CENTRUM FÖR BYGGEFFEKTIVITET

Transkript

1 Minnesanteckningar - Workshop: Erfarenhetsåterföring, överlämning och uppföljning Datum: Tid: kl. 8:00 11:00 Plats: Openlab Presenterar: Agnieszka Zalejska Jonsson KTH Deltagare: Per Engström Institute for Sustainable Research, ISR Allan Rasmussen JM AB Kjell-Åke Henriksson JM AB Anders Larsson Stockholms Byggmästareförening Folke Björk KTH Johanna Hallberg Prolog Fanny Skoglund Prolog Antecknar: Marta Marko Tisch KTH Agnieszka öppnar mötet och hälsar alla välkomna. Agnieszka presenterar resultatet av sin forskning och ber alla att kommentera, ställa frågor och dela sina tankar. Allan Rasmussen undrar om det ställdes någon fråga i enkäten om vilka uppvärmningssystem det enskilda Brf använder. Agnieszka berättar att frågan inte har redovisats eftersom de flesta boende inte visste vad de hade för system. Under arbetet användes det därför data från energideklarationen istället. Anders Larsson påpekar svårigheter med att läsa statistiken. Enligt honom händer det ofta att man inte exakt förstår vad det ligger bakom siffrorna. Folke Björk kommenterar den genomsnittliga energiprestandan (95 kwh/m2) som enligt honom är inte så farligt högt. Han berättar att en doktorand på KTH har gått genom energideklarationer för de senaste åren och drog slutsatsen att den genomsnittliga prestandan var oftast för hög. Enligt Folke är det svårt att klara upp den förväntade nivån.

2 Antal transaktioner efter 2 år i drift Allan kommenterar att i tillväxtorter går transaktioner upp mycket, oavsett bostadens prestanda eller egenskaper. Förvaltning, fastighetsskötsel, drift Allan tycker att det är intressant att ungefär 5% väljer att sköta all förvaltning själv eftersom det är väldigt komplicerat att sköta hela systemet på ett professionellt sätt. Han berättar att JM rutinmässigt rekommenderar för brf att ta in professionella fastighetsskötare efter det första året (under det första året tar JM hand om allt själv) Nöjdhet med teknisk förvaltning Anders Larsson tycker att det vore intressant att veta hur ofta man byter förvaltning? De flesta brf är inte nöjda och byter relativt ofta. Agnieszka tar upp frågan hur man hittar rätt förvaltningsföretag. Ofta händer det att någon rekommenderar en förvaltare som de känner till eller någon som har bra tariff osv. Ibland tar man bakvägar. Det är också svårt att jämföra olika förvaltningsföretag eftersom det inte finns tillräckligt bra och sammanfattande data om dem. Anders: hur svårt är det att byta? Kjell Åke lägger till att förut var det svårt men efter att det har skett en lagändring kan man göra det utan problem. Besiktningsprocess Agnieszka: besiktningsmannen behöver vara en oberoende tredje part i processen. Frågan är om det verkligen är så. Kan till exempel ett stort företag som bygger mycket anlita samma besiktningsman? Kjell Åke frågar när och vem svarade på enkätens frågor ang. besiktning. Agnieszka svara att frågorna syftade på andra årets garantibesiktning eller 5:e årsbesiktning. Frågorna var inte ställda till de boende utan till ordföranden av brf/förvaltare. Diskussion kring de siffrorna som visas. Folke tycker att det var lite för många som tyckte att besiktningen missade större problem. Allan undrar vad vore en rätt siffra? Anders tycker att det kan hända att de problem som besiktare missade var inte ens en del av kontraktet.

3 Folke: Vem äger problemet och vem orsakar dem? De är kanske inte alls byggbolagets ansvar. Men till slut finns det ändå en missnöjd kund. Agnieszka: Vilken siffra skulle betyda en acceptabel nivå och vilken siffra säger att vi har problem? Det är också svårt att säga vad är det som räknas som ett viktigt problem? Nöjdhet vs BRFs storlek Anders tycker att större brf har kanske bättre rutiner och resurser. Det leder till att deras kunder är nöjdare. Vad beror nöjdheten på? koppling till olika faktorer Allan: det finns egentligen inte något formellt krav på besiktning det är hur rutinen ser ut men lagkrav finns det ändå inte. Folke: att det inte finns något lagkrav beror förmodligen på branschens önskan och deras tryck på lagstiftare. Anders: pengar och kompetens spelar också roll. Men ändå finns det ingen som avstår från besiktning, det är gällande praxis för att kunna avsluta arbetet. Mot privatpersoner finns det en skyldighet att besikta (pga. konsumentskyddslagen) men det är inte så när det handlar om företag/juridiska personer. Allan lägger till att det faktum att JM själv sköter förvaltningen, påverkar inte priset på lägenheterna även om kunden blir kanske nöjdare och får säkrare processer. Folke: Inte på dagens bostadsmarknad men vid en annan marknadssituation skulle kunderna kanske också fundera över vikten av förvaltningen och besiktningen vilket i sin tur skulle kanske påverka deras val vid köp av bostadsrätt. Anders: drift och garanti är jätteviktiga frågor. Man borde göra djupintervjuer som enligt honom skulle kunna ge flera slutsatser än en enkät. Byggare skulle också kunna dra lärdomar av resultatet. Folke: nuförtiden skrivs debattartiklar om att byggherrar bygger sämre kvalitet när det inte är de själva som sedan ansvarar för förvaltningen. Allen tycker inte att det är så i JMs fall och påpekar att JMs bostadsrätter och hyresrätter har exakt lika kvalitet.

4 Anders: det ser ut olika på olika bostadsutvecklare. Det finns många nya byggherrar som man inte känner och det är oklart hur de bygger. Deras syfte är bara att tjäna pengar vilket orsakar problem för hela branschen Per: byggbranschen måste också ha ambitionen av att bygga bättre och billigare. Eftermarknad, upplevda problem Anders tycker att utvärderingen är svårt. Vad innebär egentligen de nämnda kategorierna? Hur kan man jämföra de olika kategorierna (t.ex. dranering med ytterdörrar?) Agnieszka berättar att det fanns en hel del som lämnade detaljerade kommentarer och gav bättre feedback. Folke: är det möjligt att komma tillbaka till de för ännu mer feedback? Förvaltningsstrategi och upplevda problem De brf som anlitade ett utomstående företag för förvaltning rapporterade större problem än de som skötte förvaltningen själva. Kjell-Åke påpekar att det kan vara för att det är svårt för varje brf att erkänna om de själv gör något fel. Kommentarer Allan tycker att grundproblemet är att de flesta fastighetsägare inte vet hur mycket energi de använder. Tillsynsmyndigheten har inte resurser för att ifrågasätta byggandet. Det medför dålig kvalitet och brister på uppföljning. Kjell-Åke påpekar att även om de inser att det finns fel, händer det ingenting. Allan tycker att vore bra med kunnigare brf ordförande och experter som skulle kunna svara på hur mycket energi fastigheten drar och om det är mer än det står i lagstiftingen. Johanna frågar om det finns något straff i fall man inte klarar lagkraven? Allan berättar att det inte finns något straff. Kjell-Åke: Det vore bra om kommunerna hade mer koll och skulle följa upp situationen som eventuellt kunna resultera i konkreta straffåtgärder. Folke: byggregler ändras ofta, det svårt att inkludera de i undervisning. Myndigheter kommunicerar att energikrav inte är bindande utan bara en vägvisare.

5 Kjell Åke: Boverket är ingen tillsynsmyndighet, det är kommunerna som har sådant ansvar. Folke tycker att kommunerna inte orkar klara detta ansvar eftersom de inte har resurser för det. Anders: reglerna är för komplicerade. Ta till exempel solskyddsfaktorn, som handlar om hur mycket sol får komma in i lägenheterna. Hur mäter man det på en besiktning? Anders tycker att det inte är bra att blanda eftermarknadens aspekter med energianvändningsfrågor. Enligt honom vore det kanske en bra idé att använda enkätens data för att hitta nya frågor att ställa. Att göra djupintervjuer. Byggmästarföreningen hade ett projekt i 2010 där man definierade energikravet och sen gjorde en energiuppföljning. Det blev väldigt komplicerat. En vanlig brf ordförande kunde inte svara på de frågorna. Enligt Kjell-Åke är utbildningen grundläggande och den är tyvärr inte alltid på tillräckligt hög nivå heller. I arbetets alla skede finns det också en mänsklig faktor i det bristfälliga utförandet. Anders: bättre utbildning av fastighetsskötare vore en väldigt viktigt framtidsfaktor. Agnieszka: fastighetsförvaltning är ett väldigt brett begrepp. När det undervisas finns det minst 4 definition om förvaltare. Vilken kunskap är det som egentligen behövs? Anders: I Hammarby Sjöstad gjorde KTH energiuppföljning som fick dåligt resultat, sen gick alla brf ihop och började använda en och samma förvaltare. Kjell Åke: små företag har inte möjlighet att vara så nischade med förvaltningen Johanna: brukar brf jobba med att ändra de boendes beteende över energianvändning? Allan: nej, JM till exempel bara informerar de boende om fastighetens energianvändning. Allan: Vad var syftet med enkäten? Agnieszka: I början var tanken att ställa frågan: kan man koppla energianvändningen och förvaltning osv? Kan man dra slutsatsen att de brf som använder förvaltningsföretag har lägre energianvändning i sina byggnader?

6 Kjell frågar om det blir en offentlig rapport av enkäten? Han tycker att det vore intressant att kunna läsa slutresultatet.