JOHANNEBERG 1936 ÅRSREDOVISNING. HSB:s Bostadsrättsförening. i Göteborg. TRYCKKOSTNAD 30 KR Max 1 exemplar per lägenhet

Transkript

1 HSB:s Bostadsrättsförening JOHANNEBERG 1936 i Göteborg TRYCKKOSTNAD 30 KR Max 1 exemplar per lägenhet Årsredovisningen finns även publicerad på hemsidan under rubriken Ekonomisk information TAKTERRASSER MED UTSIKT SOPSYSTEM KLART RENOVERAT TRÄDGÅRD OMBYGGNADSPLAN HEM LJUVA HEM ÅRSREDOVISNING 2003 HSB:s Brf Johanneberg 1936 i Göteborg 2002

2 Förvaltningsberättelse för HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Mål och visioner för det goda boendet HSB:s Brf Johanneberg 1936 i Göteborg kombinerar ett boende i centrala Göteborg med en småstadskänsla i form av egna grönytor och parkeringsplatser. Föreningen är ledande i användning av ny teknik, vilket märks bl.a. i eget datanät, datoriserad styrning av värme, vatten, ventilation och lås/säkerhetsinstallationer. Föreningen bildades och byggnaderna uppfördes åren och har moderniserats och renoverats år 1983 och för att passa nutidens krav från de boende och myndigheter. Renoveringar och moderniseringar har skett med viss försiktighet och beaktande av den ursprungliga arkitekturen. Ett mål är att förbättra trivseln och gemenskapen i föreningen. Föreningens fastigheter Byggnadsstilen är i 30-talets funktionalistiska anda och arkitekt är Erik Friberger. Erik Friberger var Länsarkitekt i Göteborg och en av Sveriges ledande funktionalister. Arkitektur var för Friberger moral, ett hus fick inte föreställa något det inte var. Föränderligheten är lika viktig som ändamålsenligheten. Friberger kämpade hela livet för att med arkitektens hjälpmedel skipa rättvisa i samhället. Föreningen består av tre fastigheter, se bilaga 2:1; Gibraltargatan 21A-E, 60 lägenheter och tre kommersiella lokaler. Eklandagatan 67A-D, 48 lägenheter. Lindströmsgatan 3A-D, 48 lägenheter. För olika typer av lägenheter se bilaga 3:2. Varje byggnad består av fyra våningar med källare, vind och en längsgående takterrass. Konstruktionen av betong har extra tilläggsisolering av frigolit och en extrafasad i lättbetong. ROTrenoveringen år 1983 innebar i korthet att avlopp till lägenheter, vattenledningsrör, elkablar och allmän belysning, fönster, portdörrar, fasad, kök och badrum i lägenheter byttes ut. År 1994 togs de gamla balkongerna från 30-talet bort och nya göts. Trapphusen målades om. År 1996 lades ny takpapp med gummiegenskaper och fönster målades år , vilket sker med ca 7 års mellanrum. Åren har nyläggning av dränering skett runt byggnaderna. I samband med detta uppfördes två nya cykelplatser för att möta medlemmarnas behov av cykelparkeringar. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

3 I samband med ombyggnad av nedfartsramp och nyläggning av dränering år 1999 omasfalterades de 25 parkeringsplatserna och antalet utökades till 28 st. År 1999 installerades ett data-/tele-/signalnät. Medlemmarna kan hyra fasta Internet-abonnemang och abonnera på fast telefoni från annan operatör än Telia via föreningens telenät. Signalnätet används för att styra värme, ventilation, tvättstugor och trappljus samt för insamling av data för kall- och varmvattenförbrukning och värmeförbrukning. Signalnätet används även för att mäta inomhustemperatur i vissa referenslägenheter och därigenom styra värmen via en dator. Ventilation styrs för samtliga lägenheter, bl.a. genom att forcera ventilationen till maximal genomströmning när spjället i ventilationskåpan ovan spisen används. Larmsignaler för dräneringspumpar och fläktar hanteras likaledes i detta system. I husen Eklandagatan och Lindströmsgatan skedde år ombyggnation av soprum och nedfartsramper till soprum/källaringång för att kunna bibehålla sopnedkasten för restavfall och samtidigt installera ett nytt sopnedkast i varje entré för biologiskt/-komposterbart avfall. Huset Gibraltarg. byggdes om åren för sortering med restavfall i de sedan tidigare existerande sopnedkasten och i entréerna Gibraltarg. 21A och E finns nedkast för komposterbart avfall. Fastigheterna var fullvärdesförsäkrade genom Länsförsäkringar år 2002 och är fullvärdesförsäkrade genom Länsförsäkringar år Underhåll, reparationer och investeringar Under året har följande periodiskt/planerat underhåll genomförts (se not 13): Föreningens stadgebundna del för renovering av enskilda badrum i lägenheter. Utläggning av barkmull i rabatter för att minska ogräsbeväxning. Rengöring (sotning) av ventilationskanaler enligt lagkrav vart tredje år. Årlig avsättning till yttre fond görs via en underhållsplan för att täcka nödvändigt yttre underhåll med undantag för byte av fasad, fönster, allmänna elsystem, värmesystem samt vatten- och avloppssystem. I underhållsplanen ingår inte större ombyggnadsarbete som t.ex. ombyggnation för sopsystem. För dessa arbeten, när de kan komma att utföras, bedöms möjlighet finnas för föreningen att ta upp nya lån. Under år 2002 och 2003 slutförda investeringar: Ombyggnation av huset Gibraltargatan för tvåkärlssystem för hushållssopor och ny utomhuscykelplats slutförd i augusti 2002, påbörjat 2001, total utgift kr, avskrives över 56 år. Terrassernas belysning och infravärmare byttes ut och utökades. Utomhusuttag och infravärmare skyddas via jordfelsbrytare. Elektrisk grillstart finns tillgänglig för att tända grillkol i utomhusgrillar och förhoppningsvis upphör därmed användandet av tändvätska i den torra terrassmiljön. Investeringsutgift kr med avskrivning över 10 år. Påbörjat arbete i april 2001 som slutförs våren 2003; installation och inköp av en extra större torktumlare till varje tvättstuga (3 st), utbyte av två äldre torktumlare - de nya torktumlarna är utrustade med värmeväxlare för energibesparing och kortare torktid - utbyte av två äldre tvättmaskiner, totalt kr med en avskrivningstid om 8 år med start år Renovering och iordningställande av ventilation för extra torktumlare och befintlig torktumlare, kall- och varmvattenrördragning för tvättmaskiner samt två nya elcentraler med säkringar och jordfelsbrytare i varje tvättstuga, totalt omkring kr med en byggnadsavskrivning över 55 år med start år HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

4 Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma hölls den 27 maj I stämman deltog 30 medlemmar. Antalet överlåtelser av bostadsrätter i föreningen under året var 24 st. Se bilaga 4:2 för antal överlåtelser åren 1986 till och med år Överlåtelsepriserna ökade svagt under år 2002 och i skrivande stund maj 2003 ca kr för en tvårumslägenhet om kvm. Föreningen hade vid årets slut 158 medlemmar och därtill kommer HSB Göteborg som en medlem samt 156 bostadsrätter och tre kommersiella lokaler. Andrahandsupplåtelserna är st vid varje tvärsnittstidpunkt. Se bilaga 5:1 för in- och utträdande medlemmar i föreningen under år I skrivande stund, maj 2003, är två tredjedelar av föreningens medlemmar under 35 år, se bilaga 5:2, och totalt är 65 procent män och 35 procent kvinnor. Förtroendevalda från den 7 maj 2001 Styrelsens sammansättning efter ordinarie föreningsstämma med av stämman beslutade 7 ledamöter och 5 suppleanter: Ordförande Anders Bergström Vice ordförande Carsten Jensen Sekreterare Louise Amunder Ekonomiansvarig Håkan Wignell Ledamot, informationsansvarig Lena Hedenström Ledamot Johan Hell HSB representant Kent-Olof Stigh Suppleant Fredrik Svensson Suppleant Mikael Lindqvist Suppleant Fredrik Fallegård Suppleant Gunnar Kempe Suppleant Sven Christensson Fredrik Svensson avsade sig styrelseuppdraget i juni 2001 och Johan Hell i augusti Anders Bergström, Carsten Jensen, Louise Amunder, Håkan Wignell och Lena Hedenström tecknar, två i förening, föreningens firma fram till och med ordinarie föreningsstämman 27 maj Revisorer, utsedda av föreningsstämman, har varit Anders Grönlund (lgh 115) med Roeland Costenoble (lgh 94) som suppleant. Anders Grönlund flyttade från föreningen i augusti 2001 och avsade sig revisoruppdraget och Roeland Costenoble trädde in som revisor. HSB:s Riksförbund har förordnat BoRevision AB med Ingvar Albrektson som revisor. Valberedningen består av Roeland Costenoble (sammankallande, lgh 94), Mauritz Jeanson (lgh 4) och Johan Carlsson (lgh 137). Föreningens representant i HSB:s fullmäktige har varit Anders Bergström, med resterande styrelsemedlemmar som suppleanter. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

5 Förtroendevalda vid föreningsstämman 27 maj 2002 Styrelsens sammansättning efter ordinarie föreningsstämma : Ordförande Anders Bergström Vice ordförande Carsten Jensen Sekreterare Sven Christensson Ekonomiansvarig Håkan Wignell Ledamot Louise Amunder Ledamot Lena Hedenström HSB representant Kent-Olof Stigh Suppleant Björn Ekelund Suppleant Jonas Geisel Suppleant Mauritz Jeanson Suppleant Fredrik Ahlqvist Louise Amunder har sedan januari 2003 haft förhinder att delta i styrelsearbetet. Anders Bergström, Carsten Jensen, Sven Christensson, Håkan Wignell, Louise Amunder och Lena Hedenström har, två i förening, tecknat föreningens firma fram till och med ordinarie föreningsstämman 22 maj Revisorer, utsedda av ordinarie föreningsstämman, har varit Roeland Costenoble med Jan-Olov Lantto som suppleant. HSB:s Riksförbund har förordnat BoRevision AB med Teija Ruhanen som revisor. Valberedningen består av Torsten Axberg (sammankallande) och Gunnar Kempe. Föreningens representant i HSB:s fullmäktige har varit Anders Bergström, med resterande styrelsemedlemmar som suppleanter. I tur att avgå är ordinarie ledamöter med en mandatperiod om två år Sven Christensson, Louise Amunder och Lena Hedenström. Ordinarie ledamöter valda för två år med återstående ett år är Anders Bergström och Håkan Wignell. Ordinarie ledamot Carsten Jensen med en mandatperiod om två år där ett år återstår har avsagt sig uppdraget. Suppleanter med en mandatperiod om ett år är Björn Ekelund, Jonas Geisel, Mauritz Jeanson och Fredrik Ahlqvist. Styrelserna har sedan tillträdet vid ordinarie stämman 27 maj 2002 genomfört 16 styrelsemöten, fem arbetsmöten, tre gemensamma möten med grannföreningen HSB:s Brf Johanneberg 1937 och tre informationsträffar för medlemmarna. Bokningen av Gillestugan sköts av Andreas Gyllensten. Datorgruppen hjälper medlemmar, sköter in-/urkoppling av abonnenter och skickar ut dator/programtips till medlemmar anslutna till föreningens Internet-nätverk. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

6 Viktiga händelser under året eller efter dess slut Efter långa förhandlingar och väntan på anslutning till Göteborgs Energis fibernät öppnades Internet-leverans från och med 1 oktober 2002 från Bostream AB. Stort sökande och svikna löften slutade lyckligt med att föreningen tecknade avtal om alternativ telefonoperatör med AllTele AB den 26 mars 2003 med start 1 maj Bekymmer med utförandet av vissa områden av fastighetsserviceavtalet ledde till att föreningen sa upp avtalet med HSB Göteborg. Ny förfrågan med ett utökat program och noggrann specificering av när en aktivitet skall utföras i tiden och krav på återrapportering efter varje kvartal att åtgärder har utförts kommer att ingå i fastighetsserviceavtalet. Föreningen tecknade ett nytt avtal med HSB Göteborg rörande fastighetsservice i augusti Föreningen har därmed definitivt upphört med egen tillsvidareanställd fastighetsskötare och använder den köpta tjänsten fastighetsservice för löpande underhåll och tillsyn samt extrapersonal (visstidsanställda) och entreprenörer för reparationer och nyinstallationer. Föreningens webbsajt fick en speciell medlemssida med lösenord i april 2002, avsedd att innehålla information om föreningsstämma (kallelse & information), tvättstugor, terrasser, trivselregler och annat som inte berör hela världen utan enbart föreningens medlemmar. I april och maj 2003 sammankopplades föreningens medlemssida med antennätet så att viss information från medlemssidan kan visas i en egen TV-kanal. Den egna TV-kanalen kan vidare användas för annan föreningsinformation med ex. videosekvenser med instruktioner för sopsortering. I januari 2003 ökades månadsavgifterna med 4,5 procent till stor del beroende på ökade kostnader: fastighetsservice, ökad avsättning till fonden för yttre underhåll enligt reviderad underhållsplan, låneräntor till följd att ökning av lån enligt beslutade nyinvesteringar och ombyggnader, fjärrvärme, upphörande av treårsavtal om fast elpris, avskrivningar för maskiner och inventarier samt avskrivningar för byggnader. Andra avgifter för tjänster som föreningen tillhandahåller behölls oförändrade år 2003; o bilparkering 250 kr/mån, o cykelparkering på egen plats i cykelrum 240 kr/år, o anslutningsavgift Internet 800 kr, o anslutningsavgift telefoni via föreningens egna nät 350 kr och o hyra av Gillestugan 300 kr första dygnet och 150 kr dygnen därefter. Beroende på ränteutveckling, fastighetsskatt, taxeökningar för fjärrvärme, el, vatten och renhållning, om den administrativa förvaltningen som utförs i egen regi ersätts med att tjänster köps, samt att avskrivningar för byggnader ökar enligt progressiv avskrivningsplan och att avskrivningar för maskiner och inventarier ökar när fler maskiner såsom ex. torktumlare köps in, kan månadsavgiften för år 2004 komma att ökas. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

7 Verksamhetsplan Värmestyrning togs i drift i januari år 2001 för samtliga lägenheter efter temperaturinformation från de sex översta gavellägenheterna (de är svalast). Temperaturinformation och förbrukningsstatistik kommer att lagras när en dator sommaren 2003 tas i bruk. Dessa skall ligga till grund för en ombalansering av värmesystemet hösten 2004 då det har upptäckts att lägenheterna på södra gaveln i huset Gibraltargatan har en lägre inomhustemperatur. Förbrukningsstatistiken kommer att väsentligt underlätta och förbättra prognoser och budgetarbete för värme och vattenkostnader samt internredovisning av kostnadsfördelningar. En TV-kamerainspektion skedde i december 2000 av huvudavloppet under källargolvet i husen Gibraltargatan och Lindströmsgatan. Avloppet under källargolvet längs med mitten i huset Gibraltargatan är sedan huset byggdes år och behöver bytas ut. Nytt avlopp kommer att läggas på utsidan längs med västra fasaden i samband med omläggning av dränering och dagvattenavlopp (regnvatten) i augusti-september Hösten 2003 kommer klinkergolv att läggas i torkrummen i Gibraltargatan i samband med avloppsomläggningen i detta hus, för att fukt i husgrunden skall kunna avdunsta och för att därmed förhindra mögelangrepp. Nytt klinkergolv läggs i tvättstugan när golvbrunnen byts i samband med avloppsomläggningen. Ägarna till restaurang Primavera vill bygga om kök och serveringsutrymmen. Utredning har resulterat i ett ombyggnadsförslag med bl.a. nybyggnation av soprum, utbyte av avlopp, flyttning av toaletter, förbättring av ventilation, byte av två äldre fönster och entrédörr samt byte av elcentral. Ombyggnadsförslaget har bifallits av en extrastämma den 25 april 2002 och bygglov samt ombyggnation av restaurangen kommer att ske i samband med avloppsomläggningen i huset Gibraltargatan i augusti-september Låscylindrar slits, framförallt i portentréer, tvättstugor och i källardörrar på gavlarna i husen Gibraltargatan och Eklandagatan. Dessa cylindrar har en livslängd om ca två år. Ungefär en nyckel per år tappas bort av någon boende i något hus. Funderingar finns om att införa ett beröringsfritt låssystem i de tidigare nämnda dörrarna med en elektronisk kodnyckel. Slitaget kommer då sjunka till en låg nivå och borttappade kodnycklar kan spärras. Om så önskas kan ett sådant kodnyckelsystem kopplas samman med tvättstugebokning, torkrumsbokning, Gillestugebokning och annan bokning. Om utredningen leder till införande av ett sådant system kan det komma att ske hösten Fönstermålning planeras till våren 2004 och upphandling sker hösten I samband med fönstermålningen kommer ventilationen att OVK-besiktigas för lägenheterna. Förslag finns för cykelhus och cykelställ mellan hus 1 och 2. Dessa är under utredning. Ett förslag finns för ombyggnad av portentréer Gibraltargatan och är under utredning. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

8 Förväntad framtida utveckling Föreningsfrågor Överlåtelserna har varit och är per år, ca procent av lägenheterna, se bilaga 4:2. Till detta kommer andrahandsupplåtelser per år. Totalt är mellan nyinflyttade i föreningen varje år. Varje in-/utflyttning ger ändringar i medlemsregister, porttablå samt namnbyte på lägenhetsdörr. Vidare kan ändringar ske för Internet-kopplingar, parkeringsplatser, cykelplatser och månadsavgiftsavisering. Utöver detta behöver nyinflyttade information om hur det är att bo i föreningen. Flera stora nyinvesteringsprojekt har genomförts, t.ex. data-/tele-/signalnät, ombyggnad restaurang, ombyggnad för sopsortering, ombyggnad tvättstugor, värme-/ventilationsstyrning samt lås- /säkerhetshantering. Förutom nyinvesteringsprojekt har underhållsprojekt utförts som trapphusmålning, ersättning och nygjutning av balkonger, takomläggning, dräneringsarbeten samt fönstermålning. Sedan år 1998 har styrelserna haft en inriktning mot att styrelsearbetet mer och mer skall innehålla styrelse- och arbetsmöten samt expeditioner. Sysslor som förr, med mer eller mindre framgång, utfördes inom styrelsen läggs ut på entreprenad. Med hänsyn till detta köps allt fler tjänster som ekonomisk administration, månadsavgiftsavisering och fastighetsservice. De köpta tjänsterna håller en högre kvalitet jämfört med att de utförs inom styrelsen och styrelsen kan koncentrera sig på att hålla styrelsemöten och hålla samman denna snabbt föränderliga förening. Ekonomi Intentionen i lånepolitiken är att hälften av lånen skall löpa med rörlig ränta och den andra hälften löper med fast ränta. Bindningstiderna väljs så att de bundna lånen inte upphör samtidigt. Underhållet i föreningen skall ske med hjälp av en underhållsplan som genererar egna insamlade likvida medel till fonden för yttre underhåll. Vissa undantag görs för större underhållsrenoveringar, som lånefinansieras, som byte av avloppsstammar, värme och vattenledningsrör, fönster, fasadrenovering och elkabelage. När nästa bundna lån omsätts i oktober 2003 kommer detta lånebelopp (5,6 miljoner kr) att ökas med 1,5 miljoner kr beroende på utgifterna för renovering av föreningens lokal, restaurang Primavera, och utgiften för avloppsomläggningen i huset Gibraltargatan. Underhållsprojekten ombyggnad av Gibraltargatan 21A och 21E med ett utrymme för biologiskt/komposterbart sopkärl, renovering av tvättstugor samt inköp av två nya tvättmaskiner och fem torktumlare, sker utanför underhållsplanen och lånefinansieras och ingår i den planerade ökningen om 1,5 miljoner kr. Månadsavgiften skall uppfattas innehålla kostnader som merparten av medlemmarna kan relatera till, t.ex. TV-kanalsutbudet omfattar de kanaler de flesta efterfrågar, inte några smala kanaler. Resultatet av att ta emot egna färre kanaler än Telia/ComHems kabel-tv utbud är en inbesparing på omkring kr per år, ca 1,25 procent av månadsavgiften. Samma filosofi används när tvättavgifter tas ut med 5 kr per 60 min maskintvätt, med bättre fyllda maskiner, fler lediga maskiner som följd, och att den som orsakar kostnaden vid körning av en maskin betalar en del av tvättkostnaden (ca kr i kostnad och 5 kr betalas). HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

9 Ekonomisk ställning och resultat Månadsavgifterna sänktes med två procent den 1 januari 1999 och de sänktes ännu en gång 1 januari år 2000 med sex procent. Månadsavgifterna under år 2001 var oförändrade. Månadsavgifterna ökades med sex procent år 2002 och 4,5 procent år Månadsavgifterna per kvadratmeter och år är i intervallet kr för år 2000 och år 2001, för år 2002 i intervallet kr samt för år 2003 i intervallet Se bilaga 3:2 för lägenheternas olika andelstal för en mer exakt bestämning av en månadsavgiftskostnad per kvadratmeter och år. Använd andelstalet för er lägenhet multiplicerat med föreningens årskostnad eller årsintäkt, för att beräkna årskostnaden eller årsintäkten för er lägenhet. I bilaga 4:1 finns en jämförelse med andra bostadsrättsföreningar. Föreningen har för år 2002 betalat fastighetsskatt med 0,5 procent för bostäder med taxeringsvärde kr och 1,0 procent för lokaler med taxeringsvärde kr, se not 8. En för lågt upptagen fordran rörande skillnaden mellan preliminär fastighetsskatt och verklig fastighetsskatt år 2000 innebar att verklig fordran var kr större än bokförd, och att fastighetsskatten år 2001 därmed är reducerad med beloppet kr. I resultaträkningen är fastighetsskatten angiven till kr (inkl. reduktion med kr) och den är egentligen kr för år Föreningens likvida medel har under år 2002 varit placerade på räntebärande konton med en avkastning om kr. De likvida medlen uppgick till kr vid årsskiftet och huvuddelen är placerad på ett bankkonto med intäktsränta som följer Riksbankens reporänta och var i genomsnitt ca 3 procent år Kortfristiga fordringar år 2001 innehåller en skattefordran om kr för fastighetsskatt. Likviditeten ökar snabbt de kommande åren allteftersom fonden för yttre underhåll byggs upp och styrelsen kan komma att placera en del likvida medel i någon bunden form för en längre tid än ett år för att uppnå god avkastning. Nyinvesteringar och underhåll som inte finansieras via fonden för yttre underhåll finansieras via lån och vanligen sker detta genom att när något bundet låns löptid löper ut upphandlas ett nytt lån till ett större belopp än det som löpte ut. Föreningens lånebild , se även not 14 för lånebilden Två lån om vardera 2,24 miljoner kronor har rörlig ränta om f.n. 4,25 procent, långivare SEB. Ett lån om 4,29 miljoner kronor löper med rörlig ränta, f.n. 4,25 procent, långivare SEB. Ett lån SBAB, 5,62 miljoner kr, fast ränta 4,68 procent, löptid tre år t.o.m Ett lån Spintab, 5,75 miljoner kr, fast ränta 4,92 procent, löptid 5 år t.o.m Under år 2002 har en amortering skett med kr. Vid en omläggning av lån 24 april 2003 ökades ett lån med kr och den totala lånestocken är efter den ökningen kr. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

10 vatten 7% el övrigt 4% 1% löner-arvoden 14% fjärrvärme 39% adm. förvaltning 10% fast.skötsel 10% försäkring 1% HSB medlemskap 3% TV-kanaler 1% snöskott 1% trappstäd. sopor 5% 4% Figur 1 Fördelning av driftskostnader år 2002, exkl. inköp och Internet till medlemmar samt materielkostnad maskiner och inventarier I bilaga 6:5 redovisas föreningens olika kostnadsgrupperingar år Ur föreningens kostnadsmassa har vi valt ut driftskostnader då dessa kostnader är de som direkt påverkas av föreningens medlemmar. I figur 1 ovan är driftskostnader exkl. kostnaderna inköp och Internet till medlemmar då dessa matchas ut av intäkten försäljning till medlemmar samt materielkostnad maskiner och inventarier. Materielkostnad maskiner och inventarier och bokförs ibland på kontot löpande underhåll byggnader och tas därför inte med i figur 1 för kostnader för fastighetsskötsel. Löner och arvoden omfattar löner till extra fastighetsskötare, extra personal samt arvode till styrelse, revisorer och valberedning inkl. arbetsgivaravgifter. Fastighetsskötsel innehåller fastighetsskötsel, materialkostnad intern fastighetsskötsel, och förbrukningsmaterial/-inventarier. Förvaltningskostnader omfattar kontorsmaterial, telefon-/porto-/datorkostnader, administrationsarvode (bokföring, bokslut, månadsavgiftsavisering) och diverse förvaltningskostnader. Förslag till vinstdisposition Styrelsen ser att föreningen har goda framtidsutsikter och tackar för förtroendet för räkenskapsåret 2002 och ser fram mot år 2003 för föreningen med förslaget: att årets negativa resultat kronor avräknas mot dispositionsfonden. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

11 Resultaträkning Not Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 1, Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar RÖRELSERESULTAT Finansiella poster Ränteintäkter & liknande resultatposter Räntekostnader & liknande resultatposter ÅRETS RESULTAT HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

12 Balansräkning TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Inventarier, verktyg och installationer Finansiella anläggningstillgångar Andel i HSB Göteborg Ek. fören Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordran Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Transaktionsbankkonto Placeringsbankkonto Postgiro Avräkningskonto HSB Göteborg Skattekonto Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

13 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Insatser Fritt eget kapital Dispositionsfond Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Fond för yttre underhåll Långfristiga skulder Inteckningslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för fastighetslån Ansvarsförbindelser Garantisumma, arbetsgivareorg. Fastigo inga HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

14 Noter Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och god revisionssed. Fastigheter Årets avskrivning på fastigheter är kronor. Avskrivningarna har baserats på HSB:s 75-åriga avskrivningsplan. Föreningen tillämpar en anpassning av ackumulerade avskrivningar till en ny avskrivningsplan. Den gamla raka avskrivningsplanen (linjär) är mycket diffus och följer årliga amorteringar för föreningens lån. Problem uppstår vid extra återbetalning av lån och att teknisk livslängd för ROT-renoveringen skiljer sig alltför mycket från den gamla planens avskrivningstid. Den nya avskrivningsplanen löper över 75 år med start i ROT-renoveringen 1983 och vi befinner oss 15 år in i planen. Den är progressiv de första 34 åren och linjär de resterande åren. En jämförelse mellan ackumulerade avskrivningar och den nya planens ackumulerade avskrivningar t.o.m. år 15 ger att ackumulerade avskrivningar är större än den nya planens ackumulerade avskrivningar. Därför sker infasning med hänsyn till den nya avskrivningsplanen under 20 år, med start år Inventarier Maskiner och inventarier avskrivs linjärt enligt plan på 3-10 år. Fordringar Fordringar har upptagit till de belopp varmed de beräknas inflyta Avsättningar Enligt årsredovisningslagen är en avsättning en förpliktelse till utomstående. I balansräkningen upptagna avsättningar avser emellertid underhållsåtgärder i föreningens fastigheter. Avsättningar till fond för yttre underhåll av föreningens fastigheter, görs enligt föreningens underhållsplan. Större underhållsåtgärder för vilka en kostnad i dagsläget är svåra att beräkna och bedöma omfattningen av och när i tiden de skall utföras är; byte av avlopp, vattenrör, värmerör & element, elledningar, tilläggsisolering via påhängsfasad och fönster. Dessa åtgärder finansieras inte via avsättningar till fond för yttre underhåll. Finansiering sker genom upptagande av nya lån, vilket bedöms kunna ske när någon åtgärd så fordrar. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

15 Not 1 Personal Antal anställda under året med olika anställningsformer; tillsvidareanställda, visstidsanställda och timanställda. 8 9 Arbetad tid som en andel av årsarbetstiden för en heltidsanställd uttryckt i procent. 78% 48% Löner och ersättningar uppgår till Styrelsearvode, revisorarvode & valberedningsarvode Övriga anställda Totala löner och ersättningar Sociala avgifter enligt lag och avtal Totala löner, ersättningar och sociala avgifter Not 2 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyror lokaler Hyror cykeluppställningsplatser Hyror biluppställningsplatser Tvättavgifter Försäljning till medlemmar Internetavgifter Johanneberg 1937, internförsäljning Övrigt Not 3 Driftskostnader Löner Arvoden förtroendevalda Arbetsgivaravgifter Diverse personalkostnader Revisionsarvoden Materialkostnad; maskiner och inventarier Sakförsäkringspremie Renhållning Fjärrvärme El Vatten Föreningsavgifter; medlemskap i HSB Fastighetsskötsel Materialkostnad intern fastighetsskötsel Inköp till medlemmar Kabel TV kostnader HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

16 Internetkostnader Kontorsmaterial Trappstädning Fönsterputsning Snöskottning Förbrukningsmaterial Förbrukningsinventarier Telefonkostnader Portokostnader Datorkostnader Administrationsarvode Förvaltningsarvode HSB Föreningsstämma & kopiering av årsredovisning Hemsidan Övrigt Not 4 Underhållskostnader Mark, löpande Byggnader, löpande Byggnader, periodiskt underhåll enligt plan Ianspråkstagande fonden för yttre underhåll Avsättning till fond för yttre underhåll Not 5 Avskrivningar Byggnader Inventarier, verktyg och installationer Not 6 Ränteintäkter & liknande resultatposter Transaktionsbankkonto Placeringsbankkonto Postgiro Avräkningskonto HSB Göteborg Skattekonto Not 7 Räntekostnader & liknande resultatposter Låneräntor Skattekonto 10 0 Övriga finansiella kostnader, ex. meddelande panthavare HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

17 Not Byggnader Ursprungligt anskaffningsvärde Investeringar i ombyggnad, bl.a. ROT-ombyggnad Årets investeringar i ombyggnad Summa anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Bokfört värde Taxeringsvärde fastighet Johanneberg 45:1, 45:2 och 44:5 Byggnad Mark Not 9 Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffning Utgående anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Not 10 Övriga kortfristiga fordringar Momsfordran Övriga fordringar Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Länsförsäkringar försäkring Förutbetald fjärrvärme Övriga förutbetalda kostnader Tvättavgifter Not 12 Förändring eget kapital Insatser Dispositions- Årets resultat fond Belopp vid årets ingång Vinstdisposition beslutad av föreningsstämma Årets resultat Belopp vid årets utgång HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

18 Not 13 Fond för yttre underhåll Värde vid räkenskapsårets ingång Vinstdisposition beslutad av föreningsstämma 0 0 Avsättning 2002 och Ianspråktagande för: Barkmull & sotning (rengöring vent.kanaler) Vattenskador Avgår: Arbetskostnadsavdrag Utgående värde Not 14 Skulder till kreditinstitut Nästa års Kreditgivare Räntesats Löptid Belopp i kr amortering SEB 5, SEB 4,75 Rörlig dag för dag SEB 4,75 Rörlig dag för dag SEB 4,75 Rörlig dag för dag SBAB 4, Av ovanstående skulder till kreditinstitut är samtliga föremål för villkorsändring inom fem år. Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Arvoden förtroendevalda Arvoden förtroendevalda, sociala kostnader Revisions arvode Internetkostnader sep-dec Förutbetalda hyror & månadsavgifter Upplupen vattenkostnad Upplupen renhållning Upplupna räntekostnader Upplupna arbetsgivareavgifter Övrigt HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

19 Göteborg Anders Bergström Carsten Jensen Håkan Wignell Lena Hedenström Kent-Olof Stigh Sven Christensson Björn Ekelund (ord. ledamot vid Louise Amunders frånvaro) Vår revisionsberättelse enligt sista bilaga har avgivits Roeland Costenoble Av föreningen vald revisor Teija Ruhanen Av BoRevision AB förordnad revisor HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

20 Basdata och nyckeltal Bilaga 1:1 Basdata Bostadsrättsföreningens organisationsnummer Bankgironummer Postgironummer Telefonnummer Faxnummer Besöks och postadress Eklandagatan 67B Expeditionstid onsdagar kl Göteborg Webbsajt E-post Förvaltare avgiftsavisering, överlåtelser, pantsättning HSB Göteborg Förvaltare betalning fakturor, bokföring, bokslut Lilja Förlag & Konsult Fastighetsservice HSB Göteborg Snöskottning Gaturenhållningen Trappstädning V.F. Städ Tv-mottagningssystem; 6 okodade analoga kanaler TV 1, 2, 3, 4, Kanal 5 & ZTV kodade kanaler Senda & Boxer, marksänd digital Service antennät Digital & Analog Communication AB dac@swipnet.se Fast Internet-koppling finns i varje lägenhet (RJ-45, Ethernet) hastighet stamnät (Cat 5) och internt 0,8-100 Mbps hastighet från/till leverantör 100 Mbps Bostream ABwww.bostream.se Dubbla telefonnät, ett eget byggt 1999 öppet för olika leverantörer och i dagsläget använt av AllTele ABwww.alltele.se Gammalt telefonnät, byggt , drivs av Telia Antal lägenheter 156st Antal lokaler 3st Boyta 6 564kvadratmeter Lokalyta 144kvadratmeter Parkeringsplatser 28st Cykelplatser i cykelrum 31st Cykelplatser utomhus 79st Markyta exkl. byggnader inkl. bilparkeringar & cykelplatser 4 342kvadratmeter Byggnadsår ROT-ombyggnad 1983 Ombyggnad tele-/datanät, ventilation, sopsystem, tvättstugor HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

21 Bilaga 2:1 Byggnader och tillhörande nyttigheter Gibraltarg. 21A-E Eklandag. 67A-D Lindströmsg. 3A-D Johanneberg 45:1 Johanneberg 45:2 Johanneberg 44:5 Antal lägenheter Total lägenhetsyta i kvm Lägenhetsstorlek i kvm 25 & 45, ,5 Lägenhetstyp 1 rokv, 2 rok 1 rok, 2 rok 1 rok, 2 rok Varav antal lägenheter med balkong Varav antal lägenheter med fransk balkong Antal kommersiella lokaler Total yta kommersiella lokaler i kvm 144 Antal övriga lokaler exkl. tvättstuga Tvättstuga, yta i kvm och (antal) 29 (1) 52 (1) 31 (1) Antal tvättmaskiner (grovtvättmaskin) 3 4 (1) 3 Antal centrifuger Antal torktumlare Torkrum med avfuktare, totalyta och (antal) 35 (2) 40 (2) 49 (2) Elmangel Tvättider, alla veckodagar tiden Antal cykelplatser inomhus Antal cykelplatser utomhus Antal MC-platser Låssystem ASSA, kopieringsskyddade nycklar. Varje byggnad separerad ja ja ja Ventilation, mekanisk frånluft, antal lgh./fläkt Fläkt/spiskåpa i varje lägenhet med forcering i 60 min via signalnät & DUC. Möjlighet för kolfilterfläkt eller elmotorfläkt i lgh nej nej nej Obligatorisk Ventilations Kontroll (6 års intervall) Sotning/rengöringsintervall 3 år, utfört år Sopsorteringssystem restavfall, lucka på varje våningsplan ja ja ja biologisk/komposterbart avfall, lucka i entré 21 A & E 67 A, B, C, D 3 A, B, C, D papperspåsar för komposterbart hämtas i tvättstugan tvättstugan tvättstugan Antennslinga för TV-kanaler, seriekopplad med lägenheter efter varandra i en följd 4 eller 8 4 eller 8 4 eller 8 Fjärrvärme, huvudcentral i byggnad värme & varmvatten DUC-styrning & avläsning/registrering centralt värme, varmvatten, ventilation, tidstyrning tvättstugor & portlås, HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

22 Bilaga 3:1 Nyckeltal per boyta Samtliga nyckeltal i kr dividerat med boyta m 2 År 2002 År 2001 År 2000 År 1999 År 1998 Taxeringsvärde; byggnad och mark Årsavgift Lån Driftskostnader Underhållskostnad Fastighetsskatt Avskrivningar Räntekostnader Ur driftskostnaderna väljs: Sophantering Fjärrvärme El Vatten & avlopp Löner, arvoden, a.giv.avg., snösk., fönsterp. trappstäd, fastighetsskötsel, adm. arvoden Bilaga 3:2 Olika typer av 1-2 rumslägenheter i föreningens byggnader Kapitaltillskott Månadsavg. Yta i Förmögenhetsvärde per lägenhetstyp budget Antal kvm Typ Andelstal 31 december 2002 för hela år 2002 år rum, kokvrå 0, kr 405 kr kr rum, kök 0, kr 567 kr kr 4 43,5 2 rum, kokvrå 0, kr 649 kr kr rum, kök 0, kr 688 kr kr rum, kök, balkong 0, kr 714 kr kr rum, kök, fr.balkong 0, kr 699 kr kr 44 45,5 2 rum, kök 0, kr 694 kr kr 11 45,5 2 rum, kök, balkong 0, kr 721 kr kr 1 45,5 2 rum, kök, fr.balkong 0, kr 706 kr kr rum, kök, balkong 0, kr 740 kr kr rum, kök,fr. balkong 0, kr 725 kr kr rum, kök 0, kr 740 kr kr rum, kök 0, kr 779 kr kr 8 52,5 2 rum, kök 0, kr 786 kr kr rum, kök 0, kr 805 kr kr rum, kök, balkong 0, kr 829 kr kr 156 HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

23 Bilaga 4:1 Jämförelser med andra föreningar Jämförelse med andra HSB bostadsrättsföreningar är mycket ungefärlig då varje förening är unik med hänsyn till byggnadernas byggnadssätt, allmänna ytor (ex. avsaknad av vind då vinden är inredd vind med vindslägenheter), andra installationer som t.ex. datanät, terrasser, ventilation, uteplatser, grönytor, sopsorteringssystem, mm. Totala kostnaderna i föreningen fördelas på lägenhetsyta. Föreningarna som har valts ut nedan har ROT-renoverats under , de har ungefärligen samma byggår ( ) och är belägna i centrala Göteborg (med tanke på taxeringsvärde och fastighetsskatt). Årsavgiften per kvadratmeter är ett medelvärde, lägenheterna kan betala årsavgift efter andelstal som skiljer sig från att fördela årsavgiften efter lägenhetsyta. Andra intäkter som ger att årsavgiften kan reduceras är inte medräknade, t.ex. hyresintäkter för lokaler, ränte- och finansintäkter. Jämförelsen nedan gäller för bokslut år Ursprunglig År 2000 År 2000 Antal Inflyttning år Lägenhets- prod.kostnad Kostnad per år Årsavg. per lägenhet och (renoveringsår) yta i m 2 m 2 läg. yta och m 2 läg. yta m 2 läg. yta Brf (1984) Brf (1985) Ottnaren (1988) Lilla Le (1998) Bilaga 4:2 Antal överlåtelser i föreningen åren Antal År HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

24 Bilaga 5:1 Överlåtelser av bostadsrätter och följande medlemskapet i föreningen år 2002 Lägenhet Utträdande medlem Inträdande medlem 3 Ingmar Svensson Martin Larsson 13 Heidi Ström Markus Östlund 15 Claes Göran Ahlgren Louise Kristoferson 18 Charlotte Jonsson Emelie Rosell 19 Åsa Bergman Elmina Saksi 32 Jerry Sjöberg Marie Hedvall 33 Dödsbo Dagmar Nolgren Adrian Nilsson 38 Fredrik Simson Christian Forsberg 48 Magnus Hylander Ulrika Hegårdh 49 Maria Swedberg Ulrika Johansson 61 Tomas Gustafsson Maria Wiklund 82 Dödsbo Fredrik Lindman Gunnel Carlerös 101 Niklas Andersson Mikael Sandström 102 Erik Modén Tobias Hellström 104 Lars Svensson Karina Svensson 109 Medlem Robert Lindqvist överlåter 50 % Medlem Mikael Lindqvist 117 Charlotte Brenner Mikael von Holst 120 Anna Lundqvist Eva Swärd 123 Tobias Tång Oskar Schmidt 124 Carl-Magnus & Katrin Helgegren Dan Kuylenstierna 128 Anders Nordelöf Fredrik Toreskog 135 Ulrika Brath Camilla Brath 140 John Skantze Pontus Ottosson 148 Robert Lindqvist Lisa Lindqvist HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

25 Bilaga 5:2 Åldersfördelning för medlemmar , endast helt födelseår räknas, ej dag Antal Åldersklass Klassindelning Summa Antal Andel 0% 23% 44% 7% 5% 9% 3% 5% 4% 100% Ack. andel 0% 23% 67% 74% 79% 88% 91% 96% 100% Bilaga 6:1 Avsättning till fonden för yttre underhåll och driftskostnader Kr Avs. till underhållsfond Underhållsfond Driftskostnader Avsättning till fonden för yttre underhåll och fondens saldo samt driftskostnader för åren I figuren märks att det inte skedde någon avsättning till fonden för yttre underhåll perioden Ändringen beror på att föreningen har en underhållsplan med planerat underhåll under 50 år och därmed en årlig avsättning som en utgift till fonden för yttre underhåll. Driftskostnaderna är exkl. fastighetsskatt och innehåller t.ex. löner, administrationsarvoden, el-, vatten- och värmekostnader. År 1993 beslutade riksdagen att momsbelägga (25 %) fjärrvärme, el, vatten, sophantering, trappstädning och fastighetsskötsel. Förbrukningsökningen av vatten har minskats genom att samtliga kranar och duschar i föreningen har påmonterats en reduceringseffekt år HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

26 Bilaga 6:2 Föreningens huvudsakliga intäkter exkl. räntebidrag åren Beloppen är inte korrigerade för inflation Kr Ränteintäkter Årsavgifter Lokalhyror Bilaga 6:3 Föreningens räntekostnader jämfört med ränteintäkter åren Kr Finansiellakostnader Ränteintäkter Beloppen är inte korrigerade för inflation. Finansiella kostnader är räntenettot, dvs. räntekostnader med avdrag för räntebidrag (åren ) och med tillägg för andra större finanskostnader, framförallt periodiseringen av förtidsinlösenkostnaden, vilket i sig är långivarens krav om ränteersättning (åren ). Förtidsinlösen av lån år 1997 minskade kassalikviditeten och därmed ränteintäkterna samt att inlåningsräntan minskade då penningpolitiken ändrades mot en låginflationspolitik. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002

27 Bilaga 6:4 Föreningens underhållskostnader, avskrivningar och fastighetsskatt Kr Underhållskost. exkl. avs. till underhållsfond Avskrivningar byggnad & maskiner Fastighetsskatt Beloppen är inte korrigerade för inflation. Fastighetsskatt rår varken styrelse eller medlemmar över och den har ökat väsentligt, dels beroende på att den ROT-renovering som skedde år var så omfattande att föreningen slapp att betala full fastighetsskatt under några år, dels att taxeringsvärdet för fastigheterna har ökat. Sedan år 1996 betalas full fastighetsskatt. Underhållskostnad är löpande underhåll av byggnader och mark. Avsättning till fond för yttre underhåll redovisas separat. Avskrivningar består av avskrivning byggnad samt maskiner och inventarier. Bilaga 6:5 Föreningens olika kostnadsgrupper år 2002 Räntekostnader 22% Avskrivningar 8% Driftskostnader 42% Fastighetsskatt 7% Underhållskostnader 21% HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2002