BolagsstÌmma BolagsstÌmma i PriFast AB hôlles môndagen den 28 april 1997 kl i Stockholm Modecenter, ÐrstaÌngsvÌgen

Transkript

1 Ðrsredovisning 1996

2 II InnehÔll 1996 i korthet VD-kommentar MÔl, affìrside & strategi PriFast i korthet KoncernÎversikt Finansiell Îversikt Risker & mîjligheter Aktien & Ìgare PriFasts affìrsomrôden: º Stockholm/Marievik º Úvriga Stockholm & Sverige º Hotell Sverige º Belgien º Danmark º Holland º Norge Servicebolag PriFasts knder VÌrdering & marknadspositionering 24 Fastighetsinnehav FÎrvaltningsberÌttelse ResltatrÌkningar BalansrÌkningar Finansieringsanalyser Boksltskommentarer & noter FÎrslag till vinstdisposition RevisionsberÌttelse Styrelse FÎretagsledning Revisorer TioÔrsÎversikt Diagram Definitioner III III Adresser Omslag: 27% av PriFasts hyresintìkter kommer frôn hotellfastigheter. OperatÎren Scandic Hotels, som Ìr PriFasts stîrsta hyresgìst, gjorde en lyckad bîrsintrodktion nder1996. Foto: Konny Domnaer. BolagsstÌmma BolagsstÌmma i PriFast AB hôlles môndagen den 28 april 1997 kl i Stockholm Modecenter, ÐrstaÌngsvÌgen 13, Stockholm. Ekonomisk information Bolaget lìmnar ekonomisk information vid fîljande tillfìllen nder 1997/98: : BolagsstÌmma : TremÔnadersrapport : SexmÔnadersrapport : NiomÔnadersrapport Febrari 1998: Boksltskommnike 1997 Samtliga pblikationer finns Ìven tillgìngliga pô engelska.

3 i korthet T AktieÌgarnas totalavkastning (krsîkning och betald tdelning) ppgick till 61%. T Utdelningen fîreslôs till 4,50 kr (1,75) per aktie, varav bons1,50 kr (º). T Vinsten per aktie efter fll skatt ppgick till 9,20 kr (2,20). T Under vôren faststìlldes PriFasts nya strategi, som bl a innebìr en stark koncentration av verksamheten till Sverige. Per medio mars1997 har fîrsìljningar i enlighet med denna strategi verkstìllts med 720 Mkr. T Resltatet efter finansiella poster men fîre avyttringsvinster ppgick till 62 Mkr (11), vilket innebìr en Îkning med 72% mot jìmfîrbar verksamhet1995. T FastighetsfÎrsÌljningar nder1996 har innebrit avyttringsvinster pô cirka 28 Mkr. T FastighetsbestÔndets marknadsvìrde ppgick till Mkr (5.150) vid Ôrsskiftet1996/97. Av detta Ôterfinns cirka 60% i Sverige. SbstansvÌrde/aktie (efter latent skatt) ÚvervÌrde BÎrskrs 31/12 Synligt eget kapital Utdelning per aktie Bons, 1996 styrelsens fîrslag Utdelning, 1996 styrelsens fîrslag 250 kr 5,00 kr 200 4, ,00 2, , /

4 2 VD-kommentar: ''1996 º detbìsta Ôret i PriFasts tioôrigahistoria...'' AktieÌgarnas totalavkastning blev 61% Under vôren 1996 offentliggjordes PriFasts Îvergripande môl och strategi. Det Îvergripande môlet har formlerats sôlnda: ''AktieÌgarnas lôngsiktiga avkastning i form av tdelning och vìrdestegring pô aktieinnehavet skall vara hîgre Ìn fîr alternativ med samma verksamhetsinriktning och risknivô.'' Det Ìr glìdjande att aktieìgarnas totalavkastning i form av tdelning och krstillvìxt fîr 1996 ppgick till 61%. FÎr samtliga noterade renodlade fastighetsbolag var motsvarande tal cirka 20%. Koncentration till Sverige º fîrsìljningar fîr 700 Mkr VÔrens strategibeslt innebar bl a att bestôndet av kontorsfastigheter skall koncentreras till ringen rnt Stockholm och hotellfastigheterna till Sveriges stîrre stìder. I enlighet hìrmed har PriFast nder 1996 sôlt fastigheter i London, KÎpenhamn och MalmÎ till ett sammanlagt vìrde av 635 Mkr. Dessa fastigheter var vid Ôrsskiftet 1995/96 vìrderade till 635 Mkr och fîrsìljningarna gav en realisationsvinst pô totalt 28 Mkr. Hittills nder 1997 har fîrsìljningar av lager-/indstrifastigheter Ìgt rm i Oslo och GÎteborg samt av mark i Hddinge och GÎteborg till en fîrsìljningssmma av Resltat per aktie efter skatt 10 kr 8 6 Resltat per aktie efter skatt Utdelning till aktieìgarna (1996 styrelsens fîrslag) Kjell-Ðke DahlstrÎm, verkstìllande direktîr i PriFast AB. 84 Mkr. Fastigheterna var vid Ôrsskiftet 1996/97 vìrderade till 82 Mkr och gav en realisationsvinst av 10 Mkr. Ytterligare fîrsìljningar kommer att ske i linje med den fastlagda strategin. Sedan den nya strategin togs har sôledes fîrsìljningar genomfîrts till ett samlat vìrde av cirka 720 Mkr, vilket givit en realisationsvinst om 38 Mkr. Efter dessa fîrsìljningar Ôterfinns cirka 60% av koncernens marknadsvìrde i Sverige. Úkad finansiell styrka VerkstÌllda fîrsìljningar har ocksô lett till att den synliga soliditeten har Îkat kraftigt, frôn 23% vid Ôrets ingông till 30% vid Ôrets tgông. Detta har givit PriFast en Îkad finansiell styrka Markant Îkning av resltat per aktie º fîrslag om hîjd tdelning samt bons I VD-Îversikten 1995 skrev jag bl a att ''resltatet per aktie bedîms Îka kraftigt 1996 jìmfîrt med tfallet fîr 1995.'' Det Ìr dìrfîr tillfredsstìllande att knna rapportera att resltatet per aktie blev 9,20 kr jìmfîrt med 2,20 kr fîr Øven sbstansen per aktie har Îkat, frôn 184 kr per aktie till 190 kr.

5 3 Som en konsekvens av Îkningen i resltat per aktie fîreslôr styrelsen en kraftigt Îkad tdelning. Enligt den nya tdelningspolicyn gìller att: x Utdelningen skall Îver tiden ppgô till storleksordningen 50% av resltatet efter skatt exklsive realisationsvinster. x Vid stîrre realisationsvinster kan desstom bons ges till aktieìgarna. I enlighet med denna policy fîreslôr styrelsen att tdelningen fîr verksamhetsôret 1996 ppgôr till 4,50 kr per aktie, varav bons 1,50 kr per aktie var tdelningen 1,75 kr per aktie och ingen bons. Stor fîrìndring i Ìgarbilden º fîrbìttrad likviditet i aktien Under 1996 fortsatte det allmìnna rìntelìget att falla i Sverige, vilket Îkade intresset fîr fastighetsaktier. Detta mìrktes speciellt efter sommaren dô fastighetsaktierna vid Stockholms FondbÎrs bîrjade stiga. WASA sôlde nder hîsten 1996 t cirka 2/3 av sitt innehav i PriFast och detta skapade ett Îkat intresse kring PriFast-aktien. Senare har nder stigande krstveckling bl a Axel Johnson-koncernen, BonnierfÎretagen och LO Media sôlt t hela sina respektive innehav. PriFast har dìrigenom fôtt en vìsentligt vidgad aktieìgarkrets. Ett antal nya aktieìgare av bl a instittionell karaktìr har tillkommit. Bland de stîrre mìrks Brmmer & Partners aktiefond Zenit, Handelsbankens aktiefonder med flera. Øven tlìndska fonder har tagit plats i aktieìgarkretsen. De 25 stîrsta Ìgarna svarade i febrari 1997 fîr cirka 71%* av det totala Ìgandet. FÎregÔende Ôr vid samma tillfìlle var motsvarande tal 87%*. Den stîrste aktieìgaren var vid bôda tillfìllena Ratos med drygt 35% av det totala Ìgandet. Den tvidgade Ìgarkretsen har skapat ett Îkat intresse fîr PriFast-aktien pô bîrsen. AktieomsÌttningen enligt Stockholms FondbÎrs Îkade 1996 till 732 Mkr mot 26 Mkr Øven efter jstering fîr de stîrre affìrerna av engôngskaraktìr har omsìttningen i PriFast-aktien Îkat kraftigt nder Skickliga medarbetare med knden i centrm Det Ìr viktigt att alla medarbetare Ìr besjìlade av bdskapet att sìtta knden i centrm. I vôrt arbete fîr knden finns fîljande fyra viktiga inslag: x Kvalitet i prodkter och service º PriFast kvalitet. x HÎg servicegrad. x FrÌmja miljîvìnliga ÔtgÌrder. x Ge ''vale for money''. Arbetet med dessa frôgor har intensifierats. Mycket ÔterstÔr att gîra men fìrdriktningen Ìr tstakad och det kndvôrdande arbetet fortsìtter môlmedvetet. Under 1996 genomfîrde vi en kndenkìt med bra tfall. NÔgra citat r denna: ''º PriFast Ìr som en bra leverantîr, en partner som hjìlper till och fixar direkt. PriFast bygger lôngvariga relationer.'' ''º Vi kìnner PriFast-folket. Dom jobbar fîr oss.'' SÔdana ttalanden frôn knder stìller krav pô oss alla att leva pp till Ìven hîgt stìllda fîrvìntningar. PriFast har skickliga och kndorienterade medarbetare och jag Ìr dìrfîr Îvertygad om att vi nôr fortsatt framgông i môlet att ge vôra hyresgìster bìsta tìnkbara service och att ÎvertrÌffa deras fîrvìntningar. Utsikter fîr1997 Fastighetsmarknaderna i Eropa har vìnt ppôt nder det gôngna Ôret och hyrorna har bîrjat stiga. Samma sak gìller i Stockholm och de hîgsta hyrorna i centrala city ligger i nivôn3.000kr per mä.i ringlìgena rntstockholm har nivôerna ocksô bîrjat att stiga men inte i samma takt som i city. Det finns dìrfîr anledning att pô sikt rìkna med en ppôtgôende trend fîr hyresnivôn i vôra fastigheter. FÎr hotellfastigheterna fîrtses en i stort sett ofîrìndrad sitation jìmfîrt med fîregôende Ôr. Under 1997 skall kontrakt motsvarande cirka 16% av vôra totala hyresintìkter omsìttas och thyrningsarbetet Ìr hîgt prioriterat. Amorteringar och rìnteomsìttningar nder Ôret ger en viss positiv resltateffekt, vid en i fîrhôllande till dagslìget ofîrìndrad rìntenivô. Resltatet pôverkas negativt av gjorda strktravyttringar eftersom dessa bl a avser indstri-/lagerfastigheter med relativt hîg avkastning. Resltatet av den lîpande driften nder 1997 bedîms bli av samma storleksordning som fîr 1996, fîrtsatt att thyrningsarbetet och hotellintìkterna fîljer plan. Arbetet med strktravyttringar kommer att fortsìtta nder Hittills ppgôr erhôllna avyttringsvinster till 10 Mkr. Avyttringsvinsterna fîr resterande del av Ôret Ìr beroende av vilka fastigheter som sìljs och dìrfîr lìmnas ingen prognos fîr Ôrets totala avyttringsresltat. Stockholm i mars 1997 Kjell-Ðke DahlstrÎm VerkstÌllande direktîr * Enligt ''Øgarna och Makten''av Sven-Ivan Sndqist 1997 resp 1996.

6 4 MÔl, affìrside & strategi Úvergripande môl AktieÌgarnas lôngsiktiga avkastning i form av tdelning och vìrdestegring pô aktieinnehavet skall vara hîgre Ìn fîr alternativ med samma verksamhetsinriktning och risknivô. AffÌrside PriFasts affìrside Ìr att aktivt fîrvalta och tillhandahôlla kommersiella lokaler pô det sìtt och med den service som knden efterfrôgar. fîrvìrva, fîrìdla och fîrsìlja fastigheter inom ramen fîr den fastlagda inriktningen. Hvdstrategi Stark koncentration av verksamheten till Sverige. Foksering pô hyresgìster med hîga krav pô kommnikation och service. Foksering pô kontor, kombinationslokaler och hotell. Strategiska lìgen vid ring- och infartsleder med god tillgìnglighet (bil, kollektivtrafik och IT-nÌt). Fastigheternas storlek anpassas till investerarmarknadens efterfrôgan. Stabil finansiell stìllning med goda resltat och kassaflîden. MarknadsvÌrde, geografisk fîrdelning (%) Fastigheter i tlandet Fastigheter i Sverige 75% 50% 25% 0% / Diagrammet illstrerar PriFasts koncentration av fastighetsbestôndet till Sverige i enlighet med faststìlld strategi.

7 5 PriFast i korthet PriFasts knder PriFast har knappt 500 hyresgìster. De representerar ett brett spektrm av branscher. Den enskilt viktigaste branschen Ìr hotell; Scandic Hotels svarar fîr 27% av koncernens hyresintìkter och Ìr Skandinaviens stîrsta hotellkedja med en betydande marknadsdominans. FÎretaget Ìr sedan sltet av 1996 noterat pô Stockholms FondbÎrs A-lista. De tio stîrsta hyresgìsterna i Îvrigt svarar tillsammans fîr 17% av koncernens hyresintìkter. Den storleksmìssiga spridningen pô olika hyresgìster i Îvrigt Ìr mycket god. Hyreskontraktens fîrdelning pô olika storleksklasser redovisas i diagram nedan till vìnster. Hyreskontraktens lîptider framgôr av diagram nedan till hîger. I bôda diagrammen avser procentsiffran andel av vid Ôrsskiftet 1996/97 befintlig hyresavtalsstock. Mindre Ìn 0,5 Mkr,17% Úver 5 Mkr, 28% 1997,16% 0,5-1 Mkr, 15% 2002 º, 36% 1998,17% 1-2 Mkr, 9% 2-3 Mkr, 8% 3-5 Mkr, 23% 2001, 4% 2000,13% 1999,14% PriFasts fastighetsportfîlj PriFast Ìger ett 80-tal fastigheter, varav 65 bebyggda, i Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Holland och Tyskland. I bîrjan av 1997 har fyra fastigheter avyttrats, varav tvô bebyggda. Stapeldiagrammet visar procentell fîrdelning per affìrsomrôde fîr de fastigheter som var i fîrvaltning vid Ôrsskiftet 1996/97. Uthyrbar areaã HyresvÌrdeÄ MarknadsvÌrdeÅ PriFasts marknadsvìrde MarknadsvÌrde , totalt Mkr, fîrdelat pô olika marknader Norge 8% (varav Oslo 5) Sverige 59% (varav Stockholm 43) Stockholm/Marievik Úvr Stockholm & Sverige Hotell Sverige Belgien Danmark Danmark 4% (varav KÎpenhamn 3) Holland (inkl Bonn) Norge Holland 6% (varavamsterdam 5) Ã) Avser thyrningsbar area per Ä) Avser bedîmt hyresvìrde vid fll thyrning i janari 1997 Å) Avser bedîmt marknadsvìrde enl extern vìrdering mä 451 Mkr Mkr Bryssel 19% Bonn 4%

8 6 KoncernÎversikt VerksamhetsÔret 1996 har kìnnetecknats av arbetet med att forma ett delvis nytt PriFast efter samgôendet med Stancia i sltet av Styrelsen i PriFast besltade nder vôren om en ny strategi fîr fîretaget, vilken har haft stor pôverkan pô koncernens verksamhet nder det gôngna Ôret. Strategin innebìr bland annat att verksamheten skall koncentreras till Stockholm och Sverige avseende kontors- och kombinationsfastigheter samt till Sveriges stîrre stìder avseende hotellfastigheter. Under det gôngna Ôret har dìrfîr fîrsìljning av fastigheter i syfte att koncentrera fastighetsbestôndet varit en hîgt prioriterad aktivitet. Denna koncentrationsstrategi ligger helt i linje med hr instittionella aktîrer pô aktiemarknaden vìrderar fastighetsbolagens fastighetsbestônd. En samsyn bland aktieanalytiker och placerare Ìr att svenska fastighetsbolag i fîrsta hand skall Ìga fastigheter i Sverige, dìr man kan ppnô och lìttare bibehôlla relativa konkrrensfîrdelar i fîrhôllande till ett fastighetsìgande i en frìmmande marknad. PriFast har nder 1996 avyttrat sin kontorsfastighet i London, vilken ensam svarade fîr drygt 10% av koncernens totala fastighetsbestônd.vidare har en stor kontorsoch distribtionsfastighet i KÎpenhamn liksom en mindre indstrifastighet i MalmÎ avyttrats. Fastigheterna har sôlts till priser i nivô med eller strax Îver marknadsvìrdet fîr respektive fastighet enligt den vìrdering som gjordes vid nìrmast fîregôende Ôrsskifte. Den totala fîrsìljningssmman fîr nder 1996 genomfîrda fastighetsfîrsìljningar ppgick till 635 Mkr och avyttringsvinsten ppgick till knappt 28 Mkr. Koncentrationen av fastighetsbestôndet har fortsatt nder Under janari - mars avyttrades tvô kontorsoch lagerfastigheter i Oslo och GÎteborg liksom tvô markomrôden i GÎteborg och Hddinge tanfîr Stockholm. GenomfÎrd koncentration nder 1996 och hittills nder 1997 innebìr att det svenska fastighetsbestôndet nmera representerar 60% av det totala fastighetsbestôndets marknadsvìrde och cirka 2/3 av hyresintìkterna. Utveckling nder1996 De geografiska marknader dìr PriFast Ìr verksamt har nder 1996 fîrbìttrats eller varit ofîrìndrade. I Stockholm, Oslo, KÎpenhamn och Amsterdam har efterfrôgan Îkat och hyresnivôerna frìmst i citylìgen stigit. I Stockholm har n hyresnivôerna fîr kontorslokaler i bìsta lìge i city nôtt samma hîga nivô, som nder toppôren i bîrjan av 1990-talet. Den relativa skillnaden i hyra mellan citylìgen och Îvriga Stockholm Ìr n ocksô hîgre Ìn pô mônga Ôr. Detta bîr innebìra att PriFasts citynìra fastighetsbestônd i goda kommnikationslìgen vid ringen rnt Stockholm fôr stigande hyror de nìrmaste Ôren. Under 1996 har thyrningsgraden varit fortsatt hîg och den ppgick vid Ôrsskiftet till knappt 97% (97) fîr hela fastighetsbestôndet. Uthyrningsgraden fîr det Ekonomi- och finansdirektîr Bengt Evaldsson (mitten) tillsammans med sina nìrmaste medarbetare controller Bo GyllenswÌrd (t v) och ekonomichef Hans Ragnarsson (t h). svenska fastighetsbestôndet ppgick vid samma tidpnkt till drygt 95% (96). Hotellmarknaden och dess allmìnna tveckling har stor betydelse fîr PriFast, dô hotellfastigheterna har omsìttningsbaserade hyror. Marknaden har varit svagt positiv i Sverige och Norge samt mycket positiv i Danmark. Antalet sôlda rm pô den svenska hotellmarknaden, dìr 18 av PriFasts 27 hotellfastigheter finns, har Îkat med 1% jìmfîrt med HyresintÌkterna frôn PriFasts svenska hotellfastigheter har dock Îkat med drygt 5%, vilket visar fîrdelen med att ha en stark operatîr, Scandic Hotels, som hyresgìst. HyresintÌkterna fîr samtliga hotellfastigheter Îkade i lokalvalta med 5,3% jìmfîrt med Ôret innan, varvid de danska hotellfastigheterna hade bìst tveckling med en Îkning pô 12%. Koncernens totala hyresintìkter ppgick till 484 Mkr, vilket fîr jìmfîrbar verksamhet och rensat frôn valtakrsfîrìndringar innebar en Îkning med drygt 2% jìmfîrt med HyresintÌkterna fîr Ìgda fastigheter i fîrvaltning per ppgick till 441 Mkr, varav det svenska fastighetsbestôndet svarade fîr 67%. Av sammanstìllningen pô nìsta sida framgôr hyresintìkterna 1996 fîrdelade per affìrsomrôde och land. Driftnettot fîr Ìgda fastigheter i fîrvaltning per Ôrsskiftet ppgick till 332 Mkr, vilket ger en avkastning pô dessa fastigheters bokfîrda vìrde pô 10,2% fîr Driftnettot fîr det svenska fastighetsbestôndet i fîrvaltning ppgick 1996 till 202 Mkr, vilket motsvarar en avkastning pô bokfîrt vìrde pô 11,7%.

9 7 PriFast fîrdelat per affìrsomrôde, AffÌrsomrÔde HyresintÌkter Mkr Driftresltat Mkr BokfÎrt vìrde Mkr Direktavkastning, % Uthyrbar area mä Vakans area, % Vakans hyra, % Stockholm/Marievik ,9 61,7 611,5 10, ,6 7,7 Úvriga Stockholm & Sverige ,7 90,6 686,7 13, ,9 5,2 Hotell Sverige ,3 49,9 429,6 11, ,0 0,0 Fastigheter i Sverige, totalt ,9 202, ,8 11, ,4 4,5 Belgien ,5 56,2 627,3 9, ,8 2,4 Danmark ,8 13,2 135,9 9, ,3 1,6 Holland (inkl Bonn,Tyskland) ,1 35,1 453,9 7, ,0 0,0 Norge ,8 25,7 321,3 8, ,0 0,0 Fastigheter i tlandet, totalt ,2 130, ,4 8, ,6 1,1 Fastigheter i fîrvaltning ,1 332, ,2 10, ,2 3,4 Mark och exploateringsfastigheter ,6 2,5 241,8 1, FÎrvaltning och central administration º 1,0 º 48,8 Avyttrade fastigheter ,8 38,3 Totalt enligt Ôrsredovisning ,5 324, ,0 9, Vid berìkning av driftnettot fîr fastigheter i fîrvaltning har kostnaderna fîr egen fîrvaltning, administration och marknadsfîring brtits t.vidare ingôr ej driftresltatet frôn nder Ôret sôlda fastigheter och ej heller driftresltatet frôn fastigheter nder exploatering. Kostnaderna fîr fîrvaltning och central administration sìrredovisas. Med denna ppdelning erhôlls en mera rìttvisande och korrekt bild av koncernens thyrda fastighetsbestônd per , vilket skall generera kommande Ôrs resltat. I sammanstìllningen ovan ges information om koncernens fastighetsbestônd nder Koncernens totala driftresltat fîr 1996, vilket inklderar kostnader fîr central administration, driftresltat frôn nder Ôret avyttrade fastigheter samt speciella fastigheter, ppgick till 324 Mkr (175). ResltatfÎrbÌttringen jìmfîrt med fîregôende Ôr beror pô fîrvìrvet av Stancia. FÎr jìmfîrbar verksamhet, jsterat fîr valtakrsfîrìndringar och avyttrade fastigheter, fîrsìmrades dock driftresltatet nder 1996 med 14 Mkr jìmfîrt med ResltatfÎrsÌmringen beror hvdsakligen pô infîrandet av fastighetsskatt nder 1996, Îkad satsning pô nderhôll fîr hotellfastigheterna samt Îkade energikostnader pô grnd av kall vinter. FÎrbÌttrat resltat efter finansnetto Resltatet efter finansnetto exklsive avyttringsvinster ppgick till 62 Mkr (11).Vid en jìmfîrelse med proformaresltatet fîr 1995 ppgôr fîrbìttringen av resltatet efter finansnetto till 72% eller 26 Mkr. FÎrbÌttringen jìmfîrt med proforma-resltatet beror frìmst pô ett fîrbìttrat finansnetto till fîljd av refinansiering till en lìgre rìntenivô. FÎrÌndrade valtakrser har pôverkat resltatet positivt med cirka 2 Mkr. Resltat efter finansnetto/kvartal Resltat efter finansnetto, 60 Mkr exkl avyttringsvinster Rllande 12 mônader 20 Under1996 lyftes resltatnivôn frôn den lîpande verksamheten kraftigt. Diagrammet till hîger visar resltattvecklingen per kvartal nder de senaste tre Ôren samt rllande 12-mÔnaders resltat efter finansnetto men exklsive avyttringsvinster. ResltatnivÔn per kvartal har Îkat frôn 2-5 Mkr nder till10-20 Mkr nder I 1994 II III IV I 1995 II III IV I 1996 II III IV

10 8 Resltatet efter finansnetto inklsive avyttringsvinster ppgick till 90 Mkr (12). Resltatet efter skatt ppgick till 115 Mkr (12) och inklderar en skatteintìkt pô knappt 25 Mkr. Av Ôrets skatteintìkt avser 23 Mkr fîrìndring av latent skatt till fîljd av vìrdering av fîrlstavdrag inom moderbolaget. Denna skatteintìkt Ìr av engôngsnatr, ej tdelningsbar och har omfîrts till bndna medel.vid berìkning av resltat per aktie och avkastning pô eget kapital har denna skatteintìkt ej inklderats i resltatet. Resltatet per aktie ppgick 1996 till 9,20 kr (2,20) exklsive skatteintìkten. Avkastningen efter skatt pô eget kapital Îkade nder 1996 till 8,4% (2,4). FastighetsbestÔndet PriFast-koncernen Ìger ett 80-tal fastigheter, varav 65 Ìr bebyggda. Fastigheterna Ìr belìgna i sex lìnder, varvid 60% av fastighetsbestôndets marknadsvìrde avser fastigheter i Sverige med tyngdpnkt till Stockholm. Enligt extern vìrdering ppgick marknadsvìrdet vid Ôrsskiftet 1996/97 till Mkr (5.150). NedgÔngen i marknadsvìrdet beror hvdsakligen pô genomfîrda fastighetsfîrsìljningar nder FÎr jìmfîrbart fastighetsbestônd, rensat fîr investeringar och fastighetsfîrsìljningar nder Ôret, har marknadsvìrdet minskat med knappt 3%.ValtakrsfÎrÌndringar fîrklarar drygt hìlften av vìrdenedgôngen, varfîr minskningen av marknadsvìrdet i lokal valta Ìr drygt 1%. Det svenska fastighetsbestôndet har nder Ôret Îkat i vìrde med 2% medan det tlìndska har minskat i vìrde med 5% i lokal valta. Den genomsnittliga avkastningen pô fastighetsbestôndets bokfîrda vìrde ppgick till 8,4% (8,5) nder FÎr fastigheter i fîrvaltning vid Ôrsskiftet 1996/97 var motsvarande avkastning pô bokfîrt vìrde, exklsive kostnader fîr central administration, 10,2% (se tabell sid 7). PÔ sid lìmnas en tfîrlig beskrivning av vìrdering och vìrderingsprinciper. Uthyrningsgrad Tabellen nedan visar thyrningsgraden per affìrsomrôde och fîr koncernen vid respektive Ôrs tgông. Koncernens thyrningsgrad ppgick vid tgôngen av 1996 till knappt 97%. Exklderas hotellfastigheter, som definitionsmìssigt har en thyrningsgrad pô 100%, minskar thyrningsgraden till drygt 95%. Angiven thyrningsgrad fîr perioden avser PriFast-koncernen exklsive Stancia, som fîrvìrvades nder Den nôgot lìgre thyrningsgraden nder 1996 beror frìmst pô en pôbîrjad evakering fîr en stîrre ombyggnad av ett av de Ìldre hsen i MarieviksomrÔdet. I bîrjan av 1997 har thyrningsgraden i affìrsomrôdet Úvriga Stockholm & Sverige fîrsìmrats genom att en av affìrsomrôdets stîrre hyresgìster avflyttat. Uthyrning Ìr en av PriFasts mest prioriterade aktiviteter nder Uthyrningsgrad per affìrsomrôde (%) AffÌrsomrÔde Andel av Ôrshyra, % Stockholm/Marievik Úvriga Stockholm & Sverige Belgien Danmark Holland Norge Koncernen totalt, exkl hotell * Koncernen totalt, inkl hotell * Exklsive tvô nya stora projekt nder thyrning. Om dessa inklderas blir thyrningsgraden 90%.

11 9 Finansiell Îversikt PriFasts finansiella strategi syftar till att begrìnsa den finansiella risken i verksamheten. Detta innebìr att PriFast skall ha stark soliditet och god likviditet samt generera ett bra kassaflîde efter normala reinvesteringar. God likviditet prioriteras med syfte att ha beredskap fîr affìrsmîjligheter och tillfìlliga resltatsvìngningar. KassaflÎde och likviditet KassaflÎdet fîre investeringar och fîrìndring av rîrelsekapitalet har i PriFast varit positivt varje Ôr sedan bolaget bildades fîr drygt 10 Ôr sedan. Under 1996 fîrbìttrades kassaflîdet ytterligare och ppgick till 114 Mkr (39). KassaflÎdet efter investeringar och fastighetsfîrsìljningar Îkade kraftigt nder Ôret till 657 Mkr (24). Koncernens likvida medel, placeringsfordringar och obligationsinnehav ppgick vid Ôrsskiftet till 168 Mkr (276). En medveten minskning av likvida medel har skett nder Ôret i syfte att minska rìntebìrande sklder och fîrbìttra koncernens rìntenetto. Minskningen av den synliga likviditeten har knnat kompenseras genom nya kreditlîften.vid Ôrsskiftet hade koncernen otnyttjade kreditlîften pô 250 Mkr (º). Kapitalstrktr Koncernens synliga soliditet har nder Ôret Îkat till 30% (23) till fîljd av en god resltattveckling kombinerat med en neddragning av balansrìkningen. Den jsterade soliditeten, vilken inklderar ÎvervÌrden i fastighetsbestôndet, ppgick till 44% (37). I cirkeldiagram nedan redovisas koncernens kapitalstrktr vid Ôrets slt. RÌntebÌrande sklder Koncernens rìntebìrande sklder har nder Ôret minskat med 749 Mkr till Mkr, varvid cirka 70 Mkr av minskningen Ìr en fîljd av Ìndrade valtakrser. Koncernens rìntebìrande skldnetto, varmed menas rìntebìrande sklder med avdrag fîr likvida medel, har nder Ôret knnat minskas med 640 Mkr till Mkr (2.907). Den genomsnittliga rìntan fîr koncernens rìntebìrande sklder ppgick vid Ôrsskiftet till 7,96% (8,01) och den genomsnittliga rìntebindningsperioden var vid samma tidpnkt 2,9 Ôr. FÎr att minska risken vid rìnteflktationer har PriFast som môlsìttning att sprida rìntefîrfallen Îver tiden sôvìl mellan Ôr som inom ett enskilt Ôr. Under 1997 skall 343 Mkr eller 14% av lônestocken rìnteomsìttas. I tabellen nedan specificeras koncernens rìntebìrande sklder per valta och per rìntebindningsperiod. ValtasÌkring Koncernens valtapolicy baseras pô att det egna kapitalet skall vara valtasìkrat. Detta innebìr att koncernens tlìndska tillgôngar skall vara finansierade i lokal valta. DÌrfÎr har valtasìkringslôn pptagits av moderbolaget och av dotterbolaget Stancia med syfte att valtasìkra de tlìndska dotterbolagens egna kapital. Vid Ôrsskiftet var valtasìkringen nìra nog fllgod med en nettovaltaposition pô cirka 20 Mkr. Vald valtapolicy innebìr ocksô att PriFast i stort sett har balanserade kassaflîden i aktella valtor. LÔn per fîrdelat per valta och rìntebindningsperiod, Mkr RÌntebindning SEK DKK NOK BEF NLG DEM Totalt RÌnta % Andel % RÎrlig rìnta.... º 2 6 º º º 8 7, º , º º 646 8, º 185 º º , º 381 8, º º º 434 7, ^ º º 305 9,54 13 Totalt , SnittrÌnta per valta, % 10,04 7,49 7,34 7,44 6,82 5,74 7,96 Andel, % Valtakrser 1,1555 1,0655 0,2146 3,9385 4,4205 Kapitalstrktr RÌntebÌrande sklder 64% Icke rìntebìrande sklder 6% Eget kapital 30%

12 10 Risker & mîjligheter PriFast-koncernens riskexponering och motsvarande mîjligheter avseende olika pôverkbara och icke pôverkbara parametrar redovisas nedan. KÌnslighetsanalys FÎrÌndring Resltate ekt 1997, Mkr Hyrestveckling och vakansgrad HyresnivÔerna fîr kontorslokaler i bìsta lìge (A-lÌge) har fortsatt att stiga i Stockholm nder De hyror som n erhôlls vid nythyrning i citylìgen Ìr nìra nog pô samma nivô som gìllde i bîrjan av 1990-talet. HyresnivÔhÎjningen har skett parallellt med att vakansgraden fortsatt att sjnka, som en fîljd av en allmìnt fîrbìttrad ekonomisk aktivitet parat med en fortsatt lôg nivô fîr nyprodktionen av kommersiella lokaler. FÎr de marknadsomrôden dìr PriFast har sina lokaler, vid ring- och infartsleder till Stockholm, Bryssel och Amsterdam har hyrestvecklingen varit svagt stigande eller ofîrìndrad nder det gôngna Ôret. PriFast har nder 1996 haft en fortsatt god thyrningsnivô. Uthyrningsgraden var per knappt 97% (97) mìtt som andel av ÔrshyresintÌkterna. Den svenska verksamheten hade vid samma tidpnkt en nôgot lìgre thyrningsgrad, drygt 95%. Den othyrda arean vid Ôrsskiftet ppgick till cirka mä och motsvarar ett hyresbortfall pô drygt 15 Mkr per Ôr. HyresintÌkterna frôn hotellfastigheter har Îkat med drygt 5% nder 1996 och motsvarar n 27% av koncernens hyresintìkter,. Dessa hyresintìkter Ìr baserade pô hyresgìstens, Scandic Hotels, omsìttning frôn hotelloch restarangverksamhet i respektive hotellfastighet. Under 1996 var tvecklingen i hotellbranschen, mìtt som antalet sôlda rm, svagt positiv i Sverige. Antalet sôlda rm Îkade med1% jìmfîrt med Ôret innan. Scandic Hotels lyckades fîr PriFasts hotellfastigheter, sôvìl i Sverige som totalt, Îka hyresintìkterna med 5% jìmfîrt med RÌntetveckling Under 1996 har bôde kort- och lôngrìntor fortsatt att gô ned i Sverige liksom i de andra lìnder i Eropa dìr PriFast har sin verksamhet. RÌntenedgÔngen har pôverkat fastighetsmarknaden i positiv riktning. Den sìnkta rìntenivôn har sìnkt rìntekostnaderna och fîrbìttrat kassaflîdet fîr fastighetsbranschen, som pô detta sìtt fôtt helt andra fîrtsìttningar fîr sin verksamhet Ìn vad som varit fallet tidigare nder 90-talet. En lìgre rìntenivô stimlerar ocksô investeringsmarknaden med sìnkta avkastningskrav och stigande fastighetspriser som fîljd. PriFast har liten kìnslighet fîr rìntefîrìndringar pô kort sikt. Under 1997 skall 343 Mkr av rìntebìrande lôn rìnteomsìttas, vilket motsvarar 14% av rìntebìrande sklder. Effekten av en rìntefîrìndring pô rìntekostnaderna nder 1997 ppvìgs av motsvarande effekt pô rìnteintìkterna frôn likvida medel och placeringar. OmsÌttningsbaserad hyra (hotellfastigheter) /º 1% +/º 1,2 HyresnivÔ /º 1% +/º 0,1 Uthyrningsgrad /º 1%-enhet +/º 4,4 RÌntenivÔ /º 1%-enhet +/º 0,2 RÎrelsekostnader /º 1% º/+ 1,5 ValtakrsfÎrÌndringar /º 1% º/+ 0,2 HÎjs rìntenivôn med 1 %-enhet fîrbìttras i nlìget koncernens rìntenetto med knappt 0,2 Mkr fîr Av tabell pô sidan 9 framgôr lônens rìntebindning per Ôr och dìrmed den mera lôngsiktiga kìnsligheten fîr rìntefîr- Ìndringar. Valtor Koncernens valtapolicy innebìr att koncernens egna kapital valtasìkras.vid Ôrsskiftet Îversteg tillgôngarna i tlìndsk valta motsvarande sklder med cirka 20 Mkr. Denna valtaposition innebìr, om den kvarstôr, att en fîrsvagning av den svenska kronan med 1% kommer att Îka koncernens egna kapital med 0,2 Mkr och omvìnt. LÎpande resltatpôverkan av valtakrsfîrìndringar Ìr mycket liten.vid en fîrsvagning av den svenska kronan med 1% mot de valtor som berîr PriFast kommer koncernens resltat att pôverkas negativt med 0,2 Mkr. Bolagsskatt PriFast-koncernen hade vid Ôrsskiftet 600 Mkr i nderskottsavdrag, varav 459 Mkr Ìr hìnfîrliga till den svenska verksamheten. Vissa tidsmìssiga begrìnsningar fîreligger avseende tnyttjandet av nderskottsavdragen men koncernens effektiva skattebelastning bedîms dock bli lôg nder de nìrmaste Ôren.

13 11 Aktien & Ìgare PriFast-aktien har varit noterad pô O-listan vid Stockholms FondbÎrs sedan maj FrÔn Ìr aktien noterad pô A-listan. Sedan dess har omsìttningen i aktien Îkat markant och krstvecklingen har frôn agsti 1996 varit mycket positiv, vilket framgôr av diagram till hîger. Den Îkade omsìttningen i aktien har ocksô innebrit en relativt stor fîrìndring av Ìgarstrktren. De tio stîrsta aktieìgarna representerade cirka 72% av aktier och rîster vid senaste Ôrsskifte jìmfîrt med 78% vid fîregôende Ôrsskifte. Under janari 1997 avyttrade desstom BonnierfÎretagen och Mariebergskoncernen sina aktieinnehav, motsvarande 12,4% av aktierna i PriFast. Dessa aktier fîrvìrvades av ett antal instittioner, varav en del tlìndska. Den Îkade Ìgarspridningen och det Îkade inslaget av instittionella Ìgare Îkar likviditeten i aktien, vilket Ìr positivt fîr PriFasts aktieìgare. Till hîger redovisas Ìgarbild och aktiespridning per Utdelningspolicy Utdelningen skall Îver tiden ppgô till storleksordningen 50% av resltatet efter skatt exklsive realisationsvinster. Vid stîrre realisationsvinster kan desstom bons ges till aktieìgarna. I enlighet med denna tdelningspolicy fîreslôr styrelsen att tdelningen fîr 1996 skall ppgô till 4,50 kronor per aktie (1,75), varav 1,50 kronor per aktie (º) tgîr bons. Bons har tidigare aldrig lìmnats. AktieÌgare Antal aktier Andel, % Ratos Fastighets AB ,4 AB BonnierfÎretagen * 9,4 Zenit fond, Brmmer & Partners ,0 Handelsbankens aktiefonder ,5 WASA FÎrsÌkring Secrities AB ,7 Mariebergskoncernen * 3,0 AMF PensionsfÎrsÌkrings AB ,8 HagstrÎmer & Qvibergs aktiefonder ,8 AMF TFA FÎrsÌkrings AB ,0 FÎrsÌkringsbolaget SPP ,0 Úvriga aktieìgare ,4 Totalt ,0 Aktiernas fîrdelning Aktieinnehav Antal aktieìgare Andel, % Antal aktier Andel, % 1 º , ,2 501 º , , º , , º , , º , , º , , º , , º , , º 10 0, ,1 Totalt , ,0 Aktiekapitalets tveckling Ðr JAN 1996 Transaktion PriFast aktien Afv Generalindex Fastighetsindex FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN 1997 Tillkommande antal aktier Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.) 1400 Ackmlerat antal aktier FEB MAR (c) SIX Findata * aktierna avyttrade i janari 1997 till ett antal instittionella placerare Totalt aktiekapital 1988 Nyemission Nyemission Nyemission Nyemission

14 12 A F F Ø R S O M R Ð D E Stockholm/Marievik Marievik vid Liljeholmsbrons sîdra fìste har nder de senaste Ôren fîrìdlats och tvecklats frôn ett lageroch indstriomrôde till ett attraktivt arbetsomrôde med effektiva och moderna kontorslokaler, merparten Ìgda av PriFast. MÔnga fîretag inom IT, service och mode har etablerat sig i Marievik. NÌrheten till city och ringlederna Ìr ofta avgîrande vid etablering. OmrÔdet har desstom en hîg standard fîr telekommnikation med fiberoptiskt nìt framdraget till varje hskropp. Kollektivtrafiken Ìr vìl tbyggd med tnnelbana pô promenadavstônd och bsstrafik inom omrôdet nder rsningstrafik. Den nya snabbspôrvìgen mellan Gllmarsplan, Liljeholmen och Alvik tas i drift 1999 med tvô hôllplatser intill Marieviks arbetsplatsomrôde. MarieviksomrÔdet tgîr PriFasts stîrsta enskilda fîrvaltningsomrôde. PriFast Ìger hìr Ôtta bebyggda och tre obebyggda fastigheter. Den totala markarean Ìr mä pô mestadels fri grnd och den thyrningsbara arean ppgôr till mä. Av fastigheterna Ìr en fastighet delìgd(50%) och en fastighet bebyggd med ett parkeringshs med 420 bilplatser. Av den thyrningsbara arean avser 65% kontor och handel, 26% distribtion och 9% Îvrigt. Úkad dragningskraft HyresnivÔerna fîr kommersiella lokaler pô Stockholmsmarknaden fortsatte ppôt nder 1996 och vakansgraden har sjnkit pôtagligt fîr fastigheter i bra lìgen med modern standard. Detta har gynnat hyres- och marknadsvìrdetvecklingen i Marievik. MarknadsvÌrdena fîr vôra fastigheter har nder 1996 Îkat med drygt 2%. BedÎmningen fîr 1997 Ìr att omrôdets konkrrenskraft Îkar ytterligare tack vare fastigheternas city- och sjînìra lìge med mycket goda kommnikationer och hîg standard. Den lôga vakansgraden i city medfîr ocksô Îkat tryck pô ''nìst-intill-city-lìgen'' i Stockholm. Den planerade pprstningen av Liljeholmstorget intill Marievik fîrbìttrar ocksô servicenivôn i nìromrôdet. I samband med denna pprstning planeras ocksô fîr en AffÌrsomrÔde Stockholm/Marievik bemannas av frôn vìnster Roland Beckman, Lennart Berg (chef), Anders Lindgren, Irene Laremyr och Gn Lagerberg. ny ppgông till tnnelbanan, vilket gîr att gôngavstôndet fîrkortas ytterligare. PriFast deltar aktivt i det miljî- och kvalitetsarbete som pôgôr i omrôdet tillsammans med Îvriga fastighetsìgare och kommnen. PriFast fortsìtter att tveckla fastigheterna i omrôdet. Med bîrjan nder 1997 kommer det s k ''Urhset'' (Marievik 14) att genomgô en fllstìndig ombyggnad och ppgradering med en pôbyggnad av ytterligare mä kontorsarea. Detta fîrbìttrar sôvìl fastigheten som omrôdet. PriFast har byggrìtter i Marievik om ytterligare cirka mä. Det pôgôr arbete med tveckling av denna potential º dock kommer nya projekt inte att igôngsìttas innan hyreskontrakt har tecknats fîr en stor del av den nyskapade arean. Stockholm/Marievik Andelav koncernens fastigheter i fîrvaltning Hyror 21% BokfÎrt vìrde 19% Area 15% Total thyrbar area: mä Vakansgrad (area): 9,6% BokfÎrt vìrde: 611 Mkr Antal fîrvaltningsfastigheter: 8 HyresintÌkter 1996: 91 Mkr Vakansgrad (hyra): 7,7% Direktavkastning: 10,1%

15 13 MarieviksomrÔdet har blivit ett etablerat centrm fîr modebranschen i sôvìl Sverige som Norden. Drygt 200 fîretag samsas ''nder ett tak''i Stockholm Modecenter, som byggdes t nder Ôret. I omrôdet sker en fortlîpande ppgradering av fastighetsbestôndet. NÌrmast pô tr stôr det s k Urhset, som byggs t med mä.

16 14 A F F Ø R S O M R Ð D E Úvriga Stockholm & Sverige AffÌrsomrÔdet omfattar koncernens fastigheter i Stockholm och Îvriga Sverige med ndantag fîr Marieviksoch hotellfastigheterna. Den thyrningsbara arean Ìr totalt mä, varav cirka 70% finns i Stockholmsregionen och representerar mer Ìn 85% av affìrsomrôdets sammanlagda fastighetsvìrde. Úvriga stora innehav ligger i GÎteborg, BorÔs och Sndsvall. I affìrsomrôdet ingôr ocksô markinnehav i Haninge och Upplands VÌsby fîr framtida exploatering. En fastighet i GÎteborg och tvô markomrôden i GÎteborg och Hddinge avyttrades i febrari/mars Fortsatt stigande hyresnivôer Det finns i dagslìget nìstan inga lediga kontorslokaler i bìsta lìge i Stockholms City och hyrorna dìr Ìr n Ôter pô samma nivôer som i bîrjan pô 1990-talet. Den relativa hyresskillnaden mellan kontor med bìsta citylìge och kontor i Îvriga staden har inte varit stîrre Ìn n pô mônga Ôr, om nôgonsin. Vakansgraden har ocksô sjnkit snabbt till cirka 7% fîr Stockholmsregionen i sin helhet och vakansen berìknas minska med omkring en %-enhet om Ôret i nôgra Ôr till beroende bl a pô att nìstan ingenting nytt byggs. Det hìr fôr till fîljd att kontorshyrorna i staden kommer att fortsìtta att stiga och snabbast kommer hyrestvecklingen troligen att vara tanfîr City. FÎretag som vìljer att etablera sig strax tanfîr sjìlva stadskìrnan har ofta krav pô god tillgìnglighet ocksô med bil. I dessa ringlìgen, dìr PriFast har hvddelen av sina fastigheter, Ìr hyrorna fortfarande jìmfîrelsevis lôga, men mycket snart kan hyresnivôerna komma att Îka kraftigt igen ocksô i dessa lìgen. Strategiska lìgen FastighetsbestÔndet Ìr i Stockholm koncentrerat till fyra strategiska omrôden intill E 4/Essingeleden och ÐrstalÌnken: PÔ Îstra ÐrstafÌltet ligger Ðrsta Bsiness Center, tvô fastigheter som tillsammans omfattar mä kontor, lika mycket distribtionsytor och mä garage. Úvriga Stockholm & Sverige Andelav koncernens fastigheter i fîrvaltning Area 33% Hyror 30% AffÌrsomrÔdeschefen Mats HjlstrÎm (lìngst till hîger) tillsammans med sina medarbetare Marlene Nodemar, Sten Samelsson och Niklas Sandberg samt (en trappa pp) Bengt Edvinsson och Carina Ronge. Fastigheten Paradiset pô Kngsholmen ligger direkt intill Essingeleden. Den thyrningsbara arean Ìr mä och hìr finns goda parkeringsmîjligheter och allmìnna kommnikationer. MÔnga fîretag inom servicesektorn har insett fîrdelarna med det ''snabba'' lìget. Bsiness Camps i Upplands VÌsby Ìr en modern fîretagspark av amerikanskt snitt med attraktiva lokaler och goda mîjligheter till rekreation. OmrÔdet Ìr bebyggt med tre kontorshs och en sporthall. Den thyrningsbara kontorsarean Ìr cirka mä. Plats finns fîr en tbyggnad av ytterligare mä. HÌr finns mônga internationella fîretag som ppskattar lìget. Det tar bara 10 minter till Arlanda och 15 minter till Norrtll med bil. VÌsby FÎretagcenter ligger nìrmaste granne med pendeltôgsstationen och bssterminalen i Upplands VÌsby. Lokalerna Ìr av varierande Ôlder och standard och passar dìrfîr bra fîr mônga smô och nystartade fîretag. PÔ sikt avser PriFast att, i nìra samverkan med kommnen, tveckla en modern centrmbebyggelse med inslag av bostìder, kontor, handel och lìtt indstri. Detaljplanen fîr kvarteret omfattar en mîjlig tbyggnad med cirka mä. BokfÎrt vìrde 21% Total thyrbar area: mä Vakansgrad (area): 6,9% BokfÎrt vìrde: 687 Mkr Antal fîrvaltningsfastigheter: 15 HyresintÌkter 1996: 132 Mkr Vakansgrad (hyra): 5,2% Direktavkastning: 13,2%

17 15 Bsiness Camps, totalt mä, i Johanneslnd i UpplandsVÌsby ligger mycket bra till fîr de fîretag som vill ha snabba kommnikationer till och frôn Arlanda. OstmÌstaren 4 Ìr en av PriFasts stîrsta fastigheter. Den ligger pô Îstra ÐrstafÌltet och omfattar mä thyrningsbar area. MÔnga distribtionsfîretag har etablerat sig hìr pô grnd av den goda tillgìngligheten.

18 16 A F F Ø R S O M R Ð D E Hotell Sverige Det svenska hotellfastighetsbestôndet Ìr ofîrìndrat sedan 1995 och affìrsomrôdet omfattar 18 fastigheter med Scandic Hotels som hyresgìst. Fastigheterna ligger i allmìnhet lìttillgìngliga vid stìdernas in- och tfarter. HotelloperatÎren Scandic Hotels starka position pô marknaden har vìl fîrsvarats nder Den omsìttningsbaserade hyran Îkade med 5% i fîrhôllande till fîregôende Ôr. Hyreskontrakten fîr hotell har lônga lîptider och genomsnittligt ÔterstÔr 12 Ôr av hyrestiden. I BorÔs har dock ett hyreskontrakt sagts pp nder Ôret fîr avflyttning. Stark miljîprofil Scandic Hotels starka miljîprofil har bidragit positivt till bolagets framgôngar de tvô senaste Ôren. Scandic Îkar n ombyggnadstakten fîr att konvertera hotellrmmen till s k miljîrm med hvdsakligen (cirka 97%) Ôtervinningsbara inredningsmaterial. Som fastighetsìgare genomfîr PriFast parallellt andra miljîrelaterade fîrìndringar i hotellens tekniska stats, exempelvis genom att ersìtta miljîfarliga freoner med miljîvìnligare kylmedier och gô Îver frôn direkta till indirekta kylsystem. Under Ôret har ÔtgÌrder vidtagits fîr att fîrbìttra ventilationssystemen och dìrmed den inre miljîn.ytterligare fîrbìttringar av ventilationssystemen Ìr planerade i syfte att hîja komforten. Eftersom det hìr handlar om stora belopp fîrdelas ÔtgÌrderna pô 3-4 Ôrs sikt. Under 1996 har tvô stîrre ombyggnadsprojekt sltfîrts och ytterligare ett pôbîrjats. I VÌxjÎ har hotellets kapacitet tîkats med 17 nya hotellrm, vilket visat sig vara en lyckad satsning.vidare har lobby, kîk och matsal totalrenoverats. I MalmÎ har hotellentre och lobby byggts om och i Ústersnd pôgôr ett motsvarande projekt. DÌrtill kommer lîpande nderhôll; nder 1996 har cirka 200 badrmsrenoveringar pôbîrjats eller genomfîrts. Utvecklingen av hotellfastigheterna Ìr framfîr allt beroende av hyresgìstens fîrmôga att vidmakthôlla sin marknadsposition men Ìven konjnktren har stor betydelse fîr resltatet. Den allmìnna bedîmningen Ìr att Hotell Sverige Andelav koncernens fastigheter i fîrvaltning Area 21% Hyror 16% BokfÎrt vìrde 13% AffÌrsomrÔdeschefen BjÎrn HolmstrÎm (till hîger) tillsammans med sina medarbetare Karin Lindkvist, Kerstin Markhem och Lars BrnlÎf. Scandic Hotels Ìr den starkaste hotellkedjan, vilket sjìlvklart gynnar PriFasts hotellfastigheter. Genom Scandic Hotels fîrvìrv av 14 f d Reso-hotell i citylìgen har konkrrensfîrmôgan och attraktionskraften stìrkts ytterligare.vôr bedîmning Ìr att Ìven de hotell som ligger i PriFasts fastigheter strax tanfîr citykìrnan gynnas av den Îkade ppmìrksamheten fîr Scandic Hotels. FÎrdelarna med lgna miljîer, goda parkeringsmîjligheter, lìgre rmspriser och Îkade satsningar pô konferensverksamhet tror LleÔ vi Ìr argment som framfîr allt kommer att tilltala fritidsresenìrer och UmeÔ fîretagsknder i valet Ústersnd mellan ring- och Sndsvall citylìge. GÌvle Úrebro Uppsala VÌsterÔs Stockholm SÎdertÌlje NorrkÎping LinkÎping GÎteborg BorÔs JÎnkÎping VÌxjÎ Helsingborg MalmÎ Antal fîrvaltningsfastigheter: 18 Total thyrbar area: mä Vakansgrad (area): 0,0% BokfÎrt vìrde: 430 Mkr Antal hotellrm: HyresintÌkter 1996: 72 Mkr Vakansgrad (hyra): 0,0% Direktavkastning: 11,6%

19 17 I Stockholmsregionen Ìger PriFast tvô hotellfastigheter: Radien1 i Kngens Krva, direkt intill det vìlkìnda IKEA-varhset, Ìr PriFasts till ytan stîrsta hotellfastighet med 265 rm. Hotellfastigheten i SÎdertÌlje, ReparatÎren 2, ligger i omedelbar ansltning till E 4/E 20 och har131 rm. ''Det Ìr vôr ambition att alla som bor pô Scandic ska fô mer Ìn vad de fîrvìntar sig fîr mindre Ìn de tror. Oavsett om de reser privat eller i tjìnsten.'' Roland Nilsson VD & koncernchef i Scandic Hotels AB

20 18 A F F Ø R S O M R Ð D E Belgien PriFasts innehav i Belgien omfattar sex fastigheter med 18 byggnader och ett markomrôde. Ingen fastighet har fîrvìrvats eller sôlts nder I enlighet med PriFasts strategi har alla fastigheterna bra lìgen med god access till Bryssels ringleder och motorvìgar. Fyra av fastigheterna ligger i det expansiva omrôdet Zaventem, som ocksô inrymmer Bryssels internationella flygplats. TvÔ fastigheter ligger i eller nìra Bealie, intill den yttre ringen nìra motorvìgen till Lxembrg. Flera av PriFasts fastigheter i Bryssel Ìr ppfîrda i egen regi, bl a Fontain Plaza, som bestôr av fyra byggnader pô totalt mä, smakfllt inredda och med en god inre och yttre miljî. Den totala thyrningsbara arean ppgôr till cirka mä inklsive Erope Hose, som tas i fîrvaltning nder 1997 efter genomfîrd totalrenovering. Kontorsmarknaden i Bryssel ppnôdde nder 1995 en rekordstor absorbtion av kontorsytor, Îver mä. Under 1996 var pptagningen fortfarande hîg, cirka mä. Endast 30% av tillgôngen pô kontorsareor var av god kvalitet, vilket medfîrde en press pô hyrorna. BedÎmningar har nyligen gjorts, som indikerar att EGadministrationen behîver ppôt 10 miljoner mä i Bryssel och Lxembrg nder de nìrmaste tio Ôren. Intresset frôn hyresgìsterna i Bryssel koncentreras pô ppgradering frôn tidigare fîrhyrda ytor, vilket reslterar i efterfrôgan pô nya, moderna areor eller totalrenoverade Ìldre. Som ett resltat har intresset minskat fîr precisa lokaliseringar, till fîrmôn fîr mer effektiva kontor. Perifera lìgen, bôde i sjìlva Bryssel eller i kranskommnerna, svarar fîr cirka 40% av fîrra Ôrets absorbtion. Øven skattepolitiken driver lokaliseringen t till billigare kranskommner. PriFasts grndstrategi º att vìlja strategiska lìgen intill ringleder och motorvìgsinfarter i storstìders ytteromrôden º har dìrigenom visat sig vara lyckosam. PriFasts pôgôende totalrenovering av vìlbelìgna Erope Hose blir fìrdig nder vôren Fastigheten fîrvìrvades nder 1995 i syfte att helt byggas om fîr att motsvara dagens behov. Den genomsnittliga vakansgraden i Bryssels 19 kommner Ìr fîr nìrvarande cirka 7%. I ytteromrôdena har Belgien Andelav koncernens fastigheter i fîrvaltning Fontain Plaza i Bryssel, fyra fastigheter om totalt mä. PriFast Belgien: Per Mellander (t v), affìrsomrôdeschef, tillsammans med Christian Dekeyser och Rina Herlitska. vakansgraden, till fîljd av det Îkade intresset fîr dessa lìgen, minskat till cirka 11%. DÔ tillgôngen pô moderna och effektiva kontorslokaler frìmst finns i Bryssels ytteromrôden, berìknas intresset fîr dessa omrôden Îka ytterligare. Hyresmarknaden fîrvìntas dìrfîr att fîrbli stabil nder BokfÎrt vìrde 19% Hyror 13% Area 10% Total thyrbar area: mä Vakansgrad (area): 3,8% BokfÎrt vìrde: 627 Mkr Antal fîrvaltningsfastigheter: 5 HyresintÌkter 1996: 57 Mkr Vakansgrad (hyra): 2,4% Direktavkastning: 9,0%

21 19 A F F Ø R S O M R Ð D E Danmark Till fîljd av den inom PriFast AB fastlagda strategin om koncentration av fastighetsbestôndet till Sverige har det danska bolaget nder 1996 fortsatt handlingsplanen att avveckla de danska fastigheterna. Mot sltet av Ôret sôldes den stora kontors- och lagerfastighet som inrymmer Dahls hvdkontor och centrallager fîr SjÌlland. Efter de ovan nìmnda avyttringarna omfattar affìrsomrôdet tre hotell, tre mindre lagerfastigheter och fyra obebyggda markomrôden. Med ndantag fîr ett hotell och markomrôdena ligger samtliga objekt i eller i nìrheten av KÎpenhamn. Samtliga hotell Ìr thyrda till Scandic Hotels med kontraktstider frôn fyra till sj Ôr. TvÔ lagerfastigheter Ìr thyrda till Dahl och en till ett antal mindre hyresgìster. Under 1996 har hyresnivôerna stigit fîr kontor, vilket har reslterat i stigande priser pô fastigheter. MarknadsvÌrdet pô bolagets kvarvarande fastigheter Îkade med 9% nder Den generella tendensen har sin orsak i tvecklingen av den danska ekonomin, som medfîrt Îkad efterfrôgan pô hyreslokaler. Intill n har tomma lokaler klarat efterfrôgan, och nybyggnationen lôg endast 1% Îver nivôn Úkningen av nybyggda kontorsytor var 22% nder Under 1997 fîrvìntas ett Îkat byggande av kommersiella lokaler med 15%. FÎr kontorslokaler bedîms en Îkning med 6%. Hyrorna fîrvìntas fortsìtta stiga nder FÎr PriFast i Danmark kommer 90% av hyresintìkterna frôn hotellfastigheterna. AvedÖre 223 m fl Ìr en av PriFasts tvô hotellfastigheter i KÎpenhamn med totalt 210 hotellrm. Hotellet Ìr Scandic Hotels stîrsta i Danmark. Flemming WÖrzner-Andersen Ìr affìrsomrôdesansvarig i Danmark. Danmark Andelav koncernens fastigheter i fîrvaltning Area 5% Hyror 4% BokfÎrt vìrde 4% Antal fîrvaltningsfastigheter: 6 Total thyrbar area: mä Vakansgrad (area): 2,3% BokfÎrt vìrde: 136 Mkr Antal hotellrm: 441 HyresintÌkter 1996: 18 Mkr Vakansgrad (hyra): 1,6% Direktavkastning: 9,7%

22 20 A F F Ø R S O M R Ð D E Holland I Holland Ìger PriFast tre fastigheter i Amsterdam, en i Utrecht och en i Den Bosch. Alla fastigheter Ìr kontorsfastigheter med hîg standard och i gott skick. DreefTower och BleWings ligger i Amsterdam Soth East, ett alltmer betydelsefllt etableringsomrôde fîr kontor, omfattande totalt cirka en miljon mä. Fastigheterna ligger mycket vìl tillgìngliga med sôvìl bil som med allmìnna kommnikationer. Patricier Hose, en mindre kontorsfastighet, ligger i sîdra delen av centrala Amsterdam. Kangr Bilding ligger i Utrecht, vid motorvìgen mellan Arnhem och Haag. LCI Bilding i Den Bosch har ett bra lìge intill motorvìgen frôn Utrecht. Den stîrsta fastigheten, Dreef Tower, tgîr med sina 18 vôningar ett landmìrke alldeles intill Ajax nya fotbollsstadion. Den totala thyrningsbara arean Ìr cirka mä och vid Ôrsskiftet var allt thyrt. Administrativt sorterar Ìven PriFasts hotellfastighet i Bonn nder den hollìndska organisationen. FÎr affìrsomrôdet i sin helhet Ìr den thyrningsbara arean mä. Kontorsfastigheten i London sôldes nder Ôret. Stadig tillvìxt i Hollands ekonomi har bidragit till att fastighetsmarknaden har fortsatt sin ÔterhÌmtning. En Îkad thyrning av tillgìngliga areor knde konstateras nder 1996, men avkastningstalen (yields) fîrblev pô ngefìr samma nivô som tidigare Ôr. NÔgra affìrer genomfîrdes dock pô nivôer som styrker det Îkade intresset. UtÎver de inhemska instittionella investerarna visar frìmst tyska investerare intresse fîr den hollìndska marknaden. TillgÔngen pô stîrre markomrôden begrìnsar igôngsìttningen av nya tvecklingsprojekt. I sîdra delarna av Amsterdam planeras dock ett par nya stîrre projekt att ppfîras nder de nìrmaste Ôren. HyresnivÔerna berìknas Îka, framfîr allt i den del av Amsterdam dìr Dreef Tower ligger. Intresset fîr omrôdet Soth East Îkar och vakansgraden har dìr minskat betydligt. AllmÌnt minskar tillgôngen pô moderna och effektiva kontorsareor, till fîljd av det begrìnsade nybyggandet och den Îkande thyrningen. StÌndigt Îkande trafikproblem i Holland, med en biltìthet som tillhîr den hîgsta i Eropa, Îkar intresset fîr 18 vôningar hîga Dreef Tower i Amsterdam, med totalt mä thyrningsbar area, Ìr ett av Pri- Fasts mest ppmìrksammade projekt i Holland. PriFast Holland: Per Mellander (t v), affìrsomrôdeschef, och Jack Eenink. Holland (inkl Bonn) Andelav koncernens fastigheter i fîrvaltning BokfÎrt vìrde 14% Hyror 9% Area 7% fastigheter belìgna i ytteromrôden, med goda kommnikationer i form av vìgar och allmìnna fìrdmedel. Denna tveckling stìrker PriFasts val av strategi fîr sina investeringar. Antal fîrvaltningsfastigheter: 6 Total thyrbar area: mä Vakansgrad (area): 0,0% BokfÎrt vìrde: 454 Mkr Antal hotellrm: 252 HyresintÌkter 1996: 38 Mkr Vakansgrad (hyra): 0,0% Direktavkastning: 7,7%

23 21 A F F Ø R S O M R Ð D E Norge Den 15 janari 1997 avyttrades den sista kontors- och lagerfastigheten i Oslo och affìrsomrôdet omfattar dìrefter endast hotellfastigheter, alla thyrda till Scandic Hotels. Fastighetsmarknaden i bolagets geografiska omrôde tvecklades positivt nder 1996 och detta medfîrde bland annat att fastigheten Grenseveien 65/67 knde sìljas till ett pris som lôg hîgre Ìn vad som knde fîrvìntas vid Ôrets bîrjan. OmfÎrhandlingar av hyresavtal nder andra halvôret 1996 skedde pô en vìsentligt hîgre nivô Ìn tidigare kontrakt och detta pôverkade ocksô fîrsìljningspriset pô fastigheten positivt. Det fîrvìntas att fastighetsmarknaden tvecklas i postiv riktning Ìven nder 1997, dô alla ekonomiska nyckeltal talar fîr detta. Eftersom de kvarvarande fastigheterna Ìr hotell med lìngre kontrakt kommer de stigande hyresnivôerna ej att pôverka fastighetsportfîljen direkt. Emellertid kommer sannolikt den stabilt lôga rìntenivôn och den hîgst betydande likviditeten pô finansmarknaden att medfîra att stadigt hîgre fîrsìljningspriser kan fîrvìntas pô hotellfastigheterna. AffÌrsomrÔdet kommer att redovisa fortsatt goda resltat frôn den lîpande driften. Hotellmarknaden tvecklades positivt nder 1996, bôde med hìnsyn till rmspriser och belìggningsprocent. OcksÔ hìr fîrvìntas samma trend fortsìtta nder Emellertid byggs nya hotell pô mônga hôll och en fortsatt god konkrrensposition fîr PriFasts hotellfastigheter krìver dìrfîr fortlîpande investeringar och nderhôll. Scandic Hotels har de senaste Ôren investerat betydande belopp i nderhôll och modernisering av hotellens interiîrer och samtliga hotell bedîms idag ha en god standard. AffÌrsomrÔde Norge omfattar fem hotellfastigheter, varav tvô i Oslo. Hotellet pô Parkveien 68 har ett centralt lìge i den norska hvdstaden. Jan Knai Ìr ansvarig fîr det norska affìrsomrôdet. Norge Andelav koncernens fastigheter i fîrvaltning Area 9% BokfÎrt vìrde 10% Hyror 7% Antal fîrvaltningsfastigheter: 6 Total thyrbar area: mä Vakansgrad (area): 0,0% BokfÎrt vìrde: 321 Mkr Antal Hotellrm: 795 HyresintÌkter 1996: 33 Mkr Vakansgrad (hyra): 0,0% Direktavkastning: 8,0%

24 22 Servicebolag I PriFast-koncernen ingôr tvô dotterbolag med renodlad serviceverksamhet. Stockholm Modecenter Stockholm Modecenter (SMC) i fastigheten Marievik 19 har de senaste Ôren etablerat sig som en centralpnkt fîr modebranschen inte bara i Sverige tan ocksô i Skandinavien. HÌr har detaljhandeln mîjlighet att pô ett kostnadseffektivt sìtt Ôret rnt gîra sina inkîp av sôvìl klìder som accessoirer och bijoterier. Stockholm Modecenter expanderade nder 1996 och omfattar n totalt mä, varav cirka mä show rooms. Fastigheten Ìr fllt thyrd. I hset finns en stor ljsgôrd om 350 mä som anvìnds frìmst fîr modevisningar och andra branschaktiviteter. I hset finns drygt 200 olika fîretag; agenter, tillverkare, designers, leverantîrer och grossister m m inom modebranschen. Dessa erbjder Îver 500 vìlrenommerade varmìrken inom barn-, dam- och herrmode. FÎrsÌljning till detaljistledet sker bôde via order och fîr omgôende leverans frôn lager samt cash & carry º allt nder ett tak. SMC besîks Ôrligen av cirka besîkare med anknytning till branschen. FÎrtom det stora tbdet av varmìrken erbjder SMC ocksô en môngfald olika arrangemang som modevisningar, presstrìffar, tbildning och seminarier m m. Under Stockholms Modevecka vôr och hîst besîker cirka inkîpare, designers, ÔterfÎrsÌljare, jornalister och annat branschfolk hset och dess hyresgìster. SMC Ìr ett koncepths, dìr hyresgìsterna fôr skrìddarsydd service vad gìller exempelvis marknadsfîring, reception, posthantering, lokalvôrd och bevakning. Stockholm Modecenter hade vid Ôrsskiftet tre medarbetare med Christina Hoffman som chef. Christina Hoffman, chef fîr Stockholm ModecenterAB, och GÎran Stenberg, chef fîr PriFast Service AB. PriFast Service PriFast Service har som affìrside att erbjda sin kndkrets i frìmst fastigheten Paradiset 27 i Stockholm ett komplett servicekoncept. DÌrigenom kan kndfîretagen kraftsamla sina resrser pô den egna kìrnverksamheten. Servicetbdet omfattar bl a fîljande tjìnster: x postservice/varmottagning x reception/telefonvìxel x lokalvôrd x fastighetsservice x bilservice x parkeringsplatser x bdkîrning i nìromrôdet x konferens- och tbildningslokaler x restarang/gìstmatsalar/ catering m m. LyhÎrdhet fîr kndernas varierande ÎnskemÔl Ìr en viktig egenskap hos medarbetarna. En annan Ìr anpassningsfîrmôga till fîrìndringar. Kndernas behov av service varierar natrligt nog Îver tiden. Vidare medfîr den snabba tekniska tvecklingen att flexibilitet och beredskap fîr ''nya grepp'' blir nîdvìndiga kìnnetecken fîr en medarbetarstab som i flertalet sitationer skall knna presentera effektiva servicealternativ. Genom samarbete med nderentreprenîrer kan servicebolaget desstom erbjda okonventionella lîsningar Ìven inom andra omrôden Ìn de som nìmnts ovan. OmsÌttningen ppgick 1996 till 10,1 Mkr (9,5) och resltatet efter avskrivningar och finansiella poster ppgick till 1,1 Mkr (0,9). PriFast Service hade vid Ôrsskiftet 1996/97 sj medarbetare.vd Ìr GÎran Stenberg.

25 23 PriFasts knder NÔgra av de PriFast-knder som de senaste Ôren portrìtterats i fîretagstidningen ''PriNews'': x Carolin Bengtsson, PTC Sweden x Peter BjÎrkman, Balzers Sandvik Coating x Krister Drevinger, Bergman-Axab x MikaelWehtje, Svenska Interpress xthomas Kolbe, ISS Sverige En viktig tradition i PriFast Ìr den foksering som sker pô att pprìtthôlla goda kndkontakter och ge service pô bìsta tìnkbara nivô º PriFast Qality. Uttrycket ''knden i centrm'' Ìr en slogan som mônga aktîrer i branschen tillìmpar men PriFast arbetar intensivt fîr att ge detta ttryck ett konkret och sbstantiellt innehôll. Det Îvergripande môlet Ìr att kontinerligt skapa och fîrtjìna kndernas odelade fîrtroende och bygga lôngsiktiga affìrsrelationer. PriFasts ambition Ìr att skapa arbetsomrôden med kostnadseffektiva lokaler fîr olika typer av verksamheter, fîr stora och smô fîretag. Till detta skall fogas ett servicetbd som ger knderna en mîjlighet till mervìrde i sin dagliga verksamhet. PriFast har ''snabba lìgen'' PriFast har ''snabba lìgen'' fîr flertalet fastigheter º med hîg tillgìnglighet, goda parkeringsmîjligheter och goda kommnikationer Ìven i Îvrigt. I Stockholm Ìr exempelvis alla fastigheter ansltna till fiberoptiska nìt och flertalet fastigheter har mycket god och sìker kraftfîrsîrjning. PriFasts koncepths fîr speciella môlgrpper kan erbjda Ìnn bìttre service och profilera och fîrstìrka hyresgìsternas affìrside er och image. En annan ambition º i linje med det lôngsiktiga synsìttet º Ìr att alltid knna erbjda nya lokalalternativ nìr hyresgìsten Îver tiden fôr fîrìndrade behov. Denna strìvan innebìr trygghet och flexibilitet fîr knden men stìller ocksô krav pô framfîrhôllning och fortlîpande dialog med hyresgìsterna. PriFast satsar ocksô speciellt pô att knderna i sin verksamhet skall knna tnyttja den senaste tekniken inom IToch telekommnikation º frôn fîrsta inflyttningsdagen. Ett konkrrensmedel som blir allt viktigare! PriFasts eget servicebolag kan dìrtîver skrìddarsy en lông rad olika tjìnstepaket (se fîregôende sida). Mer information om PriFast (ekonomisk information, lediga lokaler m m) finns pô fîretagets egen hemsida pô Internet med adress: VÌlkommen att besîka PriFast dìr!

26 24 VÌrdering & marknadspositionering Newsec Analys AB har genomfîrt en vìrdering och marknadspositionering av PriFasts fastighetsbestônd. Till stîd fîr Newsec Analys vìrdering har desstom ett rval nyckelfastigheter marknadsvìrderats av lokala vìrderingsfîretag. De vìrderingsfîretag som anlitats Ìr x FIGA, Norge x Home Erhverv, Danmark x Jones Lang Wootton,Tyskland x Ljngqist International, Holland och Belgien Det sammantagna marknadsvìrdet av PriFasts fastighetsbestônd har av Newsec Analys bedîmts till Mkr vid vìrdetidpnkten Marknadsposition Newsec Analys har genomfîrt en individell marknadspositionering av PriFasts samtliga fastigheter inom fîretagets hvdmarknadsomrôden i Stockholm, Bryssel och Holland. BedÎmningsfaktorerna Ìr definierade tifrôn ett hyresgìstperspektiv, d v s de skall spegla de viktigaste faktorerna fîr hyresgìstens val av lokaler inom resp delmarknad. FÎr kontorsfastigheter har bedîmts bl a lìgesfaktorer som kommnikationer, service och miljî samt attraktivitetsfaktorer som standard, nderhôll och parkeringsmîjligheter. FÎr en fastighet som bedîms ha bìsta marknadsposition i en marknad med fri konkrrens Ìr hyresrisken lìgre och potentialen fîr framtida driftnettotveckling bìttre Ìn fîr en fastighet med sìmre marknadsposition. Marknadspositionen redovisas pô nìsta sida i diagram med fem klasser, dìr fastigheter med bra lìge och hîg attraktivitet placerats i det mîrkgrîna fìltet medan fastigheter i sìmre lìge och lôg attraktivitet placerats i det rîda. Normalfastigheter i resp delmarknad placeras i glt fìlt. Fastigheter placerade i grîna fìlt bedîms ha en klart bìttre potential fîr hyrestveckling Ìn fastigheter i de rîda fìlten. Positionerna visar att hvddelen av PriFasts fastighetsbestônd har en hîg attraktivitet i bra eller normala lìgen. Nmmer i diagrammen representerar motsvarande nmrerade fastigheter i fîrteckningen pô sidorna T markerar den sammanvìgda bedîmningen fîr fastigheterna inom marknadsomrôdet. VÌrdebedÎmningarna baseras pô analyser av framtida kassaflîden samt marknadsmìssiga direktavkastningskrav fîr resp delmarknad. Direktavkastningskraven har sammanstìllts i tabell till hîger. Direktavkastningskrav har endast angivits fîr de kategorier som ingôr i PriFasts fastighetsbestônd i resp marknad. FÎr fastigheter i Belgien och Holland har dìrefter hìnsyn tagits till s k transfer tax vid den sltliga marknadsvìrderingen. Peri Kldkepp (till vìnster), chef fîr Marknad & AffÌrstveckling, tillsammans med sin medarbetare Per Olsson, som arbetar med bl a thyrnings- och IT-frÔgor. Hotellfastigheter Samtliga hotellfastigheter Ìr thyrda till Scandic Hotels. I stort sett samtliga fastigheter har avtal med omsìttningsbaserad hyra och lông ÔterstÔende lîptid (H 10 Ôr) fîr nvarande hyreskontrakt. BelÌggningsgraden och omsìttningen har tvecklats positivt de senaste Ôren, vilket lett till en Îkning av hyresintìkterna. Scandic Hotels har ocksô en stark position i hotellmarknaden som en av de stîrsta hotellkedjorna i Norden. Noteras kan att belìggningsgraden dìrfîr i hvddelen av PriFasts hotellfastigheter klart Îverstiger genomsnittet fîr hotellen pô resp ort. RÔdande omsìttningsbaserade hyror leder till att hyresvariationerna Îver tiden blir stîrre Ìn med de ordinìra indexerade kontrakten fîr t ex kontor. Detta leder till en bìttre fîljsamhet till hyresgìstens betalningsfîrmôga, men kan kortsiktigt i en konjnktrnedgông innebìra lìgre hyra fîr fastighetsìgaren. Direktavkastningskrav (%) per kategori/region Region Kontor AffÌrslokaler Distribtion Hotell Stockholm ,5-8,75 7,0-8,0 8,0-9,0 8,0 Úvriga Sverige... º º 10,5-12,5 8,5-11,0 Bryssel ,0-7,5 º 7,5-8,5 º Holland ,0-7,75 º º º Norge º º º 8,0-8,5 Danmark º º º 8,0 Bonn º º º 7,5

27 25 Marknadsposition Stockholm norr + LÔg/low risk DÔ det ofta Ìr mycket kostsamt att byta hotelloperatîr vid t ex en konkrs till fîljd av hîg fast hyra bedîms dock de gìllande omsìttningsbaserade hyresavtalen lôngsiktigt ge ett positivt mervìrde fîr PriFast jìmfîrt med normala avtal med fast bashyra som indexeras. FÎr de nìrmaste Ôren rìknar vi dock med en relativt god hyrestveckling fîr hotellen baserat pô en fîrvìntad allmìn konjnktrppgông i Sverige och Îvriga Norden. Attraktivitet º + HÎg/high risk º LÌge Marknadsposition Stockholm sîder LÔg/low risk + Exploateringsmark Exploateringsfastigheter ger i normalfallet ingen avkastning fîrrìn exploatering genomfîrts. SÔledes baseras vìrdebedîmningar pô en ppskattning av framtida avkastning.vìsentliga faktorer Ìr dô framfîr allt byggrìttens storlek, berìknad byggkostnad, tidpnkten fîr exploatering och fîrvìntat driftîverskott. PriFast Ìger byggrìtter frìmst i StockholmsomrÔdet: Marievik, Hddinge, Haninge och Upplands VÌsby. DÌrtÎver en exploateringsfastighet i Bryssel samt vissa byggrìtter i GÎteborg och Danmark. ByggrÌtter i Marievik har vìrderats till i genomsnitt kr/mä BTA och i Îvriga Stockholm till i snitt 300 kr/mä BTA medan vìrdet i Danmark motsvarar cirka 350 kr/ mä samt i Bryssel cirka kr/mä. Attraktivitet º + Attraktivitet HÎg/high risk º LÌge Marknadsposition Storbryssel LÔg/low risk + º º HÎg/high risk LÌge + Marknadsposition Randstad (Amsterdam) + LÔg/low risk Attraktivitet º º HÎg/high risk LÌge +