AB GotlandsHem, Delårsrapport Januari juni 2013

Transkript

1 AB GotlandsHem, Delårsrapport Januari juni 2013

2 Halvåret i korthet Januari Fokus på bokslutsarbete och årsavstämning samt presentation av verksamhetsplan för Kriterierna för att få hyra en studentlägenhet ändrades. Vidareutbildning i social kompetens och våld i nära relation genomfördes. Februari Besökt Örebro för att se på NCC s kombohus plus. Inflyttning i kvarteret Trilobiten på Galgberget i Visby. Mars AB GotlandsHems ledningsgrupp deltog på SABO s ledarskapsdagar. En trygghetsvandring genomfördes i Klintehamn. April Ny tvättstuga invigdes i Slite utrustade med automatdoserade tvättmaskiner och elektroniskt bokningssystem. Utbildning i inomhusklimat genomfördes och vi deltog i årets Ö-livsmässa på Wisby Strand. Maj Kvartersvärdarna i Slite flyttade in i nya arbetslokaler. Friskvårdsdagen genomfördes i slutet av maj i strålande sol. Juni Bo & Hyra tidningen ges ut. Rutinerna runt våra tillval ses över. En dokumenthanteringsplan beslutas i styrelsen. Org.nr

3 Sammanfattning AB GotlandsHem är ett av Region Gotland helägt kommunalt bostadsföretag vars verksamhet består av ägande och förvaltning av fastigheter. Företaget äger lägenheter, varav 210 studentlägenheter, 21 lägenheter i boförening och 349 blockuthyrda lägenheter samt 414 lokaler. Av våra lägenheter återfinns lägenheter utanför Visby. Periodens nettoomsättning 196,5 Mkr Periodens resultat 14,3 Mkr Investeringar i anläggningstillgångar 28,4 Mkr Låneportföljen har ökat med 8,4 Mkr Små och billiga lägenheter till ungdomar uppgår nu till 75 st Bostadsbeståndet har ökat totalt med 17 nya lägenheter Årsprognos Resultat och investering Den totala bedömningen av halvårsresultatet visar på ett betydligt bättre resultat än föregående år. Vi bedömer därför att resultatutvecklingen på årsbasis förväntas följa fastlagd budget och nå ägardirektivens avkastningskrav. I samband med försäljning av äldre- och gruppboenden så tillkommer en extraordinär intäkt som kommer att påverka årsresultatet positivt. Investeringsvolymen beräknas att hållas inom beslutad budget. Redovisningsprinciper Delårsrapporten har upprättats i överensstämmelse med BFNAR 2007:1 samt enligt ägarens anvisning för delårsrapportering. Uppgifterna i denna delårsrapport har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. Väsentliga händelser och måluppfyllelse per perspektiv AB GotlandsHem arbetar med balanserad styrning för att nå vår vision och våra övergripande mål inom följande fem perspektiv: Kunder/Marknad Medarbetare och ledare Processer Samhälle Ekonomi Värderingen av hur arbetet går görs med hjälp av signalfärgerna grönt (det här är vi bra på) gult (det här är vi inte tillräckligt bra på) rött (det här är vi inte bra på, åtgärder krävs) Org.nr

4 Kunder/marknad Genom vårt mål arbetar vi kontinuerligt med att förbättra vårt samarbete med hyresgästerna. Kunderna upplever att de får tjänster av god kvalitet, är informerade, delaktiga och respektfullt bemötta För att ytterligare förbättra vår personliga service och närheten till kund har vi genomfört ett projekt som syftar till att kvartersvärden ansvarar för utlämning av nyckel till ny hyresgäst. Denna hantering har under en period provats i några av AB GotlandsHems bostadsområden och varit mycket uppskattad av både hyresgäster och våra kvartersvärdar. Fördelarna med projektet är flera, bland annat har vi skapat en naturlig mötespunkt mellan våra kvartersvärdar och inflyttande hyresgäst i samband med inflyttningsdagen. Vi ser en positiv effekt av den korta svarstiden för de frågor som kan uppstå i samband med inflyttning samt att vi på ett personligt sätt har kunnat informera om kvarteret i allmänhet och lägenheten i synnerhet. Projektet beräknas vara i mål i september då de sista kvarteren har infört denna förändring. I våra bostadskvarter i Slite kan våra hyresgäster sedan juni månad besöka sin kvartersvärd i en helt ny lokal i markplan som är mer lättillgänglig för alla. Vårt tillvalsprogram har genomarbetats tillsammans med hyresgästföreningen och har även inneburit en inventering för att fånga upp tidigare standardhöjningar kopplat till våra tillval. Genom våra värderingar har vi kunden i fokus och strävar efter att bemöta denne med service, samsyn, respekt och engagemang. Under första halvåret har vi genomfört en utbildning i social kompetens för våra medarbetare. Vår satsning på trygga bostadsområden fortsätter där vi aktivt arbetar med sanitära olägenheter och genom vårt sociala nätverk följer upp med både information och utbildning till våra entreprenörer samt egen personal. Styrkort 2013 Framgångsfaktorer (vad vi måste vara bra på) Styrtal - Hur vet vi om vi lyckats (Resultat 2012) Vara en bra hyresvärd NKI ska vara minst 67*(68) Index ska vara minst 69*(68) Resultat/Prognos Tillgänglighet Nöjdheten ska vara minst 80*(79) 79 Bemötande Nöjdheten ska vara minst 84*(83) 83 Inflytande Nöjdheten ska vara minst 55 (58) 58 Trygghet Nöjdheten ska vara minst 80* (79) 79 *)Värdena mäts i kundundersökning, 0-37=mycket svagt, 38-61=svagt, 62-71=medel, = starkt, =excellent. Nästa mätning av värdena sker i kundundersökning år Org.nr

5 Medarbetare/ledare Genom vårt mål skapar vi ett arbetsklimat och en arbetsmiljö som främjar medarbetarens vilja att utvecklas. Medarbetare/ledare trivs, är engagerade, tar ansvar och utvecklas för att möta framtida utmaningar Vid halvåret hade AB GotlandsHem 83 heltidsanställda och 13 tidsbegränsade anställningar. Av de tillsvidareanställda var 26 kvinnor och 57 män. Antalet årsarbetare var 79,44. Sjukfrånvaron för första halvåret visar en frånvaro på över 6 %. Detta förklaras främst av en kraftig topp i korttidsfrånvaron under februari beroende på en influensavåg. Även långtidsfrånvaron har ökat på grund av långvariga konvalescensperioder. I juni startade ett projekt för att ta fram en kompetensförsörjningsplan som ska ge grunden för att uppnå målet med enskilda kompetensutvecklingsplaner. Mot bakgrund av det generationsskifte som förestår inom fastighetsbranschen och inte minst inom AB GotlandsHem, har vi fördjupat samarbetet mellan företaget och fastighetslinjen på gymnasiet. Inom detta arbete har vi deltagit i branschråd anordnade av fastighetslinjen och fört gemensamma diskussioner med rektor och lärare på gymnasieskolan kring marknadsföring av fastighetsbranschens arbetsuppgifter och jobbmöjligheter. Fyra personer från AB GotlandsHem har under våren deltagit i fastighetslinjens utbildning av praktikhandledare för att kunna erbjuda hög kvalité i handledningen av eleverna under deras praktikperiod. Styrkort 2013 Framgångsfaktorer (vad Styrtal - Hur vet vi om vi lyckats Resultat/prognos vi måste vara bra på) (Resultat 2012) Vara en god arbetsgivare NMI ska vara lägst 80*(75) 75 Arbetsmiljö Arbetsmiljöindex ska vara minst 83* (81) Sjukfrånvaron ska vara högst 4,5 % (4,8) Ledarskap Upplevelsen av om ledarskapet är tydligt och nära ska vara minst 81* (79) Kompetensförsörjning Betyget på kompetensutveckling ska vara minst 78* (80) Alla medarbetare ska ha en egen kompetensutvecklingsplan (målet uppfylldes inte) 81 Delår 6,72 % (5,66) Alla har inte *)Värdena mäts i medarbetarundersökning, 0-37=mycket svagt, 38-61=svagt, 62-71=medel, = starkt, =excellent. Nästa mätning av värdena sker i medarbetarundersökning år Org.nr

6 Processer Genom vårt mål arbetar vi med ett arbetsklimat och en arbetsmiljö som främjar medarbetarens vilja att utvecklas. Processerna ger resultat av god kvalitet till kostnader med jämförbara bolag AB GotlandsHems marknad är stabil och företaget har få vakanta lägenheter. Under första halvåret har 478 (402) lägenheter bytt hyresgäster. Vakansgraden uppgick till 0,5 % (0,3 %). Vår satsning på boende för ungdomar fortsätter och vi har vid halvårsskiftet förmedlat 75 lägenheter vilket motsvarar våra mål. Vi har utökat vårt lägenhetsbestånd med 17 lägenheter i vårt nybyggda område Trilobiten. Våra kontorslokaler i Hemse kommer från årsskiftet att stå tomma då nuvarande hyresgäst sade upp sitt kontrakt. Efter en utfallsprognos för 2013 har omfördelning gjorts vilket skapat ett större ekonomiskt utrymme för att korta intervallerna för invändigt underhåll. Vi fortsätter arbetet med att isolera vindarna i våra fastigheter både i Visby och på landet för att minska värmekostnaden och miljöpåverkan. Parallellt med vårt ordinarie underhållsarbete har vi under våren genomfört en förstudie i syfte att hitta en modell för att identifiera hur energi- och underhållsbesparande åtgärder ska kunna sammanfalla med det planerade underhållet. Syftet, att med modellen som grund kunna fastställa en underhållsplan som säkerställer att våra fastigheter blir så energisnåla som möjligt, med en bra komfort till en rimlig kostnad. Under våren har vi genomfört ombyggnation av vår snickeri- och verkstadslokal. Lekplatsen i kvarteret Fjällskivningen har under våren genomgått en total ombyggnation och står klar lagom till sommaren. När vi summerar det första halvåret kan vi konstatera att livslängden på kyl och frys fortsätter att minska. Det är idag inte lönsamt att utföra reparationer då kostnaden för reparation vida överstiger priset för nyinköp. En kvalitetskontroll på upphandling av trappstädningen har gjorts under våren. Planering av kvarteret Adjutanten är precis påbörjad och upphandling av nybyggnation beräknas starta i september, med byggstart år Trots planering och arbete med nybyggnation uppnår vi inte målen för nybyggnation över tid då en långsiktig inriktning avseende mark- och planfrågor från Regionen saknas. Styrkort 2013 Framgångsfaktorer (vad vi måste vara bra på) Styrtal - Hur vet vi om vi lyckats (Resultat 2012) Uthyrning Hyresbortfallet för bostäder bör inte överstiga 1 % (0,5) Flyttfrekvensen, exklusive studentbostäder, bör inte överstiga 20 % Resultat/prognos Delår 0,5 % Mäts ej på delår Org.nr

7 Underhåll Underhållsintervallerna bör inte öka Kostnaden per kvm bör minst ligga i nivå med riket (199,00/kvm) Drift (värme/el/vatten) Förbrukningen/kvm och miljöpåverkan ska minskas enligt beslut i miljöplan Fastighetsskötsel Kostnaden per kvm ska ligga i nivå med jämförbara bolag (94,00/kvm) Nybyggnation Nybyggnation av ca 40 lägenheter/år Beslutade byggprojekt är genomförda med liten avvikelse mot planering vad gäller kostnad och kvalitet. Egen utvärdering i efterkalkyl Arbete pågår för att minska intervallerna Över rikssnittet för SABOföretagen (189,00/kvm) I nivå med föregående år Över snittet för SABOföretagen (87,00/kvm) planering Adjutanten 70 st Utvärdering av Trilobiten kommer att ske under hösten Samhälle Genom vårt mål bidrar AB GotlandsHem till Region Gotlands utveckling av det gotländska samhället. Gotland utvecklas i linje med visionsmålen och har ett starkt varumärke Planeringen för sanering av PCB-fogar i kvarteret Stäven pågår och nu väntar vi på resultat av vår överklagan gällande hantering av marken i området. Vi beräknar starta upphandling av saneringen under hösten. En miljöplan för perioden är framtagen och i samband med det har vi reviderat vår miljöpolicy. Vi fortsätter att bygga moderna och miljövänliga tvättstugor och har under det första halvåret invigt en tvättstuga i Slite för 80 lägenheter i kvarteret Bofinken. Vi fortsätter vårt arbete med återvinning av sopor. Under våren har vi genomfört hämtning av grovsopor för de mindre bostadsområdena på södra Gotland, vilket var mycket uppskattat av hyresgästerna. Under våren har vi ersatt några äldre sopstationer med nya sopbodar i Visby. Denna förändring skapar bättre överblick av sopsorteringen och bidrar till bättre arbetsmiljö för våra kvartersvärdar och transportören. Totalt har 711 ton brännbart, kompost och blandat avfall lämnats in, varav 31 % är komposterbart. Arbetet med att kartlägga samtliga uppvärmda ytor (A-tempytor) är inne i slutskedet och beräknas vara klart under september månad. Arbetet kommer att medföra en tydligare statistik som ger oss ett bättre beräkningsunderlag för kommande beslut om energiåtgärder. En översyn av de områden som fortfarande har direktverkande el är påbörjat. Org.nr

8 Under våren har vi startat en provmätning av volym- och energiåtgången i två (2) av våra kvarter. Syftet är att identifiera energiåtgången både i varmvattencirkulationen (VVC) och volymåtgången för att få fram en förbrukningsöversikt per kvarter. Tillgängligheten för våra bostäder är god. En uppgradering på vår hemsida innebär nu att våra befintliga hyresgäster kan anmäla lägenhetsbyten med varandra. Kön för förturer är kort, vid halvårsskiftet uppgick den totalt till 20 stycken sökande. Intressekön för bostäder har förändrats sedan vi infört krav på nyanmälning till kön en gång per år och idag finns bostadssökande registrerade vilket är en halvering mot tidigare kö. En ny bostadsförsörjningsplan ska antas av Region Gotland under hösten. AB GotlandsHem har en del utmaningar för att nå målen för nybyggnation, då det saknas mark- och plananvisningar. AB GotlandsHem har i en skrivelse till Regionen föreslagit att detaljplanläggning av mark ska ha en femårig inriktning för att säkerställa tillgången på byggbar mark. AB GotlandsHem fortsätter att satsa på trygga bostadsområden. Under det första halvåret har vi bytt och förbättrat all utomhusbelysning i kvarteret Terra Nova samt satt upp nya låsningsbara bommar i kvarteret Tjädern för att förbättra trafiksituationen i området. En trygghetsvandring genomfördes i Klintehamn och som ett resultat av denna sattes flera belysningsstolpar upp. Vi fortsätter arbeta med vårt koncept Våga Fråga och har under vintern genomfört en vidareutbildning inom området våld i nära relation. Ett initiativ till Grannsamverkan har startats upp inom ramen för Tryggare Gotland. Grannsamverkan innebär ett lokalt och socialt nätverk som organiseras av polisen, AB GotlandsHem, Hyresgästföreningen och Länsförsäkringar Gotland för att minska risken för skadegörelse och inbrott. Styrkort 2013 Koncernens framgångsfaktorer Främja hälsa och förebygga ohälsa och sjukdomar Öka takten för att ställa om till förnybar energi och effektivisera energianvändningen. Säkra god planering av bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov Vårt bidrag (Aktivitet) Tillhandahålla goda boendemiljöer som inbjuder till ett aktivt och hälsosamt liv Fortsätta att begränsa företagets miljöpåverkan Bygga energisnåla hus. Energioptimera driften. Delta i framtagandet av bostadsförsörjningsplan. Öka långsiktigheten i mark- och planfrågor. Resultat/Prognos PCB-sanering av fogar Ny miljöplan Tvättstuga i kvarteret Bofinken Hämtning av grovsopor på landet Nya sopbodar i flera kvarter i Visby Plan för nyproduktion på Adjutanten finns framtagen Vi fortsätter investera i elfordon för att minska drivmedelsförbrukningen Förslag ny bostadsförsörjningsplan under hösten Mark- och plananvisningar saknas Org.nr

9 Främja trygghet och säkerhet Delta i trygghetsvandringar. Utbilda personalen i ämnen som främjar trygghet och säkerhet i bostadsområdena. Trygghetsvandring i Klintehamn. Utbildning i social kompetens och våld i nära relationer. Ekonomi Genom vårt mål får vi en sund ekonomi som är i god balans. Ekonomin är uthållig och i balans ur ett generationsperspektiv Hyresförhandlingen 2012 innebar en tvåårig överenskommelse om hyreshöjning med 2,6 % för 2013 och 2,0 % för Efter en utfallsprognos för 2013 har en omfördelning gjorts vilket skapat ett större ekonomiskt utrymme för att korta intervallerna för invändigt underhåll. Det egna kapitalet uppgår till 165,8 Mkr och likviditeten till 39,5 Mkr. Vår räntebindningstid ligger på 3,82 år och den totala låneportföljen uppgår till 1,262 Mkr vilket är en ökning med 0,7 %. Förarbetet med att implementera och tillämpa komponentredovisning av fastigheter fortskrider och vi har kommit långt i arbetet. Styrkort 2013 Framgångsfaktorer (vad Styrtal - Hur vet vi om vi lyckats Resultat/Prognos vi måste vara bra på) (Resultat 2012) Styrning, uppföljning och Självskattas; bra, mindre bra, dåligt (Bra) Bra utvärdering Lönsamhet Avkastningen ska minst uppgå till ägarens krav. I snitt 7,5 mkr/år under Mäts ej på delår perioden(8,4) Avkastningen på eget kapital ska vara Delår 8,6 % minst 4 % (5,3) Finansiell ställning Soliditeten ska vara minst 11 % (11,1) Delår 11,9% Finansiering/kapitalanskaffning Likviditeten ska motsvara % av en månadshyra (55 %) Den genomsnittliga räntebindningstiden ska vara 3 år +/-0,5 (3,75 år) Max 50 % av låneportföljen får ha en räntebindning som understiger 1 år (32 %) Max 25 % av portföljen får ha låneförfall inom en 12 månaders period (60 %) Delår 122 % Delår 3,82 år Delår 35 % Delår 62 % Org.nr

10 Halvårsbokslut RESULTATUTVECKLING (Mkr) Delårsperioden 1 jan-30 juni 2013 Delårsperioden 1 jan-30 juni 2012 Förändring mellan åren Nettoomsättning 196,5 191,4 5,1 Resultat för bokslutsdispositioner och skatter 14,3 1,9 12,3 INVESTERING OCH FINANSIERING (Mkr) Delårsperioden 1 jan-30 juni 2013 Delårsperioden 1 jan-30 juni 2012 Investeringar i anläggningstillgångar 28,4 62,4 Ökning av låneportfölj 8,4 5,3 Likvida medel 39,5 25,9 Framtida utveckling AB GotlandsHem blickar framåt mot en spännande period med flera stora utmaningar. Några av dessa är: Planeringen för nyproduktion i kvarteret Adjutanten (A7-fältet) pågår med planerad byggstart under 2014 En inriktning för vår framtida underhållsambition i det gamla beståndet behöver fastställas för de närmaste åren Högskolan på Gotland har gått samman med Uppsala universitet 1 juli 2013 och verksamheten i Visby är nu en del av universitetet, med namnet Uppsala universitet Campus Gotland. Vi följer utvecklingen av samarbetet för att uppmärksamma ett ev. utökat behov av studentbostäder AB GotlandsHems verksamhet och organisation kommer att bli föremål för översyn under hösten i syfte att utveckla företaget Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Under våren har ett intensivt arbete genomförts vad gäller försäljning av företagets äldre- och gruppboenden. Som stöd i försäljningsprocessen har konsultföretaget PwC och advokatbyrån Hamilton anlitats. Affären avslutades i slutet av juni och försäljningsavtalet skrevs den 1 juli. Mer information om resultatet av försäljningen kommer i årsredovisningen. Visby Lilian Virgin Styrelseordförande Staffan Thurgren VD Org.nr

11 Kommande information Årsredovisning 2013 AB GotlandsHems vision är att vara det mest attraktiva och kundnära bostadsföretaget för dig som vill bo på Gotland. Vår strategi är att med en sund ekonomi utveckla våra kundkontakter och boendemiljöer utifrån kundernas behov så att vi kan tillhandahålla bra bostäder till rimliga hyresnivåer. Genom att behålla, utveckla och rekrytera kompetenta medarbetare kan våra fastigheter förvaltas med en låg miljöpåverkan och ett bostadssocialt ansvarstagande. Org.nr