En analys av bostadsbrist och dess konsekvenser på olika grupper i Norrköping

Transkript

1 En analys av bostadsbrist och dess konsekvenser på olika grupper i Norrköping _0 _ 1 ^ ö cos ö _ sin ä / ö sin sin 2sin cos Bostadsbyggande Segregation NORRKÖPINGS KOMMUN BOSTADSSAMORDNINGEN

2 2/2 0 Innehåll Förord... 3 Sammanfattning... 3 Inledning... 4 Mekanismer som blir mer exkluderande för vissa grupper i förhållande till andra Bostadsmarknaden i Norrköping... 6 Varför är då hyresrätten särskilt viktig för Norrköping?... 6 Bostadsbrist... 7 Bostadsproduktion i Norrköping... 8 Tillgången på hyresrätter i Norrköping april Ohälsotalet i Norrköping Utbildningsnivån i Norrköping Andelen med ekonomiskt bistånd i Norrköping Arbetslösheten i Norrköping Registrerade hushåll på C/o adresser i Norrköping Flyttkedjor Fördelningsprinciper för hyresrätter Etableringstid... Etableringshinder för hyreslägenhet Skulder - Kreditupplysning Inkomst/ersättning Störande beteende Hyresnivån Trångboddhet i Norrköping Gråzonsproblematik Ungas etablering på bostadsmarknaden Antal födda barn i delområde per den 31 december 11: Invandring anhöriginvandring Utsatta grupper med särskilda skyddsbehov Skydd för kvinnor med och utan barn - utsatta för hot om våld och föremål för misshandel och andra kriminella övergrepp Svarthandel med hyresrätter och bedrägerier Självförsörjning - studier och arbete Flyttmönster i Norrköping Inflyttning till Norrköping Hemlösheten i Norrköping Kommunens egna behov av bostäder Ökade kostnader och ökad belastning på kommunens socialtjänst Konsekvenser för Norrköpings kommun Boendesegration i Norrköping Slutord Källor... 48

3 3/2 0 Förord Ekvationen på försättsbladet är att se som symbolisk för den stora komplexitet som bostadsbrist medför. En stor mängd faktorer och olika mekanismer ger sammantaget en allt större effekt framförallt för svaga grupper på bostadsmarknaden en ekvation som är mycket svårlöst. Sammanfattning Bostadsmarknaden i Norrköping har på kort tid gått från ett överskott på lägenheter till en bostadsbrist. Situationen är helt ny för Norrköping och överrumplande för väldigt många som vant sig vid att "boendet löser sig alltid" Bostadsbristen påverkar alla i Norrköping även om den ekonomiskt resursstarka med ett starkt socialt nätverk klarar sig betydligt bättre än den resurssvaga utan motsvarande nätverk. Rapporten berör inte alla konsekvenser av bostadsbrist och utanförskap och dess påverkan på samhället i stort. Exempel på andra konsekvenser är ökad kriminalitet, ökad droganvändning, otryggare bostadsområden och i stort en ökad social och ekonomisk ohälsa. Rapporten har fokus på bostadshyresmarknaden och de olika mekanismer som uppstår med anledning av bostadsbrist i Norrköping. Vi ser tydligt graderna av svårigheter utifrån sociala och ekonomiska faktorer där den resursstarka med nätverk är starkast och de resurssvaga med sociala, psykiska och fysiska problem är svagast på bostadsmarknaden. En ny typ av hemlöshet har uppkommit i och med bostadsbristen. Här är hemlösheten inte är kopplad till sociala eller andra problem som normalt föranleder insatser från till exempel socialkontor, vård - och omsorgskontor, arbetsmarknadskontor eller landstingsvård. Detta är hushåll som på en fungerande bostadsmarknad självständigt löser sitt boende utan behov av socialt stöd, vård eller behandling. Vi ser i allt större utsträckning att orsakerna till hemlöshetssituationer i Norrköping beror på strukturella orsaker och i allt mindre utsträckning beror på individuella orsaker kopplade till en social problematik I praktiken innebär detta till exempel att en allt större andel av socialtjänstens resurser används för en grupp som enbart har behov av en bostad och att allt mer tid läggs i Norrköping på arbete med personer som under andra förhållanden inte skulle tillhöra socialtjänstens målgrupp. Detta är delvis en konsekvens av att trösklarna för inträdet på bostadsmarknaden har höjts betydligt sedan de första tecknen på bostadsbrist märktes i Norrköping Det framgår även tydlig att resurssvaga hushåll i kommunen har fått mycket stora problem på bostadsmarknaden. Bland de resurssvaga hushållen ser vi många arbetssökande, man uppbär ekonomiskt bistånd helt eller delvis, personer med låglöneyrken, ungdomar, studenter, nyanlända flyktingar, ensamstående föräldrar och hemlösa.

4 4/2 0 Norrköping har en ökande segregering i flera områden som på sikt kommer att medföra ökad ohälsa i befolkningsgrupperna. Rapportens analys av segregering är begränsad till mätetal gällande andelen arbetslösa, andelen boende på C/o adresser, lägsta ohälsotal, lägsta utbildningsnivå, lägsta nivå av förvärvsinkomst samt koncentrationer av hushåll med samma etniska bakgrund. Viktigt är att framhålla att till exempel etnisk segregering inte behöver vara negativt utan kan innehålla goda tillväxtfaktorer. Oroande är dock utvecklingen där flera delområden har allt fler negativa och samverkande socioekonomiska värden. Rapporten ger förslag på en mer omfattande studie där fler parametrar vägs in i bedömningen av hur utsatt ett delområde i Norrköping är. En fortsatt befolkningsökning och ett lågt bostadsbyggande i Norrköping kommer ytterligare att försvåra situationen och fler kommer att ta kontakt med socialtjänsten för att få hjälp med sin bostadssituation. Även vägarna till hemlöshet har blivit fler då toleransnivån sjunkit betydligt utifrån konkurrensen på bostadsmarknaden - det har blivit lättare att bli av med sin bostad och svårare att få tag på en bostad. Inledning Denna rapport försöker ge en bild av konsekvenserna av bostadsbrist ur ett mycket brett perspektiv. En bostadsmarknad i obalans ger olika konsekvenser för olika grupper i kommunen. Att tala om bostadsbrist ur ett bredare perspektiv visar på stor komplexitet med många mekanismer och samverkande orsaker som inte alltid är överskådliga. Rapportens syfte är att öka förståelsen för många av de sammanhang som är kopplade till bostadsbrist samt särskilt belysa konsekvenserna för marginaliserade och socialt utsatta grupper. Utredningen pekar på utsatta grupper på bostadsmarknaden som till exempel hemlösa som utöver boendet kan behöva andra insatser. Dessa insatser kan i de flesta fall inte på ett bra sätt erbjudas om ett boende inte finns. Man kan här tala om individuella orsaker till bostadsbristen, för att till exempel en missbruksbehandling ska bli hållbar så krävs en bostad och ett återinträde på bostadsmarknaden. Oavsett om behov av andra insatser finns eller inte så är hemlösheten ett strukturellt problem i första hand - en effekt av bostadsbrist i Norrköping. Lösningen på problemet finns därför på bostadsmarknaden. Rapporten inleds med en kortare redovisning kring huruvida det är bostadsbrist i Norrköping och våra erfarenheter av tillgången på lägenheter. Då tilltron på flyttkedjor är mycket stor hos bostadsmarknadens parter med flera så ges nedan en motviktsbild. Detta då det finns stora risker förknippade med en för stor tilltro till att flyttkedjor löser situationen för exempel resurssvaga hushåll. Under rubriken bostadsproduktion ges en kortfattad bild av bostadsbyggande och befolkningsutvecklingen i Norrköping. Ett stycke kommer in på lediga lägenheter och visar att en ledig lägenhet inte alltid är ledig. Under rubriken fördelningsprinciper redogörs för hur uthyrningspolicys förändras beroende på om det är bostadsbrist eller inte varefter det följer en redovisning av etableringshinder och förändrade etableringstider i Norrköping. Därefter redovisas olika

5 5/2 0 konsekvenser av bostadsbristen och grupper som blir särskilt utsatta vid bostadsbrist. Kenneth Edström Bostadssamordnare Mekanismer som blir mer exkluderande för vissa grupper i förhållande till andra. Komplexiteten är stor rörande konsekvenserna av bostadsbrist och skiljer sig förmodligen mycket mellan olika kommuner beroende på bostadsmarknadens strukturer på orten. Finns det kommunala bostadsföretag och arbetar dessa med bostadssociala frågor, andelen äganderätter, bostadsrätter och egna hem i förhållande till andelen hyresrätter, andelen nyproducerat i förhållande till hela bostadsbeståndet, sociala strukturer, arbetslöshet, andelen biståndstagare per capita samt arbetar kommunen aktivt med bostadssociala frågor med mera. Rapporten visar på flera samverkande faktorer som ökar trösklarna till bostadsmarknaden och inte bara för svaga hushåll. Fördelningsprinciperna det vill säga fastighetsägarnas uthyrningspolicy, "kösystem" och hur man fördelar lediga lägenheter har förändrats radikalt sedan 09. Kraven på ekonomisk stabilitet har ökat och kontrollen av ekonomisk och social skötsamhet har fått en mer framträdande roll - det traditionella kösystemet har gått ur tiden och ersatts av mer eller mindre transparenta system. Dagens fördelningsprinciper bygger på allt från ren matchning av hyresgäster till en blandning mellan traditionell kö, vara aktiv och samla poäng. Oavsett fördelningsprincip så har kraven ökat betydligt på den bostadssökande som i större utsträckning nu måste sälja in sig på bostadsmarknaden. Etableringshinder är hinder för inträde på bostadsmarknaden utöver fördelningsprinciper. Här syns en mycket stor skillnad mot åren innan 09 där man ibland chansade på osäkra kort till exempel hushåll med tidigare hyresrelaterade betalningsanmärkningar. I dag görs generellt en större utredning, en utökad undersökning av den sökandes ekonomiska situation, vandel i övrigt samt tekniska - administrativa system som ger fastighetsägaren grönt eller rött ljus. En klar distansering har skett från tidigare möten mellan fastighetsägare och bostadssökande till dagens mer digitala urvalsprocess. Norrköpings kommun har i jämförelse med andra kommuner en hög andel personer som inte betalar sin hyra i tid och av detta skäl riskerar avhysning. Ackumulerat sätt har Norrköping en hög andel avhysta personer i ett femårsperspektiv. Svårigheterna för tidigare avhysta är mycket allvarliga och märks vid uppföljningar av kommunens årliga hemlöshetsundersökning där majoriteten av de öppet hemlösa tidigare blivit avhysta relativt nyligen. Det rapporten beskriver som retableringshinder är de extremt stora svårigheter hushåll

6 6/2 0 med tidigare avhysningar, störande beteende, hyresrelaterade skulder samt skulder hos kronofogden har för att få en bostad på nytt. Så kallad etableringstid visar att tiden för att erhålla en bostad avsevärt har förlängts i Norrköping de senaste tre åren. Även för personer utan etableringshinder men där personer med etableringshinder möter avsevärt större problem än tidigare. Konsekvenserna av bostadsbristen i Norrköping kan vidare sammanfattas i trångboddhet, ökad social och psykisk ohälsa, ökade kostnader för kommun och socialtjänst, ökad hemlöshet, ökad svarthandel med hyresrätter och bedrägerier, minskade möjligheter till självförsörjning, påverkan på inflyttning och stora konsekvenser för kommunens möjligheter att arbeta med bostadssociala frågor. Bostadsmarknaden i Norrköping I Norrköping finns drygt familjer som utifrån boendeform är fördelade enligt 47 procent som bor i hyresrätt, 32 procent bor i äganderätt och småhus, 19 procent bor i bostadsrätt samt 2 procent i övrigt. Hyresrätterna är fördelade så att det kommunala bolaget hyresbostäder i Norrköping AB har cirka 33 procent ( lägenheter) och privata fastighetsägare 67 procent (cirka lägenheter) Boendeformen varierar kraftigt mellan olika stadsdelar i Norrköping. Bland de tio största befolkningsområdena så är Hageby det området som har högst andel hyresrätter (88 procent). Vikbolandet och dess landsbygd har den högsta andelen äganderätt och småhus (95 procent) och den högsta andelen bostadsrätter återfinns i Vilbergen (53 procent) Tillkomsten av nya bostäder i Norrköping var totalt 8,7 procent fördelat på en ökning med 6,3 procent för lägenheter och 13,2 procent för småhus vilket är den lägsta tillväxten i förhållande till jämförelsekommunerna mellan Högst tillväxt hade under perioden hade Linköping med 22,9 procent, Örebro med 19,1 procent och Jönköping med 16,6 procent. I jämförelsekommunerna så är det Norrköping som i särklass har det lägsta byggandet av flerbostadshus där förekomsten av hyresrätter återfinns. Hyresrätten är särskilt viktig för Norrköping och en grundförutsättning för till exempel invandring och ungas etablering på bostadsmarknaden. Vi ser även tydliga samhällsmönster med en ökad rörlighet på grund av förändringar i hushållssammansättning där man behöver byta boendeform. Andelen hyresrätter i Sveriges kommuner varierar mycket från att helt dominera till att inte vara en naturlig struktur som i till exempel Uppsala där bostadsrätt och egna hem är den dominerande formen. Varför är då hyresrätten särskilt viktig för Norrköping?

7 7/2 0 Norrköpings kommun utmärker sig genom att alltid ha varit öppen för människor som flyr från andra länder flyktinmottagande. Kommunen har nationellt sätt höga eller mycket höga ohälsotal, hög arbetslöshet ungdomsarbetslöshet, högt bidragsberoende långvarigt ekonomiskt bidragsberoende och en socialhistoria som sammantaget med livsstilen hos befolkningen får stort socioekonomiskt utslag. Norrköping har en relativt stor andel hushåll som lever i olika former av utanförskap men allvarligast är hur cementerat och segmenterat exempelvis boendesegregationen är. En stor andel av befolkningen, särskilt boende i områden med höga ohälsotal tar sig inte vidare mot självförsörjning och gör inte i någon större omfattning boendekarriär. Vi ser även att generationsväxlingar inte alltid förändrar de socioekonomiska förutsättningarna. Invandringen anhöriginvandringen till Norrköping består i allt större utsträckning av hushåll som är hänvisade till socialförsäkringssystemet och bidragsberoende. Den sammantagna uppfattningen är att andelen hushåll med marginaliserade inkomster inte minskat i Norrköping utan istället tenderar att öka. Konsekvenserna av detta är att allt fler hushåll är hänvisade till hyresrätter och segment nummer ett bland hyresrätterna det vill säga boende i billigare och äldre hyreslägenheter byggda före Utvecklingen är oroande då allt fler har behov av att bo billigt samtidigt som allt fler exkluderas från segment två centralt beläget och ombyggt/ renoverat samt segment tre nyproducerat. Bostadsbrist Det finns flera tecken på bostadsbrist i Norrköping. Vi ser ett ökat tryck på kommunala och privata bostadsföretag, historiskt låga vakanser, lågt byggande, ökande priser på bostadsrätter, äganderätter och egna hem, striktare fördelningsprinciper, fler etableringshinder och retableringshinder, minskad rörlighet/omflyttning, fler direktbyten, längre etableringstid och fler grupper som exkluderas från bostadsmarknaden. Kommunens myndighetsutövande nämnder märker en markant ökning av personer som söker myndigheten enbart på grund av att man inte kan lösa sin boendesituation. Varje enskild konsekvens av bostadsbrist enligt ovan ger en allt större sammantagen ackumulerad effekt. Inför rapporten har intervjuer genomförts med flera av fastighetsägarna i Norrköping. Fastighetsägarna som intervjuats representerar nästan 80 procent av hyresbostadsmarknads beståndet i kommunen. På frågan om de anser att det råder bostadsbrist i Norrköping så säger de flesta att så är fallet, andra att bostadsmarknaden är ansträngd och några få att marknaden är i balans utom vad gäller små lägenheter om 1-2 rum och kök där det är brist hos alla fastighetsägare. Intressant i samanhanget är att en Nationell undersökning av Boverket visar att Sveriges bostadsmarknad var i balans 03 och att bostadsbrist därefter successivt spridit sig från storstäder till medelstora städer och därefter mindre orter med under invånare-

8 8/2 0 Begreppet bostadsbrist kan definieras på flera sätt: Att efterfrågan på bostäder är större än tillgången dvs. relatera befolkningens storlek till tillgången på bostäder. Ett annat sätt, är att relatera en bostadsproduktion som inte motsvarar efterfrågan av bostäder med stigande priser på egna hem, bostadsrätter och äganderätter. En närmare definition av bostadsbrist visar dock att data som talar för till exempel relation mellan bostadsbrist och höga bostadsrättspriser inte stämmer då flera kommuner såsom Uppsala redovisar negativ prisökning på bostadsrätter. Detta trots stor bostadsbrist på hyreslägenheter. Rapporten utgår ifrån att tillgången på bostäder och i synnerhet hyreslägenheter är mindre en efterfrågan i Norrköping. Därefter ser vi till rapportens redovisning av flera faktiska förhållanden vilket sammantaget visar på bostadsbrist. Vi ser sedan cirka 2 år en gradvis ökande inlåsningseffekt (begränsningen av rörelser på bostadshyresmarknaden) i Norrköping. Mätetal som tyder på detta är att omflyttningstalet minskat från tidigare 23 % till dagens 18 % (Hyresbostäder i Norrköping AB) samt hos privata hyresvärdar ner mot 14 % vilket är jämförbart med till exempel talen för Malmö. Bostadsbrist över tid ger allvarliga konsekvenser som till exempel att man tvingas säga nej till utbildning, sysselsättning och arbete då man saknar egen bostad. Många personer i Norrköping är i dag oroliga och på en ständig jakt efter ett tryggt eget boende. Vi ser i dag att detta skapar andra problem såsom längre tider med biståndsberoenden och ökad social problematik. Det finns flera aktörer i Norrköping som driver frågan gällande att det inte råder bostadsbrist. Dessa åberopar oftast att det finns bostäder i olika upplåtelseformer att tillgå för bostadssökande samt för fram att bostadsbristen endast gäller mindre lägenheter om 1 2 rum och kök och att endast vissa svårigheter finns för andra lägenhetsstorlekar. Vad det gäller att vakanser finns i andra upplåtelseformer så förutsätter detta kapital och vissa ekonomiska förutsättningar som många hushåll i Norrköping saknar. Beträffande hur spridd bostadsbristen är bland olika lägenhetsstorlekar så bör man utgå ifrån att bostadsmarkanden i Norrköping snabbt har överrumplat väldigt många och snabbt brett ut sig från att initialt bara ha gällt just mindre lägenheter till att i dag omfatta de flesta storlekar. Om man inte tar med i beräkning den relativt stora anhöriginvandring av större barnfamiljer som skett det senaste året och som fortgår kan man få uppfattningen att det finns många vakanser på större lägenhetsstorlekar. Sanningen är att bristen är så stor på större lägenheter att akut trångboddhet uppstått och att till exempel det kommunala bolaget Hyresbostäder i Norrköping AB inte kan lösa situationen för ett flertal familjer trots en mycket hög ambition. Bostadsproduktion i Norrköping I den pågående och planerade bostadsproduktionen dominerar bostadsrätter, äganderätter, egna hem samt en mindre andel hyresrätter. Kommunens bostadsbyggande av lägenheter är oftast lokaliserat till attraktiva lägen nära vatten och de centrala delarna av Norrköping. Detta medför att det mesta som planeras

9 9/2 0 och byggs kräver en kapitalinsats och eller har en hyresnivå som vida överstiger vad mindre ekonomiskt starka hushåll eller till exempel bidragstagare klarar av att betala. Då många i Norrköping inte har ekonomi för att kunna få tillgång till dessa lägenheter blir detta ett av flera nedan beskrivna etableringshinder på grund av inkomstförhållanden. Ett stort problem som infinner sig är att nyproducerade lägenheter blir mycket dyra och allt dyrare per kvadratmeter framöver. Som exempel kan nämnas Hyresbostäders nyproducerade hyresrätter i Kvarteret Ormen där kalkylen visar på en kostnad av cirka kronor per kvadratmeter och år motsvarande en månadshyra om minst kronor för tre rum och kök om 72 kvadratmeter. En beräkning gällande Lundbergs AB och deras produktion av hyresrätter i kvarteret Spinrocken pekar på cirka kronor per kvadratmeter och därmed de dyraste hyresrätter som kommer att finnas i Norrköping utifrån kvadratmeterspris. Byggande av hyreslägenheter är Nationellt sätt mycket lågt i Norrköpings kommun men även detaljplanerat byggande av hyreslägenheter måste ses som lågt eller mycket lågt. Det finns som nämnts flera orsaker till detta med allt utifrån kravet på avkastning, finansiering samt olika former av överklaganden. I nedan tabell redovisas antalet nybyggda lägenheter i Norrköping mellan åren samt en jämförelse mellan ett antal kommuner. Tidsperioden är intressant utifrån att tydliga tecken på bostadsbrist började märkas Som framgår av tabellen så har Norrköping det lägsta byggandet av lägenheter bland samtliga jämförelsekommuner. Nybyggda lägenheter kommunjämförelse 0484 Eskilstuna 0580 Linköping 0581 Norrköping 0680 Jönköping 1880 Örebro 1980 Västerås Befolkningsutvecklingen i Norrköping Nedan diagram visar den faktiska befolkningsutvecklingen för Norrköpings kommun, en prognos för de närmaste åren samt en utblick långt framåt i tiden. Det vi ser är en stadig befolkningsökning de senaste 10 åren.

10 10/ Tabellen nedan visar befolkningsutvecklingen i Norrköping i förhållande till ett antal jämförelsekommuner och vi ser även att Norrköpings befolkning bara under 12 ökade med personer. Befolkningsutveckling kommunjämförelse 0484 Eskilstuna 0580 Linköping 0581 Norrköping 0680 Jönköping 1880 Örebro 1980 Västerås Summ a

11 11/ Tillgången på hyresrätter i Norrköping april 13 Fastighetsägare: Lägenhetsbestånd: Antal i kö: Lediga: Hyresbostäder AB Lgh ( 000) 10 Lgh Henry Ståhl AB Lgh Lgh Subnova AB 210 Lgh Lgh Graflunds AB Lgh Lgh SEFAB 80 Lgh 150 0Lgh Ulf Eklöf AB 897 Lgh Lgh Rikshem AB Lgh Lgh Henry Ståhl AB Lgh Lgh Gustafson s Bostäder AB 360 Lgh 0 1Lgh Lundbergs AB 1 400Lgh 11Lg Totalt: Lgh Lgh Det framkommer vid intervjuer med bostadsföretagen att "lediga lägenheter" inte kan jämställas med lägenheter som utbjuds till förhyrning till bostadssökande. Skälet till detta är att lägenheter som är eller blir friställda (ekonomiska vakanser) nyttjas till evakueringslägenheter, ställs av på grund av omfattande renoveringsbehov eller är uthyrda genom till exempel direktbyten. Detta kan i realiteten innebära att "lediga lägenheter" för förhyrning kan vara närmare 50 % mindre än officiellt uppgivna siffror. Ovan lägenheter beskrivna som lediga är i huvudsak större lägenheter om 3 rum och kök och större samt ett fåtal dyrare lägenheter om 2 rum och kök. Nedan diagram visar en uppföljning av vakansgraden som genomförts tillsammans med kommunens fastighetsägare varje år sedan 03, här nedan redovisas åren Vakansgrad Total vakansgrad Vakansgrad HnAB

12 12/ Vi ser en differens på fem lediga lägenheter mellan mätningen med ett genomsnitt per månad under 12 och mätningen per den sista april 13. Oavsett hur respektive fastighetsägare redovisar sin vakansgrad så är det säkerställt att det finns mycket få lediga vakanser för omedelbar uthyrning i Norrköping. Ohälsotalet i Norrköping Ett mått på ohälsa är ohälsotalet som egentligen är ett försäkringsmått. Ohälsotalet definieras som antal ersatta sjukdagar per person i åldern år. De ersatta dagarna gäller sjukpenning, arbetsskadesjukpenning, rehabiliteringspenning, förebyggande sjukpenning, sjukersättning vid utbildningsbidrag eller dagar med förtidspension och sjukbidrag. Dagar med partiell ersättning är omräknad till hela dagar. Ohälsotalet och sjukdagar innehåller inte de dagar som förevarit med sjuklön som arbetsgivaren står för. Under det senaste året har ohälsotalet minskat något i kommunen men ligger fortfarande högt vid en jämförelse med riket i stort. Kvinnor i Norrköping har fler ohälsodagar (33,0) än män (21,2). Vid nätverksträffar med andra kommuner i riket där olika bostadssociala nyckeltal jämförs och analyseras framgår det att Norrköping utmärker sig på ett flertal områden. En bedömning av den bostadssociala situationen på orten i jämförelse med andra kommuner är viktig för att våra resultat i Norrköping ska kunna tolkas på ett adekvat sätt. Våra olika utvärderingsinstrument möjliggör att våra bostadssociala insatser blir effektiva och hållbara över tid. Ohälsotalet (16-64 år) i kommunjämförelse 12: Ohälsotal Västerås Örebro Jönköping Norrköping Linköping Ohälsotal Eskilstuna

13 13/ Norrköping har ett högt ohälsotal vid en jämförelse med riket i stort men vi ser i ovan kommunjämförelse att Eskilstuna har ett högre tal. Ohälsotal per person (16-64 år) per delområde och procentuellt mot befolkning 12: Ohälsa Klockaretorpet Vilbergen Skarphagen Nordantill Lindö Borg Oxelbergen Marielund Ljura Navestad Hageby Ohälsa Ohälsotalet i Norrköping är högst i Vilbergen (158), Ljura (157), Navestad (151) samt Hageby (134). Delområdenas storlek och att de i större eller mindre utsträckning innehåller få eller flera olika boendesegment gör ohälsosiffran missvisande. En fördjupad analys behöver även göras gällande till exempel befolkningsgruppens ålder för att få rättvisa resultat. Utbildningsnivån i Norrköping Utbildningsnivån i Norrköping är relativt låg vid en jämförelse med riket i stort men varierar kraftigt mellan olika delområden i kommunen. I nedan jämförande tabell ser vi att Navestad och Hageby har en stor andel med enbart förgymnasial utbildning. Hageby, Navestad och Vilbergen har en låg andel med eftergymnasial utbildning. Utbildningsnivån i olika delområden i Norrköping:

14 14/ Klockaretorpet Vilbergen Skarphagen Nordantill Lindö Borg Oxelbergen Marielund Ljura Navestad Hageby Förgymnasial utb. Gymnasial utb. Eftergymnasial utb. Uppgift saknas Dagens bostadsmarknad ställer större krav än någonsin på datakunskap och att uppträda aktivt och strategiskt för att lyckas få en bostad. Vi vet att utbildningsnivån i Norrköping ofta spelar en avgörande roll för att kunna få ett arbete och att inte ha ett arbete kan vara ett etableringshinder för att få bostad. Erfarenheter från kommunens bostadssociala arbete med hemlösa visar ofta på en låg utbildningsnivå i gruppen men hur avgörande denna faktor är går inte att avgöra. Man kan dock förmoda att den med högre utbildning från exempelvis universitet i vissa situationer har enklare att ordna med eget boende på dagens bostadsmarknad. Naturligtvis finns stora individuella variationer men personer med exempelvis endast förgymnasial utbildning torde inte ha samma förutsättningar. Detta hänger ihop med att förutsättningarna för att ha ett arbete i dag ökar med utbildningsnivå och där personer med endast förgymnasial utbildning har mycket stora problem att få ett fast arbete. Andelen med ekonomiskt bistånd i Norrköping I Norrköpings kommun fanns i mars månad hushåll som lever i långvarigt ekonomiskt bistånd bestående av personer (inklusive medsökande) och barn vilket ger totalt individer i långvarigt ekonomiskt bistånd. Ekonomiskt bistånd är tänkt att vara samhällets yttersta skydd för att hjälpa personer under en begränsad tid. Biståndet är inte tänkt som en inkomst man får över lång tid. Att leva på ekonomiskt bistånd i flera år är förödande för mottagaren och får allt mer negativa konsekvenser med tiden det fortgår.

15 15/ Norrköpings kommun har en hög andel ekonomiskt bistånd i förhållande till befolkningen och en jämförelse med kommuner såsom Linköping, Örebro och Västerås visar på högre kostnader. Ser vi till det totala antalet personer som levt på kort och långvarigt ekonomiskt bistånd under 12 så är detta närmare personer som berörs varav barn. Bidragshushåll 12. Fördelning över biståndsmottagare, födelseland samt antal och varaktighet per personkategori: Kortvarigt Långvarigt Totalt Totalt Antal av biståndssökande: Totalt Summa av Antal personer: Totalt Summa av Antal barn: Det syns kopplingar mellan inflyttning till delområden med höga socioekonomiska ohälsotal och inflyttningen till dessa områden av personer med långvarigt ekonomiskt bistånd. Förutom en ökad ackumulering av födda i Sverige med långvarigt ekonomiskt bistånd så utmärker sig vissa grupper invandrade till Sverige med ett allt längre biståndstagande. Långvarigt ekonomiskt bistånd är som nämnt förödande för individer då man lever i ett mycket marginaliserad tillstånd och över tid riskerar att ställas utanför samhällets gemenskap. I Norrköping finns exempelvis närmare 800 personer som haft ekonomiskt bistånd i mer än 100 månader eller drygt åtta år samt ett större antal med ekonomiskt bistånd mellan ett och sju år. Ser vi till det stora antalet barn som lever i dessa familjer så måste situationen bedömmas som allvarlig särskilt då vi ser höga koncentrationer av grupperna i områden med höga socioekonomiska tal i övrigt. Arbetslösheten i Norrköping Arbetslösheten i Norrköping är hög vid en Nationell jämförelse och 12,8 procent till och med mars månad 13 för åldersgruppen år (8 432 personer) samt 23,9 procent för åldersgruppen år till och med mars månad 13 (2 008 personer) Den närmaste utvecklingen på arbetsmarknaden tyder på ökad arbetslöshet i Norrköping. Nedan tabell visar andelen förvärvsarbetande i respektive delområde. Den största negativa utvecklingen sedan år 00 har delområdet Ljura som minskat förvärvsfrekvensen med 6 procentenheter under perioden Därefter följer Kneipen med -5 procentenheter.

16 16/ Förvärvsarbetande Klockaretorpet Vilbergen Skarphagen Nordantill Lindö Borg Oxelbergen Marielund Ljura Navestad Hageby Förvärvsarbetande I ovan tabell framgår att andelen som förvärvsarbetar i Hageby, Navestad och Ljura är, mycket låg. Även siffrorna för till exempel Marielund, Nordantill samt Klockaretorpet är lågt i förhållande till övriga delområden i Norrköping Registrerade hushåll på C/o adresser i Norrköping I andelen av befolkningen som uppbär ekonomiskt bistånd månatligen (3 548 hushåll) och som är skrivna på C/o adress finns 490 hushåll. Avräknade är personer på institution, frivilligorganisationer, familjehem samt personer som angett felaktigt lägenhetsnummer till folkbokföringen. Den allra största gruppen registrerade på C/O adress är födda i Sverige (cirka 250 stycken), födda i Somalia är cirka 50 stycken och födda i Irak respektive Syrien är cirka 35 stycken var. I urvalsgruppen är cirka 150 personer födda på 1980-talet medan cirka 110 är födda på 1970-talet. Den tredje största gruppen är född på 1990-talet (cirka 70 personer). Många av de som är födda på 1990-talet är folkbokförda med C/O adress hos någon av sina föräldrar. En analys utifrån postnummer visar att de flesta C/O ärenden finns i de södra stadsdelarna i Norrköping. Majoriteten återfinns i området Timmermansgatan - Pressaregatan - Limmaregatan - Hyvlaregatan - Muraregatan - Formaregatan. Även områden runt Bäckgatan - Plåtslagaregatan - och i Ringdansen förekommer ofta som C/O adresser. Därefter kommer Ljura - Dagsbergsvägen - Albrektsvägen - och i city Hantverkaregatan och St Persgatan som vanligt förekommande. Ett konstaterande är att de allra flesta ärenden med C/O adress öppnades på ekonomiskt bistånd under 12 (cirka 140 personer) och därefter under 13 (cirka 135 personer). Det går dock inte att utläsa om folkbokföringen funnits på C/O adress hela denna tid. Vid en geografisk jämförelse utifrån fördelning av yrkanden om och verkställighet med avhysning i Norrköping så överensstämmer detta i stor utsträckning med

17 17/ adresser för C/o boenden med ekonomiskt bistånd. Detta kan tolkas som att de boende på C/o adress är hemlösa enligt socialstyrelsens definition - situation 4 samt har en mycket svag ekonomi. En utredning pågår gällande det totala antalet personer skrivna på C/o adress i Norrköping och var dessa bor. En tidig uppfattning är att majoriteten av alla skrivna på C/o adress i Norrköping är lokaliserade till Hageby, Marielund och Navestad. Att mäta andelen av befolkningen i Norrköping som är skrivna på C/o adresser har möjliggjorts av skatteverkets införande av lägenhetsnummer vid registrering av folkbokföring. Andelen boende på C/o adresser måste ses som ett socioekonomiskt ohälsotal då en ökande andel tyder på en bostadsmarknad allt mer i obalans. En uppskattning visar att många C/o adresser i totalen för Norrköping till stort geografiskt överensstämmer med faktaunderlaget gällande biståndstagare skrivna på C/o adresser. Vi ser redan i denna analys att många med C/o adresser är boende i delområden med i övrigt negativa och höga socioekonomiska tal. Flyttkedjor När bostadsbrist befaras eller är ett faktum är nyproduktion av lägenheter den vanligaste lösningen. Vid nyproduktion finns det flera orsaker till att dessa allt oftare hamnar i attraktiva lägen som ytterligare driver upp boendekostnaden. Arkitekter och byggherrar sätter stora krav på attraktion i fastighetens utformning, att den är centralt belägen och att det finns en attraktion i den geografiska placeringen som till exempel närhet till vatten. Att det i stort endast byggs utifrån dessa kriterier har även sin förklaring i lönsamhet och avkastningskrav. För att till exempel få nyproduktion av hyreslägenheter lönsam krävs att de boende ser värden som de är beredda att betala för genom hyresnivåer över genomsnittet. Det står även tidigt i byggprocessen klart att många med till exempel svag ekonomi inte kommer att kunna bo i dessa fastigheter. Detta då man saknar de ekonomiska förutsättningar som krävs. Ett vanligt begrepp som uppkommer vid selektivt byggande är att nyproducerade lägenheter genom så kallade flyttkedjor ger lediga lägenheter i äldre och billiggare bostadsbestånd. Detta resonemang förutsätter dock exempelvis att hushåll gör boendekarriär inom Norrköping, att man flyttar från äldre och billiggare lägenhetsbestånd i Norrköping, sker flyttningen från segmentet egna hem och bostadsrätt förutsätter detta i sin tur att någon lämnar sin lägenhet i äldre och billigare områden och flyttar in i exempelvis villan. Det finns ingen vetenskap som stödjer ett resonemang där dyrare nyproduktion frigör lägenheter där till exempel hushåll med begränsat ekonomiskt utrymme kan bo. Skälet till detta är att det finns ytterligare flera osäkerhetsfaktorer kring begreppet. Norrköping har i dag en bostadsbrist på de flesta lägenhetsstorlekarna

18 18/ och Norrköping har även en ökande inflyttning och ökande befolkning som vida överstiger nuvarande bostadsbyggande. Tydliga tecken finns på att äldre personer som mer eller mindre slutamorterat sin villa inte väljer exempelvis nyproducerade hyresrätter eller att göra större investering för bostadsrätt med högre månadskostnad. Det nya bolånetaket har i stor utsträckning begränsat möjligheterna för allt fler i Norrköping att köpa en nyproducerad bostad Det är även känt att en ökande andel av de som flyttar till Norrköping är hushåll med disponibla inkomster under per år. Om vi tar Malmö som exempel visar det sig att endast 10 procent av de inflyttade hade en disponibel inkomst över kr/ år vilket medförde att de normalt kunnat hyra en nyproducerad lägenhet om 2 rum och kök. procent hade en disponibel inkomst över kr/år och har normalt kunnat hyra en liten nyproducerad etta. Majoriteten av de inflyttade hade inte ekonomiskt utrymme att köpa sitt boende eller hyra en nyproducerad lägenhet. Denna typ av faktorer kan ta ut hela eller delar av tanken om att äldre lägenheter frigörs i Norrköping vid nyproduktion. Det finns dock flera exempel i landet på att nyproduktion skapar flyttkedjor men då efter flera senare steg i en så kallad flyttkedja. Det finns en lokal utredning rörande flyttkedjor som SCANDINFO AB, Marketing research utfört 09 gällande flyttkedjor i Östergötland. Studien gäller "En studie om hur nyproduktion i Norrköping, Mjölby och Motala påverkar bostadsmarknaden i Östergötland" Studiens syfte var att kartlägga vilka vakanser som uppstår på bostadsmarknaden i och med nyproduktion. En intervju har skett med en av initiativtagarna till studien vilket var Hyresbostäder i Norrköping AB s informationschef, Lars Löfgren. Studien tar en ansats att besvara följande frågor: Hur många bostäder blir tillgängliga på bostadsmarknaden i Norrköping vid nyproduktion? Vilka typer av bostäder blir tillgängliga? Hur påverkar nybyggnation inflyttning till regionen ( Östergötland, Norrköping)? Innebär flyttningar på grund av nyproduktion att hushåll får en förbättrad boendesituation? I vilken utsträckning skapas möjligheter för nya hushåll att etablera sig på bostadsmarknaden? Varifrån kommer de nyinflyttade och vilka är de? Rapportens grundläggande definitionen av Vad är en flyttkedja? Överensstämmer väl med den som kommunens bostadssociala program antagit. Det vill säga ett en flyttkedja uppstår när ett hushåll flyttar och lämnar sin gamla bostad till bostadsmarknadens förfogande. Denna rapport utgår dock från marginaliserade hushåll med svag ekonomi och hur dessa får en ökad tillång till reguljära bostäder genom flyttkedjor. Studien lägger fast många av våra utgångspunkter såsom definitionen av när uppstår inte en

19 19/ flyttkedja? När bryts en flyttkedja? Rapporten definierar en flyttkedjas faser på ett beprövat sätt, det vill säga led nr 1 är nyproduktion, led nr 2 är villa, led 3 är bostadsrätt och led 4 är hyresrätter. Det finns även led 5-10 där hushåll i led 5 bor inneboende, i andra hand eller till exempel i föräldrahemmet. Leden utöver 5 utgör i stor utsträckning hushåll som befinner sig i en av vedertagna hemlöshetsdefinitioner. Studien är intressant men saknar tillräckliga vetenskapliga belägg för att kunna tas till grund för att påvisa effekter av flyttkedjor på exempelvis svaga hushåll och andra utsatta grupper i Norrköpings kommun. Resultatet av rapporten visar att flera kedjor bröts på grund av att man flyttade från annan region (15 hushåll i studien), Någon till exempel hushållspart bor kvar i tidigare bostad (14 hushåll i studien), flytt från föräldrahem (9 hushåll i studien) samt 19 hushåll där bostaden står tom eller är bibehållen. Studien från SCANDINFO AB rör ett avgränsat segment i form av seniorboende för äldre. En sammantagen slutsats säger även att de förutsättningar som gällde 09 inte är applicerbara på kommunens bostadsmarknad 13. Det framgår vidare som ovan att man inte kunnat särskilja kapitalstarka hushåll från marginaliserade, inte kunnat visa en "kedja" mellan nyproduktion och "boendekarriär" för resurssvaga hushåll samt att studien haft ett för högt bortfall. Slutsatserna är att eventuella effekter för marginaliserade hushåll av en flyttskedja i Norrköping är högst osäkert. Ett ytterligare skäl till detta är att bostadsmarknaden i Norrköping är segmenterad i flera områden och att rörligheten mellan olika boendesegment begränsas starkt eller mycket starkt. Det finns vidare flera motsägelsefulla forskningsresultat (Sou 07:14) och att flyttkedjor skulle få effekt mot bostadsbristen hos inkomstsvaga hushåll finns det inte bevis eller vetenskapliga belägg för. Det är djupt oroande att en faktor som flyttkedjor används i olika förklaringsmodeller gällande att nyproduktion kommer alla grupper tillgodo. Detta då det kan få helt omvänd effekt genom ökad segregering, ökad hemlöshet och ökat utanförskap. Fördelningsprinciper för hyresrätter Fastighetsägarnas olika system för att förmedla lägenheter i Norrköping har förändrats mycket de senaste fem åren. Det mest utbredda systemet var tidigare att den sökande satte upp sig på en väntelista där lediga lägenheter i stor utsträckning erbjöds den som köat längst. Den sökandes aktivitet var ofta avgränsad till ett personligt besök och utlämnande av personuppgifter och inkomst. De senaste årens allt vanligare system kräver tillgång till Internet och viss datavana för att kunna göra en intresseanmälan för en bostad. Systemen tydliggör att man inte ställer sig i en traditionell kö där man kan förvänta sig att stå på tur.

20 / Utan markerar att man lämnar in en intresseanmälan för viss bostad hos fastighetsägaren. Stora krav ställs i dag på att man är fortsatt aktiv efter att intresseanmälan inlämnats och de flesta system avaktiverar sökande som t e x. varit inaktiv i mer än tre sex månader. Vi ser även att sökande som är särskilt aktiva genom att fortlöpande kontakta hyresvärden utöver krävd aktivitet via Internet lyckas få bostad i större utsträckning. Dagens fördelningssystem kan sägas vara en blandning mellan att vara aktiv, samla köpoäng och en matchning av hyresgäster från fastighetsägarens sida. Den stora skillnaden mot tidigare är att detta ställer större krav på hyresgästen att kunna föra sin talan muntligt, i skrift och vid möten med fastighetsägaren. Vi ser även att allt fler som har bostad, mer strategiskt planerar sin boendekarriär genom att vara aktiv och samla poäng för en boendekarriär som kan ligga år fram i tiden. Hyresbostäder i Norrköping AB utmärker sig på det sättet att man har ett mer transparent köpoängssystem än flertalet privata fastighetsägare. Detta bör medföra en större rättsäkerhet gällande att främst i "kön" först erbjuds ledig lägenhet. Men även hos Hyresbostäder förekommer matchning utifrån till exempel seniorboende. Ser man på tidsperioden i Norrköping så ser man tydligt hur fördelningsprinciperna förändrats beroende på om det funnits ett överskott på bostäder (- 07) balans (07 10) eller bostadsbrist (10 13). Under överskottsåren t o m. 07 då det fanns gått om lediga lägenheter (upp till ca lägenheter) var fördelningsprinciperna enklare och man betade i större utsträckning av från en traditionell kö och först till kvarn var vanligt. Hyresvärdarna var även mer villiga att chansa och hyra ut till hushåll med t e x. betalningsanmärkningar. Under blev fördelningsprinciperna allt mer strikta och vi ser under de senaste åren att även hushåll med god ekonomi och i övrigt goda referenser har svårt att få bostad. Slutsatserna är att fastighetsägarna i Norrköping anpassar t e x. uthyrningspolicy beroende på situationen på bostadsmarknaden och att bostadsbrist medför tydligare och striktare fördelningsprinciper. Det finns sunda aspekter av detta som t e x. att vare sig hyresgäst eller fastighetsägare gynnas av allt för lågt ställda krav då det finns ett samband mellan detta och hyresskulder/störningar som leder till yrkanden om avhysning. Tydligt är dock att bostadsbrist leder till högre trösklar särskilt för svaga hushåll på bostadsmarknaden och att den ökade konkurrensen mellan bostadssökande även medför att sökande med stabil ekonomi får svårt att hitta bostad. Etableringstid Hyresbostäder uppvisar ett transparent system där man kan utfå uppgifter rörande väntetider för att erhålla bostad i Norrköping. Bolagets poängsystem bygger på att aktiva bostadssökande erhåller 1 poäng per dag och där den sammanlagda poängsumman avgör vem som får ledigförklarad sökt lägenhet.

21 21/ Poängsystemet medför i kombination med rådande brist på lägenheter att lägenhetsstorlekarna på 1-2 rum och kök kräver cirka 730 poäng medförande en väntetid på cirka 2 år. Särskilt attraktiva områden som till exempel Atrium området kräver uppemot poäng motsvarande cirka 5 års väntan. Vad det gäller kommunens privata fastighetsägare som använder olika fördelningsprinciper så tyder alla omständigheter på att förhållandena gällande "trycket av sökande" är minst lika hårt på privata fastighetsägare. Men här finns inte samma transparenta insyn och matchning används i större utsträckning än någon form av kölista. Sammantaget visar detta att trycket från bostadssökande är hårt både mot det kommunala bolaget och mot privata fastighetsägare men att fördelningsprinciperna skiljer sig åt. Konsekvenserna för bostadssökande är sammanfattningsvis att man får räkna med ett köande på mellan ett till fem år för att få en bostad i Norrköping. I de flesta fall i fråga om bostad inom promenaderna på minst två år. Detta medför ett nytt etableringshinder men får även stor påverkan vad det gäller etableringstid. Inflyttade hushåll och hushåll där behov av bostad uppstår där man inte varit aktivt sökande får här en etableringstid på mellan ett till fem år. Etableringshinder för hyreslägenhet I tidigare kapitel beskrivs hur bostadsbrist kan påverka fördelningsprinciperna och vi ser ett starkt samband mellan bostadsbrist, större konkurrens och generellt större krav på den bostadssökande. Utöver fördelningsprinciperna ser vi även andra hinder som inte bara drabbar ekonomiskt svaga hushåll utan även får en påverkan på flera grupper i Norrköping. Hinder från att etablera sig på bostadsmarknaden i Norrköping definieras här som etableringshinder utifrån ekonomiska och sociala förhållanden för en person att tillgodose sitt bostadsbehov på bostadsmarknaden i Norrköping. Med etableringstid avses den tid som förflyter från att man påbörjat ett aktivt bostadssökande till att man erhållit ett gängse hyresavtal. Nedan följer de olika etableringshinder vi finner i Norrköping och därefter en analys av grupper som blir särskilt utsatta av respektive hinder. Skulder - Kreditupplysning En kreditupplysning har de flesta fastighetsägare gjort även tidigare men det finns även exempel på fastighetsägare som tidigare inte gjort detta. I dag begärs kreditupplysning rutinmässigt av alla fastighetsägare i Norrköping. En stor skillnad mot tidigare (före 07) är att kreditupplysningen då var relativt omständlig och kostsam medan den i dag kostar mindre, levereras omedelbart, ger en bild av den bostadssökandes ekonomiska förhållanden samt sammanställer data och ger fastighetsägaren en indikator med rött eller grönt Kreditupplysningen

22 22/ visar till exempel tidigare hyresskulder och andra hyresrelaterade skulder men även mönster som kan tyda på dålig betalningsmoral. Uppgifter som tolkas som dålig betalningsmoral kan till exempel vara upprepade och många restförda trafikförsäkringsskulder, Tv-avgifter och andra betalningsanmärkningar som den sökande systematiskt dragit på sig. Tidigare ansökan om avhysning, hyresskulder, närliggande hyresrelaterade skulder, stora närliggande skulder hos kronofogden samt många betalningsförelägganden utgör i dag ett direkt hinder för att få bostad. Talar man i termer som etableringstid så handlar det här om många år innan dessa anmärkningar försvunnit och man på nytt kan bli godkänd som hyresgäst. Enstaka betalningsförelägganden har tidigare gått att resonera kring, ge en förklaring som sedan fastighetsägaren kunnat godta men då har man haft ett överskott av bostäder eller en marknad mer i balans. Det förekommer fortfarande att man får en andra chans men det blir allt ovanligare i bostadsbristens spår. Det är i dag stor konkurrens om lediga lägenheter och fastighetsägarna i Norrköping väljer naturligtvis den sökande de tror har störst förutsättningar att långsiktigt sköta sitt boende och då kommer sökande med grön indikator alltid först. En jämförelse mellan Norrköping och våra vanligaste 1 jämförelsekommuner visar att Norrköping ligger bland de kommuner som har högst antal betalningsförelägganden per år. Norrköping har även en hög andel ansökningar om avhysning till kronofogden. Sammanfattningsvis medför bostadsbristen ett striktare förhållningssätt till skulder hos kronofogden och upprepade betalningsförelägganden vilket medför att detta blir ett etableringshinder för många personer i Norrköping. Inkomst/ersättning De flesta fastighetsägare kräver i dag att den sökande väl kan betala aktuell hyresnivå och har tillräckligt mycket kvar att leva på efter att hyran betalats. De som sedan bedöms kunna klara av hyran bedöms vidare utifrån inkomsternas varaktighet, tidigare skulder och betalningsanmärkningar vilket då blir utslagsgivande. Fastighetsägarna i Norrköping bedömer olika när de gör sina riskbedömningar och vissa kräver fast arbete (arbetsgivarintyg krävs), viss inkomst, till exempel att inkomsten ska vara tre till fyra gången årshyran och borgenärer vid svag ekonomi. Hyresbostäder AB har till exempel som krav att man ska ha 60 % kvar av sin disponibla inkomst efter att hyran har betalats. Vad det gäller inkomster/ersättningar som normalt sätt är av mer tidsbegränsad karaktär såsom till exempel A-kassa, sjukskrivning och ekonomiskt bistånd så finns det en osäkerhet hos fastighetsägaren då inkomsten/ersättningen av olika skäl ses som 1 Södertälje, Eskilstuna, Örebro, Västerås, Helsingborg, Borlänge, Gävle, Linköping, Uppsala, Botkyrka och Haninge

23 23/ osäkrare än inkomst av anställning. En del fastighetsägare godtar inte till exempel ekonomiskt bistånd som försörjning även om detta inte sägs rakt ut. Slutsatsen blir att inkomsten utgör ett etableringshinder om den är för låg utifrån uppställda krav, avsaknad av fast anställning samt olika former av bidrag och ersättningar som enda inkomst utgör även det etableringshinder i dag. Sammantaget uppstår etableringshinder på grund av bostadsbristen, ökad konkurrens där fastighetsägaren väljer det säkraste kortet framför det som framstår som mer osäkert. Grupper ställs här mot varandra, den med fast anställning mot den som saknar arbete, den skuldfria med god ekonomi mot den med svag ekonomi och skulder. Förvärvsinkomsten i delområden i Norrköping: Förvärvsinkomst Klockaretorpet Vilbergen Skarphagen Nordantill Lindö Borg Oxelbergen Marielund Ljura Navestad Hageby Förvärvsinkomst I tabellen ovan framgår att förvärvsinkomsten för befolkningen i Hageby, Navestad och Marielund är mycket låga. Ett av skälen till de låga förvärvsinkomsterna i Hageby, Navestad och Marielund är en hög koncentration av bidragsberoende som till exempel ekonomiskt bistånd. Ekonomiskt bistånd är även i sig ett etableringshinder då hushåll som uppbär detta bistånd är exkluderade från nyproducerade och ombyggda hyresfastigheter men även från vissa centralt belägna fastigheter med högt attraktionsvärde. Vi ser även att personer som har tidsbegränsade anställningar kan få svårigheter att få bostad även om de uppbär en relativt hög månadslön. Lönen kan här gott och väl täcka månadshyran och man kan vara berättigad till sociala förmåner såsom exempelvis A-kassa. Många fastighetsägare ser dock detta som tillfällig