HSB:s Bostadsrättsförening JOHANNEBERG i Göteborg

Transkript

1 HSB:s Bostadsrättsförening JOHANNEBERG 1936 i Göteborg ÅRSREDOVISNING 2001

2 Förvaltningsberättelse för Mål och visioner för det goda boendet HSB:s Brf Johanneberg 1936 i Göteborg kombinerar ett boende i centrala Göteborg med en småstadskänsla i form av egna grönytor och parkeringsplatser. Föreningen är ledande i användning av ny teknik, vilket märks bl.a. i eget datanät, datoriserad styrning av värme, vatten, ventilation och lås/säkerhetsinstallationer. Föreningen bildades och byggnaderna uppfördes åren och har moderniserats och renoverats år 1983 och för att passa nutidens krav från de boende och myndigheter. Renoveringar och moderniseringar har skett med viss försiktighet och beaktande av den ursprungliga arkitekturen. Ett mål är att förbättra trivseln och gemenskapen i föreningen. Föreningens fastigheter Byggnadsstilen är i 30-talets funktionalistiska anda och arkitekt är Erik Friberg. Erik Friberg var Länsarkitekt i Göteborg och en av Sveriges ledande funktionalister. Arkitektur var för Friberg moral, ett hus fick inte föreställa något det inte var. Föränderligheten är lika viktig som ändamålsenligheten. Friberg kämpade hela livet för att med arkitektens hjälpmedel skipa rättvisa i samhället. Föreningen består av tre fastigheter, se bilaga 2:1; Gibraltargatan 21A-E, 60 lägenheter och tre kommersiella lokaler. Eklandagatan 67A-D, 48 lägenheter. Lindströmsg. 3A-D, 48 lägenheter. För olika typer av lägenheter se bilaga 3:2. Varje byggnad består av fyra våningar med källare, vind och en längsgående takterrass. Konstruktion av betong och med extra tilläggsisolering av frigolit och en extrafasad i lättbetong. ROT-renoveringen år 1983 innebar i korthet att avlopp till lägenheter, vattenledningsrör, elkablar och allmän belysning, fönster, portdörrar, fasad, kök och badrum i lägenheter byttes ut. År 1994 togs de gamla balkongerna från 30-talet bort och nya göts. Trapphusen målades om. År 1996 lades ny takpapp med gummiegenskaper och fönster målades år , vilket sker med ca 7 års mellanrum. Åren har nyläggning av dränering skett runt byggnaderna. I samband med detta uppfördes två nya cykelplatser för att möta medlemmarnas behov av cykelparkeringar. 2

3 I samband med ombyggnad av nedfartsramp och nyläggning av dränering omasfalterades de 25 parkeringsplatserna och antalet utökades till 28 st. År 1999 installerades ett data-/tele-/signalnät. Medlemmarna kan hyra fasta Internet-abonnemang och abonnera på fast telefoniabonnemang från Telia eller annan operatör via föreningens telenät. Signalnätet används för att styra värme, ventilation, tvättstugor och trappljus samt för insamling av data för kall- och varmvattenförbrukning, värmeförbrukning, och temperaturmätning. Signalnätet används för att mäta inomhustemperatur i vissa referenslägenheter och därigenom styra värmen via en dator. Ventilation styrs för samtliga lägenheter, bl.a. genom att forcera ventilationen till maximal genomströmning när spjället i ventilationskåpan ovan spisen används. Larmsignaler för dräneringspumpar och fläktar hanteras likaledes i detta system. I husen Eklandagatan och Lindströmsgatan skedde år ombyggnation av soprum och nedfartsramper till soprum/källaringång för att kunna bibehålla sopnedkasten för restavfall och samtidigt installera ett nytt sopnedkast i varje entré för biologiskt/-komposterbart avfall. Huset Gibraltargatan byggs f.n. om för sortering med restavfall i de bibehållna sopnedkasten och i entréerna Gibraltargatan 21A och E finns nedkast för biologiskt/komposterbart avfall, vilka tas i bruk våren Fastigheterna var fullvärdesförsäkrade genom Folksam Försäkringsbolag år 2001 och är fullvärdesförsäkrade genom Länsförsäkringar år Underhåll, reparationer och investeringar Under året har följande periodiskt/planerat underhåll genomförts (se not 12): Föreningens stadgebundna del för renovering av enskilda badrum i lägenheter. Årlig avsättning till yttre fond görs via en underhållsplan för att täcka nödvändigt yttre underhåll med undantag för byte av fasad, fönster, allmänna elsystem, värmesystem samt vatten- och avloppssystem. I underhållsplanen ingår inte större ombyggnadsarbete som t.ex. ombyggnation för sopsystem. För dessa arbeten, när de kan komma att utföras, bedöms möjlighet finnas för föreningen att ta upp nya lån. Under år 2001 gjordes investeringar som slutförs år 2002: Påbörjat arbete i mars 2001; ombyggnation av huset Gibraltargatan för möjlighet till tvåkärlssystem för hushållssopor för omkring kr. Påbörjat arbete i april 2001 som slutförs våren 2002; installation och inköp av en extra större torktumlare till varje tvättstuga (3 st), utbyte av två äldre torktumlare, de nya torktumlarna är utrustade med värmeväxlare för energibesparing och kortare torktid samt utbyte av två äldre tvättmaskiner, totalt kr med en avskrivningstid om 8 år med start år Renovering och iordningställande av ventilation för extra torktumlare och befintlig torktumlare, kall- och varmvattenrördragning för tvättmaskiner samt två nya elcentraler med säkringar och jordfelsbrytare i varje tvättstuga, totalt omkring kr med en byggnadsavskrivning över 55 år med start år

4 Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma hölls den 7 maj I stämman deltog 30 medlemmar. Antalet överlåtelser av bostadsrätter i föreningen under året var 19 st. Se bilaga 4:2 för antal överlåtelser åren 1986 till och med år Antalet överlåtelser var lågt under hösten år 2001 efter oroligheterna i världen i och med 11 september attackerna i New York, USA. Överlåtelsepriserna steg under år 2001 och i skrivande stund mars 2002 ca kr för en tvårumslägenhet. Genomsnittpriset är kr och genomsnittsytan som överlåts är 40 kvadratmeter, vilket ger ett genomsnittspris om kr per kvadratmeter. Föreningen hade vid årets slut 158 medlemmar och 156 lägenheter, därtill kommer HSB Göteborg. Andrahandsupplåtelserna är st per år. Se bilaga 5:1 för in- och uträdande medlemmar i föreningen under år I skrivande stund 14 maj 2002 är två tredjedelar av föreningens medlemmar är under 35 år, se bilaga 5:2, och totalt är 65 procent män och 35 procent kvinnor. Förtroendevalda vid föreningsstämman 18 maj 2000 Styrelsens sammansättning efter ordinarie föreningsstämma : Ordförande Anders Bergström Vice ordförande Carsten Jensen Sekreterare Louise Amunder Ekonomiansvarig Pär Ivarsson Ledamot Håkan Wignell Ledamot Lena Hedenström HSB representant Kent-Olof Stigh Suppleant Kjell Kalén Suppleant Fredrik Svensson Suppleant Gunnar Kempe Suppleant Jessica Ljung Kjell Kalén och Jessica Ljung har sedan september 2000 haft förhinder att delta i styrelsearbetet. Anders Bergström, Carsten Jensen, Louise Amunder, Pär Ivarsson, Håkan Wignell och Lena Hedenström har, två i förening, tecknat föreningens firma fram till och med ordinarie föreningsstämman 7 maj Revisorer, utsedda av ordinarie föreningsstämman, har varit Björn Öhman med Jan-Olov Lantto som suppleant. HSB:s Riksförbunds Revisionsbyrå har förordnat BoRevision Revisionsbyrå med Magnus Lidén som revisor. Valberedningen består av Roeland Costenoble (sammankallande), Åsa Bergman och Herdis Nyberg. Herdis Nyberg avsade sig uppdraget vintern Föreningens representant i HSB:s fullmäktige har varit Anders Bergström, med resterande styrelsemedlemmar som suppleanter. 4

5 Förtroendevalda från den 7 maj 2001 Styrelsens sammansättning efter ordinarie föreningsstämma med av stämman beslutade 7 ledamöter och 5 suppleanter: Ordförande Anders Bergström Vice ordförande Carsten Jensen Sekreterare Louise Amunder Ekonomiansvarig Håkan Wignell Ledamot, informationsansvarig Lena Hedenström Ledamot Johan Hell HSB representant Kent-Olof Stigh Suppleant Fredrik Svensson Suppleant Mikael Lindqvist Suppleant Fredrik Fallegård Suppleant Gunnar Kempe Suppleant Sven Christensson Fredrik Svensson avsade sig styrelseuppdraget i juni 2001 och Johan Hell i augusti Anders Bergström, Carsten Jensen, Louise Amunder, Håkan Wignell och Lena Hedenström tecknar, två i förening, föreningens firma fram till och med ordinarie föreningsstämman i maj Revisorer, utsedda av föreningsstämman, har varit Anders Grönlund (lgh 115) med Roeland Costenoble (lgh 94) som suppleant. Anders Grönlund flyttade från föreningen i augusti 2001 och avsade sig revisoruppdraget och Roeland Costenoble trädde in som revisor. HSB:s Riksförbunds Revisionsbyrå har förordnat BoRevision Revisionsbyrå med Ingvar Albrektson som revisor. Valberedningen består av Roeland Costenoble (sammankallande, lgh 94), Mauritz Jeanson (lgh 4) och Johan Carlsson (lgh 137). Föreningens representant i HSB:s fullmäktige har varit Anders Bergström, med resterande styrelsemedlemmar som suppleanter. I tur att avgå är ordinarie ledamöter med en mandatperiod om två år Anders Bergström, Carsten Jensen och Håkan Wignell. Suppleanter med en mandatperiod om ett år är Mikael Lindqvist, Fredrik Fallegård, Gunnar Kempe och Sven Christensson. Suppleant Fredrik Svensson med en mandatperiod om ett år har avsagt sig uppdraget och flyttade från föreningen i juni månad. Ordinarie ledamöter valda för två år med återstående ett år är Lena Hedenström och Louise Amunder. Ordinarie ledamot Johan Hell med en mandatperiod om två år där ett år återstår har avsagt sig uppdraget och flyttade från föreningen i augusti månad. Styrelserna har under år 2001 genomfört elva styrelsemöten och nio arbetsmöten. Bokningen av Gillestugan sköts av Andreas Gyllensten. Datorgruppen hjälper medlemmar, sköter in-/urkoppling av abonnenter och skickar ut dator/programtips till medlemmar anslutna till föreningens Internet-nätverk. 5

6 Viktiga händelser under året eller efter dess slut För att få biologiska kärl inomhus i varje ände av huset Gibraltargatan med liknande nedkast i entrén som husen Eklanda- och Lindströmsgatan påbörjades ombyggnationen av nedfartsrampen till norra källaringången i mars månad Syftet är att använda de gamla vanliga sopnedkasten för restavfall och i varje ände på huset, entréer Gibraltargatan 21A och E, bygga nedkast för biologiskt avfall. Staket vid nedfartsramperna, för alla tre husen, tillverkades och sattes upp i februari Tvättstugorna renoverades sommaren/hösten 2001 och slutförs vintern/våren 2002 med förbättring av ventilation och elförsörjning via separat elcentral ute i tvättstugan med jordfelsbrytare och säkringar. De äldsta tvättmaskinerna från år 1984 byttes ut och en extra torktumlare installerades när de äldre torktumlarna byttes. Varje tvättstuga i vart och ett av husen innehåller tre tvättmaskiner, två torktumlare och två torkrum med avfuktare. Tvättstugan, Eklandagatan 67, har samtliga boende tillgång till och är en större tvättstuga och en äldre tvättmaskin från år 1984 behölls vilket ger att det finns fyra tvättmaskiner och dessutom en grovtvättmaskin. Varje tvättstuga hade en centrifug tills i april 2002 då centrifugen helt gick sönder i tvättstugan Lindströmsgatan. En enkät i maj 2002 skall hjälpa till att utreda intresset för en ny centrifug eller om ytterligare en tvättmaskin skall installeras eller att centrifugen tas bort och inte ersätts. Terrassernas belysning och infravärmare byttes ut och utökades. Utomhusuttag och infravärmare skyddas via jordfelsbrytare. Elektrisk grillstart finns tillgänglig för att tända grillkol i utomhusgrillar och förhoppningsvis upphör därmed användandet av tändvätska i den torra terrassmiljön. Bekymmer med utförandet av vissa områden av fastighetsserviceavtalet ledde till att föreningen sa upp avtalet med HSB Göteborg. Ny förfrågan med ett utökat program och noggrann specificering av när en aktivitet skall utföras i tiden och krav på återrapportering efter varje kvartal att åtgärder har utförts kommer att ingå i fastighetsserviceavtalet. Föreningen har för avsikt att teckna ett nytt avtal med HSB Göteborg rörande fastighetsservice. Föreningen har därmed definitivt upphört med egen tillsvidareanställd fastighetsskötare och använder den köpta tjänsten fastighetsservice för löpande underhåll och tillsyn samt extrapersonal (visstidsanställda) och entreprenörer för reparationer och nyinstallationer. Restauranglokalen i huset Gibraltargatan är i behov av en renovering och en extra föreningsstämma kommer att hållas våren 2002 innan ordinarie föreningsstämma för att besluta om renoveringen. Föreningens webbsajt fick en speciell medlemssida med lösenord i april 2002 för att innehålla information om föreningsstämma (kallelse & information), tvättstugor, terrasser, trivselregler och annat som inte berör hela världen utan enbart föreningens medlemmar. I januari 2002 ökades månadsavgifterna med sex procent till stor del beroende på ökade kostnader: löpande underhåll av tvättmaskiner, torktumlare och avfuktare, fjärrvärme, renhållning (dvs. sophämtning & containrar grovsopor), fastighetsservice, abonnemang av TV-kanaler, månadsavgiftsavisering, ekonomisk administration, utbildning av föreningens förtroendevalda, avskrivningar för maskiner och inventarier samt avskrivningar för byggnader. 6

7 Andra avgifter för tjänster som föreningen tillhandahåller ökades år 2002 till; o bilparkering från 200 kr/mån till 250 kr/mån, o cykelparkering på egen plats i cykelrum från 180 kr/mån till 240 kr/år, o anslutningsavgift Internet från 500 kr till 800 kr, o anslutningsavgift telefoni via föreningens egna nät från 250 kr till 350 kr och o hyra av Gillestugan från 200 kr till 300 kr första dygnet och från 100 kr till 150 kr dygnen därefter. Beroende på ränteutveckling, fastighetsskatt och utvärdering av den utökade tjänsten fastighetsservice och hur den administrativa förvaltningen utförs i egen regi eller att tjänster köps, kan månadsavgiften för år 2003 komma att ökas. Verksamhetsplan Värmestyrning togs i drift i januari år 2001 för samtliga lägenheter efter temperaturinformation från de sex översta gavellägenheterna (de är svalast). Temperaturinformation och förbrukningsstatistik kommer att lagras när en dator våren 2002 tas i bruk. Detta skall ligga till grund för en ombalansering av värmesystemet hösten 2003 då det har upptäckts att södra gaveln i huset Gibraltargatan har en lägre inomhustemperatur. Förbrukningsstatistiken kommer att väsentligt underlätta och förbättra prognoser och budgetarbete för värme och vattenkostnader samt internredovisning av kostnadsfördelningar. Hösten 2002 kommer klinkergolv att läggas i torkrummen för att fukt i husgrunden skall kunna avdunsta och förhindra mögelangrepp. Ägarna till restaurang Primavera vill bygga om kök och serveringsutrymmen. Utredning har resulterat i ett ombyggnadsförslag med bl.a. nybyggnation av soprum, utbyte av avlopp, flyttning av toaletter, förbättring av ventilation, byte av två äldre fönster och entrédörr samt byte av elcentral. Ombyggnadsförslaget presenteras våren 2002 på ett informationsmöte och en extrastämma beslutar om förslaget skall genomföras eller ej. Beroende på extrastämmans beslut kommer hela förslaget eller delar av förslaget att genomföras med en renovering av restaurangen i hösten Låscylindrar slits, framförallt i portentréer, tvättstugor och i källardörrar på gavlarna i husen Gibraltargatan och Eklandagatan. Dessa cylindar har en livslängd om maximalt två år. Ungefär en nyckel per år tappas bort av någon boende i något hus. Funderingar finns om att införa ett beröringsfritt låssystem i de tidigare nämnda dörrarna med en elektronisk kodnyckel. Slitaget kommer då sjunka till en låg nivå och borttappade kodnycklar spärras. Om så önskas kan ett sådant kodnyckelsystem kopplas samman med tvättstugebokning, torkrumsbokning, Gillestugebokning och annan bokning. Om utredningen leder till införande av ett sådant system kan det komma att ske vintern Fönstermålning planeras till våren 2003 och upphandling sker hösten En TV-kamerainspektion skedde i december 2000 av huvudavloppet under källargolvet i husen Gibraltargatan och Lindströmsgatan. Dålig lukt förekommer i en av restaurangens toaletter och i delar av källaren i huset Lindströmsgatan. Utredning pågår och det kan komma att bli aktuellt med byte eller renovering av avloppsrören i dessa hus och då tidigast hösten Förslag finns för cykelhus och cykelställ mellan hus 1 och 2. Dessa är under utredning. Ett förslag finns för ombyggnad av portentréer Gibraltargatan och är under utredning. 7

8 Förväntad framtida utveckling Föreningsfrågor Sedan år 1998 har styrelserna haft en inriktning mot att styrelsearbetet mer och mer skall innehålla styrelse-/arbetsmöten samt expeditioner. Sysslor som förr med mer eller mindre framgång utfördes inom styrelsen läggs ut på entreprenad. Dessa sysslor som t.ex. överlåtelser, pantsättning och månadsavgiftsavisering ökar, desto fler överlåtelser som sker i föreningen. Överlåtelserna har varit och är per år, ca procent av lägenheterna, se bilaga 4:2. Till detta kommer andrahandsupplåtelser per år. Totalt är mellan nyinflyttade i föreningen varje år. Varje in- /utflyttning kan ge ändringar för Internet-kopplingar, parkeringsplatser, cykelplatser och månadsavgiftsavisering. Utöver detta behöver nyinflyttade information om hur det är att bo i föreningen. Flera stora nyinvesteringsprojekt tar tid i anspråk, t.ex. data-/tele-/signalnät, ombyggnad restaurang, ombyggnad för sopsortering, ombyggnad tvättstugor, värme-/ventilationsstyrning samt lås- /säkerhetshantering. Förutom nyinvesteringsprojekt har underhållsprojekt skett som trapphusmålning, ersättning och nygjutning av balkonger, takomläggning, dräneringsarbeten samt fönstermålning. Med hänsyn till detta köps allt fler tjänster som ekonomisk administration, månadsavgiftsavisering och fastighetsservice. De köpta tjänsterna håller en högre kvalitet jämfört med att de utförs inom styrelsen. Styrelsen kan koncentrera sig på att hålla styrelsemöten och hålla samman denna snabbt föränderliga förening. Ekonomi Lånepolitiken är att ha hälften av lånen rörliga och den andra hälften bunden. Bindningstiderna väljs så att de bundna lånen inte upphör samtidigt. Underhållet i föreningen skall ske med egna insamlade medel via underhållsplan och yttre underhållsfond. Vissa undantag görs för större underhållsrenoveringar, som lånefinansieras, som byte av avloppsstammar, värme och vattenledningsrör, fönster, fasadrenovering och elkabelage. När nästa bundna lån omsätts i mars 2003 kommer detta lånebeloppet (5,585 miljoner kr) att ökas med 1,1 1,8 miljoner kr beroende på om beslut fattas om renovering av föreningens lokal, restaurang Primavera, vid en extra föreningsstämma 25 april Underhållsprojekten ombyggnad av Gibraltargatan 21A och 21E med ett utrymme för biologiskt/komposterbart sopkärl, renovering av tvättstugor samt inköp av två nya tvättmaskiner och fem torktumlare, sker utanför underhållsplanen och lånefinansieras och ingår i ökningen om 1,1 1,8 miljoner kr. Månadsavgiften skall uppfattas innehålla kostnader som varje medlem kan relatera till, t.ex. TVkanalsutbudet omfattar de kanaler de flesta efterfrågar, inte några smala kanaler. Skillnaden att ta emot egna färre kanaler än Telia/ComHems kabel-tv utbud rör sig om en inbesparing omkring kr per år, ca 1,25 procent av månadsavgiften. Samma filosofi används när tvättavgifter tas ut med 5 kr per 60 min maskintvätt, totalt ger detta ca kr i intäkt och bättre fyllda maskiner, fler lediga maskiner och att den som orsakar kostnaden vid körning av en maskin betalar en del av den kostnaden (ca kr i kostnad och 5 kr betalas). 8

9 Ekonomisk ställning och resultat Månadsavgiftsaviseringen har utförts av styrelsen och ett inhyrt företag Conec enskild firma under åren Från och med 1 januari 2001 sköter HSB Göteborg allt rörande månadsavgiftsaviseringen såsom utskick, registrering och påminnelser. Månadsavgiften sänktes med två procent den 1 januari Månadsavgifterna sänktes ännu en gång 1 januari år 2000 med sex procent. Månadsavgifterna under år 2001 var oförändrade. Månadsavgifterna per kvadratmeter och år är i intervallet kr för år 2000 och år 2001 samt för år 2002 i intervallet kr. Se bilaga 3:2 för lägenheternas olika andelstal för en mer exakt bestämning av en månadsavgiftskostnad per kvadratmeter och år. Använd andelstalet för er lägenhet multiplicerat med föreningens årskostnad eller årsintäkt, för att beräkna årskostnaden eller årsintäkten för er lägenhet. I bilaga 4:1 finns en jämförelse med andra bostadsrättsföreningar. Föreningen har för år 2001 betalat fastighetsskatt med 0,5 procent för bostäder med taxeringsvärde kr och 1,0 procent för lokaler med taxeringsvärde kr, se not 7. En för låg upptagen fordran rörande skillnaden mellan preliminär fastighetsskatt och verklig fastighetsskatt år 2000 gav att kr utöver bokförd fordran erhölls och fastighetsskatten år 2001 är reducerad med beloppet kr. I resultaträkningen är fastighetsskatten angiven till kr (inkl. reduktion med kr) och den är egentligen kr för år Föreningens likvida medel har under år 2001 varit placerade på räntebärande konto med en avkastning om kr. De likvida medlen uppgick till kr vid årsskiftet och huvuddelen är placerad på ett bankkonto med intäktsränta som följer Riksbankens reporänta och var i genomsnitt ca 3 procent år Kortfristiga fordringar innehåller en skattefordran om kr för fastighetsskatt. Likviditeten ökar snabbt de kommande åren allt eftersom fonden för yttre underhåll byggs upp och styrelsen kan komma att placera en del likvida medel i någon bunden form för en längre tid än ett år för att uppnå god avkastning. Nyinvesteringar och underhåll som inte finansieras via fonden för yttre underhåll finansieras via lån och vanligen sker detta genom att när något bundet låns löptid löper ut upphandlas ett nytt lån till ett större belopp än det som löpte ut. Riksdagen har beslutat att dra in det långsiktiga RBF-stöd som föreningen erhöll år 1994 för renovering av torkrum, fönstermålning, trapphusmålning och balkongrenovering. Föreningen förlorar därmed en fordran/bidrag om kr, se not 12. Föreningens lånebild, se not 13 Två lån om vardera 2,24 miljoner kronor har rörlig ränta om f.n. 4,75 procent ( ), långivare SEB. Ett lån om 4,29 miljoner kronor löper med rörlig ränta, f.n. 4,75 procent ( ), långivare SEB. Omläggning av lån med fast ränta 5,43 procent, skuld 4,43 miljoner kr och löptid 3 år t.o.m. mars 2001, långivare SEB. Ny långivare SBAB med belopp 5,63 miljoner kronor till en ränta om 4,68 procent bunden i tre år t.o.m. 2 april Ett lån med fast ränta 5,63 procent, skuld 5,58 miljoner kr och löptid 5 år t.o.m. 31 mars 2003, långivare SEB. Under år 2001 har en amortering skett med kr. Vid en omläggning av lån 2 april 2001 ökades ett lån med 1,2 miljoner kr och den totala lånestocken är kr. 9

10 Lån om 11,1 miljoner kronor förtidsinlöstes den 18 december 1997 och nytt lån om 13,25 miljoner kronor upptogs med rörlig ränta. I resultaträkningen redovisas den periodiserade förtidsinlösenkostnaden för sista året 2000 i resultaträkningen vid rubriken periodisering förutbetalda räntekostnader år Några historiska översikter och diagram för året som gick I bilaga 6:1-3 visas årsavgifter, lokalhyresintäkter, ränteintäkter och kostnader i föreningen för tiden och beloppen är inte korrigerade för inflation. Efter många år med ökningar av årsavgifterna har det år 1999 och 2000 skett minskningar efter idogt arbete från styrelsen med att sänka kostnader, t.ex.: förtidsinlösen av lån, vilket gav lägre finansiella kostnader, reducering och bättre styrning av trappstädning och fastighetsskötarkostnader, vattensparprojekt och noggrannare värmestyrning (slutförs år ), lägre taxor vid sortering av hushållsavfall jämfört med taxan för osorterat hushållsavfall, egen billigare mottagning av TV-kanaler och nyttjande av tillfälliga skattesänkningar vid byggnadsinvesteringar och underhåll (RBF-stöd, arbetskraftskostnadsreduktion) ger en lägre investeringskostnad och därmed lägre avskrivning Avs. till underhållsfond Underhållsfond Driftskostnader Figur 1 Avsättning till fonden för yttre underhåll och fondens saldo 31 dec. bokslutsåret samt driftskostnader för åren (ingen korrigering för inflation) I figur 1 märks att att det inte skedde någon avsättning till fonden för yttre underhåll perioden Ändringen beror på att styrelsens politik och kunskap ändrats till att idag innehålla en underhållsplan med planerat underhåll under 50 år och därmed en årlig avsättning som en kostnad under posten underhållskostnad till fonden för yttre underhåll. Se not 4 och

11 Driftskostnaderna är exklusive fastighetsskatt och innehåller t.ex. löner, administrationsarvoden, el-, vatten- och värmekostnader. År 1993 beslutade riksdagen att momsbelägga (25 %) fjärrvärme, el, vatten, sophantering, trappstädning och fastighetsskötsel. Förbrukningsökningen av vatten har minskats genom att samtliga kranar och duschar i föreningen har påmonterats en reduceringseffekt år Till detta kommer det ökande kostnader för administration rörande ekonomi, månadsavgiftsavisering, fastighetsservice och styrelse/revisorarvode. TV-kanaler 2% HSBmed. 3% Vatten 7% El 5% Trappstäd 5% Löner-arv. 15% Fast.skötsel 13% Förvalt.kost. 8% Värme 36% Sopor 4% Snöskott. 1% Försäkring 1% Figur 2 Fördelning av driftskostnader exkl. inköp och Internet till medlemmar år 2001 I bilaga 6:4 redovisas föreningens olika kostnadsgrupperingar år 2001; driftskostnader, underhållskostnader, fastighetsskatt, avskrivningar och räntekostnader. Ur föreningens kostnadsmassa har vi valt ut driftskostnader då dessa kostnader är de som direkt påverkas av föreningens medlemmar. I figur 2 ovan är driftskostnader exkl. kostnaderna inköp och Internet till medlemmar då dessa matchas ut av intäkten försäljning till medlemmar. Löner och arvoden omfattar löner till extra fastighetsskötare, extra personal samt arvode till styrelse, revisorer och valberedning inkl. arbetsgivaravgifter. Fastighetsskötsel innehåller materialkostnad maskiner/inventarier, fastighetsskötsel, materialkostnad intern fastighetsskötsel, förbrukningsmaterial/-inventarier. Förvaltningskostnader omfattar kontorsmaterial, telefon-/porto- /datorkostnader, administrationsarvode (bokföring, bokslut, månadsavgiftsavisering) och diverse förvaltningskostnader. Förslag till vinstdisposition Styrelsen ser att föreningen har goda framtidsutsikter och tackar för förtroendet för räkenskapsåret 2001 och ser fram mot år 2002 för föreningen med förslaget: att årets negativa resultat kronor avräknas mot dispositionsfonden. 11

12 Resultaträkning Not Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar RÖRELSERESULTAT Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader fastighetslån Periodisering förutbetalda räntekostnader ÅRETS RESULTAT

13 Balansräkning TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Inventarier, verktyg och installationer Finansiella anläggningstillgångar Andel i HSB Göteborg Ek. fören Långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordran Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

14 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Insatser Fritt eget kapital Dispositionsfond Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Fond för yttre underhåll Långfristiga skulder Inteckningslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för fastighetslån Ansvarsförbindelser Garantisumma, arbetsgivareorg. Fastigo

15 Noter Redovisnings- och värderingsprinciper Från och med 2000 tillämpas den nya EU-anpassade årsredovisningslagen. Denna har för föreningen främst inneburit förändringar i uppställningen av resultat- och balansräkningen. Fastigheter Årets avskrivning på fastigheter är kronor. Avskrivningarna har baserats på HSB:s 75-åriga avskrivningsplan. Föreningen tillämpar en anpassning av ackumulerade avskrivningar till en ny avskrivningsplan. Den gamla raka avskrivningsplanen (linjär) är mycket diffus och följer årliga amorteringar för föreningens lån. Problem uppstår vid extra återbetalning av lån och att teknisk livslängd för ROT-renoveringen skiljer sig allt för mycket från den gamla planens avskrivningstid. Den nya avskrivningsplanen löper över 75 år med start i ROT-renoveringen 1983 och vi befinner oss 15 år in i planen. Den är progressiv de första 34 åren och linjär de resterande åren. En jämförelse mellan ackumulerade avskrivningar och den nya planens ackumulerade avskrivningar t.o.m. år 15 ger att ackumulerade avskrivningar är större än den nya planens ackumulerade avskrivningar. Därför sker infasning med hänsyn till den nya avskrivningsplanen under 20 år, med start år Inventarier Maskiner och inventarier avskrivs linjärt enligt plan på 3-10 år. Fordringar Fordringar har upptagit till de belopp varmed de beräknas inflyta Avsättningar Enligt årsredovisningslagen är en avsättning en förpliktelse till utomstående. I balansräkningen upptagna avsättningar avser emellertid underhållsåtgärder i föreningens fastigheter. Avsättningar till fond för yttre underhåll av föreningens fastigheter, görs enligt föreningens underhållsplan. Större underhållsåtgärder som är svåra att beräkna en kostnad för i dagsläget och bedöma omfattningen av och när de skall utföras i tiden är; byte av avlopp, vattenrör, värmerör & element, elledningar, tilläggsisolering via påhängsfasad och fönster. Dessa åtgärder finansieras inte via avsättningar till fond för yttre underhåll. Finansiering sker genom upptagande av nya lån, vilket bedöms kunna ske när någon åtgärd så fordrar. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. 15