Ekonomisk plan för BOSTADSRÄ TTSFÖRENINGEN

Transkript

1 /449615/13 Ekonomisk plan för BOSTADSRÄ TTSFÖRENINGEN BoKlok Apotekaren Växjö Växjö kommun GRG NR ~5139 Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker Sid A. Allmänna förutsättningar 2 B. Beskrivning av fastigheten 3-4 C. Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv 5 ( D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens 6 7 årliga kostnader E. Beräkning av föreningens årliga intäkter jämte 8 tabell, lägenhetsredovisning F. Nyckeltal 9 G. Ekonomisk prognos 10 H. Känslighetsanalys 11 I. Särskilda förhållanden 12 Enligt bostadsrätts lagen föreskrivet intyg Dok. nr4.x.s Sid 1

2 A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen BoKlok Apotekaren Växjö, Växjö kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 22 augusti 2011 med firmaändring den 12 mars 2013 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och/eller lokaler till nyttjande utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske från och med mars månad Inflyttning beräknas ske under juni r I I enlighet med vad som stadgas i 3 kap "1 bostadsrätts lagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig i fråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på upprättat köpekontrakt samt på nedan redovisade upphandling. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc grundar sig på bedömningar gjorda i november månad Byggnadsprojektet genomförs som en totalentreprenad av BoKlok Housing AB, enligt uppdragsavtal teoknat den 27 augusti lo~årig byggfelsförsäkring för föreningens hus har tecknats hos HDI-Gerling. BoKlok Housing AB svarar under sex månader efter entreprenadtidens utgång tör de kostnader som belöper på lägenheter som ej upplåtits med bostadsrätt. Därefter förvärvar BoKlok Housing AB de osålda lägenheterna. Säkerhet för föreningens skyldighet att återbetala insatser till bostadsrättshavare som omnämns i 4 kap 2 2 P bostadsrättslagen, lämnas genom av Skanska AB utställd borgensförbindelse. Projektet finansieras av Handelsbanken. ej Sid 2

3 B. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning: Upptäckaren 1, Växjö kommun Adress: Apotekare Reinholds Väg Tomtens areal: Bostadsarea: 4750 m2 (preliminär uppgift) Cirka i 944 m2 Antal bostadslägenheter: 18 st lägenheter i 9 st parhus. Husens utformning: 9 st parhus i två plan med egen trädgård och parkeringsplats. Byggnaderna är placerade så att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna. Gemensamma anordningar Installationer: Vatten: El: Sophantering: TV/data/telefoni: Parkering: Servitut: Byggnaderna värms med fjärrvärme. Värmeväxlare och golwärmefördelare placeras i utrymme vid entre på entreplan. Uppvärmning via golvvärme på entreplan och radiatorer ovanvåning. FTX~aggregat monteras i klädkammare ovanvåning med tilluft i respektive rum och frånluft i trappa. Separat Im-kanal från kök med separat köksfläkt. Värmestammar och rör går dolda i bjälklaget till radiatorer. Vattenrör i dusch/wc dras synliga utanpå väggar från schakt till armaturer. Varje lägenhet har sin egen mätare och debiteras via månadsavgiften en schablonavgift som sedan stäms av mot den faktiska förbrukningen. Lägenheterna har eget abonnemang och debiteras direkt från leverantör. Lägenheterna ansvarar själva för sin egen sophantering. Lägenheterna utrustas med datanät för telefon, datakommunikation och TV. Varje lägenhet tecknar eget avtal med Stads nät efter eget önskemål och debiteras enskilt. Varje lägenhet har sin egen parkeringsplats på sin uppfart. Vattenledning (last) Sid 3

4 Kortfattad byggnadsbeskrivn ing Grundläggning: Stomme: FasaderNäggar: Takkonstruktion: Dörrar: Fönster: Betongplatta på mark Träregeistomme Liggande träpanel i två olika profileringar Tråtakstolar. råsponts luckor, taktäckning av asfaltspapp Ytterdörrar och förrådsdörrar av trä Fönster och fönsterdörrar av trä I I Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Tak Entrehall Klinker Målade Målat Badrum BV Klinker Kakel Målat Kök Ekfaner Målade/kakel Målat Vardagsrum Ekfaner Målade Målat Sovrum (? st) Ekfaner Målade Målat Badrum OV Plastmatta Kakel Målat II) Sid 4

5 c. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Nybyggnadskostnad inkl nu gällande mervärdesskatt, fastighetsskatt t o m värdeåret samt köpeskilling tör fastigheten Likviditetsreserv (kr) Beräknad slutlig anskaffningskostnad, kr ( Fastigheten kommer att vara försäkrad till tullvärde och är under entreprenadtiden försäkrad genom Skanskas entreprenadförsäkring. Taxeringsvärdet har ännu ej fastställts men beräknas till cirka kronor tör bostäder ej SidS

6 D. FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation över lån som har upptagits och beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering. Ärliga kostnader avser kapitalkostnader och driftskostnader år 1 efter utbetalning av lån. Ärliga kostnader för avsättningar avser år 1 efter tillträdesdag. För finansieringen har bostadsrättsföreningen tecknat avtal med Handelsbanken Säkerhet tör lånen är pantbrev. Avskrivning förutsätts ske med beaktande av byggnadens ekonomiska livslängd på 80 år enligt en progressiv modell. Lån 1 Belopp Bindningstid Räntesats 2 Ränte~ Avskrivning! Kapitalkostnad Amortering 3 kostnad (kr) (%) (kr) (kr) (kr) Lån år 4, Lån år 3, Lån år 3, Lån mån 3, O Summa Insatser Summa Finansierina Avqår Ränteintäkter O Summa Nettokapitalkostnad år 1 varav avskrlvnlna Vid tid för slutfinansiering kan annan bindningstid och annan uppdelning av lånen bli aktuell. 2 Räntor för lån 1 4 är uppskattade räntor med utgång från dagsaktuella räntor med marginal 3 Amortering de första elva åren förutsätts ske progressivt enligt samma plan som avskrivningen. e, Sid 6

7 Nettokapitalkostnad Nettokapitalkostnad enligt föregående sida Avsättningar Avsättning till fastighetsunderhåll 30 kr per m2 bostadsarea Driftskostnader, inkl mervärdesskatt i förekommande fall Ekonomisk förvaltning Revisor Arvode styrelsen Fastighetsförsäkring Administration Vatten Dagvattenhantering Övrigt Reserv Summa Driftskostnader \ kr Skatter Kommunal tastighetsavgift bostäder" Summa skatter, kr o o c Summa beräknade årliga kostnader, kr Ovanstående driftskostnader är beräknade, efter normalförbrukning, med anledning av husens utformning, föreningens belägenhet och storlek etc. Det taktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. 2 För bostäder Ingår eventuell fastighetsskatt till och med värdeåret i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdsår. Sid 7

8 E. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande kostnader och avsättningar täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. M Årsavgift för vatten preliminärdebiteras. Avräkning sker därefter mot verklig förbrukning tt -.::r \ - O ('1 M Arsavgifter Arsavgifter vatten 1 Summa beräknade årliga intäkter, kr Arsavgift för vatten inklusive uppvärmning av vatten debiteras med S07.kronor per månad. fl Retroaktiv reglering med anledning av faktisk förbrukning kommer att ske. r I nedanstående tabell lämnas en specifikation över samtliga lägenheters beräknade insatser, andelstal. årsavgifter etc. Tbll" a e I laaen hd' etsre ovrsnrnc Lgh Bostads- Antai Insats Andels- Arsavgift Månads- Beräknad nr area, ca rum " tal avgift 3 årsavgift vatten (m2) (kr) (%) (kr) (kr) (kr) 1 108,0 4 RoK , ,0 4 RoK , ,0 4RoK , ,0 4RoK , ,0 4 RoK , ,0 4RoK , ,0 4RoK , ,0 4 RoK , ,0 4 RoK , ,0 4RoK , ,0 4RoK , ,0 4 RoK , ,0 4RoK , ,0 4RoK , ,0 4RoK , ,0 4RoK , ,0 4RoK , ,0 4RoK , diff -0,008 /SUMMA 1944,0 4RoK RoK = Rum och Kök. 3 Månadsavgift. Kostnad för TV, bred band och telefon tillkommer samt kostnad för sopor ca 162 kr/mån, hushållsel ca 428 kr/mån och värme ca 693 kr/mån. (kostnad för sopor, värme och hushållsel är uppskattade kostnader och beräknade efteren normalförbrukning och normala boendevanor och kan variera över året. Sid 8

9 F. NYCKELTAL Anskaffningskostnad per kvadratmeter bostadsarea: Belåning per kvadratmeter bostadsarea, år 1 : Insats per kvadratmeter bostadsarea: Driftskostnader per kvadratmeter bostadsarea, år l: (exkl. värme, hushållsel, sophämtning, Bredband, TV, telefoni) kr kr ;2917 kr ; 36 kr Årsavgift per kvadratmeter bostadsarea, år 1 ; (exkl värme, hushållsel, sophämtning, bredband, TV och telefoni) 606 kr ( Nyckeltalen är angivna per kvadratmeter bostads area..).' Sid 9

10 G. EKONOMISK PROGNOS Ar1 Ar2 Ar3 Ar4 Ar5 Ar 6 Ar11 Årsavgifter efter schablon Årsavgifter efter jörbrukn eller lika belopp per Igh ÄrsQl/gljt kr/m' r (jllrlga IntCikter Hyreslntäl:ter O O O O O O O Räntor O O O O O O O Summa Intäkter Kapitalkostnader Räntor Avskrlvnlnsar S Driftskostnader Avsättning f Dr underhöll (yttre fond) Fondavsättningar Ackumulerad fondavsättning At.u övorskott (Ackumulorat av."kott Inkl kassa-) Summa kostnader Arl k2 Ar4!vs Ar6!v 11 lånoskuld Kassabehlillnlng Inkl fond G Förutsllttnlngar Arsavgifterna och hyrorna höjs med 2,0 % per år. Driftskostnaderna höjs med 2,0 % per år. Räntan pa kassan har satts till 0%. Antagen Inflation 2,0 %. Avskrivning kr år 1 därefter en årlig höjning med 5,46 %. Medelränta är 3,8 %. Sid 10

11 H. KÄNSLIGHETSANAL VS År1 År2 År3 År4 År5 År6 Ar11 Genomsnittliga årsavgift per m' om: Antagen Inftatlonsnlvå och Anlagen räntenivå Antagen räntenivå + 1% Antagen räntenivå + 2% Antagen räntenlvå- 1 % ( Antagen räntenivå och Antagen Inliatlonsnivå + 1% Antagen InOallonsnlvå + 2% Antagen InOationsnlvå 1 % ( årsavgiften ingår preliminär kostnad för vatten. Kostnad för TV, bredband, telefon, hushållsel, sopor och uppvärmning tillkommer. Antagen räntenivå 3,8 %. Antagen Inflationsnivå 2,0 %. ~) -, Sid 11

12 I. SÄRSKILDA FÖRHALLANDEN 1. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan i enlighet med föreningens stadgar. uttas efter beslut av styrelsen. l 2. Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke - vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgifter för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen och eventuell uteplats, eventuell balkong, samt eventuellt förråd I gott skick. Det gäuer även mark som ingår i upplåtelsen. 4. Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. 5. Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten I sin helhet är färdigställd. BostadsräUshavarna erhåller icke ersättning för de eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. 6. Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av eventuella efterarbeten. garantiarbeten och/eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. 7. Ändring av insats och andelstal beslutas av föreningsstämma. I Växjö den 14 november 2013 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN BOKLOK APOTEKAREN VÄXJÖ IJ Sid 12

13 INTYG ENLIGT BOST ADSRÅTTSLAGEN 3 KAP 2 På uppdrag av föreningen har undertecknade granskat ekonomisk plan av den14 november 2013 för bostadsrättsföreningen Apotekaren i Växjö, org nr: Den ekonomiska planen innehåller såväl kända som preliminära uppgifter vilka stämmer överens med handlingar som varit tillgängliga för oss. Dessa handlingar framgår av bilaga till intyget. De i planen lämnade uppgifterna är således riktiga ( ( Gjorda beräkningar baserade på såväl kända som preliminära uppgifter är vederhäftiga, varför vår bedömning är att den ekonomiska planen framstår som hållbar. På grund av den företagna granskningen anser vi att den ekonomiska planen vilar på tillförlitliga grunder. Vi erinrar om styrelsens skyldighet enligt bostadsrättslagens 3 kap 4. att om det sedan den ekonomiska planen upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömning av föreningens verksamhet får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan upprättats av styrelsen och registrerats av registreringsmyndigheten. Enligt planen kommer det i föreningens hus att finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt, varför vi anser att denna förutsättning för registrering av planen är uppfylld. Föreningen har fler än ett hus. Det är vår bedömning att husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavarna, varför vi anser att denna förutsättning för registrering av planen är uppfylld. ~ Stockholm den 15 november 2013 ~.. w.~.~. Civ.ing Fagottvägen SOLLENTUNA

14 Bilaga till granskningsintyg dat for Brf BoKlok Apotekaren i Växjö ~ Nedanstående handlingar har varit tillgängliga vid granskningen: t t ~ 1. Föreningens stadgar 2. Registreringsbevis 3. Uppdragsavtal med bilagor 4. Kreditoffert 5. Utdrag från fastighetsregistret 6 Beräkning av taxeringsvärde 7 Byggfelsförsäkring 8 Offert gruppanslutning Växjö Energi 9. Ritning V~ ~ I) '(pv