Delårsrapport januari mars 2007

Transkript

1 Delårsrapport januari mars 27

2

3 Sammanfattning Hyresintäkterna uppgick till 2 (194) MSEK. Ök- I mars frånträddes två fastigheter i Göteborg. Fast- ningen gentemot föregående år beror främst på lägre igheterna avyttrades för 273 MSEK. vakanser och ökade intäkter från kringtjänster i stationerna. Resultatet efter finansiella poster, före värdeförändringar, prognostiseras för 27 att bli lägre än före- Finansiella poster uppgick till -39 (-36) MSEK. Den gående år till följd av avyttringar av fastigheter. högre kostnaden förklaras av högre räntenivåer och större upplåning till följd av investeringar. Resultatet efter finansiella poster, före värdeförändringar, var oförändrat i jämförelse med föregående år och uppgick till 34 (34) MSEK. Periodens resultat uppgick till 35 (22) MSEK. Ökningen gentemot föregående år förklaras främst av högre värdeförändringar, 463 (-5) MSEK. Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per den 31 mars 27 till (7 645 vid årsskiftet) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd har värdet ökat med 6, (-,4) procent under perioden. Investeringarna uppgick till 123 (126) MSEK. De två största pågående projekten är ombyggnaden av fastigheten Klarabergshuset (centrala Stockholm) och nybyggnad av ett kontorshus i Sundbyberg. Ekonomisk data Jan-mar Jan-mar Apr 26- Helår MSEK Mar Hyresintäkter Driftöverskott Finansiella poster Resultat efter finansiella poster Värdeförändringar Periodens resultat Investeringar Fastighetsförsäljningar Vakansgrad hyra, % 8,4 9,1 8,4 6,3 Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % 4, 28,8 4,,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,9 2,2 2,2 Avkastning på eget kapital % 28,4 13, 28,4 16,3 Delårsrapport januari-mars 27

4 i korthet Vi tillvaratar potentialen i våra fastigheter längs den svenska järnvägen genom att utveckla attraktiva stationer, kontor och verkstäder åt våra hyresgäster och för resenärerna. utvecklar, förvaltar och äger ett fastighetsbestånd som består av stationer, kontor, och verkstäder längs den svenska järnvägen. är ett helägt dotterbolag till Swedcarrier som i in tur är helägt av svenska staten. Uppdraget från ägaren är att medverka till att stationer och verkstäder utvecklas och ställs till operatörers och andra unders förfogande. Kärnverksamheten bedrivs i de två affärsområdena Stationer och Verkstäder. Ytterligare två affärsområden, Projektfastigheter och Mindre Stationer, har i uppdrag att utveckla, förvalta och avveckla fastigheter som inte stödjer kärnverksamheten. Dotterbolaget Svenska Reseterminaler AB (SRAB) erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster, främst i s egna stationsfastigheter. ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. De långsiktiga finansiella målen för är en soliditet på mellan procent, en räntetäckningsgrad på minst 2, gånger samt att avkastningen på eget kapital ska vara minst 12 procent under den närmaste 3-5 årsperioden. 4 Delårsrapport januari-mars 27

5 Kommentarer FASTIGHETER Fastighetsbeståndet Per den 31 mars ägde 362 (373 vid årsskiftet) fastigheter i 138 kommuner. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till (7 645 vid årsskiftet) MSEK. Den uthyrbara lokalarean uppgick till 755 (83 vid årsskiftet) m 2. Värdet på fastigheterna är koncentrerat till storstäderna i Sverige. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 82 procent. Hyresvärdet uppgick till 656 (683 vid årsskiftet) MSEK per den 31 mars. Affärsområde Stationer förvaltar 78 fastigheter, affärsområde Verkstäder 66 fastigheter och affärsområde Projektfastigheter samt affärsområde Mindre Stationer förvaltar tillsammans 218 fastigheter. Gävle 1% Västerås 2% Örebro 2% Malmö 6% Göteborg 1% Marknadsvärde fördelat på kommun Övriga 13% Hyresvärde fördelat på användning Arrende 5% Hotell, restaurang 5% Lager, förråd 6% Handel, butik 11% Stationsverksamhet 13% Övriga utrymmen 14% Stockholm 66% Industri, verkstad 25% Kontor 21% Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden präglas av fortsatt hög aktivitet. Handeln med fastigheter slog rekord under 26. Antalet nya projekt i Stockholm, Göteborg och Malmö var mycket lågt fram till 25. För Stockholm och Göteborg tog dock nyproduktionen fart under 26 och förväntas öka fram till 29. I Malmö är nyproduktionen fortfarande låg, men förväntas ta fart 27 och öka kraftigt under 28. Investeringar i infrastrukturen för kollektivtrafiken i Sverige har ökat kraftigt. Investeringarna kommer att fortsätta att öka under år 27, enligt Banverkets framtidsplan. Utvecklingen av järnvägsnätet kommer att fortsätta i stora delar av Sverige, men viktiga områden är Stockholm/Mälardalen, Västsverige och Öresundsregionen. I dessa områden kommer efterfrågan av verkstadslösningar samt stationserbjudande vara mycket god. HYRESMARKNADEN Kontor I Stockholm, Göteborg och Malmö är de hittills höga vakanserna på väg nedåt. Detta till följd av ökade anställningar och, fram till nu, låg nivå på nyproduktionen. Hyrorna i Stockholm och Göteborg har i stort varit oförändrade, medan de ökat något i Malmö. I Stockholm har ökningen av hyrorna fortsatt för högkvalitativa kontor i CBD-lägen. Hyrorna för detta segment ligger på nivån 3 9 kr/m 2. En likartad ökning noteras i resten av Innerstaden där hyrorna i snitt uppskattas till 3 1 kr/m 2 för högkvalitativa kontor. Motsvarande ökning har kommit i gång i förorterna. I Solna/Sundbyberg samt i Kista har en viss minskning dock kunnat noteras. Utveckling i Göteborg liknar den i Stockholm. Vakanserna går ned i CBD-området, där hyrorna för högkvalitativa kontor nu ligger på 2 2 kr/m 2. I övriga innerstaden har motsvarande hyresnivåer ökat något. Hyrorna i kontor av lägre standard har ökat med ca 5 procent och ligger nu på nivåerna 1 55 resp 1 17 kr/m 2 för CBD och övriga Innerstaden. I Malmö kan man se en generell ökning av hyrorna i såväl Västra hamnen, CBD som i övriga innerstaden. Hyrorna för högkvalitativa kontor i CBD ligger på nivån 1 85 kr/m 2, och på nivån 2 kr/m 2 i Västra hamnen. Även hyrorna för kontor av lägre standard är på väg upp, och hyresnivåerna ligger vanligen i spannet kr/m 2. 5 Delårsrapport januari-mars 27

6 Detaljhandeln Hyrorna för centrala butikslägen fortsätter uppåt. I Stockholm ligger hyrorna i nivån 1 kr/m 2. I den mån likartade lägen i Göteborg och Malmö kan förekomma ligger hyrorna för dessa i nivån 9 kr/m 2 respektive 5 5 kr/m 2. I dessa båda städer rör det sig dock om avsevärt mindre marknader där dessa topphyror är möjliga, jämfört med Stockholm. Hyresnivån drivs uppåt av efterfrågan på butikslokaler till följd av den starkt ökande privata konsumtionen., vilken har ökat med 3,2 procent hittills i år. Detaljhandeln har under samma period ökat med 7,5 procent. JÄRNVÄGSSEKTORN Marknaden för stationer Hyresvärdet i s stationer består till 85 procent av väntsalar, kontor, butiker och restauranger. De sistnämnda agerar på samma hyresmarknad som butiker. Det som skapar attraktivitet hos stationsfastigheter är primärt kontorshyresgästernas behov av närhet till kommunikationer samt de resandeströmmar som passerar butiker och restauranger. Stora resandeströmmar är viktigt för hyresnivån i stationsfastigheter. Detta innebär att stora stationer förväntas nå högre hyresnivåer medan motsatsen gäller för de mindre stationerna. Generellt gäller att stationsfastigheter är äldre fastigheter, vilket minskar möjligheten att etablera de öppna, flexibla och effektiva kontorslokaler som efterfrågas för närvarande. En fördel med de äldre fastigheterna, som ofta är k-märkta, är att de är attraktiva för en kundgrupp som vill vara centralt belägna med närhet till kommunikationer. Atmosfären i kombination med läget bidrar till en positiv efterfrågan. Väntsalarna hyrs ut till s dotterbolag SRAB, som tillhandahåller väntsalsfunktionen till kollektivtrafiken i Sverige. Fokusområdet för SRAB är, att tillsammans med lokala aktörer i stationerna, skapa attraktiva och välkomnande stationsmiljöer och mötesplatser. Trafikoperatörerna betalar en avgift i förhållande till sin trafikmängd som ska täcka kostnaderna för väntsalarna. MARKNADEN FÖR VERKSTÄDER Järnvägen i Sverige trafikeras allt mer av både svenska och internationella operatörer. Tågen utvecklas och blir mer avancerade. Detta ökar underhållsbehovet och läget möjliggör även kortare avbrott för underhåll eftersom en stor del av underhållet sker genom byte av komponenter, som sedan kan repareras på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket skapar en stark efterfrågan på s trafiknära verkstäder. Banverket spår att utvecklingen kommer att öka, bla genom ökad regional tågtrafik. Denna utveckling leder även till att efterfrågan på s verkstäder för tyngre tågunderhåll minskar. I de områden där är etablerat ligger den marknadsmässiga hyresnivån för verkstäder på mellan 3-7 kr/m 2. För verkstäder i Stockholm, Göteborg och Malmö ligger marknadshyran på mellan 6-7 kr/m 2 och i mindre orter på mellan 3-4 kr/m 2. Hyresnivåerna för verkstäder i landet är stabila. För nya kontrakt i moderna trafiknära verkstäder ligger hyresnivåerna betydligt högre, kr/m 2. VIKTIGA AFFÄRSHÄNDELSER Under perioden har genomfört ett flertal aktiviteter med syfte att utveckla verksamheten. Projektfastigheter Under mars månad slutfördes en försäljning av två fastigheter i Göteborg. Avtalet undertecknades 24 och det har inbegripit komplicerade fastighetsbildningsfrågor som har medfört att tillträdet har skett först under 27. Sedan 24 pågår en omfattande renovering av fastigheten Klarabergshuset i Stockholm. Under 26 hyrdes hela Klarabergshuset ut. Färdigställande av Klarabergshuset skedde under april 27. I januari 27 inleddes en försäljningsprocess avseende Klarabergshuset. I april månad skrevs ett överlåtelseavtal på med tillträde beräknad till maj 27. I mars blev en ny detaljplan klar för fastigheten Kungsbrohuset (Blekholmen 4) och utredning av exploateringsmöjligheter har påbörjats. I maj kommer en nybyggnation av ett kontorshus i Sundbyberg om ca 11 m 2 att avslutas. Utvecklingen av Arenastaden (Solna Stationsområde) har utkristalliserats under perioden. En ny nationalarena för fotboll kommer att uppföras och en helt ny stadsdel skapas. Verkstäder I Solna har påbörjat en nybyggnation av personal- och kontorslokaler där bl a ISS/Trafficare AB kommer att vara hyresgäst. Nybyggnaden kommer att bli ca 3 m 2 och den beräknas bli färdigställd i april Delårsrapport januari-mars 27

7 Nettouthyrning Under perioden har nyförhandlade hyreskontrakt ett värde om 13,4 MSEK. Hyreskontraktsvärdet för omförhandligar var -2, MSEK och -12 MSEK för uppsagda hyreskontrakt. Nettouthyrningen för perioden blev därmed -,6 MSEK. KOMMENTARER TILL RESULTATR ÄKNINGEN Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden uppgick till 2 (194) MSEK, en ökning med 6 MSEK, vilket till övervägande del beror på lägre vakanser och ökade intäkter från kringstjänster i stationerna. Hyresvärdet i fastigheterna per 31 mars 27 uppgick till 656 (683 vid årsskiftet) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,5 (2,7) år. Vakansgraden Vakansgraden per den 31 mars uppgick till 8,4 (9,1) procent. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna är i nivå med föregående år, -115 (-117) MSEK. I posten Driftskostnader är utfallet för el och underhåll lägre än föregående år, vilket förklarar minskningen. Driftsöverskott Driftöverskottet för perioden ökade med 8 MSEK jämfört med motsvarande period 26 och uppgick till 84 (76) MSEK. Ökningen förklaras främst av ökade intäkter från kringtjänster i stationerna. Lägre kostnader för el och underhåll har också bidragit positivt till driftsöverskottet. Överskottsgraden var 42 (39) procent. 12% Vakansgrad och hyrsbortfall 12 1% 12% 1 12 Vakansgrad, 24 8% 6% 4% 2% 1% 8% 6% 4% Vakansgrad, 25 Vakansgrad, 26 Vakansgrad, 24 Vakansgrad, 27 Vakansgrad, 25 Hyresbortfall Vakansgrad, 26 Vakansgrad, 27 Hyresbortfall 24 kv1 2% 25 kv1 24 kv4 24 kv3 24 kv2 26 kv1 25 kv4 25 kv3 25 kv2 27 kv1 26 kv4 26 kv3 26 kv kv3 24 kv2 24 kv1 25 kv4 25 kv3 25 kv2 25 kv1 24 kv4 27 kv1 26 kv4 26 kv3 26 kv2 26 kv1 7 Delårsrapport januari-mars 27

8 Affärsområde Affärsområde Stationer Verkstäder Projekt- Mindre Totalt fastigheter stationer Antal fastigheter Hyresvärde (MSEK) Marknadsvärde (MSEK) Lokalarea (m 2 ) Vakant lokalarea (m 2 ) Återstående kontraktstid 2,2 2,8,5 1,5 2,5 Vakansgrad hyra (%) 4% 6% 22% 22% 8% Jämförbart bestånd MSEK Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Överskottsgrad 53% 57% 58% 52% Central administration Ökningen av Central administration, 11 (7) MSEK, förklaras av utvecklingskostnader. Finansnetto Finansnettot uppgick till -39 (-36) MSEK, en minskning med 3 MSEK. Förändringen beror på högre genomsnittlig ränta.räntetäckningsgraden uppgick till 1,8 (1,9) gånger. Resultat efter finansiella poster Resultatet efter finansiella poster uppgick till 34 (34) MSEK. Värdeförändringar För fastigheter redovisas en realiserad värdeförändring på -2 () MSEK och en orealiserad värdeförändring på 461 (-29) MSEK, vilket beror bl a på lägre avkastningskrav i CBD-lägen i Stockholm. Utvecklingen av Arenastaden (Solna Stationsområde), där en ny nationalarena kommer att byggas och utveckling av ett nytt område, har inneburit att marknadsvärdet har ökat. I mars blev en ny detaljplan klar för fastigheten Kungsbrohuset (Blekholmen 4) och utredning av exploateringsmöjligheter har påbörjats., vilket har förändrat markandsvärdet positivt. För finansiella instrument redovisas via resultaträkningen en orealiserad värdeförändring på 4 (24) MSEK. Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 496 (28) MSEK. Skatt Periodens skatt är -146 (-7) MSEK vilket motsvarar 3 (24) procent. Av periodens skatt är 24 MSEK aktuell skatt och MSEK uppskjuten skatt. Ackumulerade underskottsavdrag uppgick till 15 MSEK. FINANSIELL STÄLLNING Eget kapital per den 31 mars var (2 123) MSEK. Det motsvarar en soliditet på 34, (28,8) procent. Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändringar av rörelsekapital uppgick till 26 (7) MSEK. Periodens totala kassaflöde uppgick till 4 (-3) MSEK, varav hänförligt till investeringsverksamheten 158 (-28) MSEK, minskning av räntebärande skulder -18 (-46) MSEK och kassaflöde från den löpande verksamheten 32 (28) MSEK. FASTIGHETSBESTÅND Värderingar Från och med 25 görs kvartalsvis en intern värdering av s fastighetsbestånd där genomgång av värdet görs för de fastigheter vars marknadsvärde kan ha påverkas av till exempel uppsagda eller ny- och omförhandlade kontrakt, underhållsinsatser samt investeringar. Dessutom har information inhämtats från externa värderingsföretag avseende marknadsförändringar på de orter där har betydande fastighetsbestånd. Marknadsvärdet på s totala fastighetsbestånd 8 Delårsrapport januari-mars 27

9 per den 31 mars har bedömts uppgå till (7 645 vid årsskiftet) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar under perioden, har marknadsvärdet stigit med 6, procent. Det innebär en orealiserad värdeförändring på 461 MSEK för perioden. Den orealiserade värdeförändringen förklaras främst av omvärdering av Klarabergshuset (Blekholmen 3 och 5) och Solna stationsområde samt Kungsbrohuset (Blekholmen 4), vilket förklaras närmare under rubriken Värdeförändringar. Avyttringar Under årets första tre månader har avtal om försäljning tecknats för 6 (3) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om 285 (8) MSEK. redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Under perioden har 14 (9) fastigheter, eller delar av fastigheter, frånträtts med totalt realiserad värdeförändring på -2 () MSEK och med kontrakterad köpeskilling om 278 (38) MSEK. Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för fastigheten och marknadsvärdet vid föregående kvartals utgång. Investeringar Investeringar i förvaltningsfastigheterna uppgick till 123 MSEK. Det två största pågående projekten är ombyggnad av fastigheten Klarabergshuset i Stockholm Förändringar i fastighetsbeståndet Verkligt värde, MSEK Antal Fastighetsbestånd 1 januari ,8 374 Investeringar i befintliga fastigheter 122,7 Försäljningar -277,9-15 1) Orealiserad värdeförändring 461,3 Realiserad värdeförändring -1,7 Fastighetsbestånd 31 mars , ) 12 Fastigheter har frånträtts i sin helhet Förfallostruktur på hyreskontrakten Förl. Tom år Antal Objektsarea Årshyra Andel av avtal m 2 MSEK årshyra ,4 18% ,7 21% ,3 31% ,7 14% ,6 7% ,3 9% Totalt , 9 Delårsrapport januari-mars 27

10 Beslutade investeringar Total Årets Återstående investering investering investering Lokalarea Beräknad Vakansgrad Ort Fastighet MSEK MSEK MSEK m 2 färdigställande area, % Stockholm Klarabergshuset 635, 7,7 87, apr 27 Sundbyberg Sundbyberg 2:81 27, 5,7, mar Malmö Citytunneln 198,,6 192, dec 21 Solna Hagalundsområdet 49,,8 48, apr Göteborg VGJ-huset 5, 5,5 24,4 353 okt 27 Summa 1 187,3 97,7 383,3 Övriga mindre projekt 224,5 25,3 17,6 Totalt 1 411,8 123, 553,9 25 Investeringar och förvärv med rullande årsvärden Investeringar, Investeringar, 25 Investeringar, 26 Investeringar, 24 Investeringar, 27 Investeringar, 25 Förvärv Investeringar, 26 Rullande årsvärde Investeringar, 27 Förvärv 24 kv kv1 24 kv4 24 kv3 24 kv2 26 kv1 25 kv4 25 kv3 25 kv2 27 kv1 26 kv4 26 kv3 26 kv2 5 Rullande årsvärde 24 kv3 24 kv2 24 kv1 25 kv4 25 kv3 25 kv2 25 kv1 24 kv4 27 kv1 26 kv4 26 kv3 26 kv2 26 kv1 och nybyggnad av ett kontorshus i Sundbyberg. Båda projekten kommer att vara genomförda under första halvåret 27. Jämförbart bestånd s fortsatta renodling av verksamheten innebär även att det är svårt att jämföra resultaträkningarna mellan de olika perioderna. För att kunna göra en jämförelse mellan de olika perioderna redovisas en resultaträkning för jämförbart bestånd. Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som ägt under alla perioder som redovisas och där alla transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Driftsöverskottet är något högre än föregående år beroende på högre intäkter från kringtjänster på stationerna och lägre vakanser. FINANSIERING har idag bindande kreditlöften om totalt 5 7 (6 7 vid årsskiftet) MSEK varav 5 5 (5 5 vid årsskiftet) MSEK är en revolverande kreditfacilitet hos Nordea och 2 (2 vid årsskiftet) MSEK är en checkräkningskredit i Nordea. Låneramen hos Riksgäldskontoret på 1 MSEK löpte ut vid årsskiftet 26 och förlängdes inte. Låneramen hos Nordea löper till och med december 28. Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till (5 67 vid årsskiftet) MSEK varav 4 7 (4 9 vid årsskiftet) MSEK avsåg dragningar i kreditfaciliteten. Av checkräkningskrediten var vid periodens utgång 115 (78 vid årsskiftet) MSEK utnyttjad. Nettolåneskulden var (4 876 vid årsskiftet) MSEK vid periodens utgång. Förändringen om -185 MSEK beror bl a på ett positivt kassaflöde från den löpande verksamheten om 26 MSEK samt ett positivt kassaflöde från investeringsverksamheten om 158 MSEK. Den genomsnittliga räntan under perioden uppgick till 3,3 (3,) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för hela låneportföljen var 21 (2 vid årsskiftet) månader med hänsyn tagen till ränteswapkontrakt och räntecapskontrakt. hade vi periodens utgång ränteswapkontrakt om 1 15 (95 vid årsskiftet) MSEK och räntecapskontrakt om 1 2 (1 3 vid årsskiftet). Marknads- 1 Delårsrapport januari-mars 27

11 Avyttringar Försäljningpris Realiserad värde- Frånträdes- Kommun Fastighet MSEK förändring MSEK datum Köping Hushagen 2: Göteborg Gullbergsvass 73:16, del av 73: , Göteborg Gullbergsvass 73: Övriga (11 stycken) 4 -,2 Summa 278-1,7 (MSEK) 6 Avyttringar (MSEK) kv kv2 24 kv3 24 kv4 25 kv1 25 kv2 25 kv3 25 kv4 26 kv1 26 kv2 26 kv3 26 kv4 27 kv Avyttringar, 24 Avyttringar, 25 Avyttringar, 26 Avyttringar, Avyttringar, Avyttringar, 25 Avyttringar, 26 Avyttringar, kv1 24 kv2 24 kv3 24 kv4 25 kv1 25 kv2 25 kv3 25 kv4 26 kv1 26 kv2 26 kv3 26 kv4 27 kv1 värderingar har gjorts av dels dessa derivatkontrakt och dels elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 31 mars var 1 (6 vid årsskiftet) MSEK. Förändringen under perioden 4 MSEK redovisas som en orealiserad värdeförändring. Ränteförfallostruktur Belopp Effektiv ränta -1 år 1) 9,78 % 1-2 år 2 5,58 % 2-3 år 1 5,82 % 3-4 år, % 4- år ,57 % Totalt ,99 % 1) Av det belopp som har en förfallostruktur -1 år har säkrat 1 2 MSEK i räntecaps med ett räntetak på mellan 4-5% och en förfallotid på mellan 1-4 år. ORGANISATION Under första kvartalet har en ny enhet bildats som kommer att hantera strategiska utvecklingsfrågor. Ansvarig för enheten är Ann Wiberg. I Affärsområde Verkstäder har ett nytt produktområde skapats som erbjuder tjänster avseende infrastrukturförvaltning i anslutning till verkstäderna. En central inköpschef har börjat under januari. Per den 31 mars var antalet anställda i moderbolaget AB, tillika koncernen, 91 (8). PROGNOS 27 Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, prognostiseras vara lägre än föregående år pga. avyttringar av fastigheter. MODERBOL AGET Verksamheten i moderbolaget AB avser tjänster inom fastighetsverksamheten utförda åt dotterbolagen och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Omsättningen för perioden uppgick till 5 (35) MSEK och resultatet efter finansiella poster var 38 (-54) MSEK. I resultatet efter finansiella poster för år 27 ingår reavinst i samband med avyttring av Gullbergsvass AB, vilket förklarar förändringen jämfört med föregående år. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 2 (2 vid årsskiftet) MSEK varav 115 (78 vid årsskiftet) MSEK var utnyttjat. Investering- 11 Delårsrapport januari-mars 27

12 ar i inventarier uppgick till, (,7) MSEK. Räntebärande skulder var 4 7 (4 9 vid årsskiftet) MSEK. av Den Norske Bank. Köpeskillingen uppgick till 1 3 MSEK. Tillträde är planerat till den 31 maj 27. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Delårsrapporten har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. Stockholm den 21 maj 27 Per Berggren, Verkställande direktör HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Den 18 april, undertecknades ett överlåtelseseavtal för Klarabergshuset. Köpare är en fastighetsfond uppsatt Delårsrapporten har ej varit föremål varit föremål för granskning av bolagets revisor. 12 Delårsrapport januari-mars 27

13 Resultaträkning KONCERNEN Jan-mar Jan-mar Helår MSEK Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 2, 193,6 778, Fastighetskostnader Driftkostnader -64,5-74,7-23,4 Underhåll -9,8-9,6-33,4 Övriga förvaltningskostnader -18,3-14,5-58,1 Fastighetsadministration -22,9-18,5-75, Summa fastighetskostnader -115,5-117,3-396,9 Driftöverskott 84,5 76,3 381,1 Central administration och marknadsföring -11,3-6,6-25,1 Rörelseresultat 73,2 69,7 356, Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag,9,7 4,5 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2,5 1,1 5,9 Räntekostnader och liknande resultatposter -42,7-37,9-166,1 Summa finansiella poster -39,3-36,1-155,7 Resultat efter finansiella poster 33,9 33,6 2,3 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade -1,7 -,2 5,3 Fastigheter, orealiserade 46,7-28,9 222,8 Finansiella instrument, orealiserade,5 23,8 29,9 Summa värdeförändringar 462,5-5,3 258, Resultat före skatt 496,4 28,3 458,3 Aktuell skatt -23,7 -,2-1,8 Uppskjuten skatt -122,3-6,5-83,2 Periodens resultat 35,4 21,6 373,3 Moderbolagets aktieägares andel 5,5 21,9 73,1 Minoritetens andel av periodens resultat -,1 -,3,2 Resultat per aktie (SEK) 87,6 5,5 93,3 Genomsnittligt antal aktier Delårsrapport januari-mars 27

14 Driftöverskott per affärsområde STATIONER Jan-mar Jan-mar Helår KSEK Hyresintäkter 88,6 85,2 61,8 Fastighetskostnader -51,5-52,2-183,7 Driftöverskott 7,1, 178,1 VERKSTÄDER Jan-mar Jan-mar Helår KSEK Hyresintäkter 68,5 67,1 251,1 Fastighetskostnader -36, -38,3-115,2 Driftöverskott 2,5 28,8 135,9 Projektfastigheter Jan-mar Jan-mar Helår KSEK Hyresintäkter 27,6 29,8 119,1 Fastighetskostnader -13,1-14, -48, Driftöverskott 14,5 15,8 71,1 Mindre Stationer Jan-mar Jan-mar Helår KSEK Hyresintäkter 13, 13, 51,4 Fastighetskostnader -14, -14,4-48,7 Driftöverskott -1, -1,4 2,7 Koncernjusteringar Jan-mar Jan-mar Helår KSEK Hyresintäkter 2,3-1,5-3,4 Fastighetskostnader -,9 1,,6 Driftöverskott 1,4 -,2,2 Koncernen totalt Jan-mar Jan-mar Helår KSEK Hyresintäkter 2, 193,6 78, Fastighetskostnader -115,5-117,6-392, Driftöverskott 84,5 76, 88, 14 Delårsrapport januari-mars 27

15 Balansräkning KONCERNEN MSEK TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 7 2, , ,7 Pågående nyanläggningar 748,7 41,5 645,1 Maskiner och inventarier 6,8,3 7,7 Summa materiella anläggningstillgångar 7 956, 7 177, ,5 Finansiella anläggningstillgångar 126,5 118,7 125,8 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 224, 76,6 236,2 Likvida medel 11,5 4,7 7,5 Summa omsättningstillgångar 235,5 81,3 243,7 SUMMA TILLGÅNGAR 8 318, 7 377,3 8 22, EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 2 817, , , Minoritetsägares andel av eget kapital 7,2 6,8 7,3 Summa eget kapital 2 824, , ,3 Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 8,2 179,4 25,9 Övriga avsättningar 2,3, - Räntebärande låneskulder 4 75,6 4 68, 4 969,6 Summa avsättningar och långfristiga skulder 5 133, ,4 5 22,5 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 136,7 13, 97,2 Ej räntebärande skulder 223,5 265,3 23, Summa kortfristiga skulder 36,2 395,3 327,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 318, 7 377,3 8 22, 15 Delårsrapport januari-mars 27

16 Kassaflödesanalys KONCERNEN Jan-mar Jan-mar Helår MSEK Den löpande verksamheten Rörelseresultat 73,2 69,7 56, Avskrivningar,7,6 2, Finansnetto -41, -37,8-17, Övriga ej likviditetspåverkande poster -1,1-4,8-31,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 31,8 27,7 156,7 Förändring av rörelsekapital Ökning/minskning kortfristiga fordringar 7,6 21,9 15,2 Ökning/minskning av leverantörsskulder -12,8-3,3 12,6 Ökning/minskning av övriga kortfristiga skulder -,7 23,9 -,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 25,9 7,2 183,6 Investeringar Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -122,7-126,1-55,9 Avyttring av förvaltningsfastigheter 277,9 98, 9,2 Förvärv av inventarier ,5 Uttag ur intresseföretag - -, Ökning av kortfristiga finansiella fordringar , Förvärv av finansiella anläggningstillgångar 2,7,1 -,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 157,9-27,7-48,4 Kassaflöde från den operativa verksamheten 183,8 42,5-224,8 Finansiering Upptagna lån ,3 Amortering av lån -217,8-14,8 - Ökning/minskning av kortfristiga finansiella skulder 3 8, -3,8-69,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -179,8-45,6 224,5 Periodens kassaflöde 4, -3,1 -,3 Likvida medel vid periodens början 7,5 7,8 7,8 Likvida medel vid periodens slut 11,5 4,7 7,5 16 Delårsrapport januari-mars 27

17 Förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserat Övrigt resultat tillskjutet inklusive Minoritets- Totalt eget MSEK Aktiekapital kapital årets resultat Summa intresse kapital Ingående eget kapital , 1 887, -193,1 2 93,9 7,1 2 11, Resultat januari-mars ,9 21,9 -,3 21,6 Eget kapital , 1 887, -171, ,8 6, ,6 Resultat april-december 26 51,2 51,2,5 51,7 Eget kapital , 1 887, 18, 2 467, 7, ,3 Resultat januari-mars 27 5,5 5,5 -,1 5,4 Eget kapital , 1 887, 53, ,5 7, ,7 Nyckeltal KONCERNEN Jan-mar Jan-mar Helår MSEK Fastighetssrelaterade uppgifter 1) Lokalarea, m Marknadsvärde Investeringar Fastighetsförsäljningar Överskottsgrad, % 42,2 9,4 49, Direktavkastning, % 5,7 5,2 5,5 Totalavkastning, % 15,9 4,8 8,8 Vakansgrad area, % 17,9 3) 19,2 2) 16,7 2) Vakansgrad hyra, % 8,4 3) 9,1 2) 6,3 2) Finansrelaterade uppgifter Soliditet, % 4, 28,8,8 Räntebärande låneskuld netto Belåningsgrad, % 61,5 67, 66,3 Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 2,3 2, Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,9 2,2 Genomsnittlig ränta, %,,,2 Räntebindningstid, mån Avkastning på eget kapital, % 28,4 13, 16,3 1) Uppdaterad fastighetsförteckning per den 31 mars finns på 2) Projektfastigheterna Blekholmen 3, 4 och 5 samt Sundbyberg 2:78 och 2:81 ingår inte i värdena. 3) Projektfastigheterna Blekholmen 4 samt Sundbyberg 2:78 och 2:81 ingår inte i värdena. 17 Delårsrapport januari-mars 27

18 Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswappkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande låneskulder minus likvida medel. CENTRAL ADMINISTRATION Till central administration räknas centrala koncernkostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen såsom kostnader för koncernledning, stabsfunktioner, marknadsföring och årsredovisning. DIREKTAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående nyanläggningar. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållkostnader, fastighetsadministrationskostnader samt övriga förvaltningskostnader. FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader (räntekostnader och liknande resultatposter) i procent av finansiella kostnader. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. TOTALAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea. Projektfastigheten Blekholmen 4 (Kungsbrohuset) och ingår inte i värdet. VAKANSGRAD HYRA Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet. Projektfastigheterna Blekholmen 4 (Klarabergshuset) samt Sundbyberg 2:78 och 2:81ingår inte i värdet för jan-mar 27. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. IFRS International Financial Reporting Standards LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. ( I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc.) ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. ÖVRIGA FÖRVALTNINGSKOSTNADER Avser inhyrningskostnader lokaler, kostnadsmoms, försäkringspreminer, utredningskostnader och projektering som inte leder till något genomförande, utlägg för vidaredebitering samt fastighetsskatt och hyresförluster. 18 Delårsrapport januari-mars 27

19

20 Stockholm Gävle Göteborg Kiruna Malmö Norrköping Solna Sundsvall Västerås Växjö Örebro Box Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 8 Muréngatan Gävle Box Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Bangårdsvägen Kiruna Box Malmö Besök: Centralstationen N. Promenaden Norrköping Växlarevägen Solna Box Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Sigurdsgatan 33 B Västerås S. Järnvägsgatan 4 A Växjö Box Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Telefonväxel: Här hittar du alla medarbetare.