Analys av marknadsförutsättningar för utveckling av bostäder i Storängens industriområde i Huddinge PRESENTATION

Transkript

1 Analys av marknadsförutsättningar för utveckling av bostäder i Storängens industriområde i Huddinge PRESENTATION

2 Innehåll Bakgrund Huddinge kommuns tillväxtförutsättningar Storängens tillväxtförutsättningar Marknadsvillkor för utveckling av bostäder i Storängen Slutsatser 2

3 Bakgrund Kommunen har tagit fram en fördjupad översiktsplan för Storängens industriområde som beskriver en successiv omvandling av området till bostäder. Kommunen behöver ökad kunskap om olika aktörers preferenser och förutsättningar ur ett marknadsperspektiv samt hur processen optimalt bör initieras och drivas vidare. Hur processen bör genomföras och vilken tidplan som är möjlig avgörs i hög grad av områdets marknadsförutsättningar, dvs vilket värde som kan skapas vid utveckling av bostäder i området. Detta projekt ska därför analysera marknadsförutsättningarna för bostäder, vilket i ett senare skede ska ligga till grund för utformning av den fortsatta processen. Bild: Huddinge, FÖP Storängen. 3

4 Innehåll Bakgrund Huddinge kommuns tillväxtförutsättningar Storängens tillväxtförutsättningar Marknadsvillkor för utveckling av bostäder i Storängen Slutsatser 4

5 Befolkningen i Huddinge växer snabbare än i Stockholmsregionen som helhet Procent Årlig procentuell befolkningstillväxt i Huddinge kommun, Stockholmsregionen samt Hela landet, år ,8 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 Procent per år i genomsnitt Huddinge kommun 1,6 1,5 1,8 Stockholmsregionen 1,1 1,2 1,6 Hela landet 0,4 0,6 0, Källa: SCB och Evidens Huddinge kommun Stockholmsregionen Hela landet År 5

6 Sysselsättningstillväxten i Huddinge är ungefär som i Stockholmsregionen Procent Årlig procentuell sysselsättningstillväxt i Huddinge kommun, Stockholmsregionen samt Hela landet, år ,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0-2,5-3,0 Procent per år i genomsnitt Huddinge kommun 1,5 0,9 2,0 Stockholmsregionen 1,4 1,0 2,0 Hela landet 0,8 0,6 1, Källa: SCB och Evidens Huddinge kommun Stockholmsregionen Hela landet År 6

7 Något svagare tillväxt i lönesumma i Huddinge jämfört med Stockholmsregionen Procent Årlig procentuell tillväxt av den totala lönesumman i Huddinge kommun, Stockholmsregionen samt Hela landet, år Procent per år i genomsnitt Huddinge kommun 3,8 2,4 3,2 Stockholmsregionen 4,0 2,6 3,5 Hela landet 3,3 2,4 2, Källa: SCB och Evidens Huddinge kommun Stockholmsregionen Hela landet År 7

8 Stockholmsregionen har vuxit starkt till idag, men takten väntas mattas av Antal invånare Stockholms LAs folkökning , samt prognos fram till År Källa: SCB, Statisticon och Evidens Folkökning Prognos Flyttnetto 8

9 Även Huddinges starka befolkningstillväxt väntas mattas av från mycket höga nivåer Antal invånare Huddinge kommuns folkökning , samt prognos fram till År Källa: SCB, Statisticon och Evidens Folkökning Prognos Flyttnetto 9

10 Huddinge på plats 5 bland Sveriges snabbast växande kommuner Nr Kommun Befolkningstillväxt (%) Befolkningstillväxt (Antal personer) 1 Värmdö 42, Vaxholm 33, Nacka 25, Vallentuna 25, Huddinge 23, Solna 23, Österåker 21, Kungsbacka 21, Stenungsund 20, Ekerö 20,

11 Huddinge har områden som socioekonomiskt är relativt svaga Socioekonomisk karta för centrala Huddinge. Källa: TMR och Evidens. 11

12 Disponibel inkomst är lägre i Huddinge än i länet som helhet Kronor per capita Disponibel inkomst per capita i Stockholms län Källa: SCB och Evidens 12

13 Disponibel inkomst i Huddinge väntas växa med mer än 30 procent fram till 2030 Kronor per capita Diponibel inkomst per capita i Huddinge kommun och trendmässig framskrivning Fasta priser Källa: SCB och Evidens År 13

14 Relativt lågt bostadsbyggande per invånare i Huddinge jämfört med övriga kommuner i Stockholms län Byggande/ Genomsnittligt bostadsbyggande per inv invånare Källa: Evidens och SCB 15

15 Långsiktig befolkningstillväxt förutsätter nya bostäder Befolkning Genomsnittligt bostadsbyggande per år och befolkning Huddinge Södertälje Botkyrka Nacka Haninge Norrtälje Täby Järfälla Sollentuna Solna Lidingö Tyresö Sigtuna Sundbyberg Upplands Väsby Danderyd Värmdö Österåker Ekerö Vallentuna Nynäshamn Upplands-Bro Salem Vaxholm Nykvarn Källa: Evidens och SCB Byggande 16

16 Genomsnittligt byggande per år under perioden Huddinge har ett stort bostadsbyggande i relation till marknadens styrka Solna 400 Nacka Huddinge Haninge Södertälje Botkyrka Järfälla Sigtuna Österåker Vallentuna Sollentuna Täby R² = 0, Norrtälje Ekerö Upplands-Bro Värmdö Tyresö Upplands-Väsby Lidingö Sundbyberg 50 Nynäshamn Salem Nykvarn Vaxholm Danderyd Pris bostadsrätter 2012:1, kr/kvm Källa: SCB, Evidens 17

17 Medelhöga småhuspriser i Huddinge jämfört med övriga kommuner i Stockholms län Kr/kvm Småhuspriser per kvm 2012: Källa: Evidens och SCB 18

18 Småhuspriserna i Huddinge har vuxit starkt Procent 90 Förändring av småhuspriserna per kvm 2004:1-2012:1, fasta priser Källa: Evidens och SCB 19

19 Medelhöga borättspriser i Huddinge Kr/kvm Borättspriser per kvm 2012: Källa: Evidens och SCB 20

20 Även borättspriserna har vuxit starkt Procent 120 Förändring av borättspriser per kvm 2004:1-2012:1, fasta priser Källa: Evidens och SCB 21

21 Prognoser för bostadsrättspriser i Huddinge Prognos på 3 års sikt Prognos på 10 års sikt 22

22 Förklaringsmodell för bostadsrättspriser Bostadsefterfrågan förändras över tid genom befolkningstillväxt, räntenivå, hushållens ekonomiska styrka och (ett begränsat) byggande Befolkning + Lägenhetsstock - Ränta - Bostadsrättspris Finansiellt netto + 23

23 Prognosförutsättningar mest troligt scenario Befolkning I huvudscenariot antar vi en fortsatt hög befolkningstillväxt (1,6% 2012 och 1,4% 2013). Den mattas dock av något jämfört med de senaste åren då tillväxten varit extremt hög. Det pessimistiska scenariot har en tillväxt på 0,3 procent lägre per år än huvudscenariot. I det optimistiska scenario använder vi TMR:s befolkningsprognos (1,9% 2012 och 1,7% 2013). Lägenhetsstock I huvudscenariot antas stocken öka med lägenheter per år i innerstaden och lägenheter per år i närförort vilket är ungefär samma takt som de senaste åren. Reporänta I huvudscenariot följer reporäntan Riksbankens räntebana. I det pessimistiska scenariot antar vi att räntan sänks till 1 procent under slutet av 2012 och ligger kvar där till åtminstone mitten av I det optimistiska scenariot ligger reporäntan på uppsidan inom Riksbankens 50-procentiga osäkerhetsintervall Hushållens finansiella netto Hushållens finansiella netto antas öka med 2,5 procent både 2012 och 2013 och med 5 procent Antagandet baseras på att börsen ökar med 5 procent 2012 och 2013 och 10 procent I det pessimistiska scenariot minskar finansiella nettot med 7,5 procent 2012, 5 procent 2013 och 2,5 procent Motsvarande siffror i optimistiska scenariot är ökningar med 7,5 procent 2012 och 2013 och 10 procent

24 1996:1 1996:2 1996:3 1996:4 1997:1 1997:2 1997:3 1997:4 1998:1 1998:2 1998:3 1998:4 1999:1 1999:2 1999:3 1999:4 2000:1 2000:2 2000:3 2000:4 2001:1 2001:2 2001:3 2001:4 2002:1 2002:2 2002:3 2002:4 2003:1 2003:2 2003:3 2003:4 2004:1 2004:2 2004:3 2004:4 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 Hushållens finansiella netto ökade kraftigt kvartal Kr/kvm Faktiskt pris i Stockholms innerstad och finansiellt netto i hela landet 1996:1-2012:2. Fasta priser 2012:2 Finansiellt netto, mkr Källa: Evidens, Mäklarstatistik och SCB Faktiskt pris Finansiellt netto 25

25 Prisutvecklingen i Huddinge har hög korrelation med närförort Kr/kvm Bostadsrättspriser i utvalda områden 2004:1-2011:4 Fasta priser 2011:4 Årlig real tillväxttakt 2004:1-2011:4 Sollentuna 7,2 (korr närf 0,95) Haninge 7,9 (korr närf 0,91) Huddinge 8,2 (korr närf 0,89) Närförort 5, Stockholms närförort Sollentuna kommun Huddinge kommun Haninge kommun Källa: Evidens och Värderingsdata 26

26 1996:4 1997:1 1997:2 1997:3 1997:4 1998:1 1998:2 1998:3 1998:4 1999:1 1999:2 1999:3 1999:4 2000:1 2000:2 2000:3 2000:4 2001:1 2001:2 2001:3 2001:4 2002:1 2002:2 2002:3 2002:4 2003:1 2003:2 2003:3 2003:4 2004:1 2004:2 2004:3 2004:4 2005:1 2005:2 2005:3 2005:4 2006:1 2006:2 2006:3 2006:4 2007:1 2007:2 2007:3 2007:4 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 2013:2 2013:3 2013:4 2014:1 2014:2 2014:3 2014:4 Prognosen visar på årlig tillväxt om 5 % per år till 2014 Kr/kvm Faktiskt pris, skattat pris och prognos i Stockholms närförort 1996:4-2014:3. Fasta priser 2012: Huvudscenario Pessimistisk prognos Optimistisk prognos Skattat pris Faktiskt pris Källa: Evidens och Värderingsdata 27

27 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 2013:1 2014:1 2015:1 2016:1 2017:1 2018:1 2019:1 2020:1 2021:1 2022:1 Kr/kvm Prognos för 10 år med årlig tillväxt om 5 % ger total uppgång om 60 % till Faktiskt pris och prognos för Huddinge kommun 1996:1-2012:2, prognos 2012:3-2022:3. Fasta priser 2012: Modellskattad prognos Prognos baserad på trendframskridning Källa: Evidens och Värderingsdata. 28

28 Innehåll Bakgrund Huddinge kommuns tillväxtförutsättningar Storängens tillväxtförutsättningar Marknadsvillkor för utveckling av bostäder i Storängen Slutsatser 30

29 Kommunens mål för utveckling av Storängen Översiktsplanen utgår från att Huddinge ska växa i takt med länet vilket innebär en befolkning på drygt år bostäder skall byggas per år i kommunen Övergripande målsättning för utvecklingen av Storängen: Högt markutnyttjande Blandstad med bostäder (huvuddelen) blandat med småskalig handel, service och vissa verksamheter (som är förenliga med bostäder) Huddinge Centrum och Storängen knyts ihop genom Sjödalsvägen Utveckling av vissa gator till gröna promenadstråk som fungerar som länkar mellan parker och grönområden Fullt utbyggt förväntas Storängen innehålla BTA: kvm Antal lägenheter: (verksamheter längs Storängsleden respektive bostäder i hela området) Antal nya invånare: Antal arbetstillfällenen: 200 inom handel och service och kontorsanställda Tidsperspektiv: 20 år Successiv omvandling. Trolig utveckling är att en omvandling startar genom att bostäder växer in i området norrifrån Källa: ÖP för Huddinge kommun, FÖP för Storängen. 31

30 Nuvarande markanvändning och verksamheter Utredningsområdet har en yta om 26 hektar Antal sysselsatta: personer Inom området finns drygt 150 olika företag, viss kontorsverksamhet men främst småindustrier, exempelvis: lackeringsfirmor, kemikalie- och ytbehandlingsföretag, bilservice, kommunal service, bageri, tillverkningsindustri samt ungdomslokal och träningslokal Verksamheternas klassning enligt Miljöbalken En B-anläggning, Teltex (tillverkning av mönsterkort) Sex C-anläggningar Ca 100 U-anläggningar Tyréns pekar i sin miljöutredning ut 29 verksamheter som bedöms innebära en större risk för påverkan på planerade bostäder, än övriga verksamheter. Det handlar om störningar i form av buller, lukt, olycksrisk samt luftkvalitet Teltex har tillstånd för sin verksamhet enligt miljöbalken och kan inte planläggas bort Verksamheten kräver ett mer omfattande skyddsavstånd varför dessa delar av området bedöms vara de som kan förändras först i ett senare skede, om/då verksamheten funnit en annan lokalisering Källa: FÖP för Storängen, Översiktlig miljöutredning. Miljöbalkens klassningssystem: B-anläggning: Kräver tillstånd C-anläggning: anmälan till kommunen U-anläggning: varken anmälan eller tillstånd krävs 32

31 Många verksamhetsägda fatigheter i Storängen Kommunen Myndighet Stor fastighetsaktör Liten fastighetsaktör (1-5 fastigheter)/ verksamhetsägd Verksamhetsägd Privatperson 34

32 Hantverksbyn Hacksta industriområde Gustavsbergs industriområde Rosendals industriområde Roserbergs arbetsområde Kalvö industriområde Gamla Värmdövägen/ Värmdöens Runö industriområde Handens industriområde Brandbergens Norra Företagsby Brandbergens Södra Företagsby Jordbro industriområde Veddesta industriområde Ulvsättra industriområde Märsta arbetsområde, norra / Broby Hovsjö industriområde Okvista Scania/södra industriområde AstraZeneca industriområde Kassmyra/ Bovallens industriområde Ulvsunda-Mariehäll industriområde Edsbergs industriområde Täby kyrkby/ Midgårds industriområde Rappsta industriområde Hammarhagens industriområde Kallhälls norra industriområde Jakobsbergs industriområde/ Lännersta företagsby Märsta arbetsområde, södra/ Görla industriområde Öster Kuntby industriområde/ Norrtälje Örnsbergs industriområde Larsboda industriområde Tullinge indusriområde/botkyrka Hamringe - Skyttbrink Bredden/ Bergkällavägens Häggvik/ Klasro industriområde Rotebro industriområde Sjödalens industriområde/ Storängens Kummelbergets industriområde Vinsta Älvsjö industriområde Slagsta strand/ Fittja Industriområde Arninge industriområde Centrum/ Brygga industriområde Årsta Park Sätra industriområde Högdalens industriområde Lunda industriområde Eriksbergs industriområde Messingen Dalénum Gåshaga Segeltorps industriområde / Flemingsbergs industriområde/ Länna industriområde Västberga industriområde Årsta Partihandelsområde Hammarby industriområde Direktavkastning i Storängens industriområde något under medel för industriområdena i länet Direktavkastning Källa: Datscha 38

33 Innehåll Bakgrund Huddinge kommuns tillväxtförutsättningar Storängens tillväxtförutsättningar Marknadsvillkor för utveckling av bostäder i Storängen Slutsatser 40

34 Betalningsviljan för nyproducerade hyresrätter och bostadsrätter kan beräknas från observerade priser Det finns två huvudsakliga tillvägagångssätt för att beräkna hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter och hyresrätter: Den första metoden innebär att man utgår från observerade priser på bostadsrätter med väl specificerade kvaliteter och därefter tillämpar en väl beprövad statistisk-matematisk teknik för att med dessa priser som underlag skatta hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter och hyresrätter. Evidens har med framgång tillämpat denna teknik vid ett flertal tillfällen. Den andra metoden innebär att man med en särskild frågeteknik vänder sig med frågor till hushållen i den relevanta marknaden. Även denna teknik har Evidens tillämpat i ett flertal undersökningar. Båda metoderna ger samma resultat! Den första metoden är dock kostnadseffektivare.

35 Betalningsviljan beror även på lägenhetens ålder, storlek och yteffektivitet Nyproduktionsfaktorn Förutom att betalningsviljan ökar genom tillförsel av extra bostadskvaliteter finns det en betydande betalningsvilja för själva nyproduktionsfaktorn. Med nyproduktionsfaktor menas att den som flyttar in får en nyproducerad lägenhet och utöver det har möjligheten att få göra tillval. För hyresbostäder uppgår betalningsviljan för nyproduktionsfaktorn till ca 50 kr/kvm/år. Lägenhetsstorlek Betalningsviljan skiljer sig något beroende på storlek (kvm). Generellt gäller att betalningsviljan per kvm är något högre för små lägenheter jämfört med genomsnittslägenheten. På samma sätt är betalningsviljan per kvm något lägre för stora lägenheter. Funktionalitet Betalningsviljan för en nyproducerad lägenhet bestäms inte enbart av boytan utan är en kombination av storlek (kvm boyta) och funktion (antal rum). Genom att tillföra en lägenhet ytterligare ett rum givet samma antal kvadrater ökar betalningsviljan. Evidens analyser visar att yteffektiva bostäder ökar betalningsviljan med 7-12 procent per kvm. 42

36 Exempel på möjliga extrakvaliteter för nyproduktion Nyproduktionskvaliteter för hyresrätt Kvalitet Kr/kvm/år Kr/kvm Storlagen sjöutsikt Sjöglimt Parkutsikt Balkong (>12 kvm) Miljökvaliteter: Miljövänlig avfallshantering Golvvärme Grön el i fastigheten & bostäderna

37 Förutsättningar för beräkning av boendeutgift/betalningsvilja Lån till hela köpeskillingen 1. Räntan antas vara 5 procent. Full skattereduktion. Observerad avgift till föreningen. 1 Även om hushållet betalar en kontantinsats så gäller att avkastningskravet på detta kapital också uppgår till låneräntan.

38 Betalningsviljan för en bostad i Storängens närmiljö är i medeltal drygt kr/kvm vid en avgift på 650 kr/kvm/år Antal Gatuadress Kvm Kr/Kvm Avgift kr/kvm/år Kr/kvm vid avg Apelv. 1a Arrendatorsv Domarvägen Edsvägen Förrådsvägen Hörningsnäsv Klockarvägen Kommunalv Lagmansv Sjödalsbacken Sjödalsv Ängsnäsv Total

39 Värdering av stadskvaliteter 47

40 Sju stadskvaliteter förklarar 90 % av variation i pris för bostadsrätter Evidens har tillsammans med Spacescape och TMR genomfört en studie där samband mellan stadskvaliteter och attraktivitet uttryckt som pris för bostadsrätter har analyserats i Stockholmsregionen. I modellen kan 90 procent av variationen i pris förklaras med hjälp av sju stadsbyggnadskvaliteter samt socioekonomiskt index som kontrollvariabel. Priser per basområde Kr/kvm Källa: Evidens, Spacescape och Värderingsdata Percentil Det övergripande syftet med denna studie är att få större kunskap om stadsbyggande och attraktivitet. 48

41 Tätheten ger urbana verksamheter Närhet till City Tillgång till spårstation Boendetäthet Tillgång till gång-gatunät Arbetandetäthet Entrétäthet 90% Tillgång till urbana verksamheter Tillgång till park 90% PRIS Närhet till vatten Kvartersform Socioekonomiskt index 49

42 Stadskvaliteternas monetära värde Nedanstående tabell visar hur de olika stadskvalitetvariablerna förhåller sig till skattat bostadsrättspris: Ökar parkytorna inom 1 km:s radie med 10 hektar (samma storlek som Humlegården) förväntas priset på bostadsrättsmarknaden öka med 600 kronor Upprättas en spårstation inom 500 meters radie från bostaden beräknas värdet på den öka med kronor per kvadratmeter Variabler som påverkar priset Antagen förändring Prisförändring, kr/kvm Gångavstånd till city m Gångavstånd till vatten m Parkytor inom 1 km 10 hektar 600 Urbana verksamheter inom 1 km 100 procent Tillgång till gatunätet 0,1 640 < 500 m till spårstation Ja Kvartersform (andel slutna kvarter och utåtvända entréer) 10 procentenheter

43 Värdet av den park som föreslagits är begränsat Parkens som har ritats in i det förslag på struktur som finns i FÖP:en för Storängen är ca kvm (1 hektar). Detta höjer enligt modellen för stadskvaliteter värdet på bostäder inom 1 km radie med 60 kr/kvm. Detta ger ett totalt värde för ett fullt utbyggt Storängen ( lägenheter) på Mkr. Ca 100 x 100 m 59

44 Fullt utbyggt kan urbana verksamheter tillföras som skapar ett värde på kr/kvm Tillskott av boende och 200 arbetande Tillskott av boende och 200 arbetande Fördubbling av urbana verksamheter jmf nuläget Ca 2,5 gånger fler urbana verksamheter jmf nuläget Ca kr/kvm (exempelvis ett 20-tal verksamheter och ett lokalbehov om ca kvm) Ca kr/kvm (exempelvis ett 30-tal verksamheter och ett lokalbehov om ca kvm) 60

45 Kan utformning av gångnätet och kvartersform utvecklas ytterligare? 10 procentenheter fler slutna kvarter och utåtvända entréer Ca 600 kr/kvm Totalt ca 100 Mkr för fullt utbyggt område 61

46 Antal bostäder per år Vilken utbyggnadstakt är rimlig för Storängen? Småhus Flerbostadshus Huddinge byggde i genomsnitt under perioden ca 290 bostäder per år varav 150 i småhus och 140 i flerbostadshus. Som mest har Huddinge färdigställt 421 bostäder under ett år (2000). Kommunens ambition enligt ÖP är planberedskap för 600 bostäder per år. Om kommunens alla bostäder i flerbostadshus byggs i Storängen och historiska produktionstal (140/år) antas tar det år att färdigställa området. Mer rimligt, men fort fortfarande högt, antas att 50% av produktionen läggs i Storängen (70/år) tar det år att färdigställa området. 62

47 Innehåll Bakgrund Huddinge kommuns tillväxtförutsättningar Storängens tillväxtförutsättningar Marknadsvillkor för utveckling av bostäder i Storängen Slutsatser 63

48 Slutsatser Starka tillväxtförutsättningar i Huddinge kommun Huddinge kommuns tillväxt en av stockholmsregionens snabbaste. Bostadspriserna medelhöga jämfört med övriga regionen, men prisuppgången har varit snabbare än genomsnittet. Prognos på kort sikt (3 år) är fortsatt stigande priser om ca 5 procent per år och fram till 2022 (10 år) väntas priserna stiga med drygt 60 procent. Storängen är ett väl fungerande industriområde i dagsläget Storängen är i dagsläget ett väl fungerande industriområde med för marknadssegmentet medelgoda hyresnivåer och låg vakans. Relativt låg direktavkastning indikerar att marknaden är väl medveten om områdets framtida utvecklingsmöjligheter som bostadsområde. Betalningsvilja på ca kr/kvm för nya bostadsrätter Betalningsviljan för en bostadsrätt med normala nyproduktionskvaliteter är ca kr/kvm vid avgift om 650 kr/kvm/år (inkl 3000 kr/kvm i nyproduktionsfaktor). Analys av stadskvaliteter visar att de volymer av bostäder och arbetsplatser som planeras för i FÖP:en ger vid fullt utbyggt projekt underlag för butiker, restauranger och service som medför ökade värden om kr/kvm. Teoretisk intäkt för bostadsutvecklare skulle kunna uppgå till = kr/kvm 1. MEN projektets omfattning i relation till realistisk utvecklingstakt gör genomförandetiden lång Kv Brandstegen och kvarteren i direkt anslutning kan kräva upp till år att färdigställa är lån i föreningen och för urbana verksamheter förutsätter att projektet är fullt utbyggt med ca boende och 200 arbetande. 64