Registrerades av Bolagsverket

Transkript

1 ~144ZfI1 1 BRF GÄSTOIVERJET låsa 1 EKONOMISK PLAN Organisationsnr: FÖR BOSTADSRÄT7SPÖRENINGEN GÄSTGIVERIET lisa FASTIGHET: Åsa 4:160 SÄTE: Kungsbacka kommun Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriken A. B. c. D. E. Allmänna förutsättningar Beskrivning av fastigheten Kostnader för föreningens fastighetsförvärv Finansieringspian och beräkning av föreningens årliga kostnader Beräkning av föreningens årliga intakter Tabell: Redovisning av andelstal, insatser, upplåtelseavgifter, årsavgifter etc Ekonomisk prognos Känslighetsanalys Särskilda förhållanden Enligt Bostadsräctslagen föreskrivet intyg Sid 2 Sid 2-5 Sid 5 Sid 6-7 Sid 8 Sid 9-10 Sid 11 Sid 12 Sid 13 Göteborg Registrerades av Bolagsverket Sida 1

2 BRE GÄSTOIVERIET läsa A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄT1 NINGAR o ~0 0 Bostadsrättsföreningen Oästgiveriet i Åsa, Kungsbacka kommun, organisationsnummer har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåia bostadslägenheter. lokaler och mark med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Nybyggnad av bostadsområde innehållande sammanlagt 38 bostäder pågår och inflyttning beräknas ske med böijan i september Enligt föremngens stadgar får till medlem i första hand antagas fysisk person som fyllt 55 år. Upplåtelse av bostadslägenhet får dock ske till byggnadsentreprenören vad avser de bostadsrätter som denne skall förvärva enligt entreprenadkontrakt. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske med början i juni enlighet med vad som stadgas 1 3 kap 1 ~ bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig på nedan redovisad upphandling och för fastighetens förvärv på avtalad köpeskilling. Beräkning av föreningens årliga kapital- och driftskostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. För byggnadsprojektet, som genomförs som totalentreprenad av JM AB, har tecknats köpe- och entreprenadkontrakt daterade Av entreprenadkontraktet framgår bland annat att IM AB köper de bosladsrätter som inte upplåtits (sålts) på avräkningsdagen, det vill säga den dag föreningen tar över det ekonomiska ansvaret. Detta sker efter det att byggnaderna är färdigställda och placering av föreningens län skett. Föreningen tecknar avtal med Skandinaviska Enskilda Banken avseende de långfristiga lånen som beräknas upptas för föreningens finansiering. Föreningen tecknar försäkring för byggsäkerhet under entreprenadtiden för enireprenadkontraktet samt åtagandet att köpa icke upplåtna bostadsrälter hos Försäkrings AB Bostadsgaranti. Säkerhet för föreningens skyldighet att återbetala insatser och upplåtelseavgifter till bostadsrättshavare enligt 4 kap 2 bostadsrattslagen lämnas av AB Bostadsgaranti. Byggfelsförsäkri ng tecknas hos GAR-BO Försäkring AB. B. BESKRIVNING AV FAST[GUETEN Fastighetsbeteckning: Åsa 4:160, Kungsbacka kommun Adress: Gästgiverivägen 1-57, Åsa Tomtens areal: in2 Boarea enligt tabell: ca m2 Antal bostadslägenheter: 38 st Byggnadernas utformning: Radhus i enheter om 2 till 5 hus Föreningen har fler än ett hus som är så placerade alt en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna.

3 BRE GÄSTGIVERIET 1 ÅSA 0 sj~ Gemensamma utrymmen och anordningar Byggnaderna kommer för värmeleveranser att anslutas till fjärrvärrne Värmecentral för distribution av värme och varmvatten är belägen i repektive bostad. El-/telecentral Fasughetsforrad Kabel för rikstelefon, Kabel TV och data. Tomrör för trygghetslarm 0 Gemensanihetslokal Carportar på mark som ej är upplåten med bostadsrätt Gemensamma anordningar på tomtmark Angöringsvägar Behållare för kählsortering av sopor. Tnkommnnde elservis Anslutning och ledningar för vatten och avlopp Orönytor, gångvägar, planteringar, bouleplan och utebelysning Parkering 38 st platser i carport 12 st markparkeringar Geniensamhetsanläggning Föreningens fastighet deltar med 38 andelar i gemensamhetsaniäggningen Åsa ga:8 avseende vägar, allmän platsniark samt lekplatser, vilken förvaltas av Åsa samfällighetsförening. Omprövning har sökts hos lantmäterienheten av Åsa ga:8 till att även omfatta lokalgata med tillhörande gångväg och belysning samt grönonwåden enligt gällande detaljplan. ServituULednin gsrätt/nyttjan clerätt Föreningens fastighet belastas av servitut avseende utfart till förmån för fastigheten Åsa 4:3. Föreningens fastighet kommer att belastas av servitut avseende ledningar för vatten och dagvatten till förmån för kommunens fastighet 4:143. Vlsn ingslägen heter Entreprenören äger rätt att nyttja ej upplåtna (osålda) samt av denne förvärvade lägenheter för visningsändamål. Kortfattad bygguadsbeskrivning Grundläggning: Stommar: Ytterväggar: Lägenhetsskiljande väggar: Innerväggar bärande: Innerväggar, ej bärande: Yttertak: Fönster och fönsterdörrar: Entijdörrar: Entrétak: Uteplatset: Staket: Carportar: Förråd: Platta på mark alternativt pålad betongplatta Trä Trästomme med trtlfasad Dubbla träregelstommar Gipsväggar med träreglar Gipsväggar med stål-iträreglar Betongpannor Aluminiumklädda träfönster, energiglas, låsbara Säkerhetadörrar Skärmtak Trycldmpregnerat trä alternativt betongplattor Tryckimpregnerat trä Egen carport alternativt i carportlänga, trästoinme med träfasad och papptak Kallförråd i anslutning till varje hus med träfasad och papptak Sida 3 tt

4 BRF OÄSTGIVERIET 1 Ås~ Värme Fjärrvurmeväxlare i varje hus, vattenburen golvvärme. Fjärvärmeväxlaren ägs och imderhålles av fjänvänneleverantören, Eksta Bostads AB. ~ Ventilation Gemensamhetshus: Mekanisk till- och frånluftventilation med värmeåtervinning. Varmvatten Bostäder: Mekanisk till- och frånluftventilation med värmeväxlare i varje hus. Mätare för individuell varmvattenmätning i respektive bostad. Bredband med telefoni och TV Bredband med telefoni och TV. Avtal tecknas med TeliaSonera Sverige AB. En digitalbox per lägenhet för TV ingår. Trygghetslann Koppartråd framdrages till anslutningspunkt 1 gemensamhetshus Tomrör finns till respektive radhus, i syfte att möjliggöra beställning av koppartråd för det analoga abonnemang som idag krävs för kommunalt biståndsberättigat trygghetslarm. Möjligheten är begränsad och kräver särskilt sidoavtal med föreningen. Kortfattad rumsbeskrlvnhig Rum Golv Väggar Övrkt Entré Klinker Målade Målade Kapphylla Skåpinredning enligt ritning Matplats!Vardagsrum Parkett Målade Målade Kök Parkett Målade Målade Glaskeramikhäll stänkskydd Ugn av kakel Kylskåp Frys skåp Spiskåpa Mikrovågsugn Diskmaskin Kökssnickerier enligt ritn Övriga rum Parkett Målade Målade Skåpinredning enligt ritning Bad Klinker Kakel Målade Badrumsskåp Handdukshängare Klädkrok Duschdraperistång Toalettpappershållare WC Klinker Målad väv Målade Handdukshängare Toalettpappershållare

5 BRFGÄSTGIVERIEI i ÅSA Väggar Övriet Tvätt Klinker Målad väv Målade Tvättmaskin Torktumi are Inredning enligt ritning Klädkainmare Parkett Målade Målade Inredning enligt ritning Förråd Parkett Målade Målade Bänkskiva med tvätiho Kortfattad rumsbeskrivning, gemensaznhetshus Entii Klinker Målade Målade Kapphylla Skåpinredning enligt ritning Allrum/pentry Parkett Målade Målade Häll siänkskydd av kakel Ugn Kyl Spiskåpa Mikrovågs ugn Diskmaskin Skåpssnickerier enligt ritning WC/Dusch Klinker Kakel Målade Handdukshängare Kiädkrok Duschdraperistång Toalettpappershållare En omgång ritningar hålls tillgängliga hos bostadsrättsföreningens styrelse. Typ av rum framgår av ritning. Försäkring Fastigheten är under entreprenadtiden brandförsäkrad genom entreprenörens försorg. Vid ibruktagande kommer föreningens hus att vara fullvärdesförsäkrade. C. KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTJGHETSFÖRVÄRV Nybyggnadskostnader inkl. köpeskilliag för föreningens fastighet. mervärdesskatt, anslutningsavgifter, lagfarts- inskrivningskostnader m.m Beräknad slutlig anskaffuingskostnad Taxeringsvärde Tazeringsvärdet har ännu inte fastställts men bedöms fastställas till ca kr Uppskattningen är baserad på Förenklad fastighetstaxering 2009, värdeområde

6 BRF GÄSTOLVERJET 1 ÅSA D. FJNANSIERJNGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Årliga kostnader avser år 1 från placering av lån. o O ( 4 Kapitalkostnader Specifikation av lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering samt beräkning av årliga räntekostnader och arnortetingar. Räntekostnaden t~r beräknade lån baseras på en i planen antagen räntenivå. Ändras denna nivå påverkas räntekostnad i motsvarande grad. Som säkerhet för lån lämnas pantbrev i föreningens fastighet. Lån Belopp Bindningstid Ränta Ränte- Amortering Kapital- 2) 3) kostnad 1) kostnad kr år % kr kr kr Bottenlån ,10% Bottenlån ,90% Bottenlån ,30% Avskrivning/ainortering utöver avtal Summa lån Insatser Upp låtelseavgifter Summa finansiering Summa kapitalkostnad år 1 (inki amort) ) Amorteringår2: år3: Amorteringen kan komma att justeras beroende på räntan vid bindnings tillfället, dock lägst enligt 50-årig serieplan vilket innebär: kl: år2: år3: 18682kr 20706kr 22949kr 2) Lånas bindningstid beräknas preliminärt fördelas mellan 1 och 5 år. Beroende på ränteläget vid slutplacering kan annan kombination av bindningstider bli aktuell Därefter erbjuds förlängning under ny bindningstid till då gällande villkor. 3) Antagen genomsnittlig ränta för föreningens lån är 4,77% Nectoeffekten av minskade kostnader p.g.a lägre ränta vid slutplacering skall till största delen användas till ökad amortering av lånen för att säkerställa föreningens ekonomi på längre sikt. 4) Avskrivning för löpande räkenskapsår enligt särskild plan. Sida 6 d

7 BRF (IÄSTGIVERIET 1 ÅSA Avsättningar Föreningens fastighetsunderhåll minst 30 kr/ni2 boarea Driftskostnader Ekonomisk fastighetsförvaltning b) Administration, styrelsearvode, m m Revisionsarvode Vattenavgifter Elavgifter (exkl hushållsel) Sophärntning Fastighetsfdrvaltning, teknisk, inki gemensamhetshus c) Gernensanhetsanläggning Åsa g:a 8 d) Bredband med telefoni och TV!Kabel-TV (grundleverans) Försäkringar Övrigt Kommunal fastighetsavgift e) Summa driftskostnader [~JMMA BERÄKNADE ÅRLIGA KOSTNADER a) Avsättning rör föreningens fastighetsunderhåll skall ske enligt föreningens stadgar. b) Enligt entreprenadkontrakt handhar entreprenören den ekonomiska förvaltningen av bostadsrättsföreningen, efter avräkningsdagen och tills dess att föreningen upprättat två årsredovisningar efter slutfinansieting, mot särskilt årligt arvode angivet i denna ekonomiska plan. c) Enligt entreprenadkontrakt handhar entreprenören den tekniska förvaltningen av bostadsrättsföreningen, efter avrälcningsdagen och under två år från godkänd slutbesilcting, mot särskilt årligt arvode angivet i denna ekonomiska plan. d) Enligt entreprenadkontrakt handhar entreprenören förvaltningen av gemensamhetsanläggningen, efter avräkningsdagen och fram till dess anläggningen är slutbesiktigad och överlämnad, mot särskilt arvode angivet i denna ekonomiska plan. e) Föreningen är befriad från kommunal fastighetsavgift under de 5 första åren efter fastställt värdeår, därefter utgår halv avgift under de 5 nästkommande åren. Fr o m år 11 utgår full fastighetsavgift Eventuell fastighetsskatt avseende bostäder under värdeåret/färdigställandeåret betalas av entreprenören. Driftskostnaderna är beräknade efter normalförbrukning. Variationer över åren förekommer, liksom att det beräknade värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre. Individuella kostnader för hushållsel och fjärrvärme till värme och varmvatten tillkommer.

8 BRF GÄSTGIVERIET i ÅSA IL BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER 1 enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens årliga kostnader, amorteringar och avsättningar täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas insatser, faktisk förbrukning samt per lägenhet. ~ Årsavgifter bostadslägenheter m2 531 kr/m2 (1 snitt) Årsavgifter TV, telefoni och data 216 kr/mån o lgh SUMMA BERÄKNADE ÅRLIGA INTÄKTER ! 1 nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters huvuddata såsom andelstal, insatsei~ upplåtelseavgifter, årsavgifter mm Sida 8

9 BRE GÄSTOtVERIET 1 ÅSA MW32 TABELL: Redovisning av andelstal, insatser, årsavgifter etc LÄGENHET INSATS UPPLÅTELSE- INSATS OCH ÅRSAVGIFT Å1~sAvGIn ÅRSAVGIFT Nr Storlek Boarea Andelstal AVGIFT UPPLÅTELSE- LGH TV, TELE, DATA TOTALT *) cirka fl) AVGIFT per år per månad per år per mån per år per mån kr kr kr kr kr kr kr kr 1 c 3RK 89 2, c 3RK 88 2, c 3RK 88 2, c 3RK 89 2, c 3RK 89 2, c 3RK e 3RK 88 2, c 3RK 89 2, RK 100 2, LO 4R1C 99 2, RK 100 2, RK RK 100 2, c 3RK 89 2, c 3R1C 88 2, c 3R1C 88 2~ c 3RK 88 2, c 3RK 89 2, RK RK 99 2, RK RK 100 2, RK 100 2, RK 99 2, RK 100 2, RK 100 2, RK RK RK 100 2, RK 89 2, Sida 9

10 BRFGÄSTGWERIET låsa W%33 LÄGENHET INSATS L]PPLÄTELSE. INSATS OCH ÅRSAVGIFT Å1~sAVGIn ÅRSAVGIFT Nr Storlek Boarea Andelstal AVGIFT UPPLÅTELSE LGH TV, TELE, DATA TOTALT *) cirka**) ***) AVGIFT per år per månad per år per mån per år per mån m 91, kr kr kr kr kr kr kr kr kr 31 3RK 88 2, RK 88 2, R1( 88 2, RK 89 2, c 3RK c 3RK 88 2, c 3RK 88 2, c 3RK 89 2, ev. justering 0 SUMMA 38 Igb , Kostnader som bostadsrattshavaren skall svara rör och som inte ingår i årsavgiftert Hushållsel, fjärrvärme till värme och varmvatten, utökat bredband, abonnernanglsamtalsavgifter telefoni samt utökad TV/kabel-TV 1 hushållsel ingår förbrukningen av el för frånluftsvärmeväxlare och el för frånluftsfläkt 1 kök. Kostnaden för fjärrvärme och hushållsel varierar beroende på hushållsstorlek och levnadsvanor. Beteclcningen c avser att lägenhet är försedd med carport på mark upplåten med boswdsrätten, övriga lägenheter har parkeringsplats i carportlänga. 9 Antal rum (R) med kök (K) **) Angiven boarea (cirka) är baserad på en på ritning uppmätt area. ***) Andelstalen är avnrndade till 4 decimaler. Sida 10

11 BRF GÄSTOIVERIET 1 ÅSA 2I»J11L@&1»~IiD6M F. EKONOMISK PROGNOS Antaganden: Höjning årsavgifter, per år år % 1,6-- 2,0% Höjning hyror, per år 1,0% Driftkostnadsökning (inflation), per år 2,0% Räntenivå, genomsnitt 4,77% Är efter r~digstäiiande: 1 Kalenderår; 2012 Kapital kostnader Räntor -126! Amorteiing/avslcrivning not 1 sida 6-19 Extra amortering/avskrivning not 4 sida 6-73 Kapitalkostnad Kommunal fastighetsavgift: 2012 bostäder 6642kr/lghoår uppskattad förändring per år 2,0% -l fr 1-5 1,6-10 1,11-0% 50% 100% I l l l kr -52 tkr -141 tkr tkr Driftskostnader inid löpande underhåll -511 Avsättning mr fas tighetsunderhåll *~ Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift dci -lo? tkr kr SUMMA KOSTNADER tkr Årsavgift, genomsnitt kr/m kr/m2 Årsavgifter ! tkr SUMMA INTÄKTER tur RESULTAT 0 Föreningens kassa Kassabebållning varav ack avsättning till fond för fastighetsunderhåll tkr kr kr ~ Beräkning av föreningens årliga kapital- och driftskostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden ~ Avsättning fbi fastighetsunderhåll sker enligt stadgarna, senast frän och med det verksamhetsår som infaller närmast efter det slutfinansieringen geuomrdrts. qi.ia il

12 BRF GÄSTGIVERIET i ÅSA 6. KÄNSLIGTIETSANALYS Ärefterfärdigställande: Ursprungligkostnad: Ändring av totala årsavgiften vid följande alternativ: A. Om räntenivån per ökar med 1,0% blir årsavgiften densamma som i ekonomiska planen, eftersom där finns inräknat räntereserv med ca 1,0% Antagen ränta i ekonomisk plan 4,8% - innehåller räntenivå per ,8% - och en reserv rör riinteökning 1,0% Total ränta i ekonomisk plan 4,8% B. Om räntenivån per ökar med 2,0% dvs 1% över antagen total ränta i ekonomisk plan: Ränta tkr Avgår kostnad som täcks av resultat: tkr Behov årsavgiftsökning: tkr C. Om antagen räntenivå i ekonomisk plan minskar: skall nettoeffekten av minskade kostnader p.g.a lägre ränta vid siutplacering till största delen användas till ökad amortering av lånen för att säkerställa föreningens ekonomi på längre sikt. D. Driftskostnadsökning (inflation) är antagen till 2 % per år i ekonomisk prognos Om ökningen blir ytterligare: 1% per år ökar den totala kostnaden/årsavgiften med: 0 5 II tia Sida 12

13 BRF GÄSTGIVER1ET 1 ÅSA IL SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1 Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits samt annorlunda beslutar. Ändring av insats skall alltid beslutas av föreningsstämma. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pautsättningsavgift kan, i enlighet med föreningens stadgar, uttagas efter beslut av styrelsen. ~ 2 upplåtelseavgift och årsavgift med belopp som angivits ovan, eller som styrelsen Respektive bostadsrättshavare skall teckna eget abonnemang med energibolag för hushållsel utökat bredband, abonnemang/samtalsavgifter telefoni och utökad TVIKabel-TV. Detsamma gäller för trygghetslarm där även dragning av koppartråd från områdets anslutningspunkt till lägenheten skall ombesöijas och bekostas av bostadsrättshavaren. 3 Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Marken i anslutning till radhusen ingår i bostadsrätten. Omfattningen av detta framgår av till bostadsrättsavtalet bilagd handling. 1 bostadsrätten ingår carport eller plats i carportlänga samt utvändigt förråd. 4 Vid bostadsrattsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. 5 Bostadsrättshavaren skall utan särskild ersättning hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid, för entreprenörens utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten. 6 1 området pågår olika arbeten fram till dess att utbyggnaden i området är avslutad. Någon rätt för bostadsrättshavaren att utkräva ersättning/skadestånd på grund av olägenheter av pågående arbeten på eller omkring föreningens fastighet föreligger ej. 7 Bostadsrätternas insatser ~r baserade på lägenheternas funktion och boarea. Angiven boarea (cirka) är baserad på en på ritning uppmätt area. 1 boarean ingår all area inom lägenhetens onslutande väggar. Mindre avvikelser i funktion eller area påverkar inte de fastställda insatsenia. 8 Föreningens årliga kostnader fördelas efter bostadsrätternas insatser förutom, grundutbud bredband som fördelas per enhet. 9 Några andra avgifter än de redovisade utgår icke, vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgifter, hyror och avgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. Sida 13 1

14 INTYG ENLIGT BOSTADSRÄTrSLAGEN 3 KAP 2 På uppdrag av föreningen har undertecknade granskat ekonomisk plan av den 30 maj 2011 för Bostadsrättsfbreningen Ghstgiveriet i Åsa ( ). ~ Den ekonomiska planen innehåller såväl kända som preliminära uppgifter vilka stämmer överens med handlingar som varit tillgängliga för oss. Dessa handlingar framgår av bilaga till intyget. De i planen lämnade uppgifterna är således riktiga. Gjorda beräkningar baserade på såväl kända som preliminära uppgifter är vederhäftiga, varför vår bedömning är att den ekonomiska planen framstår som hållbar. På grund av den företagna granskningen anser vi att den ekonomiska planen vilar på tillförlitliga grunder. Vi erinrar om styrelsens skyldighet enligt bostadsrättslagens 3 kap 4, att om det sedan den ekonomiska planen upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömning av föreningens verksamhet får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan upprättats av styrelsen och registrerats av registreringsmyndigheten. Enligt planen kommer det i föreningens hus att finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt, varför vi anser att denna förutsättning för registrering av planen är uppfylld. Föreningen har fler än ett hus. Det är vår bedömning att husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna, varför vi anser att denna förutsättning för registrering av planen är uppfs lld. ckholrn3l maj 2011 Civ ing Bertilsbergsvägen LIDINGÖ (~Qs~IZ~) Marie-Ann Widén Jur kand Fagottvägen SOLLENTUNA

15 0 Bilaga till granskningsintyg den 31 maj 2011 för Brf Gästgiveriet i Åsa Nedanstående handlingar har varit tillgängliga vid granskningen: Föreningens stadgar Registreringsbevis Byggfelsftirsäkring rev Köpekontrakt för marken Totalentreprenadkontrakt med bilagor Utdrag från fastighetsregistret Beräkning av taxeringsvärde odaterad Adressnumrering odaterad Låneoffert avseende kort och lång finansiering Ränteindikation från SEB per