Årsredovisning AllboHus Fastighets AB

Transkript

1 Årsredovisning 2007 AllboHus Fastighets AB

2

3 Innehållsförteckning VD har ordet 4 Förvaltningsberättelse 6 Verksamhet 7 Ekonomi 8 Underhåll 9 Investeringar 10 Medarbetarna 11 Miljöredovisning 12 Avräkning Alvesta kommun 13 Framtiden 15 Förslag till vinstdisposition 16 Resultaträkning 17 Balansräkning 18 Kassaflödesanalys 20 Noter till resultat- och balansräkning 21 Revisionsberättelse 30 Granskningsrapport 31 Nyckeltal 32 Fastighetsförteckning 33

4 4 ÅRSREDOVISNING 2007 VD har ordet Förnyelse, igångsättning och avslutning, är årets led - ord. De många aktiviteterna, de många samtidiga bollarna i luften har satt sin prägel på verksamheten. AllboHus arbetar hela tiden med att utveckla det goda boendet i våra bostadsområden och samtidigt skapa fler. Kundservice tar vi på fullaste allvar och vi noterar tacksamt att gamla tiders vakanser numera är bortblåsta av både Gudrun och Per. Med en god ekonomi i grunden finns det alla möjligheter att fortsätta på den inslagna vägen. Det råder en positiv anda på AllboHus och ett stort familjehjärta präglar umgänget både internt mellan våra medarbetare, men även hos våra kunder. Vi har många mötesplatser men de ska bli fler. Relationssamhället kommer att bli allt viktigare och förväntas ta över efter informationssamhället. Att våga tänka i nya banor och kanske lämna en del av det gamla har blivit en utmaning för hela organisationen. Våra duktiga medarbetare ges ytterligare kompetensutveckling och sammantaget rustas vi för att möta framtiden i nya arbetsformer och strukturer. Spännande förnyelse väntar. Årets ombyggnadsprojekt Första halvåret medförde ett antal summeringar och avslutningar inför VD-bytet efter semestern. Utemiljö - projektet i området Lövet blev färdigställt såväl som några hissinstallationer på Rönnedal och Borgmästaren. Årets samlade hissinvesteringar har medfört att ytterligare 30 lägenheter nås med lätt tillgänglighet. Vi avser arbeta vidare med dessa hissatsningar framöver. Satsningen på bredband, som AllboHus ligger långt framme i, närmade sig slutmålet genom att Moheda och Torpsbruk blev anslutna. Fjärrvärmeutbygg - naden fortsatte så att målet om olje- och elfri upp värmning inom hela AllboHus bestånd, snart är uppnått. Detta är ännu ett område där AllboHus ligger i täten. Reservelanläggningar kompletterades och några miljöhus byggdes för att bli bättre på sophantering. Inför VD-bytet fick en del av det som dittills varit underprioriterat ny fart och genomfördes i högt tempo. Lennart Lindstedt, VD Allboskolan, en anrik gammal kulturbyggnad, färdigställdes under året, från att vara gamla tidens skollokaler till att bli den nya tidens lägenheter. Med varsam hand och bibehållen charm har det skapats 11 nya lägenheter med högt i tak och hiss som gör att huset är tillgängligt för alla. Detta är ett av många exempel på AllboHus ansvarstagande för både kulturbyggnader som samhällsstruktur. I Moheda byggdes gamla Gästis om till ny restaurang och fem lägenheter. Även här har kulturvärden kunnat bevaras och förmeras. Nya projekt har igångsatts. Kv. Riksdagsmannen är AllboHus största projekt i modern tid. Här uppförs 42 exklusiva och tillgängliga lägenheter mitt i centrum. Lokalerna som skapas i samma byggnad skräddarsys till vårdcentral, apotek och folktandvård. Hälsan i centrum gäller detta hus. Även personalens hälsofrågor har speciellt uppmärksammats under hösten och fortsätter som ett utvecklingsprojekt. Eklövshusen vid Hagaparken har projek t erats för omfattande ombyggnad till nästan nya hus med full tillgänglighet. Detta projekt omfattar ett hus om året i fyra år, totalt berörs drygt 100 lägenheter. Förändringsarbete Tiden har gått fort sedan VD-skiftet. Den gör ofta det när man har roligt. Det har gått snabbare och smidigare att sätta sig in i AllboHus mångfacetterade verksamhet än planerat. Vänliga och tillmötesgående medarbetare, kunder, styrelse och ägare har alla bidragit på ett positivt sätt. Allt fungerar på ett gott sätt. Det finns dock behov av några punktvisa förbättringar som redan inletts. Under hösten intervjuades alla anställda och fick tillfälle att tycka till om vad som helst i företaget och många intressanta synpunkter kom fram. Detta material bildar nu en del av underlaget för ett långsiktigt

5 ÅRSREDOVISNING Riksdagsmannen, Alvesta. förändringsarbete där målet är att vi ska bli ännu bättre på att ge våra fastigheter den omsorg de behöver, ännu bättre på kundservice, samarbete och information. Nu väntar två andra undersökningar i samma syfte. Vilket behov har våra fastigheter, efter fastställd kvalitetsnivå, av daglig omsorg och långsiktigt underhåll? Vad tycker våra kunder om AllboHus, sitt boende och vår service? Dessa frågor räknar vi med att få besvarade under året. Tillsammans bildar dessa underlag en god bas som förväntas generera naturliga förslag och förutsättningar för nödvändigt förnyelseoch förändringsarbete. Allt i syfte att möta framtiden och de krav som vi själva och omvärlden rimligen kan ställa på oss för att fortsatt kunna vara Alvestabornas naturliga val av hyresvärd. Ekonomi Resultatet av årets verksamhet klädd i siffror har vi all anledning vara stolta över. Verksamheten har genererat ett resultat om 8,1 mkr (7,7) mot budget 6,2 mkr. Alla verksamhetsgrenar har bidragit till detta och alla medarbetare kan ta åt sig sin del av äran. Jämförelse - störande poster av engångskaraktär minskar sedan siffrorna till ett synligt resultat om 4,2 mkr. Vår soliditet håller sig fortsatt kring 13 %. Den kan komma att sjunka under några år eftersom vår balansräkning ökas med stora investeringstal utan att resultatet ökar i motsvarande takt. Vi måste således inför varje nytt byggprojekt göra noggranna överväganden mellan marknadens behov och dess betalningsvilja samt även väga in projektens påverkan på resultatet och balansräkningen samt därmed på soliditeten. Vi bygger gärna nya bostäder när våra balanserade nybyggnadskriterier bedöms uppfyllda. AllboHus 60 år AllboHus fyller 60 år under Det är värt att fira. Vi kommer därför att uppmärksamma jubilaren vid särskilda tillfällen under året. Både vår personal och våra kunder kommer att välförtjänt stå i fokus för dessa evenemang. Med aktningsvärd ålder följer också ett växande behov av ombyggnader och renoveringar. Det gäller stambyten för vatten och avlopp, det gäller elledningar, badrum, kök, hissar m.m. Listan kan bli lång och vi måste genomföra detta stora renoveringsbehov både klokt ekonomiskt och i takt med våra och marknadens resurser och förväntningar. Förslitningstakten och därmed underhållsbehovet har ökat mer än vad tidigare beräkningar visat. Våra intäkter måste därför öka i snabbare takt. Allt detta blir spännande uppgifter att ta sig an, uppgifter som måste gå hand i hand med fortsatt hög service för våra hyresgäster och utmaningen att utveckla ett attraktivt, och i vissa projekt ett vattennära, boende här i Alvesta. Lennart Lindstedt, VD

6 6 ÅRSREDOVISNING 2007 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för AllboHus Fastighets AB, org. nr , lämnar denna årsredovisning för räkenskapsåret Ägare: AllboHus Fastighets AB är dotterbolag till Alvesta kommunföretag AB, org.nr , som till 100 % ägs av Alvesta kommun. Styrelsen och revisorer Bolagets styrelse utses av kommunfullmäktige i Alvesta kommun. Styrelsen har under året haft 9 st protokollförda sammanträden. Årsstämma har hållits den 3 maj Styrelsen har under året bestått av: Ordinarie styrelseledamöter: ordf. Hagart Valtersson, v. ordf. Niclas Salomonsson, Bertil Olsson, Edina Maslac, Jan-Erik Svensson t.o.m. oktober och därefter Joakim Cardell. Suppleanter: Herbert Gränfors, Annika Kuparinen Larsson, Monica Pihl, Olof Berg och Lars-Olof Franzén. Personalrepresentanter: Gith Johansson, SKTF och Britt Nilsson, Kommunal. Suppleanter är Inger Henriksson, SKTF och Anders Lindahl, Kommunal. VD: Börje Norén t.o.m. augusti och därefter Lennart Lindstedt. Auktoriserade revisorer: Thomas Olofsson, Ernst & Young AB, med Åke Andersson som suppleant. Lekmannarevisor utsedd av Alvesta kommun: Göran Johansson med Sebastian Ohlsson som supp - leant. Styrelsen stående fr v: Gith Johansson, Olof Berg, Herbert Gränfors, Niclas Salomonsson, Bertil Olsson, Joakim Cardell, Hagart Valtersson, Karl-Olof Rydå och Lennart Lindstedt. Sittande fr v: Edina Maslac, Britt Nilsson, Monica Pihl och Annika Kuparinen Larsson.

7 ÅRSREDOVISNING Verksamhet Bolagets verksamhet består av följande huvuddelar: Uthyrning och förvaltning av lägenheter och lokaler i egna fastigheter Förvaltning av kommunala fastigheter Lokalvård för externa uppdragsgivare Hantverksgrupp med bygg och el som specialitet Planering, projektering och genomförande av ny- och ombyggnadsprojekt Lokalytan för 2007 har minskat beroende på att större delen av fastigheten i kv. Riksdagsmannen har rivits. Utöver ovanstående egna lokaler förvaltar bolaget kvm åt Alvesta kommun. Lokaltyp Antal enheter Kvm Bostäder Äldrebostäder Lokaler* Garage Summa Uthyrningsbar yta * av lokalerna är ca 30 lägenheter i gruppboende för utvecklingsstörda Organisationsanslutning AllboHus Fastighets AB är medlem i SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, FASTIGO, Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation samt Husbyggnadsvaror HBV förening. Byggnation av Riksdagsmannen Ledningsgruppen, stående: Gudrun Jancic (ekonomichef), Lennart Lindstedt (VD). Sittande: Nils-Göran Pettersson (teknisk chef), Karl-Olov Rydå (marknadschef).

8 8 ÅRSREDOVISNING 2007 Ekonomi Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt och före jämförelsestörande poster blir 8,3 mkr (7,7 mkr). De poster, av engångskaraktär, som kommer att belasta resultatet för år 2007 är ett pensionsåtagande till f.d. VD samt utrangering p.g.a rivning av större delen av fastigheten Riksdagsmannen samt ett par mindre fastigheter. Efter dessa justeringar, bokslutsdispositioner och skatt blir årets resultat 4,2 mkr (3,4 mkr). Nettoomsättningen har ökat med 1,6 mkr till 142,9 mkr (141,3 mkr). Hyresintäkterna uppgick till 121,4 mkr (119 mkr). Hyreshöjningen för bostäder blev i genomsnitt 1,4 % fr.o.m 1 april Antalet outhyrda lägenheter har stadigt minskat och var vid årsskiftet 27 st (38 st). Av dessa lägenheter är 10 st uthyrningsbara medan resterande håller på att renoveras eller skall användas som evakueringslägenheter till de hyresgäster i Eklövet, som måste flytta ut, när ombyggnaden av det första huset påbörjas. Hyresbortfallet för outhyrda lägenheter har minskat till tkr (3 106 tkr), vilket är 2,4 % (4 %) av lägenhetshyrorna. Övriga rörelseintäkter uppgår till 21,5 mkr (22,3 mkr). I övriga intäkter ingår bl a ersättning för sålda städ- och hantverkstjänster samt förvaltningsarvode för skötsel av kommunens fastigheter, främst förskolor och skolor. Resultat År Efter skatt Efter finansiella poster Tkr Tkr Finansiering År Låne- Ränte- Genom- Ränte- Finansskuld kostnader snittsränta bidrag netto Mkr Mkr % Mkr Mkr ,6 4,9 2,1 20, ,5 3,7 2,2 15, ,7 3,3 2,0 13, ,1 3,2 1,7 13, ,4 3,6 0,8 16,6 Driftkostnader, förutom underhåll, har totalt ökat något. Kostnaden för vatten och sopor har ökat marginellt, medan uppvärmningen har minskat med 300 tkr. Ökade kostnader för fastighetsskötsel och städning samt administration beror främst på ökade lönekostnader. Låneskulden har ökat, då vi har börjat lyfta på ett byggkreditiv som är beviljat för nybyggnationen i kv. Riksdagsmannen. Ingen övrig nyupplåning har skett under året. Räntekostnaderna har ökat med 2,3 mkr, vilket beror på att de rörliga räntorna har ökat med 1%-enhet under året samt att låneskulden har ökat p.g.a lyft på byggkreditivet.

9 ÅRSREDOVISNING Inom ett år från balansdagen förfaller 14 % av låne - skulden till betalning. Av låneskulden påverkas 47 % när de rörliga marknadsräntorna ändras. Denna andel har gått ner till 36 % i januari Derivatinstrument i form av ränteswapsavtal finns på 115 mkr. AllboHus har kommunal borgen för samtliga lån. Eget kapital År Eget kapital Avkastning Soliditet Tkr % % ,8 11, ,6 11,6 Eget kapital Det egna kapitalet har ökat med 2 mkr och uppgår vid årsskiftet till 81,2 mkr (79,2 mkr). I eget kapital ingår 72 % av obeskattade reserver. Soliditeten har minskat med 0,4 %-enheter till 13,1 % (13,5 %). Avkastning på eget kapital före skatt är 3,7 % (10 %) och avkastning på totalt kapital är 3,5 % (4 %). Minskningen beror på ett par stora poster av engångskaraktär som belastat resultatet 2007 samt att stora investeringar har gjorts under året. I obeskattade reserver, (periodiseringsfonder och ackumulerad överavskrivning, byggnader och inventarier) finns 9 mkr ,2 12, ,0 13, ,7 13,1 Känslighetsanalys Förändring Resultatpåverkan tkr/år Hyresintäkter, bostäder +/- 1 % 800 Hyresintäkter, lokaler +/- 1 % 420 Uppvärmning, el, +/- 1 % 280 vatten, avfall Underhåll +/- 1 % 220 Ränteförändring +/- 1 % Underhåll Årets underhållskostnader är 21,8 mkr (27,3 mkr), vilket är 135 kr/kvm (166 kr/kvm). Större underhållsåtgärder har varit Ombyggnad av ett flertal lokaler för anpassning till nya hyresgäster Ombyggnad av fjärrvärmekulvert vid Grönkullen Utvändig målning av flera fastigheter, bl a på Klövervägen i Moheda Ombyggnad till säkrare källarförråd mm på Rönnedalsvägen 33 Utvändig målning, byte entrédörrar och fasadlagning på Smeden i Vislanda Lägenhetsunderhåll Underhåll År Tkr

10 10 ÅRSREDOVISNING 2007 Investeringar Årets större investeringar är: Ombyggnad av fastigheten Boken (fd Allboskolan) till 11 lägenheter. Inflyttning 1 oktober Ombyggnad av Moheda Gästgiveri till 5 nya lägenheter samt ombyggnad av en befintlig restaurang. Totalt finns nu 6 lägenheter i fastigheten. TV- och bredbandsutbyggnad. Vi har fortsatt att utveckla och bygga ut bredbandsnätet och har nu byggt klart även i Moheda och Torpsbruk. Boken. Rönnemyrsvägen vid Lövetområdet har stängts av för genomfartstrafik och byggts om till en interngata. Ny infart har byggts från Värnamovägen till Hagagårdsvägen i Rönnedalsområdet. Färdigställd hissinstallation, nya tvättstugor, portlås mm på Rönnedalsv. 33. Reservelanläggning vid Askens äldreboende i Grimslöv. Fjärrvärmeanslutning av 16 lägenheter i Rubinen i Vislanda. Moheda Gästgiveri. Tilläggsisolering av vindar i flera fastigheter. Påbörjad nybyggnation i kv. Riksdagsmannen med 42 lägenheter, lokaler för bl a vårdcentral och apotek. Byggnaden beräknas vara inflyttningsklar till den 1 april Investeringar År Tkr Frejaområdet. Foto: Thomas Krüger

11 ÅRSREDOVISNING Medarbetarna Vi har 73 st fast anställda personer och 6 st ofta förekommande vikarier. Under sommaren förstärker vi organisationen med skolungdomar, som i huvudsak arbetar med skötsel av trädgårdar. AllboHus har en decentraliserad förvaltning med 7 kvartersvärdsområden som sköter både AllboHus egna fastigheter och de som förvaltas åt Alvesta kommun. Totalt arbetar 11 personer som kvartersvärdar med ansvar för fastigheternas inre skötsel, fel i lägenheterna, avflyttningsbesiktningar och beställning av omflyttningsunderhåll. Gruppen fastighetsarbetare, 9 personer, har hand om den yttre skötseln av fastigheterna i Alvesta och Moheda medan den yttre skötseln i den södra delen av kommunen köps av kommunens parkförvaltning. Även det mesta av gräsklippningen i Alvesta tätort köps av kommunens parkförvaltning. Hantverksgruppen, som består av 6 personer, håller på med mindre underhålls- och reparationsarbeten på egna och förvaltade fastigheter. Den enhet inom AllboHus som säljer störst andel av sin verksamhet till utomstående är städenheten, med en extern omsättning på 9,3 mkr. Vi har 38 personer som arbetar med lokalvård, dels i våra egna lokaler och trappstädning, dels med externa uppdrag, främst för Alvesta kommun. De externa uppdragen omfattar ca kvm. Beroende på lokalernas användning, sker städning mellan 1-5 gånger per vecka. Hantverksgruppen fr v: Stefan Jonsson, Rune Olastuen, Christer Gustavsson, Sven-Gunnar Ek, Birger Linnér och Stig-Erik Lindbom (förvaltare). Antal anställda Antal År 2007 År 2006 Årsarbetare Tillsvidareanställda Fasta vikarier 6 14 Antal årsarbetare Antal År 2007 År 2006 Män Kvinnor Män Kvinnor Städ Hantverksgrupp Fastighetsarbetare Kontor Kvartersvärdar Organisation Summa VD Administration Uthyrning Ekonomiavdelning Teknisk avdelning Lokalvård Kvartersvärdar Hantverkare Fastighetsarbetare

12 12 ÅRSREDOVISNING 2007 Friskvård AllboHus arbetar aktivt med friskvård för sina anställda. Samtliga anställda får en friskvårdspeng som kan användas för friskvård och hälsobefrämjande åtgärder t ex simhall, gym, sluta röka, gå ner i vikt, massage mm. Under hösten har samtliga anställda genomgått en hälsoundersökning. Ett nytt program för friskvårdssatsning håller på att tas fram. Glädjande nog har sjukfrånvaron minskat och är nu 5,2 % (5,8 %) av den ordinarie arbetstiden, vilket är 14,7 dagar/årsanställd mot 15,9 dagar föregående år. Personalens ålderssammansättning Ålder Antal Utbildning Företaget lägger stor vikt vid kontinuerlig kompetensutveckling. Detta för att medarbetarna skall kunna sköta sina arbetsuppgifter så effektivt som möjligt. Under våren fick alla medarbetare gå en datautbildning med bl a Office Några kvartersvärdar har gått utbildning i underhåll och reparation av tvättutrustning samt lås och dörrstängare. Samtliga kvartersvärdar har lärt sig hantera handdatorer vid av flyttningsbesiktning av lägenheterna. Husars marknadssystem har införts (Internet-baserad uthyrning), med erforderlig utbildning. All personal har under en eftermiddag fått insikt i stresshantering. Flera medarbetare har gått en utbildning i entreprenad-juridik, några har gått CAD utbildning och några har fått utbildning i LOU lagen om offentlig upphandling. Medarbetare inom städorganisationen har gått en golvvårdskurs, en intern utbildning i lägenhetsstädning samt utbildning i hjärt- och lungräddning. Personal AllboHus kontor. Miljöredovisning Huvuddelen av AllboHus fastigheter värms upp med fjärrvärme. Statligt bidrag har beviljats för konverteringen från el/luftvärme till fjärrvärme i 16 lägenheter i Rubinen i Vislanda. Av AllboHus uppvärmningskostnad på 11,9 mkr utgör köp av fjärrvärme 90 % (88 %), olja 2 % (4%), pellets 8 % (6 %) och el 0 % (2 %). Tilläggsisolering av vindbjälklag har gjorts i några fastigheter. Besparingen i minskad energiåtgång beräknas till 114 tkr per år för dessa fastigheter. För att bibehålla den goda inomhusmiljön i fastigheterna, sker obligatorisk ventilationskontroll, OVK, med jämna intervaller, då även eventuella brister åtgärdas. Ombyggnad av styr-, regler- och övervakningssystem för värmen fortgår.

13 ÅRSREDOVISNING Fastighetsförvaltning, Alvesta kommun AllboHus och Alvesta kommun har bl a följande viktiga avtal: Förvaltningsavtalet, för skötsel av kommunens förskolor och skolor. Projektledning, utredningar m.m. ingår också till en viss del i avtalet. Skötsel av kommunens Industrienhet Skötsel av kommunens bolag Alvesta Utveckling AB Förvaltningsavtal Förvaltningsavtalet som gäller förvaltning av framför allt kommunens förskolor och skolor omfattar en yta på kvm. Omsättningen är 53,8 mkr (52,3 mkr). Resultat förvaltning År 2007 År 2006 Tkr Tkr Intäkter Kostnader Underhåll El, vatten, sopor Värme Förvaltningsarvode Övriga driftkostnader, reparationer, försäkringar m.m Kapitalkostnader Summa kostnader Resultat Underhåll av fastigheterna (enligt förvaltningsavtalet) Stenlyckeskolan. År Mkr Kr per kvm , , , , ,7 128 Riksdagsmannagården.

14 14 ÅRSREDOVISNING 2007 Projekt Större investerings- och underhållsprojekt under året är: Konvertering från el till fjärrvärme på Blommagårds förskola. Omlagt grästak på huvudbyggnaden på Riksdagsmannagården. Ombyggnad på Aringsgården för att tillskapa ytterligare en förskoleavdelning. Högåsen. På Grönkullaskolan har köket byggts om. Två klassrum har byggts om till fritids. Pågående arbeten är att taket på en av flygelbyggnaderna byggs om till sadeltak samt att atriumgården byggs in. Upprustning av ventilationen i Prästängsskolans kök. Nytt golv samt ommålning i Hjortsbergaskolans sporthall. Komplettering av utemiljön på Mohedaskolan. På Vislandaskolan har ommålning i en del korridorer och klassrum gjorts. På framsidan har en ny trappa byggts med handikappramp och värmeslinga. Trappan på baksidan har också gjorts i ordning. Hel ombyggnad av köket på Torsåsbyskolan. Ny ventilation i Ängagårdens och Lunnagårds förskolor. Ombyggnad av Högåsen till 66 lägenheter för äldre. Ombyggnaden beräknas vara färdig till sommaren 2008, till en kostnad av ca 84 mkr. Första etappen var inflyttningsklar i oktober Lunnagård. Foto: Britt Lessner Industrienhet Industrienheten omfattar kommunens industrilokaler och de förvaltas av AllboHus. Industrienheten består av 5 fastigheter på totalt kvm. Hyresintäkterna uppgår till tkr (1 931 tkr). Resultatet för Industrienheten blev 150 tkr (101 tkr). Vid årsskiftet såldes två fastigheter över till Alvesta Utveckling AB. Vislandaskolan. Foto: Britt Lessner

15 ÅRSREDOVISNING Framtiden Nybyggnationen i kv. Riksdagsmannen, med 42 lägenheter samt lokaler för bl a vårdcentral och apotek, pågår enl. planerna. Inflyttning beräknas ske under våren Bygget har en egen hemsida där man dagligen kan följa byggnationen via en webbkamera, som tar bilder två-tre gånger per dygn. Där kan man också se samtliga lägenheter, deras läge i fastigheten, hyreskostnad mm. En broschyr har också tryckts upp som överskådligt visar samma sak. Man kan nu anmäla sitt intresse för att flytta till Riksdagsmannen, samt vilken lägenhet man är intresserad av att hyra. I AllboHus bestånd finns ytterligare ett relativt stort antal fastigheter som är byggda under 50- och 60- talen, där större underhållsåtgärder måste påbörjas inom år. Önskemål finns om att nya lägenheter byggs i bl a Hjortsberga, Vislanda och Moheda. Med de höga byggkostnader som råder för tillfället, beror en eventuell byggstart på, om det finns hyresgäster som är villiga att betala den hyra som krävs, för att projektet skall vara ekonomiskt försvarbart. Upprustning av de fyra Eklövshusen ligger i planerna för de närmaste åren. Det första huset är nu evakuerat, och hyresgästerna har flyttat in i andra lägenheter under ombyggnadstiden. Det blir ett omfattande ombyggnadsarbete med hiss, nya stammar för vatten- och avlopp, tvättstugor flyttas upp från källaren, ombyggda kök och badrum, byte av fönster, tilläggsisolering och putsad fasad samt sadeltak. Eklövet.

16 16 ÅRSREDOVISNING 2007 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans disposition står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets resultat Lämnat koncernbidrag, netto Summa kr kr kr kr Styrelsen och VD föreslår årsstämman besluta att i ny räkning överföra kr. Alvesta Hagart Valtersson, ordf. Joakim Cardell Lennart Lindstedt, VD Bertil Olsson Edina Maslac Olof Berg Sparbankshuset. Min revisionsberättelse har avgivits Thomas Olofsson, auktoriserad revisor

17 ÅRSREDOVISNING Org.nr ALLBOHUS FASTIGHETS AB Resultaträkning 2007 Belopp i tkr. Not Rörelsens intäkter 1 Nettoomsättning: Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsens kostnader Externa kostnader Personalkostnader 5, Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets resultat

18 18 ÅRSREDOVISNING 2007 Org.nr ALLBOHUS FASTIGHETS AB Balansräkning per Belopp i tkr. TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar 1 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Markanläggningar Pågående ny- och ombyggnadsprojekt Inventarier, verktyg och installationer Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Övriga långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager mm Förråd och lager Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Skattefordran Övriga kortfristiga fordringar Förutbet. kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

19 ÅRSREDOVISNING Org.nr ALLBOHUS FASTIGHETS AB Belopp i tkr. EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Eget kapital 1 Bundet eget kapital 21 Aktiekapital (50 aktier med kvotvärde 500 tkr) Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital 21 Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder 24 Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till Alvesta kommun Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda panter mm Fastighetsinteckningar 0 0 Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelse FASTIGO

20 20 ÅRSREDOVISNING 2007 Org.nr ALLBOHUS FASTIGHETS AB Kassaflödesanalys Belopp i tkr Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Övriga ej likviditetspåverkande poster Erhållen ränta Erlagd ränta Betald skatt Ökning (-) / minskning (+) varulager Ökning (-) / minskning (+) kundfordringar Ökning (-) / minskning (+) kortfristiga fordringar Ökning (+) / minskning (-) leverantörsskulder Ökning (+) / minskning (-) övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Ökning (-) / minskning (+) av övriga finansiella anläggningstillg Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna långfristiga lån Inlösen av långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

21 ÅRSREDOVISNING Noter till resultat- och balansräkning Not 1 VÄRDERINGS- OCH REDOVISNINGSPRINCIPER AllboHus Fastighets AB:s årsredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser, vilket medför att förskottsbetalda hyror redovisas i balansräkningen som förutbetalda intäkter. Intäkter från tjänsteuppdrag redovisas i enlighet med inkomstskattelagens bestämmelser. Inkomster och utgifter från uppdrag på löpande räkning resultatredovisas i den takt uppdraget utförs och faktureras, varför det inte förekommer någon balanspost avseende dessa uppdrag. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder-/fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har uppkommit genom avskrivning av fastigheter. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning redovisas den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader 50 år Markanläggningar 20 år Inventarier, verktyg och installationer 5 år Datainventarier 3 år Byggnadsinventarier 5-10 år Statliga stöd Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde.

22 22 ÅRSREDOVISNING 2007 Leasingavtal Samtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella eller operationella, redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal). Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, andra finansiella fordringar, kundfordringar, leverantörsskulder och låneskulder. Kundfordringar Kundfordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalat efter avdrag för individuellt bedömda osäkra kundfordringar. Låneskulder Låneskulder redovisas till erhållet belopp. Upphörande av redovisning av finansiella skulder sker först när skulderna har reglerats genom återbetalning. Alla transaktioner redovisas på likviddagen. Säkring av bolagets räntebindning Avtal om en så kallad ränteswap skyddar bolaget mot ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas på grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter, och periodiseras över avtalstiden. Ränteinstrument som inte uppfyller kriterierna för säkringsredovisning värderas vid bokslutstillfället, varvid avsättning för orealiserade förluster görs. Fordringar Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Varulager Varulagret värderas, med tillämpning av först-in först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Not 2 Hyreskontraktens löptider per Lokaler Antal Yta, kvm Årshyra Förfaller år 2008 (inkl förråd) Förfaller år Förfaller år Förfaller år Förfaller år 2012 eller senare

23 ÅRSREDOVISNING Not 3 HYRESINTÄKTER Bostäder Lokaler Garage / p-platser Summa Hyresintäkter för samtliga äldreboenden ingår i lokalhyresintäkter. I hyresintäkter bostäder ingår hyresgästernas hushållsel. Hyresbortfall och rabatter Bostäder Lokaler Garage / p-platser Hyres- och underhållsrabatter Summa Summa hyresintäkter Av årets intäkter utgör 160 tkr intäkter från koncernföretag. Not 4 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Sålda städtjänster Förvaltningsarvode Övriga förvaltningsintäkter Summa Av årets intäkter utgör 606 tkr försäljning till koncernföretag. Not 5 ÅRETS KOSTNADER Fastighetsförvaltningen Underhåll Fastighetsskötsel och städ Reparation Övriga driftkostnader El Vatten Sopor Uppvärmning Administration Pensionsåtagande till tidigare VD Fastighetsskatt Försäkring Medel Hyresgästföreningen Summa

24 24 ÅRSREDOVISNING 2007 Not 5 forts. ÅRETS KOSTNADER Service- och uppdragsverksamhet Material, köpta tjänster Personalkostnader, fältpersonal Administration mm Summa Summa externa kostnader och personalkostnader Av årets kostnader utgör tkr inköp från koncernföretag. Not 6. ERSÄTTNING TILL REVISOR Revision, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 0 87 Revision, Ernst & Young 95 0 Andra uppdrag Summa Not 7 PERSONAL Medeltalet årsanställda Kvinnor Män Totalt antal årsanställda Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD Övriga anställda Totala löner och ersättningar Sociala kostnader exkl. pension Pensionskostnader VD Pensionskostnader övriga anställda Summa löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostn Övriga personalkostnader inkl. uttagsskatt Summa personalkostnader Vid uppsägning av VD från styrelsens sida utgår 24 månadslöner. I pensionskostnaden för VD för år 2007 ingår pensionsåtagande till tidigare VD med 1,4 mkr. Styrelsen består av 5 ordinarie ledamöter varav en är kvinna. Ledningsgruppen består av 4 ledamöter varav en är kvinna.

25 ÅRSREDOVISNING Not 7 forts. PERSONAL Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro som andel av ordinarie arbetstid 5,2% 5,8% Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer 65% 60% Sjukfrånvaro för män 7,7% 3,0% Sjukfrånvaro för kvinnor 3,4% 8,0% Åldersfördelad sjukfrånvaro upp till 29 år 1,7% 0,0% 30 år - 49 år 2,1% 5,1% 50 år -- 8,3% 6,9% Sjukfrånvaron motsvarar 14,7 dagar (15,9) per årsarbetare. Not 8 PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR Byggnader Markanläggningar Inventarier och verktyg Fastighetsinventarier, installationer Summa Not 9 ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER Utrangeringskostnad pga rivning av 3 fastigheter Summa Not 10 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Ränteintäkter Övriga finansiella intäkter Summa Not 11 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntor fastighetslån Räntor byggnadskreditiv Borgensavgift Övriga finansiella kostnader Summa

26 26 ÅRSREDOVISNING 2007 Not 12 BOKSLUTSDISPOSITIONER OCH OBESKATTADE RESERVER Återföring av periodiseringsfonder Avsättning till periodiseringsfond Återförd avskrivning över plan, inventarier Avskrivning över plan, inventarier Avsättning till ersättningsfond Återförd ersättningsfond Avsättning till avskrivning över plan, byggnad Summa Not 13 SKATTER Aktuell skatt för året Uppskjuten skatt på temporära skillnader Uppskjuten skatt på lämnat koncernbidrag Summa Not 14 ANLÄGGNINGSNOT BYGGNAD Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Omklassificeringar Försäljning / utrangering Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar enl. plan Återförd avskrivning försäljning / utrangering Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde, byggnad MARK Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar under året Utgående bokfört värde, mark TAXERINGSVÄRDEN Byggnad Mark Summa taxeringsvärden

27 ÅRSREDOVISNING Not 15 ANLÄGGNINGSNOT MARKANLÄGGNINGAR Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ack. avskrivningar enl. plan Utgående planenligt restvärde Not 16 ANLÄGGNINGSNOT PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNAD Ingående bokfört värde Under året nedlagda kostnader Omfört till färdigställda byggnader Omfört till markanläggningar Omfört till övriga kostnader Utgående bokfört värde Not 17 ANLÄGGNINGSNOT INVENTARIER, VERKTYG OCH INSTALLATIONER Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar / utrangeringar Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Återförd avskrivning försäljning/utrangering Årets avskrivningar Utgående ack. avskrivningar enl. plan Utgående planenligt restvärde Not 18 LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Andelar i Husbyggnadsvaror HBV Förening Summa 40 40

28 28 ÅRSREDOVISNING 2007 Not 19 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Upplupna räntebidrag Övriga poster Summa Not 20 KASSA, BANK Företagets likvida medel är placerade på ett för Alvesta kommun och AllboHus gemensamt koncernkonto, med Alvesta kommun som avtalspart gentemot banken. Likvida medel är därmed att likställa med fordran på Alvesta kommun. Med hänsyn till postens likvida karaktär och att alla transaktioner redovisas på ett för bolaget särskilt underkonto hos banken, redovisas tillgodohavandet i balansräkningen under rubriken kassa och bank. Beviljad intern kredit på koncernkontot uppgår till tkr och är på balansdagen outnyttjad. Not 21 EGET KAPITAL Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Belopp vid årets ingång enl fastställd balansräkning Årets resultat Koncernbidrag netto, efter skatt Aktieägartillskott Belopp vid årets utgång Antalet aktier är 50 st med ett kvotvärde på 500 tkr. Not 22 OBESKATTADE RESERVER Periodiseringsfond vid 2002 års taxering Periodiseringsfond vid 2003 års taxering Periodiseringsfond vid 2004 års taxering Periodiseringsfond vid 2005 års taxering Periodiseringsfond vid 2006 års taxering Periodiseringsfond vid 2007 års taxering Ackumulerade avskrivningar över plan, inventarier Avsatt till Ersättningsfond Ackumulerade avskrivningar över plan, byggnad Summa Uppskjuten skatteskuld ingår med

29 ÅRSREDOVISNING Not 23 AVSÄTTNINGAR Avsättning för pensioner Uppskjuten skatt på temporära skillnader Summa Ingen del av avsättning för pensioner avser gruppen styrelse och VD. Not 24 SKULDPOSTERS FÖRFALLOTID Skulder till kreditinstitut < 1 år år > 5 år Summa Ränteswapsavtal finns på sammanlagt tkr. Not 25 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna semesterlöner och sociala avgifter Upplupna räntekostnader Förskott från kunder Övriga interimsskulder Summa

30 30 ÅRSREDOVISNING 2007

31 ÅRSREDOVISNING

32 32 ÅRSREDOVISNING 2007 Nyckeltal Belopp i tkr Balansomslutning Omsättning Hyresintäkter bostäder Hyresbortfall bostäder Hyresintäkter, lokaler Driftkostnader Underhåll Avskrivningar Finansiella kostnader, netto Räntebidrag Yta kvm (bostäder, lokaler) ) Hyra för samtl. äldrebostäder ingår. Finansiering Soliditet 13,1% 13,5% 12,5% 11,6% 11,1% Skuldsättningsgrad, ggr 6,6 6,4 7 7,4 8,0 Bruttoränta fastighetslån 3,6% 3,20% 3,32% 3,7% 4,9% Nettoränta fastighetslån 3,4% 2,84% 2,90% 3,3% 4,4% Lönsamhet Avkastning på eget kapital 3,7% 10,0% 13,2% 11,6% 7,8% Avkastning på totalt kapital 3,5% 4,0% 4,4% 4,5% 5,0% Direktavkastning fastigheter 6,2% 5,8% 6,2% 6,5% 6,8% Nyckeltal (kr / kvm) Medelvarmhyra Driftnetto Underhåll Fastighetsränta Räntebidrag Soliditet = Justerat eget kapital / Totalt kapital Skuldsättningsgrad, ggr = Justerade totala skulder / Justerat eget kapital Bruttoränta, fastighetslån = Räntekostnad fastighetslån / Genomsnittlig skuld fastighetslån Nettoränta, fastighetslån = (Räntekostnad fastighetslån - räntebidrag) / Genomsnittlig skuld fastighetslån Avkastning på Eget kapital = Resultat efter finansiella poster / Genomsnittligt just. eget kapital Avkastning på Totalt kapital = Resultat efter finansiella poster + finansiella kostnader / Genomsnittligt totalt kapital Direktavkastning, fastigheter = (Hyresintäkter-driftkostnader-underhåll) / bokfört värde byggnad, mark, markanläggning Driftnetto kr / kvm = (Hyresintäkter - underhåll - driftkostnader) / Yta Underhåll, kr / kvm = Underhåll / Yta Fastighetsränta, kr / kvm = Ränta fastighetslån / Yta Räntebidrag / kvm (lghyta) = Räntebidrag / Lägenhetsyta

33 ÅRSREDOVISNING FASTIGHET LÄGENHETER LOKALER FÄRDIG- TAXERINGS- ANSKAFFN.- BOKFÖRT (Fastighetsbeteckning) STÄLLT VÄRDE VÄRDE VÄRDE Antal Area Antal Area ÅR 2007 BYGGNAD BYGGNAD m 2 m 2 MARK MARK tkr MARKANL. MARKANL. Alvesta Beväringen Biografen (Bryggaren 20) Björklövet Björklövet Blenda 1 g:a mejeriet Blenda Boken Allboskolan (Alv 14:6) Borgmästaren Bryggaren 18 (Bryggaren 23) Bryggaren 19 (Bryggaren 23) Bågen Bågen Båthusen (Rönnedal 2) Centrumhuset (Sköldmön 7) Eken Eklövet Eksalen (Hjortronet 1) Grönkullen (Bågen 1) Gula huset (Bryggaren 23) Gästgivaren Hallska huset (Rådmannen 10) Hatten (Murklan 2) Hjorthagen (Hjorten 9) Kloster (Benestad 27:7 m.fl.) Konditorihuset (Blenda 1) Kronan (Trädet 1) Mården 10 (mark) Nedre Bagaren (Bagaren 3) ca Olofsgård (Bågen 2) Panncentralen (Rönnedal 2) Pilen Riksdagsmannen Rådmannen Rönnedal Rönnelund Rönnen 1, Svea 8 o 9 (mark) Sköldmön Smeden Sparbankshuset (Uttern 12) Stjärnhuset (Göta 6) Svanen Såningsmannen 9, Taggen (Pepparriskan 5) Torpabacken (Tärnan 1) Trädet Åldermannen (Alvesta 17:2) Åldermannen nya (Alvesta 17:2) Övre Bagaren (mark) Äldreboenden Bryggaren 24 (Bryggaren 23) Björkliden (Vislanda 58:2) Furuliden (Moheda 4:45) Asken (Grimslöv 1:81) Torsgården (Lönashult 1:64, 1:65) Hjortsberga Västregård (Sjöatorp 3:42)

34 34 ÅRSREDOVISNING 2007 FASTIGHET LÄGENHETER LOKALER FÄRDIG- TAXERINGS- ANSKAFFN.- BOKFÖRT (Fastighetsbeteckning) STÄLLT VÄRDE VÄRDE VÄRDE Antal Area Antal Area ÅR 2007 BYGGNAD BYGGNAD m 2 m 2 MARK MARK tkr MARKANL. MARKANL. Vislanda Banken (Vislanda 23:14) Björken (Vislanda 17:13) Björklunden (Vislanda 17:18) Cavallius (Vislanda 53:1) Glasmästaren (Vislanda 17:17) Rubinen (Vislanda 18:2) Smeden (Vislanda 42:1) Smeden (Vislanda 42:3) Moheda Ages hus (Moheda 4:185) Baneret (Moheda 14:3) Fårakullen (Moheda 4:209) Klöverängen (Moheda 1:104, 105) Lammet, Åkanten (Moheda 4:209) Längorna (Moheda 9:3, 9:4) Moheda Gästgiveri (Moheda 4:93) Moheda 2:115 (mark) 102 Moheda 4:36 (mark) Moheda 4: Rosen (Moheda 4:42) Trädgården (Moheda 4:210) Torpsbruk Björkeryd 2:71 (pelletsanläggn.) Björkeryd (Björkeryd 4:11) Disponenten (Björkeryd 4:2) Fridhem (Björkeryd 8:1) Humble (Björkeryd 4:20) Grimslöv Kajen (Grimslöv 1:83, 1:191 mfl) Kullagård (Grimslöv 26:16) Snickaren (Grimslöv 10:105) , Össagård (Grimslöv 2:34) Lönashult Håldala 1: Syrenen (Lönashult 1:41) ,76, Torne Pärlan (Sundet 1:39) Stranden (Sundet 1:47) Sundet 1 (Sundet 1:35) Sundet 2 (Sundet 1:36) Summa

35

36 Lindströms Tryckeri, Alvesta 41462