Delårsrapport Januari juni 2015

Transkript

1 AB GotlandsHem, Delårsrapport Januari juni 2015 Foto: Nora Olofsson Lasse Söderberg, Ansvarig yttre skötsel i arbete under vårstädardagen. Org.nr

2 Halvåret i korthet Januari Arbete startar för att se över våra gemensamma styrdokument från ägaren. Överlämning och introduktion till ny styrelseordförande påbörjas. Försäljning av ett mindre fastighetsbestånd i Havdhem genomförs. Februari Vi deltar på workexpo arrangerat av Uppsala Universitet campus Gotland. Coach- /ledarskapsutbildning inom förvaltning startar. Samkväm med musiktävling för hela företaget genomförs. Mars Årsstämma för AB GotlandsHem och GotlandsHem Värme AB genomförs och ny styrelse och revisorer tillträder. Ledningsgruppen deltar på SABOs ledarskapsdagar i Linköping samt besöker LIB i Vimmerby. Kvartalsmöte hålls med all personal där de också får chans att möta vår nya styrelseordförande. April Styrelse och ledningsgrupp går på kurs Startskottet arrangerad av SABO. Taklagsfest för vår nyproduktion i kv. Adjutanten 3, Visby för ett 50-tal personer hålls. I samarbete med FC Gute så arrangeras påsklovsfotboll för ett 50-tal barn och ungdomar i kv. Gråbo, Visby. Vi deltar på Boverkets och Migrationsverkets nationella arbetsmöte för migration och boendefrågor. Maj På friskvårdsdagen får vi lyssna till en föreläsning om personliga möten. Vi inviger tvättstugor i kv. Riggen, Visby. Hela företaget genomför en vårstädardag i kv. Dillen, Visby. Ledningsgruppen genomför två planeringsdagar för kommande 5-årsperiod. Juni Bo & Hyra ges ut. Ledningsgruppen genomför ett arbetsmöte för att genomlysa varumärkesplattformen. Foto: Nora Olofsson Org.nr

3 Sammanfattning AB GotlandsHem, , är ett av Region Gotland helägt kommunalt bostadsföretag vars verksamhet består av ägande och förvaltning av fastigheter. Företaget äger lägenheter, varav 202 studentlägenheter, 21 lägenheter i boförening och 118 blockuthyrda lägenheter samt 410 lokaler. Av våra lägenheter återfinns lägenheter utanför Visby. Periodens nettoomsättning 195,4 Mkr Periodens resultat 16,1 Mkr Investeringar i anläggningstillgångar 90,1 Mkr Låneportföljen har ökat med 79,6 Mkr Bostadsbeståndet har ökat totalt med 7 nya lägenheter i Hemse genom ombyggnad från lokal till bostad Bostadsbeståndet har minskat med 9 lägenheter i Havdhem genom försäljning Under året har 8 st mycket svåruthyrda små studentrum med gemensamt kök gjorts om till 2 st större lägenheter om 5 rum och kök och därmed utökat vårt ordinarie bestånd av stora lägenheter med 2 st Antalet äldreboenden som blockhyrts av Region Gotland har minskat med 108 st och vi har med egna kontrakt kunnat utöka antalet 65+ lägenheter med samma antal Årsprognos Resultat och investering Resultatet för första halvåret blev, liksom föregående år, bättre är budget. Ett varmare första kvartal och ett kallare andra kvartal gör sammantaget att kostnaderna för el, vatten och värme blev lägre än budgeterat. Riksbankens sänkning av reporäntan medför även en bättre utveckling av räntekostnaderna jämfört med halvårsbudgeten. Sammantaget är det ränte- och konsumtionskostnaderna som visar bättre utveckling än budget. Redovisningsprinciper Delårsrapporten har upprättats i överensstämmelse med BFNAR 2007:1 samt enligt ägarens anvisning för delårsrapportering. Uppgifterna i denna delårsrapport har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. Org.nr

4 Mål och måluppfyllelse AB GotlandsHem arbetar med balanserad styrning för att nå vår vision och våra övergripande mål inom följande fem perspektiv: Kunder/marknad Medarbetare och ledare Processer Samhälle Ekonomi Värderingen av hur arbetet går görs med hjälp av signalfärgerna Grönt det här är vi bra på Gult det här är vi inte tillräckligt bra på Rött det här är vi inte bra på, åtgärder krävs Vår måluppfyllelse per perspektiv mäts i huvudsak på årsbasis. I delårsrapporten redovisas endast de perspektiv där delmål på halvår uppnåtts. Jämförande siffror inom parentes hänvisar till motsvarande värde vid samma tidpunkt Våra mål Kunder/marknad Medarbetare och ledare Processer Samhälle Ekonomi Kunderna upplever att de får tjänster av god kvalitet, är informerade, delaktiga och respektfullt bemötta Medarbetare/ledare trivs, är engagerade, tar ansvar och utvecklas för att möta framtida utmaningar Processerna ger resultat av god kvalitet till kostnader med jämförbara bolag Gotland utvecklas i linje med visionsmålen och har ett starkt varumärke Ekonomin är uthållig och i balans ur ett generationsperspektiv Org.nr

5 Väsentliga händelser Kunder/marknad Lägenheterna i vår senaste nyproduktion, kv. Adjutanten 3 i Visby är sedan några månader uthyrda och våra hyresgäster väntar på inflyttningsdagen i november, december 2015 eller april Av det 1000-tal sökande så har de som tecknat kontrakt en kötid på 3-16 år. I snitt ligger kötiden på 9,6 år. I vår uthyrningsprocess arbetar vi med turordning i samband med erbjudande om lägenhet. Den som har anmält intresse om en specifik lägenhet med längst kötid får turordning 1. Om denna person tackar nej så erbjuds den med näst längst kötid och turordning 2 aktuell lägenhet. Turordningen för uthyrning i kv. Adjutanten 3, Visby har pendlat mellan 1-54 vilket ger ett snitt på 15. Detta innebär att vi har hanterat 14 erbjudanden om lägenhet som våra presumtiva hyresgäster tackat nej till innan vi fått lägenheterna uthyrda. Av de som tecknat hyreskontrakt så motsvarar 11 % av hyresgästerna nyinflyttning till Gotland. 31 % skapar en flyttkedja i vårt eget bestånd och lika mycket kommer att ge effekt i flyttkedja även för andra hyresrättsaktörer på Gotland. Projekt kundservice har under våren gjort studiebesök hos Bostads AB Mimer samt UppsalaHem för att få synpunkter och inspiration kring hur de arbetar med kundmottagande och fysisk Bobutik. Vi har utvecklat boinflytande genom engagemang och introducerat möjligheten att bli blomvärd i kv. Fjällskivlingen, Visby. Som blomvärd hjälper du till att sköta om blommorna i kvarteret. Blomvärden ansvarar för att välja ut plantor, plantera och vattna och vi står för materialkostnaden. Utvärdering av projektet kommer att göras när blomstersäsongen är över. Vi arbetar mycket med trygghet och säkerhet i våra kvarter. Projekt källare och förråd, cykelförvaring samt brandskydd är tre stora projekt som kommer att pågå under två år. Projekten syftar till att skapa en trygg och upplyst miljö i källare och förråd, bra förvaring av cyklar samt att inget brandfarligt förvaras i våra trapphus. Under perioden juni till augusti har vi infört krav på parkeringstillstånd i kv. Järnvägen, Visby för att möjliggöra tillgång till parkering för våra boende studenter i första hand. Vårt projekt uppsökande verksamhet har under våren gjort studiebesök hos Eskilstuna Kommunfastigheter AB samt Bostads AB Mimer. Syftet var att få kunskap hur andra bostadsbolag arbetar för att motverka betalningsföreläggande och minska avhysningar på grund av obetalda hyror eller störningar. Region Gotlands kontrakt för äldreboende i kv. Hytten, Visby upphörde under våren. Detta har inneburit att vi har tagit över driften så att vi både förvaltar och hyr ut lägenheterna direkt till respektive hyresgäst. I samband med övertagandet har lägenheterna också klassats enligt vårt koncept 65+. Baserat på Migrationsverkets förslag har Region Gotland fattat beslut att utöka antalet asylsökande på Gotland. För att vara förberedda för att kunna erbjuda de som beviljas uppehållstillstånd har vi etablerat ett samarbete med Kompetenscentrum i syfte att samverka kring boendefrågor kopplat till flyktingmottagande på Gotland. Org.nr

6 Medarbetare och ledare Vid halvåret hade AB GotlandsHem 88 (82) tillsvidareanställda och 6 (10) tidsbegränsade anställningar på fastighetssidan och 0 (2) på tjänstemannasidan. Av de tillsvidareanställda var 28 (25) kvinnor och 60 (57) män. Fördelat på yrkeskategorier var de tillsvidareanställda 32 tjänstemän, 42 kvartersvärdar samt 14 reparatörer. De tidsbegränsade anställningarna fördelade sig på 5 kvartersvärdar samt 1 reparatör. 1 % av den totala arbetstiden har lagts på kompetensutveckling och vi har bland annat utbildat flera reparatörer i hantering av skylift samt flera från marknadssidan inom bostadsengelska. Vi arbetar med en lärande organisation som ger våra medarbetare möjlighet att utvecklas inom nya roller och kompetenser. Ett antal kvartersvärdar har antagit nya geografiska ansvarsområden. Vi har internt kunnat erbjuda en ledig tjänst som besiktningsman. Vi samarbetar även över avdelningarna genom projekt där interna projektledare ansvarar för projekt inom olika avdelningar. Baserat på förra årets hälsoundersökning är det glädjande att se att våra ansträngningar för en bättre hälsa har gett resultat. Friskvården uppgår nu till 1,7 % av den totala arbetstiden. Vi vet också att våra medarbetare motionerar mera även utanför arbetstid samt tar hand om sin hälsa på ett bättre sätt. Sjukfrånvaron för första halvåret uppgår till 6,39 (4,33) %. Korttidsfrånvaron på 3,77 % visar på en rejäl topp på grund av vårens alla förkylningar. Långtidsfrånvaron på 2,61 % är relativt stabil och har kända orsaker. Under våren har vi installerat elektroniska körjournaler i samtliga våra bilar för att effektivisera och kvalitetssäkra vår rutin. Hela förvaltningen genomförde en konferens i april. Fokus var avdelningens mål 2015, våra värdeord och vår hälsa. Som ett led i att effektivisera våra nyproduktionsprojekt har vi under våren sett över vår interna projektprocess i syfte att klargöra delprojektens ansvarsområden. För att stärka kompetens- och kunskapsbasen i företaget har vi under våren utvecklat vårt centrala verksamhetssystem och infört mobil arbetsorder för vår egen personal samt arbetsorder via portal för våra entreprenörer. Detta har medfört en bättre uppföljning och dokumentation för våra arbetsorder samt en bättre information internt om pågående arbetsorder. I början av maj bjöd Förvaltningen in hela företaget till en gemensam vårstädardag där vi gemensamt rensade träd, buskar och rabatter samt målade lekplatser i kv. Dillen, Visby. Årets friskvårdsdag i slutet av maj började med en entusiasmerande föreläsning om personliga möten och avslutades sedan med sportaktiviteter i strålande solsken. Framgångsfaktorer (vad vi måste vara bra på) Styrtal - Hur vet vi om vi lyckats (Resultat 2014) Arbetsmiljö Sjukfrånvaron ska vara högst 4,5 % (4,33 %) Resultat/prognos Delår 6,39 % Org.nr

7 Processer Vakansgraden för första halvåret uppgick till 0,12 % (0,16 %). Vakansgraden för vårt bostadsbestånd i Visby är ännu lägre, 0,03 % (0,07 %) och för vårt övriga bestånd 0,44 % (0,45 %). För våra studentboenden så uppgick vakansgraden det första halvåret till 4,13 %. Hyresbortfallet för det första halvåret uppgår till kr ( kr) eller 0,4 % (0,7 %). Under första halvåret har vi förmedlat 80 lägenheter på landet och 115 i Visby. Av de som tecknat kontrakt så har man i snitt en kötid på 3 år på landet och 8 år i Visby. Turordningen i erbjudandehanteringen är densamma över hela ön, i snitt erbjuds 12 presumtiva hyresgäster ett kontrakt innan vi får lägenheten uthyrd. Antal sökande till våra förmedlade lägenheter pendlar mellan 1 till 1100 beroende på läge och lägenhetstyp. Vi bygger om och renoverar i många av våra kvarter. Ett litet axplock av det vi färdigställt under våren är: Invigning av 3 tvättstugor i kv. Riggen, Visby Stambyte i en fastighet i Roma med 10 lägenheter och 2 lokaler kv. Östertull och samtliga våra kvarter i norra Visby har tilläggsisolerats kv. Strömmingen har byte skett av balkong, fönster och dörr Våra miljöstationer i kv. Pjäsen 13, Volontären, Myran och Pennskrinet är renoverade Utvändig totalrenovering av hela bassängen vid Terra Nova badet, Visby Ny reningsanläggning installerad för badet i kv. Melonen, Visby Kv. Dillen, Visbys lekplats fick ny färg i samband med företagets interna vårstädardag Vi har även startat ett antal större projekt som sträcker sig över hela året eller under flera år framåt. Ett axplock av dessa är: Underhållsspolning av våra avlopp i kv. Bogen och Dillen, Visby Byte av LED-belysning både ut- och invändigt i alla våra kvarter Installation av rumsgivare i var 3:e lägenhet i kv. Vargen, Visby. Syftet är att kunna reglera temperaturen snabbt vid hastiga väderomslag och förhoppningsvis motverka en del av våra felanmälningar som rör klagomål om värmen i lägenheten Inventering av lägenheternas underhållsstatus i syfte att förbättra servicen till våra kunder och möjliggöra utveckling av elektroniska kundtjänster Under våren har vi haft en hel del problem med leverans av både vitvaror och övriga produkter vilket påverkat våra möjligheter att färdigställa våra arbetsorder i den tid vi önskat. Ibland är olyckan framme och under våren har vi haft en vattenskada i vårt eget arkiv. Trots en omfattande vattenläcka så blev skadeeffekten ändå relativt begränsad. Det arkivmaterial som påverkades främst var sådant som inom kort skulle destrueras. I samband med pågående arbete med underhållsplanering har några fastigheter visat sig ha ett mycket kostsamt framtida underhållsbehov. Dessa fastigheter studeras nu specifikt för att ta fram ett beslutsunderlag för hantering av dessa. Framgångsfaktorer (vad vi måste vara bra på) Styrtal - Hur vet vi om vi lyckats (Resultat 2014) Uthyrning Hyresbortfallet för bostäder bör inte överstiga 1 % (0,7) Resultat/prognos Delår 0,4 % Org.nr

8 Samhälle I den mån vi har tid och utrymme samarbetar vi gärna med högskolestudenter som vill använda oss eller vårt företag som plattform för sina studier och uppsatser. Under våren har två uppsatser färdigställts vid Uppsala Universitet campus Gotland. Den ena är I funktionalismens spår, om ett 60-talskvarter i Visby. Uppsatsen handlar om att undersöka omständigheterna som låg till grund för, och kan ha påverkat tillkomsten av kv. Vargen, Visby. Uppsatsen skrevs inom ämnet konstvetenskap. Den andra uppsatsen är Egenkontrollens dilemman. Uppsatsen handlar om problematiken som uppstår när en bedömning om olägenhet behöver utgå från en subjektiv upplevelse och diffusa ramverk. Uppsatsen skrevs inom ämnet kvalitetsteknik. Förutom att uppsatsen belönades med högsta betyg så har den också uppmärksammats hos SABO. För vår egen del utgör uppsatsen en bas för vårt vidare arbete kring utveckling av egenkontroller i syfte att tillhandahålla goda boendemiljöer. Skribent till båda uppsatserna är Malin Mavian. Vår miljöpolicy har uppdaterats så den följer Sverigemålen samt vår ägares miljömål i större utsträckning. Vi har bland annat utökat med miljömål avseende nyproduktion. Under våren deltog vi i en markanvisningstävling för kv. Sergeanten, Visby. Ett bra och annorlunda initiativ men tävling i denna form har viss negativ kostnadspåverkan för byggande av hyresrätt. Tävlingen är avslutad och mark har anvisats till andra aktörer. Vårt kontrakt med regionens boende för ensamkommande flyktingbarn har utökats det första avtalet att omfatta ytterligare ett boendeavtal. Under våren har vi haft besök av störningsjouren i Göteborg AB som ville ta del av vår modell för samverkan mellan oss och sociala myndigheter kring störningsärenden. Hyresgästföreningen Region Sydost besökte oss i februari för att diskutera hur vi arbetar i bostadsförsörjningsfrågor. För att skapa en gemensam debatt om bostadsförsörjningen på Gotland tog vi i juni månad initiativ till en gemensam diskussion med regionens politiker. Kvällen blev lyckad, initiativet uppskattades och diskussionen blev både positiv och konstruktiv. Debatten uppmärksammades både i lokalpressen och hos SABO. Tillsammans med beroendeverksamheten på Gotland samverkar vi nu i större utsträckning för att främja tryggheten och säkerheten i våra bostadsområden. Sista veckan i juni genomfördes den populära Almedalsveckan där flera av våra medarbetare deltog vid olika seminarier kring bostadsfrågor. Framgångsfaktorer Vårt bidrag (Aktivitet) Resultat/Prognos Främja hälsa och Tillhandahålla goda Analys egenkontroller förebygga ohälsa och sjukdomar boendemiljöer som inbjuder till ett aktivt och hälsosamt liv 3 nya tvättstugor Öka takten för att ställa om till förnybar Fortsätta att begränsa företagets miljöpåverkan Uppdaterad Miljöpolicy energi och effektivisera energianvändningen. Bygga energisnåla hus Säkra god planering av bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov Delta i framtagandet av bostadsförsörjningsplan Öka långsiktigheten i mark- och planfrågor Hearing om bostadsförsörjning på Gotland Org.nr

9 Ekonomi Under januari slutfördes försäljning av ett mindre fastighetsbestånd i Havdhem. Försäljningen skedde till lokalt förankrad köpare. Första kvartalet var betydligt varmare än förväntat vilket medförde lägre kostnader för el, vatten och värme. April och maj blev däremot kallare än normalt vilket ändå gör att första halvårets konsumtionskostnader blev lägre än budget. Riksbankens sänkning av reporäntan medförde att GotlandsHem kunde omfördela sin låneportfölj med lägre räntekostnader som följd. En effekt av omfördelning av låneportföljen blev att kapitalbindningstiden gick utanför finanspolicyn men å andra sidan sparade vi knappt 3 miljoner. Innan årets slut förväntas kapitalbindningstiden åter vara i fas med finanspolicyn. Underhållsbudgeten för året har stort fokus på fasad, dörrar och fönster. Nästan hälften av den totalt planerade underhållsbudgeten avsätts till detta. Övriga stora underhållsposter fördelas på VVS, badrum, tak och tvättstugor. Det egna kapitalet uppgår till 246,8 Mkr (240,4 Mkr) och likviditeten till 15,1 Mkr (13,9 Mkr). Vår räntebindningstid ligger på 6,25 år (2,28 år) och den totala låneportföljen uppgår till 1 204,2 Mkr (1 123,7 Mkr) vilket är en ökning med 79,6 Mkr. Årets prognostiserade vinst kommer att avsättas till kommande års PCB-saneringar av mark i kv. Stäven, Visby. Framgångsfaktorer (vad Styrtal - Hur vet vi om vi lyckats Resultat/Prognos vi måste vara bra på) (Resultat 2014) Styrning, uppföljning och Självskattas; bra, mindre bra, dåligt (Bra) Bra utvärdering Lönsamhet Avkastningen ska minst uppgå till ägarens krav. I snitt 7,5 mkr/år under Mäts ej på delår perioden(22,1) Avkastningen på eget kapital ska vara Delår 6,5 % minst 4 % (4,5 %) Finansiell ställning Soliditeten ska vara minst 11 % (17,4%) Delår 16,9 % Finansiering/kapitalanskaffning Likviditeten ska motsvara % av en månadshyra (44 %) Den genomsnittliga räntebindningstiden ska vara 2-5 år (2,28 år) Max 60 % av låneportföljen får ha en räntebindning som understiger 1 år (32 %) Max 50 % av portföljen får ha låneförfall inom en 12 månaders period (31 %) Den genomsnittliga kapitalbindningstiden ska vara 2-4 år (Nytt värde) Delår 47 % Delår 6,25 år Delår 28 % Delår 37 % Delår 2,37 år Org.nr

10 Halvårsbokslut RESULTATUTVECKLING (Mkr) Delårsperioden 1 jan-30 juni 2015 Delårsperioden 1 jan-30 juni 2014 Förändring mellan åren Nettoomsättning 195,4 193,0 2,4 Resultat för bokslutsdispositioner och skatter 16,1 10,8 5,3 INVESTERING OCH FINANSIERING (Mkr) Delårsperioden 1 jan-30 juni 2015 Delårsperioden 1 jan-30 juni 2014 Investeringar i anläggningstillgångar 90,1 25,7 Förändring av låneportfölj 79,6 0,3 Likvida medel 15,1 13,9 Framtida utveckling AB GotlandsHem blickar framåt mot en spännande period med flera utmaningar. Några av dessa är: Inflyttning i 48 av våra 84 lägenheter i kvarteret Adjutanten 3, Visby under novemberdecember Avvaktar resultat av utökade markprover för PCB-sanering Hyresförhandlingar under oktober månad Start av nyproduktionsprojekt om 48 lägenheter i kvarteret Adjutanten 4, Visby under hösten 2015 Diskussion med Region Gotland om ytterligare markanvisning för fortsatt nyproduktion Analys av möjlig nyproduktion på landsbygden Visby Mats Ågren Styrelseordförande Staffan Thurgren VD Org.nr

11 Kommande information Årsredovisning 2015 Foto: Lojs AB GotlandsHems vision är att vara det mest attraktiva och kundnära bostadsföretaget för dig som vill bo på Gotland. Vår strategi är att med en sund ekonomi utveckla våra kundkontakter och boendemiljöer utifrån kundernas behov, så att vi kan tillhandahålla bra bostäder till rimliga hyresnivåer. Genom att behålla, utveckla och rekrytera kompetenta medarbetare kan våra fastigheter förvaltas med en låg miljöpåverkan och ett bostadssocialt ansvarstagande. Org.nr