HSB:s Bostadsrättsförening Johanneberg Förvaltningsberättelse

Transkript

1

2 Förvaltningsberättelse för HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Mål och visioner för det goda boendet HSB:s Brf Johanneberg 1936 i Göteborg kombinerar ett boende i centrala Göteborg med en småstadskänsla i form av egna grönytor och parkeringsplatser. Föreningen är ledande i användning av ny teknik, vilket märks bl.a. i eget datanät, datoriserad styrning av värme, vatten, ventilation och lås- och säkerhetsinstallationer. Föreningen bildades år 1936 och byggnaderna uppfördes åren och har moderniserats och renoverats år 1983 och för att passa nutidens krav från de boende och myndigheter. Renoveringar och moderniseringar har skett med viss försiktighet och beaktande av den ursprungliga arkitekturen. Ett mål är att förbättra trivseln och gemenskapen i föreningen. Föreningens fastigheter Byggnadsstilen är i 30-talets funktionalistiska anda och arkitekt är Erik Friberger. Erik Friberger var Länsarkitekt i Göteborg och en av Sveriges ledande funktionalister. Arkitektur var för Friberger moral, ett hus fick inte föreställa något det inte var. Föränderligheten är lika viktig som ändamålsenligheten. Friberger kämpade hela livet för att med arkitektens hjälpmedel skipa rättvisa i samhället. Föreningen består av tre fastigheter, se bilaga 2:1; Gibraltargatan 21A-E, 60 lägenheter och tre kommersiella lokaler. Eklandagatan 67A-D, 48 lägenheter. Lindströmsgatan 3A-D, 48 lägenheter. För olika typer av lägenheter se bilaga 3:2. Varje byggnad består av fyra våningar med källare, vind och en längsgående takterrass. Konstruktionen av betong har extra tilläggsisolering av frigolit och en extrafasad i lättbetong. ROTrenoveringen år 1983 innebar i korthet att avlopp till lägenheter, vattenledningsrör, elkablar och allmän belysning, fönster, portdörrar, fasad, kök och badrum i lägenheter byttes ut. År 1994 togs de gamla balkongerna från 30-talet bort och nya göts. Trapphusen målades om. År 1996 lades ny takpapp med gummiegenskaper och fönster målades år , vilket sker med 7-9 års mellanrum. Åren har nyläggning av dränering skett runt byggnaderna. I samband med detta uppfördes två nya cykelplatser för att möta medlemmarnas behov av cykelparkeringar. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

3 I samband med ombyggnad av nedfartsramp och nyläggning av dränering år 1999 omasfalterades de 25 parkeringsplatserna och antalet utökades till 28 st. År 1999 installerades ett data-/tele-/signalnät. Medlemmarna kan hyra fasta Internet-abonnemang och abonnera på fast telefoni från annan operatör än Telia via föreningens telenät. Signalnätet används för att styra värme, ventilation, tvättstugor och trappljus samt för insamling av data för kall- och varmvattenförbrukning och värmeförbrukning. Signalnätet används även för att mäta inomhustemperatur i vissa referenslägenheter och därigenom styra värmen via en dator. Ventilation styrs för samtliga lägenheter, bl.a. genom att forcera ventilationen till maximal genomströmning när spjället i ventilationskåpan ovan spisen används. Larmsignaler för dräneringspumpar och fläktar hanteras likaledes i detta system. I husen Eklandagatan och Lindströmsgatan skedde år ombyggnation av soprum och nedfartsramper till soprum/källaringång för att kunna bibehålla sopnedkasten för restavfall och samtidigt installera ett nytt sopnedkast i varje entré för biologiskt/-komposterbart avfall. Huset Gibraltarg. byggdes om åren för sortering med restavfall i de sedan tidigare existerande sopnedkasten och i entréerna Gibraltarg. 21A och E finns nedkast för komposterbart avfall. Fastigheterna var fullvärdesförsäkrade genom Länsförsäkringar år 2004 och är fullvärdesförsäkrade genom Länsförsäkringar år Underhåll, reparationer och investeringar Under året har följande periodiskt/planerat underhåll genomförts (se not 4): En av de största busk- och trädbeskärning i föreningens historia för att förbereda inför avloppsomläggning och restaurangombyggnad år 2005 samt att ge öppnade och ljusare grönytor för att försvåra inbrott och annan otäck verksamhet ( kr). Diverse mindre trädgårdsarbeten (4664 kr). Årlig avsättning till yttre fond görs via en underhållsplan för att täcka nödvändigt yttre underhåll med undantag för byte av fasad, fönster, allmänna elsystem, värmesystem samt vatten- och avloppssystem. I underhållsplanen ingår inte större ombyggnadsarbete som t.ex. ombyggnation för sopsystem. För dessa arbeten, när de kan komma att utföras, bedöms möjlighet finnas för föreningen att ta upp nya lån. Under år 2004 och 2005 slutförs investeringar: Omläggning av avlopp i huset Gibraltargatan och i samband med detta renovering (ventilation, el, avlopp, vatten, entrédörr och fönster) och utökning av restauranglokal (nytt soprum), totalt ca 2,2 miljoner kr i investeringsutgift. Sedan år 2002 har projektering skett för ca kr. Byggnationen utförs under år Projektets olika delar har avskrivningstider beroende på teknisk eller ekonomisk livslängd mellan 20, 30 och 53 år. Påbörjat arbete år 2002 som slutförs våren 2005 med renovering och prov av ny ventilation för torktumlare, extra värmefläkt i bokningsbart torkrum, kall- och varmvattenrördragning för tvättmaskiner samt två nya elcentraler med säkringar och jordfelsbrytare i varje tvättstuga, total investeringsutgift ca kr med en byggnadsavskrivning över 53 år med start år HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

4 Påbörjat arbete år 2002 med staket vid ramper för källar- och sopgångsnedfarter slutförs år 2005 med total investeringsutgift om ca kr. Utbyggnad av mottagning för TV-kanaler påbörjades sommaren 2004 och slutförs år 2005 med bättre kylning av utrustningen. Utbyte har skett av sju dataswitchar i föreningens datanät med investeringsutgiften kr. Två tvättmaskiner har bytts ut för investeringsutgiften kr. Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma hölls den 22 juni I stämman deltog 15 medlemmar. Antalet överlåtelser av bostadsrätter i föreningen under året var 26 st. Se bilaga 5:1 för antal överlåtelser åren 1986 till och med år Överlåtelsepriserna ökade under år 2004 och i skrivande stund maj 2005 ca kr för en tvårumslägenhet om kvm. Föreningen hade vid årets slut 165 medlemmar och därtill kommer HSB Göteborg som en medlem och föreningen består av 156 bostadsrätter och tre kommersiella lokaler. Andrahandsupplåtelserna är st vid varje tvärsnittstidpunkt. I maj 2005, är sjuttio proent av föreningens medlemmar under 36 år, se bilaga 5:2, och totalt är 65,5 procent män och 34,5 procent kvinnor. Förtroendevalda vid föreningsstämman 22 maj 2003 Styrelsens sammansättning efter ordinarie föreningsstämma : Ordförande Anders Bergström Vice ordförande Lena Hedenström Sekreterare Sven Christensson Ekonomiansvarig Håkan Wignell Ledamot Fredrik Ahlqvist HSB representant & ledamot Kent-Olof Stigh Suppleant Mauritz Jeanson Suppleant Björn Ekelund Suppleant Jessica Ljung Anders Bergström, Lena Hedenström, Sven Christensson, Håkan Wignell och Fredrik Ahlqvist har, två i förening, tecknat föreningens firma fram till och med ordinarie föreningsstämman 22 juni Revisorer, utsedda av ordinarie föreningsstämman, har varit Roeland Costenoble med Torsten Axberg som suppleant. HSB:s Riksförbund har förordnat BoRevision AB med Teija Ruhanen som revisor. Valberedningen består av Torsten Axberg (sammankallande), Gunnar Kempe och Monica Kuhlin. Föreningens representant i HSB:s fullmäktige har varit Anders Bergström, med resterande styrelsemedlemmar som suppleanter. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

5 Förtroendevalda vid föreningsstämman 22 juni 2004 Styrelsens sammansättning efter ordinarie föreningsstämma : Ordförande Anders Bergström Vice ordförande Lars Abrahamsson Sekreterare Sven Christensson Ekonomiansvarig Håkan Wignell Ledamot Fredrik Ahlqvist Ledamot Jessica Ljung HSB representant & ledamot Kågan Karlsson Suppleant Sofia Jange Suppleant Martin Magnusson Suppleant Ida Nelson Suppleant Karina Svensson Sofia Jange avsade sig styrelseuppdraget 24 februari 2005 i samband med utträde ur föreningen vid överlåtelse av bostadsrätten, kort sagt hon flyttade från föreningen. Anders Bergström, Lars Abrahamsson, Sven Christensson, Håkan Wignell, Fredrik Ahlqvist och Jessica Ljung har, två i förening, tecknat föreningens firma fram till och med ordinarie föreningsstämman i juni Revisorer, utsedda av ordinarie föreningsstämman, har varit Torsten Axberg med Lena Max som suppleant. HSB:s Riksförbund har förordnat BoRevision AB med Teija Ruhanen som revisor. Valberedningen består av Torsten Axberg (sammankallande) och Monica Kuhlin. Föreningens representant i HSB:s fullmäktige har varit Anders Bergström, med resterande styrelsemedlemmar som suppleanter. I tur att avgå är ordinarie ledamot med en mandatperiod om ett år Jessica Ljung samt ordinarie ledamöter med en mandatperiod om två år Sven Christensson och Fredrik Ahlqvist. Ordinarie ledamöter valda för två år med återstående ett år är Anders Bergström, Lars Abrahamsson och Håkan Wignell. Suppleanter med en mandatperiod om ett år är Sofia Jange, Martin Magnusson, Ida Nelson och Karina Svensson. Styrelserna har sedan tillträdet vid ordinarie stämman 22 juni 2004 och under år 2004 genomfört elva styrelsemöten. Under år 2005 har tretton styrelsemöten fram till och med juni månad 2005 genomförts. Bokningen av Gillestugan sköts av Andreas Gyllensten. Datorgruppen hjälper medlemmar, sköter in-/urkoppling av abonnenter och skickar ut dator/programtips till medlemmar anslutna till föreningens Internet-nätverk. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

6 Viktiga händelser under året Månadsavgifterna var oförändrade år 2004 och året gav ett överskott beroende på ökning av månadsavgifterna år 2003 samt fallande rörliga räntor för föreningens lån med rörlig ränta. Månadsavgifterna ökades år 2003 med tanke på bl.a. kommande underhållsåtgärder och nyinvesteringar som finansieras genom ökad kommande upplåning som ger ökade låneräntor samt ökande avskrivningar för byggnader. Stora ombyggnadsprojekt som restaurangombyggnad, avloppsomläggning och fönsterrenovering planerades att slutföras år 2003 och 2004 slutförs istället år 2005 och därmed börjar utgifterna att fördelas enligt linjär eller progressiv avskrivning för de olika projekten. Avskrivningarna och låneökningen med ökad låneränta som följd skedde alltså ej år 2004 och härav uppstår ett överskott. I mars 2004 delades del 1 i en TV-kanalsenkät ut till 111 slumpmässigt utvalda bostadsrätter av 135 möjliga (undantaget andrahandsupplåtna bostadsrätter och de som ej kan se på TV av hälsoskäl). Del 1 gav ett resultat med 8 st TV-kanaler som skall rangordnas i del 2 som delades ut till samtliga 136 bostadsrätter i april Resultatet från del 2 ger ett beslutsunderlag för styrelsen för framtida val av antal och typ av TV-kanaler som skall ingå i det gemensamma TV-kanalsutbudet som distribueras till samtliga 156 lägenheter. Förutbestämda TV-kanaler är SVT 1 och 2 samt TV 4 och övriga populära TV-kanaler i fallande rangordning enligt enkäten är TV 3, Kanal 5, ZTV, TV4+, Discovery, BBC World & BBC Prime, Eurosport, MTV och Viasat Sport. Föreningens träd och buskar har under årens lopp växt till sig och bildat något av en snårskog. För att råda bot på detta genomfördes i mars 2004 den största beskärning och fällning av träd och buskar någonsin inom alla grönytor i föreningen och med fokus mot grönytan bakom huset Gibraltargatan. Detta även med avsikt att bereda väg för avloppsomläggningen och restauranglokalsutökningen i detta hus vintern och våren Viktiga händelser efter årets slut Den 10 januari 2005 påbörjades arbetet med renovering och ombyggnad av restauranglokalen samt avloppsomläggning av stamavlopp under betonggolvet i byggnaden Gibraltargatan. Hösten 2005 sker en liknande avloppsomläggning i byggnaden Lindströmsgatan. I slutskedet av avloppsomläggningen för byggnaden Gibraltargatan visade det sig att det var lönsamt att byta ut värme- och varmvattenrör i en kulvert mellan värmecentralen i huset Eklandagata och huset Gibraltargatan och detta arbete utfördes i maj och juni Torkrum och tvättstuga i byggnaden Gibraltargatan renoverades i en större omfattning jämfört med ursprunglig plan med bl.a kakel på samtliga väggar i torkrummen. Betonggolvet i tvättstugan var i sämre skick jämfört med förväntningarna och vid urskärning av kanaler för nya avloppsrör i betonggolvet föll golvet samman och detta fordrade en omgjutning av hela golvet. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

7 Verksamhetsplan Värmestyrning togs i drift i januari år 2001 för samtliga lägenheter efter temperaturinformation från de sex översta gavellägenheterna (de är svalast). Temperaturinformation och förbrukningsstatistik kommer att lagras när en dator i december 2004 april 2005 tas i bruk. Förbrukningsstatistiken kommer att väsentligt underlätta och förbättra prognoser och budgetarbete för värme och vattenkostnader samt internredovisning av kostnadsfördelningar. Dessa skall ligga till grund för en ombalansering av värmesystemet hösten Låscylindrar slits, framförallt i portentréer, tvättstugor, soprum och i källardörrar på gavlarna i husen Gibraltargatan och Eklandagatan. Dessa cylindrar har en livslängd om ca två år. Ungefär en nyckel per år tappas bort av någon boende i något hus. Långt framskridna planer finns om att införa ett beröringsfritt låssystem i de tidigare nämnda dörrarna med en elektronisk kodnyckel. Slitaget kommer då sjunka till en låg nivå och borttappade kodnycklar kan spärras. Om så önskas kan ett sådant kodnyckelsystem kopplas samman med tvättstugebokning, torkrumsbokning, Gillestugebokning och annan bokning. Om utredningen leder till införande av ett sådant system kan det komma att ske augusti-september 2005 och till en uppskattad kostnad av ca kr. Fönstermålning ersätts med en fönsterrenovering hösten 2005 eller vinter/våren 2006 där målningen ersätts med aluminiumlister ovanpå de trädetaljer som är utsatta för sol och regn. Sådana lister kan ha en livslängd om år och fönstermålning undviks därmed. Intervallet för målningen av fönstrens trädetaljer är i annat fall 7-9 år. I samband med fönsterrenoveringen kommer en utökning att ske med fler tilluftsventiler i varje lägenhet. Samtidigt med fönsterrenoveringen kommer ventilationen att OVK-besiktigas för lägenheterna. Ett förslag finns för ombyggnad av portentréer Gibraltargatan och förslaget är under utredning Förväntad framtida utveckling Föreningsfrågor och löpande styrelsearbete Överlåtelserna har varit och är per år, ca procent av lägenheterna, se bilaga 5:1. Till detta kommer andrahandsupplåtelser per år. Totalt är mellan nyinflyttade i föreningen varje år. Varje in-/utflyttning ger ändringar i medlemsregister, porttablå samt namnbyte på lägenhetsdörr. Vidare kan ändringar ske för Internet-kopplingar, parkeringsplatser, cykelplatser och månadsavgiftsavisering. Utöver detta behöver nyinflyttade information om hur det är att bo i föreningen. Flera stora nyinvesteringsprojekt har genomförts, t.ex. data-/tele-/signalnät, ombyggnad restaurang, ombyggnad för sopsortering, ombyggnad tvättstugor, värme-/ventilationsstyrning samt lås- /säkerhetshantering. Förutom nyinvesteringsprojekt har underhållsprojekt utförts under de 10 senaste åren som trapphusmålning, ersättning och nygjutning av balkonger, takomläggning, dräneringsarbeten samt fönstermålning. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

8 Sedan år 1998 har styrelserna haft en inriktning mot att styrelsearbetet mer och mer skall innehålla styrelse- och arbetsmöten samt expeditioner. Sysslor som förr, med mer eller mindre framgång, utfördes inom styrelsen läggs ut på entreprenad. Med hänsyn till detta köps allt fler tjänster som ekonomisk administration, månadsavgiftsavisering och fastighetsservice. De köpta tjänsterna håller ibland en högre kvalitet jämfört med att de utförs inom styrelsen och styrelsen kan koncentrera sig på att hålla styrelsemöten och hålla samman denna snabbt föränderliga förening. Ekonomi Intentionen i lånepolitiken är att hälften av lånen skall löpa med rörlig ränta och den andra hälften löper med fast ränta. Bindningstiderna väljs så att de bundna lånen inte upphör samtidigt. Underhållet i föreningen skall ske med hjälp av en underhållsplan som genererar egna insamlade likvida medel till fonden för yttre underhåll. Vissa undantag görs för större underhållsrenoveringar, som lånefinansieras, såsom fasadrenovering, byte av avloppsstammar, värme och vattenledningsrör, fönster och elkablage. Lånebeloppet för det bundna lån som omsattes i maj 2005 ökades med 2,1 miljoner kr för att täcka utgifterna för renoveringen av föreningens restauranglokal och utgiften för avloppsomläggningen i huset Gibraltargatan. Tidigare underhållsprojekt med ombyggnad av Gibraltargatan 21A och 21E med ett utrymme för biologiskt/komposterbart sopkärl och renovering av tvättstugor, sker utanför underhållsplanen, och finansieras av likvida medel som egentligen tillhör fonden för yttre underhåll. Styrelsen har god överblick med hjälp av underhållsplanen över framtida underhåll och har med den vetskapen tillfälligt nyttjat möjligheten att använda likvida medel med resultatet att fonden för yttre underhåll är underfinansierad. Vid behov och vid lånomläggning sker utökning av lån för att fullt ut inneha likvida medel för finansiering av fonden för yttre underhåll. Månadsavgiften skall uppfattas innehålla kostnader som merparten av medlemmarna kan relatera till, t.ex. TV-kanalsutbudet omfattar de kanaler de flesta efterfrågar, inte några smala kanaler. Samma filosofi används när tvättavgifter tas ut med 5 kr per 60 min maskintvätt, med bättre fyllda maskiner, fler lediga maskiner som följd, och att den som orsakar kostnaden vid körning av en maskin betalar en del av tvättkostnaden (ca kr i kostnad varav 5 kr betalas). Föreningen kommer att betala inkomstskatt år 2006 med ett uppskattat belopp om kr. Beroende på ränteutveckling, fastighets- och inkomstskatt, taxeökningar för fjärrvärme, el, vatten och renhållning, om den administrativa förvaltningen som utförs i egen regi ersätts med att tjänster köps, samt att avskrivningar för byggnader ökar enligt progressiv avskrivningsplan, kan månadsavgiften för år 2006 komma att ökas med 3-4 procent och för år 2007 att ökas med 3-4 procent. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

9 Ekonomisk ställning och resultat Månadsavgifterna sänktes med två procent den 1 januari 1999 och de sänktes ännu en gång 1 januari år 2000 med sex procent. Månadsavgifterna under år 2001 var oförändrade. Månadsavgifterna ökades med sex procent år 2002 och 4,5 procent år Månadsavgifterna var oförändrade år 2004 och är oförändrade år Månadsavgifterna per kvadratmeter och år är i intervallet kr för år 2000 och år 2001, för år 2002 i intervallet kr samt för år i intervallet Se bilaga 3:2 för lägenheternas olika andelstal för en mer exakt bestämning av en månadsavgiftskostnad per kvadratmeter och år. Använd andelstalet för er lägenhet multiplicerat med föreningens årskostnad eller årsintäkt, för att beräkna årskostnaden eller årsintäkten för er lägenhet. I bilaga 4:1 finns en jämförelse med andra bostadsrättsföreningar. Fastighetsskatten för bostadsrättsföreningar är, för år 2004, 0.5 procent för bostäder och 1.0 procent för kommersiella lokaler. Föreningens har betalat fastighetsskatt för bostäder baserat på ett taxeringsvärde för bostäder som är kr (dämpningsregel) och fastighetsskatt för lokaler med taxeringsvärde kr. Föreningens likvida medel har under år 2004 varit placerade på räntebärande konton med en avkastning om kr, se not 6. De likvida medlen uppgick till kr vid årsskiftet. Den 29 nov placerades kr i bunden inlåning över tre år med en årlig ränta om 4.20 procent ( kr) genom en revers utställd av HSB Göteborg. Den 29 januari 2004 tecknade styrelsen en aktieobligation nr 401A Världen (50 % USA, 20 % Japan, 15 % Euro-land & 15 % Storbritannien) hos SEB med beloppet kr och löptid t.o.m. 12 feb Aktieobligationen har ett nominellt belopp om kr och samma belopp återbetalas om aktiekorgen har samma eller lägre värde Kostnaden för aktieobligationen är kurtage kr och porto 10 kr. Föreningens lånebild , se även not 14 för lånebilden Två lån om vardera 2.2 miljoner kronor har rörlig ränta om f.n procent, långivare SEB. Ett lån om 4.1 miljoner kronor löper med rörlig ränta, f.n procent, långivare SEB. Ett lån om 2.1 miljoner kronor löper med rörlig ränta, f.n procent, långivare Spintab Ett lån Spintab, 5.7 miljoner kr, fast ränta 4.92 procent, löptid 5 år t.o.m Ett lån Spintab, 5.6 miljoner kr, fast ränta 3.51 procent, löptid sju år t.o.m Under år 2004 har amorteringar skett med kr. Vid en omläggning av lån 4 maj 2005 ökades ett lån med kr och den totala lånestocken är efter ökningen kr. I bilaga 6:1 redovisas föreningens olika kostnadsgrupperingar år Ur föreningens kostnadsmassa har vi valt ut driftskostnader då dessa kostnader är de som direkt påverkas av föreningens medlemmar. Kostnaderna för inköp och Internet till medlemmar matchas ut av intäkten försäljning till medlemmar och är exkluderade vid presentationen av driftskostnaderna i figur 1. Löner och arvoden omfattar löner till extra fastighetsskötare, extra personal samt arvode till styrelse, revisorer och valberedning inkl. arbetsgivaravgifter samt diverse personalkostnader. Fastighetsskötsel innehåller fastighetsskötsel, materialkostnad intern fastighetsskötsel, och förbrukningsmaterial/-inventarier. Förvaltningskostnader omfattar kontorsmaterial, telefon-/porto- /datorkostnader, administrationsarvode (bokföring, bokslut, månadsavgiftsavisering) och diverse förvaltningskostnader. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

10 vatten 7% el 6% övrigt 1% löner-arvoden 11% adm. förvaltning 9% försäkring 2% HSB medlemskap 3% TV-kanaler 2% fjärrvärme 37% fast.skötsel 11% snöskott 1% sopor 5% trappstäd. 5% Figur 1 Fördelning av driftskostnader år 2004, exkl. inköp och Internet till medlemmar samt materielkostnad maskiner och inventarier Förslag till vinstdisposition Avsättningen till fonden för yttre underhåll var enligt underhållsplanen år 2004 budgeterad till kr. Under år 2004 har planerat underhåll utförts för kostnaden kr. Finansieringen av det planerade underhållet om kr har skett via den planerade avsättningen om kr. Härav återstår kr av den planerade avsättningen om kr ( ). Styrelsen föreslår att detta återstående belopp kr avsätts till fonden för yttre underhåll. Till föreningsstämmans förfogande finns följande belopp i fritt eget kapital; ingångsvärde om kr vid årets början i dispositionsfonden och årets positiva resultat om kr. Styrelsen ser att föreningen har goda framtidsutsikter och tackar för förtroendet för räkenskapsåret 2004 och ser fram mot år 2005 för föreningen med förslaget: att årets positiva resultat kronor avsätts enligt fördelningen kr till fonden för yttre underhåll och kr till dispositionsfonden med förslag till beslut att dispositionsfondens ingående värde om kr adderas till årets föreslagna del i det positiva överskottet enligt ovan kr med resultatet att dispositionsfondens utgående värde blir kr. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

11 Resultaträkning Not Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 1, Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar RÖRELSERESULTAT Finansiella poster Ränteintäkter & liknande resultatposter Räntekostnader & liknande resultatposter ÅRETS RESULTAT HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

12 Balansräkning TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Pågående ombyggnationer Mark Inventarier, verktyg och installationer Finansiella anläggningstillgångar Andel i HSB Göteborg Ek.fören Långfristig placering hos HSB Göteborg Aktieindexobligation SEB Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Månadsavgiftsfordran Kundfordringar Fordran på leverantörer Avräkningskonto HSB Göteborg Skattekonto Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och Bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

13 EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Bundet eget kapital 12 Insatser Fond för yttre underhåll Fritt eget kapital 12 Dispositionsfond Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för fastighetslån Ansvarsförbindelser Inga Inga HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

14 Noter Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och god revisionssed. Redovisningsprinciper En ändring av redovisningsprinciper har skett innebärande att avsättning till underhållsfond numera sker över resultatdispositionen istället för som tidigare genom en avsättning i resultaträkningen. En förflyttning har också skett av underhållsfonden från fritt eget kapital till bundet eget kapital. Byggnader Årets avskrivning på fastigheter är kronor. Avskrivningarna har baserats på HSB:s 75-åriga avskrivningsplan. Föreningen tillämpar en anpassning av ackumulerade avskrivningar till en ny avskrivningsplan. Den gamla raka avskrivningsplanen (linjär) är mycket diffus och följer årliga amorteringar för föreningens lån. Problem uppstår vid extra återbetalning av lån och att teknisk livslängd för ROT-renoveringen skiljer sig alltför mycket från den gamla planens avskrivningstid. Den nya avskrivningsplanen löper över 75 år med start i ROT-renoveringen år 1983 och är progressiv under alla 75 åren. En jämförelse mellan ackumulerade avskrivningar och den nya planens ackumulerade avskrivningar t.o.m. år 15 ger att ackumulerade avskrivningar är större än den nya planens ackumulerade avskrivningar. Därför sker infasning med hänsyn till den nya avskrivningsplanen med start år Inventarier Maskiner och inventarier avskrivs linjärt enligt plan på 3-20 år. Fordringar Fordringar har upptagit till de belopp varmed de beräknas inflyta Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt Föreningen beskattas med utgångspunkt från en schablonintäkt ( kr) beräknad med 3 % av taxeringsvärdet med tillägg av finansiella intäkter ( kr) och avdrag av finansiella kostnader ( kr). Överskjutande intäkterna jämfört med kostnaderna beskattas med 28 %. Föreningens skattemässiga ackumulerade underskott uppgick vid årets början till beloppet kr. Schablonintäkten och finansiella intäkter ger ett överskott om kr och från detta subtraheras finansiella kostnader med resultatet,ett årsöverskott om kr. Föreningens skattemässiga ackumulerade underskott ( kr) avräknas mot årets överskott ( k) med resultatet att ackumulerade underskottet minskade till kr. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

15 Not Personal Antal anställda under året med olika anställningsformer; tillsvidareanställda, visstidsanställda och timanställda. 6 7 Arbetad tid som en andel av årsarbetstiden 2000 timmar för en heltidsanställd uttryckt i procent 47% 58% Löner och ersättningar uppgår till Styrelsearvode Revisorarvode (förtroendevald) Valberedning Löneersättning till styrelsemedlemmar för arbete utöver styrelseuppdraget Övriga anställda Totala löner och ersättningar Sociala avgifter enligt lag och avtal Totala löner och ersättningar inkl. sociala avgifter Not 2 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyror lokaler Hyror cykeluppställningsplatser Hyror biluppställningsplatser Tvättavgifter Försäljning till medlemmar Internetavgifter Tele/data kabelintäkter Övrigt Summa nettoomsättning HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

16 Not 3 Not 4 Not Driftskostnader Löner Arvoden förtroendevalda Arbetsgivaravgifter Diverse personalkostnader Revisionsarvode (BoRevision AB) Materialkostnad; maskiner & inventarier Sakförsäkringspremie Renhållning Fjärrvärme El Vatten Föreningsavgifter; medlemskap i HSB Fastighetsskötsel Materialkostnad intern fastighetsskötsel Inköp till medlemmar TV-kanalskostnader Internetkostnader Kontorsmaterial Trappstädning Fönsterputsning Snöskottning Förbrukningsmaterial Förbrukningsinventarier Telefonkostnader Portokostnader Datorkostnader Administrationsarvode, Kenita HB, bokför., bokslut mm Förvaltningsarvode, HSB Gbg, månavg. avisering Föreningsstämma & kopiering av årsredovisning Övrigt Underhållskostnader Byggnader löpande Mark periodiskt underhåll enligt plan Byggnader periodiskt underhåll enligt plan Avskrivningar Byggnader Inventarier, verktyg och installationer HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

17 Not Ränteintäkter & liknande resultatposter Transaktionsbankkonto Placeringsbankkonto Långfristig placering HSB Skattekonto 37 9 Avräkningskonto HSB Not 7 Räntekostnader & liknande resultatposter Låneräntor Skattekonto 0 84 Räntekostnader leverantörer Övriga finansiella kostnader, ex meddelande panthavare Not 8 Byggnader Ursprungligt anskaffningsvärde Investeringar i ROT-ombyggnad år Investeringar i andra ombyggnader år t.ex. soprum, datanät, dränering, restauranglokal Ingående anskaffningsvärde för bokslutsåret Årets investeringar i pågående ombyggnader Utgående ackumulerade anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Not 9 Taxeringsvärde fastighet Johanneberg 45:1, 45:2 & 44:5 Byggnad Mark Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffning Utgående anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

18 Not 10 Övriga kortfristiga fordringar Avräkning Brf Johanneberg Avräkning FORA Skattefordran Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald ränta Förutbetald elenergi Förutbetalda TV-avgifter Upplupen ränta å revers HSB Göteborg Länsförsäkringar, försäkring för Bostream, abonnemang för Övriga förutbetalda kostnader Övrig upplupna intäkter Upplupna tvättavgifter Not 12 Kassa och bank Transaktionsbankkonto Placeringsbankkonto Postgiro Not 13 Förändring av eget kapital Underhålls- Dispositions- Årets Insatser fond fond resultat Ingående kapital enligt fastställd BR Vinstdisposition enligt stämmobeslut Årets resultat Belopp vid årets utgång HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

19 Not 14 Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Kreditgivare Konverteringsdatum Räntesats Belopp i kr amortering Spintab % SBAB Följer Riksbankens ränta 2.52% SE-Banken Följer Riksbankens ränta 2.50% SE-Banken Följer Riksbankens ränta 2.50% SE-Banken Följer Riksbankens ränta 2.50% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till Not 15 Kortfristig del av långfristiga skulder Not 16 Upplupna kostnader & förutbetalda intäkter Arvoden förtroendevalda Upplupna löner Sociala kostnader Upplupet revisionsarvode Upplupen vattenkostnad Upplupna renhållningskostnader Upplupna elkostnader Upplupna fjärrvärmekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Upplupna räntekostnader Övrigt HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

20

21

22 Basdata och nyckeltal Bilaga 1:1 Basdata Bostadsrättsföreningens organisationsnummer Bankgironummer Postgironummer Telefonnummer Faxnummer Besöks och postadress Eklandagatan 67B Expeditionstid onsdagar kl Göteborg Webbsajt E-post Förvaltare avgiftsavisering, överlåtelser, pantsättning HSB Göteborg Förvaltare betalning fakturor, bokföring, bokslut Kenita HB Fastighetsservice HSB Göteborg Snöskottning Gaturenhållningen Trappstädning V.F. Städ Tv-mottagningssystem; 7 okodade analoga kanaler TV 1, 2, 3, 4. TV 4+, Kanal 5 & ZTV kodade kanaler Boxer, marksänd digital Service antennät Digital & Analog Communication AB dac@swipnet.se Fast Internet-koppling finns i varje lägenhet (RJ-45, Ethernet) hastighet stamnät (Cat 5) och internt 0,8-100 Mbps hastighet från/till leverantör 100 Mbps Bostream/Bredbandsbolaget ABwww.bostream.se Dubbla telefonnät, ett eget byggt 1999 öppet för olika leverantörer och i dagsläget använt av AllTele ABwww.alltele.se Gammalt telefonnät, byggt , drivs av Telia Antal lägenheter 156st Antal lokaler 3st Boyta 6 564kvadratmeter Lokalyta 144kvadratmeter Parkeringsplatser 28st Cykelplatser i cykelrum 31st Cykelplatser utomhus 79st Markyta exkl. byggnader inkl. bilparkeringar & cykelplatser 4 342kvadratmeter Byggnadsår ROT-ombyggnad 1983 Ombyggnad tele-/datanät, ventilation, sopsystem, tvättstugor, avlopp HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

23 Bilaga 2:1 Byggnader och tillhörande nyttigheter Gibraltarg. 21A-E Eklandag. 67A-D Lindströmsg. 3A-D Johanneberg 45:1 Johanneberg 45:2 Johanneberg 44:5 Antal lägenheter Total lägenhetsyta i kvm Lägenhetsstorlek i kvm 25 & 45, ,5 Lägenhetstyp 1 rokv, 2 rok 1 rok, 2 rok 1 rok, 2 rok Varav antal lägenheter med balkong Varav antal lägenheter med fransk balkong Antal kommersiella lokaler Total yta kommersiella lokaler i kvm 144 Antal övriga lokaler exkl. tvättstuga Tvättstuga, yta i kvm och (antal) 29 (1) 52 (1) 31 (1) Antal tvättmaskiner (grovtvättmaskin) 3 4 (1) 3 Antal centrifuger Antal torktumlare Torkrum med avfuktare, totalyta och (antal) 35 (2) 40 (2) 49 (2) Elmangel Tvättider, alla veckodagar tiden Antal cykelplatser inomhus Antal cykelplatser utomhus Antal MC-platser Låssystem ASSA, kopieringsskyddade nycklar. Varje byggnad separerad ja ja ja Ventilation, mekanisk frånluft, antal lgh./fläkt Fläkt/spiskåpa i varje lägenhet med forcering i 60 min via signalnät & DUC. Möjlighet för kolfilterfläkt i lägenhet ja ja ja Obligatorisk Ventilations Kontroll (6 års intervall) Sotning/rengöringsintervall 3 år, utfört år Sopsorteringssystem restavfall, lucka på varje våningsplan ja ja ja biologisk/komposterbart avfall, lucka i entré 21 A & E 67 A, B, C, D 3 A, B, C, D papperspåsar för komposterbart hämtas i tvättstugan tvättstugan tvättstugan Antennslinga för TV-kanaler, seriekopplad med lägenheter efter varandra i en följd 4 eller 8 4 eller 8 4 eller 8 Fjärrvärme, huvudcentral i byggnad värme & varmvatten DUC-styrning & avläsning/registrering centralt värme, varmvatten, ventilation, tidstyrning tvättstugor & portlås, HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

24 Bilaga 3:1 Nyckeltal per boyta Samtliga nyckeltal i kr dividerat med boyta m 2 År 2004 År 2003 År 2002 År 2001 År 2000 År 1999 År 1998 Taxeringsvärde; byggnad och mark Årsavgift Lån Driftskostnader Underhållskostnad Fastighetsskatt Avskrivningar Räntekostnader Ur driftskostnaderna väljs: Sophantering Fjärrvärme El Vatten & avlopp Löner, arvoden, a.giv.avg., snösk., fönsterp. trappstäd, fastighetsskötsel, adm. arvoden Bilaga 3:2 Olika typer av 1-2 rumslägenheter i föreningens byggnader Olika typer av 1-2 rumslägenheter i föreningens byggnader Kapitaltillskott Månadsavg. Yta i Förmögenhetsvärde per lägenhetstyp budget Antal kvm Typ Andelstal 31 december 2004 för hela år 2004 år rum, kokvrå 0, kr 489 kr kr rum, kök 0, kr 686 kr kr 4 43,5 2 rum, kokvrå 0, kr 785 kr kr rum, kök 0, kr 832 kr kr rum, kök, balkong 0, kr 863 kr kr rum, kök, fr.balkong 0, kr 845 kr kr 44 45,5 2 rum, kök 0, kr 839 kr kr 11 45,5 2 rum, kök, balkong 0, kr 871 kr kr 1 45,5 2 rum, kök, fr.balkong 0, kr 853 kr kr rum, kök, balkong 0, kr 895 kr kr rum, kök, fr. balkong 0, kr 876 kr kr rum, kök 0, kr 895 kr kr rum, kök 0, kr 942 kr kr 8 52,5 2 rum, kök 0, kr 950 kr kr rum, kök 0, kr 973 kr kr rum, kök, balkong 0, kr kr kr 156 HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

25 Bilaga 4:1 Jämförelser med andra föreningar Jämförelse med andra HSB bostadsrättsföreningar är mycket ungefärlig då varje förening är unik med hänsyn till byggnadernas byggnadssätt, allmänna ytor (ex. avsaknad av vind då vinden är inredd vind med vindslägenheter), andra installationer som t.ex. datanät, terrasser, ventilation, uteplatser, grönytor, sopsorteringssystem, mm. Totala kostnaderna i föreningen fördelas på lägenhetsyta. Föreningarna som har valts ut nedan har ROT-renoverats under , de har ungefärligen samma byggår ( ) och är belägna i centrala Göteborg (med tanke på taxeringsvärde och fastighetsskatt). Årsavgiften per kvadratmeter är ett medelvärde, lägenheterna kan betala årsavgift efter andelstal som skiljer sig från att fördela årsavgiften efter lägenhetsyta. Andra intäkter som ger att årsavgiften kan reduceras är inte medräknade, t.ex. hyresintäkter för lokaler, ränte- och finansintäkter. Ursprunglig År 2002 År 2002 Antal Inflyttning år Lägenhets- prod.kostnad Kostnad per år Årsavg. per lägenhet och (renoveringsår) yta i m 2 m 2 läg. yta och m 2 läg. yta m 2 läg. yta Brf (1984) Brf (1985) Ottnaren (1988) Lilla Le (1998) Bilaga 5:1 Antal överlåtelser i föreningen åren Antal År HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

26 Bilaga 5:2 Åldersfördelning för medlemmar , endast helt födelseår räknas Antal Åldersklass Klassindelning Summa Antal Andel 25% 45% 5% 5% 9% 4% 3% 4% 100% Ack. andel 25% 70% 75% 81% 90% 93% 96% 100% Bilaga 6:1 Föreningens olika kostnadsgrupper år 2004 Räntekostnader 19% Avs krivningar 9% Fastighetsskatt 9% Driftskostnader 58% Underhållskostnader 5% HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

27 Bilaga 6:2 Avsättning till fonden för yttre underhåll, underhållsfond och underhållskostnad Kr Avs. till underhållsfond Underhållsfond Underhållskost. exkl. avs. till underhållsfond Avsättning till fonden för yttre underhåll och fondens saldo samt driftskostnader för åren I figuren märks att det inte skedde någon nettoavsättning till fonden för yttre underhåll perioden Ändringen beror på att föreningen sedan år 1996 har en underhållsplan med planerat underhåll under 50 år och därmed en årlig planerad avsättning som reduceras med årets planerade underhållskostnader innan avsättning sker till fonden för yttre underhåll. Bilaga 6:3 Föreningens räntekostnader jämfört med ränteintäkter åren Kr Finansiellakostnader Ränteintäkter Beloppen är inte korrigerade för inflation. Finansiella kostnader är räntenettot, dvs. räntekostnader med avdrag för räntebidrag (åren ) och med tillägg för större finansutgifter såsom periodiseringen av förtidsinlösenutgiften, vilket i sig är långivarens krav om ränteersättning (åren ). Förtidsinlösen av lån år 1997 minskade kassalikviditeten och därmed ränteintäkterna samt att inlåningsräntan minskade då penningpolitiken ändrades mot en låginflationspolitik. HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

28 Bilaga 6:4 Avskrivningar byggnad & maskiner, fastighetsskatt & driftskostnader Kr Avskrivningar byggnad & maskiner Fastighetsskatt Driftskostnader Beloppen är inte korrigerade för inflation. Fastighetsskatt rår varken styrelse eller medlemmar över och den har ökat väsentligt, dels beroende på att den ROT-renovering som skedde år var så omfattande att föreningen slapp att betala full fastighetsskatt under några år, dels att taxeringsvärdet för fastigheterna har ökat. Sedan år 1996 betalas full fastighetsskatt. Driftskostnaderna innehåller t.ex. löner, administrationsarvoden, el-, vatten- och värmekostnader. År 1993 beslutade riksdagen att momsbelägga (25 %) fjärrvärme, el, vatten, sophantering, trappstädning och fastighetsskötsel. Förbrukningsökningen av vatten har minskats genom att samtliga kranar och duschar i föreningen har påmonterats en reduceringseffekt år Bilaga 6:5 Föreningens huvudsakliga intäkter exkl. räntebidrag åren Beloppen är inte korrigerade för inflation Kr Årsavgifter Lokalhyror HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004

29 Bilaga 6:6 Föreningens amortering av lån Totalt kapitaltillskott i form av amortering av föreningens lån Vid beräkning av kapitaltillskott för en bostadsrätt, tag bostadsrättens andelstal och multiplicera med föreningens totala amortering för aktuellt år eller period av år. T.ex. en 25 kvm-lägenhet har andelstal 0, och detta multiplicerat med år 1973 års amortering blir 50 kr. Bokslutsår Årligt belopp Ack. belopp Bokslutsår Årligt belopp Ack. belopp kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr HSB:s Brf Johanneberg 1936, org. nr Årsredovisning 2004