SAMRÅDSREDOGÖRELSE 1 (12)

Transkript

1 Byggnadsnämndens arbetsutskott SAMRÅDSREDOGÖRELSE 1 (12) Detaljplan för verksamheter inom Hagryd 1:38 i Släp Datum Dnr 2013-P007 D233 Genomförande Byggnadsnämnden beslöt den att genomföra samråd för detaljplaneförslaget. Planförslaget har sänts för yttrande enligt bifogad sändlista, bilaga 1, under tiden 15 november 14 december Förslaget har varit utställt i Stadshuset i Kungsbacka. Sammanfattning Under samrådstiden inkom 8 skrivelser. Synpunkterna gäller främst huruvida planförslaget kan sägas utgöra ett allmänt intresse som är tillräckligt stort för att motivera upphävande av strandskydd såväl som exploatering av jordbruksmark. Vidare ifrågasätts den verksamhetsbebyggelse som planeras och den anses vara alltför omfattande. En negativ effekt är de ökade trafikmängderna som bebyggelsen innebär. Förvaltningen har bedömt att planförslaget revideras med nedanstående ändringar. Planbeskrivningen kompletteras med bland annat tydligare motivering avseende ianspråktagande av jordbruksmark. Plankartan justeras i gränsen i norr för att anpassas till vägens befintliga läge, användningsbestämmelserna ändras till Z och R1 (Verksamheter och Samlingslokal) och planen kompletteras med utförligare utformningsbestämmelser. Upphävande av strandskydd har tagits bort ur plankartan då det blivit upphävt av länsstyrelsen via separat process. Framförda synpunkter kan i övrigt till stor del beaktas genom mindre ändringar i planhandlingarna. Kungsbacka kommun Kungsbacka Besöksadress Stadshuset, Storgatan 37 Telefon info@kungsbacka.se

2 Inkomna synpunkter och förvaltningens kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Personnamn anges inte. Samtliga synpunkterna finns tillgängliga på förvaltningen på Plan & Bygg. Länsstyrelsens yttrande bifogas. 2 (12) STATLIGA OCH REGIONALA MYNDIGHETER M FL 1. Länsstyrelsen Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 Plan- och bygglagen (PBL) och nu kända förhållanden att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget kan komma att prövas. Länsstyrelsen befarar att strandskyddet upphävs i strid med gällande bestämmelser enligt 7 kap miljöbalken. Länsstyrelsen bedömer att det är tveksamt om det särskilda skälet enligt 7 kap. 18 c 5. angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området kan tillämpas i detta fall. För att strandskyddet ska kunna upphävas krävs att det i planbeskrivningen finns en beskrivning av de naturvärden och värden för friluftslivet som finns i området och hur strandskyddets syften kan uppfyllas om strandskyddet upphävs. Sedan 2014 finns en möjlighet för länsstyrelsen att upphäva strandskyddet vid småvatten och små vattendrag (mindre än 2 m bredd respektive under 1 hektar) om områdets betydelse för strandskyddets syften är liten. Länsstyrelsen delar kommunens uppfattning att planförslagets genomförande inte innebär betydande miljöpåverkan. Planbeskrivningen saknar en redovisning av berörda riksintressen och detaljplanens påverkan på riksintressena. Dessutom ska miljökvalitetsnormerna för vatten beskrivas tydligare. Inom planområdet fanns tidigare fornlämningen Raä Släp 117:1. Denna grävdes ut, dokumenterades och togs bort vid en arkeologisk undersökning och Länsstyrelsen anser att inga ytterligare arkeologiska insatser är nödvändiga. Stenmuren inom planområdet omfattas av biotopskydd. Denna ska enligt planbeskrivningen bevaras inom naturmark. Länsstyrelsen föreslår att texten i planbeskrivningen kompletteras med en skyddsbestämmelse på plankartan. Planförslaget tar jordbruksmark i anspråk. Länsstyrelsen anser att kommunen bör motivera detta i planbeskrivningen med hänsyn till bestämmelserna i 3 kap 4 miljöbalken, särskilt med tanke på att detaljplanen inte är förenlig med översiktsplanen. En dagvattenutredning har gjorts för ett 10-årsregn. Kommande klimatförändringar och ökade flöden är viktigt att räkna med vid dimensionering av dagvattensystem. Länsstyrelsen anser att dagvattenflöden upp till åtminstone 100-års regn måste studeras, så att man kan se vart vattnet tar vägen vid större regn och utforma planen så att vattnet inte ställer till skada. Planbeskrivningen beskriver att kontorsdelen av byggnaden planeras ha ett stadsmässigt intryck med större glaspartier. Länsstyrelsen anser att om bebyggelsens utformning är av vikt bör den säkerställas genom planbestämmelser.

3 Bestämmelser om byggnadshöjd är ofta svårtolkade och därmed inte rättssäkra. Det är bättre att reglera nockhöjden och vid behov kombinera det med bestämmelser om takform och/eller taklutning. Om markens höjd varierar är det ofta bäst att ange nockhöjden i förhållande till ortens nollplan. Högsta byggnadshöjd för besöksanläggningen bör preciseras på plankartan då den är motstridig till den byggnadshöjd som angetts för hela verksamhetsområdet. 3 (12) Planbestämmelsen R besöksanläggning är otydlig bör preciseras till R1 samlingslokal. Planbestämmelsen J industri, icke störande kan med fördel ersättas med Z verksamheter med begränsad omgivningspåverkan. Åtgärder som innebär exempelvis avvattning av mark eller grävning i vattenområde utgör vattenverksamheter som kräver tillstånd eller anmälan. Vid avledning av dagvatten till nedströms liggande vattenområden, såsom diken eller andra vattenområden, är det viktigt att ägare till sådana vattenanläggningar eller vattenområden kontaktas och att dessa medger eventuella ökade flöden eller påverkan på vattenanläggningar utanför planområdet. Kommunen har ansökt om upphävande av strandskydd inom planområdet via separat process. Länsstyrelsen meddelade att området inte längre ska omfattas av strandskydd. Planbeskrivningen förtydligas gällande riksintressen, miljökvalitetsnormen för vatten och motivering till ianspråktagande av jordbruksmark. Skyddsbestämmelse för stenmur läggs till på plankartan. Dagvattensystemet (ledningsnät, fördröjningsmagasin etc.) dimensioneras enligt praxis med avseende på ett 10-årsregn. Dagvattenutredningen beskriver hur området ska planeras för att undvika skador på nya byggnader vid ett 100-årsregn enligt rekommendationer från Svenskt Vatten. Utredningen anger vilka lutningar som föreslås kring nya byggnader för att förhindra att yt- eller dagvatten rinner in i byggnaderna vid kraftigare regn där systemets maxkapacitet överskrids. Planbeskrivningen förtydligas angående detta. Planen kompletteras med utförligare utformningsbestämmelser för att säkerställa bebyggelsens utformning. Plankartan justeras till nockhöjd istället för byggnadshöjd. Hela området kan på sikt vara aktuellt för verksamheter varpå höjden för verksamheter bör gälla för hela området. Plankartan förtydligas gällande byggnadernas höjder inom området. Planbestämmelserna ändras enligt förslag till R1 och Z. 2. Lantmäteriet Gång och Cykel anges som olika bestämmelser under planbestämmelser men anges som en och samma i plankartan. Den södra utfarten är planlagd som allmän plats för Gång och Cykel. Lantmäteriet föreslår att den istället ska planläggas som allmän plats som möjliggör fordonstrafik. Den föreslagna utfarten i norr går troligen över allmän plats Natur i angränsande detaljplan. Om så är fallet bör planområdet utvidgas för att möjliggöra utfart till Gärdebacksvägen.

4 Av planbeskrivningen framgår att kommunen ska bygga ut GC-vägen och att avtal finns mellan kommunen och Trafikverket om att Trafikverket ska överta driften. Lantmäteriet ifrågasätter om GC-vägen då ska utgöra allmän plats med enskilt huvudmannaskap. Vilken rättighet/skyldighet har kommunen att ta i anspråk marken och bygga GC-vägen? Något avtal med fastighetsägarna, som enligt detaljplanen ska bygga ut och sköta GC-vägen, och Trafikverket finns inte. Det avtal som finns är tecknat mellan kommunen och Trafikverket. Enligt Lantmäteriet kan det övervägas om det är lämpligare att dela huvudmannaskapet så att Naturområden blir enskilt och Gång och Cykel kommunalt. Bestämmelserna för Gång och Cykel ändras till GATA, inom vilken gång- och cykelväg inryms. Utfartsförbudet har kvar samma avgränsning som i samrådsförslaget. Gatumarken kommer ha enskilt huvudmannaskap, då området har tagits i anspråk med vägrätt genom en laga kraftvunnen vägplan. Då Trafikverket är väghållare, och ansvarar därmed för driften av gata och gång- och cykelväg. Genomförandebeskrivningen har förtydligats kring detta. Plangränsen i norr gick i samrådsförslaget i linje med gränsen mellan naturmark och gatumark i gällande detaljplan. Gärdebacksvägen har anlagts cirka 2,5 meter norr om denna gräns, varpå ett mindre glapp av mark planlagd som gatumark finns. Till granskningen ändras plangränsen i norr för att anpassas till befintliga förhållanden. 4 (12) 3. Trafikverket Trafikverket strävar efter att begränsa antalet anslutningar till allmänna vägar. Därför ser Trafikverket positivt till att planen planerar att möjliggöra ett samutnyttjande av den nya anslutningen till väg 953 (Gamla Särövägen) både för planerad industriverksamhet och befintlig verksamhet söder om planområdet. Trafikverket anser att möjligheten att stänga den planstridiga utfarten bör utredas vidare. Trafikverket påminner om att den nya anslutningen till väg 953 ska utformas enligt anvisningar i VGU och anslutningens utformning ska samrådas med Trafikverket som väghållare. Trafikverket vill uppmärksamma att Gärdesbacksvägen har enskild väghållare och därför krävs ett servitut för att samlingslokalens nyttjande och anslutning till vägen ska vara möjligt. Säkerhetszonen längs väg 953 vid fastigheten är minst 5 meter från vägkant. Säkerhetszonen är det område utanför körbanan som ska vara fritt från fysiska hinder i form av fasta oeftergivliga föremål. Detaljplanens intention är att stänga den planstridiga utfarten och att samlokalisera de båda verksamheternas utfart. 4. Västtrafik Västtrafik har tagit del av aktuellt förslag till detaljplan och har inga invändningar mot planförslaget. Noteras.

5 KOMMUNALA FÖRVALTNINGAR OCH NÄMNDER 5 (12) 5. Miljö & Hälsa Nämnden för Miljö och Hälsoskydd tillstyrker förslag till detaljplan för verksamheter inom Hagryd 1:38 och vill särskilt understryka vikten av: - Att en anmälan om dagvattenanläggning skickas till Miljö & Hälsoskydd i god tid före byggstart, - Att hela dagvattensystemet löses under både byggtiden och utnyttjandetiden, och att fördröjning och renande av dagvatten sker så nära källan som möjligt. En dagvattenutredning har tagits fram av Norconsult I utredningen föreslås att kontakt tas med Trafikverket för att få ett godkännande för att leda dagvattnet till diket väster om Gamla Särövägen. Miljö & Hälsoskydd anser att om Trafikverket inte godtar föreslagen lösning bör förslaget i dagvattenutredningen följas om en alternativ dagvattenlösning. Ett lokalt omhändertagande av dagvattnet är att föredra. Parkeringsytorna beräknas inte överstiga 1250 m2, varpå oljeavskiljning inte bedöms nödvändig enligt Kungsbackas dagvattenpolicy, dock bör någon form ar rening av dagvattnet ske då markanvändningen är klassad som industriområde. Med närhet till både Gamla Särövägen och väg 158 kommer det att genereras höga bullernivåer från trafiken. I planbeskrivningen redovisas Trafikverkets siffror på trafikflödet från 2004 och Miljö & Hälsoskydd bedömer att dessa siffror är alltför gamla för att vara tillförlitliga idag. Enligt planbeskrivningen ska delar av byggnaden bestå av kontor. Eftersom arbetslokaler inte är en fråga för Miljö & Hälsoskydd utan för Arbetsmiljöverket, bör frågan remitteras till Arbetsmiljöverket. Den planerade etableringen kan generera buller till närliggande bostäder då trafiken ökar något på Gamla Särövägen till verksamheten. Marken i området består av lera och bedöms vara ett lågriskområde för radon. Halten radon kan dock variera och vara högre även i så kallat lågriskområde. För att vara säker på att det inte är höga radonvärden bedömer Miljö & Hälsoskydd att en radonmätning bör göras i området innan byggnationen påbörjas. Det bedöms inte behöva göras några nya mätningar av trafikflödena på Gamla Särövägen då trafiken i området inte har förändrats i någon stor utsträckning sedan tidigare mätningar. Ökningen av trafiken på Gamla Särövägen i anslutning till ny exploatering bedöms inte påverka bullernivåerna i området då det är frågan om en så pass liten ökning. 6. Kultur & Fritid Kultur & Fritid har inget att erinra mot förslaget och påpekar att det är positivt att karaktäristiska landskapselement som träd och stenmurar bevaras. bevarande av stenmuren. Noteras. Skyddsbestämmelser läggs till på plankartan för

6 SAKÄGARE 6 (12) 7. Gärdebackvägens Samfällighetsförening Gärdebackvägens Samfällighetsförening har tagit del av förslaget till detaljplan och meddelar att de inte accepterar innehållet i detaljplanen. De opponerar sig mot: storleken och omfattningen av planerad bebyggelse, ökad trafik och föreslagen infart från Gärdebacksvägen, förlust av naturområde samt den religiösa verksamhet som avses bedrivas inom planområdet. Omfattningen av bebyggelsen Samfällighetsföreningen bedömer att den planerade verksamhetsbebyggelsen är av väsentlig omfattning och de menar att planförslaget går emot målet om att uppföra småskalig industri inom planområdet. De föreslagna byggnaderna är lokaliserade till naturområdet i väst och till Gärdebacksvägen. Samfällighetsföreningen anser att eventuella byggnader (som ska följa intentionerna om mindre småskalig industriverksamhet) bör koncentreras till den södra delen av fastigheten där annan byggnation redan finns. Den bebyggelse som föreslås i detaljplanen signalerar att man befinner sig i ett större industriområde, speciellt eftersom det redan finns viss liknande bebyggelse en liten bit bort (Däckmagasinet). Säkerhetsrisker till följd av ökad trafik Samfällighetsföreningen befarar att en etablering av verksamheter och samlingslokal inom planområdet kommer innebära väsentligt ökade trafikmängder i området. De motsätter sig förslaget om att bygga en infart ut mot Gärdebacksvägen och bedömer att den ökade trafiken innebär en säkerhetsrisk för de boende i området. De ser även en säkerhetsrisk med att använda den cykelbana som är planerad att byggas längs Gamla Särövägen med anledning av den ökade trafiken. Den ökade säkerhetsrisken gäller inte bara boende längs Gärdebacksvägen, utan alla som tänkt utnyttja den tillkommande cykelvägen. Säkerhetsrisken pga de ökade trafikmängderna påverkar främst barnen och minskar deras möjligheter att ta sig själva till skolan eller andra aktiviteter. Rekreation Planområdet bedöms i nuläget inte ha något högre rekreationsvärde enligt förslaget till detaljplan. Samfällighetsföreningen motsätter sig detta och menar att platsen utgör en vacker och naturlig gräns till skogen och naturområdet i väster. Dessutom används åkern för odling samt som betesmark och träningsområde för hästar. Föreslagen verksamhet Samfällighetsföreningens uppfattning är att värdet på deras tomter och hus kommer att påverkas på ett negativt sätt i framtiden i och med att den nya bebyggelsen inte kan bedömas som småskalig industri. Det är mer attraktivt för en familj att köpa en bostad i närheten av skog, fält och lätt bebyggelse än bakom ett större industriområde. Samfällighetsföreningen motsätter att Plymouthbröderna ska få bedriva den planerade verksamheten inom fastigheten, då föreningen anser att Plymouthföreningen inte är en organisation/förening utan en sekt som dessutom inte följer svenska lagar och föreskrifter. Denna religiösa verksamhet kan ytterligare bidra till att deras fastigheter förlorar i värde. En verksamhetslokal på totalt knappt m2 räknas som en småskalig industriverksamhet och följer därmed intentionerna i planuppdraget och detaljplanens syfte. Stenmuren i väster mot naturmarken är

7 biotopskyddad och får därför inte rivas, vilket gör att området möjligt att bebygga i söder är relativt smalt. Med hänsyn till planområdets form är det därför mest naturligt att förlägga byggnaderna längre norrut. Den ökade trafiken till området till följd av den föreslagna exploateringen bedöms inte bli så pass stor att trafiksäkerheten för bilister, cyklister och fotgängare påverkas på något avgörande sätt. Trafiken till samlingslokalen kommer dessutom endast att förekomma vid specifika tider kopplade till bland annat samlingar. Åker- och betesmark räknas inte som rekreationsområden, även om de utgör ett vackert och uppskattat inslag i landskapet. Rekreationsområden är sådana områden som kan användas för exempelvis avkoppling och motion, till exempel en skog eller lekplats. Detaljplanen tar inte hänsyn till vilket företag, organisation, förening eller privatperson som kommer att nyttja området efter att planen har vunnit laga kraft, utan utreder endast möjlig och lämplig markanvändning på platsen. Även om det i dagsläget finns en tänkt exploatör av både verksamhetslokal och samlingslokalen så är det ingen garanti för att det inte kommer ändras på sikt. Plan- och bygglagen tar därmed inte hänsyn till olika typer av exploatörer. Även om det finns skilda syner på olika religiösa samfund så påverkar inte det möjligheten för olika parter att genom en demokratisk process få möjlighet att anlägga företag och samlingslokaler. Då verksamheten inte tillåts vara störande för omgivningen, samt att bostadsområdet ligger cirka 120 meter ifrån verksamhetsområdet och samlingslokalen med ett mellanliggande skogbevuxet höjdparti som avskiljare bedöms inte bostädernas värde påverkas på något avgörande sätt. 7 (12) 8. Fastighetsägare Hagryd 1:2 Fastighetsägaren förordar ett nollalternativ samt att åkern återställs till sitt ursprungliga skick då förslaget i sin helhet strider mot lagen om användandet av åkermark. Fastighetsägaren anser att detta strider mot Miljöbalken, där det står skrivet att jordbruksmark endast får tas i anspråk om det är av stort samhällsintresse. Vidare menar fastighetsägaren att det borde vara totalt omöjligt att upphäva strandskyddet för byggnation om 100-tals kvadratmeter. Eftersom andra fastighetsägare i området blivit nekade att bygga ut några få kvadratmeter inom samma område med hänvisning till samma biflöde och samma strandskyddade bäck. Fastighetsägaren kan inte se det stora allmänna intresset som omnämns i detaljplanen som ska till för att utgöra ett undantag från Miljöbalken. Industribyggnation bör inte förekomma i närheten av bostadsområden som i detta fall, eftersom detta har lett till motsättningar i flera andra områden. Fastighetsägaren anser att det finns tillräckligt med befintliga samlingslokaler i området. I och med den planerade gång- och cykelvägen kommer tillgängligheten till befintliga samlingslokaler att bli ännu bättre. Fastighetsägaren anser att en industrilokal med en glasfasad av stadsmässigt intryck inte passar in i en miljö som de flesta anser som lantlig. Nuvarande planförslag är inte bättre än det tidigare om en ÅTV-station, enligt fastighetsägaren. Planbeskrivningen kompletteras med en motivering till ianspråktagandet av åkermark. Detaljplanen bedöms vara av samhällsintresse som en del i tätortsutvecklingen av Särö och området har flera kvaliteter som motiverar en förändrad markanvändning. En etablering av verksamhet inom planområdet är

8 strategiskt på så sätt att den samlar etableringar av verksamheter i anslutning till goda transportförbindelser. Dessutom kan nya arbetstillfällen nära Särö centrum stärka orten i fråga om service och möjlighet till hållbart resande med kollektivtrafik. Alternativa lokaliseringar som inte innebär ianspråktagande av jordbruksmark bedöms inte finnas som motsvarar planförslagets strategiska läge. I samband med att en ny detaljplan tas fram är det möjligt att upphäva strandskyddet inom ett planområde. För små vattendrag är det även möjligt att i en separat process upphäva strandskyddet om områdets betydelse för att tillgodose strandskyddets syften är liten, i enlighet med länsstyrelsen yttrande. För aktuellt planområde har strandskyddets upphävts av länsstyrelsen enligt beslut Ifall intresse finns från fler fastighetsägare, längs med de delar av bäcken som har liknande förutsättningar, att upphäva strandskyddet på fler ställen kan kontakt tas med kommunens förvaltning för Miljö & Hälsoskydd. I översiktsplanen så är det angett att inriktningen inom Särö utvecklingsområde är att utveckla fler verksamhetsområden. Föreslagen verksamhetslokal generar ett 10- tal arbetstillfällen till orten, vilket ses som ett allmänt intresse. Då verksamheten inte tillåts vara störande för omgivningen, samt att bostadsområdet ligger cirka 120 meter ifrån verksamhetsområdet med ett mellanliggande skogsbevuxet höjdparti som avskiljare bedöms inte bostäderna påverkas på något avgörande sätt. Även om andra samlingslokaler finns i närområdet så har fastighetsägaren till aktuellt planområde ansökt om att möjliggöra för en ny samlingslokal som är anpassade till exploatörens syften. Detaljplanen prövar endast om en samlingslokal med tillhörande omgivningspåverkan i form av ökad trafik med mera är en lämplig markanvändning. Planen har kompletterats med utförligare utformningsbestämmelser för att säkerställa bebyggelsens utformning. Föreslagen utformning bedöms passa i landskapet där staden möte landsbygden. 8 (12) ÄNDRINGAR Planförslaget föreslås revideras. Planbestämmelserna föreslås revideras så att byggnadshöjd ersätts med nockhöjd, användningsbeteckningar ändras till Z och R1, allmän plats för gång och cykel ändras till allmän plats för gata och den norra gränsen justeras för att anpassas till befintlig gata. Dessutom får befintlig stenmur en skyddsbestämmelse, och planen kompletteras med utförligare utformningsbestämmelser. Upphävande av strandskydd i plan tas bort då det har upphävts av länsstyrelsen i en separat process. Planbeskrivningen förtydligas gällande motivering till ianspråktagande av åkermark, påverkan på riksintressen, miljökvalitetsnormer för vatten samt dagvatten. Dessutom kommer byggnadernas föreslagna utformning beskrivas tydligare. I övrigt görs endast redaktionella ändringar. Maria Malone Samordnare Plan, Planarkitekt

9 9 (12)

10 10 (12)

11 11 (12)

12 12 (12)