeringar, avyttring av fastighet samt beträffande finansieringsfrågor gäller av styrelsen fastställd beslutsordning och policies. Vice vd Anders Bäck ansvarar för finans-, ekonomi- och administrationsavdelningarna samt är vd:s ersättare och styrelsens sekreterare. Anders Bäck har tidigare arbetat på Swedcarrier, TeliaSonera, Investor och Nobel Industrier. Vd har föreslagit till ersättningsutskottet som där efter fastställt ersättning till ledande befattningshavare som utgörs av fast lön samt av pensioner och övriga förmåner. Med ledande befattningshavare avses vd och vice vd samt övriga medlemmar av ledningsgruppen, totalt tio personer under Revisorerna Vid årsstämman 2006 valdes Ernst & Young AB till revisorer, med auktoriserade revisorn Ingemar Rindstig som huvud ansvarig revisor. Uppdraget innehas till och med årsstämman Vid sidan av Jernhusen AB har Ingemar Rindstig revisionsuppdrag i bland annat följande bolag: Vasakronan, JM, Einar Mattson Byggnads, Veidekke, Castel lum, Sagax och Svenska Bostäder. Ingemar Rindstig har inga uppdrag i bolag som påverkar hans oberoende som revisor i Jernhusen. Intern kontroll Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för Bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Svensk kod för Bolagsstyrning, avsnitt och 3.7.3, och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Kontrollmiljö Styrelsen utövar sin kontroll främst genom fastställande av policydokument, instruktioner till vd samt affärsplan och budget. Kontrollen i Jernhusen AB styrs av organisationen, beslutsvägar och en beslutsordning som bygger på affärsplan och budget. Detta dokumenteras och kommuniceras i styrdokument såsom riktlinjer och manualer, exempelvis instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Riskbedömning Jernhusen har en strukturerad process för riskbedömning och riskhantering för att identifiera och säkerställa att de risker som bolaget är utsatta för hanteras inom fastställda ramar. Särskild vikt läggs på att säkerställa värderingen av förvaltningsfastigheter, finans iering, debitering av hyra samt av investeringar. Den enskilt största risken i Jernhusen AB är att bedöma värdet på förvaltningsfastigheter. Cirka 80 procent av marknadsvärdet bedöms av externt värderingsföretag. Varje månad sammanställs en rapport till styrelsen som innehåller periodens resultat, viktiga affärshändelser, investeringar, avyttringar, vakanser samt finansiering. Genom månadsrapporten får styrelsen kontinuerligt en god bild av företagets risker. Känslighetsanalysen nedan visar effekten på respektive resultatpost vid en förändring om en procent. Beräkningarna utgår från en förändring från 1 januari 2008 och med då gällande hyresavtal och avtalsvillkor, vakansgrad, upplåning och räntebindning. Känslighetsanalys Resultateffekt/år, MSEK Fastighetskostnader ± 1 % ± 4 Hyresintäkter ± 1 % ± 6 Vakansgrad ± 1 % ± 8 Räntenivå ± 1 % ± 12 Orealiserad värdeförändring ± 1 % ± 67 Kontrollaktiviteter Revisionsutskottet utvärderar den interna kontrollen och rapporterar till styrelsen. I samband med styrelse mötet där årsbokslutet behandlas, rapporterar revi sorerna de iakttagelser som gjorts i samband med revisionen. Vid varje styrelsemöte följs den ekonomiska utvecklingen upp mot budget samt hur utvecklingen av beslutade investeringar och försäljningar följer uppgjorda planer. Vid större avvikelser från budget, om planerade försäljningar förskjuts i tiden och om beslutade investeringar bedöms bli mer kostsamma, rapporterar vd till styrelsen. Jernhusen har ingen internrevision utan den interna kontrollen granskas löpande av revisorerna. Revisionsutskottet gör löpande en genomgång av den interna kontrollen, bolagskoden samt väsentliga redovisningsfrågor. Om styrelsen finner det motiverat kommer den interna kontrollen att granskas av externa konsulter. Under året har på styrelsens uppdrag genomförts fyra externa granskningar vad det gäller attestregler och projektredovisning. Vd har ansvar för adekvata internkontrollrutiner, att Jernhusen AB:s kontrollprocesser har implementerats samt att eventuell riskexponering rapporteras: Regelbundna ledningsgruppmöten där det ekonomiska utfallet, beslutade investeringar och större avvikelser mot budget följs upp. Affärsmöten där bolagsledning och koncerncontrollern följer upp viktiga affärshändelser som hyres avtal, avyttringar och investeringar löpande. Affärscontrollers och centrala stabsfunktioner följer löpande upp den ekonomiska och finansiella rapporteringen. 104 Jernhusen Årsredovisning 2007

61 Bolagsstyrningsrapport Hagalunds verkstad. Nedanstående tabell avser de policies som styrelsen har beslutat: Policy Delegering av befogenhet till personal direkt underställd vd Finanspolicy Förvaltningspolicy i verkstäderna Hyrespolicy Information- och kommunikationspolicy Investeringspolicy Miljö- och kvalitetspolicy Personalpolicy Policy för affärsriskhantering Policy vid avyttring av fastigheter M Policy för ekonomisk planering och redovisning Policy för fastighetsvärdering Uppföljning Vice vd Vice vd Affärsområdeschef Verkstäder Vice vd marknad- och informationschef Vice vd Chef Projektfastigheter Vice vd Vice vd Affärsområdeschef mindre stationer Vice vd Vice vd Policy för styrning, organisationsprinciper och arbetsformer Vice vd Representationspolicy Vice vd Jernhusen AB har valt att lägga ut all hantering av IT till företaget SYSteam - endast beställarkompetensen är kvar inom bolaget. SYSteam ansvarar för all drift och förvaltning av systemen. SYSteam ansvarar även för all kommunikation mellan SYSteams datacenter och Jernhusens kontor, all backuphantering samt för att lösa driftrelaterade problem. För supportärenden avseende affärssystemen ansvarar den leverantör som Jernhusen AB tecknat supportavtal med. Nedanstående tabell visar de mest väsentliga affärs systemen: System Visma Control Actit Business Cognos Consolidator FastNet Invoice Manager (IM) Funktion Affärs- och ekonomiprogram Analys Koncernkonsolidering hyresadministration/avisering Leverantörsfaktura hantering Information och kommunikation Jernhusen AB har en hög ambitionsnivå för både intern och extern information och kommunikation. Ansvaret för detta samordnas på en koncerngemensam marknads- och informationavdelning. En information- och kommunikationsspolicy styr bolagets informationsgivning och säkerställer att bolaget följer gällande regelverk och rekommendationer. Internt säkerställs informationshanteringen genom ett intranät. Vd och informationschef är ansvariga för företagets kontakter med media och andra intressentgrupper. I ägarfrågor företräds bolaget av styrelsens ordförande. Jernhusen AB utformar årsredovisning, delårsrapporter och annan löpande information i enlighet med svensk lag och svensk kod för bolagsstyrning samt praxis. Rapporterna publiceras på den egna hemsidan och distribueras till ägare och andra intressenter som anmält sitt intresse för detta till bolaget. Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på företagets webbplats I ett led att erbjuda en öppen information kommer Jernhusens årsstämma den 14 april 2008 att vara öppen för allmänheten. Uppföljning Styrelsen följer genom periodvisa eller separata utvärderingar löpande upp efterlevandet av de styrande dokumenten och effektiviteten i kontrollmiljön och anpassar policies och riktlinjer vid behov. Uppföljning sker vidare av informations- och kommunikationsvägar med avsikt att säkerställa att dessa är ändamålsenliga för de finansiella rapporterna. Stockholm den 10 mars 2008 Styrelsen Bolagsstyrningsrapporten har inte varit föremål för revisorernas granskning. Årsredovisning 2007 Jernhusen 105

62 Styrelse Bosse Wallin, Rolf Lydahl, Kerstin Gillsbro, Richard Reinius, Kia Orback Pettersson, Björn Ekström och Thomas Franzon. Styrelsen Rolf Lydahl, född 1945 Vd i Spero Ordförande IndeCap Styrelseledamot i AP Fastigheter, Trade Doubler, Steneken, Concordia Bus och Swedcarrier Ordförande sedan april 2004 Kerstin Gillsbro, född 1961 Chef Boende NCC Construction Sverige AB Ledamot i hel- och delägda bolag i NCC-koncernen Styrelseledamot sedan april 2006 Bosse Wallin, född 1942 Tidigare departementsråd på Näringsdepartementet Styrelseledamot sedan september 2003 Richard Reinius, född 1967 Ämnessakkunnig på Näringsdepartementet Departementssektreterare Näringsdepartementet Styrelseledamot sedan januari 2005 Thomas Franzon, född 1949 Förbundsstyrelseledamot i SACOförbundet Trafik och järnväg Arbetstagarrepresentant i styrelsen sedan 2003 Björn Ekström, född 1944 Teknisk direktör Locum Styrelseledamot i Byggherreforum och Aff-kommittén Styrelseledamot sedan april 2007 Kia Orback Pettersson, född 1959 Partner i Konceptverkstan Styrelseledamot i Forsen Projekt, NAI Svefa, Tengbom, Apoteket, Boob Design, och Hemtex Styrelseledamot sedan september Jernhusen Årsredovisning 2007

63 Ledningsgrupp Ola Kronqvist, Torkel Bengtsson, Per Berggren, Jonas Jalkander, Mikael Norlander, Ola Orsmark, Ann Wiberg, Örjan Stenström, Anders Bäck, Björn Boestad Ledningsgrupp 2007 Per Berggren, Född 1959 Vd Anders Bäck, född 1958 vvd och Ekonomidirektör Ola Kronqvist, född 1966 Chef Marknad och Information Slutade 31 januari Ann Wiberg, född 1966 Chef Strategisk Utveckling Jonas Jalkander, född 1966 Affärsområdeschef Mindre stationer Slutade 31 december Ny affärsområdeschef Amir El-Sayed börjar i februari Mikael Norlander, född 1955 Affärsområdeschef SRAB Torkel Bengtsson, född 1967 Administrativ chef, HR-ansvarig Ola Orsmark, född 1971 Affärsområdeschef Stationer Örjan Stenström, född 1948 Affärsområdeschef Verkstäder Björn Boestad, född 1965 Affärsområdeschef Projektfastigheter Årsredovisning 2007 Jernhusen 107