innehåll förvaltningsberättelse ekonomiska sammanställningar 2013 i korthet 4 vd har ordet 5

Transkript

1 Årsredovisning 2013

2 innehåll 2013 i korthet 4 vd har ordet 5 förvaltningsberättelse styrelse, vd och revisorer 7 uppdrag och viktiga händelser 8 mål och måluppfyllelse 9 femårsöversikt 17 framtida utveckling 18 vinstdisposition 18 ekonomiska sammanställningar koncernresultatsräkning 20 koncernbalansräkning 21 kassaflödesanalys koncern 23 moderbolagets resultaträkning 24 moderbolagets balansräkning 25 kassaflödesanalys moderbolaget 27 noter 31 revisionsberättelse 37 granskningsrapport 38 lägenhetsbestånd 39 Omslag: GotlandsHem satsar på boende för ungdomar mellan år. 2 3

3 2013 i korthet vd har ordet januari Fokus på bokslutsarbete och årsavstämning samt presentation av verksamhetsplan för Kriterierna för att få hyra en studentlägenhet ändrades. Vidareutbildning i social kompetens och våld i nära relation genomfördes. Februari Besök i Örebro för att se på NCCs kombohus plus. Inflyttning i kvarteret Trilobiten på Galgberget i Visby. Juli Försäljning av äldre- och gruppboenden slutfördes. Ett brett utbud med många inslag om bostäder, livsstilar och fastighetsskötsel togs del av under politikerveckan i Almedalen. Augusti Bygg- och tidplan för kvarteret Adjutanten beslutas i styrelsen och upphandling av el för perioden genomfördes. Ännu ett bra år har genomförts och AB GotlandsHem kan avsluta sitt 56:e verksamhetsår. Ekonomin har utvecklats betydligt mer positivt än vi bedömde i samband med att budget för året lades. Det är främst ränteutvecklingen, en aktiv finanshantering, lägre taxebundna kostnader samt försäljningen av äldre- och gruppboenden som bidragit till detta. Ägarens krav på avkastning uppnås. Mars AB GotlandsHems ledningsgrupp deltog på SABO:s ledarskapsdagar. En trygghetsvandring genomfördes i Klintehamn. April Ny tvättstuga invigdes i Slite, utrustad med automatdoserade tvättmaskiner och elektroniskt bokningssystem. Utbildning i inomhusklimat genomfördes och vi deltog i årets Ö-livsmässa på Wisby Strand. Maj Kvartersvärdarna i Slite flyttade in i nya arbetslokaler. Friskvårdsdagen genomfördes i slutet av maj i strålande sol. Juni Bo & Hyra-tidningen ges ut. Rutinerna runt våra tillval ses över. Styrelsen genomför en studieresa på norra Gotland för att ta del av vårt bostadsbestånd och en dokumenthanteringsplan beslutades i styrelsen. September Brandutbildning genomförs. Uppstart skedde av verksamhetsutvecklingsprojekt. I strålande höstsol deltog vi på Gråbodagen för att berätta om vår verksamhet och bjuda på ponnyridning. Oktober Planeringsdagar för ledningsgruppen. Kompetensutveckling inom verksamhetsutveckling och programmet Våga Fråga för alla medarbetare. Formen för komponentavskrivning antas och revisorerna har inget att anmärka på rutiner och arbetssätt. November Årets omvärldsanalys summeras och strategiplan samt verksamhetsplan för kommande period färdigställdes. December Bo & Hyra-tidningen ges ut. Invigning av miljövänliga tvättstugor i kvarteren Höken och Taptot, Visby. Sanering av PCB i kvarteret Stävens odlingslotter slutfördes. I kvarteret Trilobiten har grönyteplaneringen fått en helt ny färgsättning och vi ser med spänning fram mot vårens resultat. Trilobiten, Visby Nyproduktionen har under året avslutats med 17 radhuslägenheter i kvarteret Trilobiten, Visby. Inflyttning skedde under första kvartalet De nyinflyttade är mycket nöjda med både den yttre och inre boendemiljön. Planering för en fortsatt byggnation i kvarteret Adjutanten, Visby har skett. Under hösten gjordes en upphandling av byggentreprenör enligt partneringmodellen. Arbetet är nu i full gång med detaljplanering inför byggstart våren Försäljningen av vår portfölj av äldre- och gruppboenden fullföljdes under året. Den nye fastighetsägaren Hemsö Fastighets AB tillträdde fastigheterna den 4 november. Arbetet med att minska energiförbrukningen har fortsatt med isolering av vindar. Åtgärden är relativt billig och ger stor utväxling på reducerad förbrukning. Drygt lägenheter har fått bättre inomhusklimat både vad gäller värme och ljud. Utöver detta har vi fortsatt vår satsning på miljövänliga tvättstugor. Mer än lägenheter har nu tillgång till dessa. Vi har fortsatt avsätta små och relativt billiga lägenheter till ungdomar. Målsättningen under året har varit 75 st och det målet är uppnått. Jag tycker det är en mycket bra satsning som möjliggör för denna grupp att få en ingång på bostadsmarknaden. Eventuellt beslut om utökning av antalet ungdomslägenheter kan tas under Underhållet av vårt befintliga fastighetsbestånd kommer att kräva stora resurser åren framöver som även konstaterades i förra årsredovisningen. Balansen mellan en god kvalitet i våra lägenheter och att samtidigt hålla fastigheterna i gott skick är en utmaning. Den goda ekonomiska utvecklingen under året har gjort att vi kunnat tidigarelägga angelägna underhållsprojekt. Förberedelserna för saneringen av PCB i kvarteret Stäven har fortsatt under året. Vårt överklagande av Miljö- och hälsoskyddsnämndens beslut om ytterligare markprovtagning gillades inte av Länsstyrelsen. Vi har valt att inte gå vidare utan nu vidtar ytterligare provtagning. Konsekvensen blir en mer utdragen process, vilket gör att vi måste starta saneringen av byggnaderna tidigare än marksaneringen. Under eftersommaren och höst sjösattes ett omfattande arbete med översyn av företagets verksamheter och organisation. Vi ska under 2014 ha processkartlagt all verksamhet samt vidtagit nödvändiga åtgärder med anledning av detta. Under december togs beslut om förändring av förvaltnings- och driftorganisationen. Vad ser jag för utmaningar åren framåt? n Följa utvecklingen av Uppsala Universitet Campus Gotland n Utveckla och bemanna ny och effektivare organisation. Fortsatt erbjuda god kvalitet i vårt befintliga fastighetsbestånd så att vi även fortsättningsvis kan attrahera blivande hyresgäster att välja AB Gotlands- Hem och naturligtvis behålla nuvarande n Tillföra marknaden ca 100 nya hyresrätter under n Andelen äldre i samhället kommer att öka likväl som att ungdomar behöver en ingång på bostadsmarknaden. Detta är två grupper som vi fortsatt behöver beakta i planeringen Slutligen vill jag tacka styrelse, medarbetare, hyresgäster och entreprenörer för ett bra år. Staffan Thurgren VD AB GotlandsHem 4 5

4 förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för AB GotlandsHem, , får härmed avge förvaltningsberättelse för verksamhetsåret styrelse, vd och revisorer Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammanfattning Ordinarie ledamöter Lilian Virgin, Ordförande Nominerad av (S) Rolf Öström, Vice ordförande Nominerad av (M) Åke Kalström Nominerad av (S) Karl-Allan Nordblom Nominerad av (MP) Carina Flodman-Andersson Nominerad av (V) Hans Klintbom Nominerad av (C) Håkan Moon Nominerad av (FP) Ersättare Marianne Emanuelsson Nominerad av (S) Hussein Alzuheyri Nominerad av (S) Roger Björkegren Nominerad av (MP) Evelina Reich (t.o.m ) Nominerad av (V) Britta Heckscher (fr.o.m ) Nominerad av (V) Eva Lindström Nominerad av (M) Roger Wärn Nominerad av (M) Kristina Olsson Nominerad av (C) verkställande direktör Staffan Thurgren revisor Claes Wallman, Auktoriserad revisor revisorsersättare Erika Svensson, Auktoriserad revisor (t.o.m ) Alexander McGuire, Auktoriserad revisor (fr.o.m ) Utsedda av regionfullmäktige i Region Gotland Lekmannarevisor Owe Belin (t.o.m ) Conny Broén (fr.o.m ) Ersättare för lekmannarevisor Carin Backlund Ordinarie årsstämma hölls den 10 april Styrelsen har haft sju sammanträden under året. 6 7

5 uppdrag och viktiga händelser mål och måluppfyllelse Vi är det mest attraktiva och kundnära bostadsföretaget för dig som vill bo på Gotland. vår verksamhet AB GotlandsHem, , är ett av Region Gotland helägt kommunalt bostadsföretag vars verksamhet består av ägande och förvaltning av fastigheter. Företaget är anslutet till SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och Fastigo (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation). Vid årsskiftet uppgick den ägda och förvaltade bostads- och lokalytan till m 2 varav 94% var bostadsyta. Det fanns lägenheter och 412 lokaler i beståndet. Dessutom tillkommer kategoribostäder, varav 210 studentlägenheter, 21 lägenheter i boförening och 226 lägenheter i äldre- och gruppboenden som blockhyrs av Region Gotland. Totalt uppgår beståndet till lägenheter. Av våra lägenheter återfinns lägenheter utanför Visby. Ägardirektiv Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen över hela ön genom att tillhandahålla goda bostäder samt att tillhandahålla såväl kommersiella som andra lokaler. Bolaget ska inom ramen för en kostnadsmedveten och effektiv förvaltning sträva efter att hålla bostadslägenheter med rimliga hyresnivåer förenat med ett bostadssocialt ansvarstagande. Bolaget ska bidra till att utveckla goda och trygga boendemiljöer och miljömässigt ligga i framkant inom detta område. I ägardirektivet ingår även instruktioner för: Nyproduktion/ombyggnation Under 2013 färdigställdes en lägenhet i kvarteret Taptot, Visby genom ombyggnation från tidigare lokal. Vi har utökat lägenhetsbeståndet med 17 nyproducerade lägenheter i kvarteret Trilobiten, Visby. Nettotillskottet för 2013 är således 18 lägenheter. Under året har även projektering, i två etapper, av cirka 100 nya bostäder i kvarteret Adjutanten, Visby påbörjats. Byggstart för etapp ett med 72 lägenheter planeras till våren Försäljningar Under våren har ett intensivt arbete genomförts vad gäller försäljning av företagets äldre- och gruppboenden. Som stöd i försäljningsprocessen har konsultföretaget PwC och advokatbyrån Hamilton anlitats. Affären avslutades i slutet av juni och försäljningsavtalet skrevs den 1 juli. Köpare blev Hemsö Fastighetsbolag. Försäljningen genomfördes som försäljning av bolag. Dotterbolag Dotterbolaget GotlandsHem Värme AB, som startades i maj 2010 har nu genomfört sitt fjärde verksamhetsår. Bolaget har under året haft verksamhet i fem anläggningar på fyra orter. Bolaget är helägt av AB Gotlands- Hem och producerar och distribuerar biobränslebaserad värme. AB GotlandsHem har under året köpt värme från dotterbolaget till fastigheterna i Lärbro, Tingstäde, Stånga och Romakloster. Bolaget visar ett positivt resultat efter koncernbidrag. AB GotlandsHem arbetar med balanserad styrning för att nå vision och övergripande mål. styrmodell Inom koncernen Region Gotland, med dess helägda bolag, används balanserat styrkort som metod för att få alla att arbeta mot de mål som pekats ut som strategiskt viktiga för att nå Vision Gotland Vår vision Vi är det mest attraktiva och kundnära bostadsföretaget för dig som vill bo på Gotland. Verksamhetsidé AB GotlandsHem ska främja bostadsförsörjningen på Gotland. Vi ska tillhandahålla och förmedla goda bostäder till rimliga hyresnivåer. Våra fastigheter ska förvaltas med en låg miljöpåverkan och ett bostadssocialt ansvarstagande. Våra strategier n Utveckla boendemiljöer utifrån kundernas behov n Säkra en sund ekonomi n Behålla, utveckla och rekrytera kompetenta medarbetare n Utveckla kundkontakterna Våra värderingar Service, samsyn, respekt och engagemang. Våra mål Kunderna upplever att de får tjänster av god kvalitet, är informerade, delaktiga och respektfullt bemötta. Medarbetare och ledare trivs, är engagerade, tar ansvar och utvecklas för att möta framtida utmaningar. Processerna ger resultat av god kvalitet till kostnader i nivå med jämförbara bolag. Samhälle Gotland utvecklas i linje med visionsmålen och har ett starkt varumärke. Ekonomin är uthållig och i balans ur ett generationsperspektiv. Övergripande resultat Vi kan konstatera att AB GotlandsHem i hög grad står för ansvarstagande och långsiktighet samt tar ansvar för att främja bostadsförsörjningen och tillhandahålla bra bostäder till en rimlig hyresnivå. Årets resultat efter finansiella poster uppgår till 79,6 mkr. Företagets lägenhetsbestånd har under året ökat med 18 lägenheter. Vakansgraden är fortfarande mycket låg. AB GotlandsHem har ett nära samarbete med Socialförvaltningen och Hälso- och sjukvården i det bostadssociala ansvarstagandet. Företaget arbetar aktivt med att begränsa miljöpåverkan och att underlätta för hyresgästerna att leva miljövänligt. Hyresgästerna är i huvudsak nöjda med verksamheten och vi har flera befintliga och presumtiva hyresgäster som uttryckt ett positivt intresse för en lägenhet i vår kommande nyproduktion i kvarteret Adjutanten, Visby. Gemensamt med alla våra medarbetare har vi startat ett omfattande projekt för att utveckla vår verksamhet. Det är glädjande att delta i detta arbete där alla bidrar, är positiva och ser möjlighet till förändring och förbättring. n Region Gotlands insyn och ledningsfunktion n Regionens koncernkrav n Arbetsordning för styrelsen och instruktioner för VD n Förvaltningsberättelsen ska även redovisa hur verksamheten bedrivits och utvecklats mot bakgrund av det regionala ändamålet med verksamheten n Samordning och dialog Målen ska uppnås genom att ett antal framgångsfaktorer förverkligas. Värderingen av hur arbetet går görs med hjälp av signalfärgerna: grönt, gult och rött. styrkort = Grönt - det här är vi bra på = Gult - det här är vi inte tillräckligt bra på = Rött - det är vi inte bra på, åtgärder krävs Siffrorna inom parentes redovisar föregående års värde Sjöliljan, Visby 8 9

6 mål och måluppfyllelse våra kunder och vår marknad våra medarbetare och ledare Genom vårt mål arbetar vi kontinuerligt med att förbättra vårt samarbete med hyresgästerna. Kunderna upplever att de får tjänster av god kvalitet, är informerade, delaktiga och respektfullt bemötta. Vara en bra hyresvärd AB GotlandsHem är helt dominerande vad avser hyresrätter på Gotland. Var sjunde gotlänning har sitt hem hos oss. Detta innebär ett stort ansvar då bostaden spelar en stor och viktig roll i varje människas liv. Alla hyresgäster ska kunna känna trivsel och trygghet i sitt boende. För att ytterligare förbättra vår personliga service och närheten till kund har vi genomfört ett projekt som syftar till att kvartersvärden ansvarar för utlämning av nyckel till ny hyresgäst. Fördelarna är flera, bland annat har vi skapat en naturlig mötespunkt mellan våra kvartersvärdar och hyresgäst i samband med inflyttningsdagen. Vi ser en positiv effekt av den korta svarstiden för de frågor som kan uppstå i samband med inflyttning samt att vi på ett personligt sätt har kunnat informera om kvarteret i allmänhet och lägenheten i synnerhet. Tillgänglighet I våra bostadskvarter i Slite kan våra hyresgäster sedan juni månad besöka sin kvartersvärd i en helt ny lokal i markplan som är mer lättillgänglig för alla. Vi arbetar aktivt med tillgängligheten på många olika sätt, både personliga möten och att det ska vara enkelt att nå oss på telefon eller e-post. Vi har också flera tjänster på vår hemsida; här finns en mängd information och blanketter samt att våra hyresgäster kan boka tvättstuga, uppdatera ködagar eller göra ett bostadsbyte. Bemötande Genom våra värderingar har vi kunden i fokus och strävar efter att bemöta denne med service, samsyn, respekt och engagemang. Under första halvåret har vi genomfört en utbildning i social kompetens för våra medarbetare. Hyresgästtidningen, Bo & Hyra har under året utkommit med två nummer, ett på våren och ett på hösten. Hyresgästerna har under året bjudits på gratis inträde till ett antal idrottsevenemang där företaget har sponsoravtal. Inflytande Vårt tillvalsprogram har genomarbetats tillsammans med Hyresgästföreningen och har även inneburit en inventering för att fånga upp tidigare standardhöjningar kopplat till våra tillval. Tillvalsprogrammet är uppskattat bland hyresgästerna, bland annat har cirka 20 hyresgäster bytt ut hela sitt kök. Trygghet Vår satsning på trygga bostadsområden fortsätter där vi aktivt arbetar med sanitära olägenheter och genom vårt sociala nätverk följer upp med både information och utbildning till våra entreprenörer samt egen personal. Genom vårt mål skapar vi ett arbetsklimat och en arbetsmiljö som främjar medarbetarens vilja att utvecklas. Medarbetare/ledare trivs, är engagerade, tar ansvar och utvecklas för att möta framtida utmaningar Vara en god arbetsgivare Alla medarbetare erbjuds friskvård på betald arbetstid. Under 2013 har 1,5% (1,4%) av den totala arbetstiden ägnats åt friskvård i olika former. Vi har ett lågt utnyttjande av friskvården på arbetstid men i våra studier kan vi konstatera att våra medarbetare upplever en balans mellan privatliv och yrkesliv som medför att det finns tid och utrymme för idrottsaktiviteter och träning även utanför arbetstid. Vid senaste medarbetarundersökningen 2012 framkom ett antal goda synpunkter och idéer på hur vi ska kunna bli en bättre arbetsgivare. Vi har därför under hösten startat ett stort projekt för att utveckla vår verksamhet, vilket innebär en genomlysning av hela organisationen, vårt arbetssätt samt våra kompetensutvecklingsbehov. Syftet med projektet är att förbereda våra kommande stora pensionsavgångar, skapa en organisation som erbjuder meningsfulla och intressanta arbetsuppgifter, ha en fortsatt bra arbetsmiljö och arbetsförhållanden samt erbjuda goda utvecklingsmöjligheter. Projektet är omfattande och stort och vi skyndar långsamt framåt och räknar med att lägga mycket tid på detta under hela Arbetsmiljö Antalet tillsvidareanställda var den 31 december 81 stycken. Antalet tjänstemän har i medeltal varit 28,24 årsarbetare och antalet fastighetsarbetare 52,32. Under året har företaget dessutom haft tidsbegränsade anställningar motsvarande 5,79 årsarbetare. Den totala sjukfrånvaron uppgår till 6% (4,8%). Den förklaras främst av en kraftig topp i korttidsfrånvaron under februari beroende på en influensavåg. Långtidsfrånvaron har ökat på grund av långvariga konvalescensperioder. Antal tillsvidareanställda per den 31 dec Antal anställda Kvinnor Män Totalt Antal tillsvidareanställda per den 31 dec per kategori Kategori Tim kvinnor Tim män Fast. kvinnor Fast. män Framgångsfaktorer (Vad vi måste vara bra på) Styrtal (Hur vet vi om vi lyckats - resultat 2012) Vara en bra hyresvärd NKI ska vara minst 67* (68) Index ska vara minst 69* (68) Resultat Framgångsfaktorer (vad vi måste vara bra på) Styrtal (hur vet vi om vi lyckats - resultat 2012) Vara en god arbetsgivare NMI ska vara lägst 80* (75) Resultat 75 Tillgänglighet Nöjdheten ska vara minst 80* (79) 79 Arbetsmiljö Arbetsmiljöindex ska vara minst 83* (81) Sjukfrånvaron ska vara högst 4,5% (4,8) 81 6% Bemötande Nöjdheten ska vara minst 84* (83) 83 Ledarskap Upplevelsen av om ledarskapet är tydligt och nära ska vara minst 81* (79) 79 Inflytande Nöjdheten ska vara minst 55 (58) 58 Trygghet Nöjdheten ska vara minst 80* (79) 79 Kompetensförsörjning Betyget på kompetensutveckling ska vara minst 78* (80) Alla medarbetare ska ha en egen kompetensutvecklingsplan (målet uppfylldes inte) 80 Alla har inte *) Värdena mäts i kundundersökning, 0 37=mycket svagt, 38 61=svagt, 62 71=medel, = starkt, = excellent. Nästa mätning av värdena sker i kundundersökning år *) Värdena mäts i medarbetarundersökning, 0 37=mycket svagt, 38 61=svagt, 62 71=medel, = starkt, = excellent. Nästa mätning av värdena sker i medarbetarundersökning år

7 mål och måluppfyllelse våra processer Sjukfrånvaro i procent Totalt 6,0 4,8 4,5 Kort 3,3 3,0 3,5 Lång 2,7 1,8 1,0 Kvinnor 2,5 4,2 3,5 Män 3,5 5,1 5, år 0,0 0,0 0, år 8,4 6,3 3, år 4,8 4,0 5,4 Andel långtidsfrånvaro Kompetensförsörjning I juni startade ett projekt för att ta fram en kompetensförsörjningsplan som ska ge grun den för att uppnå målet med enskilda kompetensutvecklingsplaner. Mot bakgrund av det generationsskifte som förestår inom fastighetsbranschen och inte minst inom AB GotlandsHem, har vi fördjupat samarbetet mellan företaget och fastighetslinjen på gymnasiet. Inom detta arbete har vi deltagit i branschråd anordnade av fastighetslinjen och fört gemensamma diskussioner med rektor och lärare på gymnasieskolan kring marknadsföring av fastighetsbranschens arbetsuppgifter och jobbmöjligheter. Fyra personer från AB GotlandsHem har under våren deltagit i fastighetslinjens utbildning av praktikhandledare för att kunna erbjuda hög kvalitet i handledningen av eleverna under deras praktikperiod. Medelåldern i företaget har minskat till 50,2 (50,5) år och den genomsnittliga anställningstiden är 19,4 år. Genom vårt mål arbetar vi med ett arbetsklimat och en arbetsmiljö som främjar medarbetarens vilja att utvecklas. Processerna ger resultat av god kvalitet till kostnader med jämförbara bolag Uthyrning AB GotlandsHems marknad är stabil och företaget har få vakanta lägenheter. Intressekön för bostäder har förändrats sedan vi infört krav på nyanmälning till kön en gång per år och idag finns bostadssökande registrerade. Vi har utökat vårt lägenhetsbestånd med totalt 18 lägenheter under året. Ett antal kontorslokaler i Hemse kommer från årsskiftet att stå tomma då nuvarande hyresgäst sagt upp sitt kontrakt. Under 2014 kommer delar av lokalen att återställas till två lägenheter. Andelen omflyttningar i våra bostäder (lägenheter och studentrum) har minskat något och var under året 18% (19%). Totalt har 932 (961) objekt bytt hyresgäst. Det är framför allt, förutom studentrummen, lägenheter om 2 eller 3 rok som bytt kontraktsinnehavare. Omflyttningen i våra vanliga lägenheter är 14% (16%). Direktbyten av lägenhet mellan hyresgäster var 99 (146). Vi kan konstatera att vi har en jämn flyttfrekvens i våra bostäder över tid. Sociala problem, arbetslöshet och sjukdom kan leda till att det enskilda hushållet periodvis får ekonomiska problem och därmed svårigheter att betala hyran. AB GotlandsHem bedriver ett aktivt arbete tillsammans med Intrum Justitia, hyresgästen och de sociala myndigheterna för att finna lösningar till kvarboende. Ibland finns ingen annan utväg än avhysning och under 2013 verkställdes nio (8) avhysningar. Underhåll Under verksamhetsåret har underhållsarbeten utförts i fastighetsbeståndet till en sammanlagd kostnad av 122,9 mkr (114,9 mkr). Av den totala kostnaden för Ledarskap Verksamhetsutvecklingen som beskrivits ovan har, som en del, lett till beslut om en förändring i organisationen. Detta tillsammans med att en chef valt att gå i tidigare pension har gjort att vi startat ett rekryteringsarbete av två avdelningschefer. Denna förändring i ledningsorganisationen innebär att vi under 2014 kommer att lägga särskild tid på utveckling av ledningsgruppen och ledarskapet. Åldersstruktur tjänstemän och fastighetsanställda Åldersförd. Tjänstemän Fastigh.anst. Totalt % % % % % % Totalt % Framgångsfaktorer (vad vi måste vara bra på) Styrtal (hur vet vi om vi lyckats - resultat 2012) Resultat Uthyrning Hyresbortfallet för bostäder bör inte 0,5% 0,5% överstiga 1 % (0,5) Flyttfrekvensen, exklusive studentbostäder, 14% 14% bör inte överstiga 20 % Underhåll Underhållsintervallerna bör inte öka Kostnaden per kvm bör minst ligga i nivå med riket Arbete pågår för att minska intervallerna Över rikssnittet för för SABO företagen Drift (värme/el/vatten) Förbrukningen/m2 och miljöpåverkan ska minskas enligt beslut i miljöplan Samtliga värden har minskat enligt miljöplan Fastighetsskötsel Kostnaden per kvm ska ligga i nivå med jämförbara bolag Över snittet för för SABO företagen Nybyggnation Nybyggnation av ca 40 lägenheter/år Beslutade byggprojekt är genomförda med liten avvikelse mot planering vad gäller kostnad och kvalitet. Egen utvärdering i efterkalkyl Planering Adjutanten, etapp 1, 72 st Byggprojekt Trilobiten utvärderad med gott resultat GotlandsHems kontor, Jungmansgatan 1, Visby 12 13

8 mål och måluppfyllelse underhåll har investeringar gjorts för 51,2 mkr (42,4 mkr) och periodiskt underhåll för 70,3 mkr (70,3 mkr.) Större investeringsprojekt var: n Isolering av vindar till ett värde av 4,6 mkr n Badrumsrenoveringar till ett värde av 15,4 mkr n Fönsterbyten och dörrbyten till ett värde av 14,6 mkr I det periodiska underhållet ingår såväl planerade som oplanerade åtgärder i form av både inre och yttre underhåll. Klotter kostar. Efter års höga omkostnader så kan vi nu konstatera att klottret minskar. Klotter Belopp Lägenhetsunderhållet har intervaller för målning/ tapetsering som uppgår till ca 18 år, vilket medfört att tapeterna många gånger hunnit bli omoderna och ofräscha. På sikt är ambitionen att företaget ska kunna sänka underhållsintervallen. Under året har målning och tapetsering genomförts i (1 553) rum, luckbyten har skett i 203 (244) kök och 526 (1 055) golv har bytts. En stor del av åtgärderna har skett i samband med omflyttning eller vid uppkomna skador. Intervallen för byte av köksluckor har varit 18 år samt 28 år för byte av golv. Den sammanlagda kostnaden för denna typ av underhåll uppgår till 29 mkr. Arbetet med yttre underhåll är ständigt pågående. Ett axplock av allt vi gjort under året är: n I kvarteret Bogen 1, Visby har vi renoverat samtliga cykelskjul och förstärkt med bättre inbrottsskydd n Källarförråden på Garvaregatan, Klintehamn har förbättrats n De inre trapphusen på Östertull, Höken och Vitkålen, Visby har fått belysning med olika typer av rörelsevakt Drift Det finns ingen standard för hur man värderar beräknad miljöpåverkan från energianvändning i fastigheter. SABO har tagit fram riktlinjer för beräkning av miljövärdering av energianvändandet. Dessa beräkningar följs noggrant upp i Skåneinitiativet som är en sammanslutning av flera av SABO:s medlemsföretag. Skåneinitiativet har som målsättning att minska energianvändningen med 20% från 2007 till AB GotlandsHem värnar om miljön och arbetar aktivt för att bidra till vår ägares mål att miljö- och klimatarbete på Gotland rankas topp tio i landet. Sedan 1997 har vi arbetat med att minska energianvändningen. Syftet med detta är dels att sänka driftskostnaderna samt att minimera miljöpåverkan och vi lyckas riktigt bra med vårt arbete. Sedan SABO:s mätningar startade 2007 har vi lyckats minska vår energiprestanda betydligt mer än bostadsbolag inom Skåneinitiativet. AB GotlandsHem är inte medlem i Skåneinitiativet. Orsaken är att vi startade vårt arbete tio år tidigare samt att vi inte beräknar energiprestandan på A-tempyta utan på den totala ytan. Det gör att vi inte fullt ut kan jämföra våra siffror med de 107 bolag som är anslutna. Under 2014 kommer vi att gå över till beräkningar baserade på A-tempyta. Energiindexkorrigerad energiprestanda kwh/m ,0% -2,2% -3,7% -5,3% -8,5% -10,4% Skåneinitiativet AB GotlandsHem Att värna om miljön kan dock vara en dyr historia. Våra återbetalningstider på investeringar uppgår idag till cirka elva år på de energiåtgärder vi utfört medan flera åtgärder inom Skåneinitiativet har återbetalningstider på upp mot 40 år. Det är en ekonomisk utmaning att fortsätta minska och behålla den energiprestanda vi har idag. Vi tror oss ha hittat en modell för att identifiera hur energi- och underhållsbesparande åtgärder ska kunna sammanfalla med vårt planerade underhåll. I modellen gör vi en djupare analys av kostnaden för både energi- och underhållsåtgärder och ställer det i relation till de effekter vi uppnår. Modellen hjälper oss också att planera för att åtgärderna genomförs rationellt och i rätt ordning. Modellen ger ett effektivt arbetssätt under analysen. Tids- och kostnadsmässigt så tar det cirka två timmar per lägenhet för att ta fram en underhållsplan som säkerställer att våra fastigheter blir så energisnåla som möjligt, med en bra komfort till en rimlig kostnad. Fastighetsskötsel Under våren har vi genomfört ombyggnation av vår snickeri- och verkstadslokal. Lekplatsen i kvarteret Fjällskivningen, Visby har under våren genomgått en total ombyggnation och stod klar lagom till sommaren. Våra 87 lekplatser har under året besiktats och vi kan konstatera att de håller en god nivå. På lekplatser i Hemse och på Signalgatan, Visby har vi påbörjat en större förändring enligt önskemål från våra hyresgäster. vårt samhällsperspektiv Genom vårt mål bidrar AB GotlandsHem till Region Gotlands utveckling av det gotländska samhället. Gotland utvecklas i linje med visionsmålen och har ett starkt varumärke Säkra god planering av bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov En ny bostadsförsörjningsplan antogs av Regionfullmäktige under hösten. Företagets förslag till arbetsförturer för inflyttande togs inte i planen. AB GotlandsHem har en del utmaningar för att nå målen för nybyggnation, då det saknats mark- och plananvisningar. AB GotlandsHem har i en skrivelse till Regionen föreslagit att detaljplanläggning av mark ska ha en femårig inriktning för att säkerställa tillgången på byggbar mark. Regionen instämmer och sympatiserar med vår önskan och föreslår ett utökat samråd samt att man i kommande bostadsprojekt i exploateringsplanen anger typ av upplåtelseform. För att säkerställa bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov är ett antal lägenheter öronmärkta för att möta gruppernas behov. n För personer över 65 år finns markplanslägenheter eller lägenheter i fastigheter med hiss. Lägenhetstypen underlättar tillgänglighet och ger möjlighet att bo kvar i sin hemmiljö. Vid årsskiftet fanns 88 (87) sådana lägenheter runt om på hela ön n För 55+ boende, där minst en i hushållet måste ha fyllt 55 år finns ett antal lägenheter. Vid årsskiftetfanns 24 sådana lägenheter i kvarteret Norderstrand,Visby Våra fastigheter omgärdas av m 2 asfaltsbelagda ytor och promenadstråk, m 2 grönytor och cirka träd och ett oräkneligt antal buskar. Under året har räddningstjänsten gjort en översyn av våra 409 trapphus och de är både välvårdade och fria från brandfarliga hinder. Nybyggnation Årets investeringar uppgår totalt till 7,2 mkr. Upphandling för nyproduktion av ca 100 lägenheter i kvarteret Adjutanten, Visby genomfördes under hösten. Byggstart planeras under våren Trots planering och arbete har vi inte nått målet för nybyggnation över tid då en långsiktig inriktning avseende mark- och planfrågor från Region Gotland saknats. n Via vår ungdomskö kan ungdomar mellan 18 och 23 år söka en lägenhet. Vid årsskiftet har vi förmedlat 76 ungdomslägenheter vilket är över vårt uppsatta mål för året n Tillgången på studentlägenheter är god och kön nästan obefintlig. Vid årsskiftet fanns 23 vakanta studentlägenheter. Den 1 juli 2013 gick Högskolan på Gotland samman med Uppsala universitet och verksamheten i Visby går nu under namnet Uppsala universitet Campus Gotland. Vi har ännu inte noterat någon ökad efterfrågan efter sammanslagningen n Våra befintliga hyresgäster kan via vår hemsida anmäla lägenhetsbyten med varandra En viktig del av vårt uppdrag är det bostadssociala ansvarstagandet. Detta ansvar hanteras genom: n En förtursgrupp bestående av representanter från Socialförvaltningen, AB GotlandsHem och Hälso- & sjukvårdsförvaltningen sammanträder en gång per månad och beslutar om medicinska och sociala förturer n Separationsförturer handläggs av AB Gotlands- Hem enligt givna regler. Under 2013 beviljades 82 förturer, en svag ökning från föregående år Lagen om bostadsanpassningsbidrag ger personer med bestående funktionsnedsättning rätt att få sin bostad anpassad så att den fungerar utifrån specifika behov. För att få genomföra vissa åtgärder krävs fastighetsägarens medgivande. AB GotlandsHem försöker så långt det är möjligt att tillgodose alla önskemål. Bostadsanpassningarna bekostas av Region Gotland och under året har vi godkänt 187 åtgärder av både mindre 14 15

9 mål och måluppfyllelse vår ekonomi och större art till ett totalt värde av mkr. Bostadsanpassningarna varierar stort. Den minsta anpassningen motsvarade en kostnad av 700 kr och den mest omfattande kr. Främja trygghet och säkerhet Att bo tillsammans i flerfamiljshus innebär att visa hänsyn och respekt gentemot sina grannar när det gäller störande ljud. Sedan lång tid arbetar företaget tillsammans med Socialförvaltningen inom Region Gotland. Detta har visat sig vara ett vinnande koncept då vi kunnat agera snabbt på uppkomna störningar. Tidiga insatser gör att vi inte behövt avhysa någon hyresgäst på grund av störning. Vår trygghetsjour har under 2013 haft 393 utryckningar över hela Gotland. Detta är en liten nedgång sedan föregående års kraftiga ökning. En förklaring är att våra hyresgäster har blivit mer uppmärksammade på att tjänsten finns. AB GotlandsHem fortsätter att satsa på trygga bostadsområden. Vi har bytt och förbättrat all utomhusbelysning i kvarteret Terra Nova, Visby samt satt upp nya låsningsbara bommar i kvarteret Tjädern, Hemse för att förbättra trafiksituationen i området. Efter en trygghetsvandring i Klintehamn sattes flera belysningsstolpar upp. Vi fortsätter arbeta med vårt koncept Våga Fråga och har under vintern genomfört en vidareutbildning inom området våld i nära relation. Trygghetsutryckningar Trygghet i bostadsområdena återspeglas på många olika sätt. Det är glädjande att se att våra hyresgäster uppskattar det arbete vi gör och att våra planteringar, blomlådor och grönytor inte utsätts för skadegörelse. Våra hyresgäster tar väl hand om sina bostäder. Trots det kan det ibland uppstå akuta fel som inte kan hanteras via ordinarie felanmälan. Under 2013 har vår fastighetsjour haft utryckningar över hela Gotland. Genom vårt mål får vi en sund ekonomi som är i god balans. Ekonomin är uthållig och i balans ur ett generationsperspektiv Styrning, uppföljning och utvärdering För att klara ägarens krav på bolaget krävs en stark ekonomi, med en väl fungerande styrning och uppföljning. Årets resultat ligger över förväntad nivå. Detta kan främst förklaras genom den försäljning av äldre- och gruppboenden som genomfördes under juli månad. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 79,6 mkr (8,4 mkr) och årets vinst till 74,6 mkr (8,3 mkr). Direktavkastningen på eget kapital uppgick till 33% (5,3%). Lönsamhet Efter en utfallsprognos för 2013 har en omfördelning gjorts vilket skapat ett större ekonomiskt utrymme för att korta intervallerna för invändigt underhåll. Det egna kapitalet uppgår till 240,4 mkr och likviditeten till 12,1 mkr. Vår räntebindningstid ligger på 4,19 år och den totala låneportföljen uppgår till 1,124 mkr vilket är en minskning med 10%. Finansiell ställning Företagets egna kapital uppgick vid årsskiftet till 240 mkr (166 mkr). Soliditeten ökade rejält till 16,7% (11,1%). Likvida medel uppgick vid årsskiftet till 12 mkr (17 mkr), vilket motsvarar 35% av en månadshyra. Årets totala kassaflöde uppgick till -5 mkr (-20 mkr). Arbetet med att implementera och tillämpa komponentredovisning av fastigheter är klart octh kommer att införas under kommande år. Finansiering/kapital-anskaffning Hyresförhandlingen 2012 innebar en tvåårig överenskommelse om hyreshöjning med 2,6 % för 2013 och 2,0% för Fastighetsvärdering görs vartannat år och kommande år sker nästa värdering. Försäljningen av våra äldre- och gruppboenden gav ett betydande överskott vilket användes till att lösa lån med ofördelaktig ränta. En effekt av försäljningen, förutom minskning av ofördelaktiga lån, var att soliditeten steg från 11,1% till 16,7%. Koncernens framgångsfaktorer Vårt bidrag (aktivitet) Resultat Framgångsfaktorer (vad vi måste vara bra på) Styrtal (hur vet vi om vi lyckats - resultat 2012) Resultat Främja Uthyrning hälsa och förebygga ohälsa och sjukdomar Läs vidare under vår miljöredovisning Öka takten för att ställa om till förnybar energi och effektivisera energianvändningen Läs vidare under vår miljöredovisning Säkra god planering av bostadsförsörjning utifrån olika gruppers behov Främja trygghet och säkerhet Tillhandahålla goda boendemiljöer som inbjuder till ett aktivt och hälsosamt liv Fortsätta att begränsa företagets miljöpåverkan Bygga energisnåla hus Energioptimera driften Delta i framtagandet av bostadsförsörjningsplan Öka långsiktigheten i markoch planfrågor Delta i trygghetsvandringar Utbilda personalen i ämnen som främjar trygghet och säkerhet i bostadsområdena PCB-sanering av fogar 0,5% Ny miljöplan 14% Tvättstuga i flera kvarter Hämtning av grovsopor på landet Nya sopbodar i flera kvarter i Visby Byggprojekt Adjutanten Visby Vi fortsätter investera i elfordon för att minska drivmedelsförbrukningen Bostadsförsörjningsplan antagen Bra samarbete med Region Gotland i mark- och planfrågor Trygghetsvandring i Klintehamn Utbildning: Våld i nära relationer Styrning, Uthyrning uppföljning och utvärdering Lönsamhet Finansiell ställning Finansiering/kapitalanskaffning Självskattas; bra, mindre bra, dåligt (bra) Avkastningen ska minst uppgå till ägarens krav. I snitt 7,5 mkr/år under perioden(8,4) Avkastningen på eget kapital ska vara minst 4% (5,3) Soliditeten ska vara minst 11% (11,1) Likviditeten ska motsvara % av en månadshyra (55%) Den genomsnittliga räntebindningstiden ska vara 3 år +/-0,5 (3,75 år) Max 50% av låneportföljen får ha en räntebindning som understiger 1 år (32%) Max 25 % av portföljen får ha låneförfall inom en 12 månaders period (60%) Bra 11,6 33% 16,7% 35% 4,19% 31% 27% 16 17

10 mål och måluppfyllelse miljöredovisning Ekologiskt hållbart samhälle Vi arbetar dagligen med att skapa en hållbar utveckling i miljö- och klimatfrågor. Under 2013 har vi sett över och utvecklat vår miljöpolicy. Vi har även tagit fram en ny miljöplan som sträcker sig till år Information om miljö, avfall och energi sker fortlöpande till våra hyresgäster. PCB i kvarteret Stäven År 1970 byggdes kvarteret Stäven, Visby och då användes fogmassa innehållande PCB mellan betongblocken i byggnadernas ytterfasad. Enligt Förordningen (2007:19) om PCB, ska byggnader som innehåller PCB saneras senast 30 juni Förberedelser inför saneringen pågår och tidsplanen är att saneringen av PCB ska starta under Berörda myndigheter är informerade och har yttrat sig i ärendet. En miljöteknisk markundersökning utfördes under Då framkom att området med odlingslotter behöver saneras. Under 2013 har därför alla odlingslotter fått sin jord utbytt mot ny kvalitetssäkrad, pcb-fri jord. I projektet har ton jord transporterats bort och lagts på deponi. Området har därefter återställts och delats in med 38 st odlingslotter, nya containers för kompost och en hög inhägnad runt hela området med låsbara grindar. Hela projektet kostar 2 miljoner kronor vilket betyder en saneringskostnad på ca kr/odlingslott. Moderna och miljövänliga tvättstugor Vi har nu moderniserat ungefär hälften av våra tvättstugor och vi fortsätter med vår målsättning att färdigställa mellan 3-6 tvättstugor per år. De nyinstallerade tvättstugorna är säkrare, rättvisare och miljövänligare. De bokas elektroniskt via bokningstavla eller via vår hemsida. Tvättmaskinerna erbjuder automatdosering av miljömärkt tvättmedel utan fosfat. Detta motverkar överdosering eftersom automatdoseringen bidrar till att rätt mängd tvättmedel används. Logga in på Mina Sidor för att boka tvättid Att användningen av icke miljömärkta tvättmedel minskar är också en fördel. Under 2013 byggdes 16 nya moderna och miljövänliga tvättstugor i Visby samt i Slite. Totalt har nu lägenheter tillgång till dessa miljövänliga tvättstugor. Avfall Arbetet med att förbättra hantering och sortering av avfall är en ständigt pågående process. Vi har sett en ökning i att vilja sortera mer, vilket är mycket positivt. Under 2013 har vi investerat i sex nya miljöhus. Det har visat sig att dessa miljöhus underlättar sortering och hämtning av avfallet samt skapar en bättre arbetsmiljö för våra kvartersvärdar och transportören. Återvinningen har under 2013 ökat för samtliga fraktioner med undantaget ofärgat glas. Den största ökningen står förpackningar av plast samt färgat glas. Totalt har 1460 (1470) ton brännbart, kompost och blandat lämnats in, vilket är en minskning med 10 ton jämfört med förra året. Miljömålet för 2013 var att vi skulle öka återvinning och kompost med vardera 2% jämfört med tidigare år. Målet uppfylldes för återvinningen, vilken ökade med 20%. Mängden kompost minskade däremot under 2013 med 3%. Mängden återvinning uppmätt i ton Total mängd (ton) Kompost Brännbart Blandat n 2013 n 2012 n 2011 n Mängden blandat, brännbart, kompost uppmätt i ton Wellpapp Tidningar Plast Papper Metall Glas ofärgat Glas färgat n 2013 n 2012 n Energianvändning Energibesparande åtgärder som t ex vindisolering, och ventilationsoptimering genomförs löpande i våra kvarter. Åtgärderna sparar energi men ger även en bättre inomhusmiljö för våra hyresgäster. Under 2013 har vindarna i kvarteret Vitkålen, Höken och Bogen 1 i Visby tilläggsisolerats med svensk miljövänlig gran- och tallfiber. Husen blir varmare på vintern och svalare på sommaren. En förnyelsebar och energieffektiv isolering. Under året har 54,2 (55,3) GWh förbrukats för uppvärmning dvs. 140 (144) kwh/m 2. Värme och varmvatten produceras till 96,6% (96,6%) med fjärr- eller närvärme. Resterande andel med direktverkande el. Miljömålet för 2013 var att vi skulle minska energianvändningen med 2% jämfört med föregående år. Målet uppfylldes, eftersom förbrukningen minskade med 3%. AB GotlandsHem köper all elenergi med märkningen Bra Miljöval. Detta innebär att elen kommer från förnyelsebara energikällor såsom biobränsle, sol-, vind- och vattenkraft. Under året har 7,21 (7,16) GWh elenergi dvs. 18,6 (18,6) kwh/m 3 förbrukats. Vattenförbrukning Åtgärder för att minska vattenförbrukningen genomförs fortlöpande, t ex byte till snålspolande toaletter och blandare. Våra hyresgäster har under 2013 förbrukat m3 ( m 3 ) vatten, vilket är 2 % lägre förbrukning än föregående år. Sedan 2006 har vår förbrukning minskat med 12%. Drivmedelförbrukning Den positiva trenden, att vår drivmedelsförbrukningen för transporter och arbetsredskap minskar, fortsätter. Sedan mätningen startade år 2000 har vår drivmedelsförbrukning minskat med 33%. Inköp av fordon med lägre drivmedelsförbrukning har möjliggjort denna minskning. Under 2013 har vi utökat med två nya elbilar och har nu totalt 20 elbilar i vårt bestånd. Miljömålet för 2013 var att vi skulle minska användningen av drivmedel med 2% jämfört med förgående år. Målet har vi verkligen uppfyllt, då förbrukningen minskade med 10%. Förbrukning av bensin och diesel i liter mellan 2000 och n Diesel n Bensin

11 femårsöversikt moderbolaget framtida utveckling Femårsöversikt moderbolaget Resultaträkning (tkr) Hyresintäkter Fastighetsunderhåll Resultat efter finansiella poster Årets vinst Balansräkning (tkr) Investeringar i fastigheter Fastighetslån Balansomslutning Nyckeltal Avkastning eget kapital (%) 33,1 5,3 6,4 3,0 3,6 Soliditet (%) 16,7 11,1 10,7 10,2 10,3 Genomsnittlig skuldränta (%) 3,67 4,23 4,26 4,02 4,11 Antal tillsvidareanställda 31 december Antal årsanställda Sjuktal (%) 6,0 4,8 4,5 4,3 3,8 - varav andel långtidssjukfrånvaro (%) NMI, nöjdmedarbetarindex Antal lägenheter varav antal lägenheter i kategoriboende Nyproduktion, antal lägenheter Försäljning, antal lägenheter Ombyggnad av lokal till lägenhet (netto) Antal lokaler Bostadsyta (m 2 ) Lokalyta (m 2 ) Hyresbortfall bostäder (%) 0,6 0,4 0,5 0,5 0,6 Antal omflyttningar (lägenheter o studentbostäder) Andel omflyttningar (lägenheter o studentbostäder) Antal utryckningar pga. störningar Antal avhysningar bostäder NBI, nöjdboendeindex Utfall av hyresförhandling (%) 2,0 2,6 2,9 2,5 2,9 Energiförbrukning (MWh) Uppvärmning Normalårskorrigerad uppvärmning Fastighetsel Energiförbr. per uthyrningsyta (kwh/m2) Uppvärmning Normalårskorrigerad uppvärmning Fastighetsel 18,62 18,61 19,12 19,50 19,60 Totalmängd avfall (ton) Kompost Vattenförbrukning (m3) Vattenförbrukning / uthyrningsyta (m3/m2) 1,37 1,40 1,41 1,40 1,48 Främja bostadsförsörjningen Bolaget ska också sträva efter att erbjuda en bra mix av olika lägenhetsstorlekar och bostadsformer. ABGotlandsHem ska värna tillgången till hyresrätter men det finns inget självändamål i att växa som boframtida utveckling Som styrdokument för den framtida utvecklingen arbetar AB GotlandsHem utifrån den av styrelsen antagna strategiska planen för Stort underhållsbehov Det ökade behovet av underhåll framträder allt starkare och måste få ett större utrymme än tidigare i budgeten. Cirka 70% av AB GotlandsHems fastighetsbestånd byggdes under rekordåren och är nu i behov av större underhållsåtgärder. För att i en begränsad ekonomi kunna arbeta med prioriteringar på bästa sätt har en noggrann inventering och bedömning av fastigheternas status påbörjats. Vi vet också från tidigare kundundersökningar att våra kunder prioriterar och värdesätter det inre underhållet och välskötta utemiljöer. Under perioden måste en strategisk långsiktig plan för underhållsarbetet med ekonomiska förutsättningar tas fram. Markanskaffning En viktig framgångsfaktor på sikt är att öka långsiktigheten i markanvisningsfrågor. AB GotlandsHem har i skrivelse till Region Gotland påtalat detta. Region Gotland instämmer i synpunkten. Man föreslår ett utökat samråd och att man i exploateringsplanen anger områden för hyresrätter. Nyproduktion En viktig faktor för att kunna öka Gotlands befolkning är tillgången på bostäder. AB GotlandsHem planerar att under perioden bygga ca 100 lägenheter i Visby. AB GotlandsHem ska även fortsätta att bidra till en långsiktigt hållbar och kretsloppsanpassad utveckling. All nyproduktion under perioden ska därför energimässigt minst klara kraven för energieffektiva hus. Miljö och energi Miljö- och energifrågor har redan idag en hög prioritet i företaget och mycket har gjorts vad gäller energioptimering. Det samlade miljöarbetet ska bedrivas på ett systematiskt sätt i enlighet med miljöledningssystemets rutiner med inriktning på ständig förbättring. Under mandatperioden kommer arbetet framför allt att inriktas på isolering av vindar, renovering av fönster samt tilläggsisolering av fasader. En plan för sanering av fogar innehållande PCB i kvarteret Stäven, Visby ska tas fram. stadsbolag. I takt med nyproduktionen ska vi, om vi bedömer det ekonomiskt lönsamt, pröva försäljning av för oss mindre lönsamma fastigheter. Fastighetsbeståndet ska förändras och förädlas utifrån en långsiktig kundnytta. Företagsövergripande Långsiktiga och förtroendefulla hyresgästrelationer ska eftersträvas. Våra hyresgäster ska känna sig trygga och delaktiga. Lyhördhet ska prägla arbetet med att tillgodose hyresgästernas behov. Hyresgästernas uppfattning om AB GotlandsHem som hyresvärd ska regelbundet följas upp genom kundundersökningar. Resultatet ska ligga till grund för bolagets förbättringsarbete. Företagets organisation ska ge förutsättning för hög kundnytta samt effektivt nyttjande av resurser. Organisationen ska vara tydlig med klara ansvarsområden och befogenheter. Egen personal ska prioriteras i strategiskt viktiga funktioner samt i det nära kundarbetet. I övrigt kan entreprenörer och konsulter användas. Genom att vara en attraktiv arbetsgivare ska kompetenta och motiverade medarbetare kunna rekryteras och behållas. Medarbetarnas uppfattning om arbetsförhållandena ska regelbundet mätas och utvärderas. Utvecklingen på IT-området ska fortsätta för att öka tillgänglighet och service för kunderna. Utvecklingen ska också effektivisera de interna processerna och förbättra den interna och externa informationen. Bolagets verksamhet och organisation kommer att genomlysas i syfte att utveckla företaget och skapa förutsättningar för en utveckling av vår service mot våra hyresgäster. Målet är att skapa en god hantering inom nyproduktion, pensionsavgångar och kompetensutveckling av våra medarbetare. vinstdisposition Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (tkr): Balanserade vinstmedel Årets vinst Totala vinstmedel Styrelsen föreslår att till förfogande ställda vinstmedel tkr disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning tkr vinstdisposition 20 21

12 ekonomiska sammanställningar koncernresultaträkning Alla belopp i tkr NOT Rörelsens intäkter Hyresintäkter Övriga intäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsens kostnader RÖRELSERESULTAT Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella poster RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

13 ekonomiska sammanställningar koncernbalansräkning koncernbalansräkning tillgångar eget kapital och skulder Alla belopp i tkr NOT Alla belopp i tkr NOT Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående nyanläggningar Balanslåneposter Maskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar Varulager Lager Summa varulager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa och bank Eget kapital 20 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Fria reserver Årets vinst Summa fritt eget kapital SUMMA EGET KAPITAL Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Summa kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR

14 ekonomiska sammanställningar kassaflödesanalys koncern moderbolagets resultaträkning Alla belopp i tkr NOT Alla belopp i tkr NOT Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar intresseföretag 96 2 Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring Ökning/minskning varulager Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Sålda dotterbolag Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skuld Kassaflöde från finansieringsverksamheten Rörelsens intäkter Hyresintäkter Övriga intäkter 2, Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Fastighetsförvaltning 3, Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsens kostnader RÖRELSERESULTAT Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag Ränteintäkter och liknande resultatposter 8, Räntebidrag - 2 Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella poster RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

15 ekonomiska sammanställningar moderbolagets balansräkning tillgångar moderbolagets balansräkning eget kapital och skulder Alla belopp i tkr NOT Alla belopp i tkr NOT Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående nyanläggningar Balanslåneposter Maskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa och bank Summa kassa och bank Eget kapital 20 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets vinst Summa fritt eget kapital SUMMA EGET KAPITAL Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR

16 ekonomiska sammanställningar kassaflödesanalys moderbolag Alla belopp i tkr NOT Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag 96 2 Lämnat koncernbidrag Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga korta rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Sålda dotterbolag Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skuld Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

17 ekonomiska sammanställningar Noter gemensamma för moderbolag och koncern Alla belopp i tkr not 1 redovisnings- och värderingsprinciper AB GotlandsHems årsredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Koncernredovisning I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden efter förvärvet. Resultat från under året sålda bolag har inkluderats i koncernens resultaträkning för tiden fram till tidpunkten för avyttringen. Internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet. I koncernens resultaträkning redovisas minoritetens andel i årets resultat. Minoritetens andel i dotterbolags kapital redovisas i separat post i koncernens balansräkning. I moderbolagets bokslut redovisas andelar i dotterföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som utdelning från dotterföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Intresseföretagsredovisning Som intresseföretag betraktas de företag som inte är dotterföretag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 20% av rösterna för samtliga andelar, eller på annat sätt har ett betydande inflytande. I moderbolagets bokslut redovisas andelar i intresseföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som intäkt från intresseföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Intäkter Hyresintäkter: i den period uthyrningen avser. Övriga intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande: Ränteintäkter: i enlighet med effektiv avkastning. Erhållen utdelning: när rätten att erhålla utdelning bedöms som säker. Lånekostnader I moderbolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt, förändringar i uppskjuten skatt samt andel i intressebolags skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. I moderbolaget redovisas, på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning, den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. I moderbolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period de uppkommer. Fastigheter som inte används av koncernföretag och som innehas för långsiktig uthyrning, klassificeras i koncernens redovisning som förvaltningsfastigheter. I moderbolaget klassificeras fastigheter som inte används i moderbolagets rörelse och som innehas för långsiktig uthyrning, som förvaltningsfastigheter. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Underhållslåneposter UH-del UER-del, 10-åriga åtgärder UER-del, 20-åriga åtgärder Byggnader och inventarier Inventarier Bostadsbyggnader Specialbyggnader Industribyggnader Bostadslåneposter Markanläggningar 33 år 10 år 20 år 5 år 50 år 33 år 20 år 33 år 20 år Nedskrivningar När det finns en indikation på att en tillgång eller en grupp av tillgångar minskat i värde görs en bedömning av dess redovisade värde. I de fall det redovisade värdet överstiger det beräknade återvinningsvärdet skrivs det redovisade värdet omedelbart ner till detta återvinningsvärde. En tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett en förändring i de antaganden som vid nedskrivningstillfället låg till grund för att fastställa tillgångens återvinningsvärde. Det återförda beloppet ökar tillgångens redovisade värde, dock högst till det värde tillgången skulle ha haft (efter avdrag för normala avskrivningar) om ingen nedskrivning gjorts. Statliga stöd Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, andra finansiella fordringar, kundfordringar, leverantörsskulder, leasingskulder och låneskulder. Marknadsvärden på finansiella instrument beräknas utifrån aktuella marknadsnoteringar på balansdagen. Marknadsräntor och en uppskattning av företagets riskpremie ligger till grund för beräkningar av marknadsvärden på långfristiga lån. För övriga finansiella instrument, i huvudsak kortfristiga lån och placeringar där marknadsvärden inte finns noterade, bedöms marknadsvärdet överensstämma med bokfört värde. Kundfordringar Kundfordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra kundfordringar. Värdepapper och finansiella fordringar Värdepapper och finansiella fordringar som är anskaffade med avsikt att innehas långsiktigt redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, minskat med eventuell reservering för värdeminskning. Värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt redovisas i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaffningsvärde och marknadsvärde. Vid värderingen tillämpas denna princip på aktieportföljen som helhet respektive ränteportföljen som helhet, vilket innebär att orealiserade förluster avräknas mot orealiserade vinster inom respektive portfölj. Eventuella derivat bruttoredovisas dock. Alla transaktioner med värdepapper redovisas på affärsdagen. Låneskulder Låneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som skall återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden såsom räntekostnad eller ränteintäkt över lånets löptid. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som skall återbetalas. Upphörande av redovisning av finansiella skulder sker först när skulderna har reglerats genom återbetalning eller att dessa efterskänkts. Säkring av koncernens räntebindning Avtal om en så kallad ränteswap skyddar koncernen mot ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas på grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter, och periodiseras över avtalstiden. Ränteinstrument som inte uppfyller kriterierna för säkringsredovisning värderas vid bokslutstillfället, varvid avsättning för orealiserade förluster görs. Avbrutna säkringstransaktioner Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts eller lån som återbetalas i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen, utom i de fall säkringstransaktionen avser en investering i utländska nettotillgångar. I det senare fallet kvarstår det ackumulerade resultatet avseende derivatinstrument eller lån i eget kapital tills nettotillgångarna helt eller delvis avyttrats ur koncernen. Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske. Fordringar Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Varulager Varulagret värderas, med tillämpning av först-in-/ först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. För homogena varugrupper tillämpas kollektiv värdering. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placeringar som dels är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer, dels Handlas på en öppen marknad till kända belopp eller Har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Nyckeltalsdefinitioner Soliditet Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt)

18 ekonomiska sammanställningar koncernen moderbolaget koncernen moderbolaget Not 2 Hyresintäkter och övriga intäkter Not 5 forts Hyresintäkter Bostäder Lokaler Övrigt Avgår outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Summa Övriga intäkter Reavinster Övriga intäkter Summa Not 3 Fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna utgifter och uppvärmning Riskkostnader och avgälder Fastighetsavgift Summa Not 4 Ersättning till revisorerna PwC Revisionsuppdraget Övriga tjänster Summa Not 5 Personal Medelantalet anställda Kvinnor Män Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Löner och ersättningar till styrelsen och VD Löner och ersättningar till övriga anställda Summa Sociala avgifter enligt lag och avtal Pensionskostnader för styrelsen och VD Pensionskostnader övriga anställda Lönebidrag Summa Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal styrelseledamöter på balansdagen Kvinnor Män Totalt Antal VD och ledande befattningshavare Kvinnor Män Totalt Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro% 6,0 4,8 6,0 4,8 Långtidssjukfrånvaro *% 2,7 1,8 2,7 1,8 Sjukfrånvaro för män% 3,5 5,1 3,5 5,1 Sjukfrånvaro för kvinnor% 2,5 4,2 2,5 4,2 Anställda år% 8,4 6,3 8,4 6,3 Anställda 50 år -% 4,8 4,8 4,8 4,0 * Med långtidssjuk avses sjukfrånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Not 6 Resultat från andelar i koncernföretag Realisationsresultat vid försäljning dotterbolag Summa Tidsbestämda anställningar Kvinnor Män Totalt

19 ekonomiska sammanställningar koncernen moderbolaget koncernen moderbolaget Not 7 Resultat från andelar i intresseföretag Not 13 Balanslåneposter Fondemission Utdelningar Summa Not 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Summa Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa Not 10 Skatt på årets resultat Aktuell skatt för året Aktuell skatt hänförlig till tidigare år Summa Not 11 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Totalt taxeringsvärde Not 12 Pågående nyanläggningar Bostadslånepost Underhållslånepost UH-del Utgående restvärde Årets påverkan på bolagets resultat Not 14 Maskiner och andra tekniska anläggningar Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 15 Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ack. avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 16 Andelar i intresseföretag Moderbolaget Redovisat Antal Redovisat värde värde andelar i koncernen Husbyggnadsvaror HBV förening, , Stockholm SABO Byggnadsförsäkring AB, , Stockholm Summa Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Under året genomförda omfördelningar Utgående nedlagda kostnader

20 koncernen moderbolaget koncernen moderbolaget Not 17 Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 21 Upplåning Ingående anskaffningsvärden Tillkommande värdepapper Avgående värdepapper Utgående ack. anskaffningsvärde Utgående redovisat värde, totalt Varav noterade aktier Redovisat värde Börsvärde eller motsvarande Not 18 Varulager Värderat till anskaffningsvärde Bränslelager Summa Not 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna räntebidrag Övriga poster Summa Not 20 Förändring av eget kapital KONCERNEN Aktie- Bundna Övrigt fritt Summa kapital reserver eget kapital eget kapital Eget kapital Årets resultat Eget kapital MODERBOLAGET Eget kapital Årets resultat Eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa Summa räntebärande skulder Förfallotider Den del av långfristiga skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen Skulder till kreditinstitut Summa Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Övriga poster Summa Not 23 Ansvarsförbindelser Fastigo Summa ansvarsförbindelser Not 24 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Summa Aktiekapitalet består av stycken A-aktier med kvotvärde kr. Företaget innehar stycken egna A-aktier